商丘市中州路地块项目定位报告

2011年7月中强集团·商丘中州路项目

定位报告总目录第一部分：商丘市场分析第二部分：产品定位第三部分：我司优势

第一部分：市场给我们的启示目录商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析新国八条

2011年国务院出台新国八条房地产调控政策

房地产分析2011年1月27日

2011年1月26日2011年2月8日2011年2月9日

2011年1月14日

中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。要求各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。

2011年4月6日2011年5月1日2011年4月17日2011年2月18日中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。

中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。

2011年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国家发改委规定，5月1日开始一二手房销售单位在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。房地产分析小结：受调控政策影响，预计对房地产市场发展产生如下影响：1、抑制了投资及改善性需求；2、虽市场需求强劲，近两三年仍处于上升周期，但上升的幅度会趋于平稳温和。3、建议在项目产品设计中，应加大商业部分比例，住宅产品中搭配满足首次置业的刚性需求产品以应对市场风险。房地产分析Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析GDP发展稳步增长(数据来源：商丘市统计公报)

从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP增长幅度一直保持了较高增长率，受2008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。从2005-2010年商丘人均GDP平稳持续增长经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础房地产市场现状单位：亿元城镇化率加速速发展商丘市城镇化化率接近27﹪，低于全省、、全国平均水水平。但近几几年的高速发发展已经接近近全省平均水水平，这说明明商丘近年城城市化率正在加加速。城镇化率的加加速将有利于于商丘房地产产的发展。房地产市场现现状城市化进程可可观按照城市发展展理论，商丘丘的发展正处处于“快速城市化进进程”的低速增长期期，城市化发发展的不断演演化，带动房房地产市场的的发展发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速增长期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口劳动力过剩工业基础比较深厚，影响力明显增强，工业产业快速扩大，工业接收大量农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移房地产市场现现状小结：商丘经济发展展进入加速期期，虽目前人人均收入偏低低，消费力有有限，但从中中长远发展来来看发展势头头仍就可观。。商丘市是一个个农业型向工工业型过渡的的城市，社会会体系呈“金金字塔”形，，贫富差距较较大。按照规划和定定位，随着商商丘城市发展展，城市房地地产发展前景景良好，可发发展空间巨大大。房地产市场现现状商丘房地产市市场板块分析析房地产市场现现状城市发展格局局及规划道北片区：老城区，城城中村集中，，人口密度极极高，众多专专业市场老城区：人口密度高高，集中了百百货、步行街街等多种商业业业态神火大道区：住宅集中开开发区域，城城市面貌较好好经济开发区：轻工企业集集中，住宅开开发兴起，但但配套不足城西区：随着梁园区政政府的西迁，，周边小区初初具规模，市市政配套有待待提高。总体来说商丘丘市的城市发发展方向：“南扩东进西移移”南扩东进西移商丘房地产市市场现状板块划分为更好对商丘丘市场发展趋趋势进行分析析，将城市分分为道北板块（陇海线北））城西板块（梁园区政府府周边）老城区板块（中心城区））。神火大道板块块（神火大道两两侧）、经济开发区五个区域来进进行分析研究究。神火大道版块城西版块经济开发区道北版块老城区房地产市场现现状商丘目前主要要在售项目一一览上东一品建业桂园东方豫园东方兰亭苑天明第一城联盟新城上海城市花园园汇豪天下盛大世纪城水木清华海亚春天富饶新城国际际普罗旺斯帝和水上乐园园华联商贸国际际天秀城书香香人人家家0370金地地绿绿洲洲景苑苑目前前在在售售项项目目主主要要集集中中在在神火火大大道道板板块块经济济开开发发区区城西西板板块块房地地产产市市场场现现状状神火火大大道道板板块块项项目目分分布布房地地产产市市场场现现状状神火火大大道道板板块块项项目目分分析析项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体均价备注帝和水上乐园9036-48㎡一房96-120㎡两房105-145㎡三房165㎡四房投资客、改善住房群体3800现只有三期四十多平方一室一厅户型，一梯十二户东方兰亭苑1069㎡一房93-103㎡两房125-145㎡三房160㎡四房学校老师、投资客、首次置业者3000水木清华12100-109㎡两房133-159㎡三房165-175㎡四房投资客、改善住房群体对房屋品质要求比较高的富有人群5000新城国际4640-60㎡一房94—110㎡两房117-140