某项目开盘前推广方案

广州玉林项目开盘前推广方案北京联达四方房地产经纪有限公司2009年6月前言我们的目标：目前，项目已经封顶，预计2009年7月中旬开盘我们要制定完备的策略方案，确保项目开盘打响市场顺利完成开盘一周内签约200套的销售任务确立项目在玉林的“城市名片”地位报告思路玉林城市概述玉林住宅市场概述宏观市场形势分析江南区住宅市场情况分析微观环境分析外部因素内部因素项目本体分析寻找出项目目前所存在的问题重新项目定位制定开盘前销售策略开盘前推广策略目录广西玉林城市概述玉林住宅市场概述项目本体分析项目SWOT分析1项目定位开盘前销售策略江南区住宅市场情况分析开盘前推广策略广西玉林城市概述城市概况城市概况：悠久的城市历史，多民族聚集地玉林古称鬱林，州郡史两千多年，是一座正在崛起的泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里；其中集中着有壮、瑶、苗等少数民族。交通便捷，连接广东、广西，东部重要交通枢纽地处广西东南部，位于粤桂两省区交界处，东与梧州市、广东省茂名市相邻，南与北海市、广东省湛江市毗连，西与钦州市、南宁市交界，北与贵港市接壤。玉林——南方中药都玉林银丰国际中药港的建成，将成为我国医药产业配套最完善的医药采购交易平台之一，并致力于打造成为“中国南方药都”玉林——华侨之乡全市有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。人口基数极大，人口众多总人口615多万人，城市人口在67万以上广西玉林城市概述江南区概述江南区——未来玉林城市副中心未来江南区人口容量为22万“一心三轴六区”构筑江南区整体结构四级道路个余家，未来江南区路网交通更加便利未来全区共有14所幼儿园、15所小学、6所中学，各居住小区均配备自身的医疗设施以及商贸设施，配套日益完善167公顷绿化面积，全面打造宜居、生态大江南片区宜居、生态的居住片区定位，未来22万人口容量，日益完善的交通、商贸配套，江南片区未来将成为玉林城市副中心！目录广西玉林城市概述玉林住宅市场概述项目本体分析项目SWOT分析2项目定位开盘前销售策略江南区住宅市场情况分析开盘前推广策略玉林市住宅市场概述起步期发展期腾飞期年份状况2002年玉林市城市改造加速，城市基础设施不断完全完善，一些较有实力的房地产开发企业开始进入玉林，玉林房地产开始起步2005-2007年均价从1300元/平米上涨到2050元/平米，年均涨幅超过9%。江南区为全市住宅供应量最大区域产品以高层、小高层为主江南区价格跃居玉林住宅售价榜首江南区已经成为消费者最认可的区域2008-2009年均价2500元/平米左右江南区均价为2800元/平米左右目前产品以高层，小高层为主，多层产品淡出视线江南区仍然是玉林购房者最认可的区域，以宜居、舒适、高端住宅为主目前正是玉林房地产腾飞期初期，江南区自2002年以来就成为玉林住宅主要供应区域，且得到了购房者极高的认可，江南区的住宅价格为玉林最高。玉林市住宅市场概述良好的规划条件、完备的城市配套，地产市场的腾飞最佳契机，为项目发展带来大环境的利好条件，为项目后续运作提供良好稳定的市场基础目录广西玉林城市概述玉林住宅市场概述项目本体分析项目SWOT分析3项目定位开盘前销售策略江南区住宅市场情况分析开盘前推广策略江南区区住宅宅市场场情况况分析析江南区区住宅宅市场场概况况竞品项项目分分析江南区区住宅宅市场场情况况分析析项目名称项目位置房屋类型建筑面积（平米）均价报价（元/平米）户型面积（平米）总户数（套）主推户型最近开盘时间销售进度配套悉尼城玉林市江南大道东侧6、7、11层板楼、少量塔楼177582.392900三房：112-128；四房：145-146；复式：228-2551300三房、四房2009年6月6日前五期已经售完，目前销售水岸组团椰子街商业、超人幼儿园盛世江南江南大道南，城南公园北侧5、12、19层板楼7300002700二居：88；三居：130；四居140-160；5000三房、四房2008年9月7日1#、2#销售95%，3#加推一个单元星级酒店、商业金色蓝湾江南大道、新民路交汇处13-20层板楼1478002800三居：110；四居1401000三房、四房2009年6月13、14一期、二期销售完毕，三期6月14日推出会所、商业街奥利华园玉林市江南大道与中山路交汇处11栋18层板楼1408993000115一居；87-125二居；104三居；160四居1004二居、三居、四居2009年5月17日一期销售率80%内部商业街滨江公馆江南开发区金港路北侧12-22层板楼，25栋200000————————2009年年底——欧式商街数据截截止日日期：：2009年6月5日江南区区住宅宅市场场情况况分析析结论规模上上在售项项目规规模主主要集集中在在在14——20万平米米之间，，其其中规规模最最大的的为盛盛世江江南，，总规规模在在73万平米米。