不动产估价习题(一)

第一章房地产估价概论、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格G估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9o2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准G所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9o3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。（2010年试题）A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估G因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。参见教材P4。4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估【正确答案】A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。参见教材P4o5、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A、发明B、发现C、创造D、确定【正确答案】B【答案解析】房地产估价师基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。参见教材P7。6、下列说法正确的是（）。A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任

B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任G估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任，但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任D对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任【正确答案】D【答案解析】根据提供的专业意见的用途和作用，可以把估价分为两种不同的性质：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）二是咨询性估价（或参考性估价）。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。参见教材P7。7、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（）%有时误差范围放宽到15%A5B、10C、15D、25【正确答案】B【答案解析】法官使用的误差范围是10%有时误差范围放宽到15%对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%参见教材P9。8、下列（）特性是鉴证性估价可以不遵循的。A、独立B、客观C、公正D、争取最大权益【正确答案】D【答案解析】鉴证性估价应“独立、客观、公正”。参见教材P8。9、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）和价值量大的特性。A、独一无二B、供给有限C、流动性差D、不可移动【正确答案】A【答案解析】一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A、独一无二和供给有限B、流动性差和价值最大G独一无二和价值量大D、不可移动和用途多样【正确答案】C【答案解析】一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。11、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值B、了解某地区地震后房地产价值的变化G了解某宗房地产的抵押的价值D了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额【正确答案】D【答案解析】前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。参见教材P14〜27。

12、在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。A、房地产抵押价值评估B、抵押成数测算G抵押房地产价值动态评估D、房地产贷款项目评价【正确答案】C【答案解析】ABDO属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P1513、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A、征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B、征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿G征用的实质是一种临时使用房地产的行为D征收是无偿的，征用是有偿的【正确答案】A【答案解析】征收征用都应给予补偿BD错，征用的范围不仅限于房地产，C错。参见教材P16。14、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（）。A、确定保险标的的价值和保险金额B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额G确定保险事故发生后的保险标的的价值D、确定保险期间保险标的的价值【正确答案】A【答案解析】TOC\o"1-5"\h\zBC是保险事故发生后出现的估价需求。D是保险期间出现的估价需求。参见教材P18。15、目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（）。A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖【正确答案】D【答案解析】目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材P20o16、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（）元。A、12650B、5000C、13911D、12574【正确答案】D【答案解析】损失之和=污染治理费用十损失的租金净收益的现值租金净收益现值=3000X（1—15%/0.5%X[1—（1+0.5%）-3]=7574损失之和=5000+7574=12574。参见教材P22。17、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（）是估价主体。A、估价报告的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价师和估价机构【正确答案】D【答案解析】估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。参见教材P28。18、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A、估价师B、估价机构C、估价报告使用者D、估价委托人的估价需要【正确答案】D【答案解析】估价目的来源于委托人的估价需要。参见教材P29。19、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A、视为无租约限制的房地产来估价B、视房地产的具体情况来估价G考虑房屋租赁者的意见D、视其租约租金与市场租金的差异大小而定【正确答案】A【答案解析】如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。参见教材P30o20、有关价值类型下列说法正确的是（）。A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的D、D、AB明不正确【正确答案】A【答案解析】同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。参见教材P32。21、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不互相替代。A、路线价法B、成本估价法C、长期趋势法D、假设开发法【正确答案】B【答案解析】商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。参见教材P3522、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有（）。A、应做到诚实正直、公正执业B、通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目G未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章【正确答案】B【答案解析】估价师对于感到自己的专业知识和经验所限而难以评彳出合理的价值的，不应当承接。参见教材P3&23、以下哪项法律、法规、规章、范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度（）。A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》B、《中华人民共和国城市房地产管理法》G中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》【正确答案】B【答案解析】《中华人民共和国城市房地产管理法》中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度。参见教材P37。24、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括（）。A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育B、建立房地产估价机构信用档案G拟定房地产行业相关政策法规D、对会员的执业行为进行日常监管【正确答案】C【答案解析】应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。参见教材P39o二、多项选择题

