商业项目招商策划专题培训

商业项目招商策划专题培训版权声明：本文仅供新城房产内部交流使用，版权归江苏新城集团所有，未经江苏新城集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.10内部学习资料报告提纲第一部分：商业基本概念第二部分：零售业态介绍第三部分：商业发展规律第四部分：商业地产策划第五部分：商业项目招商一、商业基本概念商业——生意、买卖Business广义的商业：“生意”，指所有以营利为目的的事业特征：以获取利润为目的一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“赚钱的游戏”咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴Commerce狭义的商业：“买卖”，指专门从事商品交换活动的营利性事业特征：以商品交换为手段

包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展等零售业——有关商品销售终端的行业零售业：美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体

营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终销售渠道，包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的社会消费品环节零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等零售商家和零售集团，以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等沃尔玛总裁李斯阁

张近东

黄光裕业态——面向某类目标顾客的商店营业形态业态：零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态特征：“怎么卖

”对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物——B2C，C2C）等

店业种——面向顾客某类用途的商店营业种类业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类

特征：“卖什么”

目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等业种特点货商业地产——用于经营用途的房地产形式泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目

商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭）大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力品牌——标识、区别

企业及其所提供的商品或服务的综合标识品牌：包括品牌名（可以读出的部分）、品牌标志（不可以发声的部分）、品牌角色（人或拟人化的标识）品牌的意义：方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程享有较高的利润空间无形资产，可以超越产品的生命周期商家品牌商品品牌餐饮品牌二、零售售业态介绍概念在一个大建筑筑物内，根据据不同商品部部门设销售区区，开展各自自的进货、管管理、运营的的零售业态特点采取柜台销售售与自选（开开架）销售相相结合方式商品结构为种种类齐全、少少批量、高毛毛利，以经营营男、女、儿儿童服装、服服饰、衣料、、家庭用品为为主采取定价销售售，可以退货货，有导购、、餐饮、娱乐乐场所等服务务项目和设施施，服务功能能齐全选址址在在城城市市繁繁华华区区、、交交通通要要道道商圈圈范范围围大大，一一般般以以流流动动人人口口为为主主要要销销售售对对象象商店店规规模模大大，，在在5000平方方米米以以上上商店店设设施施豪豪华华，，店店堂堂典典雅雅、、明明快快目标标顾顾客客为为中中高高档档消消费费者者和和追追求求时时尚尚的的年年轻轻人人百货货店店departmentstore(Dept．)