房屋类类型以高层层和小小高层层板楼楼为主主，大大部分分均集集中在在11层以上上，普遍遍密度度较高高价格上上江南区区报价价主要要集中中在2700———3200元/平米之之间，平均均报价价在2800元/平米左左右，，实际际成交价价在2700元/平米左右户型面面积上上二居：：87-125平米三居：：104-130平米四居：：140-160平米复式：：228-255平米主力户户型为为三居居和四四居，，多入户户花园园、室室内花花园、、宽景景阳台台及飘飘窗为为该区区域户户型主主要设设计特特点销售速速度上上该区域域项目目开盘盘均在在2008年末至至2009年6月，销销售速速度较较快，，所推楼楼座销销售率率均达达到70%以上配套上上江南区区住宅宅项目目均有有商业业配套套，盛盛世江江南项项目内内部配配有星星级酒酒店，，金色色蓝湾湾项目目除商商业外外配有有健身身会所所，悉悉尼城城内部部配有有幼儿儿园，，这些些项目目均借借助于于江南南区大大行政政配套套环境境发展展。竞争市市场项项目规规模均均不到到100万平米米，且且自身身配套套并不不完善善，无无大型型集中中商业业，且且户型型面积积偏大大，目目前江江南区区售价价以跃跃居玉玉林市市榜首首，预预计到到09年下半半年，，成交交价将将达到到2900元/平米以以上，，未来来区域域升值值空间间明显显江南区区住宅宅市场场情况况分析析江南区区住宅宅市场场概况况竞品项项目分分析江南区区住宅宅市场场情况况分析析项目位置玉林市江南大道东侧最近开盘2009年6月6日目前报价（元/平米）2900建筑面积（平米）177582.39建筑形式11层塔楼为主总套数1300容积率2.02目前销售状况前五期已经售完，目前销售水岸组团，6月6日推出一栋楼工程进度水岸组团小高层已全部封顶，整个小区基本成型交房标准毛坯开发商玉林世纪华商房地产有限公司

代理行宝资通

华商国国际悉尼城城竞品项项目解解析基本信信息江南区区住宅宅市场场情况况分析析华商国国际悉尼城城竞品项项目解解析建筑设设计以多层层、小小高层层南北北向板板楼为为主；；白色为为主色色调，，辅以以少量量的浅浅灰色色；楼体层层次丰丰富，，多宽宽阔半半封闭闭阳台台；整体为为现代代风格格为主主。江南区区住宅宅市场场情况况分析析华商国国际悉尼城城竞品项项目解解析户型设设计三居：：112-128平米，，无入入户花花园、、仅有有半封封闭观观景阳阳台；；四居：：145-146平米，，设置置入户户花园园、观观景半半封闭闭阳台台；复式：：228-255平米的的五居居、六六居，，半封封闭观观景阳阳台、、入户户花园园、顶顶层超超大露露台赠赠送设计优优点：：四居居、复复式南南北通通透户户型，，宽厅厅、宽宽主卧卧套间间、飘飘窗设设计、、客厅厅餐厅厅空间间独立立缺点：：三居居非通通透户户型，，仅东东北、、西北北朝向向，部部分户户型入入口处处、厨厨房为为斜向向，风风水不不好江南区区住宅宅市场场情况况分析析华商国国际悉尼城城竞品项项目解解析景观配配套悉尼城城景观观以水水景为为主，，结合合景观观小品品、绿绿植，，目前前项目目景观观尚未未完成成，效效果不不明显显江南区区住宅宅市场场情况况分析析华商国国际悉尼城城竞品项项目解解析主要卖卖点阳光水水岸：：主打景景观、、水岸岸、半半封闭闭观景景阳台台风景入入户：：主打入入户花花园、、超大大楼间间距成熟配配套：：江南区区大休休闲配配套、、悉尼尼城内内部幼幼儿园园、未未来社社区环环境精品现现房：：优质施施工单单位、、现房房发售售江南区区住宅宅市场场情况况分析析华商国国际悉尼城城竞品项项目解解析其他销售现现场氛氛围由于目目前刚刚新推推一个个楼栋栋，因因此销销售现现场客客户较较多，，但是是销售售人员员相对对较少少销售团团队销售团团队素素质较较差，，对客客户较较为怠怠慢；；促销优优惠按揭9.9折，一一次性性付款款9.8折；购买复复式，，可获获得9.8*9.9折，并并每套套赠送送装修修礼金金1.5万元；；购买平平层赠赠送煤煤气管管道开开户费费；首付二二成起起，按按揭贷贷款利利率七七折起起；江南区区住宅宅市场场情况况分析析华商国国际悉尼城城竞品项项目解解析项目点点评优点：：悉尼城城是华华商国国际记记香港港城、、上海海城以以后又又一系系列产产品，，项目目规模模较大大，占占据江江南区区黄金金位置置；以多层层和小小高层层建筑筑为主主，密密度相相对较较低华商国国际在在江南南区热热销时时间较较长，，目前前得到到购房房客户户极大大认可可；缺点：：目前售售价高高于江江南区区平均均市场场售价价；项目存存在时时间较较长，，社区区略显显老旧旧；楼间距距相对对较小小，南南北通通透户户型较较少；；江南区区住宅宅市场场情况况分析析项目位置江南大道南，城南公园北侧最近开盘2008年9月7日目前报价（元/平米）2700建筑面积（平米）730000建筑形式5、12、19层板楼总套数5000容积率2.80目前销售状况1#、2#基本售完，目前销售3#一个单元工程进度1#已交房、2#落架、8#楼外墙装修接近尾声，3#、5#楼快封顶

交房标准毛坯开发商玉林市南兴房地产开发有限公司代理行开发商自销盛世江江南竞品项项目解解析基本信信息江南区区住宅宅市场场情况况分析析盛世江江南竞品项项目解解析建筑设设计新中式式外立立面设设计以暖灰灰色色色调为为主，，整体体、清清新，，干净净中式建建筑元元素合合理利利用，，窗与与建筑筑完美美结合合江南区区住宅宅市场场情况况分析析盛世江江南竞品项项目解解析户型设设计江南区区住宅宅市场场情况况分析析盛世江江南竞品项项目解解析户型设设计江南区区住宅宅市场场情况况分析析盛世江江南竞品项项目解解析户型设设计二居：：88平米，，有入入户花花园，，超大大阳台台（可可改装装成一一个居居室））三居：：130平米，，有入入户花花园、、半封封闭观观景阳阳台；；四居：：140-160平米，，部分分入户户花园园、观观景半半封闭闭双阳阳台；；复式：：239-242平米的的五居居、六六居，，半封封闭观观景阳阳台、、入户户花园园、顶顶层超超大露露台赠赠送设计优优点：：户型型种类类较全全，飘飘窗设设计，，南北北通透透，多多观景景阳台台，露露台、、入户户花园园，动动静空空间区区分，，宽厅厅，宽宽主卧卧套间间，独独立餐餐厅、、客厅厅、餐餐厅与与其他他空间间错层层设计计，先先进舒舒适；；缺点：：部分分四居居无入入户花花园江南区区住宅宅市场场情况况分析析盛世江江南竞品项项目解解析景观配配套以中式式江南南园林林风格格为主主；配以多多种绿绿植、、草坪坪、高高低植植物；；道路路铺铺装装比比较较丰丰富富；；但整整体体园园林林略略显显简简单单，，较较区区域域其其他他项项目目园园林林更更为为丰丰富富。。