某城区西窑头项目发展策略提报

区域竞争分析宏观政策环境分析地段价值梳理市场调研总结鹤壁地产市场解析KPI体系物业发展建议项目定位报告思维框架1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台1.12中央宣布上调存款类准备金率0.5个百分点2009.12月2010.4月4.15《关于遏制部分城市房价过快上涨的政策措施》4.19《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准未来2010.1月2.20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12.17开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%5.2央行年内第三次上调存款准备金率6.4三部委发文明确个人房贷二套房认定标准2010年5、6月9.29首套房利率7折优惠取消，二套房首付50%，利率1.1倍，三套房停贷11.3全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010年10月自10月20日起，人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点自2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2010年2、3月2010年12月2011.年1月1.26新国八条出炉贷款购第二套住房家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。2011年分别于2月9日和4月6日加息两次，2011年已4次提高存款准备金路率2011年2月楼市新政回顾宏观政策分析KPI体系影响分析此次新政是有史以来力度最大、时间持续最长的一次，从调控的目前状态来看，一、二线城市开始带来卖方降价促销、买方观望的现象；但从中长期来看，通过政府的有力疏导，有利于市场供求矛盾的缓解，可能使市场回归理性。而对于三、四线中小城市，由于城市化进程迅速，而本身房价处于低位水平，因此“量价”的波动不会太大，但是由于调控开发商的资金和财务成本的增加，客户观望氛围趋重，部分实力不强的开发商可能会率先进行市场折扣的试水；一方面，房价绑架GDP，地方政府过度依赖土地财政及中国城市化进程的加速，另一方面，中央政府面临房价上涨造成的民众怨声的压力，中央政府和地方政府相互博弈，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期无法缓解之时，调控将成为常态，但只为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。深度解读智圆行方观点：理性是大势发展是大局面对持续了两年的调控，无论是消费者还是开发商，都表现出较之以往更成熟的心态。截至目前，调控的成效有待商榷，但目前开发商的压力是不争的事实。随着调控政策的持续发力，一、二线城市量跌价滞在所难免，而对于三四线城市而言，由于城市化的速度和本身房价仍处于低位的水平，因此房地产泡沫并不明显，房地产行业仍将保持健康有序的发展态势，虽然宏观政策会对项目的开发、资金和销售产生一定的影响，但是总体来讲之于鹤壁，尤其是旧城改造迫在眉睫的老城区，理性是大势、发展是大局。鹤壁地产市场KPI体系鹤壁城市概况地理位置：鹤壁市位于河南省北部，北接安阳县、汤阴县，西邻内黄县，滑县，南接卫辉县、延津县。交通条件：鹤壁地处中原腹地，交通便利，通讯发达，区位优势明显。国家南北交通大动脉京广高速、京港澳高速公路、京广107国道、以及在建的时速350公里京港高铁高速客运专线、纵贯南北，鹤濮高速公路、壶台公路横穿东西。城市规模：面积2182平方千米，人口145万，其中淇滨区14万，山城区25万，鹤山区13万，浚县65万，淇县26万，辖3个市辖区、2个县；全市共有11个街道、12个镇、12个乡。

经济数据：2010年，全市生产总值完成427.7亿元，规模以上工业增加值260.5亿元，实现主营业务收入913.4亿元、利润56.1亿元，全社会固定资产投资356.3亿元，其中城镇投资305.3亿元，财政总收入34.2亿元，其中一般预算收入22.2亿元。

