民用房地产行业报告e修改

贞元（集团）有限责任公司

房地产行业分析报告北大纵横管理咨询有限公司2005年11月说明 北大纵横管理咨询有限公司（以下简称“北大纵横”）非常荣幸能为贞元集团提交此行业分析报告，本报告中的所有意见均为中期意见，并非最终意见。2目录：宏观环境分析房地产行业分析宏观环境分析行业吸引力分析行业竞争性分析行业价值链及关键成功因素分析3改革开放以来，我国房地产行业有了长足的发展和进步数据提供：国家统计局《2004年国民经济和社会发展统计公报》供给牵动需求期需求牵动供给期调整期住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着社会发展和人民经济生活水平的提高，城市住房的增量需求和改善需求双双旺盛，是房地产持续发展的根本动力；我国的房地产行业基本上经历了“供给拉动期”、“调整期”和“需求拉动期”三个阶段，从行业内部分析，目前在国家的宏观调控和市场经济的双重作用下，我国的房地产行业将进入行业整合的振荡阶段。4我国GDP的快速增长和人民生活水平的提高,必将带来房地产行业的高速增长预测部门预测结果：GDP增长率

国务院发展研究中心2000－2005年：6.9％－8.1％2005－2010年：6.4％－7.8％2010－2015年：5.6％－7.1％2015－2020年：6.3％－7.2％世界银行2001－2010年：6.9％2011－2020年：5.5％亚洲开发银行2000－2010年：6％2010－2020年：5％高盛公司2001－2010年：7.2％2010－2025年：6.8％国内、外机构对未来20年中国GDP的预测：宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%－5%停滞甚至倒退5%－8%稳定发展大于8%高速发展10%－15%飞速发展数据来源：西蒙库兹涅茨著《各国经济的增长》、国家统计局未来20年中国房地产业仍将保持高速发展状态历年人均高档品、可支配收入、城乡居民恩格尔系数情况：过去20年，随着全国整体经济的快速发展人均GDP持续上升，城乡居民可支配收入也随之上升，城乡居民的恩格尔系数显著下降，人们衣食方面的支出比例下降，消费重点转移到住行方面。5城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级城市人口和人均面积增加城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响每年1000－3800万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1米2，则全国需新建5亿米2住宅房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段⊙⊙⊙⊙萎缩阶段⊙中国1200美元6目前我国城市化进程进入高速发展期，居民可支配收入迅速提高为房地产行业提供了广阔的市场前景按照西方发达国家经验，一旦城市化率达到30%时，就进入起飞期，一直到70％才回归一个平缓期中国在1996年城市化率达到了30％，2004年达到了41.8％，处于城市化高速发展时期数据来源：历年《中国统计年鉴》按照西方发达国家经验，当房价款为家庭六年的可支配收入时家庭购房能力开始加强我国2004年商品房均价为2708元/平米，按人均19平米、户均3口人计算，我国商品房总价为154356元，我国城镇居民六年家庭（三口）可支配收入为158544元，说明我国居民商品房购买能力开始增强7十六大明确指出，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中“国内生产总值翻两番”恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费；目前我国人均住房为0.78间，城乡住房成套率仅为67％，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算，房