概念念采取取自自选选销销售售方方式式，，以以销销售售大大众众化化实实用用品品为为主主，，并并将将超超级级市市场场和和折折扣扣商商店店的的经经营营优优势势合合为为一一体体的的、、满满足足顾顾客客一一次次性性购购全全的的零零售售业业态态特点点采取取自自选选销销售售方方式式和和连连锁锁经经营营方方式式商品品构构成成为为衣衣、、食食、、用用品品齐齐全全，，重重视视本本企企业业的的品品牌牌开开发发设有有与与商商店店营营业业面面积积相相适适应应的的停停车车场场目标标顾顾客客为为购购物物频频率率高高的的居居民民商圈圈范范围围较较大大商店店营营业业面面积积一一般般在在2500平方方米米以以上上选址址在在城城乡乡结结合合部部、、住住宅宅区区、、交交通通要要道道大型型综综合合商商场场generalmerchandisestore(G．M．S)概念念采取取自自选选销销售售方方式式、、以以销销售售生生鲜鲜商商品品、、食食品品和和向向顾顾客客提提供供日日常常必必需需品品为为主主要要目目的的的的零零售售业业态态特点点采取取自自选选销销售售方方式式，，出出入入口口分分设设，，结结算算在在出出口口处处的的收收银银机机处处统统一一进进行行商品品构构成成以以购购买买频频率率高高的的商商品品为为主主，，经经营营的的商商品品应应以以肉肉类类、、禽禽蛋蛋、、水水果果、、水水产产品品、、冷冷冻冻食食品品、、副副食食调调料料、、粮粮油油及及其其制制品品、、奶奶及及奶奶制制品品、、熟熟食食品品以以及及日日用用必必需需品品为为主主营业业时时间间每每天天在在11H左右右，，可可采采取取连连锁锁经经营营方方式式，，有有一一定定的的停停车车场场地地选址址在在居居民民区区、、交交通通要要道道、、商商业业区区商圈圈范范围围较较窄窄，，以居居民民为为主主要要销销售售对对象象商店店营营业业面面积积在在500平方方米米以以上上目标标顾顾客客以以居居民民为为主主超级级市市场场supermarket(S．M)概念念满足足顾顾客客便便利利性性需需求求为为主主要要目目的的的的零零售售业业态态特点点以开开架架自自选选为为主主，，结结算算在在进进口口(或出出口口)处的的收收银银机机处处统统一一进进行行，，可可采采取取连连锁锁经经营营方方式式商品品结结构构特特点点明明显显，，有有即即时时消消费费性性、、小小容容量量、、应应急急性性等等，，营营业业时时间间长长，，一一般般在在16h以上，甚甚至24h，终年无无休日选址在居居民住宅宅区、主主干线公公路边以以及车站站、医院院、娱乐乐场所、、机关、、团体、、企事业业所在地地商圈范围围窄小，，一般设设定在居民徒步步购物5—7min到达的范范围内商店营业业面积在在100平方米左左右，营营业面积积利用率率高，店店堂明快快、清洁洁、货架架丰满，，目标顾顾客主要要为居民民、单身身者、年年轻人。。80％的顾客客为有目目的的购购买经营实行行信息系系统化，，开展单单品管理理，便利利店的商商品价格格略高于于一般零零售业态态的商品品价格便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)概念经营某一一大类商商品为主主，并且且具备有有丰富专专业知识识的销售售人员和和提供适适当售后后服务的的零售业业态特点采取定价价销售和和开架面面售，亦亦可开展展连锁经经营商品结构构体现专专业性、、深度性性、品种种丰富，，可供选选择余地地大，以以某类商商品为主主，经营营的商品品具有自自己的特特色，一一般为高利润从业人员员需具备备丰富的的专业知识识，可以退退货选址多样样化，多多数店设设在繁华华商业区区、商店店街或百百货店、、购物中中心内商圈范围围不定营业面积积根据主主营商品品特点而而定目标市场场多为流流动顾客客，主要要满足消消费者对对某类商商品的选选择性需需求专业店speciatitystore(S．S)概念专门经营营或授权权经营制制造商品品牌和中中间商品品牌的零零售业态态特点采取定价价销售和和开架面面售，亦亦可开展展连锁经经营商品结构构以企业业品牌为为主，销销售体现现量少、、质优、、高毛利利注重品牌牌声誉、、从业人人员必须须具备丰丰富的专专业知识识，并提提供专业业性知识识服务选址在繁华商业业区、商店街街或百货货店、购购物中心心内商圈范围围不定目标顾客客以中青青年为主主，商店店的陈列列、照明明、包装装、广告告讲究专卖店exclusiveshop(E．S)概念企业有计计划地开开发、拥拥有、管管理运营营的各类类零售业业态、服服务设施施的集合合体特点由发起者者有计划划地开设设，实行行商业型型公司管管理，中中心内设设商店管管理委员员会，开开展广告告宣传等等共同活活动，实行统一一管理内部结构构由百货货店或超超级市场场作为核核心店，，以及各各类专业业店、专专卖店等等零售业业态和餐餐饮、娱娱乐设施施构成服务功能能齐全，，集零售售、餐饮饮、娱乐乐为一体体。