房地产项目策划

大连房地产项目前期策划摘要自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地使用权套取银行资金用于房地产开发的做法已经难以继续。开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。项目市场调研国家宏观经济背景2010年上半年，我国共实现国内生产总值(GDP)172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，增速比上年同期提高3.7个百分点。中国宏观经济总体增长态势未变，增速回落但符合预期；物价水平结构性下降，通货膨胀压力缓解转为温和可控；投资推动经济增长的力度回稳，房地产投资仍保持快速增长；居民收入继续稳步提高，就业形势和消费结构均有进一步改善。（资料来源：经济参考报）中国2010年一季度各地区产业结构增长情况一季度，从产业结构来看，各地区第二产业增长对GDP的贡献明显高于第三产业；中西部地区第三产业增长的贡献同比有所下降。一季度，东、中、西和东北地区第二产业分别增长18.2%、22.4%、23.2%和20.1%，比去年同期分别加快14.2、16.2、12.0和12.0个百分点；第三产业增长11.9%、9.6%、10.8%和11.6%，东部和东北地区同比分别加快1.0和1.9个百分点，中部和西部地区分别回落0.8和0.3个百分点。（信息来源：中国机经网）固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下2004年固定资产投资增速有所回落；进入2005年国家在进一步加强和改善宏观调控措施，管好土地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹。2010年，国家依然保持或加大对房地产行业的监管和调控的力度。分析观点：国家经济的快速稳定发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的平台，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时，由于近几年来全社会固定资产投资过快，投资结构不合理的问题，国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控，国家对房地产行业高速发展的支持力度在减弱。宏观产业政策分析◆金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施，对房地产开发建设具有重大影响的因素—金融政策成为宏观调控的重点。◆近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2010.01..12上中国人民银行决决定，从2010年2月25日起，上调存款类类金融机构人人民币存款准准备金率0.5个百分点。2010.02..20银监会发布流动资金金贷款管理暂暂行办法打击击炒房者2010.04..11银监会：银行不得得对投机投资资购房贷款2010.04..154月15日,国务院出台具体措措施,要求对贷款款购买第二套套住房的家庭庭,贷款首付款款不得低于50%,贷款利利率率不得低于基基准利率的1.1倍.对购买首套套住房且套型型建筑面积在在90平方米以上上的家庭,贷款首付款款比例不得低低于30%。2010．05．．10央行提高存款准备备金率0.5个百分分点◆土地政策变动2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发建设的另一关键因素—土地也被纳入了宏观调控的范围并实施了一系列缩紧“地根”的政策。◆近期土地政策变动状况时间“地根”严控政策2009.12..17财政部、国土部等等五部委出台台《进一步加加强土地出让让收支管理的的通知》，明明确开发商以以后拿地时，“分期缴纳全全部土地出让让价款期限原原则上不得超超过一年，特特殊项目可以以约定在两年年内全部缴清清，首次缴款款比例不得低低于全部土地地出让款的50%”。