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9％，其中大城市为49.3％、中等城市为45.1％、小城市为48.1％；根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律，2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6.4亿，年平均新增人口1852万，比目前净增1.9亿人，仅此就需要建设41.8亿米2住宅；2020年GDP要比2000年翻两番，房地产业必须也能够为此作出应有的贡献；城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4％，每年拉动GDP增长1个百分点以上；“城镇人口比重大幅提高”“家庭财产普遍增加”“人民生活更加富足”21世纪头20年，我国将全面建设小康社会，“坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局……”

——十六大报告8作为国民经济的支柱行业，从2003年开始至今，国家陆续出台了一系列的法规和政策，对其进行全面调整和规范前期(取得土地和房屋拆迁)中期（银行贷款和建设施工）后期（房屋销售和物业管理）国务院《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》《关于深入开展土地市场整顿，严格土地管理的紧急通知》《关于控制城镇拆迁规模严格拆迁管理的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》国土资源部：《土地利用年度计划管理办法》《建设项目用地预审管理办法》《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》……中国人民银行：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》建设部：《建设工程项目试行管理办法》《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》银监会《商业银行房地产贷款风险管理引》《信托投资公司房地产信托业务管理办法》……国务院：《物业管理条例》《国务院关于切实稳定住房价格的通知》最高人民法院：《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《拍卖管理法》……2003年开始国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整的开始。9“地根严控、银根紧缩”双管齐下，对房地产业土地和资金资源的获取进行规范－房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。－不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；－各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。国务院18号文件加强土地管理，控制土地供应完善房地产供应政策，调整供应结构改革住房制度，健全市场体系发展住房信贷，强化管理服务改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿市场秩序具体相关措施综上所述，从2003年开始中央政府采取了严禁“圈地”，控制货币供应量等措施，实施了6年之久的积极财政政策将从2004年开始淡出。2004年“地根”和“银根”双管齐下，对宏观经济的调控将从刺激增长转向防止过热。宏观经济环境发生了改变，中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点发生变化，力度进一步加大，，也使得房地产商在土地资源、资金资源等方面面临着挑战。