商业定位策划报告

高端项目商业定位策划报告2目录0.项目概况及指标项目综合开发条件分析目标客群界定商业主题定位策划商业分区功能建议商业经营模式建议商业规划设计建议3项目立地环境综合评述评价项目分数评论消费市场环境数量1市级核心商圈辐射区域，发展潜力大、客流量相对稳定。分布2主要以市区为主，兼顾辖市县。增长率2随着商圈的发展，将有一定增长。构成状况2全客层，侧重年轻消费群体、中高收入群体，商务客群。交通环境道路状况1临市政主干道，西侧沿界面道路对于商业设施而言相对狭窄，有待改善。交通流量1交通流量较大。集客手段2项目四至道路有三条拥有公交站点，辐射整个市区。现有商业竞争环境区位1目前商业氛围一般，有待培养，与主要竞争对手毗邻。规模2与现有设施相比项目具备一定的规模优势定位1现有设施先进性不足为项目留有开发空间。未来商业竞争环境竞争对手1能够成直接竞争威胁的项目有限，提高差异化水平将有一定发展空间。资源保证1客源基数大，但存在分流现象；品牌商户资源有限。发展空间商圈拓展性1有一定的发展潜力，但未来竞争将逐渐激烈。商圈特色化1有进一步发掘、提升的可能设施扩张性1消费市场容量及用地条件限制扩张。评分规则对每个项目进行-1～2分的打分：2分：很好0分：较差1分：较好-1分：很差各项目打分之和为立地环境评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。A等：19～30分对于商业设施的开发和业态组合而言是非常好的立地环境B等：8～18分对于商业设施的开发和业态组合而言是较好的立地环境C等：-3～7分对于商业设施的开发和业态组合而言是较差的立地环境D等：-15～-4分对于商业设施的开发和业态组合而言是非常差的立地环境B等：20分——非常好的立地环境优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。4项目SWOT分析综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。【SWOT——劣势分析】区位劣势：市级核心商圈的边缘，商业氛围与核心商圈相比相对单薄，需要一定时期的培养；项目西侧、东侧、北侧道路等级较低，对于超大体量城市综合体而言相对狭窄，需要有效的解决人、车、货流的疏导问题，以免出现拥堵现象；客源劣势：现状消费群收入水平及消费水平一般，有待提升；中高端客户群有很大一部分已经培养出对泰华、中百的忠诚度，客源分流现象存在；潍坊市商业发展水平相对滞后于青岛、济南等周边发达城市，中高收入群体消费外流现象普遍存在；商业环境劣势：整体商业发展水平相对滞后，许多有实力的投资者和品牌资源尚未进入潍坊市场；商圈内商业存量较大，未来供应量不断提升，商业竞争日趋激烈；泰华、中百、银座、振华等山东本地知名零售企业的地方保护，对本案在内的其他商业项目构成威胁，在客源、商户资源方面均有影响；项目自身劣势：项目商业体量巨大，而可利用的商业资源相对有限；销售型商业物业的大量存在，可能对未来自持商业部分带来影响；缺乏综合商业设施招商、运营管理的经验；5项目SWOT分析综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。【SWOT——机遇分析】市场契机：房地产投资处于快速增长期，特别表现在非住宅地产投资上，政府的支持、投资市场的火热、消费者投资意识的提升为项目开发投资型商业设施提供市场保障。消费契机：随着经济的发展，收支水平的不断提高，将为项目的发展提供更为强大的消费力支撑；消费观念的逐渐转变，对消费品质的不断追求，都为项目适度超前开发提供可靠的依据。商业契机：市级商圈的地位不容动摇，商业发展高峰期来临，未来区域商业氛围将更加浓厚；现有商业设施普遍商业模式落后、商业品质较低、业态单一，这都为项目开发更高品质的商业项目留有了开发空间，差异化经营的实现成为可能；万达等高品质项目的引入，对区域整体商业形象提升、商业品质的优化、消费客群的细分、商户资源的增多等均有正面的积极作用，商业开发环境更加优越；项目契机：借助周边商业资源，凭借自身品牌优势，营造以项目为核心的新商圈、新地标存在可能性。6区域餐饮休闲娱乐带来的跨区人群区域景观带来的城市休闲人群区域现状都市中等以上收入家庭消费客群（200万的城区人口）综合体自身住宅及周边中高端居住人群及商务人群区域未来每年1%的城市化水平提升率带来的将近10万的新增城市人口项目消费客群组成项目消费客群描述都市中坚力量依托区域发展及项目自身资源优势，覆盖区域内广泛的中端及以上消费客群，并锁定都市中坚人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。 