㎡三房62㎡LOFT改善性住房；企业、政府管理层3200目前三期差不多已卖完，只剩下部分复式楼房地地产产市市场场现现状状项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体目前均价备注联盟新城29113-143㎡三房170-298㎡四房别墅追求高品质住宅，对生活要求非常高的高端消费群体洋房5000别墅7000销售一次性98折汇豪天下1296-110㎡两房117-157㎡三房145-152四房对生活品质讲究的高端消费群体6000采用地源热泵、天棚辐射、新风置换等系统，打造就是恒温恒湿科技豪宅上海城市花园17104㎡两房127-143㎡三房看好该地段的投资客、商人，改善性住房客户3800二期由五栋高层组成共三百套，已基本售完盛大世纪城1153-55㎡一房94㎡两房108-154㎡三房155-166㎡四房改善住房条件，公司管理层，投资客5000最后一栋，一次性98折海亚春天5556㎡一房96㎡两房118-132㎡三房153㎡四房中档消费群体改善性住房，周边企事业单位员工35001期差不多售完，一次性90折按揭92折房地地产产市市场场现现状状项目目数数量量是是全全市市最最多多，，平平均均规规模模也也是是全全市市最最大大。。此区区域域项项目目发发展展出出现现两两个个极极端端趋趋势势，，一一是是趋趋于于规模模化化：比比如如帝帝和和、、海海亚亚春春天天等等大大盘盘，，打打造造的的就就是是配配套套齐齐全全的的大大社社区区，，核核心心竞竞争争力力在在于于““大大””““齐齐””。。二二是是趋趋于于个性性化化：具具有有自自身身核核心心竞竞争争力力的的项项目目，，就就应应当当具具备备不不可可复复制制的的特特色色，，比比如如汇汇豪豪天天下下打打造造的的就就是是恒恒温温恒恒湿湿的的科科技技豪豪宅宅，，联联盟盟新新城城打打造造的的是是中中式式低低密密度度宽宽景景豪豪宅宅。。从价价格格上上来来看看均均价价在在4千左左右右，，但但是是特特色色鲜鲜明明、、品品质质较较高高的的项项目目价价格格相相对对较较高高，，在在售售项项目目水水木木清清华华达达到到了了五五千千，，成成为为目目前前价价格格最最高高项项目目。。房地地产产市市场场现现状状序号项目名称户型配比公寓面积配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房以上配比1帝和水上乐园00%4812%9612%130-14964%14314%2东方兰亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清华00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城国际62loft10%45-9520%94-11025%117-14045%00%5联盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6汇豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花园00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世纪城00%53-5510.73%945.36%108-15470.5%155-16613.4%9海亚春天00%5611%9625%118-13246%15318%主力力户户型型面面积积区区间间分分析析从户户型型上上看看，，目目前前区区域域内内户户型型供供给给以以三三房房为为主主，，大大面面积积的的四四房房和和宽宽阔阔两两房房的的投投放放量量次次之之。。三三房房的的主主力力面面积积区区间间为为115㎡㎡-145㎡㎡，两两房房的的主主力力面面积积区区间间为为90㎡㎡-100㎡㎡。房地地产产市市场场现现状状建筑筑风风格格对对比比项目名称建筑风格项目名称建筑风格项目名称建筑风格帝和水上乐园现代简约新城国际现代简约上海城市花园欧式风格东方兰亭苑中式风格联盟新城中式风格盛大世纪城现代水木清华欧式风格汇豪天下西班牙欧式风格海亚春天现代简约建筑筑风风格格的的个个性性化化有助助于于提提升升项项目目的的品品质质，，在在规规模模化化的的基基础础上上提提高高个性性化化的的建建筑筑园园林林风风格格能够够提提升升项项目目的的核核心心竞竞争争力力，，也也更更加加能能准准确确的的把把握握住住项项目目本本身身的的目目标标客客户户群群。。房地地产产市市场场现现状状项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施帝和水上乐园★★★★★－★★★东方兰亭苑★★★★★－－—★水木清华★★★★★－－★★新城国际★★★★★－-－★联盟新城★★★★★★★★★汇豪天下★★★★★★-★★上海城市花园★★★★★-★★★盛大世纪城★★★★★--★★海亚春天★★★★★★★★★细部部特特征征分分析析本区区域域内内楼楼盘盘各各方方面面配套套比比较较完完善善，楼楼盘盘品品质质也也是是商商丘丘最最高高的的.房地地产产市市场场现现状状区域域客客户户群群体体置业业动动机机投资资、、改改善善居居住住条条件件、、享享受受高高品品质质生生活活客户户构构成成商丘丘本本地地投投资资客客，，企企业业政政府府管管理理层层、、生生意意人人等等，，周周边边县县市市定定居居商商丘丘人人群群房地地产产市市场场现现状状小结结:有利利的的政政策策导导向向和和土土地地供供应应使使区区域域内内的的开发发量量较较大大，房房地地产产市市场场开开发发建建设设比比较较火火爆爆，，未未来来竞争争激激烈烈。民主主路路至至北北海海路路段段的的项项目目基基本本都都是是以以18层以以上上高高层层为为主主，，销销售售价价格格在在4000-5000元/㎡㎡，是是市区区房房价价最最高高的的区区域域。