某高铁站区发展模式区域发展讲义

美国高铁案例世联研究案例[关键字]：美国、高铁、轨道交通、站点周边物业功能布局及发展模式[案例简介]：美国高铁站点及周边物业发展模式[案例适用范围]：城际轨道、高铁2加利福尼亚州圣克拉拉郡圣马刁郡旧金山郡项目基本情况——Caltrain经过加州三个郡(旧金山、圣马刁、圣克拉拉)，共32站，全长124.6公里美国案例SanFranciscocounty旧金山郡，5站，18.7公里70.7万人，72万平米SantaMateocounty圣马刁郡，9站，22.2公里77.7万人，7.6万平米SanClaracounty圣克拉拉郡，18站，83.7公里168万人，208万平米旧金山市红木市圣荷西市Caltrain线路图加州区位图Caltrain旧金山湾区3项目基本情况——旧金山湾区是美国著名的工业区，区内主要城市有旧金山、圣马刁、圣荷西和奥克兰

旧金山湾区是指环绕美国西海岸旧金山海湾一带的地域，共有9个县、101个城市面积17955km2，人口693万(2000年)，是继纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿之后的美国第五大都市区。区内主要城市有：旧金山、圣马刁、圣荷西和奥克兰。举世闻名的硅谷位于本区。2000年区域国民生产总值（GRP）为3210亿美元；著名学府斯坦福大学及圣荷西州立大学均位于圣荷西，且都设有Caltrain站点。美国案例旧金山硅谷奥克兰圣荷西硅谷旧金山湾区圣马刁4项目基本情况——圣荷西：硅谷的商业和科技研发中心

旧金山：金融、商业及高科技产业中心

圣荷西的发展过程：150年的农业城镇历史——1950s、1960s人口扩张和经济急速增长，成为旧金山和硅谷的住房社区——1970s，硅谷成立，成为硅谷的商业和研发中心。美国案例SanJose特色交通州际公路中心，2条铁路线和1个大型机场商业140多个购物中心建筑多利亚式建筑教育斯坦福大学、圣荷西州立大学、圣荷西市立学院等市政资源阿卢姆罗克公园、玫瑰公园、历史博物馆、艺术博物馆等硅谷分布图圣荷西州立大学艺术博物馆历史博物馆市中心史迹玫瑰花园市政玫瑰花园HP展览馆5项目基本情况——2003-2004年，Caltrain经过改进提升为子弹头列车，运行时间大大缩短，其客流量、客运收入均呈上涨走势半岛通勤列车Caltrain建于1851年，1863年通车，主要运行于旧金山和圣荷西之间；经过第二次世界大战及之后的升级改造，鉴于其重要的交通地位，1997年，由政府收购，正式定名为“Caltrain”;2004.7，经过两年的改造工程，Caltrain提升为“BabyBullet”,全程需时57分钟，比原来缩短了33分钟，2007年提速后，全程需时少于30分钟;2005.5鉴于财政收入不足，对票价及时间表进行调整、同时增加了12辆车，2007年，Caltrain的日客流量为3.2万人/日美国案例2001-2007年Caltrain客流变化2001-2007年Caltrain总收入变化6项目基本情况——Caltrain对于旧金山湾区GDP增长、失业率降低的贡献不可忽视圣荷西发展成为农产品物流基地：1864年Caltrain通车后，直接连通圣荷西与旧金山，此时，圣荷西发展为Sanjoseclara谷地农产品的集散和加工中心，直接运输到旧金山；促进产业群发展，提高就业率：Caltrain的存在极大的促进了圣荷西交通的发展，20世纪70年代，Sanjoseclara谷地由农产品基地发展成为高科技技术中心，即今天的“硅谷”，形成了由圣荷西到旧金山的侠长工业带，随即带动了周边人口、商业、住宅、高科技产业、旅游业等的兴旺；提升了客流量：Caltrain与旧金山国际机场、圣荷西机场的接轨，减轻了交通滞障，很大程度上提升了客流量（提高30%-60%），增强了与外界的联系。美国案例硅谷鸟瞰图Caltrain客流Caltrain车站7项目发展过程中遇到的问题站点周边区域的发展历程站点周边500米范围内物业的布局及物业功能比例站点交通接驳的处理站点周边区域发展的驱动模式8美国案例MillbraeSanBrunoSanJoseDiridon