根据据卖场面面积，设设相应规规模的停停车场选址为中中心商业业区或城城乡结合合部的交交通要道道商圈根据据不同经经营规模模、经营营商品而而定设施豪华华、店堂堂典雅、、宽敞明明亮，实行行卖场场租赁赁制，，目目标顾顾客以以流动动顾客客为主主购物中中心shoppingcenter(S．C)概念以与改改善、、建设设家庭庭居住住环境境有关关的装装饰、、装修修等用用品、、日用用杂品品、技技术及及服务务为主主的、、采取取自选选方式式销售售的零零售业业态特点选址在在城乡结结合部部、公公路边边、交交通要要道或消费费者自自有房房产比比率较较高的的地区区商品构构成主主要以以房屋屋修缮缮和室室内装装修、、装饰饰品、、园艺艺品、、宠物物食品品、室室内外外用品品、洗洗涤剂剂及杂杂品等等作为经经营策策略，，发挥挥了廉廉价商商店的的低价价格销销售和和超级级市场场的开开架自自选销销售等等优势势提供一一站式式购足足和一一条龙龙服务务可采取取连锁锁经营营方式式有一定定的停停车场场家居中中心homecenter(H．C)概念在大型型综合合商场场经营营的商商品基基础上上，筛筛选大大众化化实用用品销销售，，并实实行储储销一一体、、以提提供有有限服服务和和低价价格商商品为为主要要特征征的、、采取取自选选方式式销售售的零零售业业态特点选址在在公路路边、、交通通要道道和利利用闲闲置设设施,主要的的商圈圈人口口为5—7万人,商店营营业面面积大大，一一般在在4000m’’以上商品构构成以以新开开发上上市的的商品品为主主力商商品，，自有有品牌牌占相相当部部分，，主要要是面面向广广大的的工薪薪阶层层服务务作为价价格策策略，，每天天都以以较低低价格格销售售全部部商品品,作为商商品策策略，，经营营同其其他零零售业业态能能进行行价格格比较较的、、知名名度、、普及及率都都较高高的商商标商商品或或价格格一般般被众众所周周知的的商品品商店设设施简简单化化。将超超市开开发的的销售售技术术和管管理理理论、、可实实行连连锁经经营仓储商商店的的价格格影响响力、、大型型综合合超市市商品品供应应计划划的方方法及及选址址理论论等融融为一一体，，灵活活运用用。设设有一一定规规模的的停车车场仓储商商店warehousestore(W．S)三、商商业发发展规规律商业发发展趋趋势——国际经经验零售业业市场场高度度集中中化、、规模模化传统零售形式式优势逐渐减减弱，新型零零售形式蓬勃勃发展大型、超大型型量贩店及货货仓商店迅猛猛增加跨国企业的拓拓展迅速超大超全超值国内零售业态态所处的生命命周期位置资料来源：世世界银行1997年世界发展报报告，各市统统计数据人均GDP分组的消费结结构居民消费结构构和消费水平平发展阶段必需起步发展享受阶段阶段描述基本特征常州目前人均均GDP已经超过3000US$，已经进入讲讲究品牌消费费的快速发展展阶段，城市市中将出现一一些大型商业业消费场所，，部分客户追追求休闲享受受300US$1000US$3000US$5000-US$国内中等规模以上上城市长三角珠三角深圳上海北京GDP百货大楼大型超市供销社城市生活休闲闲中心商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征第一代商业第三代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔风光数十年后后在20世纪前期遭遇遇挑战，传统统商业的赢利利率无法支撑撑起再扩张、、发展的负担担超市兴起，倡倡导自由选购购的理念。最最大贡献是给给零售业业态态注入工业制制造业的文化化要素。以ShoppingMall为代表，追求求一站式购物物。环境污染染、郊区化的的边缘生存状状态、交通堵堵塞、旧城衰衰落等问题使使其渐渐退出出发展舞台。。城市中心区域域社区中心/临近市区城市中心/副中心/交通枢纽第四代商业商业模式发展展规律以“体验经济济”为基础，，以生活方式式消费、娱乐乐加休闲为主主旨城市生活休闲闲中心随着新世纪的的到来，超市市迅速在中国国成为新的时时髦，这和后后期所谓的mall实际上是一致致的，国内汽车保有有量低难以支支撑真正意义义的郊区mall我们国家最早早的商业模式式，供销社的的选址往往都都是城市中最最好的位置如北京王府井井的百货大楼楼，这一代发发展了很长时时间，它是在在供销社的基基础上扩大的的，在经营模模式上也发生生了很大的变变化着眼于满足大大众日益增加加的精神和文化需求，国内目目前出现的并并不多，惠商项目率先先将城市休闲闲生活带到常常州购物中心城市核心商圈分析基本本概念边圈次圈