该该片片区区由由于于项项目目档档次次较较高高，，住住宅宅开开发发项项目目较较多多，，已已聚聚集集成成为为目目前前商商丘丘的的中中高高档档住住宅宅片片区区。。此区区域域的的楼楼盘盘注注重重楼盘盘品品质质的的打打造造，无无论论是是从从建建筑筑风风格格、、园园林林设设计计、、建建筑筑结结构构都都比比较较讲讲究究，，项项目目规规格格也也都都是是全全市市最最高高，，此此区区域域引领领整整个个商商丘丘房房地地产产市市场场方方向向。房地地产产市市场场现现状状经济济开开发发区区项项目目分分布布房地地产产市市场场现现状状经济济开开发发区区板板块块项项目目分分析析项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体均价备注建业桂园1555.42一房85-86两房109-135三房189四房226五房投资客，高速路管理局工作人员，学校老师4000开盘当天一次性89折按揭92折，开盘当天销售率达到75%左右东方豫苑970-103两房120-140三房160四房周边首次置业工薪阶层3500一期已经销售完毕上东一品789-104两房120140三房160四房公路管理局职工、周边居民改善型住房以及看好此区域的投资客3800楼盘销售已经进入尾盘天明第一城2055一房89-93两房114-139三房145-163四房136-163复式周边企事业单位人员，工薪阶层3800三期推出大概三百套，有一房到三房不同户型房地地产产市市场场现现状状序号项目名称户型配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房面积配比五房以上配比1建业桂园55.4215%85-8615%109-135.40%18915%22615%2天明第一城5510%89-9317%118-13940%145-16325%136-1638%3东方豫苑00%70-10339%120-14022%16039%00%4上东一品00%89-10414%120-14046%16030%00%主力力户户型型面面积积区区间间分分析从户户型型上上看看，，目目前前区区域域内内户户型型供供给给以以三三房房和和四四房房为为主主，，一一房房和和五五房房以以上上的的户户型型供供应应量量较较少少，，一一般般三三房房的的面面积积在在120-140㎡㎡之间间，，四四房房的的面面积积以以160㎡㎡以上上居居多多。。该该区区域域的的户户型型面面积积较较其其他他区区域域的的的的较较大大。。房地产产市场场现状状建筑风风格对对比项目名称建筑风格项目名称建筑风格建业桂园现代简约东方豫苑现代简约天明第一城现代上东一品现代此区域域的建建筑风风格比比较单单一，，同质质化较较高，，没有有各自自的核核心竞竞争力力，对对目标标客户户群体体控制制力有有限。。房地产产市场场现状状项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施建业桂园★★★★★－★★★天明第一城★★★★★－－—★东方豫苑★★★★★－－—★上东一品★★★★—－-－★区域内内项目目除了了建业业桂园园相关关配套套较为为齐全全，其其他的的项目目在这这方面面都有有不足足之处处，这这也是是由于于项目目本身身的定定位和和规模模所限限制。。细部特特征分分析房地产产市场场现状状区域客客户群群体置业动动机投资、、首次次置业业、改改善居居住条条件客户构构成商丘本本地投投资客客，首首次置置业工工薪阶阶层，，东三三县定定居商商丘人人群房地产产市场场现状状小结:经济开开发区区缺乏市市政配配套和和生活活配套套的投入入，市市场关关注度度有限限。区域内内开发发的物物业基基本主主要是是以多多层为为主，，小高高层次次之，，高层层单位位较少少。区区域内内的户户型产产品主主要是是以120㎡以上三三房、、160㎡以上的的四房房为主主，户户型面面积较较其他他板块块要大大。目前新新区人人气相相对较较差，，价格格缺乏乏上升升动力力支撑撑。除除了建建业桂桂园项项目进进入最最后1期销售售，价价格在在3000元/㎡左右，，其余余项目目的价价格都都相对对较低低，在在2500-2800元/㎡之间。。房地产产市场场现状状华联商商贸国国际天秀城城书香人人家0370金地绿绿洲景苑城西项项目分分布房地产产市场场现状状城西区区域内内项目目分析析项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体均价备注华联商贸国际1540-60㎡公寓65-75㎡一房一厅80-90㎡两房本地投资客，看好地段价值，看好沃尔玛底商18000项目开盘当天共推出197套商铺，当天出售137套，开发商停止出售金地绿洲784㎡两房89-134㎡三房周边人群老师政府人员小高层2800多层2500景苑898㎡两房118-138㎡三房工薪阶层首次置业，预计七月初开盘一期开盘总共有七栋，五栋8层多层，两栋16层小高层，共384套书香人家1179.3㎡两房110-112㎡三房投资型，首次置业自住型周边学校老师3200VIP2千抵5千最后一期，两栋11层小高层约130套03703088—96㎡二房110—140㎡三房区政府周边，道北中低档消费人群工薪阶层首次置业者3000共有六栋天秀城4.551-54㎡一房两厅80㎡两房两厅107㎡三房两厅年轻工薪阶层置业者，看好此区域的投资者以及学校老师3000一期两栋小高层，共176套，现办理优惠卡5千抵一万，一万抵一万八由于城城市规规划和和主发发展趋趋势影影响，，本区区域内内项目目多属属于中中低档档次，，多层层价格格在2800小高层层在3000左右，，而且且以多多层为为主导导产品品房地产产市场场现状状主力户户型面面积区区间分分析序号项目名称户型配比公寓面积配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房以上配比1金地绿洲（二期）00%00%8435%89-134%65%00%2华联国贸中心40-6250%65-7530%80-9020%00%00%3037000%00%88-9660%110-14040%00%4书香人家（二期）00%00%7933%110-11267%00%5天秀城（一期）00%51-5445%8030%10725%00%6景苑（一期）00%00%89-9835%118-14865%00%一房集集中在在51-65㎡，二房房集中中在80-90㎡，三房房集中中在110-140㎡。