发展进程：鹤壁城市发展始于鹤山区，后逐渐向南发展，形成山城区，随着矿区的发展，市区的周围基本上都是塌陷区，城市的发展受严重制约。1992年，鹤壁决定建立淇滨经济开发区，随着规模的扩大，1999年5月市政府又迁到淇滨区，目前新区已成为鹤壁市新的政治、经济、文化中心。由于三面受阻，目前新区主要向南发展。目前鹤壁房地产市场分三个板块，鹤山区板块，主要为棚户区改造；山城区板块，主要为棚户区改造及旧城改造；淇滨新区板块。鹤壁地产市场KPI体系鹤壁发展进程南扩迁至淇滨区新城区规划发展定位——豫北地区服务中心，市域经济中心，先进制造业基地总人口数——2012年：30万人2020年：25万人空间拓展——南拓为主北拓为辅、适度向东控制向西鹤壁城市总体规划——“一核双星”的城市结构一核即新城区-淇县发展核心，是未来城市发展的中心区域；一星老城区是鹤壁主要的能源-资源加工产业集聚区；一星浚县是鹤壁的农业、旅游与农副产品加工特色区域。鹤壁地产市场KPI体系鹤壁城市规划老城区规划发展定位——为重工业基地，市域副中心城市总人口数——2012年：30万人2020年：25万人空间拓展——旧城改造为主，适度向西发展，限制向东发展淇滨新区经过二十年的发展已基本成型，交通发达，环境优美，已经成为市民心中公认最宜居板块，板块整体竞争力强，吸纳着全市的中高端置业客群；目前新区市场活跃，价格直线飙升，众多楼盘均价直逼4000元/㎡。新区市场活跃，中高端客户蜂拥而至典型项目链接——市中心标杆项目东方世纪城均价4800元/㎡，城南新核心标杆项目名仕豪庭均价4200元/㎡，尽管售价较高，但去化速度仍然较快鹤壁地产市场KPI体系新城区市场现状由于淇滨新区定位为全市中心城区，经过近20年的飞速发展，基本成型，环境宜人，老城区的中高端客户集体流向淇滨新区，老城区置业客户总量有限且多为中低端客户；另一方面，随着鹤壁老城区旧城改造的快速进行，中低端项目的大量出现，老城区中低端市场竞争十分激烈。旧城改造如火如荼，中高端客户集体流失典型项目链接——老城区的标杆项目龙腾时代已入市销售3年，虽地段和产品较为上乘且售价较低，但是去化速度仍然较缓慢鹤壁地产市场KPI体系老城区市场现状本案鹤壁地产市场KPI体系竞争市市场分分析旧城改改造持持续进进行，，中低低端项项目如如雨后后春笋笋山城区区旧城城改造造持续续进行行，汤汤河路路沿街街改造造的大大小项项目众众多，，保守守估计计市场场总放放量约约15万万㎡，区域域总供供应量量充足足，其其中不不少项项目已已交房房入住住，具具备现现房和和准现现房优优势。。东爻头头村改改造项项目中原路路改造造项目目汤河街街沿街街改造造项目目主要楼楼盘分分布图图区域竞争分析KPI体系山城区区楼盘盘主要要为旧旧城改改造项项目本案枫岭国国际均价2500元元/㎡㎡龙腾时时代均价2500元元/㎡㎡阳光佳佳苑均价1900元元/㎡㎡幸福花花园（（售罄罄）均价2300元元/㎡㎡汤河花花园（（现房房）均价1400元元/㎡㎡福盛佳佳苑（（现房房）均价1450元元/㎡㎡旧城改改造集集中区区域（（十余余个项项目））物业类类别：：住宅宅、底底商项目特特色：：紧紧邻枫枫岭公公园，，教育育配套套齐全全建筑类类别：：4栋小小高层层，1栋多多层建筑面面积：：约8万㎡㎡，其其中二二期6万㎡㎡地址：：山城城路与与朝霞霞街交交汇处处西北北角均价：：尚未未开盘盘，预预计2500元元/㎡㎡左右右户型：：45-110㎡，，主力力户型型为95㎡㎡三房房和107㎡三三房项目动动态：：目前处处在排排卡期期，认认筹客客户约约60组，，预计计9月月底开开盘。。