10土地和资金的的双重规范，，将使房地产产行业被迫走走向重组与整整合数据来源：国国家统计局、、国家信息中中心可以看出，国国家宏观调控控政策已经对对房地产行业业产生了深远远影响：开发发资金的构成成正在发生结结构性变化，，土地获取正正变得越来越越艰难，这一一切都将促使使房地产行业业发生深刻变变革，从对外外关系到对内内管理都将面面临着新的挑挑战，房地产产行业的重组组和整合将是是必然趋势11小节：房地产产行业正处于于机遇与挑战战并存的关键键时期，最终终将走向规范范发展的良性性发展阶段我国的宏观经经济发展给房房地产行业的的高速发展提供了坚实的的基础国家政策为房房地产行业健康发展提供了坚强保保障快速的社会发发展给房地产产行业的持续性发展创造了条件国内的房地产产行业处于一一个竞争与机机遇并存的年年代，不断规规范的市场环环境要求房地地产企业不断断加强自身的的运营管理水水平，最终实实现高速、健健康和持续的的发展12目录：行业业吸引力分分析房地产行业业分析宏观经济分分析行业吸引力力分析行业竞争性性分析行业价值链链及关键成成功因素分分析13房地产市场场空间巨大大，国民经经济的不断断提高为其其市场成长长性奠定了了良好的基基础资料来源：：中国住宅宅产业商会会、中国社社科院国民经济发发展促进了了城镇居民民收入的增增加，随着着收入的增增加、生活活水平的不不断提高，，人们对住住房需求的的档次也在在提高，改改善性需求求增加，房房地产市场场需求在不不断增加；；城镇化加速速，城镇人人口数量增增长带动商商品房需求求，加大了了市场需求求；国家规划人人均住房面面积将有大大幅度提升升，也为房房地产行业业的发展创创造了条件件14从销售来看看，2000年以来来房地产销销售面积年年增长率为为20.7%；销售售额年增长长率为27.43%1991-2004全国房地产产销售面积积0500010000150002000025000300001991199219931994199519961997199819992000200120022003(万平方米)年均复合增长率=21.54%1991-2004全国商品房房销售额01000200030004000500060007000800090001991199219931994199519961997199819992000200120022003(亿元)年均复合增长率=33.61%1991年，全国房房屋销售面面积仅为3025.46万平米，1998年首次突破破1亿平米，到到2001年仅3年年销售面面积就突破破2亿平米，2003年底已达到到2.85亿平米，2004年底达到3.82亿平米，年年均复合增增长率达到到了21.54%，房地产市市场的整体体容量持续续高速增长长。1991年，全国商商品房的销销售额不到到240亿元，1998年销售额超超过了2500亿元，到2000年底将近4000亿元，2003年底销售额额超过了7600亿元，2004年销售额达达到10376亿元，年均均复合增长长率达到了了33.61%，是销售面面积增长率率的1.56倍，反映了了强劲的市市场需求。。2000年以来，房房地产销售售面积年增增长率为20.7％，销售额额年增长率率为27.43％数据来源：：历年《中国统计年年鉴》2004200415行业盈利性性：房地产产行业连续续三年位居居全国最盈盈利十大行行业榜首位位置，大多多数企业利利润率普遍遍在15％％以上，远远高于其他他行业的平平均利润水水平北京市房地产开发企业利润情况（％）项目二环内二、三环间三、四环间四、五环间平均值利润在房价中所占比重18.7620.3514.5114.6117.06利润在总成本中所占比重23.0925.5516.9717.1120.68行业持续提提速房地产企业业2003年总收入达达9137亿元，同比比增长29.1%；营业利润润总额超过过431.1亿元元，，同同比比增增长长70.45%。2004年40多家家公公布布年年报报的的上上市市公公司司净净利利润润率率超超过过了了30％。。已经经公公布布的的35家(按证证监监会会行行业业分分类类)房地地产产业业上上市市公公司司中中，，共共实实现现主主营营业业务务收收入入415.55亿元元，，较较去去年年同同比比增增长长27.41%，净净利利润润48.14亿元元，，同同比比增增长长26.38%。