洪湖春天商业裙楼整合推广提案

[洪湖春天]商业裙楼整合推广策划提案长城盛花广告

二ＯＯ一年九月12/28/20221前言作为深圳十大地产专业广告公司之一的长城盛花公司，凭借深港两地地产优势，已经积累深厚的业内品牌。我们非常荣幸有机会参与贵公司《洪湖春天》商业裙楼的广告整合推广的招标工作。一个资深地产广告公司具有多样化楼盘推广之经验。对于贵公司《洪湖春天》商业裙楼推广之强大信心建立在我们几年来深港两地地产市场的摸爬滚打，尤其是罗湖“楼王”长丰苑全程推广的操作，其商业裙楼引进万佳品牌和商业功能分区定位及招商都取得巨大成功。我们将因循地产市场之规律，在总结以往经验教训的同时，从竞争激烈的市场中，寻求洪湖春天商业裙楼机会点及发展点。按房地产专业范畴划分，我公司毕竟是广告公司，在项目营销策划方面，存在理论经验的不足。但我们坚信通过与贵公司一起对项目进行深刻的市场分析和论证，迅速达成一致的理解，营造一种强强合作，同时也对本策划报告的科学定位，双方进行多方求证。最后预祝项目推广成功！12/28/20222目录一、目前深圳商业市场的大势分析二、我们对深圳商业市场的压力分析三、我们对田贝四路周边商业认识及分析四、未来目标市场分析五、我们对项目定位的思路六、我们对项目的整体规划思路七、广告推广计划八、项目小组主创人员简介12/28/20223一、目前深圳商业市场的大势分析深圳的商业，竞争将愈演愈烈■商业竞争大的表现之一

深圳的房地产市场竞争激烈，积压过多，而其中商业部分则是房地产开发中风险最大、利润最多的项目。现时，纯商业项目、商住两用，特别是后者已在深圳遍地开花，一时间，商场、商铺相互冲击，“马路商业”首屈一指，只要是临街、临道的物业开发，首几层都是商铺，这已成了开发思路的主题，因此形成了“小商铺，集散经营”的模式。但是经得起市场考验的不是开发的问题，而是如何经营的概念和模式。一大批商铺的纷纷崛起，制造了一串串的问题思考。发展商出路何在？面对竞争激烈的市场，大家冷静下来，走“统一规划经营”的路。但“统一规划经营”并不是每家房地产都能做到，因为发展商的专长是房地产的开发，而对于如何商业经营，还得有兄弟商业经营单位的加盟，但这一点就很难，因为这些经营单位考虑的因素太多，怎么办？发展商的开发是不会停止的，竞争的压力只有加大，当大家在压力大的同时，又看到了市场的一个闪光点，那就是走“专业的配套市场”之路，同行不怕竞争，竞争则有市场，因而各种专业商业市场呼啦而起。

这就是目前的商业经营现状。12/28/20224■商业竞争大的表现之二在各种商业发展较快的区域，商业的功能改造加大，如华强北商业区，一些旧的工业厂房为了迎接商业发展的趋势，纷纷下海，如“铜锣湾”等购物广场就是一个例子，这样本来就占据商机的区域概念，把投资、经营者的目光汇集到了一起，为其他区域商业的经营带来了诸多的难题。■商业竞争大的表现之三商业经营的切入点难找，各种发展商都期望商业能给其带来无穷的开发利润，坚信“人气望，则财气旺”的老规矩，对于商住项目，都是先推住宅，而后推商业，这样整个市场集中消化的物业在短时期内加大。归根到底深圳商业的竞争表现就在这几点上，同时也可以看到这样竞争所带来的大批商业物业的积累积压，在未来的市场中仍将持续！12/28/20225追求商业利润最大的关键，在于如何经营市场的竞争大，但发展商的商业终究要推上市场，为了吸引客户，纷纷推出各种优惠政策，甚至有的发展商通过“低首期，高按揭”的思路吸引发展商，如一个50万元的铺位，如果正常交易的话，客户首期需支付20万，另30万按揭，但发展商把起价如果提到50万的话，客户只需支付首期8万，另外42万按揭。当然许多发展商利用这些策略取得了很好的客户渠道，如果客户投资经营商铺的目的是为不通过以后商业的经营来获得利益，如果发展商不能提前营造一个良好营销环境，商业项目在以后的经营过程将不会乐观。这样，客户如果认为这里不适合他们的经营，他们宁愿舍弃前期很少的投资而不再继续按揭，也就是停止资金投入，这种后果是发展商要承担巨大的回购风险。结论：目前的商业运作所追求利润的关键是发展商能否为客户提供和保障一条科学的经营思路，这就是项目关键的定位问题。12/28/20226论证“人气旺，则财气旺”的概念“人气旺，则财气旺”是来形容未来商业的运作经营，“人气”讲的是购买者的多少，“财旺”指商业的利益，意思是说，市场上只要购买人多——旺，其商业的利润就大。也就由于这样，这一概念成为了诸多商业投资者的经营理念，其实，反过来说，此概念也是商业运作的决定性因素，我们从如下来论述。在市场的基本原理中，市场一般由三个因素构成，第一为人，第二为购买力，第三为购买欲望，而后两种都是人的因素而产生的，所以人是构成市场最关键因素，同时，人的衣食住行无一可离开其商业活动，使人产生无穷的购买欲望。