江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析盛世世江江南南竞品品项项目目解解析析主要要卖卖点点新徽徽派派中中式式豪豪邸邸：：主打打新新中中式式建建筑筑，，豪豪华华、、尊尊贵贵典范范水水景景园园林林社社区区：：主打打获获得得中中国国优优秀秀景景观观示示范范楼楼盘盘奖奖江南南水水乡乡、、风风水水天天地地：：主打打风风水水楼楼盘盘，，江江南南水水乡乡风风情情景景观观江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析盛世世江江南南竞品品项项目目解解析析其他他销售售现现场场氛氛围围销售售现现场场来来访访客客户户较较少少，，现现场场氛氛围围打打造造较较差差销售售团团队队素质质较较为为一一般般，，接接待待态态度度较较好好，，但但销销售售话话术术能能力力较较弱弱促销销优优惠惠先期期，，楼楼中中楼楼特特价价团团购购优优惠惠，，参参加加房房网网组组织织的的团团购购活活动动，，均均可可享享受受超超值值团团购购优优惠惠价价，，五五一一期期间间举举办办冰冰饮饮节节推推出出1500万的的购购房房让让利利活活动动，，加加折折上上折折优优惠惠；；目前前：：到到售售楼楼处处预预约约看看房房，，可可获获得得2000元购购房房礼礼券券。。江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析盛世世江江南南竞品品项项目目解解析析项目目点点评评优点点：：社区区规规模模相相对对较较大大；；景观观相相对对其其他他项项目目较较为为丰丰富富；；建筑筑外外立立面面比比较较美美观观；；户型型设设计计方方正正舒舒适适，，多多亲亲景景空空间间；；价格格相相对对较较为为低低，，性性价价比比较较高高；；缺点点：：地理理位位置置相相对对较较偏偏，，具具有有一一定定区区位位抗抗性性；；景观观不不够够极极致致，，稍稍显显简简单单；；江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析项目位置玉林市江南大道与中山路交汇处最近开盘2009年5月17日目前报价（元/平米）3000建筑面积（平米）140899建筑形式11栋18层板楼总套数1004容积率——目前销售状况一期销售80%工程进度在建交房标准毛坯开发商广西夏王投资有限公司代理行合富辉煌

奥利利华华园园竞品品项项目目解解析析基本本信信息息江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析竞品品项项目目解解析析建筑筑设设计计奥利利华华园园以““工工””字字形形围围合合布布局局为为主主要要方方式式；；现代代欧欧式式建建筑筑风风格格为为主主由于于是是““工工””字字形形，，且且在在设设计计过过程程中中未未考考虑虑完完全全，，因因此此户户与与户户之之间间对对视视、、遮遮挡挡严严重重江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析竞品品项项目目解解析析户型型设设计计奥利利华华园园江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析竞品品项项目目解解析析户型型设设计计奥利利华华园园江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析竞品品项项目目解解析析户型型设设计计奥利利华华园园一居居：：115.5平米米，，少少量量，，赠赠送送超超大大室室内内花花园园，，可可改改为为二二居居室室二居居：：87、109、125平米米，，有有入入户户花花园园，，空空中中花花园园三居：104平米，超超大入户户花园、、部分户户型有露露台；四居：160平米，入入户花园园、露台台，超大大主卧套套间、宽宽景阳台台；设计优点点：户型型种类较较全，飘飘窗设计计，南北北通透，，多超大大景观阳阳台和入入户花园园，动静静空间区区分，宽宽厅，宽宽主卧套套间，独独立餐厅厅、客厅厅；缺点：由由于是““工”字字形建筑筑，户与与户之间间对视、、遮挡十十分严重重，大部部分户型型从入户户花园可可看到对对面的卧卧室江南区住住宅市场场情况分分析竞品项目目解析景观配套套奥利华园园以南方绿绿色植物物为主要要造景元元素少量简单单的铺装装，园林林表现略略显简单单江南区住住宅市场场情况分分析竞品项目目解析主要卖点点卓越品质质：主打建筑筑品质卓卓越，建建筑质量量、建筑筑设计卓越生活活：8种生活姿姿态，主主打地段段价值、、产品价价值、社