1、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（A、放弃这个项目B、努力学习，边学边干C、埋头苦干，克服困难完成项目D、找别人完成项目，签自己的名E、对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助【正确答案】AE【答案解析】BCDTB是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P3&2、房地产估价师的职业道德包括（）三个方面。A、职业品德B、职业情感C、职业行为习惯D、职业素质E、法律素质【正确答案】ABC【答案解析】房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。参见教材P36。3、对房地产估价机构，依法从事房地产估价活动的规定是（）。A、不受行政区域、行业限制B、应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动G房地产估价报告应由房地产估价机构出具D在限定的政区域、行业内依法从事房地产估价活动E、资质一、二级不受行政区域、行业限制【正确答案】ABC【答案解析】参见教材P28〜29。4、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A、体现估价师的专业胜任能力B、反映估价师的职业道德C、保护估价师和估价机构D保护估价报告使用人E、规避估价风险【正确答案】CDE【答案解析】合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制参见教材P33。5、房地产估价原则包括（）。A、独立B、客观C、公正D、守法E、自律【正确答案】ABC【答案解析】在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。参见教材P33。6、关于估价基本估价方法，美国体系分为（）等。A、比较法B、投资法C、剩余法D、成本法E、收益法【正确答案】DE【答案解析】美国体系评估方法为：成本大、市场比较法、收益法。参见教材P34-35o7、在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有（）。A、独立、客观、公正B、诚实信用原则C、替代原则D最高最佳利用原则E、合法原则【正确答案】ACDE【答案解析】

估价原则除ACDE外，还有价值时点原则。参见教材P338、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A、增加抵押贷款B、抵押期间对抵押房地产进行动态监测G抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D、处置抵押房地产E、租赁抵押房地产【正确答案】ABC【答案解析】前三者都是需要的，租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见P14〜15。9、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A、增加抵押贷款B、抵押期间对抵押房地产进行动态监测G抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D处置抵押房地产E、租赁抵押房地产【正确答案】ABC【答案解析】前三者都是需要的，处置抵押房地产和租赁抵押房地产不需要进行评估抵押价值。参见教材P14【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】10、关于房地产征收、征用，下列描述正确的是（）。A、征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还；B、征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为；G征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为；D征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还；E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿。【正确答案】AB【答案解析】TOC\o"1-5"\h\z征收、征用都不能是无偿的，必须依法给予补偿。参见教材P16。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】11、房地产租赁包括（）。A、房屋租赁B、土地租赁C、土地使用权租赁D、动产租赁E、土地所有权租赁【正确答案】ABC【答案解析】房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。参见教材P19。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】12、估价当事人包括（）。A、估价师；B、估价机构；C、估价委托人；D、估价人员和估价委托人，但不包括估价机构；E、ABC^都包括。【正确答案】ABCE【答案解析】估价当事人包括估价委托人、估价机构和估价师。参见教材P27。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】13、专业估价的特点主要有（）。A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D有偿或者无偿服务E、承担法律责任【正确答案】ABCE

【答案解析】P2o概括起来，专业估价主要有以下5个特点：①由专业人员完成一一专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来完成的；②是一种专业意见一一专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；③具有社会公信力一一专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力；④实行有偿服务一一专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务；⑤承担法律责任一一专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。参见教材P2o【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】14、可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）A、与实际成交价格相比B、与合格估价师的重新估价结果相比G考察估价程序是否严谨D、考察估价过程方法有无失误E、制定估价业务技术规范和职业道德规范【正确答案】BCD【答案解析】判断估价误差：一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价程序是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。参见教材P9o【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】15、下列关于房地产估价的表述中，正确的是（）。A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证G房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价【正确答案】ABDE【答案解析】估价的误差要适度，应有合理的范围，C错。参见教材P5〜10。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】16、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B、房地产估价是替代相关当事人为房地产定价G房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内E、房地产估价既是一门科学也是一门艺术【正确答案】ADE【答案解析】房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。参见教材P5〜10。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】17、房地产市场作为不完全市场是因为房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合（）。A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

B、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格G商品可转让且可发生空间位置的移动D买者和卖者都有进出市场的自由E、买者和卖者的人数众多【正确答案】ABC【答案解析】经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买者和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。参见教材P11。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】18、房地产估价是估价行业的主体，原因不包括（）。A国家法律规定B、房地产是所有需要估价的资产中价值最大的G房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少D房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少E、房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身【正确答案】AB【答案解析】主要原因是：地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少；房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少；房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身,参见教材P12〜13。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】三、判断题1、某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）【正确答案】对【答案解析】王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。参见教材P2o【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。（）【正确答案】错【答案解析】专业估价师专业机构和专业估价人员完成的。参见教材P2o【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】3、房地产评估包括房地产估价。（）