2010.03..08国土部发通知：一一、加快住房房建设用地供供应计划编制制；二、促进进住房建设用用地有效供应应；三、切实实加强房地产产用地监管；；四、建立健健全信息公开开制度；五、开开展房地产用用地突出问题题专项检查。2010．03．．22国土资源部：进一一步加强房地地产用地供应应和监管2010.05..15国务院：关于进一一步严格征地地拆迁管理工工作切实维护护群众合法权权益的紧急通通知分析观点：新政的调控政策主要有以下几个手段：一是加强土地供应管理；二是规划调控，控制城市建设和住房供应结构；三是税收杠杆，加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者进行抑制；四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理；五是需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应管理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善供房结构；七是市场秩序管理。新政出台以后，房地产行业投资整体增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改变，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。城市地产行业分析3.1、大连市房地产整体市场趋势2008年低迷与观望，2009年持续火爆，房地产市场在2010年或将面临政策调整的转折点，如果无法从制度上进行根本性的变革，中国房地产市场恐怕很难摆脱“一调就死，一放就疯”的怪圈。尽管南宁市场发展势头迅猛，但无法摆脱政策市的先天不足，因此2010年南宁房地产市场将面临国家宏观调控的波动。这种市场波动将由量及价，并最终影响供应走势。政策转向将会使得观望情绪再次抬头，加上2009年在一定的程度上透支了未来消费潜力，以及房价企高对刚性需求的抑制，因此2010年大连商品房成交将难以超越2009年的交易量。2010年房价上涨将会维持1-2季度，但上涨幅度会随着成交量的下降而下降，一旦房价在三季度出现明显波动，将会直接影响下半年整体市场供应。因此对大连开发项目的地产企业来讲，应理性看待2009年底市场的火爆并慎重应对政策转向带来的影响，在价格策略方面进行适时调整，放缓上涨速度和幅度，对未来市场可能出现的波动提前做出应对性调整。3.2、大连土地市场土地市场无疑将成为房地产行业政策调整的重点之一，无论是限制土地出让面积还是打击囤地政策的严格执行，都将对地产企业产生重大影响，以确保达到大幅增加市场开发与供应量的调控目的。2010年大连土地市场供应将持续加大，尤其是“2010年1月五象新区将推出首宗拍卖地块”释放了大连未来土地供给的新区域——五象新区，而之前的青秀区凤岭北区域、西乡塘区相思湖片区、兴宁区东沟岭旧城改造，构成了2010年南宁土地市场的主要供给点，加之一二线城市的挤压，势必会吸引更多外地开发商进驻南宁，逐鹿于2010年南宁土地市场。3.3、住宅市场（1）供求关系根据《大连市住房建设规划（2006—2010）》中可知，规划期内，建设各类住房共约21万套，总建筑面积1847.87万平方米。根据2006-09年历年的建设数据累积可知，2010年，尚有将近450万平方米缺口，而从规划中分解每年度的目标任务中知，2010年，商品住房建设3.13万套，建筑面积284.0万平方米；政策性保障住房建设0.72万套，建筑面积56.0万平方米，共340万平方米，因此，可以预测2010年全年房地产市场供给将不低于与2009年供给水平（281.67万平方米）。（2）房价走势2009年大连住宅市场的持续火爆也推动了房价的快速上涨，特别是09年近10万亿元的银行信贷量使得未来通胀预期不断增强，以保值、增值为目的的投资投机需求大量进入市场，成为推高房价的主要因素之一。年底中央经济工作会议确定2010年将继续实行适度宽松的金融政策，加上09年底CPI

