标杆房地产企业发展

标杆房地产企业发展研究——以成都市场为例四川中原二级市场营运中心规划设计部SiChuan.12.2014目录蓝光地产保利地产万科地产蓝光地产Part1企业背景产品研究一、企业背景/企业概况四川蓝光实业集团成立于1990年，企业目前拥有三大业务板块：和骏实业股份主要负责住宅板块；嘉宝公司主要负责商业和物业管理板块；美尚食品主要负责饮品研发销售板块，板块间的相互作用为集团房地产业的快速发展提供了保障，也为开发奠定了雄厚的资金基础。蓝光主营业务解析：和骏地产：成立于1990年，以住宅开发和服务为主导是战略发展的核心主体；嘉宝公司：公司包含“商业运营、资源运营、物业服务”三大运营机构，通过总部职能协调补位、品牌营销组织及财务管控，形成完整的产业链运营模式。美尚食品：公司成立于1996年，为一家集饮用矿泉水、植物蛋白、草本饮料等绿色饮品的研发、生产和销售为一体的专业饮品企业。美尚食品蓝光集团产业构成和骏地产（BRC）嘉宝公司物业管理饮品研发、生产、销售文化旅游产业商业运营房产经济战略发展核心主体最重要的利润中心品牌形象着力培育的利润中心稳定的现金流利润来源中心品牌度的提升和骏实业和骏投资和骏咨询住宅发展为主商业开发为辅蓝光文旅顾问咨询营销代理成立于1996年成立于2000年住宅地产物业管理商业地产饮料开发

蓝光核心业务一、企业背景/企业概况四川蓝光和骏实业股份有限公司（以下简称蓝光地产集团）成立于1990年，系四川蓝光实业集团有限公司下属控股公司。经历20余年的发展，蓝光和骏已形成以住宅开发为主，商业地产开发为辅，逐步涉足旅游地产等多元化发展的产品开发思路。蓝光全国城市布局规划图

四川蓝光和骏实业股份有限公司公司业务覆盖“以成都、重庆、昆明为核心的西南区域”、“以北京、天津为中心的环渤海区域”、“以上海、杭州为中心的长三角区域”、“以武汉、长沙为中心的长江中游区域”、“以西安、太原为中心的黄河中游区域”等五大区域，共计30余个大中城市。2013年，蓝光地产集团销售面积全国排名第27位，销售合同金额全国排名第35位。2014年，蓝光品牌入围“2014中国房地产公司品牌价值TOP20”，品牌估值55.41亿元。一、企业背景/企业发展历程纵观蓝光地产发展历程，在竞争激烈的房地产开发舞台上，从商业地产转战住宅地产，从普通住宅到高端住宅，从主城区到区县，从单盘开发到城市运营，蓝光地产以快速反应见长，且善于审时度势、捕捉战机、步步为营、稳扎稳打，被成都地产界称为“本土仅有的有能力与全国一线房企抗衡”的房企。1990-1997年，为创业起步期，以汽配发家，后涉足商业地产；1998-2004年，为积累发展期，开发大量旧城改造商业项目，创造“蓝光速度”，完成原始积累。以商业开发为主（1990-2004年）2008遇市场寒流，收购ST迪康亏损；2009年危机前的返照，思考转型高端。2010年大规模放弃城区刚需产品开发，转型高端，失去销冠。2011年继续依赖高端，放弃城区，再次排名六大开发商末尾,资金链紧张。2005年，公司战略重心从商业转战住宅；2006年蓝光进入别墅、企业园区和片区开发及旅游地产；2007年高价拿地，花掉大量现金流。2014年率先推出了基于互联网思维的“蓝光生活家系统”，借助此系统，蓝光地产又在谋划布局社区商业，拟打造“红街·金种子计划”产品。2014年9月推出蓝光“彩”系产品，拟打造互联网智能社区。2012年3月蓝光制定计划之时，把精力集中在刚需产品上，刚需比例在2012年不低于75%，迅速回归到蓝光引以为傲的“快速度”上，成功打造了“蓝光COCO系列”和“幸福系”，得到极好的反响。转战住宅开发（2005-2007年）转型高端市场（2008-2011年）重回快销快走（2012-2013年）打造智能化社区（2014年）蓝光地产发展历程二、产品研究/产品发展史时间物业类型项目1990～2000商业/办公/步行街蓝光大厦、世纪电脑城、罗马假日广场等2001～2003商业/商住楼/专业市场玉林生活广场、金荷花、蓝色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等2004～2005综合体/商住楼/住宅/商业春江花月、香槟广场、郁金香广场、诺丁山、君悦领地等2006～2008小高层/高层/别墅凯丽系列、富丽系列、雍锦湾、香碧歌庄园、紫檀山、观岭国际2009电梯/别墅花满庭、十里蓝山、香江国际等2010高层/精装房/度假社区北京云鼎、公馆1881、贡山一号、SOFA社区、峨秀湖等2011办公/高层蓝光空港国际、锦绣城、金楠府、遂宁项目、嘉兴项目等2012~2013高层Coco系、花满庭二期、幸福系、东方天地、金双楠等2014高层蓝光“彩”系1990~2014年蓝光地产产品