【正确答案】对【答案解析】房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋使用功能评估、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估，等等。房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，有时人们还把它称为房地产评估。参见教材P3〜4。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z4、房地产估价师评估房地产的价格。（）【正确答案】错【答案解析】房地产估价师评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”（）【正确答案】错【答案解析】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”参见教材P11。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】6、总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额【正确答案】对【答案解析】【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】7、某宗为100万元贷款抵押房地产。在抵押期间，对其进行抵押期间估价。已知抵押期间估价为90万元，则要求借款方为10万元增加新的担保。（）【正确答案】对【答案解析】抵押期间估价，即对抵押房地产价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产价值进行的评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的，要求抵押人停止其行为；抵押房地产价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。参见教材P15o【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】8、《中华人民共和国担保法》第35条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”（）【正确答案】对【答案解析】参见教材P15。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】9、房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。（）【正确答案】对【答案解析】参见教材P20。

【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】10、由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。（）【正确答案】错【答案解析】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。但是委托人不同，不能成为评估价值不同的原因和理由，否则就违背了职业道德要求。参见教材P28。【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z11、任何一个估价项目都有估价目的（）。【正确答案】对【答案解析】注意：本题中也有“任何”字眼，但是确是正确的。所以前面总结的规律，只在大多数的情况下成立，不是绝对的。如果不清楚，需要猜测时，才能采用那种方法。参见教材P29。【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】12、如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（）【正确答案】错【答案解析】如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。参见教材P30o【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】13、在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）【正确答案】错【答案解析】也包含无形资产，比如特许经营权等。P31最后一段〜P32第一段内容。【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z14、房地产估价师只需具有扎实的估价理论知识，丰富的估价经验就可以保证估价结果的合理性。（）【正确答案】错【答案解析】还需具有良好的职业道德。参见教材P36。【该题针对“房地产估价师职业道德”知识点进行考核】15、2006年12月25日国务院发布了《注册房地产估价师管理办法》。（）【正确答案】错【答案解析】是建设部颁发的。参见教材P40o第二章房地产及其描述一、单项选择题1、建筑密度等于（）/建筑用地面积。A、总建筑面积B、土地总面积C、建筑顶层面积D、建筑基底总面积

【正确答案】D【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材iP50o【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z2、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A、债权B、物权C、二者皆可D、二者皆不【正确答案】Bi【答案解析】在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。参见教材P52。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】3、对房地产估价来说，土地是（）。A、平面的B、三维立体的C、陆地表面D、地下空间P【正确答案】B:【答案解析】从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的。参见教材P47【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】4、在房地产估价中，建筑物（）。A、包括房屋和构筑物两大类B、仅包括房屋，不包括构筑物G仅包括构筑物，不包括房屋D、仅仅指房屋!【正确答案】A「【答案解析】在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。参见教材P48。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】5、房地产实物不包括（）。A、土地B、建筑物C、地上其他定着物D、权益【正确答案】D|【答案解析】「房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平TOC\o"1-5"\h\z整程度，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修。权益是摸不到，看不着的。参见教材P49。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】6、属于房地产额外利益的权益的是（）。A、土地使用权B、地役权C、租赁权D、将屋顶出租给广告公司做广告获得收入【正确答案】Di,【答案解析】;房地产权益以房地产权利为基础，包括：I①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。i②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封而使其处分受到限制。

④房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。参见教材P50o【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】7、某宗土地面积为2000m2,城市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30%,在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A建筑物地面一层建筑面积为800mt总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400吊，总建筑面积为5000mG建筑物地面一层建筑面积为600mt总建筑面积为5500miD建筑物地面一层建筑面积为600mt总建筑面积为2500mi【正确答案】C【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50o【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z8、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。3A、建筑物区分所有权B、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D、私有权【正确答案】A【答案解析】房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。参见教材P50o【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】9、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。「A、所有权B、土地承包经营权C、抵押权D、质权【正确答案】Bj-［答案解析］用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P52。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】10、房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A、地役权B、土地使用权C、抵押权D、租赁权j【正确答案】D!【答案解析】租赁权属于债权。参见教材P52。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】11、下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。A、地役权B、典权C、抵押权D、租赁权「【正确答案】C【答案解析】\.参见教材P52,图2-2。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】12、一般的无形资产主要是权益的价值。不包括下列中的（）。A、专利权B、专有技术C、商标权D、房地产【正确答案】D