老城区区在售售楼盘盘枫岭国国际区域竞争分析KPI体系该项目目紧邻邻枫岭岭公园园，主主打公公园配配套，，客户户认知知度较较高物业类类别：：住宅宅、底底商项目特特色：：地地段优优越、、区域域内大大盘建筑类类别：：小小高层层建筑面面积：：5.2万万㎡地址：：山城城路与与红旗旗路交交汇处处西北北角均价：：二期期尚未未开盘盘，一一期2500元元/㎡㎡左右右户型：：80-160㎡，，主力力户型型为90-125㎡㎡三房房项目动动态：：目前交交5000抵1万，，2万万抵4万，，3万万抵6万，，分别别可预预定意意向房房源两两房三三房和和四房房，二二期价价格尚尚未确确定，，预计计中间间价格格在2300——2600元/㎡左左右老城区区在售售楼盘盘龙腾时时代区域竞争分析KPI体系虽为山山城区区鲜见见大盘盘，推推广力力度较较大，，但是是去化化速度度仍然然较为为缓慢慢物业类类别：：住住宅、、底商商建筑类类别：：多多层建筑面面积：：约6万平平方米米地址：：朝霞霞街与与前进进路交交叉口口向南南30米价格：：均价价1900元/㎡，，其中中一层层1980元/㎡，，二层层2100元/㎡，，三层层2300元/㎡，，六层层1400元/㎡户型面面积：：95—136㎡三三房，，72-80㎡㎡两房房项目动动态：：一期入入市两两年多多，目目前除除顶层层外销销售告告罄，，目前前在售售为二二期。。老城区区在售售楼盘盘阳光佳佳苑区域竞争分析KPI体系价格较较低，，且一一期已已交房房入住住，项项目展展示形形象良良好，，现场场看房房客户户较多多区域二二手房房项目目汤河花花园区域竞争分析KPI体系福盛佳佳苑租售信信息比比比皆皆是2010年年11月交交房，，目前前入住住率仅仅30%-40%，二手手房售售价约1400元/㎡小区较较为成成熟，，入住住率80%以上上，但但二手手房售售价约1450元/㎡区域内内房源源总体供供应量量过剩剩，随处处可见见出售售出租租信息息市场调研总结KPI体系1、从从产品品形态态上来来看多层为为主，，也有有少量量小高高层出出现，，其中中旧城城改造造项目目多为为多层层项目目，中中心区区域内内新开开发商商品房房项目目多为为高层层。2、从从产品品品质质上来来看商品房房产品品大部部分仍仍处于于初级级阶段段，仅仅仅是是满足足最基基本的的居住住需求求，无无任何何品质质可言言，不不能够够进一一步满满足于于人们们对生生活品品质的的要求求，住住宅品品质与与较大大的上上升空空间。。3、从从户型型和面面积上上来看看市场场上上户户型型面面积积在在售售户户型型以以三三房房为为主主，，两两房房为为辅辅，，多多设设计计为为实实用用小小两两房房两两房房和和小小三三房房。。其其中中面面积积区区间间为为64-90㎡㎡，，三三房房面面积积区区间间为为90-140㎡㎡，，市市场场上上的的经经济济两两房房和和经经济济三三房房由由于于总总价价低低，，较较受受客客户户欢欢迎迎。。产品品层层面面结论论：：目目前前物物业业产产品品绝绝大大多多数数集集中中在在低低档档，，中中偏偏高高档档的的创创新新性性风风格格产产品品有有很很大大发发展展空空间间的的。。市场调研总结KPI体系1、、旧旧城城改改造造导导致致中中低低端端项项目目充充斥斥市市场场随着着山山城城区区的的旧旧城城改改造造的的持持续续进进行行，，市市场场上上充充斥斥着着大大量量低低品品质质价价低低项项目目的的出出项项，，中中低低端端客客户户对对商商品品房房的的价价格格预预期期较较低低。。2、、中中高高端端客客户户集集体体流流失失，，中中低低端端客客户户购购买买力力有有限限中高高端端客客户户大大都都选选择择在在新新城城区区置置业业，，老老城城区区置置业业客客户户购购买买能能力力有有限限，，对对价价格格的的承承受受能能力力较较弱弱。。3、、项项目目周周边边二二手手房房源源较较多多，，价价格格较较低低汤河河路路沿沿线线旧旧城城改改造造、、棚棚户户区区改改造造项项目目星星罗罗棋棋布布，，其其中中不不少少已已建建成成交交房房的的二二手手房房房房源源较较多多，，这这些些房房源源售售价价较较低低。。市场场层层面面结论论：：客客户户总总量量有有限限，，中中低低端端市市场场竞竞争争激激烈烈，，区区域域内内的的大大量量二二手手房房对对本本案案造造成成较较大大的的威威胁胁。。了解解市市场场之之后后我我们们该该如如何何做做———市市场场调调研研对对本本案案发发展展策策略略的的启启示示1、、产产品品的的差差异异化化制制胜胜————通过过设设计计让让人人眼眼前前一一亮亮的的产产品品，，在在低低档档、、同同质质化化严严重重的的市市场场中中脱脱颖颖而而出出，，可可以以考考虑虑在在控控制制项项目目开开发发成成本本的的基基础础上上，，寻寻求求项项目目产产品品的的创创新新，，开开发发出出性性价价比比高高的的产产品品。。