房地地产产开开发发利利润润较较高高2004年最最盈盈利利的的十十大大行行业业中中房房地地产产位位居居首首位位。。从国国内内情情况况来来看看，，我我国国房房产产商商和和地地产产商商还还是是统统一一的的，，大大多多数数城城市市企企业业利利润润普普遍遍在在15%以上上，，中中高高档档房房地地产产平平均均利利润润率率更更高高，，一一般般达达到到30%～40%，远远远远高高于于其其他他行行业业的的平平均均利利润润率率水水平平。。从国国际际上上多多数数国国家家情情况况来来看看，，国国际际上上房房产产商商和和地地产产商商是是分分开开的的，，房房产产开开发发商商的的平平均均利利润润一一般般在在5%左右右，，高高的的也也只只有有6%～8%，远远低低于于我我国国目目前前的的房房地地产产开开发发企企业业平平均均利利润润率率。。5年来来全全国国房房地地产产企企业业总总收收入入和和利利润润保保持持着着20%以上上的的增增长长速速度度数据据来来源源：：国国土土资资源源部部，，南南方方网网，，上上海海证证券券报报16行业业生生命命周周期期：：我我国国房房地地产产行行业业总总周周期期为为7～～8年年，，继继1997年年新新一一轮轮上上升升周周期期后后，，未未来来两两年年处处于于调调整整期期向向上上升升期期转转变变的的过过渡渡阶阶段段北大大、、清清华华、、搜搜房房及及中中房房公公司司的的研研究究结结论论：：依依据据销销售售面面积积、、销销售售额额和和投投资资额额增增长长三三要要素素，，中中国国房房地地产产发发展展期期为为5年，，低低落落期期为为2年，，总总周周期期为为7～8年左左右右。。自自1983年以以来来，，已已经经历历了了3个发发展展期期、、2个低低落落期期的的周周期期波波动动。。从国国房房景景气气指指数数来来看看，，1993年经经济济过过热热期期房房地地产产指指数数约约为为120,扣除除价价格格、、基基数数等等因因素素,相当当于于核核对对口口径径110点，，而而2003年景景气气指指数数为为107点，，2004年基基本本在在105－106点之之间间，，接接近近经经济济过过热热期期的的指指数数值值。。宏观观经经济济研研究究认认为为，，改改革革开开放放以以来来存存在在一一个个9年的的经经济济增增长长周周期期，，主主要要表表现现为为房房地地产产等等投投资资过过热热带带来来的的波波动动。。1997年以以来来中中央央政政府府实实行行扩扩张张性性财财政政政政策策，，在在2003年出出现现经经济济超超速速发发展展，，房房地地产产、、汽汽车车、、电电力力等等行行业业增增长长超超过过30%之后后，，政政府府加加大大了了宏宏观观调调控控力力度度，，限限制制固固定定资资产产投投资资，，2004年““地地根根严严控控““””银银根根紧紧缩缩““，，对对房房地地产产市市场场进进一一步步调调控控和和规规范范，，房房地地产产市市场场和和投投资资增增长长有有些些降降温温。。2001年－－2004年国国房房景景气气指指数数图图数据据来来源源：：国国家家社社科科院院、、搜搜房房网网、、中中房房公公司司、、国国务务院院信信息息中中心心17小节节：：房房地地产产行行业业因因为为需需求求大大，，盈盈利利性性好好，，目目前前正正处处于于上上升升期期，，而而且且国国家家在在政政策策上上并并未未进进行行限限制制或或打打压压，，其其仍仍然然具具有有很很强强的的市市场场吸吸引引力力起步步阶阶段段平稳稳阶阶段段快速速上上升升阶阶段段萎缩缩阶阶段段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行行住住宅宅产产业业统统计计纳瑟瑟姆姆曲曲线线起飞飞期期平缓缓期期高速速发发展展期期城市市化化率率30%70%高房地产行业盈利性低市场成长性高因此此，，目目前前国国内内房房地地产产业业务务面面临临着着较较好好的的市市场场发发展展机机会会，，也也面面临临着着控控制制风风险险和和提提高高盈盈利利能能力力的的市市场场压压力力。。