2009年以前，蓝光地产物业类型从以商业开发为主逐步转化为以住宅开发为主；从住宅产品线看，蓝光地产于2010年开始起涉足高端、精装产品线研发，同年，公司进入旅游地产的开发领域；2012年到2013年，蓝光重回快销快走序列，2014年推出蓝光生活家，和蓝光“彩”系列，打造智能社区。蓝光富丽碧蔓汀（96㎡）二、产品研究/产品细分及各产品系的特征富丽系蓝光富丽系是蓝光地产2005年至2008年推出的住宅系列产品。依次包括蓝光富丽城、蓝光富丽锦城、蓝光富丽花城、蓝光富丽东方和蓝光富丽碧蔓汀。面积段配比户型特征从上图可以看出，富丽城户型面积段以70-150㎡为主，但富丽碧蔓汀的面积段却以50-130㎡为主。110-130㎡的户型从2005年的45%减小到2008年的2%，同时2008年新增50-70㎡的小户型。由此可以看出，蓝光富丽系的产品面积从2005年到2008年实现了从大户型到小户型的转变。户型特点：1.赠送面积超大，有的赠送面积达50%以上。2.为实现错层露台的赠送，常采用奇偶分层设计。3.由于赠送面积大，户型布局过于紧凑，影响采光和通风。——数据来源于锐理数据库蓝光凯丽美域（80㎡）二、产品研究/产品细分及各产品系的特征凯丽系蓝光凯丽系是蓝光地产2006年至2008年推出的住宅系列产品。依次包括蓝光凯丽滨江、蓝光凯丽豪景、蓝光凯丽美域和蓝光凯丽香江。面积段配比户型特征

从上图可以看出，蓝光凯丽系的凯丽滨江以大户型为主，面积主要集中在130-150㎡，而凯丽香江户型较小，主要面积段在集中在70-90㎡；蓝光凯丽系户型面积主要在70㎡以上。

由此可以看出，从2006年至2008年，蓝光凯丽系的产品面积也在减小。户型特点：1.赠送面积超大，可变空间多，实得率高。2.大露台、飘窗、花池全赠送，阳台和入户花园半赠送。3.由于赠送面积大，户型布局过于紧凑，影响采光和通风。——数据来源于锐理数据库蓝光公馆1881（188㎡）二、产品研究/产品细分及各产品系的特征公馆系蓝光公馆系是蓝光地产2011年推出的高端精装产品。代表作为蓝光公馆1881。面积段配比户型特征

从上图可以看出，蓝光公馆1881的主力户型面积在180-280㎡。公馆1881是蓝光在2011年打造的高端豪宅产品，户型面积整体偏大，适合中高端改善型家庭。公馆1881是蓝光地产高端战略的一次实施，是“蓝光CRM10大人居保障体系”的完美演绎。同时项目了通过国家绿色建筑认证。户型特点：1.不追求赠送面积，更注重舒适度，赠送的阳台一般不会改作房间。2.双入户电梯配置，主仆独立入户，私密性高。3.功能空间完善。——数据来源于锐理数据库蓝光光Coco蜜城城（（67㎡㎡）二、、产产品品研研究究/产品品细细分分及及各各产产品品系系的的特特征征Coco系蓝光光Coco系是蓝蓝光光地产产2012年推推出出的的以以地地段段产产品品取取胜胜的的精精致致城城市市公公寓寓系系产产品品。。主主要要包包括括蓝蓝光光Coco金沙、、蓝光光Coco时代，，蓝光光Coco蜜城和和蓝光光Coco国际。。后来来还有有更名名的Coco锦绣和和Coco香江。。面积段段配比比户型特特征蓝光Coco系列面面积主主要面面积段段主要要集中中在50-70㎡，个个别项项目设设计有有特色色的复复式产产品。。蓝光Coco系产品品主要要针对对刚需需客户户，这这类客客户支支付能能力不不强，，对城城市依依赖度度很高高，正正处于于家庭庭人口口变动动较大大的过过渡期期，Coco系控制制面积积和总总价，，降低低区域域购买买“门门槛””，做做足内内功，，满足足刚需需家庭庭的需需求。。