洪湖滨江国际城商业定位及发展报告

洪湖·滨江国际城·商业定位及发展报告2011年×月×日开发商领导：本案结合本地市场情况，从城市经济、区域背景、商业研究、消费者调研以及商家访谈等多层面，综合研究分析了项目的市场定位，并对商业招商及销售策略进行了系统的分析。

目录第一部分城市印象：一、城市环境二、经济环境三、政策环境第二部分市场环境：一、项目概况二、项目环境三、商业环境第四部分商业运作：一、招商原则二、招商策略三、分阶段布局第三部分商业定位：一、商业调查二、客群定位三、商业定位四、业态规划五、商业布局××××××地产第一部分城市印象：一、城市环境二、经济环境三、政策环境洪湖·滨江国际城·商业策划报告洪湖隶属荆州，武汉城市圈外，省副中心城市外，长株潭城市圈外，鄂西生态旅游文化圈边缘，属于多不管区域。洪湖交通滞后，随岳高速、京珠高速、宜黄高速均绕洪湖而行，无高速直通、无国道直通、无铁路直通。仅有一个长途汽车站。随岳高速京珠高速宜黄高速要致富，先修路：洪湖隶属荆州，交通封闭，形同孤岛，不利于经济建设。政策环境城市环境经济环境城市印象洪湖以第一产业为主导。第二产业较为落后，目前主要依赖基础建设及房地产投资拉动建设；落后于第一和第三产业。洪湖素有“鱼米之乡”之称，以水产养殖业、农业为支柱产业城市以第一产业为支柱产业，缺乏工业带动，城市吸纳人口，劳动力外流。政策环境城市环境经济环境城市印象全市实现社会消费品零售总额53.45亿元，增长18.7%，人均可支配收入11100元，增长11.6%。2010年社会零售总额超出人均可支配收入，餐饮消费达到22.5%的增长率，消费力开始大力提升，消费结构开始转变；政策环境城市环境经济环境城市印象存款涨幅迅猛，缺乏投资渠道存款金额和速度高于贷款金额和速度，固定资产投资增长迅猛，市民投资理财渠道主要依靠储蓄。城镇居民恩格尔系数（食品支出占消费支出比重）由上年54.1%下降到51.5%；农村居民恩格尔系数由上年45.9%上升到47.8%。恩格尔系数处于城市化水平较低的阶段，消费靠食品、理财靠储蓄，投资渠道单一（固定资产投资）。政策环境城市环境经济环境城市印象作为荆州的县级市，洪湖市近年来人口增幅较为缓慢，2010人口基数为81.94万人，成负增长。由于城市对外吸纳力较低，外来人口极少，城市居民依旧是消费主力，因此主流消费群体较固定，且基本集中在老城区；随着近年来洪湖市政府对旅游业的发展给予大力扶持并宣传，当地城镇人均年收入得到持续增长，工业投资加大，一、二、三产业比重由2009年的37.7：26.3：36.0调整为34.6：29.4：36.0。城市产业结构日趋合理。洪监高速已开工建设，洪湖新堤港区综合码头、燕窝长江大桥、乌林长江大桥等等陆续开工建设，城市交通环境的改善将增加人口流动量，提升城市消费力。城市发展现状：政策环境城市环境经济环境城市印象城市启示小结城市印象经济建设落后，但增长迅速产业少，投资渠道单一，主要依靠储蓄；消费主要依靠零售业，餐饮业增长迅猛，消费结构开始调整；居民消费指数高于收入指数，资金回流严重；城市化进度在加快，商业市场前景已更为明朗。××××××地产第二部分市市场环环境：：一、项目概况况二、项目环境境三、商业环境境洪湖·滨江国际城·商业策划报告告建面：51043.73平米商业：13735.77平米住宅：31852.12平米容积率≥4.99建筑密度≤46%绿地率：47%停车位：123个总户数：252户本案规模较小小，但商业部部分所占项目目总建面比例例较大，市场场份额高，去去化难度大！！且商业部分的的利益不低于于住宅部分，，任务重，责责任重。经济技术指标标：商业环境项目概况项目环境市场环境本案项目位于园林林路与赤卫路路交汇处；南靠赤卫路向向西直通沿江江大道，向东东经过荷花广广场通往新城城区；北靠园林路，，与聚金广场场相邻，沿路路向西通往实实验中学。