2、、注注重重项项目目的的现现场场展展示示以以及及客客户户的的体体验验和和口口碑碑————通过过现现场场良良好好展展示示来来打打造造项项目目名名副副其其实实的的中中高高端端形形象象，，通通过过客客户户的的体体验验营营销销促促进进销销售售的的同同时时提提高高客客户户的的满满意意度度，，通通过过口口碑碑的的传传播播保保证证客客户户的的源源源源不不断断。。3、、把把握握好好项项目目的的开开发发节节奏奏————由于区域域市场竞竞争激烈烈，在短短期内本本案想保保证极快快的去化化速度难难度极大大，因此此本案应应做好长长线的准准备，合合理安排排开发节节奏。地块价值分析KPI体系板块价值值分析西城区改改造板块块老城区发发展规划划：旧城改造造为主，，适度向向西发展展，限制制向东发发展。项目板块块情况：：发展现状状：经济发展展较为落落后，基基础设施施老化，，居住环环境较差差；但居居住氛围围较浓厚厚，居住住者多为为区域原原住居名名；未来前景景：随着旧城城改造的的持续升升温及紧紧邻投资资300亿的宝宝山循环环经济工工业园区区的建成成投产，，未来前前景较为为看好。。中心城区区改造板板块地块价值分析KPI体系地块周边边情况分分析向西2公公里处为为规划中中宝山循循环经济济园区山城区第第十小学学鹤壁市五五中地块尚未未完成拆拆迁汤河路实实景项目地块块属城郊郊结合处处，周边边城市面面貌较落落后，居居住环境境较差，，配套层层次较低低地段价值梳理KPI体系交通板块教育前景价值分析析临汤河路路进入市市中心方方便，规规划打通通杨邑路路，交通通前景看看好西城区板板块，属属城郊结结合区域域，整个个板块市市场竞争争力有限限项目周边边学府林林立，紧紧邻十小小、五中中和七中中等。随着投资资300亿的宝宝山工业业园的建建成投产产及旧城城改造的的完善，，区域前前景较为为看好地块配套地块不平平整，东东西高差差大，可可塑性不不强能满足足基本本生活活需求求，但但配套套档次次较低低项目地地块价价值一一般，，不具具备打打造高高端项项目的的潜质质，建建议打打造成成中端端创新新型产产品总结与与思考考项目所所在板板块和和地块块素质质有限限，不不具备备任何何得天天独厚厚的优优势，，但另另一方方面，，市场场缺乏乏中高高端客客流、、中低低端市市场竞竞争惨惨烈，，如何何在肉肉搏战战的市市场中中脱颖颖而出出？我我们的的楼盘盘依靠靠什么么来技技压群群雄呢呢？客户定定位KPI体系系物业发发展建建议项目定定位定位思思考案例借借鉴价值定定位产品定定位案名推推荐报告思思维框框架案例一一：郑郑州远远大理理想城城远大··理想想城项项目由由郑州州未来来远大大置业业有限限公司司开发发，位位于经经济技技术开开发区区第一一大街街与航航海路路交汇汇处北北侧，，总占占地约约480亩亩，总总建筑筑面约约100万万平方方米，，包含含花园园洋房房，叠叠院house、多多层洋洋房、、小高高层、、高层层、公公寓等等综合合业态态，融融合地地中海海风情情为一一体的的高档档大型型国际际化社社区。。前期区区域环环境差差，人人文素素质低低，开开发商商从产产品上上下功功夫，，在体体验上上做文文章，，最终终成为为郑州州东南南首屈屈一指指的品品质大大盘，，价格格从最最初的的2800多一一路飙飙升至至现在在的8000多多。——城城乡结结合部部大盘盘的塑塑造在在建筑筑风格格和园园林景景观上上一定定要从从市场场上脱脱颖而而出，，多采采用地地中海海风情情，容容易出出品质质、出出效果果，尤尤其是是在前前期能能迅速速抓人人眼球球。结论:特色色鲜明明的建建筑风风格和和较强强的品品质感感体验验是城城郊大大盘制制胜密密匙。。案例借鉴项目定位案例二二：北北京阳阳光上上东2004年年2月月2日日，来来自亚亚洲以以外6个国国家的的7家家世界界知名名的建建筑设设计公公司汇汇聚北北京阳阳光上上东，，这是是一场场空前前的国国际设设计招招标。。现在，，阳光光上东东由10个个不同同风格格的建建筑组组团组组成，，多层层、小小高层层、高高层等等形态态各异异的建建筑形形态巧巧妙地地创造造出人人性化化的、、适合合生活活和交交流的的国际际化社社区环环境——产产品创创新可可以体体现在在建筑筑风格格、户户型设设计、、园林林景观观、科科技智智能环环保等等多方方面，，构建建与众众不同同、极极富标标签性性的产产品体体系。