【答案解析】I,一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、!有价证券（股票、债券）等。参见教材P53。I【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】13、以下不属于房地产存在形态的是（）。A土地B、建筑物C、房地D、权益【正确答案】Dil【答案解析】房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。参见教材P56。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】14、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。A、不可移动B、供给有限C、价值量大D、用途多样【正确答案】A1【答案解析】不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。I!参见教材P59。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】15、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A、不可移动B、用途多样C、相互影响D、易受限制「【正确答案】Cj【答案解析】房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P63。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】16、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产（）特性。A、不可移动B、独一无二C、流动性差D、用途多样「【正确答案】A【答案解析】由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方（如市中心）的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地［产之间有区位优劣之分。参见教材P59。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】17、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途多样i【正确答案】b【答案解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一

个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场。参见教材P59。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】18、按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。A70B、60C、50D、40，【正确答案】A【答案解析】;居住用地为70年。参见教材P60o【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】19、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性（变更土地使用性质），出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。问：该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A70B、30C、40D、60'【正确答案】C「【答案解析】以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期|限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，而上也用地的最高土地年限是40年。参见教材P60〜61。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】20、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A、不可移动B、用途多样C、相互影响D、易受限制!【正确答案】C「【答案解析】房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P63。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】21、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A、不可移动性B、用途多样C、相互影响D、易受限制【正确答案】Di【答案解析】;房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政「策等变化的影响。参见教材P64。I【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】22、下列真正属于房地产自然升值的是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升G外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所;引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】23、引起房地产价格上升的原因不包括（）。A、内部经营管理B、通货膨胀C、需求增加导致稀缺性增加D、外部经济【正确答案】Aj"【答案解析】引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；②外部经济；|③需求增加导致稀缺性增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。参见教材P66。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】24、房地产中的无形资产属于将房地产按（）进行分类中的一类。A、权益状况B、用途C、立法用语D、实物形态「【正确答案】A【答案解析】［将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，包括有房地产中的无形资产。参见教材P71。【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】25、处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。A1/2B、1/3C、2/3D、2/5【正确答案】Ci【答案解析】处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约i定。参见教材P71。【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】26、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中公共服务设施属于（）方面的制约。A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制【正确答案】D【答案解析】i土地使用管制情况其他要求如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。参见教材P77。【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】二、多项选择题1、下列不属于土地使用管制的事项有（）。A、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通G取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施D某宗土地只能用于商业房地产开发E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

【正确答案】AC:【答案解析】土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，i包括土地用途；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率；其他要求，如配套建设保障性住:房、公共服务设施等要求。参见教材P77。【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】2、房地产按开发程度来划分，可以分为（）。A、自由的房地产B、生地C、毛地D、熟地E、现房【正确答案】BCDE「【答案解析】|按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。参见教材P6869。【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】3、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象不包括（）等。A、共有的房地产B、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地的房地产G未来状况下的房地产D、有租约限制的房地产E、“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权【正确答案】BC立了抵押权的房地产；有拖欠建设工程价款的房地产；已依法公告列入征收、征用范围的房地产；被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；手续不齐全的房地产；房屋所有权、建设用地使用II权不明确或归属有争议的房地产；临时用地或临时建筑的房地产；违法占地或违法建筑的房地产；房地产的租赁权、即承租人权益，如承租的公有住宅；地役权；房地产的抵押权；房地产的空间利用权；房地产中的无形资产。参见教材P70o【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】4、房地产的特性主要有（）。A、不可移动、独一无二B、寿命长久、供给有限C、价值量大、保值增值D用途多样、相互影响E、易受限制、容易变现「【正确答案】ABCD【答案解析】i从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。参见教材P59【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】5、房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化是因为房地产的（）会发生变化。A、环境景观状况B、对外交通C、外部配套设施D、市场E、用途【正确答案】ABC【答案解析】