启示：周边商商业成熟，人人气旺、竞争争大，本案需需精准定位。。地理区位：居住区实验中学文泉中学聚金广场商业环境项目概况项目环境市场环境处于城市生活活主干道（园园林路、赤卫卫路），交通通方便；毗邻成熟商圈圈（聚金广场场、人民路）），人气较旺旺；多所学校盘踞踞周围，教育育氛围浓厚；；临近居民区，，闹中取静；；启示：在动与静的结结合地带，面面临大型商业业体的竞争，，必须树立第第一或唯一的的商业价值体体系才能使商商业有所建树树，提升附加加值。周边环境：商业环境项目概况项目环境市场环境老城区目前有有大型商家开开始进驻（如如中百仓储等等），品牌商商家云集，具具有改变老旧旧商业、更换换新型商业的的气象。新城城区却地广人人稀，缺少人人气，商业一一片茫然。本案所处的城城西商业圈已已开始更新换换代，有根深深蒂固之势，，不存在与新新城区之间的的区域之间的的竞争，但区区域内部竞争争激烈。城东城西城市发展已形形成了老城区区（城西）、、新城区（城城东）两个区区域板块。城西历史悠久久，人气旺盛盛，有深厚的的商业根基，，成熟的商业业氛围。该区区域新老商业业交汇，如聚聚金广场、宝宝安商业广场场，汇金广场场等新型商业业体，宏伟路路、人民路等等商业老街；；城东为规划中中的新兴区域域，政府职能能机构办公楼楼开始建设搬搬迁，马路宽宽阔、房地产产项目云集，，大有开拓疆疆野之势。商业环境项目概况项目环境市场环境核心商圈延伸商业聚金广场核心商圈主要要由宏伟南路路、人民路一一巷，及爱国国路围合而成成，主要商业业形式以商厦厦裙楼或沿街街商业为主。。老城区商圈为为洪湖市级商商圈，辐射范范围覆盖全市市各区、各乡乡镇。汇集了了全市消费人人口。新型商业代表表如宝安商业业广场、聚金金广场、汇金金广场形成了了洪湖商业的的支柱。宝安广场汇金广场商业环境项目概况项目环境市场环境城市商业核心心地段，传统统的沿街商铺铺，人流量、、车流量最为为密集，认知知度高，租金金实现最高；；主要经营业态态为服装、珠珠宝、餐饮、、百货等，其其中以服装为为主导；商业形象较好好，品牌集中中。品牌以国内大大众品牌为主主，辅以新兴兴中低端时尚尚品牌，门头头装修较为大大气，在洪湖湖略有高端品品牌的气势。。租金水平：每每平米每月约约在150-170元。周边商业：宏宏伟南路点评：拥有临临街店铺独有有的地段优势势，存活率高高、竞争力强强。商业品牌牌缺乏高度。。商业环境项目概况项目环境市场环境依靠商业的地地段优势，以以及项目本身身的规模，规规划整齐有序序。一层为服装、、餐饮、化妆妆品、皮具、、珠宝；二层为服装、、运动休闲、、鞋帽箱包、、饰品；三层欲整体对对外招商，目目预定业态为为餐饮、KTV、网吧、电玩玩城、儿童游游乐城；租金水平：一一层每月每平平米约160-170元，二层每月月每平米约40元，且存活率率低。商圈代表：宝宝安商业广场场点评：最基本本的商业模式式及大众化业业态组合，品品牌度一般，，新瓶装老酒酒，缺乏竞争争力。商业环境项目概况项目环境市场环境商圈代表：聚聚金广场依靠商业的地地段优势打造造了凹形商业业。设计布局局较为合理，，利用凹形聚聚集人气，最最终因为商业业体量太大，，定位过于浮浮夸而与城市市消费力不足足相违背。经经营模式为出出售之后代为为招商管理。。一层多为通信信、数码等电电子产品为主主；二、三层多为为空置；目前前已引进了中中百仓储，打打开了外来零零售业进驻的的大门。项目点评：以以出售为目的的而不参与经经营的商业大大多是因为开开发商对市场场缺乏深刻的的认识，缺乏乏商业运作实实力。2.8万方的商业体体量若不挖空空心思，将会会成为商业死死角。商业环境项目概况项目环境市场环境业态分布：餐餐饮、服装、、百货、零售售、药房、农农贸市场、休休闲娱乐等，，业态繁杂，，经营种类较较低，但档次次及形象普遍遍较差；租金水平：东东西两端差异异明显，东段段因靠近老城城区，租金相相对较高，每每月每平米约约90-110元，西段人气气较低，每月月每平米仅在在50-70元。