原生墅产品定位及规划设计提案

产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败我们深信：好的产品，就是成功的一半一、上饶别墅市场概述1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多；2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势；3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰；4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装；5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质；6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次；7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀；8、别墅产品去化速度相对平稳；9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大；10、别墅配套相对较弱，会所功能单一；二、项目规划条件用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）建筑性质：低密度住宅容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。

三、产品类型建议200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算）200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡

产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋80幢350㎡/幢28000㎡2300元/㎡6440万元双拼50套260㎡/套13000㎡2000元/㎡2600万元联排90套220㎡/套20000㎡1800元/㎡3960万元叠拼160套200㎡/套32000㎡1600元/㎡5120万元合计390套/93000㎡1907元/㎡18120万元原设想：

产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋140幢350㎡/幢50720㎡2300元/㎡11665.6万元联排28套260㎡/套7280㎡1800元/㎡1310.4万元叠拼175套200㎡/套35000㎡1600元/㎡5600万元合计343套/93000㎡1997元/㎡18576万元由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由：

调整后：

1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置；2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排；3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广；5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高；6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现；8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜；9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力；10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；（18576万元-18120万元=456万元）项目名称独栋（比例）双拼（比例）联排（比例）叠栋（比例）大红鹰·香溢云天5栋(2.3%)12套（5.4%）180套（81.4%）24套（10.9%）君临天下26栋（23.4%）26套（23.4%）35套（31.5%）24套（21.7%）茂林·首府17栋（34.7%）6栋12套（24.5%）5栋20套（40.8%）/尚宫20栋（20%）21栋42套（42%）38套（38%）/北星·金桂园///7栋36套黄浦·阳光福邸/1栋2套（2.3%）23栋86套（97.7%）/带湖花城/1栋2套（1.9%）58套（53.7%）48套（44.4%）东方家园//158套/明珠广场/1栋2套（2.9%）66套（97.1%）/现代城/101套//阳光花城//100套/总计68（6%）199（17%）741（65%）132（12%）附：表格

备注：仅1栋2套的双拼基本可归划进联排，只是由于用地空间限制，联排的单元数量减少所致。由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场94%的量，独栋别墅仅仅占了6%的比例，而其中联排和双拼又占了绝大多数（82%），因此，从现有市场别墅构成分析来看，以独栋别墅为主，以叠拼别墅为辅，少量联排为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白的。

四、基本空间布局1、基本思路①根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境，把住宅融入环境中；②从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空间；重视平面规划和竖向规划设计相结合，形成建筑布局上的差异性，借势山坡地形创造出具有层次变化的建筑群体效果；③完备、合理、实用的公建配套布置；④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局；