18目录：：行业业竞争争性分分析房地产产行业业分析析宏观经经济分分析行业吸吸引力力分析析行业竞竞争性性分析析行业价价值链链及关关键成成功因因素分分析19从行业业集中中度来来看，，目前前全国国房地地产开开发商商数量量庞大大，但但全国国性的的房地地产开开发商商寥寥寥无几几，随随着国国家的的不断断调控控，行行业将将继续续整合合，集集中度度将逐逐步提提高从中国国房地地产的的企业业数量量和各各大公公司的的市场场占有有率来来看，，中国国的房房地产产大鳄鳄还没没有形形成，，市场场正处处于整整合期期，合合并重重组、、跨区区域运运作将将成为为主要要特征征。只只有抓抓住这这次机机遇的的房地地产公公司才才有可可能进进入中中国房房地产产的第第一集集团。。数据来来源：：中国国统计计年鉴鉴、房房地产产报20从竞争争的地地域来来看，，目前前尚处处于区区域性性竞争争,但但少少数的的大开开发商商已开开始抢抢占异异地市市场目前全全国的的房地地产开开发商商数量量庞大大，仅仅在一一个城城市内内往往往就有有上千千家开开发商商。2004年底三三城市市的房房地产产开发发商在在册数数量分分别为为：北北京：：1713家天津：：761家郑州：：645家资料来来源：：北京京城建建局、、天津津统计计年鉴鉴、郑郑州市市工商商局及及万科科、顺顺驰、、建业业公司司网站站但这些些开发发大多多都是是在围围绕本本地区区进行行开发发,目前能能实现现跨区区域开开发的的公司司数量量很少少，只只有如如万科、、顺驰驰、珠珠江投投资等数家家资金金雄厚厚的开开发商商，从从河南南来看看，也也只有有建业等几家家在进进行省省域化化开发发开发商已进入区域万科深圳、北京、上海、广州…顺驰北京、上海、武汉、郑州…建业郑州、濮阳、新乡、商丘、南阳、驻马店、三门峡、安阳、洛阳、许昌、济源（全部为河南省城市）究其原原因，，以前前许多多各地地的房房地产产开发发商靠靠关系系可以以较容容易的的取得得土地地和得得到融融资，，而通通常这这种关关系一一般限限于当当地，，故此此类房房地产产商只只是仅仅仅在在本区区域表表现活活跃自去年年国家家对房房地产产土地地及金金融进进行宏宏观调调控以以来，，开发发商资资金压压力日日渐加加大，，高额额的地地价迫迫使许许多过过去靠靠“关关系””吃饭饭的开开发商商不得得不面面对““资本本竞争争”新新局面面。而而有雄雄厚资资本实实力的的大开开发商商趁机机抢占占异地地市场场。21小节：：房地地产行行业的的竞争争正在在加剧剧，行行业整整合正正在成成为必必然趋趋势房地产产行业业的整整合正正在全全国范范围内内迅速速展开开资料来来源：：搜房房网“一方方面是是一些些手中中有地地但资资金实实力不不强的的中小小房企企因筹筹钱无无门而而着急急，另另一方方面则则是一一些资资金实实力雄雄厚的的大房房企苦苦于手手中无无地而而搁浅浅，在在此背背景下下，房房地产产企业业之间间的收收购兼兼并风风潮自自然变变得势势不可可挡。。”—————建设部部政策策研究究中心心副主主任王王珏林林万科集集团董董事长长王石石不久久前在在京沪沪穗三三地巡巡回举举行的的公司司年报报业绩绩发布布会上上曾明明确表表态““正考考虑以以企业业收购购方式式迅速速进入入新区区域市市场””。而而目前前万科科正在在和上上海绿绿城洽洽谈兼兼并事事宜，，根本本原因因则是是因为为上海海绿城城在上上海有有一定定数量量的土土地储储备。。今年7月，东东华实实业控控股子子公司司北京京城启启投资资公司司与北北京中中悦置置业有有限公公司在在北京京签署署了《北京城城启房房地产产开发发有限限公司司56%股权转转让合合同》，北京京城启启投资资将其其持有有的北北京城城启房房地产产公司司56%的股权权作价价5600万元转让给给北京中悦悦置业有限限公司。房地产行业业竞争正在在逐渐加剧剧，优秀房房地产公司司利用各自自的资金、、政府关系系、资本运运作等各种种能力正在在全国范围围内展开整整合运动；；加强自身能能力提高，，在区域乃乃至全国市市场获得差差异化优势势将是房地地产公司生生存发展的的必然选择择22目录：行业业价值链及及关键成功功因素分析析房地产行业业分析宏观经济分分析行业吸引力力分析行业竞争性性分析行业价值链链及关键成成功因素分分析23产品定位土地储备产品设计产品建造售后服务客户需求营销地产运作房产运作地产企业首首先要对市市场分析,对客户分析析.