结论:产品品创新新是构构成城城市大大盘竞竞争力力体系系的重重要因因素案例借鉴项目定位市场现现状1、老老城区区发展展迟滞滞2、旧旧城改改造四四面开开花3、市市场楼楼盘品品质良良莠不不齐4、客客户分分流严严重5、营营销水水平低低下6、市市场机机会转转瞬即即逝……1、城城乡结结合部部，区区域面面貌差差2、老老城发发展有有向西西冲动动2、距距离市市中心心不是是很远远3、地地块涉涉及拆拆迁，，高差差较大大4、项项目可可塑性性不强强……项目客客观条条件项目的的发展展战略略———借势老老城向向西趋趋势，，重塑塑区域域价值值，树树立老老城首首席大大盘气气度，，同时时建立立以产产品为为核心心的价价值体体系企业目目标1、在在激烈烈的市市场竞竞争中中突围围，建建立项项目的的市场场号召召力2、迅迅速占占领市市场，，树立立项目目的大大盘形形象3、实实现企企业利利润，，实现现企业业可持持续发发展战战略……定位思考项目定位客户访访谈西窑头头村民民这个区区域各各方面面都挺挺方便便的，，离市市中心心也不不是很很远，，我们们觉得得这个个地方方挺好好的。。有钱的人人家都都搬到到开发发区去去了，，剩下下的都都是些些没钱钱的，，谁不不想住住在开开发区区啊，，但是是有钱人毕毕竟只只是少少数，，大多多数人人还是是没钱钱。这这里都都是我我们村村里的的人，，外面面的人人很少少，也听说说谁在在这边边租房房子住住。那个地地方也也不是是很远远，但但是暂暂时不不会考考虑去去那买买房，，这边边到处处都是是房子子，你你看看看电线线杆上都都是租租房卖卖房的的。这这边房房子价价格都都差不不多，，也就就1000多1500吧吧，再再贵都都买不不起了了。汤河街街靠东东居民民山城区区行人人那个地地方我我知道道，但但是很很少去去那，，挺偏偏的。。那那要是是真的的盖的的比较较好，，景观观做的的也漂漂亮，价价格也也比较较实惠惠，可可以考考虑。。现在在老城城的项项目，，品质质太差差了，，缺乏乏舒适适度。。鹤山区老矿矿工、村民民年轻职工不不愿意留在在本区，追追求更好生生活，选择择淇滨区或或主席像以以东区域（（有班车经经过）；矿矿区家属院是是矿上棚户户区改造盖盖的，同等等面积置换换，多出面面积800元/㎡，，目前仍存存在大量闲闲置房。去年王房集集团过来开开始对中山山路两侧的的民房和门门面进行拆拆迁改造，，置换面积积之外，500—1000元/㎡，据据说土地不不要钱，所所谓的塑料料厂棚户区区改造等都都是巧立名名目应付上上面来检查查的人，周周边的村庄拆拆迁改造都都陆续开始始，对西窑窑头区域不不看好，对对矿工而言言，班车不不经过，上上班不方便便。客户定位项目定位鹤壁集、汤阴、林州大河涧乡等周边乡镇；宝山循环经经济工业园园、鹤山区区煤矿等周周边企业山城区地缘因素仍仍是本案获获取的第一一批和新客客户群层；；而项目的的综合素质质是拉动区区域市场的的核心要素素，口碑的的宣传是部部分客户购购买决策的的主导因素素。因此项项目的客户户维护是区区域化竞争争中的关键键。客户定位项目定位根据市场调调研和目标标访谈，项项目组对目目标客户群群做出下列列分析：客户层级来源需求特征职业特征核心客户山城区改善型置业，对楼盘及形象品质要求较高，追求居住和生活的品质，同时追求性价比山城区生意人、山城区企事业单位职工、区域周边地缘情结，追求高品质生活周边企事业单位职工次级客户附近乡镇居民向往城市繁华生活，希望子女受良好教育、追求项目高端形象满足自我实现需求乡镇私营企业主、农村先富阶层等老城周边企业因为成家生子等缘故，需要在城区置业，追求生活品质、舒适度宝山工业园、鹤山区企业职工边缘客户林州、汤阴中端客群向往大城市生活，希望子女受良好教育、追求项目高端形象满足自我实现需求生意人客户定位项目定位城西门户价价值再造造高性价价比品品质大盘盘——将项目目产品品质质、大盘气气质、性价价比最大化化价值定位关关键词：价值定位项目定位从项目的价价值差异点点出发，建建立强势的的形象高度；树立本项目目的品质大大盘的唯一一性和排他他性，通过过高标准的产品展示、品牌嫁接与服务体验，建立立差异化的的价值体系系；不遗余余力的稳抓抓客户，实实施全面的的客户竞争策策略。大城理想，，高尚生活活价值定位思思考：价值定位项目定位环视山城区区楼市现状状，各楼盘盘大多以现现代风格示示众，缺乏乏辨识度，，基本处于于无风格时时代，竞争争力差异化化以地段为为主，导致致广告传播播缺乏诉求求点。