产品品主要要供应应以两两房和和三房房为主主。房地产产市场场现状状建筑风风格对对比项目名称建筑风格项目名称建筑风格金地绿洲现代简约书香人家现代简约0370现代简约天成秀现代景苑现代简约华联国贸中心现代普通住住宅项项目在在建筑筑风格格没有有什么么特色色，全全部都都是现现代风风格，，产品品整体体形象象略显显低档档，品品质难难以提提升。。房地产产市场场现状状细部特特征分分析项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施金地绿洲★★★★★－－－★0370★－★★★－－—★景苑★－★★—－－—★书香人家★★★－★－-－★天秀城－—★—★－－－★华联国贸中心－—－－★－－－★板块区区域住住宅项项目园园林设设计手手法非非常短短缺，，主要要采用用本地地基础础树种种做点点缀，，其他他元素素应用用少，，小区区风格格不明明显，，导致致产品品本身身的品品质难难以提提升，，目标标客户户群不不稳定定。房地产产市场场现状状区域内内客户户群体体置业动动机投资、、工薪薪阶层层首次次置业业客户构构成梁园辖辖区内内工薪薪阶层层首次次置业业者，，附近近政府府工作作人员员、师师院老老师、、工厂厂管理理层人人员，，投资资者、、道北北居民民以及及靠近近梁园园乡镇镇居民民房地产产市场场现状状小结:周边产产品同同质化化比较较严重重，户户型配配比相相差不不大。由于此此区域域楼盘盘均价价不高高，总总价控控制合合理，，被中低档档消费费人群群看好好，尤其其是梁梁园区区政府府周边边以及道道北消消费者者。各项目目风格格同质质化非非常高高，无无差异异化。。客户层层次，，非常常雷同同，客客源截截流比比较严严重。。房地产产市场场现状状个案及可行性分析个案分分析水木清清华个案分分析项目名名称1项目基基本参参数物业名称水木清华占地面积150亩总建面积12万绿化率45%容积率1．38均价5000所在区域神火大道物业形态多层、小高层楼盘地址神火大道西侧、商字南600米个案分分析项目规规划水木清清华由由三大大组团团构成成，三三大组组团由由400米中央央水系系和10000平米主主景观观区区区隔而而成，，按照照茉莉莉苑、、丁香香苑、、百合合苑的的序列列进行行开发发。个案分分析水木清清华以以5层的水水景花花园洋洋房为主，，临神神火大大道有有一部部分带带电梯梯的小小高层层住宅宅。采用新古典典的建筑筑风格格。楼体采采用高低错错落的建筑筑天际际线，，丰富富的四坡屋顶组合加上三段式建筑形态，，颇受商丘丘客户青睐睐。建筑风格个案分析水木清华项项目的景观观设计为加加拿大嘉柯柯国际（JACC），其项目目整体定位位为一个高高档次住宅宅社区，绿化率高，小区园林林规划较好好，水木清清华最大限限度保留了了原生树木木；在社区区内因地制制宜，利用用半地下车库库的建筑特色色，在楼宇宇间形成高高低起伏、、错落有致致、步移景景异、奇景景迭出的坡地景观；利用“天然活水生生态系统”，营造了了商丘首条条400米长的社区区内中央水水系。园林风格个案分析户型解读水木清华的的户型设计计以三房两两厅两卫和和四房两厅厅两卫为主主，辅助以以二房或多多房户型。。在建筑端部部景观大户户型（四房房），顶层层户型空间间结合坡顶顶带阁楼设设计。其户户型设计相相对比较合合理。主卧与客厅厅朝南，且且中间两户户主卧采用用270度观景落地地大飘窗，，采光观景景效果极佳佳。个案分析水木清华个个案总结与与启示水木清华，，从规划到到建筑，从从户型到景景观，从配配套到物业业称得上是是商丘市房房地产界的的标杆项目目。该项目目以其领先先商丘市其其他房地产产项目的优优秀品质和和夺人耳目目的景观嬴嬴得了大批批消费者的的青睐，也也嬴得了商商丘市民对对其品质的的认可。商商丘市高端端楼盘虽为为数寥寥，，但其在市市民心中却却有极强的的影响力。。消费者对对楼盘品质质和品牌的的认可度，，对楼盘的的销售起着着不可低估估的作用。。启示：在新新项目中，，应当注重产品品品质，树立品牌牌；同时创建自己的的品牌，嬴得自己己的客户群群，以求获获得更长远远的发展。。个案分析汇豪天下项目名称2个案分析项目基本参参数物业名称汇豪天下占地面积63,899m2总建面积126.040万平方米容积率2.31绿化率40%均价4000所在区域神火大道板块物业形态多层、小高层楼盘地址神火大道与宋城路交汇处西200米个案分析一期二期二期项目位于神神火大道与与宋城路交交汇处西两两百米小区共有19栋建筑，分分2期开发，一一期开发有有4栋4层的叠院洋洋房、3栋8层电梯洋房房和两栋11层观景小高高层。项目规划宋城路个案分析项目配套周边配套50*50M的标准游泳泳池、网球球场、乒乓球室由于项目地地处新南城城区，目前前周边配套套尚不完善善，基于项项目规模限限制，小区区内配套比比较单一。。个案分析小区配套户型解读坐北朝南，，户型周正正，南北通通透，干湿湿分区，客客厅带有180度超大宽景景阳台。户型以大三三房四房为为主，客厅厅和主卧宽宽敞、大气气彰显豪宅宅气度。个案案分分析析项目目定定位位及及技技术术组组合合应应用用定位位：：科技技豪豪宅宅（恒恒温温、、恒恒湿湿、、恒恒氧氧））十大大科科技技系系统统：：恒温温系系统统、、恒恒湿湿系系统统、、恒恒氧氧系系统统、、外节节能能窗窗系系统统、、外外遮遮阳阳系系统统、、隔隔音音除除噪噪系系统统、、同层层排排水水系系统统、、外外墙墙保保温温系系统统、、中中水水回回收收系系统统、、24小时时热热水水系系统统个案案分分析析项目目主主要要应应用用技技术术应用技术新风置换系统地源头热泵天棚辐射系统外遮阳系统中水回收系统主要要技技术术：：天棚棚辐辐射射、、地地源源热热泵泵、、新新风风置置换换系系统统。。