站点选取原则：重要的交通枢纽（城际间/重大设施附近/与其它轨道交汇）距离硅谷较近，承载硅谷的需求站点选取：SanJoseDiridon——与轻轨LRT接轨，临硅谷SantaClara——毗临圣荷西国际机场，硅谷位于其中Millbrae——Caltrain与BART(湾曲快速运输线)接驳，毗临旧金山国际机场SanBruno——毗临旧金山国际机场SantaClara项目为相关利益群体或开发商创造价值的核心举措（发展模式、规划、产品等）9SanJoseDiridon站—市政集中型10SanJoseDiridon站站位于圣荷荷西东部，，距离圣荷荷西国际机机场约2.7公里，，距离硅谷谷工业区约约4公里，，站周边区区域功能主主要分为两两大类：站站点东面的的体育休闲闲功能和西西面的居住住功能SanJoseDiridon是是圣荷西主主要的客运运站，距离离硅谷4公公里，距离离圣荷西国国际机场2.7公里里，也是SantaClaraCounty的一个个重要运输输节点；2005年年，在站点点西部与轻轻轨LRT接轨，是是几条重要要线路的交交汇处，成成为唯一一一个美铁(Amtrack)和Caltrain共同同运营的站站点，也也是美国西西部最富裕裕的交通枢枢纽中心；；站点周边集集合了圣荷荷西市的市市政玫瑰花花园、史迹迹玫瑰花园园、HPPavilion体育馆、、博物馆等等重大市政政设施，是是圣荷西的的体育、旅旅游文化中中心；站点周边区区域功能主主要分为两两大类：东面是体育育功能为主主辅以居住住、商业功功能，西面面以居住功功能为主辅辅以商业、、办公功能能。美国案例站点分析SanjoseDiridon硅谷工业区圣荷西国际机场斯坦福大学圣克拉拉大学2.7公里4公里SanJoseDiridon站点周边区区域物业比比例(500米范围围内)：市政设施约约30%，，住宅约45%，商商业约15%，办公公约10%客流量（规规划中2025年客客流量）：：27500人/日11SanJoseDiridon站站点周边物物业布局美国案例SanJoseDeiridon周边500米区域域的功能定定位：以市政设施施为主，集集低密住宅宅、商业配配套等于一一体SanJoseDeiridon周边1.5公里区区域的功能能定位：以酒店/会会议/商业业等商务休休闲功能为为主，居住住、商业等等功能于一一体居住区域酒店//博博物馆/写写字楼/商商业居住区域HPPavilion体育育馆花园/广场/商业320-1000米米320-1000米米站点周边500米圣荷西史迹迹玫瑰花园园(北部5分分钟车程为为机场)1200米米640-1600米米停车场停车场5分钟路程程300米站点分析SanjoseDiridon站点占地6000平平方米12SanJoseDiridon站站周边500米范围围内物业功功能布局图图美国案例公寓(待建)商业(待建)站点分析SanjoseDiridon综合用公寓寓公寓入口townhometownhome小户型租赁公寓零售和服务酒店和旅馆餐饮市政设施办公/车库13SanJoseDiridon站站周边区域域交通图美国案例公寓(待建)商业(待建)站点分析SanjoseDiridon公交总站CaltrainAMTRAKACE站台SanJoseDiridon站站有4条铁铁路线和12条公交交线；4条铁路线线是：Caltrain、VTA、ACE、AMTRAK。公交总站：：有12条条公交线路路。