参见教材P63。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。（2011年真题）A、对房地产本身进行投资改良B、房地产需求增加导致其稀缺性增加G通货膨胀D、外部经济性E、建造成本提高【正确答案】BDil【答案解析】通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。参见教材P66。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】7、下列属于房地产自然升值的是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升G外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升E、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升「【正确答案】CE］二【答案解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所;引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】8、房地产是（）的结合体。A、实物B、权益C、区位D、拥有者E、房地产市场\【正确答案】ABC【答案解析】房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。参见教材P46。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】9、有关其他地上定着物，下列描述正确的是（）。A、属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物B、与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的物或者实体G与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害的物或者实体D放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者实体E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体i【正确答案】ABC【答案解析】其他地上定着物：是建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。其他地上定

着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的，或者分:离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，则不属于其他地上i定着物。参见教材P49。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】10、下列属于其他地上定着物的是（）。A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画G在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施E、建造在地上的围墙、假山、水池『【正确答案】DEL【答案解析】仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，则不属于其他|地上定着物，例如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。参见教材P49。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】11、属于受到其他房地产权利限制的房地产权利是（）。A、设立了抵押权的房屋所有权B、设立了租赁权的房屋所有权G设立了抵押权的建设用地使用权D、设立了租赁权的建设用地使用权E、被人民法院查封的房地产所有权[【正确答案】ABCD【答案解析】受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。参见教材P50o【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】12、权益是房地产中无形的部分，包括（）。A、权利B、权力C、利益D、质量E、好处【正确答案】ACE!【答案解析】:房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。参见教材P50oI【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】13、下列房地产权利的种类中，属于物权的有（）。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权一E、租赁权【正确答案】ABCD11【答案解析】参见教材P52,图2-2。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】14、下列属于一宗房地产的位置因素的是（）。A、方位B、坐落C、楼层D、临街状况

E、交通条件【正确答案】ABCD【答案解析】TOC\o"1-5"\h\zE是指房地产的方便程度，不属于位置因素。参见教材P53【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】三、判断题1、在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）【正确答案】对【答案解析】i广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。参见教材P48。［该题针对“房地产的含义"知识点进行考核】2、房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）【正确答案】错「【答案解析】房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P49【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】3、房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）【正确答案】对「【答案解析】这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。参见教材P50o【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】4、地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。（）i【正确答案】对【答案解析】地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。参见教材P51。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】5、在出让土地时，不允许将同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。（）【正确答案】错【答案解析】，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。比如同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让

给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。参见教材P51。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】6、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）【正确答案】对【答案解析】参见教材P52。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】7、房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（）【正确答案】对TOC\o"1-5"\h\z!!【答案解析】参见教材P56。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】一8、房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体。（）一【正确答案】对【答案解析】房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体。参见教材P57。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】19、房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（）二|【正确答案】对【答案解析】I]参见教材P59。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】10、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（）【正确答案】对【答案解析】房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代。参见教材P60。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z111、房地产具有供给有限特性，本质上在于土地的总量有限和面积不能增加。（）]【正确答案】错【答案解析】房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量不能增加。参见教材P61。|j【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】12、中国现行的土地价格是有使用期限的建设用地使用权价格，具体一宗有土地使用二年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（）【正确答案】对[【答案解析】对于一宗使用期限较长的土地来说，在其使用期限的前若干年，价格可能随着需求增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地剩余使用期限会降为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的。参见教材P66。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】13、“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件TOC\o"1-5"\h\z以及场地平整。（）【正确答案】错【答案解析】五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件及场地平整。参见教材P68。【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】14、从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）【正确答案】错【答案解析】这是从权益状况的角度来划分的。参见教材P70oII【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】h15、房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（）【正确答案】对【答案解析】参见教材P74。【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】16、对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（）【正确答案】错【答案解析】属于房地产权益状况描述。参见教材P76。第三章房地产价格和价值一、单项选择题1、（）是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。A、市场价格B、成交价格C、理论价格D、清算价格【正确答案】C【答案解析】理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。参见教材P96。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】2、市场价格围绕着（）而上下波动。A、理论价格B、成交价格C、清算价格D、原始价格【正确答案】A【答案解析】一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P96。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】3、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（）。A、社会一般报酬率B、最低期望收益率G特定投资者所要求的最低期望收益率D、特定投资者所要求的最低报酬率【正确答案】A【答案解析】