户型特点：1.产品以以套二二为主主，整整体面面积较较小，，但功功能齐齐全，，配合合一定定的赠赠送面面积，，大部部分可可变为为紧凑凑小套套三。。2.普遍为为3T8户，最最低也也有3T7户，梯梯户配配比很很高。。注重重房间间数量量，功功能空空间尺尺度较较小，，舒适适性低低。——数据来来源于于锐理理数据据库二、产产品研研究/产品细细分及及各产产品系系的特特征幸福系系蓝光幸幸福系系是和和城市市保持持合适适距离离的品品质配配套生生活大大盘，，它在在产品品上主主要考考虑了了家庭庭关系系，邻邻里关关系，，社会会关系系。项项目主主要包包括蓝蓝光幸幸福满满庭和和蓝光光花满满庭2期。面积段段配比比户型特特征蓝光幸幸福系系主力力产品品面积积段为为约50-80㎡，以套套二、、套三三户型型为主主，同同时拥拥有少少量的的套四四。其其中48㎡㎡可做套套二，，68㎡㎡可做套套三，，小面面积却却拥有有大功功能。。蓝光幸幸福系系的客客户依依然是是刚需需客群群，由由于产产品面面积较较小，，总价价较低低，商商业生生活配配套较较完善善深受受市场场欢迎迎。蓝光花花满庭庭2期（74㎡㎡）户型特点：1.产品赠赠送面面积大大，主主要以以飘窗窗全赠赠送和和结构构板全全赠送送为主主，可可以赠赠送1-2个房间间。2.户型总总面积积小，，只注注重房房间数数量，，功能能空间间尺度度较小小，舒舒适性性低。。——数据来来源于于锐理理数据据库二、产产品研研究/产品细细分及及各产产品系系的特特征彩系蓝光彩彩系是是蓝光光2014年推出出的作作为Coco系的升升级之之作的的产品品。户户型设设计更更加符符合青青年客客群居居住生生活习习惯，，并且且打造造智能能互联联社区区，提提供全全方位位的便便捷智智能居居住体体验。。系列列首发发作品品为蓝蓝光乐乐彩城城。面积段段配比比户型特特征蓝光彩彩系住住宅产产品主主要面面积段段为55-80㎡，以套套二套套三为为主。。彩系系和Coco系一样样，户户型面面积都都较小小。但但是彩彩系又又是Coco系的升升级之之作，，蓝光光·乐彩城城项目目通过过引入入全国国乃至至世界界最先先进的的互联联网科科技技技术，，拟打打造成成为中中国首首个““互联联智能能社区区”。。蓝光乐乐彩城城（65.71㎡）户型特点：1.由于现现行规规范要要求，，赠送送面积积变小小。2.户型总总面积积小，，只注注重房房间数数量，，功能能空间间尺度度太小小，舒舒适性性低。。——数据来来源于于锐理理数据据库保利地地产Part2企业背背景产品研研究一、企企业背背景/企业概概况中国保保利集集团公公司系系国务务院国国有资资产监监督管管理委委员会会管理理的大大型中中央企企业，，是成成立于于1993年2月的国国有企企业，，前身身为保保利科科技有有限公公司。。成立立以来来，集集团公公司已已形成成以国国际贸贸易、、房地地产开开发、、文化化艺术术经营营、矿矿产资资源领领域投投资开开发民民爆器器材生生产及及爆破破服务务为主主业的的“五五业并并举、、多元元发展展”格格局。。保利利主主营业业务务解解析析：：国际际贸贸易易：：由保保利利科科技技有有限限公公司司承承担担。。房地地产产开开发发：：由保保利利南南方方集集团团有有限限公公司司及及其其控控股股的的保保利利房房地地产产（（集集团团））股股份份有有限限公公司司和和保保利利香香港港控控股股有有限限公公司司及及其其控控股股的的保保利利置置业业集集团团有有限限公公司司承承担担。。文化化艺艺术术经经营营：：由保保利利文文化化集集团团股股份份有有限限公公司司承承担担。。矿产产资资源源投投资资开开发发：分分别别由由保保利利能能源源控控股股有有限限公公司司、、保保利利科科技技有有限限公公司司控控股股的的保保利利矿矿业业投投资资有有限限公公司司和和中中非非投投资资发发展展有有限限公公司司承承担担。。民爆爆业业务务：民民爆爆业业务务由由保保利利化化工工控控股股有有限限公公司司承承担担。。