2、、空空间间布布局局建建议议①在在项项目目西西面面规规划划两两排排（（共共20幢幢））叠叠拼拼别别墅墅、、项项目目最最南南面面规规划划一一排排（（共共6幢幢））联联排排别别墅墅，，其其余余空空间间则则规规划划140幢幢独独栋栋别别墅墅；；②在在最最具具景景观观资资源源优优势势的的区区域域，，适适当当布布置置1——2幢幢楼楼王王，，如如项项目目的的东东北北角角以以及及项项目目中中心心景景观观节节点点周周边边；；③公公建建配配套套区区域域规规划划在在用用地地的的东东南南面面，，紧紧邻邻村村民民点点，，建建筑筑依依山山坡坡地地势势延延绵绵伸伸展展。。总平平规规划划建建议议五、、交交通通组组织织建建议议1、、出出入入口口设设置置根据据现现状状地地形形和和规规划划布布局局，，以以及及可可实实际际操操作作的的可可能能，，在在用用地地东东南南角角与与城城区区相连连接接处处设设置置主主入入口口外外，，另另在在用用地地的的西西面面设设置置一一个个次次入入口口，，主主次次出出入入口口与与区内内的的环环行行道道路路相相联联，，很很好好的的解解决决小小区区交交通通的的出出入入问问题题和和消消防防疏疏散散问问题题。。2、、道道路路系系统统①因因为为项项目目西西侧侧为为叠叠拼拼别别墅墅区区域域，，在在理理想想角角度度上上考考虑虑能能否否与与独独栋栋别别墅墅区区做做个个隔隔离离，，因因此此需需要要考考虑虑做做两两个个道道路路系系统统，，叠叠拼拼别别墅墅与与独独栋栋别别墅墅区区分分别别有有各各自自的的道道路路系系统统，，既既独独立立又又紧紧密密相相连连；；以以上上想想法法为为理理想想状状态态，，可可适适当当考考虑虑，，如如果果不不具具备备实实际际设设计计可可操操作作性性（（因因为为最最佳佳的的别别墅墅社社区区的的道道路路系系统统将将会会占占去去17%的的面面积积）），，那那么么仍仍按按一一个个道道路路系系统统去去做做；；②保保证证车车行行的的通通畅畅而而又又不不占占用用过过多多的的绿绿地地；；车车行行道道路路以以尽尽量量减减少少开开挖挖山山坡坡为为原原则则，，保保持持用用地地开开发发利利用用的的完完整整性性，，道道路路面面积积尽尽量量减减少少，，利利用用率率尽尽量量提提高高；；③道道路路系系统统要要有有良良好好的的交交通通通通达达性性，，考考虑虑与与车车库库的的融融合合；；④在充分尊重重交通组织通通畅的前提下下做好与景观观的融合，达达到移步换景景的效果；⑤不仅建立良良好的区内动动线关系，还还需要安排好好内部交通和和外部交通的的组织与衔接接；3、步行系系统很多别墅项目目缺乏足够的的步行道路，，而且部分设设计中还带有有隔断，使住住户在行为活动、视觉觉感受、空间间心理感受等等方面颇为压压抑。建议要要把步行系统统与景观轴结合起来，，步行系统沿沿主要绿化景景观系统设置置，将主要的的景观节点联联系起来，并有效的通通达每个组团团，同时提高高步行系统的的趣味性和环环境感。六、建筑风格格建议①上饶别墅市市场北美、欧欧洲的建筑风风格盛行，别别墅风格没有有加以细分，，较为笼统！！项目建筑风格大红鹰·香溢云天新加坡风格君临天下北欧风格茂林·首府欧式风格尚宫北美原味风格北星·金桂园地中海风情园林社区黄浦·阳光福邸西班牙风格带湖花城欧式古典风格东方家园欧美明珠广场欧美现代城现代建筑风格阳光花城没有特风格，但相对比较现代其中黄浦·阳光福邸（图图）虽然为西西班牙风格，，但做的不够够纯粹，一些些西班牙风格格所需要具备备的符号和元元素尚不完备备，本案可以以有更出色的的建筑立面表表现。阳光福邸西西班牙风格格大红鹰·香溢溢云天新加坡风格精品资料网（））专业提供供企管培训资资料君临天下北欧风格带湖花城古典欧式风格格②建议建筑风风格以体现欧欧陆地中海风风情、高贵典典雅浪漫之风风为主要目标标，具体采用用西班牙建筑筑风格，建筑筑外观上注重重具有西班牙牙代表性的建建筑符号和细细节的运用；；建筑的立面面色彩、选材材、细部的处处理手法需要要体现西班牙牙建筑文化的的深刻内涵。。细节建议如下下：※屋顶多为红红瓷瓦铺设，，红筒瓦坡屋屋顶。※屋沿朝两侧侧外伸，户内内有庭院。※门廊和窗多多显拱形。※毛石饰墙，，遮阳木百页页，铁艺窗，，木方园艺屋顶多为红瓷瓷瓦铺设红筒瓦坡屋顶顶门廊和窗多显显拱形。木方园艺毛石饰墙遮阳木百页铁艺窗七、户型配比比建议建筑类型户型档次户型建筑面积所占比例独栋经济型320㎡20%主力型350㎡55%豪华型420㎡20%楼王型600㎡5%联排主力型260㎡100%叠拼主力型200㎡100%户型配比方案案八、配套建筑筑规划建议①项目地处上上饶城北边郊郊，周边配套套不齐备，作作为别墅客群群基本为有车车一族，大型型商业配套不不做考虑，但但日常生活所所需的必备配配套尚需完备备，建议配套套建筑应具备备以下功能：：农贸市场、、超市、幼儿儿园、社区服服务站、物管管等；②除硬件配套套外，还需要要配备相应的的软件服务，，方便业主生生活。代办服务：如如代办订报、、订奶、订飞飞机票、代领领邮件、代办办有线电视，，宽带开通，，代办煤气开开户等；家政服务：钟钟点家庭服务务，家电维修修，衣服、床床单洗烫；维修服务：修修理、更换常常用开关、插插座、灯泡、、水龙头；医疗服务：家家庭医护、心心理健康咨询询；③配套建筑风风格要与整体体社区建筑风风格相协调，，统一、大气气。九、会所建议议①会所规模：作为9万多方的一个个纯别墅社区区，而且地段段偏远，配套套不齐全，需需要设置较多多功能，因此此会所不宜过过小；但会所所又往往是非非盈利性建筑筑，只是作为为项目配套，，为了项目形形象而存在，，因此也不宜宜过大，空间间能基本满足足功能设置为为准；②会所选址：项目东南方向向，入口处附附近；③功能设置：会所是居住区区居民的公共共活动空间。。健身、休闲闲、娱乐、购购物、餐饮、、服务、交流流是它的主要要功能。会所所除了硬件，，还有重要的的软件部分，，那就是提供供方便人际交交流的各种活活动。住户在在会所可以会会客，可以听听讲座，参加加联谊会、舞舞会，举办书书法、插花、、烹饪等比赛赛，以增进住住户之间的友友谊，营造良良好的邻里关关系和住区文文化。我们可可以把会所看看作家庭生活活的延伸，甚甚至是住户的的公共客厅，，也可视为生生活品质的保保证、个人及及社区身份的的象征。目前大多数会会所微利或不不盈利，同时时也因为本案案会所规模所所限，那些占占地面积太大大、利用率不不高或投资太太大的项目应应予舍弃。