社区内配配套价值值和件组组合、物物业等团团队奥利华园园江南区住住宅市场场情况分分析竞品项目目解析其他销售现场场氛围销售现场场较为火火爆，到到场客户户较多，，现场包包装比较较到位，，现场气气氛营造造比较充充分销售团队队销售团队队整体素素质较高高，形象象较为统统一、高高端，话话术专业业促销优惠惠先期举办办奠基仪仪式、开开盘仪式式，仅推推100套，赠送送家电，，如冰箱箱、微波波炉、电电风扇等等；端午午节亲子子嘉年华华活动，，目前为为一次性性付款9.8折，按揭揭9.9折奥利华园园江南区住住宅市场场情况分分析竞品项目目解析项目点评评优点：整体包装装比较到到位，全全面塑造造尊贵卓卓越品质质楼体一层层设架空空层做景景观走廊廊，比较较有新意意户型设计计较为精精巧，多多露台、、阳台、、入户花花园和超超大露台台，赠送送面积以以及户型型改造空空间较大大缺点：景观较为为简单楼体设置置存在硬硬伤，对对视遮挡挡严重奥利华园园江南区住住宅市场场情况分分析项目位置玉林市江南新区金港大道北段两侧最近开盘年底开盘目前报价（元/平米）无建筑面积（平米）202603.73建筑形式25栋板楼总套数——容积率3.4目前销售状况未售工程进度未开工交房标准毛坯开发商玉林市柳和岛房地产开发有限公司

代理行——滨江公馆馆竞品项目目解析基本信息息一期推出出的户型型以紧凑凑型户型型为主：：二房二二厅、三三房三厅厅、楼中中楼等户户型，面面积70-90㎡的占60%，少量120㎡㎡的四房及及楼中楼楼江南区住住宅市场场情况分分析竞品项目目解析主要卖点点欧式豪宅宅：欧式园林林、建筑筑、豪宅宅品质滨江公馆馆江南区住住宅市场场情况分分析竞品项目目解析其他销售现场场氛围由于项目目没有开开盘，因因此销售售人员不不多，现现场仅以以接待为为主销售团队队销售团队队素质较较高，经经验较为为丰富，，比较积积极主动动滨江公馆馆江南区住住宅市场场情况分分析竞品项目目解析项目点评评优点：地理位置置优越楼栋沿江江布局以小户型型为主，，销售压压力较小小缺点：主打豪宅宅公馆，，但产品品小户型型居多，，与产品品品质不不符，过过高拔升升项目形形象地块不完完整，中中间被市市政路路路隔开，，不利于于未来管管理滨江公馆馆江南区住住宅市场场情况分分析周边众多多高品质质楼盘，，带动整整个区域域成熟发发展，形形成居住住规模效效应，未未来，随随着本项项目建设设完善，，将掀起起玉林居居住市场场最高峰峰！目录广西玉林林城市概概述玉林住宅宅市场概概述项目本体体分析项目SWOT分析4项目定位位开盘前销销售策略略江南区住住宅市场场情况分分析开盘前推推广策略略项目本体体分析我们的项项目没有有飘窗，，没有入入户花园园，户型型不太好好项目二居居面积太太大，已已经跟其其他项目目三居面面积差不不多目前道路路还没有有通，地地理位置置很偏远远挨着中药药港，未未来还要要建仓储储、物流流，将来来居住环环境有可可能会杂杂乱……………我们的项项目对客客户的报报价是2500元/平方米，，销售价价格2300——2400元/平米在没有深深入了解解项目之之前，我我们从销销售团队队对本项项目的认认识是：：最初印象象低端楼盘盘，产品品较差，，地理位位置较远远，交通通不便，，户型完完全没有有竞争力力，未来来生活环环境极差差。。。。。。。。项目本体体分析我们的质质疑200万平米大大规模楼楼盘，难难道真的的是低端端产品么么？项目本体体分析项目大环环境分析析产品分析析项目基本本情况项目外立立面项目户型型工程进度度项目本体体分析项目区位位项目位于于玉林市市城市副副中心——江南区核核心地带带。东：金港港大路南：新民民路西：民主主南路北：金鞍鞍路中间被纵纵三路分分割为两两个地块块项目位置江南区商务

大厦铁路货运站玉林火车站市中心2.7公里2.8公里2.5公里1公里云天宫项目东北北距离商商务大厦厦2.7公里南距洛湛湛铁路货货运站为为2.8公里西面距离离玉林火火车站仅仅2.5公里北面距离离市中心心仅1公里地处江南南新区中中央核心心区板块块，距离离周边重重大城市市功能配配套均不不到3公里，区区位优势势明显项目本体体分析道路情况况项目景观道路路沿江东路路：路堤堤结合，，沿江自自然景观观新民路：玉玉林主要城城市形象道道路纵四路：项项目主要景景观道路交通道路民主南路：：联系江南南区与城市市中心主干干道金港大道：：跨越南流流江至环江江路，连接接江南区与与城市中心心，从金港港桥向南即即到本项目目生活道路金鞍路：自自西向东贯贯穿项目始始终，衔接接各功能区区纵二路、纵纵五路：联联系目前各各规划建设设地块公交车目前项目为为“8路”公交车车终点站，，可直达市市中心项目内部及及周边路网网丰富，功功能齐全，，且为公交交8路终点站，，从项目到到达市中心心极为便利利项目本体分分析周边环境周边公建项项目周边2.5公里内的已已建成项目目为云天文文化城、体体育馆、会会展中心、、火车站、、玉林制药药厂、玉林林中药市场场、柏图家家居中心卖卖场等公建建设施及企企业周边居住项项目欧洲城、上上海城、香香港城、悉悉尼城、欧欧景嘉园、、奥利华园园、盛世江江南、金色色蓝湾、新新都香格里里拉等大型型居住社区区周边高端、、舒适居住住社区林立立，玉林主主要城市功功能配套遍遍布四周，，周边环境境成熟、完完善江南区住宅宅市场情况况分析项目大环境境分析产品分析项目基本情情况项目外立面面项目户型工程进度项目本体分分析项目基本情情况项目C地块目前项目首首先销售C地块共25栋楼其中：1-5#；8-15#；18-23#为住宅楼；；6#、16#为商业楼7#、17#为小户型公公寓楼24#、25#楼为商住天天地楼总套数：1039套总建筑面积积约为：15万平米车位数量：：647个全地下江南区住宅宅市场情况况分析项目大环境境分析产品分析项目基本情情况项目外立面面项目户型工程进度项目本体分分析项目外立面面外立面以德德式简约国国际化高端端豪宅风格格为组合，，外立面简简约、大方方，无过多多复杂构件件；颜色以浅暖暖色为主色色调，以石石材为主要要饰面材料料，较易打打造整体气气势以及建建筑持久常常新；此类建筑形形式在江南南区极为少少见，凸显显其唯一性性特点。