个案案分分析析汇豪豪天天下下作作为为商商丘丘第第一一个个科科技技理理念念豪豪宅宅，，从从园园林林设设计计、、建建筑筑规规划划布布局局、、户户型型配配比比和和新科科技技的应应用用都都透透露露出出豪豪宅宅气气度度，，通通过过提提升升住住户户身身体体舒舒适适度度、、观观景景视视觉觉角角度度来来体体现现豪豪宅宅风风范范。。但但受受地地理理位位置置和和项项目目规规模模限限制制，，项项目目周周边边及及小小区区内内配配套套相相对对较较单单一一。。小区通过科学学规划设计加加上十大科技系统统综合应用，铸就了其他他楼盘不可复复制的核心竞竞争力。个案分析汇豪天下个案案总结与启示示联盟新城项目名称3个案分析项目基本参数数物业名称联盟新城占地面积63.23亩总建面积4.2万平方米容积率0.95绿化率41.6%均价洋房：5000别墅：7000所在区域神火大道板块物业形态联排别墅、洋房楼盘地址神火大道南段个案分析项目规划个案分析一期一期二期一期容积率仅仅有0.95最大1.7倍楼间距.41.6%的绿化率，商商丘首个1：1停车位配比。。新中式联排排别墅,5层电梯洋房设设计。二期采用世界界经典欧式风风情建筑，120-340平米五层景观观电梯洋房8栋，别墅3栋。项目配套周边配套10万平方米的森森林碧湖景观观等都在商丘丘独一无二。。周边配套齐全全，华联超市市、京港超市市，意买购物物中心，阳光光超市，；附附近有建行、、中行等；邻邻近北海门诊诊，离商丘市市第一人民医医院只有5分钟路程，医医疗便捷；建建业小哈佛幼幼儿园，职业业技术学院、、实验小学分分校、良浩高高中、市十一一中等名校环环围，书香世世家，文儒飘飘香；项目紧紧邻睢阳区政政府新址，仅仅1公里路程，靠靠近睢阳区检检查院、新城城办事处、睢睢阳区国税局局、地税局、、交通局、司司法局、人武武部、供电局局、运输公司司、电信、联联通、移动公公司等，办理理事宜快捷方方便。个案分析小区配套户型解读3.2米层高，采光光通风良好，，120-340平米景观电梯梯洋房，户户户通透，大阳阳台设计，主主卧、客厅空空间宽敞，彰彰显豪宅气度度。个案分析由于建业在商商丘近7年的开发品牌，铸就了建业联盟新城城一期一日清清盘。二期白白夜北欧众望望面世。二期期白夜北欧采采用世界经典典欧式风情建建筑，120-340平米五层景观观电梯洋房，，开盘当日即即接近清盘，，是商丘房地地产行业的翘翘楚楼盘。个案分析联盟新城个案案总结与启示示商丘房地产市市场总结商丘房地产市市场总结商丘在售项目目统计67%18%15%神火大道板块块房地产项目目数量最多的的一个区域占占到总比例的的67%。商丘房地产市市场总结商丘市各区域域在售项目规规模统计商丘房地产项项目普遍较小小，十万以下下占40%，十万到三十十万占45%，目前规模较较大的项目主主要集中在神神火大道板块块，新开项目目大规模的比比例逐步变大大。商丘房地产市市场总结各板块项目建建筑类型分析析全市项目以多层加小高层层占绝对主力力，各类型较平平均的是神火火大道板块，，而城西板块块和经济开发发区板则以多多层和小高层层为主。商丘房地产市市场总结商丘各板块客客户群体特征征目前商丘市场场上的中高端端客户群体主主要以35岁左右的从政政、从商的人人员。他们所所关注的是项项目的区位、、社区的品质质、优美的景景观、身份的的体现。神火大道板块块为目前商丘丘市房地产市市场的主流购购买区域。高端客户由于于承受力高，，一般会考虑虑选择这个区区域进行置业业。经济实力一般般的中低端工薪阶阶层客户流动性较较小，地缘性性强，如老城城区板块的道道北居民，一般置业都会会选择在本区区域内购置房房屋，例如城西梁梁园区政府周周边。商丘房地产市市场总结商丘房地产市市场总结1、神火大道板块块竞争最为激激烈，该区域内中中高档住宅项项目林立，已已自发形成一一个中高档生生活片区，市市场上的中高高端客户普遍遍关注神火大大道板块进行行置业；其次次就是商丘经济开发发区和城西板块，由于配配套设施尚不不完善，目前前这两区域的的竞争力相对对较薄弱，但但发展潜力可观观。2、神火大道土土地以较为紧紧缺，神火大道以东东、南京路以以南区域土地潜在在供应量较大大，未来周边边市场将会继继续扩张，并并有可能引领整整个商丘房地地产发展的方方向。3、商丘项目户户型以三房占绝对主主力，面积在110-145㎡之间，神火大大道南端及经经济开发区个个别高档项目目户型较其他他区域面积较较大。商丘房地产市市场总结商丘房地产市市场预测商丘房地产市市场预测人口增长预测测法已知条件：2008年末商丘市市市区人口92万，住房面积积约为2300万平方米，人人均住房面面积25平方米。2020年市区规划人人口为150万人，平均每每年增长4.8万人。未来5年实现人均住住房面积达到到28.8平方米。商丘房地产市市场预测未来五年增量量：现有人口新增增住房面积需需求：92万×（28.8-25）㎡=349.6万㎡增量人口新增增住房面积需需求：4.8万×5×28.8㎡=691.2万㎡则未来五年住住房新增需求求：349.6+691.2=1040.8万㎡，平均每年年为948÷5≈≈208万㎡同时，未来5年商品房新增增需求：1040.8万㎡，平均每年年208万㎡。此推算算法未含投机机需求，可视视为未来五年年商丘市商品品住宅市场的的刚性总需求求。成交总量增长长趋势推导法法商丘市2006年商品房销售售面积49.43万㎡，2007年商品房销售售面积100.7万㎡，2008年商品房销售售面积106.71万㎡。2009年商品房销售售面积333.2万㎡。按照商商丘市房管局局统计预计2010年的销售面积积则会回落到到180万㎡，预计未未来五年的增增长率保持在在18%的水平。年份20102011201220132014需求量（万㎡）