都市中产阶层商界的中高管理人员政界要员及公务员都市活力新生代白领阶层时尚年轻消费群体目标客群界定7细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。 多重的社会属性使得他们成为城市商业多元需求的代言者：商业发展思考：多元化的生活需求都市中坚力量生活的关注点领导/职员爱人/恋人父母/子女朋友/同事伙伴/客户目标客群界定8他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱他们，多位于30—45岁之间；家庭美满、事业稳定，收入颇丰；他们，追求品质的生活、偏爱品位和时尚；他们，注重圈层、渴望被尊重。都市中产阶层 目标客群界定9消费习惯：他们习惯于目的地型消费，偏爱消费地点的圈层感或标识感，注重感官享受，并借此衡量品牌或商品的价值。其次由于这类客户对偏好型商业忠诚度较高，易于养成消费习惯，因此他们更喜欢一站式消费，包括生活消费、品质消费、商务消费、家庭消费，均可以一站式解决，同时消费过程中关注身份感、社交感的树立.消费需求：适合全家人的综合消费场所 日常生活零售类：日用品、食品、超市、医药保健品等； 品质生活零售类：品牌服饰、精品服饰、化妆品、体育用品、家居/家具用品等； 餐饮：知名连锁品牌餐饮、特色餐饮、西餐厅、咖啡厅、茶社； 休闲娱乐：健身中心、SPA、休闲会馆、娱乐演艺、KTV、儿童游乐、文化教育设施、运动设施等。品牌认知：此类客户因为年龄层次偏大，同时因为地处三线城市，且终日为工作忙碌，因此对时尚与流行并不敏感，对品牌的认知度也不敏感，他们更依赖于对整个商场或购物中心的品牌认可来认知品牌，他们习惯来青岛、北京等地的知名商业设施进行消费，这种追捧不是对某个专卖品牌的追捧而是对商场的追捧。都市中产阶层 目标客群界定10他们是16-30岁，接受过高等教育的本地青年精英；他们学业初成、事业起步，经济独立，对新生活充满热情；他们消费意识超前、消费欲望强烈，时尚敏锐度高；他们是学生、是白领、是自由职业者、是新文化青年，他们是都市中坚力量的基础；他们强调个性、表现欲强烈、喜欢接受并挑战新生事物；他们喜欢逛街、喜欢运动、喜欢交际、喜欢美食、喜欢游乐、喜欢哈韩哈日……都市活力新生代 目标客群界定11商业设施中要要有互动交流流的场所，如表演舞台、、运动场地、、休息聚会的的场所等。商业建筑及装装饰设计要新新颖、色彩感感强烈、吸引引眼球、特出出个性。商业活动要丰丰富、参与性性、体验性强强。商品种类丰富富，涉及时尚的方方方面面，“要将时尚武武装到牙齿””消费环境要自自由、活跃、、开放，要有逛街的乐乐趣。商品要走在潮潮流、时尚的的尖端，与国际时尚、、潮流引领者者同步。消费需求都市活力新生生代目标客群界定定12商业主题策划划阳光家园ENJOYFAMILYCENTER以中国传统文文化主题“家”的概念作为项项目营销亮点点；营造山东地区区第一个家庭庭主题休闲购购物中心；消费天堂LIFESTRYLECENTER提出第四代商商业模式的概概念,迎合中中国新的生活活方式（消费费时代）的到到来,打造国国际购物中心心新模式；生态绿谷PARKSHOPPINGCENTER打造首席生态态景观式购物物公园；倡导构筑和谐谐社会的商业业典范；至享生活、消消费绿洲；13[项目整体形形象]树立立区域核心商商业集中区的的形象；[项目商业形形象]最大大的集购物、、休闲、餐饮饮、娱乐于一一体的综合性性区域购物中中心；高端项目商业主题策划划要树立区域核核心商业集中中区的形象，，必然要求项项目规划为具具备高辐射力力、多元化综综合功能的大大型商业设施施。城市消费群对对现状商业功功能单一、特特色性不足、、总体品质较较低的不满，，为项目商业业部分的定位位指明了方向向。项目的开发体体量需要庞大大的消费力支支撑，而只有有开发综合性性的区域购物物中心才具备备高辐射性，，才能吸引更更多消费群的的青睐，为项项目的发展提提供保障。14[商业主题概概念]居家家消费的体验验地，潍坊城城区居住家庭庭专属、独享享的消费胜地地，引导家庭式消消费的新生活活时尚。高端项目商业主题策划划各类家庭、家家庭所有成员员均可在本项项目中找到适适合自身消费费的商品，获获得消费满足足；全家相携前来来购物将成为为时尚，引导导周边消费群群新的生活方方式；专门服务于家家庭消费群的的商业设施，，向其传达专专属、独享的的信息，给予予家庭消费群群体强烈的归归属感；全家人生活、、学习、工作作、消费的场场所；关键词：【新地标，新新商业，新形形象】【温馨、舒适适、自由－家家的感觉】【愉悦、休闲闲、享受－新新的体验】15[消费需求方方面]全面面提升商品及及商业设施的的品质，为区域消费者者提供满足其其质与量双向向追求的消费费场所。