江南区住宅宅市场情况况分析项目大环境境分析产品分析项目基本情情况项目外立面面项目户型工程进度项目本体分分析项目户型1#一居：一种种二居：二种种三居：一种种两梯四户南北通透二二居、三居居纯南向二居居纯北向一居居特点：户型方正、、实用；户户宽景阳阳台；南北通透两两居可餐厅厅部分可改改三居项目本体分分析项目户型2#二居：二种种三居：一种种两梯三户南北通透二二居、三居居纯南向二居居特点：户型方正、、实用；每户南北双双阳台；南北通透户户型可改三三居项目本体分分析项目户型8#二居：一种种三居：二种种两梯三户南北通透二二居纯南向三居居特点：户型方正、、实用；每户南北双双阳台；南向三居、、南北二居居豪华主卧卧套间南北通透二二居可改三三居项目本体分分析项目户型9#二居：二种种四居：一种种两梯三户南北通透二二居、四居居纯南向二居居特点：户型方正、、实用；每户南北双双阳台；南北二居、、四居主卧卧套间南北通透二二居可改三三居，四居居可改五居居项目本体分分析项目户型户型面积（平米）比例一居室42-478%二居室82-10046%三居室130-14538%四居室150-1868%注：仅以第第一期推1#、2#、8#、9#户型面积为为准，具体体推盘方案案后面详细细解说1#、2#、8#、9#户型面积、、比例江南区住宅宅市场情况况分析项目大环境境分析产品分析项目基本情情况项目外立面面项目户型工程进度项目本体分分析工程进度目前C地块已经封封顶，已经经为准现房房样板间将在在6月底前完成成施工项目本体分分析我们对项目目最终的理理解项目处于玉玉林城市副副中心——江南区的中中央核心区区位置周边道路系统完完善，配套套资源丰富整体区域为为高端舒适居居住区域，，内部分布布大量优质质居住社区区，为本项目奠奠定良好的的环境基础础项目为200万平米超规模大盘盘，仅C地块就有15万平米建筑筑面积，规规模优势不不可复制建筑以德式简约现现代外立面面为主要风格格，营造整整体气势户型较为丰丰富多样，，1#、2#、8#、9#以二居、三三居为主，辅以少量量的一居、、四居大部分二居居、三居、、四居户型型可将餐厅部部分修改为为一个居室室，增加使用用功能空间间，买一得得二目前C区已经封顶为准现现房，且大部分分楼座均以以取得销售售许可证项目具有打打造大规模模高端楼盘盘的基础，，周边高端端居住氛围围已经形成成，配套交交通比较完完善项目目产产品品自自身身的的确确存存在在无无法法忽忽视视的的缺缺点点项目目本本体体分分析析按照照目目前前销销售售方方式式，，我我们们的的项项目目只只能能低低于于市市场场20-30%的价价格格销销售售———大盘盘将将成成““低低端端””！！产品品设设计计上上的的劣劣势势，，确确实实给给销销售售带带来来了了障障碍碍，，我我们们的的销销售售前前景景在在哪哪里里？？我们们无无法法回回避避项项目目劣劣势势和和问问题题但，，我我们们是是否否能能够够扭扭转转乾乾坤坤？？目录录广西西玉玉林林城城市市概概述述玉林林住住宅宅市市场场概概述述项目目本本体体分分析析项目目SWOT分析析5项目目定定位位开盘盘前前销销售售策策略略江南南区区住住宅宅市市场场情情况况分分析析开盘盘前前推推广广策策略略项目目SWOT分分析析项目目SWOT分析析与竞竞品品项项目目对对比比项目目目目前前存存在在的的问问题题项目目SWOT分分析析S优势势项目目位位于于玉玉林林城城市市副副中中心心———江南南新新城城发发展展核核心心区区———区位位优优势势明明显显，，城城市市配配套套发发展展完完善善，，未未来来具具有有极极大大的的升升值值空空间间200万平平米米超超大大规规模模———以造造城城的的气气势势傲傲据据玉玉林林，，规规模模效效应应不不可可复复制制，，打打造造玉玉林林高高端端综综合合城城市市核核心心周边边多多条条市市政政道道路路，，交交通通优优势势明明显显———民主主南南路路、、金金港港大大道道连连接接项项目目与与市市中中心心，，新新民民路路自自东东向向西西贯贯穿穿玉玉林林，，联联通通项项目目与与西西城城、、东东城城联联系系20层超超高高层层建建筑筑，，打打造造玉玉林林地地标标级级城城市市名名片片———项目目以以18-20层高高层层建建筑筑为为主主，，为为目目前前玉玉林林最最高高住住宅宅，，因因此此，，极极具具地地标标性性，，打打造造玉玉林林城城市市形形象象未来来社社区区配配套套极极为为完完善善，，将将辐辐射射整整个个江江南南城城区区———200万平平米米的的建建筑筑规规模模，，内内部部规规划划幼幼儿儿园园、、小小学学、、中中学学，，且且后后期期将将引引进进大大型型超超市市及及高高端端医医疗疗设设施施，，未未来来将将成成为为整整个个江江南南区区的的生生活活配配套套中中心心国际际中中药药港港的的带带动动———本项项目目与与国国