评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P99【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】4、真正的房租构成因素不包括（）。A、地租B、管理费C、环境保护费D、教育费附加【正确答案】C【答案解析】真正的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、房屋维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。参见教材P101。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】5、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。（2011年真题）A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失G建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B【答案解析】火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。参见教材P103。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z6、现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或现金等价物的金额是（）。A、原始成本B、重置成本C、可变成本D、公允价值【正确答案】B【答案解析】重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或现金等价物的金额。参见教材P107。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】7、甲乙两宗土地，甲单价为900元/itf,乙单价为600元/itf,其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。A、甲B、乙C、甲、乙一样D、无法判断【正确答案】A【答案解析】开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=900+6=150（元/m2）,乙的楼面地价=600+3=200（元/m2）,甲〈乙，所以开发商会选甲地。参见教材P112。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】8、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%勺折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款自成交日期起一年内一次性付清；（在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。上述情况中,存在名义价格和实际价格的差A、在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。上述情况中,存在名义价格和实际价格的差A、第（1）、G第（2）、【正确答案】D种情况种情况、第（3）、（4）、第（2）、（4）、（5）种情况、（5）种情况【答案解析】1名义价格实际价格绝对相同，3由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。参见教材P113。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】9、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/nf,出租的年末净收益为500元//。假设年折现率为8%风险补偿为现房价格的3%该期房目前的价格为（）元/itf。【2011年真题】A3439B、3473C、3508D、3608【正确答案】B【答案解析】期房价格=4500-500/1.08-500/1.082-4500X3%=3473元/m,参见教材P115。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】TOC\o"1-5"\h\z10、在房地产价格中，理论价格是（）。A、稳定均衡价格B、不稳定均衡价格C、短期均衡价格D、长期均衡价格【正确答案】D【答案解析】理论价格是长期均衡价格。参见教材P96。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】11、收益法测算的价值趋向于（）。A、成交价格B、市场价格C、理论价格D、最高卖价【正确答案】C【答案解析】收益法测算出的价值趋向于理论价格。参见教材P97。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】12、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（）万元。A、2000B、3000C、3500D、4000【正确答案】A【答案解析】5000—1000—1000/50%=2000。要扣除拖欠工程款和已抵押担保的债权数额（初次抵押贷款余额）。参见教材P102。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】13、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。A、最低价格B、最高价格C、平均价格D、成交价格【正确答案】C【答案解析】基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。参见教材P110。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】14、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（）。A10%B、20%C、30%D、50%【正确答案】B

【答案解析】如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P11&【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】15、房地产价格的主要特征不包括（）。A、房地产价格受建筑技术的影响很大B、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响G房地产价格形成的时间通常较长D房地产价格实质上是房地产权益的价格【正确答案】A【答案解析】房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大；房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格主要是物品本身的价格；房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格；房地产容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易者的个别情况左右；房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。参见教材P84〜86。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】16、需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A、炫耀性物品B、急需商品C、低档商品D、高档商品【正确答案】A【答案解析】需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。参见教材P87。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】17、房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A、消费者的收入水平B、消费者的预期C、周围情况D、相关物品的价格水平【正确答案】C【答案解析】房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。参见教材P86。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】18、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定【正确答案】A【答案解析】在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材P87。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】19、在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定【正确答案】A【答案解析】在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种

房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。参见教材P89。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】20、房地产的供给曲线表示（）。A、房地产的供给量与购买者能力的关系B、房地产的出售量与购买者能力的关系G房地产的供给量与其价格之间的关系D、房地产的购买量与其价格之间的关系【正确答案】C【答案解析】供给曲线就是供给量和其价格之间的关系。参见教材P90o【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】21、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是（）。A、均衡价格增加，均衡数量减少B、均衡价格减少，均衡数量增加G均衡价格增加，均衡数量不变D、均衡价格不变，均衡数量减少【正确答案】B【答案解析】由于市场因素变化，供给量增加，供给曲线右移，由于需求量减小，需求曲线左移，故均衡点对应的均衡价格减小，均衡数量增加。参见教材P91图3-3。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】22、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者预期其未来的收入增加G作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加【正确答案】C【答案解析】决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。其中ABD项会导致房地产当前需求增加。参见教材P87。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】23、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定【正确答案】A【答案解析】当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材P88。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】24、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A、增加，增加B、减少，增加C、增加，减少D、减少，减少【正确答案】C【答案解析】预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。参见教材P90o【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】25、房地产价格与房地产需求成（）相关，与房地产供给（）相关。A、正，正B、正，负C、负，负D、负，正