明确企业是是对哪个细细分市场的的哪类客户户服务的。。把握住政府府及市民现现在和未来来需求，并并具备快速速反应能力力。地产企业通通过做什么产品品来实现战战略目标。如市区高高档住宅、、城市近郊郊低密度住住宅、商业业地产等,需要对自身身专业能力力的判断、、如何最大大程度发挥挥现有土地地价值的判判断。地产企业核核心能力之之一。首先先是有没有有相对价格格低廉的土土地储备，，其次是能不不能把握获获取土地的的时机；再再次，对未未来行业峰峰谷的判断断能力。建筑市场供供过于求，，挑选体现现开发商能能力。建筑筑需要业主主高度监管管，质量保保证系统、、监理、事事先关注容容易出质量量问题的地地方，，从从图纸设计计阶段开始始成本控制制，招标采采购。包括销售服服务、产权权服务、会会所服务、、物业管理理等等。营销能力是是房地产企企业员工素素质、企业业文化、销销售技能积积累的综合合释放，与与公司积累累直接关联联。根据房地产产业的价值值链分析，，房地产业业各环节都都可以释放放出价值最能体现创创新的环节节。其意义义在于用什什么样的产产品形态和和整体规划划来最大程程度的满足足客户需求求，最大程程度的挖掘掘地块价值值。行业视视野和国际际视野尤其其重要，找找到最适合合项目的建建筑师也是是能力。24从房地产行行业的发展展趋势来看看，利润正正从价值链链的前端向向后端转移移开发流程建筑安装物业管理楼盘销售物业经营15%10%5%土地运作土地运作营销策划建筑安装物业管理物业经营规划设计前期策划利润从2004年8月31日始停止一一切“历史史问题”的的协议出让让，全部土土地进入““招拍挂””市场致使使土地交易易透明化，，土地价格格市场化，，由于土地地而获取的的利润将较较之前有较较大消弱。。土地价值的的体现因开开发商以及及开发方案案的不同产产生巨大差差异；品牌牌及营销策策划能力成成为房地产产开发商之之间利润水水平高低的的关键。土地作为稀稀缺资源，，拥有的土土地即意味味着获得了了竞争优势势，土地政政策的出台台将削弱土土地利润，，但从目前前实际结果果来看，由由于土地而而获取最大大利润的模模式将在一一定时间内内持续存在在25价值链中内内外顾客之之间沟通互互动、利益益共享已经经逐步成为为大型房地地产开发商商的核心竞竞争力设计院建材商建筑商房地产商客户生产方式潜在需求市场调查策划设计组合材料供应材料研发解决方案施工工序强化客户分析购买方案实现购买售后服务研究影响购购买的关键键因素除土地运作作之外，房房地产行业业内部各环环节（包括括房地产商商内部各部部门以及各各个企业））之间的相相互协作已已成为房地地产公司竞竞争的关键键所在；当土地利润润有所下降降时，对整整个价值链链中各个环环节进行整整合，从而而削减成本本创造利润润将成为房房地产公司司的必然选选择26内外部客户户的共同作作用创造了了民用房地地产的利润润和价值公司利润与与顾客价值值客户购买外部客户人力资源部部门财务部门行政部门营销策划部部门营造部门前期策划部部门人员引进、、培养、激激励服务资金计划、、使用服务务信息沟通、、调节服务务物有所值开发商信誉品牌物业服务水水平物业公司价格品质户型配套周边交通环境人文土地部门政府部门设计院施工企业建材企业配套商园艺公司利润创创造过程为外部客户户提供服务务为外部客户户提供服务务内部客户间间提供服务务位置满意内部客户27从利润的最最终实现来来说，最终终客户关注注的六点能能力将成为为房地产公公司关键成成功因素关键成功因素客户关注点规划设计能力土地获取能力资金融通能力营销策划能力客户服务能力供应链整合能力（公关）小区位置★★小区定位★★★周边环境★★小区园艺★★★配套设施★★★★★小区交通★★★★楼盘品质★★开发商品牌★★★★★★楼盘户型★★★建筑性能（智能化等）★★★价格★★★★★★服务及承诺★★★物业成本及质量★★28小节：房房地产行行业的利利润正在在从前端端向后端端转移，，其关键键成功因因素也在在随之发发生变化化价值链分分析价值链的的各个环环节相互互配合，，能够实实现利润润最大化化在企业内内部，