鹤壁老城多多年来发展展迟滞，房房价也没有有因为宏观观大势迅速速攀升，到到处可见萧萧条破败景景象，近两两年棚户区区大面积改改造，并没没有改变这这种状况，，建筑缺乏乏品质感，，到处看来来仍是灰头头土脸。由于地缘情结结或新城房价价过高，老城城仍有三四十十万的人口基基数，其中不不乏有一定购购买力，渴望望全新生活方方式的高素质质人群。但目目前项目基本本是在做建筑筑商的工作，，园林景观的的规划、生活活方式的营造造、现代化物物业的引进等等统统缺失，，所以形成群群雄并起、盲盲目混战的局局面。无风格无品质无营销本案如何跳出出这种无序竞竞争的怪圈，，如何风格鲜鲜明地区别于于其他项目、、如何创造系系统的营销卖卖点？依据上述竞争争项目和客户户心理的分析析，及本地块块高差较大的的特点，所以以项目组建议议在建筑风格格和景观规划划上采用地中中海风格，通通过前期示范范区营造迅速速建立起高强强度的市场辨辨识度，向目目标客户传达达一种鹤壁老老城从来未有有的高品质感感、高舒适度度的高尚生活活，从而激发发其购买欲望望，迅速实现现一期产品去去化，为全盘盘销售奠定坚坚实的基础。。产品定位项目定位400亩地地中海风风情国国际人文小小镇——用浓厚的的地中海异域域风情，最先先进的居住规规划理念念，全力打造造鹤壁山城区区首席品质大大盘、高性价价比社区首席品质大盘盘，地中海风风情社区对于项目发展展商：城市发展运营营商、高尚生生活制造专家家产品定位项目定位报告思维框架架总体规划建议议大盘开发认识识项目配套建议议建筑单体建议议启动区选择建建议KPI体系物业发展建议议项目定位园林景观建议议分期开发原则则本项目地块高高差较大，占占地规模大，，但地块分散散，建议滚动动开发，边拆拆边建，安置房与商品品房同步，但但要分离分隔隔，降低开发成本本。市场导向原则则分期规模与市市场消化能力力相适应。分期规模与企企业资金约束束相适应，拆拆迁成本与开开发成本所需需资金必须与与企业财力资资金能力结合合。功能物业价值值提升原则教育物业能提提升区域整体体价值，在企企业资金允许许的条件下优优先开发。资金约束及取取地难易程度度相结合原则则展示性原则分期开发宜结结合各地块临临路状况，选选择昭示性良良好的地块优优先开发。临路开发有一一定优势。启动区选择建议物业发展建议整体开发策略略：少投入、、快流转、边边拆边建、分分期滚动开发发启动区策略物业发展建议面临问题启动区选择和和开发策略面面对的问题确定启动区首首期规模如何实现启动动区首期的开开门红？如何面对即将将到来的大体体量项目竞争争？项目启动区首首期推向市场场的产品规模模多大？绝对领先的创创新社区概念念局部高品质产产品确立区域域市场领导者者形象把握市场容量量开发，平衡衡现金流如何面对：如何体现：启动区首期检检验市场，试试探市场。图示开发策略：产品组合容积率多层+退台洋洋房多层/退台洋洋房比例约80：20。。策略立势、回现回现，获得利利润开发利润启动期发展期成熟期回现，获得超额利润润视启动期市场场检验情况，，调整物业形形态。区域价值达到到顶峰，可以以在区域内设设置一定的TH或者小高高，获取超额额利润。启动造势，奠奠定区域高品品质形象。销售价格低开开高走，后期期获取超额利利润。同类物业价格格随推售期，，销售价格不不断上升。通过物业组合合实现整体均均价上升。低开高走的定定义：本项目发展策策略：项目的开发节节奏与开发组组合启动区策略物业发展建议开发策略启动区策略物业发展建议区域选择启动区拆迁区该块土地，占占地170余余亩，高差大大，处于拆迁迁部分，目前前廉租房已经经挖坑处于该该地块的核心心位置，建议议廉租房移至至该地块的西西北位置，这这样不至破坏坏该地块的完完整性。临杨邑路两侧侧11亩地块块和7亩地块块，实用于项项目后期开发发，商业配套套项目或者可可能酒店等。。该地块处于杨杨邑路和汤河河街交会位置置，通达性、、昭示性较好好。临街面长长，可作为启启动区体验区区。启动区选择和和拆迁安置确定回迁区的的原则：1、较临近目目前村民老居居住区；2、、有利于新建建村民出租性性物业的经营营管理；3、有利于今今后村民的统统一管理；4、不损伤开开发商的根本本利益。启动区为了实现本案案产品设计的的差异化战略略，建议本案案以打造鹤壁壁山城区“首席情景体体验地产”为规划目标整整体规划思思路：因坡就势，因因地制宜，有有风情有特色色有张力的差差异化社区。。