因因此，我司建建议本项目会会所馆内可配配置以下设施施：健身房、阅览览室、棋牌室室、医务室④会所建设：结合周边景观观，作为形象象工程先期建建设；十、景观设计计建议①依照项目地地形北高南低低，发挥山坡坡的优势，可可利用项目东东北高地上水水库资源优势势，顺势布置置层层跌落式式水景，可以以采鉴枯山水水形式，蓄水水丰富即为水水景，枯水期期可展现石景景，一举两得得；②果岭高尔夫夫：项目东北北面已经取得得的80亩工业用地，，可用来做项项目的景观配配套，建议移移植为一片果果岭用来做高高尔夫果岭练练习场，展现现绿色、氧气气、阳光、步步履与友谊的的高尔夫文化化精髓，更是是一种尊贵高高尚的生活方方式；果岭高尔夫高尔夫运动③防护林：项项目南面有30亩种植林，作作为高速公路路的缓冲带，，建议种植高高大树种，先先于项目建设设，并且在做做的同时要把把高速隔音屏屏也一同做好好；④内部造景：：项目外部景景观已有果岭岭高尔夫，因因此内部景观观将遵循以均均好性为主的的原则，景观观轴线拉细拉拉长，以发散散的景观轴线线贯穿宅间，，东南面平缓缓地采用岛屿屿别墅的形式式，水景轴绵绵延其中；在在落差较大的的山地则采用用坡地别墅的的形式，突出出坡地造景的的精华；精品资料网（））专业提供供企管培训资资料⑤绿化：采用用穿透性的绿绿化来软化建建筑物，避免免满铺房子的的山坡景观，，以保持绿意意黯然的整体体山地环境；；⑥雕塑：与建建筑风格相符符的欧式风情情雕塑小品；；⑦名司名师：：建议邀请境境外知名的专专业景观公司司做方案设计计。十一、车位配配置建议①公共车位：：项目入口处处附近公建区区可利用主入入口前的开阔阔地结合绿化化设置公共停停车位；②也可利用山山地地形与建建筑物的架空空位置，在建建筑的底层架架空层做停车车库；③车库配比：：叠拼、联排排别墅1房1车库，独栋别别墅经济型和和主力型室内内1个车库+室外1车库，豪华型型和楼王型均均配置室内2车库；④车库层高控控制在2.2m以内，可不计计算面积；十二、智能安安保设施小区既要注意意与周边环境境融合,又要保证自身身的相对围合合和安全。在在安防技术的的使用和设置置配置上，应应坚持高标准准，以保障业业主的安全。。本项目在安安全防范体系系上应尽可能能导入智能化化系统，以防防为主，快速速反应，建议议如下：A、大门：实行封闭式管管理，入口设设可视对讲门门禁系统和车车辆管理系统统，对所有访访客车辆进行行登记；入口处设门禁禁系统与监控控中心、每户户可视对讲系系统相联，访访客若需进入入园区，保安安应安排访客客与业主通过过可视对讲系系统进行联系系，征得业主主同意后，方方可准许进入入。车辆管理：大大门口设车辆辆识别系统，，对业主车辆辆发放磁卡，，进出小区时时车辆先经识识别系统识别别，确认业主主车辆身份后后自动开闸放放行。访客车车由保安进行行联系业主和和登记，确认认无误后再开开闸放行。B、户内安防设设施：可视对讲系统统和大门门禁禁系统相联，，对访客的到到来进行管理理，在访客呼呼叫时便可通通过室内荧屏屏看清来人长长相及身份，，以确定是否否与其对话及及是否接待事事宜。C、家庭报警系系统：每户人家设紧紧急呼叫系统统，无须另行行布线，可共共用可视对讲讲线路。内容容包括：煤气气泄漏、火警警、非法闯入入及紧急求助助等。业主入入住后安装，，紧急情况一一旦触发，便便在监控中心心显示，由保保安及时处理理异常情况。。D、园区周边及及道路：园区周边及园园区关键部位位设保安电子子巡更管理。。园区围墙大大门入口处及及主要道路安安装摄像监控控，主动红外外报警系统与与摄像监控系系统联动。在在会所内设监监控中心，值值班人员24小时通过监控控中心的监控控器对园区内内的道路、围围墙及大门入入口等重要方方位进行监视视。E、设计电表、、水表、燃气气表三表远程程收费系统，，并与中心会会所的信息中中心联网，以以减少因收费费给住户造成成的干扰。（以上智能化化设施需综合合考虑成本及及当地条件等等因素，决定定是否配置））END9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。20:14:1220:14:1220:1412/21/20228:14:12PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2220:14:1220:14Dec-2221-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。20:14:1220:14:1220:14Wednesday,December21,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2220:14:1220:14:12December21,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。21十十二月20228:14:12下午午20:14:1212月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月228:14下下午12月-2220:14December21,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2120:14:1220:14:1221December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。8:14:12下午8:14下下午20:14:1212月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。20:14:1220:14:1220:1412/21/20228:14:12PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2220:14:1220:14Dec-2221-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。20:14:1320:14:1320:14Wednesday,December21,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2220:14:1320:14:13December21,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。21十二二月20228:14:13下下午20:14:1312月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月228