点评：业态混混杂凌乱，档档次普遍较低低，东西两端端租金差异大大，以服务社社区生活为主主，生存力强强，不存在商商业竞争。爱国路：商业环境项目概况项目环境市场环境乌林大道业态分布：以以五金、家装装为主导，配配以少量药房房、餐饮、零零售等；租金水平：平平均每月每平平米约在50-60元。文泉西路业态分布：尽尽管路段内汽汽车站，周边边还有众多行行政单位，商商业数量却较较为稀少，主主要经营业态态为餐饮、宾宾馆、零售、、百货等；租金水平：租租金实现在全全市处于较低低水平，每月月每平米仅在在20-30元。周边商业——乌林大道、文文泉西路点评：社区配配套商业为主主，商业零散散，无人气，，无业态支撑撑，不考虑竞竞争影响。商业环境项目概况项目环境市场环境商业环境评估估综合商圈内的的主力商业形形态、市场业业态、商业容容量及抗性等等因素，同时时结合项目操操作要求、预预期收益等，，我司确定商商业资源的利利用与优化作作为地块的发发展方向。商业形态商业环境以临街商铺为为主。自主经经营和管理，，市场整合力力弱。老城区开始融融入新的经营营模式。市场业态购物以服装、、鞋包为主娱乐以餐饮、、酒店、KTV等为主以满足基本消消费需求为主主流业态，消消费层次偏低低。商业容量中低端商业体体量较大，充充分满足市场场需求，呈饱饱和状态。高端商业有很很大的潜质，，但缺乏足够够的消费力。。扁平式商业教教受市场追捧捧，对二、三三层商铺抗性性较大，对一一层商铺更加加青睐。商业抗性评估目标城市消费力不不足，聚金广广场等大型商商业价值未体体现。以服装装为主力消费费产品，缺乏乏国际知名品品牌，缺乏大大型知名商业业企业，市场场对品牌认知知度有待提高高。商业环境点评评：洪湖市属属初级市场上上升阶段，未未来五年内一一个城市只有有一个商业中中心。商业环境项目概况项目环境市场环境优势劣势机会威胁SWOT分析：交通：园林路路与赤卫路交交接处，生活活主干道交通便捷。规模：综合体体量较大，具具有形成唯一一性或第一性的重要商商业标志。地段：面对核核心商圈，成成熟商业地段段，认知度和识别度较较高。城市环境：人人口基数少，，城市板块开开始分流，消费力支撑不不够。地段环境：位位于商业中心心背街区，人人气较差。经营方式：以以出售为最终终目的，物业业服务后续管理有所不不足。消费习惯：商商业体量太大大，二、三层层是难点。宏观：基础础建设加强强，城市人人口流动量量将增加，消费基基数有望扩扩大。经济：居民民收入增长长，资金回回流量大，，投资渠道道单一，储蓄蓄增长，消消费力增强强。市场：商业业结构开始始转型，老老城区仍然然是城市商业中心，，各类商业业处于市场场空白点。。地段：商圈圈竞争力，，具有打造造特色商业业的潜力。。区域内竞争争：主要来来源于地段段竞争，周周边商业地段好，，人流旺，，忠诚度高高。业态竞争争：服装装、娱乐、、餐饮等传传统和新型消费业态态竞争日益益增强。商业体竞争争：大型商商业体逐渐渐增多，规规模较大，客户分分流严重，，威胁较大大。商业环境项目概况项目环境市场环境未来竞争城市东迁聚金二期现有竞争聚金广场宝安商业广广场其他商业启示：打开开思路，抓抓住机遇，打造城市市新商业体体。契机区域内商业业地位城市商业升升级项目规模效效应本案小结结市场环境概念性主题题商业××××××地产第三部分商商业业定位位：一、商业调调查二、客群定定位三、商业定定位四、业态规规划五、商业布布局洪湖·滨江国际城城·商业策划报报告本地人对商商铺的购买买热情较低低，商铺存存在市场需需求不足。。初级商业市市场转型阶阶段，不适适合过于超超前的、快快速发展型型商业。规模不能取取胜，业态态组合才是是制胜法宝宝。