转正使得明年通胀压力将开始凸现，这种情况下楼市仍将是投资的主渠道，因此2010年上半年房价依然将会保持上涨态势。但考虑到目前已经出台的二手房营业税优惠政策取消，以及后期可能的更多打压高房价的政策出台，房价快速上涨的势头将会在一定程度上得到遏制，加上供求趋于平衡以及供求结构的变化，长期来看都会对房价有一定的抑制作用。此外，2010年成交量可能出现的下降趋势也会促使更多项目加大折扣优惠的力度，因此2010年下半年南宁住宅价位将可能出现波动。项目周边地产市场及市场空间分析4.1、项目周边地产市场情况◆相思湖新区住宅供应市场分类高等收入阶级客户：以“西建·水岸华府”、“骋望骊都”、“相思湖花园”等为代表。中等收入阶级客户：以“同人·学府大道”、“红日·江山”、“西湖东郡”“骋望怡璟湾”等为代表。4.2、新区楼盘基本状况分析◆西建·水岸华府（1）基本信息物业类别：住宅项目特色：水景地产，宜居生态地产，景观居所建筑类别：高层装修状况：毛坯物业地址：西乡塘相思湖东路2号交通状况：乘坐55、66、西乡塘专线、76、204、604、58、605、环城1线、环城2线等公车至西乡塘菜市开盘时间：2009年8月15日入住时间：2011年4月30日容积率：4.00绿化率：38.80%物业费：1.10元/平方米每月房价：均价6600元/平方米◆骋望骊都（1）基本信息物业类别：住宅项目特色：水景地产建筑类别：高层装修状况：毛坯环线位置：所属商圈：相思湖新区物业地址:西乡塘相思湖东路1号交通状况：805路公车开盘时间：2008年5月25日入住时间2009年12月容积率：4.00绿化率35%物业费：1.10元/平方米每月房价：未定◆相思湖花园（1）基本信息物业类别：住宅、商住楼项目特色：水景地产建筑类别：高层装修状况：毛坯总占地：11.53亩总建筑面积：39545平方米绿化率：容积率：5所属商区：相思湖新区物业地址：西乡塘相思湖西路7号交通状况:4路、43路、54路、58路、66路、76路、204路、55路、城环2线、西乡塘专线房价：均价9000元/平方米◆同人·学府大道（1）基本信息物业类别：住宅项目特色：创意地产、宜居地产、教育地产建筑类别：高层所属商圈：相思湖新区物业地址：西乡塘西宁路西侧交通状况76路、4路公交开盘时间：2010年9月12日入住时间：2012年12月31日容积率：2.5绿化率：35%同人学府大道房价：待定◆红日·江山（1）基本信息物业类别：住宅项目特色景：景观居所、教育地产建筑类别：多层、小高层装修状况：毛坯所属商圈：高新开发区、红日东升购房圈物业地址：西乡塘高新大道29号交通状况：24路公车开盘时间：暂无信息入住时间：暂无信息容积率：3.00绿化率：32%、物业费：暂无信息红日红江房价：最低价4888元/平方米◆西湖东郡（1）基本信息物业类别：住宅项目特色：水景地产、景观地建筑类别：中高层装修状况：毛坯环线位置：暂无资料所属商圈：相思湖新区物业地址：西乡塘相思湖东路3号交通状况：804、605、204、55、76、4、43、54、58、66路，环城一线，环城2线西乡塘专线开盘时间：2009年7月11日入住时间：2010年1月容积率：4.00绿化率：35.20%物业费：1.3元/平方米.月西湖东郡房价：待定◆骋望怡璟湾（1）基本信息物业类别：住宅项目特色：水景地产、宜居生态地产建筑类别：高层装修状况：精装修环线位置：暂无资料所属商圈：相思湖新区物业地址：西乡塘江北大道88号交通状况：805、55、66、76、204、604、58、605、西乡塘专线、城环2线、城环2线开盘时间2010年10月1日入住时间：暂无质料容积率：3.80绿化率：35%物业费：暂无资料骋望怡景湾房价：最低房价5800元/平方米■总结分析：相思湖新区地处大学路，又有相思湖为依托，从目前在售及即将推出的楼盘看，大多楼盘多把尚水生活、学府文化作为楼盘卖点，区域内产品日趋同质化。如何在这样的市场中争夺客户资源，实现销售目标，还必须在项目开发定位上寻找差异点，形成较大的产品价值，争取目标客户群体。5、当前房地产客户分析2009年第三、四季度南宁房地产市场成交的井喷，让许多购房者措手不及。虽然上涨的因素有通胀预期、股市资金转移等多方面因素，但是政策因素影响较大。2010年在二套房门槛提高、利率提高和通货膨胀来临的预期下，将对购房者形成较大影响。2009年12月9日国务院常务会议公布：对个人住房转让营业税征政策进行了调整，总体看来政策针对投机性购房，而且政策的收缩性不强。但是对于刚需型客户难以形成抑制。目前在国内可投资的渠道并不多，而在当前城市化进程下房价上升的预期依然很高，在通胀预期的情形下，房地产投资依然是高保值高收益的良好的投资产品，虽然政策的调整对于短期投机有抑制作用，但对讲房产作为长期投资的客群来讲，效果并不明显。◆