际际中中药药港港联联动动，，未未来来将将成成为为国国际际化化商商务务往往来来区区域域，，将将有有大大量量的的国国际际国国内内高高端端商商务务人人员员往往来来，，进进一一步步拉拉升升升升值值空空间间风水水吉吉盘盘———项目目北北侧侧为为南南流流江江、、处处于于中中心心地地位位，，围围合合式式建建筑筑布布局局，，风风水水极极佳佳项目目SWOT分分析析W目前前项项目目仅仅完完成成部部分分楼楼体体施施工工，，景景观观园园林林尚尚未未出出现现雏雏形形———项目目形形象象效效果果尚尚不不明明显显周边边以以新新住住宅宅项项目目较较多多，，因因此此生生活活配配套套尚尚不不完完善善———客户户具具有有一一定定心心里里抗抗性性户型型设设计计与与客客户户需需求求距距离离较较远远———飘窗窗设设计计较较少少，，二二居居面面积积过过大大，，且且有有大大量量的的一一居居室室，，缺缺少少入入户户花花园园以以及及室室内内庭庭院院、、露露台台等等空空间间项目靠近近中药港港，未来来居住环环境将会会杂乱——未来中药药港将会会带动物物流、仓仓储业发发展，社社区周边边将多物物流货运运列车以以及药品品运输等等人员，，稍显杂杂乱，影影响居住住生活劣势项目SWOT分分析O江南区整整体规划划定位为为宜居、、生态的的城市副副中心商商务商贸贸居住区区——本项目处处于核心心区域，，未来区区域升值值空间明明显目前玉林林市尚未未出现100万平米以以上大盘盘项目——项目规模模稀缺无无法复制制，将率率先登顶顶江南区主主力户型型为80-90平米二居居和104-130平米三居居——一居室以以及舒适适型二居居相对较较为稀缺缺，为项项目带来来良好市市场契机机由于全国国房地产产回暖带带动，玉玉林也受受到市场场大势影影响——为项目销销售带来来良好的的市场环环境机会项目SWOT分分析T潜在项目目未来将将带来巨巨大的市市场竞争争——项目北侧侧滨江公公馆年底底开盘，，项目南南侧仍有有几百亩亩土地正正在开发发（具体体规模尚尚未确定定）项目C区存在大大量的一一居室以以及大面面积二居居室——如何准确确挖掘目目标客户户将成为为项目第第一战成成败的关关键风险项目SWOT分分析从SWOT分析上可可以看出出：本项目优优势极为为明显，，且在大大区域规规划下以以及政府府支持下下得以良良性发展展，因此此我们下下一步主主要工作作将是：：强化优势势、抓住住机遇转劣势为为优势，，打造市市场稀缺缺在市场风风险来临临之前获获得良好好的销售售开端项目SWOT分分析目前，项项目在前前期已经经做过一一轮前期期推广与与客户积积累，但但是目前前客户积积累质量量不高，，且目前前推广调调性以及及推广方方式效果果不佳，，因此：：我们将通通过竞品品项目对对比来进进一步确确定项目目不足迅速调整整，进一一步提升升项目形形象！项目SWOT分分析项目SWOT分析与竞品项项目对比比项目目前前存在的的问题项目SWOT分分析我们将通通过一下下几个方方面，进进一步挖挖发现目目前存在在的问题题，确定定下一步步工作重重点：项目定位位卖点清晰晰产品优势势景观配套套卖场氛围围销售团队队销售推广广项目SWOT分分析江南新城城奥利华园园盛世江南南悉尼城滨江公馆馆项目定位位卖点清晰晰产品优势势景观配套套卖场氛围围销售团队队营销推广广总分中央养生生主题社社区卓越精品品楼盘，，尊贵，，精致新徽派中中式景观观豪宅江南区成成熟景观观舒适居居住社区区欧式豪宅宅社区53421卖点众多多，不清清晰主打品质质、精品品建筑主打徽派派建筑、、江南景景观舒适、宜宜居主打豪宅宅，但与与产品不不符55511超大规模模综合性性居住社社区地段、户户型户型、景景观成熟地段54321景观尚未未确定，，商业、、学校、、会所等等点式景观观，社区区商业中式园林林、酒店店、商业业级水景、商商业街、、幼儿园园商业、会会所54321卖场无热热烈气氛氛客户来访访量大现场较为为冷清客户量较较多客户量较较少54321主动性较较差，缺缺少热情情销售团队队较为专专业主动性强强，但专专业度有有限素质较差差专业度极极佳，且且具有主主动性54321近期无新新推广工工作以活动与与促销方方式为主主活动，购购房代金金券赠装修礼礼金，折折扣暂无543101528252313需要重新新定位、、重新包包装需要进一一步挖掘掘需要重新新打造，，带动、、推进工作重点点：项目SWOT分分析项目SWOT分析与竞品项项目对比比项目目前前存在的的问题项目SWOT分分析现有条件件：项目产品品已经确确定，且且施工已已经封顶顶——产品不可可变近期目标标：重新进行行有效客客户积累累，一炮炮打响，，火爆开开盘，两两个月第第一组团团售罄（（后面详详细描述述）项目目前前存在的的主要问问题如下下：目前项目目调性以以及整体体定位与与项目形形象不符符，无法法树立城城市地标标前期积累累客户有有效性较较低，且且由于开开盘时间间拖延较较长，导导致客户户大量流流失项目卖点点杂乱不不清晰，，项目基基本无宣宣传重点点目前开盘盘计划无无序，且且销售团团队对外外报价过过低，先先期所推推楼盘混混乱较长时间间停止广广告宣传传工作，，项目已已经逐渐渐淡出客客户眼光光卖场包装装杂乱，，销售团团队势气气不高、、销售话话术混乱乱，且对对本项目目信心不不足，无无法说服服客户落落定。