价价值链已已经从前前端向中中后端转转移现象启示加强与上上游供应应商、设设计院、、建材商商等的联联系与沟沟通加强对消消费者的的调查与与研究加强对价价值链中中后端的的控制技技能，特特别是加加强策划划能力的的建设加紧土地地的战略略储备工工作，为为降低成成本打下下坚实基基础内外部的的沟通、、服务成成为为客客户提供供价值的的关键环环节关键成功功因素分分析从单纯依依靠土地地运作能能力转变变成为多多种能力力并存从客户出29行业分析析结论：：房地产行行业仍处处于一个个高速发发展和行行业调整整并存阶阶段，加加强自身身能力的的培养是是进入该该市场的的前行业分析析小结该行业处处于高速速发展与与行业整整合的并并存阶段段，加强强自身能能力培养养是进行业吸引引力分析析房地产行行业具有有较高的的吸引力力，天津津泰丰应目前的风险因素正逐步减少和降低，现存风险不会对该行业产生本质影响。行业集中中度分析析全国房地地产市场场并未形形成真正正的优势势企业，，但是地地方品牌牌正在加加紧向全全国扩张行业竞争正在加剧，差异化经营是取得竞争优势的必要条件。行业价值值链分析析行业的主主要利润润点由土土地获取取转向营营销策划划；对消费者者的正确确判断和和研究、、挖掘潜潜在需求求成为考考验开发发商能力力的关键键环节。。关键成功功因素分分析土地、资资金、政政府关系系已经成成为进入入房地产产行业的的必要条条件，但但不代表表着拥有有以上资资源开发发商就可可以成功功；内部的经经营管理理的各因因素成为为企业竞竞争成败败的关键键。30目录－安安阳房地地产市场场分析31安阳市这这几年经经济发展展势头良良好，居居民生活活水平有有了很大大改善从2000年以来,安阳市的的GDP按绝对额额从256.5亿元增加加到04年的464城乡居民的存款也从2000年的240.7元增加到04年的346.7亿元同时,安阳在城市化进程、固定资产投资等方面都取得了长足的发展，从宏观环境上为居民改善居住条件奠定了良好的基础。资料来源源：安阳阳统计年年鉴GDP的高速增增长带动动了房地地产的快快速发展展城市化率率的不断断提高促促使了房房地产需需求不人民生活水平的改善使购买力不断上升32而安阳市市的房地地产市场场也呈现现发展势势头良劲劲的状况况访谈记录录：在安阳只只要能把把房子盖盖起来就就能卖掉掉，不会会赔钱调查情况况：经济适用用房：由由贞元开开发的文华苑。据了中高档住宅：从世纪名城(贞元开发)、桂花居(建业开发)的销售情况来看，也是普遍呈现热销局面。资料来源源：安阳阳政务网网，贞元元内部资资源，访访谈从统计资资料中可按世行住宅产业统计来分析，目前安阳市的房地产业正处于从起步阶段向快步上升阶段的过渡时期，未来几年仍将处于上升状态33从未来发发展来看看，安阳阳市的房房地产仍仍有很好好的上升升空间，，未来几几年将是是房地产产公司的的重要机机遇04年底安阳阳人均居居住面安阳的房房价价格格比较合合理，并并没有象象北京、、上海等等城市的的泡沫成成分访谈中了了解到，，04年安安阳阳的的房房地地产产供安阳阳注注册册的的房房地地产产商商有有111家，，但但目目前前仅仅有有10多家家房房地地产产公公司司比比较较活活跃跃竞争争不不大大需求求旺旺盛盛供应应不不足足价格格合合理理从今今年年的的房房地地产产秋秋交交会会来来看看，，参参加加的的仅仅有有翌翌琦琦、、东东远远、、钢钢城城、、广广厦厦普通通商商品品房房1600元/平方方米米，，高高档档住住房房平平均均1900元/平方方米米，，经经济济适适用用房房在在638-1238元/平方方米米之之间间资料料来来源源：：安安阳阳政政务务网网、、安安阳阳报报34在今今后后10余余年年里里，，安安阳阳市市将将迎迎来来一一个个迅迅速速发发展展的的时时期期数据据来来源源：：安安阳阳政政务务、、安阳阳市市全全面面加加安阳阳安阳阳市市城城镇镇化化率率的的提提高高将将为为房房地地产产行行业业提提供供广广阔阔的的市市场场空空间间35人民民生生活活水水平平的的提提高高，，将将使使房房地地产产行行业业的的有有效效需需求求持持续续放放大大数据据来来源源：：安安阳阳政政务务随着着社社会会的的发发展展安阳阳市市安阳阳市市