利用项目地地理优势，，打造集中中式商业。。以过渡性商商业为主，，主打时尚尚消费引领领潮流。商业物业经经营必须注注重地域文文化，不能能一味拔高高脱离市场场。12345对于本案的的启示：项目启示业态调查消费调查商业调查客群定位目标群体锁锁定客户群体定定位目标群体分分析目标群体锁锁定：有较为频繁繁的消费行行为及能力力、有强烈烈的消费欲欲望的群体体。——青年、女性性、儿童及及学生群体体为消费主主力。目标群体分分析：他们的性格格及消费心心理：年轻、时尚尚、追求个个性。好奇心强，，爱面子、、好攀比。。购物冲动、、缺乏理性性，容易受受宣传鼓动动。盲目消费，，不重性价价比，追求求品牌。消费能力一一般，但消消费频繁，，容易受诱诱惑。闲暇时间多多，爱群体体活动，口口碑传播影影响大。目标群体锁锁定客户群体定定位目标群体分分析客群定位客户群体定定位：以项目为核核心1公里半径内内的消费群群体为主力力消费群体体。以项目为核核心2公里半径内内的消费群群体为次主主力消费群群体。以辐射洪湖湖市周边乡乡镇人口为为偶得客户户群体。目标群体锁锁定客户群体定定位目标群体分分析客群定位1、定位依据据消费者需求求启示填补消费空空白、引导导新消费需需求；保证整体项项目的先进进性和引导导性。片区商业市市场启示商业主题化化、规模化化、特色化化；吸引片区消消费、吸纳纳传统商业业板块；填补区域空空白，塑造造商业标杆杆。商家需求启启示整合优势资资源，增强强商家吸引引力；主力业态带带动其它品品牌商家入入驻；订单式商业业，确保招招商精确制制导。项目区域分分析启示依托老商圈圈，培育新新市场。竞争案例启启示打造个性化化商业；塑造消费新新文化；合理控制竞竞争业态比比例，加大大餐饮娱乐乐业态比例例。商业定位项目定位依依据项目概念定定位项目主题定定位以体验式消消费为核心心的玩乐圈圈，创意体体验、特色色餐饮、休休闲娱乐等等功能于一一体的玩乐、时尚尚商业圈项目定位依依据项目概念定定位项目主题定定位1、档次定位位整体档次定位于武汉销品茂业态丰富、集中，商业拥有区域内的唯一性，适合大众消费。武汉销品茂武汉销品茂CentaPro项目目定定位位依依据据项目目延延伸伸定定位位项目目主主题题定定位位配套套购物物DIY餐饮饮2、功功能能定定位位休闲闲娱娱乐乐创意意生生活活街街区区项目目定定位位依依据据项目目延延伸伸定定位位项目目主主题题定定位位3、形形象象定定位位本项项目目商商业业以以DIY为主主题题，，年年轻轻、、时时尚尚、、动动感感的的青青春春文文化化为为塑塑造造蓝蓝本本，，将将本本项项目目的的商商业业加加入入融融入入性性、、艺艺术术性性、、乐乐趣趣性性三三大大核核心心元元素素，，借借助助商商业业的的独独特特位位置置，，创创造造一一个个富富有有浪浪漫漫气气质质和和商商业业氛氛围围共共荣荣的的风风情情购购物物中中心心。。DIY你的的乐乐趣趣，，玩玩转转园园林林街街项目目定定位位依依据据项目目延延伸伸定定位位项目目主主题题定定位位业态态定定位位1、定定位位依依据据业态态定定位位原原则则：：拥拥有有超超前前的的概概念念商商业业，，符符合合当当地地消消费费水水平平，，符符合合项项目目规规模模。。玩：：丰丰富富产产品品，，满满足足成成人人、、学学生生、、儿儿童童的的消消费费水水平平和和消消费费心心理理，，为为项项目目主主力力业业态态。。将饮饮食食、、购购物物娱娱乐乐化化，，把把文文化化主主题题与与业业态态结结合合起起来来，，形形成成鲜鲜明明的的娱娱乐乐文文化化内内涵涵。。吃：：丰丰富富产产品品，，满满足足不不同同口口味味，，符符合合不不同同层层次次的的消消费费群群体体，，打打造造创创意意性性餐餐饮饮，，为为项项目目的的次次主主力力业业态态。。购：：满满足足日日常常的的消消费费习习惯惯和和生生活活需需求求，，不不打打消消费费牌牌，，主主打打娱娱乐乐牌牌，，为为项项目目的的补补充充业业态态。。