区域主干道道架空架空VTA站台地下通道87号高速速路14SanJoseDiridon站站周边客户户分析美国案例站点分析SanjoseDiridon占地(万平米)物业档次客户原因体育设施(HPPavillion)6.88国家级运动员、艺术家、观众等场馆能够容纳2万人；区位交通条件好；拥有1800个停车位及6个旅游巴士停车位体育设施(棒球场)9.31国家级运动员、艺术家、观众等可容45000人，周边是办公及零售商业，有停车位花园/广场2.35区域级站点旅客Diridon是重要的交通枢纽站点，疏散人流；生活配套；集聚人气；住宅近30中高档自住(单亲家庭居多)、租凭(体育爱好者)区域文化氛围浓，靠近HPPavilion商业(零售)9.55区域级本区步行客户区域商业配套办公6——交通便利15SanJoseDiridon站站点周边物物业开发的的核心驱动动：以体育育设施提升升人流，带带动区域成成熟HPPavilion建于1991，1993年开开放，占地地6.88万平米，，平均120-180次活动动/年，赛赛事、活动动频繁，吸吸引来自全全国的球迷迷，区域人人气瞬时提提升；美国案例站点分析SanjoseDiridon体育设施(HPPavilion)住宅/社区商业花园/广场商业/公寓/体育设施区域商业/办公/公寓物业开发次次序Avalon公寓、、Georgetownhouse、Cando及其它住宅宅(1-4层)在20世纪末末21世纪纪初兴起，，HPPavilion引引发了租赁赁市场的高高涨；社区内商业业配套随之而起：：如面包房房、洗衣店店、杂货店店等。位于站点东东侧的Cahiillpark的的花园/广广场于2005年对外开开放，协助助疏散站点点日益增涨涨的人流、、集聚人气气。站点西北侧侧在建大型超市、、餐馆、公公寓等主要针对附附近出行的的消费者；；站点东南侧侧在建一个个棒球场，，占地9.3万平米米，可容纳纳4.5万万人，用于于各项赛事事、音乐会会及其它大大事的兴办办，其周边边设有办公公、零售商商业及停车车场。站点东侧的的零售、娱乐乐场所等商业待建建，主要针针对附近出出行的消费费者；商业设施顶顶部将建10-14层的办公楼；站点东南侧侧将要建16-18层的Cando、、公寓，1991年年1998-2002年2005年年在建待建开发时间序序列物业开发情情况16两大市政设设施（HPPavilion和Cahillpark公园/广场）先先行建设，，很大程度度上加快了了区域的成成熟HPPavilion体育育馆1991年年建立，耗耗资162.5百万万美元(圣圣荷西政府府投资)，，惠普投资资3.13百万美元元(到2018年)享有HP的命名权权；场馆举办活活动120-180次/年，，可举办曲曲棍球、篮篮球、多方方会议等，，是圣荷西西鲨鱼队的的主战场，，吸引了全全国一大批批球迷。Cahillpark花园园/广场Cahillpark花园园/广场于于2005年开放，，占地2.35万平平米，由圣圣荷西政府府投资建成成；主要用于Diridon站点点人流的疏疏散。圣荷西史迹迹玫瑰花园园1995年年3月成立立，占地182万平平米，位于于Diridon站站点北方1.2公里里处，距离离机场5分分钟车程，，由圣荷西西政府投资资建成；花园中展示示了6000株、3400种种以上的野野生玫瑰，，供全世界界游人观赏赏。美国案例站点分析SanjoseDiridonHPPavilion花园广场平面图圣荷西史迹迹玫瑰花园园17SanJoseDiridon站站点周边区区域发展模模式总结美国案例站点点分分析析SanjoseDiridon特征征：：市政政设设施施先先行行启启动动（（国国家家级级）），，提提升升片片区区人人气气，，树树立立片片区区在在整整个个城城市市的的区区域域形形象象；；住住宅宅及及社社区区配配套套聚聚集集区区域域人人流流；；待待区区域域成成熟熟后后，，区区域域商商业业（（零零售售为为主主））及及办办公公物物业业兴兴起起。。