“消费者对商品品质与量的双双向追求”含义：从商业设施（（店铺）层面面来讲：对商品“质”的追求——主要体现在品品牌（企业））知名度高、、环境品质高高、服务品质质好、体验性性能高等；对商品“量”的追求——主要体现在设设施功能齐全全、业态多样样化、商户丰丰富等方面。。从消费者特征征来看：对商商品品种丰富富、商品质量量的追求是消消费市场所表表现出的普遍遍特点。从商业环境来来看：现状商商业的低品质质无法满足消消费群提升生生活品质的需需求，出现消消费外流倾向向。从商品层面来来讲：对商品“质”的追求——主要表现为商商品品质好、、品牌具有知知名度；对商品“量”的追求——主要表现为商商品数量丰富富、商品品种种齐全。商业主题策划划16商业主题题策划[商业环环境氛围围]营营造舒适适、休闲闲、温馨馨开放式式消费空空间；打造钢铁铁城市中中的自然然绿洲；；现有商业业设施以以传统商商业居多多，消费费环境较较差，营造良好好的设施施环境是是获得消消费者青青睐的主主要手段段。能够为消消费者提提供”逛逛街“条条件，具具备休闲闲功能的的设施人人流量较较大，将将会带来来更大的的消费几几率；同同时随着着生活节节奏的加加快，工工作压力力的增大大，人们们迫切需需求能缓缓解压力力，放松松心情的的场所，，因此休闲的氛氛围必不不可少。展现温馨馨的、家家庭化的的消费环环境，将将赢得都都市家庭庭消费客客群的共共鸣。阳光、空空气、水水、植物物……为现代紧紧张生活活中的都都市人提提供回归归自然、、心灵休休憩的场场所；17商业经营营定位基本生活活需求购物消费费型设施施时间消费费型设施施品质生活活需求传统百货货店/标超购物主题题型百货货店/专业卖卖场SHOPPINGMALL商业经营营定位及及形象塑塑造：新一代商商业的代代表，带带领潍坊坊商业进进入第四四代商业业发展模模式。辐射全域域，成为为都市中中坚力量量“家庭庭体验式式新生活活时尚””的开创创者、引引领者。。本项目将将引入主主题购物物中心这这一先进进的新兴兴业态，，与商圈内内现有传传统商业业业态形形成鲜明明的对比比；特别是都都市中产产阶层和和年轻的的新生力力量传达达“第一一”、““全新””、“开开创”、、“引领领”的设设施形像像，第一一时间吸吸引消费费者和投投资者的的关注，，提升项项目在其其心目中中的优势势地位，，扩大影影响力和和号召力力。18商业经营营定位商业档次次定位：：中档偏上上在经营档档次上，，本项目目没有盲盲目拔高高，参考考现阶段段居民收收支水平平，结合合项目潜潜在消费费群的特特点，将将项目定定位于中中档偏上上的级别别。一方方面保障障项目的的整体品品质，另另一方面面规避过过高的经经营档次次导致消消费力难难以支撑撑所带来来的经营营风险。。中档至中高档定位区域地位位区域商业业发展处处于起步步阶段，，前期不不宜定位位纯高端端的商业业发展目标标政府重点点打造的的商业、、商务区区，成为为城市发发展的名名片之一一，不宜宜定位过过低高品质综综合体项项目，从从提升物物业价值值角度出出发不可可将商业业档次定定低端客群定位位都市中坚坚力量，，追求品品质的城城市中档档偏高以以上水平平收入人人群商业发展展19商业功能能分区思思路多功能、、开放式式的组团团商业将一个服服务全客客群的、、业态多多元化的的封闭式式购物中中心分解解，使其其内部的的各项商商业功能能和谐的的融入到到项目各各期产品品/各组团团产品中中！每个组团团/每期期产品具具备———独立的商商业主题题专一的商商业功能能特定的服服务群体体一至多家家特色主主力店销售型的的个性散散铺或品品牌专卖卖店……20商业分区区功能五大商业业组团都市时尚尚品味中中心都市家庭庭成长中中心12534都市休闲闲娱乐中中心都市家庭庭生活中中心都市健康康运动中中心21商业分区区功能【都市家庭庭成长中中心】主力店形形象示意意——青青少年职职业体验验22商业分区区功能【都市休闲闲娱乐中中心】2水岸风情情休闲娱娱乐区高端商务务休闲娱娱乐区大众生活活休闲娱娱乐区功能区定定位：市规模最最大、业业态最丰丰富的餐餐饮、休休闲、娱娱乐集中中区！为域全客客群提供供全方位位精神生生活需求求服务！！