2、定定位位理理念念：：业态态规规划划1层精精品品服服饰饰店店：：国际际服服装装品品牌牌折折扣扣店店，，创创意意店店、、风风水水配配饰饰店店（（家家居居、、办办公公、、汽汽车车、、随随身身挂挂饰饰））2层餐餐饮饮、、娱娱乐乐：：华莱莱士士、、多多米米诺诺西西式式快快餐餐，，星星座座咖咖啡啡，，雅雅园园蒸蒸品品、、寿寿司司店店。。KTV、网网吧吧3层娱娱乐乐：：4D电影影院院，，游游戏戏厅厅，，桌桌游游吧吧，，娱娱乐乐城城，，足足浴浴中中心心，，等等。。垂直直动动线线布布局局布局局原原理理横向向动动线线布布局局尊重重商商业业的的垂垂直直动动线线设设计计原原理理：：三层层经经营营业业态态对对承承租租面面积积要要求求较较大大，，租租金金承承受受范范围围有有限限，，同同时时为为定定向向消消费费，，对对楼楼层层要要求求不不高高，，并并有有利利将将人人流流向向上上引引入入，，带带动动一一层层、、二二层层商商业业人人气气。。业态布局二层集中经营营餐饮，以西西餐为主的餐餐厅更具有休休闲功能，能能吸收周边商商业人气，带带动沿街部分分的商业人流流。一层设计大面面积服装精品品店，通过大大招牌、大入入口及良好的的品牌形象展展示迎客，制制造繁华景象象，一楼的繁繁华程度决定定二、三楼的的商业氛围。。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局一层平面图创意店国际品牌服装装折扣店国际品牌服装装折扣店创意店一楼商业定位位：精品主力业态态以国际品牌服服装折扣店为为主题的终端端知名销售商商（如ITAT、迈垭、桑卡卡）等引入，，打造国际服服装折扣精品品店。而沿街街部分可根据据业主意愿自自行出租。目的：引入新新型商业模式式优于周边同同业态商家进进行竞争，提提升商业竞争争力，沿街商商铺价值较高高，可根据业业主意愿自行行选择统一出出租或自行处处置。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局目前当地居民民认为最需要要增补的商业业业态是：百货商场和大大型连锁超市市,认为是一种时时尚、有档次次和品位的体体现。当地居民以小小额度的日常常消费品消费费为主，主要要为服装类，同时手袋/鞋、日常家庭庭用品、化妆妆品消费也占占有较大比例例。综合因素来讲讲,影响洪湖居民民购物地点选选择的主要因因素是合适的价格及及便利的交通通。价格交通距离休闲消费心理消费喜好一楼商家推荐荐：ITAT整合了国际知知名的服装品品牌并以会员员形式销售的的折扣店，会会员遍及全国国，会员卡通通用，有庞大大的消费群体体。一楼商家推荐荐：迈垭整合了国际国国内知名男装品牌并以会员员形式销售的的折扣店，会会员卡全国通通用。能以加加盟的形式存存在。一楼商家推荐荐：桑卡整合了国际国国内知名女装品牌并以会员员形式销售的的折扣店，会会员卡全国通通用。互补性特色商商业推介垂直动线布局局布局原理横向动线布局局沿街商业产品品特别介绍：：本命年、石石头记、石来来运转等风水水店。说明：该类店店深的老人、、年轻人的喜喜爱，将风水水、讲缘分、、讲运气，对对喜好该事物物的人的身边边的朋友有很很大影响。沿街商业产品品特别介绍：：DIY产品之十字绣绣、陶瓷娃娃娃。DIY：Doityourself,自己动手做，，趣味，好玩玩，增加动手手能力，培养养智慧。深受受学生、儿童童、及广大女女性朋友喜欢欢。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局特别介绍：DIY蛋糕店经营模式：根根据自己的喜喜好制作不同同颜色、大小小、形状、图图案等各种蛋蛋糕，适合朋朋友生日、送送礼、娱乐等等；在青年、、情侣、学生生、儿童等年年轻群体间较较为流行，也也可请人代做做。