项目SWOT分分析因此，接接下来的的工作重重点为：：项目重新定定位包装目标客户重重新锁定项目优势进进一步挖掘掘重新制定销销售计划做针对性强强、行之有有效的推广广方案重新包装卖卖场，科学学、系统的的培训销售售团队我们将通过过以下的内内容将这些些问题逐一一解决目录广西玉林城城市概述玉林住宅市市场概述项目本体分分析项目SWOT分析6项目定位开盘前销售售策略江南区住宅宅市场情况况分析开盘前推广广策略项目定位首先，我们们要解决的的问题：深度挖掘提提炼项目主主要卖点重新进行项项目定位准确定位购购买客户项目定位项目定位思思路目前产品项目周边资源及配套分析客户特性以及客户购房需求提炼核心竞争力项目卖点充分挖掘形象定位精准锁定目标客户项目定位形象定位锁定目标客客群转劣势为优优势一期主打卖卖点项目定位拨乱反正，，要看到项项目绝对优优势和卖点点！项目定位项目主要卖卖点地处江南新新区发展核核心，见证证江南新区区发展，共共同打造玉玉林城市副副中心周边生活配配套齐全，，国际中药药港、云天天宫、会展展中心、南南流江等城城市景观尽尽收眼底200万超大规模模综合性居居住生活区区，独一无无二的造城城气势，打打造玉林城城市名片65米高，20层高层住宅宅建筑集群群，傲居城城市巅峰，，玉林城市市新地标精品德式建建筑风格，，打造国际际化经典社社区，玉林林生活与世世界接轨精致一居、、舒适型二二居稀缺价价值凸现完全的人车车分流，安安全、舒适适的社区生生活精工细作精精品建筑，，打造传世世之作准现房发售售，体现开开发商实力力与对客户户负责的态态度养生健身会会所、专属属地下游泳泳池、养生生俱乐部，，5A智能安全系系统打造国国际生活社社区未来，随着着项目不断断完善，商商业、教育育等配套不不断成熟，，将成为玉玉林江南区区居住核心心，升值空空间极大项目定位项目核心价价值点提炼炼城市副中心心成品建筑筑集群200万超大规模模综合生活活城65米超高层，，打造城市市地标安全、舒适适、人文居居住区项目定位形象定位城市核心，，200万平米国际际化人文生生活城城市核心：：处于玉林城城市副中心心——江南新城；；200万平米：社区规模超超大，独一一无二，打打造城市名名片；国际化：德式建筑风风格，精品品景观与内内部生活配配套，与国国际接轨的的生活方式式；人文：内部将来会会有国际化化幼儿园、、小学、初初中，教育育优势明显显，且项目目临近中药药港以及会会展中心、、云天宫，，人文气息息浓厚；生活：未来内部将将引进大规规模、高档档次集中商商业，集超超市大卖场场、精品店店、专业店店与一体，，未来生活活便利性极极强；城：在玉林造城城、引领江江南新区发发展，助推推玉林腾飞飞，打造玉玉林新城市市地标！项目定位案名原因：目前案名仅仅局限于江江南区域，，没有跳出出区域范围围，相对狭狭隘“江南新城城”不能凸凸显项目大大气磅礴，，名字较为为普通，无无法震撼人人心，吸引引眼光因此建议重重新定案名名原则：凸显项目气气质大气磅礴上口，好记记主推案名：：银丰（江南南）世界城银丰（江南南）大国邦备选案名：：银丰（江南南）世纪城银丰（江南南）大方洲银丰（江南南）未来城江南（江南南）天地间项目定位slogan主slogan要凸显项目目大规模、、综合性、、城市新地地标、打造造城市名片片，因此以以“造城”为主要突破破点主slogan：银丰世界城——以世界的胸胸襟造城200万平米磅礴礴大城，玉玉林最具国国际魅力的的生活区——规模生态人文国国际社区，，见证一个个城市的光光荣与梦想想——配套银丰世界城——以世纪的名名义造城傲临城市副副中心，以以国际主义义解读新生生活——国际化现代代生活占据黄金地地段，畅享享城市360度繁华与精精彩——地理位置，，大环境银丰世界城——以全球化生生活态度造造城全景式多维维度生态园园林，国际际化健康居居住与全球球同步——全景园林、、养生会所所用阳光和绿绿野建筑舒舒适生活，，玉林仅此此一座——精品建筑，，珍贵、稀稀缺银丰世界城——以一种生活活方式改变变城市首席德式国国际化建筑筑，载誉一一个城市的的繁华和优优越——一期产品风风格全新通透阳阳光板楼，，玉林绝无无仅有的珍珍稀户型——板式户型，，稀缺一居居、舒适型型二居城市之上，，配套至尚尚，服务至至善，生活活智尚——项目地位、、配套完善善、智能化化物业管理理项目定位形象示意主色调建议议：以尊贵、稳稳重、大气气的颜色为为主，凸显显项目大盘盘气势建议颜色：：香槟金、咖咖啡金为主主色调项目定位形象示意项目定位形象示意项目定位形象示意项目定位形象定位锁定目标客客群转劣势为优优势一期主打卖卖点项目定位转劣势为优优势从积累客户户中我们得得知客户对对项目的质质疑：为什么没有有飘窗？为什么没有有入户花园园？楼怎么那么么高？二居户型面面积太大了了！阳台太多，，多花多少少钱啊！！！………项目定位转劣势为优优势我们最紧迫迫的任务：：消除客户疑疑虑规避项目劣劣势引导客户认认同转劣势为优优势我们要分以以下“四个”步骤来赢得得客户信任任，提高价价格预期项目定位转劣势为优优势第一步：化化腐朽为神神奇，我是是玉林NO1————““玉林第一大大盘”能给给客户带来来什么？“大规模””：体现企业开开发实力，，传达企业业形象——这样的开发发商，值得得信赖体现项目品品质，大规规模无论从从建筑设计计与施工质质量均是最最高标准——给与您最坚坚固的家体现居者身身份显贵，，居住在核核心区的首首席大盘，，将荣耀自自身——给与您尊贵贵身份规模大，相相对配套最最为齐全，，未来高端端生活商业业、国际化化幼儿园、、中小学一一应俱全——给您最优质质的生活200万平米开发发时间较长长，价格拉拉动空间极极大，带动动江南区域域成长，升升值潜力无无限——给您丰厚的的回报项目定位转劣势为优优势造“世界””之城！