商业的运营靠人的支持，靠人的消费支持，在商业经营的领域里，人的因素往往成为了诸多商家运营的参考指数，如“麦当劳”的选址，“麦当劳”每开一家经营连锁店，对于意向选定的区域都要进行详细的市场调查，其中最主要的是测量区域的人流和人的消费层次，另外如许多大百货经营商如“沃尔玛”、“新一佳”、“南城百货”等他们在选址的过程中，对人的消费预算调查还要详细。他们除了了解区域的现实消费群体外，还要去研究区域未来几年的发展机遇。12/28/20227

“人气旺，则财气旺”是商业经营的关键，也是商业发展的决定性因素，商业策划的工作在于对商业的整体规划，为未来的经营指点方向，同时要通过一些行而有效的手段，为商业项目提前营造商业气氛和氛围。在树立自身商业品牌的同时，使之财气东升。我们的结论：1、商业竞争在短时间内持续加剧。2、商业运作应“未来经营”考虑第一，“销售经营”考虑第二。3、人是构成商业市场的关键。4、商业运作与人相辅相成，白纸商业上好写文章。5、可以说，田贝四路具备“人气”，怎样才能“财旺”，是我们思考的主题。6、为洪湖春天商业裙楼寻找经营主题是一个迫在眉睫的问题。12/28/20228深圳商业市场的压力分为两种，一是前期的销售压力，一是后期的经营压力，主要表现如下：