180212251295348由此推导：随着市场的进进一步发展，，未来需求增增长率将会有有所下降，因因此该推算法法可视为商丘丘市未来五年年商品房需求求的上限。预预计商丘市未未来两年的年年均消化量会会维持在200-230万㎡。商丘房地产市市场预测市场容量预判判参照《商丘市住房建建设规划2008年-2012年》：规划2008—2012年内，商丘市市住房总需求求为724.66万平方米6.94万套；其中商商品住房601.82万平方米、5.27万套，经济适适用住房105.49万平方米、1.32万套，廉租住住房17.35万平方米、0.35万套。由此可推导2011-2012年商丘房地产产的供应量为为362.34万㎡。预计商商丘市年商品品住宅供应量量为181.17万㎡，按照市市场行情浮动动5%-10%的计算，预计计供应量在190-200万㎡之间。商丘房地产市市场预测商丘市房地产产市场供需预预判2011-2012年预计年均供供应商品住宅190万-200万平方米2011-2012年预计年均需需求商品住宅200万-230万平方米结论：未来2年商丘房地产产商品住宅市市场供需基本本平衡，如果果要考虑到市市场因素以及及政策因素的的影响，局部部期间可能会会导致需求降降低。商丘房地产市市场预测Contents商丘市房地产产市场现状商丘商业地产产分析1234房地产政策分分析5商丘写字楼市市场分析商丘小户型市市场分析商丘商业地产产分析商丘市主要的的商业类型经过十多年的的建设，商丘丘市的商业已已经基本上完完成了初级商业的形式，处在在向现代中级商业模式式寻求突破的阶段。商业形态的发发展目前主要要有以下几种种：商丘商业地产产分析百货店类商店店、专业店、、专业市场、、大型超市、、连锁专卖（（专业）店食食杂店等商业形态点评：针对商业市场场调查，我们们发现，商丘丘市商业整体体发展模式相相对滞后，商商业整体营业业面积规模较较小，经营形形势发展缓慢慢，中低档商业较较多，新型的的商业管理模模式较少。所有商场人人流量低于郑郑州等城市同同类型商场。。商业形态经经过近几年的的发展，社区区商业开始初初步呈现，区区域型商圈正正在形成和完完善中。商丘商业地产产分析商业分类与分分布商业分类商丘市重点商商业区主要分分布如下：市区级二大商商圈：中心广场商圈圈、京陇商贸贸城商圈社区级商业：：乐易购物中心心、步行街商业街、专业业市场：步行街、欧亚亚服装市场超市类：超市主要分布布在各大居住住区、城市主主干道附近，，代表商家主主要以京港百百货为主，分分店数目最多多，覆盖面最最广。商业分布商丘市的商业业基本上分布布在中心广场场附近，即中中心广场商圈圈内。目前商商圈内正在营营业并已形成成一定规模的的有步行街、京港港百货、丹尼尼斯、中环新新生活广场等典型商业。。在售的商业项项目有华联国贸、华华商世贸等。商丘商业地产产分析代表性商圈项项目调查结果果分析中心广场（即即老百货楼））商圈1商丘商业地产产分析商圈主要商场场商场名称类别经营种类京港百货（团结路店）中高档综合类百货商场百货、服装、鞋、化妆品等京港百货（民主路店）中高档综合类百货商场百货、服装、鞋、化妆品、通讯类、家具、家电、床上用品、童装、儿童玩具等国美电器家电类专业市场电视机、洗衣机、冰箱、空调等大家电及小家电八方电器家电类专业市场电视机、洗衣机、冰箱、空调等大家电及小家电丹尼斯中高档综合类百货商场百货、服装、鞋、珠宝、首饰等商丘商业地产产分析租金及经营品品种商场名称平均租金（月）经营品种京港百货（团结路店）-1F超市为整体经营服装、鞋、洗化用品玩具、蔬菜生鲜肉、饮料、食品等1F：200元/㎡化妆品、皮包、珠宝、首饰2F：130元/㎡名牌服装（儿童装淑女装少妇装男装）3F：50—70元/㎡名牌服装（儿童装淑女装少妇装男装）京港百货（民主路店）1F：150元/㎡手机、服装、鞋2F整体经营（超市）食品、蔬菜肉类、洗化用品、日用百货3F：10元/㎡中高档床衣柜桌椅等家具丹尼斯1F：100—120元/㎡黄金珠宝首饰鞋2F整体经营（超市）食品蔬菜肉类洗化用品日用百货3F超市国美电器1F手机电扇电磁炉电扇微波炉等小家电2F洗衣机冰箱空调热水器等3F电视机音响此商场和八方电器为家电市场，属整体经营，租金不详。