都市休闲闲娱乐中中心又可可根据服服务客群群不同细细分为三三个特色色区域：：大众生活活休闲娱娱乐区——针对对普通家家庭消费费客群高端商务务休闲娱娱乐区———针对对高收入入阶层、、商务客客群水岸风情情休闲娱娱乐区———针对对时尚年年轻消费费客群23商业分区区功能【都市休闲闲娱乐中中心】主力店形形象示意意——风风情休闲闲娱乐区区24商业分区区功能【都市家庭庭生活中中心】主力店形形象示意意——超超市/大大卖场25各主题分分区租售售比例示示意：1254都市家庭庭成长中中心都市休闲闲娱乐中中心都市家庭庭生活中中心都市健康康运动中中心都市时尚尚品味中中心分区商业业总规模模：35000m2主力店：8000m2（23%））品牌店：：2000m2（6%）散售：25000m2（71%））3商业经营营模式建建议分区商业业总规模模：50000m2主力店：15000m2（30%））品牌店：：5000m2（10%））散售：30000m2（60%））分区商业业总规模模：47000m2主力店：15000m2（32%））品牌店：：2000m2（5%）散售：40000m2（63%））分区商业业总规模模：38000m2主力店：5000m2（13%））品牌店：：3000m2（8%）散售：30000m2（79%））分区商业业总规模模：90000m2主力店：30000m2（33%））品牌店：：50000m2（55%））散售：10000m2（12%））经营模式式：主力店：：自持租租赁品牌店：：自持租租赁/带租约约销售其他：散散售26规划设计计亮点[开放放式综合合商业体体、下沉沉式景观观商业街街]下沉式商商业街使使B1具具备F1层的商商业价值值；开放式商商业街区区，给人人自由、、青春、、休闲的的感受，，给予消消费者充充分的逛逛街乐趣趣。27规划设计计亮点[退台台式/倾倾斜式外外廊设计计]营造室外外商业街街的氛围围；退台式/倾斜式式设计可可加强下下沉式广广场的开开放尺度度、增强强建筑整整体的空空间感和和观赏性性。ThanksEnd9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。07:26:2507:26:2507:2612/22/20227:26:25AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2207:26:2507:26Dec-2222-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。07:26:2507:26:2507:26Thursday,December22,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2207:26:2507:26:25December22,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。22十二月月20227:26:25上午07:26:2512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月227:26上上午12月-2207:26December22,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/227:26:2507:26:2522December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。7:26:25上上午7:26上上午午07:26:2512月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。07:26:2507:26:2507:2612/22/20227:26:25AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2207:26:2507:26Dec-2222-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。07:26:2507:26:2507:26Thursday,December22,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2207:26:2507:26:25December22,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。22十十二二月20227:26:25上上午07:26:2512月月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月227:26上上午12月-2207:26December22,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/227:26:2507:26:2522December202217、空