房地产开发文化艺术经营矿产资源投资开发民爆业务国际贸易保利利核心心业务务保利集团产业构成保利科技有限公司保利南方集团有限公司保利（香港）控股有限公司保利文化集团股份有限公司保利能源控股有限公司保利化工控股有限公司保利财务有限公司保利投资控股有限公司保利房地产（集团）股份有限公司保利置业集团有限公司一、、企企业业背背景景/企业业概概况况保利利房房地地产产（（集集团团））股股份份有有限限公公司司是是中中国国保保利利集集团团控控股股的的大大型型国国有有房房地地产产上上市市公公司司，，也也是是中中国国保保利利集集团团房房地地产产业业务务的的主主要要运运作作平平台台，，国国家家一一级级房房地地产产开开发发资资质质企企业业，，国国有有房房地地产产企企业业综综合合实实力力榜榜首首，，并并连连续续五五年年蝉蝉联联央央企企房房地地产产第第一一名名。。保利利地地产产全全国国城市市布布局局规规划划图图保利利房房地地产产（（集集团团））股股份份有有限限公公司司保利利地地产产成成立立于于1992年，，经经过过十十年年扎扎实实发发展展，，2002年成成功功完完成成股股份份制制改改造造，，遂遂开开始始实实施施全全国国化化战战略略，，加加强强专专业业化化运运作作，，连连续续实实现现跨跨越越式式发发展展。。目目前前，，公公司司已已完完成成以以广广州州、、北北京京、、上上海海为为中中心心，，覆覆盖盖56个城城市市的的全全国国化化战战略略布布局局，，拥拥有有292家控控股股子子公公司司，，业业务务拓拓展展到到包包括括房房地地产产开开发发、、建建筑筑设设计计、、工工程程施施工工、、物物业业管管理理、、销销售售代代理理以以及及商商业业会会展展、、酒酒店店经经营营等等相相关关行行业业。。截截至至2013年底底，，公公司司总总资资产产突突破破3100亿元元，，实实现现签签约约金金额额1252.89亿元。一、企业业背景/企业概况况保利（成成都）实实业有限限公司是是保利房房地产（（集团））股份有有限公司司控股的的国有房房地产企企业，是是保利房房地产（（集团））股份有有限公司司在四川川的区域域子公司司，具备备国家二二级房地地产开发发资质。。公司于于2007年8月成立，，截至目目前保利利在成都都项目有有三十多多个。保利地产产（成都都）产品品分布图图一、企业业背景/企业发展展历程保利地产产成立二二十二周周年，于于2013年初提出出“3+2+X城市群””战略，，即在环环渤海、、长三角角、珠三三角构建建三个300亿的城市市群，在在以武汉汉、成都都为核心心的区域域构建两两个200亿的城市市群，深深耕一线线、形成成辐射、、稳步拓拓展，极极大地发发挥了公公司捕捉捉和把握握区域乃乃至城市市发展脉脉搏的专专业优势势，为业业绩的持持续增长长奠定了了坚实基基础。1992年9月，广州州保利房房地产开开发公司司正式注注册成立立；1995年3月，开发发首个住住宅小区区保利红红棉花园园；1996年6月，保利利物业公公司成立立；2000年6月，保利利花园获获建筑部部首批““康居示示范工程程”验收收金奖；；2000年至2002年，连续续三年获获广州市市房地产产企业前前三强。。创业起步步，夯实实基础（1992-2002年）立足广州州，布局局全国（2002-2006年）A股上市，，品牌升升位（2006-2011年）保利地产产发展历程程规模经营营，稳中中求进（2011至今）2002年8月，完成成股份改改制，更更名为““保利房房地产股股份有限限公司””；2003年9月，顺利利通过ISO9001:2002认证，成成功在北北京、上上海、武武汉等城城市进行行规模式式开发；；2004年6月，被建建设部评评为“中中国房地地产十大大品牌””；2005年9月，晋升升中国房房地产品品牌价值值五强。。2006年4月，正式式更名为为保利房房地产（（集团））股份有有限公司司；2006年7月，保利利地产沪沪市A股IPO成功；2009年10月，首个个大型购购物中心心—保利水城城亮相佛佛山；2010年1月，举办办品牌升升位仪式式，正式式提出““和者筑筑善”的的全新品品牌理念念；2010年4月，首个个五星级级酒店—保利洲际际酒店于于佛山面面世。现现建成及及规划在在建酒店店达15个。2012年5月，保利利地产已已布局45城，成功功跻身千千亿俱乐乐部，连连续三年年荣膺中中国房地地产行业业领导公公司品牌牌；2013年，保利利地产正正式开启启了国际际资本运运作的新新篇章，，通过全全资子公公司恒利利置业旗旗下的PolyRealEstateFinanceLtd在香港发发型了5亿美元的的五年期期固息债债券。