八方电器1F手机微波炉电扇电饭煲等小家电2FDVD洗衣机冰箱空调电视音响等大家电品牌店150元/㎡黄金珠宝、品牌服装（注：租金以以商家报价为为准，实际出出租价有所出出入）商丘商业地产产分析面积分割及出出租情况商场名称经营面积面积分割出租情况（%）京港百货（团结路店）15000㎡10—50㎡99%京港百货（民主路店）12500㎡5—15㎡100%丹尼斯1.5万㎡20—30㎡100%国美电器2500—2800㎡整体经营100%八方电器1700—1800㎡整体经营100%商丘商业地产产分析点评：该商圈是在原原国有企业生生活服务中心心的基础上发发展形成的，，经历了社区区商业、百货货商场、综合合商圈的一个个进化过程。。该商圈形成成较早，对整整个商丘市消消费者都有很很大程度的影影响。历史沉沉淀的结果，，使它的商业中心的地地位不会轻易易被动摇。从商业的进进化历程上来来看，该区商业将向向综合的“一一站式”购物物、生活、消消费方面发展展。从商业形态上上来看，该商商圈商业形态比较较落后，整个购物环境和消消费场所比较较落后，处于商业形形态转型前的的状态。由于于老的百货大大楼推倒重建建，步行街的的投入使用，，使新的百货货大楼处于半半倒闭状态。。从消费人群来来看，主力商商场“百货大大楼”人流量量少。由于购购物习惯受限限，商业的二层以以上很难聚集集人气，且此商圈交交通出行十分分不便，停车是其最大大的问题。商丘商业地产产分析京陇商贸城是是商丘市最早早的市场之一一，位于凯旋旋路与红旗路路交汇处，经经营面积约1万平米，有1000多家商铺，临临街门面房为为两层，中部部门面房为单单层。单间门门面房单层面面积均在8平方米左右。。内部门面房房租金在每月月600—1200元不等，临街街租金1600元。京陇商贸贸城主要以批批发为主，零零售为辅。主主要经营服装装、床上用品品、鞋、玩具具、装品、化化妆品和办公公用品等。京京陇商贸城西西侧全部出租租，未出租的的均位于商贸贸城的东侧，，出租率90%左右。京陇商贸城2商丘商业地产产分析京陇商贸城租金（元/平米/月）内部20—60外围（临红旗路）50—100点评：：京陇商贸城经经营的业种，，以低档为主主，消费者以以道北居民为为主，兼以道道南中低消费费人群。。商丘商业业地产分分析丹尼斯：：商丘丹尼尼斯广场场是2007年2月5日正式开开业。丹丹尼斯生生活广场场总投资资2.8亿元（一一期投资资1.8亿元），，建筑面面积2.6万平方米米，是集集购物、、休闲、、娱乐为为一体的的综合性性广场。。此商业为为丹尼斯斯自持商商业，一一楼及二二三层超超市的小小铺对外外出租获获取租金金回报。。重点商场场介绍商丘商业业地产分分析丹尼斯基基本资料料汇总楼层主要经营类别经营档次中高档经营面积2．6万㎡1F珠宝黄金、化妆品、女装、女鞋2F超市3F超市电梯数量及品牌中庭直行电梯扶梯货梯无中庭设计无2部无目标消费者商丘市中高档消费者，以中青年女性为主。平均租金1F以扣点形式代替租金。化妆品在25%左右。女装和女鞋以品牌来定。点评：商丘丹尼尼斯虽定定位为中中高档购购物中心心，但与与郑州丹丹尼斯相相比还有有一定的的差距，，国际知知名品牌牌几乎没没有，服服装、鞋鞋类的品品牌以国国内一线线二线产产品为主主；化妆品仅仅有玉兰兰油、兰兰芝、欧欧莱雅这这些合资资和国内内二线品品牌；一楼的经经营情况况一般，，二、三三楼超市市的经营营情况良良好。商丘商业业地产分分析商丘步行行街规模模较大，，步行街街拥有门门面房上上千余家家，面积在90—130平米的店店面，占占30%左右；面面积在26—50平米的店店面，占占65%左右；出出租率达达95%。步行街主主营服装装和鞋，，其他还有有名表、、中高档档化妆品品、家电电、家具具、食品品、床上上用品等等，均为为中高档档次。主主要品牌牌有：李李宁、七七皮狼、、鄂尔多多斯、柒柒牌、梦梦特娇、、皮尔·卡丹等。。步行街主主要面对对的是中中高层收入入的人群群，有政政府公务务员、私私营企业业主、国国营企业业科级以以上人员员、周边边县市乡乡镇高收收入者。步行街商商圈有两两个大型型商场，，分别是是京港百百货团结结路店和和京港百百货民主主路店。。步行街3商丘商业业地产分分析店名业态面积（㎡）租金（元/间·月）租金（元/㎡）税费