主圈商圈：是指商商店以其所在在地点为中心心，沿着一定定的方向和距距离扩展，吸吸引顾客的辐射范围简单来说，就就是来店顾客客所居住的区区域范围主圈：65%顾客来自主要要商圈。小型商店的核核心商圈在0.8公里之内，顾顾客步行来店店在10分钟以内；大大型商场的核核心商圈在5公里以内，无无论使用何种种交通工具来来店，不超过过20分钟次圈：25%顾客来自次要要商圈。小型商店的次次要商圈在1.5公里之内，顾顾客步行来店店在20分钟以内；大大型商场的次次要商圈在8公里以内，无无论使用何种种交通工具来来店，平均不不超过40分钟边圈：10%顾客来自边缘缘商圈。一般来说，小小型商店的边边缘商圈在1.5公里以外，顾顾客步行来店店在20分钟以上；大大型商场的边边缘商圈在8公里以外，无无论使用何种种交通工具来来店平均在40分钟以上人口数量及特特点交通状况商业发展潜力力人文、公共配配套商业规模影响商圈大小因素发展阶段市场表现经营模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、、交通汇聚点点出现少量、、低档次商业业商业快速发展展，经营档次次、结构发生生飞跃散铺向集中、、规模化商业业形式演变规模化商业、、大型购物形形态商业中心心浮出市场城市发展较为为落后，市政政配套设施处处在规划中市政配套正在在完善，集中中市场、步行行街出现由街铺、步行行街向集中商商业发展，新新商业出现大型商业机构构进入，商业业水平稳步上上升自有住宅底商商经营或出租租为主商铺基本市场场化，经营和和销售同时存存在商铺市场化，，销售成为核核心赢利手段段销售不是实现现收益的最终终手段，持有有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入百货等购物市中心区域专业市场市中心区域专业市场市中心区域专业市场城市商圈形成成规律赢利模式百货为主专业市场餐饮、休闲休闲、娱乐经营业态市中心核心商商圈首先成型型，逐步出现现潜力商圈，，并形成新兴兴商圈以商业饱和指指数推导商业业潜在规模IRS（商圈饱和指指数）＝C（潜在客户））×RE（人均零售支支出）/RF（商业面积））RF（某市可支撑撑商业面积））＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16万㎡例1：IRS（商圈饱和指指数）：三、、四线城市一一般标准为1000-4000元/㎡，也可参考考商业设施单单位年营业额额，假设某市市的商业设施施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中中值的4000元/㎡C（潜在客户））：40万人（按照城镇人人口计算，市市区人口占全全市人口115万的35%，115×35%=40万）RE（年平均购物物额）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社社会消费品零零售总额的80%计算）例2：假设在商圈内内有10万个家庭，每每周在食品中中支出25元人民币，共共有15个店铺在商国国内，共有144000平方米销售面面积。则该商商圈的饱和指指数为…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36商圈饱和这一一指数数字越大，则意味着该该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该该商圈内的饱和度越高。在不同的高高圈中，应选择零售饱饱和指数较高高的商圈开店店休息四、商业业地产策划商业地产开发发过程销售商业物业分类类※按市场形式分分类：大型商商厦、专业市市场、小区商商铺※按物业用途分分类：购物中心、小区配套商商铺、专业市市场、批发与与商贸中心、、餐馆及美食食广场等五类类※按建筑特征分分类：商业大大厦、社区商铺、邻街商铺、、步行街露天天商铺、地下下商城等五类类※按物业区位分分类：商业区区物业、住宅宅区物业、近近郊物业※按经营方式分分类：统一经经营物业和分分散经营物业业※按经营类别分分类：综合经经营项目和单单一经营项目目※按销售方式分分类：销售物物业、租售物物业、出租物物业※按物业户权分分类：产权物物业、非产权权物业购物中心购物中心购物中心购物中心购物中心上海梅陇镇广广场购物中心合理的人流动动线促进商业业经营包括平面人流流动线规划和和垂直人流动动线平面人流动线线：平面形式的形形态、室内步步行街的形态态；核心店与与主力店的实实力、数量及及摆放位置中庭的形态、、大小、数量量及位置餐饮区及娱乐乐设施的规划划环境设计，含含空间环境、、景观与绿化化小品、照明明设计等垂直人流动线线：垂直交通组织织中央空间是垂垂直人流动线线设计的重点点垂直商品组合合；以上各方面其其实是相互影影响、相互融融合，共同组组成了丰富多多彩的人流动动线系统。