销售压力表现：1、深圳整体商业市场不太乐观，销售面积积压量大。2、深圳商业的开发量大，同时市场的空置量大。3、在开发的商业中，底层的销售良好，三、四层销售难以启动。4、商业缺乏统一规范经营。5、大百货难以引进，小铺位经营混乱，致使销售不乐观。6、投资者越来越理性的思考一些问题，商业项目的营业透明度日益加大。二、深圳商业市场的压力分析12/28/202297、在前期的策划过程中，消费者对商场未来的经营缺乏信心，开发商缺乏有效的科学定位依据，大多数的发展商只考虑如何卖出去，而不考虑后期如何经营，也就是说商业物业缺前期科学的定位。8、商业物业在推广时，鼓吹投资回报，使市场理想化，使消费者失去信心。12/28/202210经营营压压力力1、、商业业区区域域的的发发展展迅迅速速，，商商家家经经营营各各自自讲讲求求特特色色。。2、商业租赁赁市场活活跃，但但小柜台台经营方方式多，，使之商商业整体体氛围差差。3、产品竞争争大，商商品的利利润越来来越小，，使得商商家的利利润越来来越小。。4、商业的品品牌经营营力度大大，一些些新兴的的商业，，如果不不借品牌牌商的势势头入市市，则很难短短时间在在市场上上取得深深入，对对商业的的持续经经营风险险大。5、发展商的的风险大大，主要要是受经经营的压压力，回回购风险险大。6、销售和经经营构成成矛盾，，销售时时是小面面积，小小柜台经经营，而而经营时时趋向于于整体的经营营模式。。7、开发商所所考虑到到的问题题越来越越多，同同时所提提供的服服务也越越来越多多。8、发展商为为了刺激激销售，，大都提提供反租租计划，，虽说是是羊毛出出在羊身身上，但但发展商的压压力加大大了。12/25/202211我们的结结论：1、项目目的商业业销售压压力和经经营压力力，首先先要考虑虑经营压压力。2、用经经营特色色来解决决销售压压力。3、洪湖春天天商业裙楼楼现在面面临已销销售的小小面积商商铺，如如何统一一整体经营。。12/25/202212三、我们对田田贝四路路周边商商业认识识及分析析以上对深深圳商业业市场的的认识与与分析，，是市场场整体的的把度。。但是，，田贝四四路周边边商业市市场虽然然是深圳市市场的一一个组成成部分，，它存在在共性的的问题，，却也有有个性的的问题。。在对项项目进行行诊断的的时候，，必须把把田贝四路路商业市市场标本本化，进进行课题题调查。。田贝四路路基本情情况情况介绍绍田贝四路路街是一一条老街街，城市市规划和和市政建建设相对对沉旧。。但我们们可以看看到的是是，区域域是一个个深圳最最早的装装饰材料料集散地地，堪称称“深圳圳装饰材材料第一一街”，，同时又又是一个个生活区区，固定定居住人人口和人人流量相相对较大大。周边边屋村原原居民和和暂住人人口较多多。12/25/202213调查分析析结果：：1、田贝四路路沿街小小商铺比比较多，，“小规规模、集集散经营营”现象象严重。。沿街密密集的档铺和和小店，，几步一一个店，，几米一一个个铺，数数不胜数数。２、沿街街店铺经经营品种种多为灯灯饰、家家私、装装饰材料料、陶瓷瓷等。３、田贝贝四路经经营品种种缺少品品牌专场场，周边边居民要要买此类类物品，，都须跑跑好几个店铺。。4、家居居装饰用用品，缺缺少专业业化、规规模化、、高档次次的统一一经营，，缺少质质量保证。12/25/202214商业裙楼楼的经营营客户投资收租租罗湖区，，尤其田田贝四路路区域或或其他区区域的地地产投资资客投资资地产收收租，不不自己经经营。以以原居民民居多。。自购经营营罗湖区，，尤其田田贝、水水贝片区区的生意意主，自自己购买买铺位进进行经营营。大规规模、专专业化的的商场统统一经营营对小规规模的散散铺式经经营是一一个巨大大的冲击击。因此此，该区区域的小小店经营营主会转转变经营营方式，，加入到到大商场场中来。。租赁经营营罗湖区、、尤其田田贝区域域的生意意主，由由于经济济能力或或其他原原因不能能购买商商业面积积，但还还是会租租赁一定定的商业业面积来来进行商商业活动动。四、未来目标标市场分分析12/25/202215周边区域域的未来来消费群群体：ü专业市场场吸引的的目标消消费群ü田贝、水水贝区域域里的工工薪阶层层ü田贝区区域附附近的的原居居民及及暂住住居民民ü田贝四四路其其他片片区商商业分分流客客户群群12/25/202216五、我我们对对项目目定位位的思思路结合以以上的的分析析结论论和我我们对对市场场的深深入、、详细细、科科学的的市场场调查查，我我们对对项目目的定定位为为：田贝四四路专专业化化的、、规模模化的的、有有影响响力的的地面面装饰材料料市场场——品品牌专专卖城城。12/25/202217洪湖春春天商商业裙裙楼命命名一一博兰迪迪地地面装装饰材材料品品牌专专卖城城释义：：博兰兰迪是是“品品牌””英文文brand的的英译译。从从品牌牌的角角度来来看，，这个名名字的的最大大优势势是借借用目目前最最为流流行、、最备备受商商家重重视的“品品牌””作为为它的的卖点点，brand译成成中文文后为为“布布蓝迪迪”，，名字有有点洋洋化意意蕴，，且易易记、、易于于传播播。12/25/202218洪湖春春天商商业裙裙楼命命名二二新绿地地地地面面装饰饰材料料品牌牌专卖卖城释义：：“新新绿地地”起起名的的角度度是延延续楼楼盘名名称““洪湖湖春天天”环环保、、健康的概概念。。“新新”字字突出出时尚尚，““绿””字紧紧跟环环保、、自然然潮流流，“地””有空空间、、地方方之意意，整整个命命名言言简意意赅，，并与与洪湖湖春天有互互补之之意，，其缺缺点是是不能能体现现比较较浓的的商业业气息息。