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局尊重商业的高高人气，高回回报率原则：：沿街部分以商商业价值的特特殊性可由商商户自行经营营，但必须与与整体商业定定位相吻合。。一楼商业的兴兴旺与否与二二、三楼的商商业命脉息息息相关，统一招商便于于聚集人气，，提升整体商商业价值。一层走道、楼楼体多，处处处是商机，但但若划分小格格子容易增加加死角，不便便于商家经营营，更不利于于后期销售。。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局二层平面图星座咖啡厅寿司店网络会所西式快餐蒸品店KTV二层商业定位位：次主力业态，，以特色餐饮饮业+主力商业定位位。以业态的的特殊性对周周边商业形成成排他性，避避免同区域内内有同样的业业态出现而争争夺市场。沿街部分以大大面积餐饮布布局，提升整整体形象，同同时增加与周周边业态的互互补性，且便便于分割。二层商业平面面布局——排他性商业垂直动线布局局布局原理横向动线布局局目前洪湖餐饮饮业部分档次次不高，卫生生条件达不到到要求，当地地居民认为首首要补充的服服务类消费为为卫生条件达到到要求的餐饮饮业。洪湖目前咖啡厅/酒吧此类休闲业餐饮为为数不少，在在洪湖具有一一定需求;同时西式快餐餐（肯德基））、带棋牌室室的茶馆等是是当地人喜欢欢的餐饮类。。启示：对西式快餐和高高级餐厅有所期待。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局星座咖啡：概概念餐饮业。。经营模式：以以不同星座、、心情、天气气配不同口味味的咖啡、配配不同的盛装装容器的经营营模式，消费费不高，符合合情侣、学生生、儿童等年年轻群体的品品味和档次，，具有丰富的的趣味性和娱娱乐性。特别介绍：星星座咖啡垂直动线布局局布局原理横向动线布局局西式快餐：新新兴餐饮干净、卫生、、快捷，消费费不高，适合合各类人群。。特别说明：西西式餐厅的环环境更是一个个休闲空间。。蒸品店：新兴兴餐饮干净、卫生、、营养价值高高，美容养生生，适合女性性及中老年人人。特别介绍：特特色餐饮垂直动线布局局布局原理横向动线布局局尊重商业的垂垂直动线设计计原理：以特色餐厅（（或创意美食食）为主题的的次主力业态态扎堆后更具具有号召力，，既补充了周周边商业的空空缺，亦增添添了“滨江国国际城”的亮亮点。以网吧、KTV为主题的主力力业态符合项项目“玩”的的概念。网吧吧和KTV厅兼具娱乐性性，本身不乏乏人气，特殊殊经营模式更更能使人流聚聚集，放在二二层。二层楼梯、走走道部分较多多，面积分割割应大于一楼楼，按该业态态自由组合分分割后为最佳佳面积。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局三层平面图棋牌室洗浴中心汗蒸馆4D影院桌游吧儿童游乐场三层商业定位位：主力业态以新型创意商商业+大众市场需求求性商业为主主。改变传统经营营模式，提高高市场份额。。以专属性商业业与城区其他他商业形成互互斥性，打造造人无我有、、人有我优的的新型商业业业态。三层商业平面面布局——专属性商业垂直动线布局局布局原理横向动线布局局购物餐饮休闲洪湖市民认为为目前洪湖的的商业水平还不够，需要要改善，但能能基本满足需需求；休闲场所则非常缺乏，，需要改善和和提供。洪湖市商业业业态满意度调调查专属性特色商商业推介垂直动线布局局布局原理横向动线布局局主题业态：4D影院特点：概念新新颖、价格低低廉，有很强强的体验感，，具有强烈的的时代特征，，能迅速融入入到学生、儿儿童、青年、、情侣群体中中。在一、二线城城市具有很好好的市场，存存活率高。在三、四线城城市正在普及及推广中。