2022年前三季度房地产行业市场分析

年前三季度房地产行业市场分析2022年以来，政府出台了很多房地产行业相关政策，但是效果并不明显，近日，多家房企公布了前三季度业绩预报，但多数成果并不抱负。在公布业绩预报的46家房企中，仅17家企业实现了预增、略增或扭亏，20家房企估计亏损，房地产行业净利润下滑现象进一步加剧。在亏损的企业中，多数是位于三四线城市的中小房企，面临着较大的库存压力，项目去化速度缓慢。以下是2022年前三季度房地产行业市场分析：

差强人意20家房企三季度业绩预亏

从目前来看，今年房企的三季报状况不容乐观，截止到10月14日，中新网房产频道依据Wind资讯统计数据显示，共有46家房企预报了三季度业绩，其中，绿景控股、荣丰控股等9家房企估计将连续亏损，广宇集团、南国置业等11家房企估计首亏，仅中粮地产、海德股份等10家房企预报业绩预增，3家预报略增，4家预报扭亏。

在公布业绩预报的房企中，苏宁环球、中关村和美妙集团成为增幅排名前三的企业。华联控股、嘉凯城、铁岭新城等公司业绩则下滑严峻。其中，嘉凯城的业绩为持续亏损，今年三季度净利润估计亏损6亿元，华联控股则估计亏损约3600万元。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，虽然2022年楼市相比去年有所复苏，但房企利润率持续下调，“增收不增利”的现象依旧明显，中小企业的状况更为严峻。张大伟估计，2022年完成全年房地产销售目标的企业数量过半的可能性很小。

“从三季度房企预报来看，经营业绩下滑已经是一个不争的事实，这体现了房地产行业暴利时代的消逝”，业内相关人士分析，一方面，房企追逐销售业绩的过程中，经营成本相对较高，盈利水平因此会受到影响，另一方面，项目背后的土地成本偏高，也会影响到盈利水平的提升。

库存承压中小房企在三四线城市难盈利

值得留意的是，目前公布三季报的46家企业以中小房企为主，万科、万达等大型房企的业绩还未公布，尚不能代表A股140多家房企的整体表现，而是反应了中小房企今年业绩变动的水平。而这些中小企业大多分布于三四线城市，“库存巨大、去化缓慢”始终是困扰这些地区楼市进展的主要因素。

在预报业绩的房企中，铁岭新城的业务主要在辽宁铁岭市，三季度估计亏损额为7000万元-8200万元，早已建成的铁岭新城也曾被媒体报道入住率极低，陷入“鬼城”危机。铁路新城在本次业绩变动说明时表示，截至目前，三四线城市房地产市场景气度仍旧很弱，作为其上游行业的土地一级开发市场也受到了很大影响，公司土地出让状况不佳，导致业绩亏损。

同样，业务范围主要在四川南充市的金宇车城，今年三季度的业绩也不甚抱负，净利润估计亏损1061万元-1211万元。业绩变动缘由说明称，受大环境影响，与去年同期房产相比，房产销售有大幅度削减，去年1-9月房产销售收入5170万元，今年1-9月房产销售收入约2450万元，影响净利润约1100万元。

“中小房企消失净利润的下降，甚至亏损，在最近两年的市场环境下是可以预期的”，业内人士声称，由于一线城市土地价格渐渐昂扬，中小型房企大多被挤压到了三四五线城市，就算有了政策的刺激拉动，这些区域仍受困于高库存及需求量的限制，成交仍处于低迷的现状，单纯依靠降价并不能解决去化压力和资金回笼的问题。

旺季不旺楼市“金九”成色不足

与房企业绩息息相关的，则是商品房的销量，但作为楼市传统旺季的“金九”，今年的表现并不如预期，未能大幅提升房企的业绩。2022年9月份，易居讨论院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1905万平方米，环比仅增长2.9%，同比增长29.0%。严跃进分析，今年九月份环比增幅之所以不如预期，和此前改善型购房需求的乐观释放、房企推盘节奏较慢等因素有关。

虽然“金九”的表现不甚乐观，但“银十”的市场仍有较大提升空间。中原监测的上周（10月5日-11日）22个城市重点项目的推售套数环比增加了104%，达到年内的第三高位，为后市供应了充分货源。各地市场认购状况也表现良好，22城市的整体认购率达到61%。张大伟猜测，随着9月中下旬供应高峰的来临，估计“银十”市场表现有望超过9月。更多相关房地产行业市场分析请查阅由发布的《2022-2022年房地产行业市场价格专题深度调研及将来进展趋势讨论猜测报告》。