2022年上海地区房地产发展趋势分析的四点判断

年上海地区房地产发展趋势分析的四点判断上海作为我国比较发达的城市，其房地产进展趋势又将是怎样的呢?详情，请详见下文2022年上海地区房地产进展趋势分析：

特征一：2022年上海商品住宅市场：调整势在必定，理由如下：

总体来看，对2022年商品住宅市场不看好，2022年楼市尤其是2022年下半年上海楼市势必会进入调整期，由于需求透支等因素楼市将很快陷入大萧条，甚至再现2022年、2022年的大范围的降价。同策询问讨论部总监张雄伟认为，有以下四点理由：

1、2022年上半年为积压需求的集中释放，下半年为商品住宅市场需求透支，2022年全年上海商品住宅成交量1500万平方米左右已成定局(截止12月27日，2022年商品住宅累计成交面积1466万平方米)，超过2022年，下半年在央行三次“双降”、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。阅历及讨论数据表明，当需求被大量透支之后，市场必定会消失新一轮的调整趋势;

2、历年商品住宅成交高峰后必定调整，比如2022年、2022年之后的上海商品住宅市场，均消失2022年、2022年的调整，2022年市场成交量高峰之后也是如此，2022年调整势在必定;

3、笔者通过与部分开发商沟通，包括部分品牌房企在内的上海开发商对2022年悲观，由于2022年市场需求过度释放，2022年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生转变或者已经分流;

4、笔者通过与二手房同行沟通，二手房同行普遍认为2022年上海市3万套/月左右的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支，2022年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2022年中介关店潮或许也会来临。

5、上海官方政策措施开头转向，收紧可能性很大，并且目前上海各方正在研讨上海楼市形式，上海高端预售许可证及备案已经开头收紧，2022年上海楼市政策收紧的可能性较大。

特征二：2022年上海土地市场：与商品住宅市场背离，反而连续看好，理由如下：

总体来看，对2022年上海土地市场连续看好，不会像房产交易市场那样进入调整期。同策询问讨论部总监张雄伟认为，有以下四点理由：

1、新增建设用地有限，2022年以来土地市场实际市场成交量并非“零增长”，而是“负增长”;存量土地难盘活，市场供应跟不上市场需求节奏。总体来讲，上海住宅类用地市场仍旧为供不应求，这个基调没有转变;

2、房企回归一二线城市，进上海开发商还是比较乐观，比如闽系的房企、碧桂园、恒大、金融街(000402,股吧)等知名品牌房企还在连续关注上海土地市场。甚至上海业内有句这样的名言：本土的房企拼不过外来的，有钱的房企拼不过不要命的，这说明，房企仍旧连续看好上海市场，将来上海土地市场不会降温;

3、当前上海土地市场的特征为：凡是纯宅地、宅地占比较高的综合用地，凡是位置地段看起来还牵强可以的优质地块，其成交楼板价基本与周边售价看齐，面包基本与面粉价格相同，甚至更高，将来上海土地市场很难转变这样的态势。

4、当前货币政策宽松，房企融资成本低，尤其是发债的成本特别低，并且发债的规模也相当大，这对于企业来讲，势必会加大投资和拿地扩张的力度，这也将连续促使房企加大在上海这样的一线城市布局，这样，还会连续导致2022年上海土地市场连续火热。

5、2022年楼市低迷期土地市场照样火爆，土地市场成交总金额仅次于2022年的最高峰值，为历史其次高，并没有受到房产交易低迷的影响。至此，我们可以认为，在2022年预期的楼市低迷期，土地市场也不会低迷，也会连续火爆。

特征三：由于上海土地市场“面粉贵过面包”，上海楼市的投资风险在累积，在激烈的市场竞争与投资风险累积的市场背景下，很难有任何一家开发商，包括品牌开发商在内可以在上海楼市持续独领风骚。理由如下：

1、品牌房企重返或聚焦北上广深等一二线核心城市，竞争激烈导致风险加大。

2022-2022年，土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，这个缘由和品牌房企重返或聚焦一二城市有亲密关怀。尤其是2022年以来，品牌房企或房企以联合体形式乐观抢滩一二线城市优质地块，优势资源开头向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，肯定程度上也进一步推升一线城市的投资价值。但是，品牌房企重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，假如市场根据这样的规律持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一线城市的开发企业来讲将来风险也会越来越大，即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险，甚至还会消失品牌房企联合体退地的现象。

2、外来开发商不惜一切代价(包括以联合体形式)挺进包括上海在内的一线城市风险最大。

2022年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“地王”频现，地价成本陡升。

笔者认为，正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、选购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企将来再次遭受不行预见的市场风险时，企业的资金面的需求就与市场流淌性趋紧的冲突就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。因此，不惜一切代价挺进一二线核心城市的战略并不行取，假如在将来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭受企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购的风险。

4、竞争白热化，“被豪宅”的市场被扭曲，市场面临结构性风险。

以上海为例，去年以来，上海土地市场火热，张江板块、周康板块、赵巷板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块、新江湾板块、莘庄板块等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城这些“刚需”板块也消失“面粉贵过面包”的现象。

上海典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建筑商品住宅的土地成本上涨，房价不行能不上涨，于是，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在上海这样的需求差异化、多元化的一线城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不行能无止境上涨。

针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程，如此以来再加上将来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭受“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担忧。因此，“被改善”、“被豪宅”的现象在一线城市并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐蔽风险。甚至当项目预期难以盈利之时，还会消失上述品牌房企联合体退地的现象。

5、不要沉迷上海这样的一线城市需求总量较大和市场供不应求。

还以上海为例，截止12月27日，2022年上海商品住宅成交量已超1450万平方米，达到1466万平方米，明显高于上海商品住宅市场需求总量(2022-2022年年均销售量)987万平方米，这代表着将来上海市场空间还会连续放大吗?

明显，答案也是否定的。同策询问讨论部总监张雄伟认为，2022年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海楼市将去年积压需求进行集中释放，市场基本回归平衡状态。到了下半年，上海楼市已经没有去库存压力，但是，由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍旧有三次“双降”政策(对于上海楼市来讲没有必要)，再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年连续集中放量，市场需求被透支。同时，从历史阅历来看，历年商品住宅成交高峰后必定调整，比如2022年、2022年之后的上海商品住宅市场，均消失2022年、2022年的调整，2022年市场成交量高峰之后也是如此，2022年调整势在必定。因此，从这个角度来看，房企在上海乐观拿地制造“地王”，假如再遭受2022年不行预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事，也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。更多房地产行业最新相关资讯，请查阅发布的《2022-2022中国房地产行业市场进展现状及投资前景猜测报告》。

此外，仍以上海为例，表面上来看，以上海为代表的一线城市好像市场空间很大，市场并不存在什么问题，进入上海的房企还有比较大的进展机会。但是，关怀上海的房企也应当冷静的思索，上海楼市是大牌房企云集的大都市，想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企各自能够在上海分到了几杯羹?上海真正获益的始终还是少数几个房企大佬，比如绿地、万科、融创、保利等等，而大多数已经进入上海的房企来讲仍旧是平平，仍旧是“小弟弟”的姿势，难以在这个市场有惹眼的出路。甚至进一步讲，由于楼市投资风险的累积，房企