2013年12月，保利利地产在在北京发发布居家家、社区区、机构构“三位位一体””的养老老战略。。二、产品品研究/产品发展展史公司坚持持以商品品住宅开开发为主主，适度度发展持持有经营营性物业业。保利利住宅产产品分类类型品牌牌和项目目品牌两两大类，，形成““山水、、尊享、、珍品、、康居””四大类类型的品品牌产品品。同时时，涵盖盖了花园园系、心心语系、、香槟系系、公馆馆系、林林语系、、康桥系系、花语语系等多多元化优优质住宅宅物业的的先进创创新格局局也逐渐渐成型。。产品定位产品类别产品内涵保利住宅宅四大类类别品牌牌细分二、产品品研究/产品发展展史保利住宅宅项目品品牌细分分保利花园园（139㎡㎡）二、产品品研究/产品细分分及各产产品系的的特征花园系保利花园园系是保保利标准准化产品品系列之之一，属属于“康康居”系系列，产产品定位位为城市市非核心心区域园园林社区区，区位位特征是是城郊结结合区域域，一般般形象特特征是地地中海式式。系列列代表作作为保利利花园。。面积段配配比户型特征征从上图可可以看出出，保利利花园主主要为70~150㎡面积段段的中小小户型。。户型配配比以三三房为主主，配以以少量四四房、两两房。保利花园是是高端低密密大盘，成成都首席原原味欧洲生生活示范区区。75~180㎡优雅空间间，欧式皇皇家园林。。社区内全全国首创少少儿会所、、女子会所所、私家院院线等顶级级配套。户型特点：1.赠送面积大大，主要赠赠送方式为为阳台半赠赠送。半赠赠送面积大大，空间灵灵活多变。。2.梯户比最高高只有2梯4户，建筑楼楼间距开阔阔，舒适性性高。3.270°转角飘窗，，使空间更更加开阔。。——数据来源于于锐理数据据库保利心语花花园（180㎡）二、产品研研究/产品细分及及各产品系系的特征心语系保利心语系系是保利标标准化产品品系列之一一，位于城城市区域，，现代简约约风格为主主。为渴望望美好的人人们展开一一幅结庐在在人境而无无车马喧嚣嚣的写意生生活画卷。。系列代表表作为保利利心语花园园。面积段配比比户型特征保利心语花花园由150亩法式中央央公园、82栋官邸别墅墅及13栋豪景华宅宅构成。其其中高层以以110~180㎡三房变四四房户型为为主，别墅墅面积段以以330~430㎡为主。在企业领袖袖竞相集居居的国际友友好社区中中，仅容城城市精英昂昂然入主，，保利心语语花园适合合改善型需需求购房者者。户型特点：1.赠送面积大大，主要赠赠送方式为为阳台、入入户花园半半赠送。露露台飘窗全全赠送。阳阳台半赠送送面积大。。2.户型方正，，动静分区区明确。3.高层梯户比比以2梯4户为主，户户型开阔，，舒适性高高。——数据来源于于锐理数据据库保利香槟国国际（100㎡）二、产品研研究/产品细分及及各产品系系的特征香槟系保利香槟系系是保利标标准化产品品系列之一一，属于““珍品”系系列，产品品定位浪漫漫优雅法式式风情人文文住区，ArtDeco风格。这系系列设计大大气、舒适适，贴合人人的需求。。系列代表表作为保利利香槟国际际。面积段配比比户型特征保利香槟国国际（又称称保利新天天地）是包包括低密度度小高层住住宅、多层层洋房、小小跃层青年年公寓及一一公里主题题风情街区区组成，是是高新西区区最核心区区的品质复复合型社区区。其中小小高层住宅宅面积以70~130㎡的两房和和三房为主主。目前主主推复式公公寓产品，，面积段40~60㎡。户型特点：1.赠送较常规规，以阳台台半赠送和和飘窗全赠赠送为主。。赠送面积积相较之前前的花园系系和心语系系小。阳台台和储藏室室结合可以以改造成为为房间。2.小高层梯户户比以2梯4户为主，户户型开阔，，舒适性高高。——数据来源于于锐理数据据库保利贝森公公馆（125㎡）二、产品研研究/产品细分及及各产品系系的特征公馆系保利公馆系系是保利标标准化产品品系列之一一，与香槟槟系同属““珍品”系系列，于城城市中心区区域，ArtDeco风格。产品品定位为贵贵胄气质，，领袖府邸邸。系列代代表作为保保利贝森公公馆。面积段配比比户型特征保利贝森公公馆项目是是保利地产产在城西打打造的首个个高端收藏藏级城市公公馆系作品品。