集世界建筑艺艺术大成容世界风情情于其中中银丰世界界城：打打造玉林林国际之之都！第二步：：以世界界的名义义改变一一座城市市项目定位位转劣势为为优势造“世界界”之城城！地中海沿岸C地块德式风格法式风情小镇托斯卡纳庄园北欧时代200万平米造造城规模模融合世界界最经典典的建筑筑风格与与景观打造人文文经典世世界风居居住社区区从此，玉玉林生活活与世界界接轨！！注：本次次图示以以示意为为主，正正式规划划建议将将在后期期工作中中体现项目定位位转劣势为为优势地中海沿岸C地块德式风格法式风情小镇托斯卡纳庄园北欧时代项目定位位转劣势为为优势地中海沿岸C地块德式风格法式风情小镇托斯卡纳庄园北欧时代项目定位位转劣势为为优势地中海沿岸C地块德式风格法式风情小镇托斯卡纳庄园北欧时代项目定位位转劣势为为优势地中海沿岸C地块德式风格法式风情小镇托斯卡纳庄园北欧时代项目定位位转劣势为为优势地中海沿岸C地块德式风格法式风情小镇托斯卡纳庄园北欧时代项目定位位转劣势为为优势现在，我我们可以以告诉客客户：为什么没没有飘窗窗为什么没没有入户户花园楼为什么么那么高高为什么二二居户型型面积达达到90-100平米为什么有有很多阳阳台………项目定位位转劣势为为优势一期C地块——纯德式建建筑风格格抛开一切切繁杂，，只做最最严谨的的建筑德式建筑筑特点：：简约、美美观、大大气，品品质感优优越线条，色色调，建建筑气质质，都表表现出了了简约、、硬朗、、粗旷的的气质德式建筑筑是目前前最经典典的建筑筑形式，，是与国国际化接接轨的标标志因此，德德式风格格建筑没有繁杂杂的飘窗窗没有多余余的入户户花园楼体挺拔拔高挑，，俊朗，，严谨项目定位位转劣势为为优势一期C地块——可随家庭庭成长的的房子部分90———100平米舒适适二居经过改造造可变小小三居购买二居居户型，，可得三三居面积积二居：新新婚夫妻妻甜蜜共共享二人人世界，，卧室、、工作室室一应俱俱全三居：稍稍加改造造，给宝宝宝营造造独立空空间；爷爷爷奶奶奶来看孙孙子，也也会住的的非常舒舒适阳光卧室室与您的生生活紧密密结合，，家庭成成长，房房子也要要成长舒适二居居，灵活活多变，，成长空空间项目定位位转劣势为为优势一期C地块——功能阳台台，生活活更便利利洗衣、储储藏观景阳光光房考虑到今今后生活活得便利利性，户户型设计计增加功功能性阳阳台面积积，为您您今后的的生活提提供更加加便利的的空间卧室与客客厅的阳阳台不再再是悬挂挂衣物的的晒板客厅、卧卧室尽享享景观与与阳光室内更佳佳通透明明亮厨房阳台台可设置置为储藏藏室以及及洗衣间间随着生活活越久，，需要珍珍藏的记记忆也就就越多，，给您一一个尘封封的空间间我们的阳台，，在您购买时时，全部赠送送无需顾虑购买买阳台，会占占去您很大一一笔购房资金金项目定位转劣势为优势势科技住宅、七七重安防，打打造最安全的的生活七重安防的应应用：建议在项目设设置七重智能能安防系统，，保证入住后后社区安全，，使业主对居居所完全信赖赖，安心生活活。简单介绍24小时保安：24小时保安无间间断巡逻；IC门禁系统：采取非接触式式IC门禁系统对进进出单元的住住客及访客进进行识别、记记录，开/关门自动控制制，凸显业主主身份；彩色可视对讲讲：彩色可视液晶晶对讲系统，，第一时间辨辨别访客身份份，随时呼叫叫管理中心，，彻底告别不不速之客360度智能监控：：镜头获取的全全景图像可以以实时监控到到360度的所有目标标，实现了真真正的360度实时全景监监控；可燃气体报警警：随时监测室内内是否有天然然气等可燃气气体是否泄露露，达到防患患未然，第一一时间发现气气体泄露的作作用紧急事件预警警系统：遇到紧急事件件，按下报警警按钮，则社社区安保员则则会第一时间间到现场进进行施救；窗磁门磁报警警系统：彻底防止入室室盗窃的情况况发生，门窗窗只要受到非非法打开即会会报警。项目定位建筑质量科技住宅德式建筑风格格打造玉林第一个与与国际接轨的的世界之城！！项目定位转劣势为优势势第三步：四两两拨千斤，打打造风水楼盘盘本地客户注重重居住风水利用联达资源源聘请易学大师师对项目风水水做正面解析析广泛传播项目目优质风水增加项目绝对对优势，吸引引客户购买乘风驭水，风风水吉盘项目定位转劣势为优势势第四步：营销销制胜，步步步为营精准营销合理销控有效促销创造客户需求求引导客户消费费达到价格稳步步增长，实现现经济利益和和社会价值最最大化注：营销工作作将在后面详详细描述项目定位形象定位锁定目标客群群转劣势为优势势一期主打卖点点项目定位寻找目标客户户项目楼体已经经封顶，户型型无法改变先期销售团队队报价过低先期客户积累累主要为金卡卡客户以及其其他客户，主主要来自药港港目前状况我们要通过产产品，定向客客户先期不易设定定过高单价，，以免流失客客户充分挖掘老客客户有针对性的开开拓新的客户户群体，短期期内迅速积累累大量新的有有效客户客户策略项目定位寻找目标客户户我们将通过以以下方面寻找找目标客户：：从产品本身上上寻找从项目周边寻寻找从积累客户中中寻找从未来发展中中寻找项目定位寻找目标客户户从产品本身寻寻找1#、2#、8#、9#楼：一居：42-47平米，占8%二居：82-100平米，占46%三居：130-145平米，占38%四居：150-186平米，占8%其中以舒适型型二居居多，，占第一期推推盘的46%，户型面积偏偏大，销售具具有一定风险险户型设计上缺缺少客户认可可的飘窗，以以及入户花园园等元素为了减少