在控制营造成成本和建筑成成本的前提下下，先期开发发要提高项目目品质和体验验感。总体规划遵循循以下规划原原则：体验感：尤其是首期启启动区的开发发，要营造风风格和风情的的纯正，要有有震撼性的体体验感，形成成鹤壁老城地地标性建筑；；大尺度：大尺度楼体施施展，开阔的的视觉空间，，展现项目大大气、稳重、、质感的品质质形象；天际线：在色彩和外观观上进行的统统一布局，使使得各栋建筑筑错落有致，，形成美丽的的天际线，既既不重复也不不显得杂乱；；旋转错位布局局：因坡就势因地地制宜，通过过适度的错位位旋转设计，，充分利用地地块，使更多多的户型具备备观景空间，，同时保证居居住的空间归归属感；总体规划建议物业发展建议总体规划建议物业发展建议杨邑路可以考虑在汤汤河街上设置置中高档售楼楼部，后期转转为项目会所所。规划要点：1、组团规划划。2、保证每栋栋建筑的朝向向。3、设置中心心景观，实现现景观的均好好性。与外部部原生态景观观融洽互补。。4、人车人流流。设置景观观走廊。5、景观与建建筑协调统一一。由于本案位置置较偏，可以以考虑在老城城中心，地王王广场设置另另外一个分售售房部，抢夺夺竞争对手的的客户汤河街1、建议临汤汤河街上设置置大门，开放放型大门。2、地块二将将作为启动区区开发，肩负负着树立项目目品牌和形象象口碑的重要要作用。地块三四处杨杨邑路和汤河河路交汇位置置，具有一定定商业价值，，但由于地块块较小，不利利于作为启动动区物业发展展。可用于项项目后期开发发，作为商业业配套等提高高项目利润点点。杨邑路地块五地块一地块二地块三地块四规划基本思路路总体规划建议物业发展建议1、廉租房与与商品房同时时开发，分区区分隔进行开开发，独立社社区出入口，，独立物业管管理；

2、、廉租房开发发是企业进场场的敲门砖，，也是树立企企业责任和使使命良好企业业形象的活广广告，因此，，要做好廉租租房，要区别别于目前市场场的廉租房项项目，做到““廉价不廉质质”。廉租房房不是企业赢赢利点，但它它是平衡企业业长期发展的的平衡点。3、商品房房是企业做大大做强的基本本动力，是企企业的赢利点点，要做好商商品房的规划划和产品设计计，对于一个个400亩的的大盘，首期期开发至关重重要，一定要要营造项目产产品的先期体体验感，才能能迎来“开门门红”。纯正的地中海海风格本项目建筑风风格——基于于竞争、客户户需求、项目目定位及后期期升级要求综综合考虑市场竞争——目前市场场在售的项目目风格分为以以龙腾盛世等等项目为代表表的简欧式和和现代风格的的大众风格两两种，市场同同质化极其严严重。项目定位要求求——本项目的的大盘开发，，首期一定要要奠定高品质质形象，400亩大盘决决定了本项目目定位不能大大众化。后期升级要求求——作为大规规模开发项目目，风格不应应过于聚焦，，以便后期随随着开发节奏奏与市场需求求进行调整与与升级确定建筑风格格的考虑因素：：本项目推荐的的建筑风格为为：建筑单体建议物业发展建议建筑风格建筑单体建议物业发展建议建筑风格地中海建筑风风格立面1、地中海建建筑中最常见见的三个元素素：廊道、拱拱门和穿凿或或半穿凿形成成镂空。2、坡屋顶用用红瓦白墙营营造出与自然然合一的朴实实质感。3、毛石立面面，马蹄窗，，欧柱，铁艺艺扎花等元素素营造出古朴朴自然，返璞璞归真。项目层面——项目的大大规模决定了了项目在户型型设计上必须须合理控制面面积以控制总总价，保证现现金流以保证证后期滚动开开发客户层面——本项目目目标客户大部部分为总价敏敏感型，小部部分为追求舒舒适型市场层面——多层产品更易易被市场接受受，户型在80——125㎡左右两两房和三房为为主流；综合考虑主观观战略目标与与客观市场需需求，得到产产品配比原则则户型面积区间间及配比确定定的考虑因素素户型面积区间间及配比原则则除少量高端舒舒适性产品保保证户型的舒舒适感，其他他产品房型均均注重面积的的适当控制，，适当降低每每套房屋的建建筑面积洋房和多层面面积控制在80——130㎡之间，，以125㎡㎡之内的中小小三房为主，，吸引总价敏敏感型客户，，保证销售速速度；而洋房房等产品在保保证舒适度的的前提下合理理的控制总面面积，洋房面面积应控制在在80——130㎡之内内。