项目共共有6栋19-29层高层建筑筑组成，在在整个区域域内属于低低密产品，，2梯3户-2梯4户。公馆面积从从85㎡套二至196㎡跃层户型都都有包含，，主力产品品以中大型型户型为主主，主要为为改善型住住宅。——数据来源于于锐理数据据库户型特点：1.赠送较常规规，以阳台台半赠送和和飘窗全赠赠送为主；；赠送的阳阳台面宽，，卧室也可可带阳台；；生活阳台台面积较大大。2.梯户比2梯3户-2梯4户为主，户户型开阔，，舒适性高高。3.卧室尺度较较大，居住住舒适。保利康桥（（335㎡）二、产品研研究/产品细分及及各产品系系的特征康桥系保利康桥系系是保利精精细产品系系列之一，，也叫城市市资源系，，属于保利利“尊享””系列，位位于稀缺资资源区，独独享稀缺和和自然人文文景观资源源。系列代代表作为保保利康桥。。面积段配比比户型特征保利康桥推推户型面积积区间为123-335平米，其中中182平米户型为为跃层，其其余户型均均为大平层层。康桥项目本本身是保利利地产最高高端产品——“尊享系”系系列中的城城市豪宅系系列项目。。保利将康康桥系首次次引进成都都，集众多多商圈和生生态自然资资源于一体体。户型特点：1.不追求赠送送面积，不不过分追求求房间数量量，更注重重舒适度，，赠送的阳阳台一般不不会改作房房间。2.私密性高，，电梯入户户，主仆分分区，公共共空间和私私人空间分分离。3.功能空间完完善。——数据来源于于锐理数据据库保利玫瑰花花语（78㎡）二、产品研研究/产品细分及及各产品系系的特征花语系保利花语系系保利2013年独创的刚刚需经典产产品，是头头号青年置置业品牌。。系列包括括了保利叶叶语、保利利玫瑰花语语、保利梧梧桐语、保保利春天花花语、保利利紫荆花语语、保利茉茉莉花语在在内的创新新产品，布布局覆盖全全城东南西西北。面积段配比比户型特征保利玫瑰花花语主要面面积段集中中在77-120㎡，延续香香槟系列在在极致产品品方面的追追求，在户户型方面将将做出全面面升级。花花语系为青青年提供保保证舒适度度的两房及及三房等主主流刚需产产品，附加加改善性的的生活享受受，这样的的产品能体体现最高““性价比””的要求。。——数据来源于于锐理数据据库户型特点：1.赠送较常规规，以阳台台半赠送、、飘窗全赠赠送为主；；赠送面积积可达15%，可变性强强，可改做做房间。3.70余平米作三三房，在保保证了空间间实用性的的前提下，，同时也不不会使每个个房间太小小，空间太太过局促，，舒适度更更高。保利锦湖林林语（116㎡）二、产品研研究/产品细分及及各产品系系的特征林语系保利林语系系是保利标标准化产品品系列之一一，属于保保利“山水水”系列。。位于城市市近郊区，，让业主可可以享受更更加亲和自自然的健康康休闲生活活，尽显居居者好山乐乐水的品味味与内涵。。系列代表表作为保利利锦湖林语语。面积段配比比户型特征保利锦湖林林语是保利利地产高端端山水系列列旗下的林林语系项目目，也是全全国第九座座林语。一一期由4栋22层高层电梯梯和7栋6联排法式别别墅组成。。高层电梯梯面积为96-116㎡的三房双卫卫、四房双双卫产品，，直面一线线湖景资源源，联排别别墅面积为为165㎡上下四层带带地下室和和私家花园园。——数据来源于于锐理数据据库户型特点：1.赠送较常规规，以阳台台半赠送、、飘窗和空空调板全赠赠送为主；；赠送面积积大，可变变性强，可可改做房间间；户户带带超大飘窗窗。3.户型方正通通透，采光光好，动静静分区，干干湿分区。。万科地产Part3企业背景产品研究一、企业背背景/企业概况万科企业股股份有限公公司，简称称万科或万万科集团。。公司成立立于1984年，1988年进入房地地产行业，，1991年成为深圳圳证券交易易所第二家家上市公司司。从1984到2014，万科迎来来自己的30年。从深圳圳一城到全全球68城，目前，，万科业务务覆盖珠三三角、长三三角、环渤渤海、中国国香港等几几大国内区区域，以及及新加坡和和美国等海海外区域。。