适宜的空间尺尺度及休闲的的环艺设计室内室外空间间尺度对人流流动线、视觉觉效果、心理理都将产生影影响：过道宽度的一一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至至有的个别宽宽度达到7米以上；宽度度三米被认为为是舒适的底底线中庭直径或长长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭庭仅仅是为了了安排自动扶扶梯上下，20米左右的中庭庭即可以布置置一些景观或或小品，以使使环境优化室内步行街宽宽度一般在12米左右，让人人们感觉比较较舒适地面瓷砖尺寸寸中高档购物物中心一般使使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于于中低档购物物中心合适铺位开间间/进深之比社区商业的开开间/进深主要在以以下几个区间间：社区商业规模模定位商业规模是确定社区商商业类型的基基本要素之一一，特别是对对于未确定商商业面积的项项目来说，规规模的定位更更是重中之重重，适中的商商业规模才能能有利于项目目的整体发展展。商业规模模的大小在一一定程度上决决定着社区商商业的性质，，一般情况下下，社区商业业的规模越大大，人均商业业面积越高，，其商业的对对外经营性质质越强，呈现现出成正比的的关系规模定位中主主要考虑的因因素有：区域的商业市市场容量；市场整体租售售状况对项目目规模的影响响；项目的商业属属性（外向型型、中间型或或内向型）；；主力店的带动动效应（一般般主力店与其其辐射区域面面积比为1：1.5）；竞争性项目对对项目规模的的影响；市政规划对项项目片区商业业规模的影响响；项目自身条件件对规模的影影响等等。社区商业社区商业业态态组合规划超市、餐饮、、便利店、服服务配套、美美容、服饰精精品、生活家家居和休闲八八大类业态构构成了社区商商业的基础业业态业态组合规划划原则：社区商业的基基本特性：超市、餐饮和和服务配套是社区商业的的三大基本业业态租金收益的最最大化，位置置较好的铺位位优先考虑承承租能力较高高的业态是否具有招商商的可执行性性，符合项目目实际情况能否在项目目目前条件下开开业经营，培培育商业氛围围符合商铺建筑筑设计技术指指标。社区商业五、商业业项目招商招商策略——以大带小主力店次主力店品牌商家小商户招商首先是““间谍战”潜在商家有哪哪些，他们在在哪里，作为为招商人员要要心里清楚，，将不同商家家划分开来招商其次是““遭遇战”招商通常是““三步曲”，，从初次接触触---深入沟通---促成合作，不不是说与商家家沟通的次数数越多越好，，而是每次的的沟通要有效效率招商还要打““心理战”知己知彼，百百战不殆，潜潜在商家在想想些什么，要要些什么，招招商人员在接接触过程中多多问，多听，，不要急着表表态大型超市——沃尔玛选址要要求商圈的要求：：临近交通主干干道，1.5公里范围内人人口10万以上，2公里范围内常常住人口可达达到12--15万人核心商圈内（（距项目1.5公里）无经营营面积超过5000平方米的同类类业态为佳物业的建筑要要求物业纵深在50米以上为佳，原则上不能能低于40米，临街面不低于于70米层高不低于5米，对于期楼楼的层高要求求不低于6米净高在4.5米以上（空调调排风口至地地板的距离））楼板承重在800KG/平方米以上，，对骑楼的要要求在1000KG/平方米以上柱距间要求9米以上，原则则上不能低于于8米两个以上出入入口、广场、、扶梯停车场的要求求至少提供300个以上地上或或地下的顾客客免费停车位位，必须为为供应商提供供20个以上的免费费货车停车位位租赁期限物业租赁期限限一般为20年或20年以上，不低低于15年并提供一定定的免租期家电连锁——苏宁电器选址址要求产权：独立、、清晰的产权权区位：位于城城市或某区域域的商业中心心，人流量大大，交通便利利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，，地级市场楼楼层不超过四四楼，县级市场楼楼层不超过三三楼广场：物业距距街道的距离离在6米以上，有开开阔的停车场场地和门前广广场设施：合格并并正常使用的的消防系统、、合格并正常常使用的供水水供电系统，，空调系统、、扶梯和货梯（两层以上））西式快餐——肯德基店铺要要求面积/高度：首层350平方米（使用用面积），门门面12米；楼板到梁梁底高度不得得低于3米。