2022年上半年我国楼市分析及下半年预测

年上半年我国楼市分析及下半年预测7月已过，大量房企开头进入了中报季。8月4日，聚焦于珠三角市场的时代地产发布了首份房企中报，随着二季度楼市回暖，时代地产等房企业绩保持了稳健增长的势头。但从整体来看，上半年房企卖多赚少，近五成净利下滑。

与滞后的半年报相比，7月的业绩表现并不尽如人意，深圳等地楼市上升的势头正在衰减;各地新居成交量整体由高位回落，结束了持续3个月的增长。

下半年的楼市，将随着宏观经济的走势震荡加剧，一二线城市与三四线城市分化也更加明显。

对于房企来说，楼市整体供大于求的冲突并没有实质转变，下半年的重点仍旧是去库存。

2022年上半年卖多赚少

2022年上半年，受“3·30房贷新政”以及央行连续降息的影响，房地产市场呈现回暖势头，大部分房企在业绩上表现不俗。中国房地产行业市场深度分析报告显示，截至日前，在34家公布上半年销售额的房企中，25家销售额同比上涨，占比达到74%。其中，大型房企如万科、保利、恒大、龙湖等相对稳健，销售额增幅在7%-25%，深圳控股、花样年业绩翻番，同比增幅分别达到142%和125%。作为首个公布中报的房企，时代地产给了个开门红：上半年业绩跑赢了大市。

中报显示，公司上半年实现合约销售收入76亿元，同比增长27%，完成全年销售目标的46%，目标完成率在内房股中位居前列。

依据克而瑞发布的《2022年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，TOP50房企的销售额同比增幅为9%，20家典型房企的销售目标完成率为41%。

此外，时代地产上半年净赚4.56亿元，较2022年同期增长10%，净负债比率较去年年末下降9.2%，现金及银行存款账面余额增加12亿元，公司财务状况更加稳健。

然而与业绩持续增长相反，不少房企的净利润正在缩减。Wind资讯统计数据显示，截至7月27日，沪深两市有76家上市房企公布了2022年中报业绩预报，其中预报净利润亏损的企业就有27家，估计亏损额度最高的是*ST京蓝，估计亏损4.2亿元-5.3亿元，同比下滑1850%-2338%。

整体来看，上半年房企卖多赚少，公布中报业绩企业中逾三成企业预亏，近五成房企净利润下滑，在肯定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象;其中，中小房企占比较大，数据多数反映了中小企业的业绩变动。

对于销售额上涨、净利润下降的局面，中原地产首席分析师张大伟分析，近年来的地价上涨速度较快，侵蚀了房企的利润空间;而海外融资、信托、基金、互联网众筹等渠道资金成本增加，房企卖房的溢价空间缩减;此外，房价涨幅放缓，甚至部分消失下跌，也削减了利润，甚至造成亏损。

在2022年年报中，包括万科、招商等在内的龙头房企也对其部分项目计提了存货跌价预备，而今年一季度的市场也弱于去年，多数房企在那个时间段都有打折优待清理存货行为，为了销售量而造成对利润空间的挤压，半年报利润下滑可以想见。

楼市整体复苏难

中原监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。

从CRIC的数据中也可以看到，7月份59个城市楼市成交环比6月全线下滑，平均下滑13%，房地产交易市场呈现出整体回落的趋势。

深圳市房地产讨论中心王锋认为，前期房价上涨过快、股市财宝效应消逝和银行收紧信贷、成本提高都是楼市回落的可能缘由。而7、8月是传统的楼市淡季，季节性因素造成的成交量回落也是重要缘由之一。

易居中国执行总裁丁祖昱则表示，7月楼市是“比上不足、比下绰绰有余”。7月市场是在二季度成交井喷、需求大幅消化、供应相对不足、股市跌宕起伏，又无后续政策等多重因素影响之下取得的，至少维持了相对好的走势。

另外，一些大牌房企如碧桂园、万科、金融街、龙湖等一改前两季度的谨慎，频频拿地，平均溢价率高达27%，较上月上升了10个百分点。地市往往要比楼市变化慢半拍，估计8月份应将连续7月，整体状况会连续保持稳定。7、8月的淡季不会导致市场形势反转向下，但更给力的政策或许要到9月中下旬，众多楼盘还预备在9、10月份的旺季上市。

值得留意的是，中指院认为，7月楼市逐步进入调整期，在成交平稳，供应削减的背景下，库存分化却连续扩大。

其重点监测的28个城市供求比连续维持低位。其中，深圳、贵阳、苏州等供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期仅为7.4、7.1、7.0个月。但与此同时，南昌、郑州、大连等城市库存连续高位，供求比都在1.3以上，尤其是大连，本月供求比达1.5，大连、沈阳、西安消化周期则分别高达30.7、31.1、22.0个月。另外，南宁商品住宅存量超760万平方米，是自2022年以来的最高值，市场压力不行小觑。

张大伟对此表示，一二线城市与三四线城市已经消失了两种完全不同的走势，由于各地市场库存压力不同。从人口流入看，三四线城市整体降温的趋势依旧难以转变;而地方政府的刺激政策对一二线城市的影响相对较大。

张大伟指出，后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息连续在二季度都有消失的可能性，地方政府的救市政策力度更是越来越大，这种状况下，购房者入市的乐观性的确在提高。

时代地产高管在业绩发布会上表示，国内货币政策将维持稳定及偏松的状态，估计下半年总体经济将会略优于上半年。在充分的购房需求支持下，一线城市的房价将会稳步回升，尤其是在拥有浩大交易量及库存压力较小的城市，房价上升将会更为明显，重点的二线城市房价也将趋向稳定。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，下半年重点关注领域之一是房地产。房地产将分化明显，其表现是楼市成交量消失反弹，房价消失环比增长，但新开工面积和房地产投资增速却仍下降。

同时，对于下半年楼市