南京文鼎广场项目招商策略方案-

文鼎广场初步招商方案汇报一、业态布局二、租金设定汇报提纲：一、业态布局1、项目一层业态整体布局思路

每个区域分布如左图：精彩LIFE：品牌形象店、银行、数码连锁魅力YARD：化妆品、各类头饰、指甲美容、休闲茶吧潮流BASE：潮流女装、时尚服饰、精品箱包、流行鞋帽美味TOWN：风味小吃、港式茶点、特色料理234567910111281314151617181920212223242526店号业种/预估数量1眼镜店/32IT数码连锁/13中国电信/14品牌服饰/35品牌服饰/106肯德基/17品牌服饰/68精品服饰/69特色超市/110银行/111邮局/612药店/113银行/114精品服饰、鞋帽、箱包/815品牌服饰旗舰店/316品牌服饰/517电脑维修、摄影摄像、手机挂件、头饰礼品等/1018美容、美发、美甲/519电玩城/120台球馆/121量贩KTV/122、23、26特色餐饮/1524、25品牌餐饮/1427书店/128诊所、花店/12、项目一层业态明细127282、项目一层业态明细1＃购物品牌服饰50—20012—17114314631553IT数码连锁150—6001183眼镜店50—2002—3137服务中国电信100—20019090楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细3-4家8—12家2—3家1家1家1家1＃2＃购物品牌服饰50—2005—104829631316电脑维修、手机配件、摄像摄影、图文印刷50—20010—15481服务书店

1353353楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细5—10家10—15家1家2＃3＃购物品牌服饰50—2005—107357351018餐饮肯德基150—6001283283楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细3—6家1—3家1家1家3＃4＃购物品牌服饰50—2003—854011381498精品服饰50—1006—9328特色超市200—5001270服务银行50—2002180360邮局50—200190药店50—200190楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细1家1家1家1家1—2家2—6家1家6家4＃5＃购物鞋帽、箱包、皮具50—1004—62708002230精品服饰50—1004—6530餐饮品牌餐饮100—50012—1814301430楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一一层业态态明细1家2—3家1—2家3—5家1—2家2—3家2—3家6—9家品牌服饰饰1家5＃6＃购物品牌服饰旗舰店200—5004—66156152020餐饮品牌餐饮50—5008—1410901090休闲美容、美发、美甲50—2004—6315315楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一一层业态态明细1家2—3家1—2家4—6家1—2家3—5家4—6家1家6＃7＃餐饮特色餐饮50—10015—24173517352590娱乐电玩城150—6001180720台球馆100—3001180量贩式KTV500—8001360服务诊所50—300190135花店50—150145楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一一层业态态明细4—6家5—8家6—10家1家1家1家诊所花店7＃“学生生创意用用品超市市”是一种集集各类学学生小商商品及其其他特色色服务为为一体的的专业学学生小商商品超市市,顾客定位位倾向于于学生、、青少年年，中小小学校、、大学生生活区都都是其主主要目标标顾客。。经营商商品具有有浓厚的的时尚格格调、新新奇色彩彩，价格格适中，，容易吸吸引学生生们的目目光，比比较容易易打造流流行阵地地，但是是其经营营面积普普遍不大大，均在在15㎡—50㎡左右。店面展示示：产品展示示：3、对于引引入超市市的思考考“特色食食品超市市”是一种食食品为主主营业务务的超市市，如““进口食食品超市市”、““有机食食品超市市”、““健康食食品超市市”等，，将食品品种类进进行细分分，并将将细分后后的某一一部分作作为特色色进行概概念提升升，一般般目标客客群为中中高收入入人群，，产品价价格比普普通同类类产品贵贵出10%——80%，定位相相对高端端，经营营面积50㎡—300㎡。店面展示示：产品展示示：3、对于引引入超市市的思考考“中型综综合超市市”是开架售售货，集集中收款款，满足足社区消消费者日日常生活活需要的的零售业业态。根根据商品品结构不不同，可可分为食食品超市市和综合合超市。。所需面面积较小小，500㎡左右，对场所没没有苛刻刻要求，，因此可可以开在在大多数数能够支支撑的地地方，资资源利用用率较高高，适合合定位为为社区消消费超市市。店面展示示：产品展示示：3、对于引引入超市市的思考考类型规模面对客群创意用品超市15㎡—50㎡学生、青少年特色食品超市50㎡—300㎡中高收入人群的白领阶层中型综合超市500㎡左右社区居民、学区学生由表格可可以看出出，创意意型超市市规模较较小，难难以为项项目构建建较强的的核心竞竞争力，，可安排排在内街街，对购购物、休休闲等业业态进行行业态补补充，而而特色食食品超市市定位较较为高端端，不太太适合大大学生群群体的消消费水品品，现阶阶段不建建议引入入，所以以对于外外街超市市的引入入，我司司认为合合适大众众化日常常生活消消费的中中型的综综合超市市比较合合适。3、对于引引入超市市的思考考二、租金金设定一楼租金金收益测测算按照一楼楼出租总总面积12225㎡计算，前前两年适适当让利利，第一一年平均均租金按按照3元/㎡/天计算，，第二年年平均租租金按照照3.5元/㎡/天计算。从从第三年年起以平平均租金金计算，，并开始始每年递递增5%租金，以以测算一一楼整体体出租的的收益。。可见，一一楼保持持稳定良良好的经经营，获获得的收收益也是是相当可可观的。。年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年日租金（元/㎡）3.003.504.204.414.634.865.115.365.635.97年租金13386375156174381874092519677971206618702169496322779711239186972511463226621510出租率60%80%95%100%100%100%100%100%100%100%实收年租金8031825124939501780387919677971206618702169496322779711239186972511463226621510二楼售价价测算注：由于于乐活二二层得房房率只有有58%，故还原原后价格格较高。。大学生商商贸城售售价是根根据其租租金还原原得出。。根据上述述比较，，计算出出二楼建建面销售售价格为为13341.28x0.9=12007.15元/㎡。按照此售售价12年回报率率还原租租金为2.74元/㎡/天。项目文鼎广场乐活时尚街区百度空间义乌小商品城大学生商贸中心二楼平层使用面积平均价格（元/㎡）13341.2817241736887507314.6权重（％）