刚需型客户刚需型客户年龄主要分布在25-29

岁范围内，其置业目的主要来自“婚房”需求。这部分客户由于经济能力较弱，对房价的敏感度较高。在经历2009年抢购风潮后，心态也将逐步回归理性。不过，在2010年虽然有国家在政策上鼓励，但是对于面对购房成本提高的政策预期，和不断上涨的房价，刚需型客户在2010

年初经历了短暂的回潮之后，购房的需求将继续开始释放。◆改善型客户改善型客户年龄主要分布在30-40

之间，其购房需求较为理性，经济实力较强，对于房价的敏感度较高。改善型客户置业较为理智，在国家调控还未落实之前，其将保持更加冷静的态度，从而继续观望。2010

针对二房套以及购房利率的调控预期将越来越强，而这也就导致改善型客户继续保持观望。◆投资型客户投资型客户，经济实力较强，并且保值增值是投资型及高端客户购房的重要考虑因素，特别是流动性猛增下的通胀预期，加之区域规划（广西北部湾经济区及自由贸易区双重叠加）的发展，更是刺激了南宁资产类产品市场的投资。2010年在二套房门槛的提高，和购房成本提高的政策调控下，投资型客户将会得到一定的抑制，不过在房价上涨的预期下，短暂的抑制可能依然会被打破。5.1、潜在客户购房需求调查分析本公司自2010年10月18日开始，对即将购房的公司成员亲戚及朋友进行购房需求调查，其调查数据结果如下：（被调查人数100人）◆受访客户背景质料年龄：职业：学历：目前居住环境：户型面积家庭月总收入：◆购房计划计划购房时间：住房类型：住房面积：理想的房屋单位价：◆功能设计要求喜欢的建筑风格：喜欢的房屋构造：房屋装修状况：公共部分的装修标准：楼宇设施所看重的：◆购房考虑因素◆数据总结分析：从对潜在客户的背景资料、购房计划、功能设计要求和购房所考虑因素得出，目前房地产住宅消费的主力军主要为25岁—35岁和35岁—45岁的人群；他们主要划分为刚需型消费客户和投资型消费客户。功能设计方面：多数人选择了现代简洁式的建筑风格；多数人喜欢平面式和跃式的房屋构造；在房屋的装修状况方面，多数人选择了室内全面装修和根据开发商提供的多种全面装修方案再做选择；公共部分的装修标准，多数人选择中档次的装修标准；楼宇设施方面小区局域网成为多数人选择的亮点。购房所考虑因素：价格、交通、公共配套是多数人较为关注的因素；再细分来看他们所希望的住宅的位置因素，距工作单位近、方便子女就学、购物娱乐方便、环境景观好。第二部分项目目开发定位项目宏观背景加强土地供应管理理土地市场趋向规范范，建设用地地增量控制更更严。由于垄垄断市场结构构，开发商不不会牺牲自己己的利润，必必然将成本转转嫁到产品之之中，客观上上造成了土地地价格上涨。所所以单独调控控地价没有取取到控制房价价的目的。2、规划调控中央政府加强了对对城市规划的的管理，实际际上是加强了了城市建设、房房屋供应结构构方面的控制制，控制拆迁迁规模，鼓励励建设HYPERLINK"/jingji/"经济适适用房、中低低价商品房。然然而这些实际际上危及了地地方政府和开开发商的利益益，会受到地地方政府和开开发商的抵制制。前者因为为必须增加地地方财政支出出，减少地方方财政收入，后后者因为利润润较低。但是是因为中央政政府将这作为为考核地方政政府的一个重重要条件，所所以执行到何何种程度还是是问题。3、税收杠杆通过税收杠杆的作作用，加强了了住房交易环环节的税收管管理，对住房房投资者和投投机者(炒房者)进行抑制。4、银行信贷管理政策策中央银行和银监会会加强了银行行住房信贷规规模和风险管管理。由于住住房贷款有住住房抵押，风风险较低，是是银行的优质质资产，各家家商业银行在在其他贷款风风险较大的情情况下，加大大了住房贷款款发放。