中国森达鞋606000160（老经营户）1000元

姊妹服饰

女装304500190点评：商丘步行行街经营营以中高高档服装装为主，，汇集了了一大批批国内一一线及二二线的服服装品牌牌；步行街的的消费群群体以商商丘市的的中高收收入人群群为主，，经营情情况良好好；步行街的的租金较较高，每每平米每每月的租租金在140——220元之间；；商丘商业业地产分分析商业销售售市场分分析目前商丘丘在售的的商业项项目有：：旺角广场场、中环环新生活活广场、、华联国国贸、华华商世贸等；我们从以以下几方方面对在在售商业业项目进进行分析析：1.位置特征征商丘目前前在售的的商业项项目均分分布在商商丘的中中心广场场商圈中中，以优优越的位位置吸引引商丘市市和各地地市的投投资者及及经营者者。商丘商业业地产分分析2.产品特征征商业的供供应以商商业街为为主，综综合商业业、主题题专业市市场开始始出现。。在售项目目中，华华联国贸贸、华商商世贸、、中环新新生活广广场和旺旺角广场场规划有有大型商商场，其其余项目目皆为商商业街的的形式。。项目

类型

层数

商铺面积（平米）

旺角广场

购物中心/商业街2层商业街120—180

华联国贸购物中心、内街4

华商世贸百货商场6商丘商业业地产分分析商业消费费人群特特征商丘市消消费人群群以商丘丘市民为为主，政政府部门门、行政政事业单单位人员员、大企企业领导导层和私私营业主主为高端端消费群群，县市市消费者者近几年年在商丘丘市购房房、投资资者人数数逐渐增增多。1客户以个人投资为主，兼有部分生意人。2在调查中发现，商丘市人对街铺有极大的投资热情，所有在售项目基本都是个人投资客户为主，也有部分生意人购买用于自营或投资。3对虚拟产权的商场有一定的抗性，这与天鸿城的投资失败是分不开的。3.客户特征征商丘商业业地产分分析4.典型案例例分析商丘百货货原名银基基百货，，由商丘丘老百货货大楼改改造而成成，除沿沿街门面面房独立立产权，，其他均均为虚拟产权权商铺，银基商商贸招商商引进后后，由于于当时购物对上上楼抗性性很大，造成经营不善善，致使现现在项目目除沿街街全部空空置，给给投资者者造成了了极大损损失。商丘商业业地产分分析天鸿城最初定位位为商丘丘小商品品城，虚拟产权权销售，最初招招商销售售都较为为理想，，开业后后，由于于甲方客客观原因因，造成成前期诸诸多条款款无法兑兑现，经经营不断断调整，，ITAT、电脑城城等定位不断断调整，运营惨惨淡。再再一次给给虚拟产产权商铺铺投资者者造成了了极大损损失。商丘商业业地产分分析中环广场场最初定位位为商丘丘集餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、购物物于一体体的高端端综合商商业，2009年1月开业，，由于没有专业业的商业业运营公公司进行行管理，经营十十分惨淡淡，二楼楼以上基基本无店店铺经营营。停车车问题是是其最大大的弊端端，但由由于是独独立商铺铺，初期期销售情情况良好好，二楼以上上销售抗抗性很大大，基本滞滞销。现定位已已经改为为餐饮、、娱乐广广场，二二楼以上上基本为为餐饮店店占据，，人气逐逐渐提升升。商丘商业业地产分分析旺角广场场集百货与与步行街街于一体体的综合合商业，，其步行行街销售售及招商商经营情情况良好好。由于于商百、、天鸿城城、京港港百货虚虚拟产权权销售对对商丘商商业市场场进行了了较为强强烈的冲冲击，致致使现在在此百货商场场仍未对对外销售售。商丘商业业地产分分析华商世贸贸神火大道道上集百百货、公公寓、写写字楼、、酒店为为一体的的综合商商业，商商丘首个个综合体体概念商商业。其其上小户户型及公公寓以销销售完毕毕，下方方6层商业由由于也需需要考虑虚拟拟产权销销售问题题至今未未面市销销售。商丘商业业地产分分析华联国贸贸商丘首个个真正意意义上的的综合体体项目，，规划的的有大型型商场、、沃尔玛玛、百货货、写字字楼、酒酒店公寓寓、快捷捷酒店、、住宅产产品于一一体。且且规划理念念新颖超超前。沿街独独立商铺铺销售情情况良好好，由于于客观原原因，工工程一直直处于停停工状态态，其后后续招商商、运营营情况还还需后续续观望。。商丘商业业地产分分析Contents商丘市房房地产市市场现状状商丘商业业地产分分析1234房地产政政策分析析5商丘写字字楼市场场分析商丘小户户型市场场分析商丘写字字楼市场场分析市场调查查主要针针对商丘丘市市场场上所存存在的写写字楼，，这次调调研共调调查办公公面积4万平方米米左右，，办公项项目６个个，分别别为：数数码大厦厦、德信信大厦、、华联商商务、兴兴业大厦厦、新城城大厦、、天伦C座。主要要调查内内容：项项目位置置，租金金，出租租率，物物业管理理，办公公面积等等。商丘写字字楼市场场分析具体情况况如下：：项目数码大厦德信大厦华联商务天伦C座兴业大厦

新城大厦位置神火大道和八一路交汇处凯旋路与八一路交汇处凯旋路与民主路交汇处神火大道与团结路交汇处神火大道和八一路交汇处东200米神火大道与民主路交汇处租金20元/月·㎡30元/月·㎡25元/月·㎡22元18元/月·㎡23元/月·㎡

出租率90%100%90%95%80%100%之间物业公司无德信物业华联物业

无

无无物业费0.6元/月·㎡包含在租金中0.6元/月·㎡0.6元/㎡包含在租金中0.6元/月·㎡服务内容保洁，维持次序24小时保安巡逻和监控，停车管理，保洁，维持次序24小时保安巡逻和监控，停车管理，保洁，维持次序无保洁，维持次序保洁，维持次序总楼层8121261010办公面积30001300010000500040004000配套无停车位停车位水3元/吨电0.9元/度停车位无主要入住企业电子类公司房地产,建筑类房地产,投资公司培训中心建筑,装饰公司广告,设计,装饰商丘写字字楼市场场分析分析：使用的写写字楼项项目位于于商丘市市市中心心，紧邻邻商丘市市的主要要交通干干道，周周边生活活配套齐齐全，出出行方便便，整体体出租率都都在90%以上，由于项项目自身身配套的的不完善善、部分分写字楼楼无专业的的物业管管理公司司进行管管理，导致写写字楼的的租金很很低，每每平米租租金在20-30元/月。小结：商丘现房房产投资资市场尚尚无写字字楼产品品出售，，写字楼楼将成为为新的投投资热点点；目前商丘丘市场上上写字楼楼市场出出租率维维持在90%左右，市市场对写写字楼有有一定的的市场需需求。商丘写字字楼市场场分析Contents商丘市房房地产市市场现状状商丘商业业地产分分析1234房地产政政策分析析5商丘写字字楼市场场分析商丘小户户型市场场分析103103租赁市场场调查现市场中中以基本本无纯小小户型项项目在售售，故我我们从小小户型的的租赁市市场对此此类产品品进行考考察。一方面：：小户型型租金在在节节升升高，在在总价日日益提升升的情况况下，预预期租赁赁价格可可能会更更高。另一方方面，租