35202025成交时间151513131015项目定位151512101113区位条件161312121214项目规部环境16141110913交通条件121010101110总分1009379747187二楼租金金测算项目文鼎广场大学生商贸中心义乌小商品城乐活时尚街区百度空间二楼平层使用面积平均租金（元/㎡/天）1.871.671.813.931.68权重（％）

40301020成交时间151515151414项目定位151513111210区位条件161514121212项目规部环境16141391110交通条件121010111010总分1009387768075注：乐活活与百度度租金是是根据其其售价还还原得出出。由于乐活活售价过过高，故故权重较较低。根据上述述比较，，计算出出二楼租租金为1.87x0.9=1.68元/㎡/天。三楼售价价测算根据上述述比较，，计算出出三楼建建面销售售价格为为9731.23x0.9=8758.08元/㎡。按照此售售价12年回报率率还原租租金为2.00元/㎡/天。项目文鼎广场乐活时尚街区百度空间义乌小商品城大学生商贸中心三楼平层使用面积平均价格（元/㎡）9731.23108576640112507314.6权重（％）

35202025成交时间151513131015项目定位151512101113区位条件161312121214项目规部环境16141110913交通条件121010101110总分1009379747187三楼租金金测算项目文鼎广场大学生商贸中心义乌小商品城乐活时尚街区百度空间三楼平层使用面积平均租金（元/㎡/天）1.321.291.252.481.52权重（％）

40301020成交时间151515151414项目定位151513111210区位条件161514121212项目规部环境16141391110交通条件121010111010总分1009387768075根据上述述比较，，计算出出三楼租租金为1.32x0.85=1.12元/㎡/天。根据上述计计算可知，，按照售价价还原的租租金较高，，原因是周周边商铺售售价普遍较较高。但按按照市场情情况，实际际上周边商商铺均无法法达到静态态投资年回回报8%的租金标准准。本案二、三三楼商铺主主要的吸引引力在于面面积小、总总价较低，，在一定程程度上降低低了投资门门槛。从动动态租金角角度进行分分析，随着着项目的成成熟，每年年呈比例递递增的租金金将弥补静静态投资回回报率低的的缺陷。二三楼销售售收入测算算

可销售产权面积（㎡）销售均价（元/㎡)销售总价(元）二楼794012007.1595336771三楼45008758.0839411360总销售价格