但中中央政府担心心房地产贷款款风险引发金金融系统危机机，危及国民民经济，采取取了对个人住住房贷款加息息措施和对HYPERLINK"/"房房地产开发贷贷款限制信贷贷规模、提高高贷款门槛、提提高首付、降降低贷款年限限等措施，还还对银行提高高存款准备金金率、存贷款款利率和HYPERLINK"/Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=项目"项目目资本金比例例等手段，达达到了收缩信信贷规模和降降低风险的目目的。客观上上造成了住房房贷款规模、银银行业务量和和利润的下降降。需求管理设置交易障碍和增增加各种税率率等稳定房价价，抑制购房房者的非理性性预期，打击击住房投资和和投机。例如如对二手房转转让设定限制制和征收税费费等。另外，通通过提高住房房消费信贷首首付比例以及及加强对申请请人的审核，从从而提高消费费者购房门槛槛，以达到抑抑制住房需求求过度膨胀的的目的。供应管理政策现有市场供应结构构以中高档商商品房为主，中中央政府要求求地方政府加加强经济适用用房、HYPERLINK"/focus/lzf/index.html"廉HYPERLINK"/"租房建设，改改善住房供应应结构。城镇镇HYPERLINK"/focus/lzf/index.html"廉租住房HYPERLINK"/Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8"制度度建设情况要要纳入省级人人民政府对市市(区)、县人民政政府工作的目目标责任制管管理，省、自自治区、直辖辖市相关部门门要加强监督督检查。为了了合理引导住住房建设与消消费，大力发发展省地型住住房，在规划划审批、土地地供应以及信信贷、税收等等方面，对中中小套型、中中低价位普通通住房给予优优惠政策支持持。这些措施施达到了平抑抑房价的作用用，但却使房房地产市场变变得低迷。7、市场秩序管理建立房地产市场信信息系统，加加强信息公布布和信息引导导，整顿和规规范房地产市市场秩序，打打击扰乱市场场秩序行为，并并且采取了一一系列的管制制措施。依法法严肃查处违违法违规销售售行为，控制制二次购房和和投机性购房房。综合判断：新政出出台以后，房房地产投资增增幅回落，房房地产价格涨涨幅趋缓，供供求关系有所所改善，商品品住房交易结结构有所调整整，投机性购购房得到初步步遏制，商品品住房平均价价格涨幅趋稳稳，房地产信信贷增速放缓缓。由于金融融及税务政策策的紧缩，预预计会对项目目的销售带来来不利影响。项目微观背景相思湖新区房地产产竞争态势1.1住宅物业竞竞争激烈，整整体呈供大于于求的状态；；但是适合中中产阶层的相相对低，中小小户型的住宅宅物业呈供小小于求的格局局；1.2商务物业供供应尚未显现现；1.3商业物业的的潜在需求量量存在，但市市场需求未显显现；观点总结：1、区域内大面积户型型产品销售逐逐渐步入较为为艰难的阶段段。城市、区区域价值的不不断提升，房房价跟着上扬扬。大户型、大大面积、高单单价、高总价价产品所对接接的高端客户户资源基本消消耗完毕，新新生的高收入入人群尚在形形成。2、区域内中、小户户型住宅产品品销售势头良良好，此类产产品对接城市市中产阶层，预预计在未来市市场中高性价价比的中小户户型住宅产品品将有较大的的市场空间；；(三)项目自身资源1、地块资源禀赋综综述1.1、项目地块块位于南宁市市大学西路南南宁职业技术术学院旁，相相思湖学院对对面周边为大大学校区。项项目用地1000亩。总结观点：相思湖湖新区房地产产市场以住宅宅为主，目前前区域内云集集了西建·水岸华府、骋望骊都、相相思湖花园、同同人.学府大道等等住宅项目，这这些项目以独独特的地段优优势、社区规规划和周边的的公共设施配配套吸引消费费者的目光；；本项目地块块地处较为偏偏远，周边公公共配套和独独特地段优势势均劣于以上上楼盘。项目目要想脱颖而而出，必须以以精准的客户户群体定位，结结合项目本身身的资源条件件，产品差异异化的定位才才能在激烈的的市场竞争中中胜出。（四）项目SWOOT分析优势：项目地处大大学城中，文文化氛围浓重重；周边道路路通达，交通通便利；项目目地块面积庞庞大；周边环环境优美，污污染小。劣势：地处郊区周周边开发尚未未完善；周边边生活配套设设施极度缺乏乏；距离市中中心远出行不不便。