楼板承重：乙方厨房区楼楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活活荷载为250kg/㎡供电/供水：甲方提供空调调及200KW的用电量，并提供一条条185铜芯电缆于甲甲方配电室引引至乙方指定定位置，乙方方自设配电盘盘，并独立安安装电表；甲甲方提供25吨水/天，供水管径径为2.5/3.0英寸，水压不不小于2.5㎏/㎝2，并具有相应应的用水指标标隔油池：在餐厅附近区区域应提供适适宜位置，供供餐厅制作隔隔油池化粪池：甲方提供与化化粪池相连的的管道至乙方方租赁区域排烟：提供室外相应应的排放油烟烟管道位置，，该位置将不不导致争议或或相邻关系。。排烟管道的的截面积为500mm××700mm。空调：甲方提供冷暖暖空调应保证证使用时间自自早8：00至晚11：00，其制冷量厨厨房应不小于于450卡/㎡/小时，用餐区区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温温度冬天应不不低于15度，夏天不高高于25度，春秋季应应在20-25度之间。（如如KFC自设甲方提供供室外机位置置）设备总重：冷库、排油烟烟机、汽水机机、制冰机的的室外机全部部放置楼顶，，设备总重3吨，下设槽钢钢可将设备均均匀摆放，使使楼顶均匀受受力卸货车位：甲方提供临时时卸货车位租赁期限大卖场、桑拿、娱乐及美食广场租期分5-20年网吧、汽车旅馆租期分3-15年免租6-24个月管理费按日常管理费费的支出预算算分摊经营方式商家自由经营牌照，发展商统一发牌组织经营、物业管理公司，从事相关日常事项的执行与管理，为商户提供方便免租优惠条件件商业项目的招招商谈判商业物业营销销/招商六大误区区误区一：商铺铺销售了，商商场成功了误区二：只要要做好物业管管理，就可以以不要商业管管理误区三：以地地段优势作为为核心优势，，忽视定位设设计误区四：“返返租”是最有有效的促销手手段误区五：先租租后卖，租得得好就会卖得得好误区六：主力力商户进驻是是商业物业的的必杀技商业地产之新新在于它能够够带来的巨大大利益，但带带来巨大社会会风险商业地产的复复杂性也带来来社会利益和和财富的重新新分配发展商关心开发利润润投资客关心年投资收收益率商户关心日翻台次次数、平均日日营业额消费者关心楼下有没没有自己喜欢欢的品牌政府关心商业所带带来的长期税税收及就业做商业地产，，很难！态度是关键！！讨论Thanks！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。09:06:5109:06:5109:0612/22/20229:06:51AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2209:06:5109:06Dec-2222-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。09:06:5109:06:5109:06Thursday,December22,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2209:06:5109:06:51December22,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。22十十二二月20229:06:51上上午09:06:5112月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月229:06上上午午12月月-2209:06December22,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/229:06:5109:06:5122December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。9:06:51上上午午9:06上上午午09:06:5112月月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事情情努力了