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局专属性特色商商业推介主题业态：桌桌游吧特点：时尚好好玩、具有群群体消费效应应，经营模式：只只需按标准准消费18元/人，可享有饮饮料、果茶、、爆米花、冰冰淇淋之类随随便要。提供供书刊、期刊刊，20余台电脑上网网，24小时营业，犹犹如肯德基基。消费群体：学学生、儿童、、未成年人可可进。专属性特色商商业推介垂直动线布局局布局原理横向动线布局局汗蒸、洗浴中中心专属性特色商商业推介棋牌室能提供电视、、网络、茶水水、饮料、水水果、零食并并能小憩的以以棋牌为主题题的休闲场所所，与汗蒸、、足浴等业态态形成互补。。布局原理布局原理：尊重商业的垂垂直动线设计计原理：整层布局为娱娱乐性商业，，消费可高可可低，使商业业存活率提高高，完全融入入了“娱乐到到底”的商业业定位。三层业态需求求面积大，属属定向消费业业态，业态符合客户户消费行为习习惯，经营能力不受受楼层限制，，该商业面积积的划分较更更符合商家租租金要求的需需要。三层以停留性性商业为主，，消费目的强强。业态丰富富，能与其他他楼层不同业业态形成互补补循环消费。。垂直动线布局局布局原理横向动线布局局业态布布局符符合主主力群群体消消费习习惯和和能力力，形形成消消费内内循环环。动线设设计：：上下下动线线布局局合理理，无无死角角。业态互互斥性性业态组组合集中式式业态态组合合具有有竞争争优势势，与与外部部竞争争产品品拉开开差距距。业态互互补性性以餐饮饮、购购物、、玩为为载体体，主主打娱娱乐主主题概概念，，与周周边商商业形形成互互补，，保证证项目目良性性竞争争。业态氛氛围设设计集中式式业态态组合合，动动线布布局具具备良良好的的社交交空间间；业态集集中，，产品品丰富富，极极具商商业号号召力力。定位精精准，，创意意，能能提高高顾客客的愉愉悦性性，降降低购购物产产生的的疲劳劳感和和厌倦倦感。。业态主主题评估目目标小结结商户选选择商商铺大大部分分仍仅仅倾向于于选择择首层层经营，，极少少数愿愿意选选择二二层，，而对对于一一层带带夹层层有一一定的的接受受度，，但需需求度度不高高。商户对对铺位位面积积的需需求在在41-60㎡之间最多，，占63.8%，61-80平方米米占22.5％；选选择30-40平方米米占10.0％；对对81-120平方米米铺位位的商商户占占3.8%，大面面积商商铺需需求较较低。。投资客客户需需求情情况项目启启示业态调调查消费调调查商业调调查商家氛氛围的的选择择原则则：以以便于于提升升商业业氛围围，在在商业业投入入运作作后能能迅速速形成成良性性商业业产值值，达达到提提升商商业价价值的的目的的。商业面面积分分割的的问题题：面面积适适当，，控制制总价价，可可租可可售。。商家的的经营营管理理问题题：在在选择择的业业态中中都具具备自自主经经营和和管理理的能能力，，无需需重新新由专专门的的商业业运营营公司司整合合管理理，为为后来来的物物业增增加管管理负负担。。该商业业业态态组合合遵循循了以以下原原理：：××××××地产第四部部分商商业业运运作作：：一、招招商原原则二、招招商策策略三、分分阶段段布局局洪湖·滨江国国际城城·商业策策划报报告招商目目的：：取得得良好好的销销售业业绩（（价格格、周周期、、品牌牌形象象）商业运运作招商原原则招商策策略分阶段段布局局三快：：快速速回笼笼资金金；快速组组建市市场网网络；；快速将将产品品送抵抵终端端；招商原原则：：三快快三省省三省：：节省人人力；；节省物物力和和财力力；节省时时间和和精力力；招商调调性高调招招商低低调招招商VS商业运运作招商原原则招商策策略分阶段段布局局高调招招商推广手手法：：大规规模、、多媒媒介、、高密密度广广告投投放短期内内工作作量极极大，，招商商推广广成本本较大大运作顺顺序：：先招招商后后销售售风险评评估：：在市市场反反应预预期较较好的的情况况下高调招招商易易于取取得较较大的的成功功反之一一旦招招商进进展不不利风险极极高，，并将将带来来一系系列的的问题题商业运运作招商原原则招商策策略分阶段段布局局高调招招商的的负面面影响响1、负经经营：：广告告推广广成本本大，，招商商回报报收益益小2、招商商不成成功，，打击击经营营商户户和投投资者者信心心，直直接影影响后后期销销售；；3、返租租经营营，增增加物物业部部门的的压力力和经经营成成本；；4、公司司形象象和楼楼盘形形象受受损。。