12/25/202219洪湖春春天商商业裙裙楼命命名三三艺典美美地地地面装装饰材材料品品牌专专卖城城释义：：艺典典美地地的取取名综综合了了以上上两个个命名名的优优点，，“艺艺”字字表达达了它的艺艺术性性，““典””字与与“艺艺”字字相配配合，，更加加强它它的艺艺术性与可可品味味性，，“美美地””强调调健康康、美美丽与与空间间的舒舒适性性。““艺典美地地”的的取名名既突突出了了它的的艺术术性，，又延延续了了洪湖湖春天天的楼盘主主题，，而且且超出出了目目前一一般装装饰材材料城城的平平庸命命名。。12/25/202220洪湖春春天商商业裙裙楼命命名四四第一街地地面装饰材材料品牌专专卖城释义：“第第一街”的的取名带有有很浓的商商业气息，，从传播的的角度来看看，比较容易传传播，易于于传诵。它它的缺陷是是没有与楼楼盘名称““洪湖春天”相相延续，而而且个性化化不是很明明显。12/25/202221洪湖春天商商业裙楼经经营主题定定位：田贝四路地地面装饰材材料品牌专专卖城集木地板、、复合地板板、块毯、、抛光砖等等地面装饰饰材料，形形成田贝四四路地面装装饰材料品品牌专卖城城。引进名名牌物业管管理，统一一管理，使使商场更加加专业化。。洪湖春天商商业裙楼经经营档次定定位：中高档、精精品型、有有品牌地面面装饰材料料12/25/202222六、我们对对项目的整整体规划思思路规划思想ü建成田贝四四路最大的的地面装饰饰材料品牌牌专卖城。。ü专卖地面装装饰材料如如实木地板板、复合地地板、块毯毯、地面砖砖等。ü专业化、大大规模、精精品型，突突出品牌。。规划布局首层：正临街间隔隔大、中铺铺供银行等等集团购买买经营；经营方式：：采用全开敞敞式二层：进行细分，，分区设卖卖场：ü硬性地面装装饰材料如如地板等；；ü软性地面装装饰材料如如块毯等。。12/25/202223八：项目小小组名单商业裙楼分分割布局的的建议我公司建议议采用：“一楼临街街大中铺位位，里面全全开敞式经经营。整体上进行行经营划分分和统一物物业管理。。裙楼分割布布局建议的的理由：1、临街铺位销销售方式灵灵活，扩大大目标客户户层面，能能较快地销售出出去。２、在销售售灵活的同同时能及时时回笼资金金。３、全开敞敞式经营方方式，适宜宜地面装饰饰材料知名名品牌的销销售。12/25/202224七、市场推推广计划整个市场推推广时期我我们计划分分两个阶段段：第一阶段为为认购登记记阶段第二阶段为为公开购认认阶段市场推广的的工作分两两步骤：第一步：招招商推广工工作第二步：销销售推广工工作12/25/202225认购登记阶阶段1、时间安安排：2001年年９月１８８日-2001年１１０月中，，１个月2、工作重重点：此时期的工工作重点是是进行招商工作，重点引进进：ü木地板材料料厂商ü复合地板材材料厂商ü抛光砖厂商商ü其他知名品品牌代理商商等12/25/2022263、认购安安排：发展商辅以以进行认购权，先到先得得，在此时时期认购的的客户享受受诸多的优优惠，这样样做的目的的是有利于于的积累客客户，采取取集中销售售。4、具体操操作：客户交纳意意向订金5000元元，即拥有有一个优先先选购的铺铺位或柜台台的权利，，在公开发发售后如确确认认购关关系，可获获如下优惠惠：1、每平方方米现金认认购卷500元/平平方米（待待议）。2、发展商商提供三年年物业管理理费现金卷卷，可自行行交易转让让，不设消消费终止时间。12/25/2022273、公开认认购的当天天所举办的的一些活动动都可享受受到异外惊惊喜。4、另外在在此时期发发展商与我我公司精心心策划组织织，举办现现场文艺演演出，同时时提前布置举举办与家庭庭装饰有关关的各种展展销会，如如：地面装装饰材料展展销等等，利用这这些活动扩扩大洪湖春春天商业裙裙楼的市场场影响，与与招商有机机联系起来。5、配合工工作为配合上述述工作，建建议成立如如下三个部部门，由开开发商与我我公司项目目组统筹安安排工作。。A、招商部配备人员3名，主要要是联系招招商厂家和和策划举办办各种活动动。B、、销售售拓拓展展部部配备备人人员员4名名，，主主要要是是对对项项目目进进行行认认购购登登记记，，同同时时追追踪踪客客户户服服务务，，对对项目目销销售售的的策策划划，，及及时时的的根根据据市市场场信信息息制制定定新新的的策策略略。。C、、客户户服服务务部部配备备人人员员4名名，，主主要要对对招招商商和和销销售售客客户户进进行行售售后后服服务务，，同同时时对对于于销销售售过程程进进行行监监控控，，处处理理各各种种销销售售和和招招商商的的投投诉诉事事故故，，及及时时调调节节处处理理与与客客户户的的关关系系。。12/25/202228公开开认认购购阶阶段段1、、时时间间安安排排：：2001年年１１００月月中中-2001年年1１１月月底底，，持持续续时时间间为为１１个个半半月月2002年年春春节节前前正正式式入入伙伙营营业业2、、推推广广步步骤骤：：1））、、首首期期项项目目第第一一层层2））、、当当前前首首层层推推到到30%左左右右时时，，力力推推第第二二层层。。12/25/202229八：：项项目目小小组组名名单单项目目总总监监、、策策略略指指导导顾纪纪（（策策略略总总监监））房地地产产专专业业毕毕业业，，助助理理工工程程师师。。具具有有深深港港两两地地楼楼盘盘推推广广之之经经验验。。公公司司土土生生土土长长的的实实战战型型主主创创策策略略师师。。曾曾经经主主创创、、操操盘盘的的大大型型地地产产项项目目有有：：北北京京枫枫丹丹丽丽舍舍、、华华宝宝集集团团风风采采轩轩、、国国际际公公寓寓爵爵士士大大厦厦、、泰泰然然地地产产泰泰康康轩轩、、欧欧景景城城、、德德福福花花园园、、金金众众地地产产、、康康达达尔尔花花