建筑单体设计物业发展建议户型建议户型设计原则则：小而精、、小而新、小小而全建筑单体设计物业发展建议户型建议在户型设计中中，考虑家庭庭人口因素也也是比较重要要的，二室二二厅一厨一卫卫，建筑面积积在80~100㎡的适适合两口之家家或新婚夫妇妇居住；三室室外二厅一厨厨双卫，建筑筑面积在100～120㎡之间，适适合三口之家家，子女在１１２岁以上的的居住，适当当考虑书房和和公用卫生间间。户型设计两室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅双卫面积区间70—85㎡95—110㎡115—130㎡所占权重30%40%30%综合客户价值值、市场竞争争及经典案例例分析，明确确启动区产品品价值发力点点启动区要通过过建筑立面、、局部高品质质产品、保安安人员面貌等等一切措施树树立高形象。。不同产品满足足不同档次客客户价值需求求：高品质产产品满足中低低客户舒适度度需求，提高高产品性价比比，从而达到到快速去化的的目的。对于设备设施施、物业管理理等客户不敏敏感的价值，，以控制成本本为目标，做做到市场平台台水平即可。。所有产品合理理控制总面积积，保证市场场的高接受度度。AnswerCase

CompetitionConsumerCase建筑单体建议物业发展建议单体小结上述小结物业发展建议议创新价值平台价值高品质形象产品户型设计计启动区配套内部设备设施施物业管理退台洋房：宽宽窗创造舒适适感改良多层：凸凸窗突出性价价比园林景观户型面积区间间社区安保体系系纯正地中海式式启动区产品策策略——通过过创新价值点点实现产品的的局部领先建筑单体建议物业发展建议单体小结因坡就势、因因地制宜，营营造以以山为为主体的原始始自然园林景观园林建议物业发展建议坡地景观：项项目自身优势势，可因地制制宜，营造““坡地景观””和水系。坡坡地景观能能能够突出项目目景观优势，，制造绝对差差异性。◎注意：水景的的运用必须考考虑成本的投投入维护，强强调点式运用用和其他小品品的组合。园林设计物业发展建议规划建议入口建议园林设计建议议园林设计物业发展建议园林小结2、建议：要水景但要控控制成本，不做大面积积水域，营造造水系和点状状水景。1、园林设计计原则：以坡坡就势、和谐谐、自然3、因地制宜宜，营造坡地地风情景观。。4、丰富植被被，营造多层层次立体景观观。5、合理分隔隔规划：儿童游乐区、、休憩区等区区域。6、步行系统，硬硬质景观，景景观小品、大大门等做足细细节，增强体体验性和昭示示性，尤其是是项目首期。。营造公园式的的生活物业管理设计计市场平台水水平，突出安安防系统，树树立项目高品品质形象。智能化周界防防越报警系统统闭路电视监控控系统24小时定时时不定时安保保巡逻消防系统物业管理安保服务生活服务公共卫生保洁生活设施维护绿化、花卉园艺管理车辆停放管理目前市场上各各项目物业管管理提供的都都是保安、保保洁等基本生生活服务，客客户对此没有有明显价值诉诉求因此本项目启启动区物业管管理建议提供供市场平台水水平服务，并并通过安保服服务（保安整整体形象、保保全系统配置置等）树立项项目良好的形形象。配套设计物业发展建议安保建议目的：增加营营销亮点，主主导销售。综合会所功能能设置，建议议会所面积约约1500平平米。功能分区项目建议面积（平方米）合计运动乒乓球300-400平米1500平米健身房、跳操室休闲棋牌室、多功能厅200-300平米书吧100-150平米体现社区活动动空间的开放放性与全员参参与气氛。会所位置，应应设在临街临临路位置，主主要有两个作作用，一是提提前展示项目目形象和品质质，二是实现现会所后期的的自给自养，，不至于物业业亏损经营。。配套设计物业发展建议会所设置感谢聆听汇汇报结束9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:35:4023:35:4023:3512/24/202211:35:40PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2223:35:4023:35Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:35:4023:35:4023:35Saturday,December24,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-