商业运运作招商原原则招商策策略分阶段段布局局低调招招商商业运运作招商原原则招商策策略分阶段段布局局推广手手法：：前期期极少少广告告投放放，以以上上门拜拜访交交流说说服为为主，，招商商力度度弱，推推广成成本偏偏小；；运作顺顺序：：招商商、销销售同同时进进行风险评评估：：综合合风险险小，，一旦旦招商商不利利，有有一定定的回回旋余余地，，对项项目招招商销售售产生生的负负面影影响不不会太太大。。高调——招商推推动销销售低调——销售带带动招招商商业运运作招商原原则招商策策略分阶段段布局局低调招招商风风险更更小，，更符符合项项目三三快三三省原原则，，最直直接触触动商商业运运作初初衷。。第一步步:制定项项目相相关招招商政政策第二步步:目标意意向客客户招招商签签约第三步步:正式开开盘销销售仪仪式商业运运作招商原原则招商策策略分阶段布布局租金政策策：设定定租金递递增形式式（6个月免租租，3个月减半半收租））；设定免租租形式（（分区统统一租金金）；设定租金金收取方方式（按按季度为为周期缴缴纳）进场政策策：押金金收取；；物业管理理费收取取；设定物业业管理收收取方式式（按季季度为周周期缴纳纳）第一步:制定项目目相关招招商政策策商业运作作招商原则则招商策略略分阶段布布局第二步:目标意向向客户招招商签约约[第一阶段段]：进场后后两个月月周期目标:前期登记记客户签签约广告配合合:发送招商商海报[第二阶段段]：进场后后第3个月起目目标:上门拜访访客户意意向签约约

广告告配合:销售广告告商业运作作招商原则则招商策略略分阶段布布局第三步:正式开盘盘销售仪仪式销售策略略：租售售同步租售同时时开始,用招商推推动销售售（商家家签属意意向协议议，买家家认筹等等待开盘盘通知））第一年免免租出租租带动招招商价格策略略：放水水养鱼通过蓄客客、认筹筹及意向向商家签签约条件件做定价价参考依依据根据市场场反应制制定价格格策略商业运作作招商原则则招商策略略分阶段布布局广告入市市时机：：2012年1月前部分分重要地地段户外外入市，，做媒体体告知2012年3月份所有有媒体入入市，传传递项目目启动信信息商业运作作招商原则则招商策略略分阶段布布局123项目进场场时机判判断：上半年是是商家制制定计划划期，适适合外出出寻找商商机下半年是是商业销销售旺季季，以回回笼储备备资金招商团队队进场时时机：2012年1月前完成成团队框框架组建建；2012年3月份前所所有团队队进场。。第一阶段段：项目目概念阶阶段（商商家、买买家蓄客客阶段））第二阶段段：项目目产品阶阶段（产产品发布布）第三阶段段：商业业认筹阶阶段（认认筹仪式式）第四阶段段：商业业开盘阶阶段（开开盘仪式式）第五阶段段：商业业开街阶阶段（开开街仪式式）第六阶段段：商业业调整阶阶段（调调整商家家）推广分阶阶段布局局商业运作作招商原则则招商策略略分阶段布布局第一阶段段：项目目概念阶阶段（商商家、买买家蓄客客阶段））商业运作作招商原则则招商策略略分阶段布布局推广主题题：滨江江国际城城，大型型休闲餐餐饮娱乐乐城推广目的的：品牌牌形象告告知，表表明项目目立场，，吸引商商家和消消费者。。推广手法法：工地地形象包包装，售售楼处现现场包装装户外广告告布局，，宣传海海报、楼楼书营销手法法：招商商、销售售同步启启动，对大型主主力商家家资源进进行梳理理和项目目传播、