【正确答案】B【答案解析】房地产价格与房地产需求成正相关，与房地产供给负相关。参见教材P92。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】26、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。（2011）A、挂牌底价B、正常市场价格C、竞买人可承受的最高价D、最可能的成交价【正确答案】C【答案解析】因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。参见教材P95。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】27、一套建筑面积为100m2,单价为3000元//、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为（）元/itf。（年折现率为5%A3000B、2850C、2857D、2928【正确答案】D【答案解析】实际总价为10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28万元。参见教材P114。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】28、“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了（）对价值的作用是很大的。A、价格B、有用性C、稀缺性D、有效需求【正确答案】C【答案解析】稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。参见教材P83。【该题针对“房地产价格的含义和形成条件”知识点进行考核】29、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（）。A、供给、需求、利用状况B、价值、使用价值、供求G有用性、稀缺性、有效需求D、权利、租金、利率【正确答案】C【答案解析】房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。参见教材P83。【该题针对“房地产价格的含义和形成条件”知识点进行考核】30、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（）。A、都是价格用货币来表示B、都有波动，受供求因素的影响G都是按质论价D、都受区位因素的影响【正确答案】D【答案解析】共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P84。【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】二、多项选择题1二、多项选择题1、房地产价格的特征主要包括（A、房地产价格受建筑技术的影响很大G房地产价格形成的时间通常较长E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格【正确答案】CDE）。B 、房地产价格不受交易者的个别情况影响D 、房地产价格实质上是房地产权益的价格【答案解析】房地产价格与一般物品价格的不同之处：房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大；房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格主要是物品本身的价格；房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格；房地产容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易者的个别情况左右；房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。参见教材P84〜86。【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】2、房地产价格与一般物品的价格，共同之处是（）。A、有波动B、生产成本C、用货币表示D、按质论价E、受供求因素的影响【正确答案】ACDE【答案解析】共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P84。【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】3、形成房地产有效需求必须具备的条件不包括（）。A、消费者有购买房地产的意愿B、城市经济高速发展C、人口急剧增长D消费者能够承受并支付得起房地产价格E、房地产供给大于房地产需求【正确答案】BCE【答案解析】有效需求=意愿十支付能力。参见教材P83。【该题针对“房地产价格的含义和形成条件”知识点进行考核】4、下列不是互补品的是（）。A、住宅与其配套的娱乐房地产之间B、宾馆与写字楼之间G大城市郊区的住宅与高速公路的收费D、厂房与住宅之间E、住宅与其配套的商业房地产之间【正确答案】BD【答案解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产,大城市郊区的住宅和高速公路收费。参见教材P88。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】5、下列不存在替代关系的有（5、下列不存在替代关系的有（A、普通住宅与娱乐房地产之间G经济适用房与高档别墅之间E、宾馆与写字楼之间【正确答案】ACD【答案解析】B 、经济适用房与普通商品住宅之间D 、普通住宅与商业用房之间某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通P87。P87。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】6、房地产供给形成的条件有（）。A、供给计划B、供给决策C、供给意愿D、供给能力E、供给行为【正确答案】CD【答案解析】供给的形成条件有两个：①房地产开发企业和拥有者愿意供给；②房地产开发企业和拥有者有能力供给。参见教材P89。【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】7、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是（）。A、现状价值可能高于市场价值B、投资价值高于市场价值G谨慎价值低于市场价值D、快速变现价值低于市场价值E、残余价值等于市场价值【正确答案】ACD【答案解析】投资价值可能是乐观估计，或是保守估计，而市场价值是一种客观估计；残余价值一般低于市场价值。参见教材P99〜100。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】8、账面价值是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。它又可称为（）。A、历史成本B、账面净值C、折余价值D、实际价值E、原始购置成本【正确答案】BC【答案解析】账面价值也称为账面净值、折余价值。参见教材P108。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】9、在实际交易中，当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易可能成功。A、高于B、低于C、等于D、不等于E、无法确定【正确答案】AC【答案解析】在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。参见教材P94。【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】10、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。A、开发成本B、经营费用C、纳税状况D、对未来的信心E、市场利率【正确答案】ABCD【答案解析】同一房地产之所以对