万科历史：：万科企业，，自1984年5月开创以来来，历经粮粮食产品贸贸易、电子子电视摄录录器材专业业贸易、初初级加工制制造的工业业生产、生生活用品类类的连锁零零售商业服服务、生活活食品饮料料的生产、、文化娱乐乐影视作品品制作、广广告平面设设计及推广广发布、证证券投资与与金融管理理顾问、房房地产业务务开发经营营、及其他他众多灿如如繁星的业业务经营项项目，最后后艰难的从从多元化的的经营转型型成为中国国知名的专专业化大规规模深层次次的、土地地与房地产产经营行业业领跑者。。一、企业背背景/企业概况1999年10月，万科进进驻成都，，至今，扎扎根成都15年。从城市市花园、魅魅力之城到到金域蓝湾湾、金润华华府，从海海悦汇城到到金域西岭岭，从金色色领域到五五龙山再到到南充金润润华府，万万科全面覆覆盖成都东东南西北四四个方向，，物业类型型涵盖高层层、洋房、、别墅、商商业综合体体等；2014年，已经从从房屋建造造者升级为为生活方式式服务商。。成都万科产产品分布图图时间物业类型项目2001~2006别墅/多层/小高层/高层万科城市花园、万科金色家园、万科魅力之城、万科双水岸、万科加州湾2007~2010别墅/多层/小高层/高层/超高层万科朗润园、万科金域蓝湾、万科金域西岭、万科金润华府、万科海悦汇城、万科金色领域2011~2013别墅/多层/小高层/高层/超高层/商业/办公万科金色海蓉、万科国宾首府、万科五龙山公园、万科钻石广场、万科汇智中心、万科金色城品、万科金色城市、万科金域名邸、万科公园5号、万科金域蓝岸、万科金域缇香、万科金色乐府一、企业背背景/企业发展历历程作为中国最最大的房地地产企业，，万科的一一举一动都都牵扯着行行业的未来来发展方向向。过去30年，万科通通过不断地地学习与自自我变革成成为领军企企业，而随随着各大房房企之间差差距的逐渐渐缩小，万万科面临的的除了后来来者的赶超超问题，还还有行业未未来未知的的挑战与风风险。2014年，万科迎迎来其第四四个十年计计划元年，，战略转型型成为其年年度关键词词。1987年，兴办第第一个工业业投资项目目；1988年，与美国国富兰克林林铸币公司司等兴办来来料加工厂厂；1988年进入房地地产业；1989年，第一个个商住楼““天景花园园”开始预预售；1992年，对全国国12家优秀企业业进行股权权投资，至至此基本形形成了商贸贸、工业、、房地产、、文化传播播和投资组组合的五大大经营架构构。资本积累，，多元发展展（1984-1993年）住宅开发，，核心业务务（1994-2003年）精装环保，，低碳领跑跑（2004-2013年）万科地产发展历程转型定位，，配套服务务（2014-2023）1994年，万科提提出以城市市中档民居居为主，减减少在房地地产上的开开发品种。。1998年底，提出出了加速资资本积累讯讯速形成经经营规模的的发展方针针，并确立立了以住宅宅开发为集集团核心业业务。1999年，产品方向向开始发生改改变，定位于于大众开发。。2001年，转让万佳佳百货股份有有限公司股权权至此，公司司专业化战略略调整全部完完成。2007年，万科推行行“装修房””战略；2013年，万科新增增的绿色三星星项目住宅面面积达到141.4万平方米；万万科在推进全全国范围内的的工业化住宅宅和绿色建筑筑方面已经成成为行业表率率。2013年，打开国门门，走向世界界；2013年，万科转型型商业地产领领域，探索初初显成效。2014年，万科提出出“城市配套套服务商”概概念，从卖房房转变为卖服服务。提出““5S服务”概念全全面转型，增增加客户粘性性，推进社区区商业，探索索社区养老模模式，增加商商业地产比重重。未来十年，万万科将推“事事业合伙人””制度，向轻轻资产转变：：学习铁狮门门“小股操盘盘”，国际化化是长期发展展方向。二、产品研究究/产品发展史万科住宅四大大类别品牌细细分产品系列核心理念土地属性项目价值品类细分位置交通配套字母代称中文名称城市住宅金色系列GOLDEN都市.时尚生活市区或新城区发达生活配套完善便捷的城市生活G1商务住宅G2城市改善G3城市栖居城郊住宅城花系列CITY大城.丰盛生活市区（含新城区）边缘便利规划有完善的生活配套舒适居住(第一居所)C城郊改善郊区住宅四季系列TOWN山水.悠然生活郊区或卫星城不便利不完善低价格T1郊区栖居舒适居住(第二居所)T2郊区享受高档住宅高档系列TOP墅庭.