机会：城市发展的的规划使相思思湖新区区域域价值不断提提升，项目周周边的生活配配套设施也将将不断完善，轻轻轨线路的通通过，解决了了出行不便的的问题。威胁：区域内云集集了西建·水岸华府、骋望骊都、相相思湖花园、同同人.学府大道等等住宅项目，这这些项目以独独特的地段优优势、社区规规划和周边的的公共设施配配套吸引消费费者的目光；；本项目地块块地处较为偏偏远，周边公公共配套和独独特地段优势势均劣于以上上楼盘。（五）项目的冲突突与矛盾1、销售周期后移与与资金压力之之间的矛盾国家金融政策的系系列调整表示示着项目的开发发金融支持力力度下降，例例如在取得《商商品房预售许许可证》前须须交付全额土土地使用权出出让金，才能能取得土地使使用权证书，并并要求投入开开发建设资金金达到工程总总投资的300%以上；国国内部分城市市原要求待售售商品房至少少完成两层建建设才允许预预售，现在要要求商品房必必须完全竣工工才可开始进进行预售活动动。项目预售的的门槛越高，则则对开发商自自有资金的要要求越高。项目要实现顺利开开发，就需要要更多的销售售回款以支持持，但可以预预见的是，南南宁市房地产产市场在项目目周期内，要要实现产品速速度销售的难难度逐渐上升升，项目整体销售售周期后移，这这个矛盾化解解不好意味着着项目的开发需需要更充足的的自有企业资资金市场容量与市场供供应量的矛盾盾根据《南宁市住房房建设规划（2006—2010）》中可知知，规划期内内，建设各类类住房共约21万套，总建建筑面积1847..87万平方米。而而从规划中分分解每年度的的目标任务中中知，2010年，商品住住房建设3.13万套，建筑筑面积284.0万平方米；；政策性保障障住房建设0.72万套，建筑筑面积56.0万平方米，共共340万平方米，因因此，可以预预测2010年全年房地地产市场供给给将不低于与与2009年供给水平平（281.667万平方米）。3、居民收入水平没没有较大增长长与房价上涨涨的矛盾2009年，南宁宁城市商品房房销售均价为为4321元/平方米；2010年，城市商商品房销售均均价为5618元/平方米，商品品房的价格依依然在往上攀攀升。随着南南宁城市价值值的不断提高高，各种利好好条件的影响响，城市的房房产价格还存存在一定的上上升空间。而而与此相矛盾盾的是，居民民的收入水平平却没有显著著提高，099年居民收入入水平基本与与10年持平。居居民的消费力力不变带来了了需求不能实实现的矛盾。生活期望值与生活活配套的矛盾盾相思湖新区经过几几年的规划建建设发展，逐逐渐成为大部部分南宁人和和广西人的认认可和期望居居住之地。但但是目前区域域内的相关生生活配套并未未完善，交通通、学校、医医院、菜市等等生活配套设设施都基本处处于在建或者者规划的阶段段，生活不方方便显而易见见，这与选择择本区域的客客户的期望值值形成矛盾。（六）项目发展对对策对于项目存在的主主要矛盾及冲冲突，经过综综合分析，我我们提出如一一下的应对策策略，以求最最大限度地平平衡项目的冲冲突，最有效效地发挥项目目的资源优势势，回避项目目的劣势，找找到项目发展展的最佳方向向与路径。以城市普通住宅为为标准由于项目地块的庞庞大性经公司司研究认为，本本项目应首先先推出面积为为100亩第一期城城市普通住宅宅，以获得政政府、金融等等相关部门的的支持，使项项目具备优越越的金融支持持条件，为第第一期项目的的销售创造良良好条件，也也为今后后期期项目的推出出做铺垫。产品细分与客户群群体细分为化解区域内供应应量与容量的的矛盾，寻找找项目的生存存空间，公司司研究认为第第一期项目应应该进行专业业的产品细分分及目标客户户群体细分。产品细分：通过前前面系列的分分析，本项目目的产品应该该是填补区域域空白点的中中小户型，建建议主力户型型面积设置在在110平方米以内内，总价控制制在55万以下。客户分析：项目对对接的客户群群体，从相思思湖新区所有有项目的目标标客户群体中中细分。综合合项目的资源源条件，本项项目的客户群群体应定位于于正在成长的的年轻城市中中产阶层。他他们的年龄在在25—35之间，收入入稳定，收入入为5—10万，对相思思湖区域的居居住生活较为为向往。高性价比物业综合本项目的资源源，为更好的的对接项目的的目标客户群群体，公司通通过分析认为为：产品的规规划、设计、建建筑上应参照照更高的标准准，户型的创创