高尚生活市区或郊区，拥有稀缺资源便捷对配套无要求占有稀缺资源TOP1城市豪宅TOP2郊区豪宅对应着不同的的土地价值与与客户价值，，万科产品可可分为金色、、城花、四季季、TOP四大产品系列列。在四大品品类中，前三三类以地理位位置（距市中中心的远近））为划分依据据，交通便捷捷度与配套完完善度随之降降低。第四类类TOP系列则以对稀稀缺资源的占占有为划分，，与前三类形形成差异，两两者形成互补补。万科金色海蓉蓉（93㎡）二、产品研究究/产品细分及各各产品系的特特征金色系——城市住宅万科GOLDEN系列精品住宅宅，打造适合合都市人生活活的多元化成成熟居住模式式，锻造精细细生活细节，，营造成熟人人文氛围与归归属感，以更更为先锋和现现代的中心区区域优越居住住理念，引导导着都市人居居新时尚。G1商务住宅——面积段配比万科金色系G1商务住宅的核核心价值是注注重工作便利利，关系产品品服务和品质质，因此以中中小户型为主主。代表作为万科科金色海蓉，，分三期开发发，住宅一期期产品面积区区间64~66㎡，二期为住住宅面积区间间65~95㎡。三期高层层87~117㎡，少量大平平层300~400㎡。户型特点：1.赠送方式常规规，以阳台半半赠送和飘窗窗全赠送为主主。赠送的阳阳台可以直接接改为房间。。2.部分户型没有有生活阳台，，客厅也没有有阳台。3.梯户比3梯6户、4梯8户，舒适性差差。——数据来源于锐锐理数据库G1商务住宅——户型特征万科金域蓝湾湾（90㎡）二、产品研究究/产品细分及各各产品系的特特征金色系——城市住宅G2城市改善型住住宅又称万科科“金域”系系列，是万科科金色系中舒舒适度最高的的产品系列，，17年以来，金域域系产品在全全国30多个城市中是是最受欢迎的的产品系列之之一。G2城市改善——面积段配比万科金域系列列针对的客户户是追求居住住改善和品质质的客户。项项目交通便利利,通常较为安静静,周边配套完善善,宜居宜住。代表作为万科科金域蓝湾，，产品业态以以90~130㎡的花园洋房房，80~170㎡的高层为主主。其中以90㎡左右的三房房最受欢迎。。户型特点：1.赠送面积方式式主要以阳台台半赠送为主主，赠送面积积超大，后期期可改做客厅厅和餐厅。2.厨房设计较小小，卫生间正正对卧室，影影响居住舒适适性。——数据来源于锐锐理数据库G2城市改善——户型特征万科金润华府府（73㎡）二、产产品研研究/产品细细分及及各产产品系系的特特征金色系系——城市住住宅G3城市栖栖居住住宅万万科金金色系系列之之一，，相比比较其其他系系列具具有低低总价价的优优势。。但其其容积积率较较高，，无自自然环环境优优势，，只力力求经经济实实用。。G3城市栖栖居——面积段配比比万科城城市栖栖居系系列针针对的的客户户是对对房屋屋总价价有要要求的的客户户。项项目公公共交交通密密集，，站点点在步步行距距离内内，周周边有有较完完善的的生活活配套套，居居住价价值一一般。。代表作作为万万科金金润华华府，，建筑筑类别别为超超高层层，产产品业业态以以65~88㎡的一一房和和两房房为主主。户型特点：：1.赠送方方式主主要以以结构构板面面积全全赠送送为主主，赠赠送面面积大大，后后期可可改做做房间间，可可变性性大。。2.客厅没没有阳阳台，，采光光通风风较差差。由由于赠赠送面面积大大，户户型布布局过过于紧紧凑，，也影影响采采光和和通风风。——数据来来源于于锐理理数据据库G3城市栖栖居——户型特特征万科魅魅力之之城（（93㎡）二、产产品研研究/产品细细分及及各产产品系系的特特征城花系系——城郊住住宅万科CITY系列住住宅，，打破破城市市固有有居住住观念念和城城市格格局，，打造造新移移民生生活范范本，，将城城市边边缘转转化为为主流流人群群聚集集的高高水准准居住住群落落，构构建全全新的的城市市板块块体系系。城花系系——面积段配比比万科城城市花花园系系列位位于城城市边边缘或或新城城区，，可快快速到到达，，基础础配套套齐备备，居居住密密度较较低，，物业业组成成以别别墅，，类别别墅及及多层层为主主，带带少量量高层层洋房房。代表作作为万万科魅魅力之之城，，分五五期开开发，，建筑筑形态态有多多层、、小高高层和和高层层，户户型面面积多多样。。70~200㎡的户户型都都有。。户型特点：：