物业业构构成成：：市政政设设施施约约30%，，住住宅宅约约45%，，商商业业约约10%，，办办公公约约15%物业业比比例例：：市政政设设施施：：住住宅宅：：商商业业：：办办公公=3：：4.5：：1：：1.5交通通发发达达（（几几条条交交通通线线的的交交汇汇处处、、设设公公交交总总站站））政府府投投入入力力度度大大（（市市政政全全为为政政府府投投资资））市政政设设施施先先行行（（吸吸引引人人流流））物业业构构成成合合理理化化发展展模模式式成功功KPI18SantaClara站站—高高端端产产业业型型19SantaClara站站毗毗临临圣圣荷荷西西国国际际机机场场和和圣圣克克拉拉拉拉大大学学，，距距离离圣圣克克拉拉拉拉政政府府1.4公公里里，，距距离离圣圣荷荷西西市市区区4公公里里，，因因为为硅硅谷谷位位于于其其中中而而成成为为加加州州的的高高科科技技工工业业集集中中地地美国国案案例例圣克克拉拉拉拉县县(SantaClara)是是美美国国加加州州的的一一个个县县，，占占地地48平平方方公公里里，，人人口口10.2万万(其其中中白白人人占占56%，，亚亚裔裔美美国国人人占占30%)，，位位于于旧旧金金山山湾湾区区的的南南部部，，是是硅硅谷谷的的高高科科技技产产业业集集中中地地，，也也是是一一个个景景致致优优美美、、文文化化氛氛围围较较浓浓的的地地区区(圣圣克克拉拉拉拉大大学学位位于于本本区区内内)。。硅谷谷：：旧旧金金山山经经圣圣克克拉拉拉拉至至圣圣荷荷西西近近50公公里里的的一一条条铗铗长长地地带带，，是是美美国国重重要要的的电电子子工工业业基基地地，，世世界界取取为为知知的的电电子子工工业业集集中中地地，，它它是是随随着着20世世纪纪60年年代代中中期期以以来来，，微微电电子子技技术术的的发发展展而而逐逐步步形形成成的的，，它它依依托托斯斯坦坦福福、、伯伯克克利利、、加加州州理理工工等等知知名名大大学学为为科科研研依依托托。。站点点分分析析SanClara硅谷圣荷西圣克拉拉大学圣荷西国际机场斯坦福大学旧金山湾区21公里4公里圣克拉拉政府1.4公里站点点周周边边区区域域物物业业比比例例(500米米范范围围内内)：：产业业约约30%，，住住宅宅约约45%商业业约约7%，，配配套套约约18%客流流量量：：2003年年客客流流量量为为1500人人/天天SantaClara20SantaClara站站周周边边区区域域功功能能布布局局图图美国国案案例例Santaclara站站点点周周边边物物业业随随着着硅硅谷谷的的发发展展而而发发展展；；圣克克拉拉拉拉大大学学，，1851年年建建校校，，是是一一所所私私利利的的天天主主教教大大学学，，历历史史悠悠久久，，居居美美国国西西部部第第二二；；住宅宅区区的的成成熟熟：：商商业业配配套套、、教教育育配配套套、、教教堂堂等等设设施施的的完完善善，，同同时时临临近近圣圣克克拉拉拉拉大大学学，，区区域域居居住住、、文文化化氛氛围围较较浓浓；；交通通便便利利：：毗毗临临圣圣荷荷西西国国际际机机场场（（1965年年开开放放）），，Caltrain、、VTA、、ACE等等均均经经过过该该区区域域，，交交通通发发达达；；综合合物物业业：：圣圣荷荷西西与与圣圣克克拉拉拉拉政政府府规规划划了了未未来来432英英亩亩的的综综合合物物业业区区，，其其中中圣圣克克拉拉拉拉部部分分(该该站站点点周周边边区区域域)规规划划为为住住宅宅/公公寓寓/商商铺铺/餐餐饮饮等等综综合合功功能能，，近近100万万平平米米。。硅谷工业区圣克拉拉大学学住宅/公寓/商铺/餐饮饮（规划）住宅区/绿化化带/商业配配套/教育配套/宗教场所公园住宅区/生活配套住宅/公寓/商铺/餐饮饮（规划）圣荷西国际机场BART站点点(规划)站点分析SanClara21SantaClara站周边区域域交通图美国案例Santaclara站点的主入入口靠近圣克克拉拉大学，，Caltrain沿线线直接开入硅硅谷。站点分析SanClara主入口Caltrain站台架空架空圣克拉拉大学学22SantaClara站周边物业业开发的核心心驱动：凭借借硅谷带来的的产业与人口口，带动周边边区域的发展展与成熟美国案例硅谷的发起，，使该区域成成为高科技产产业集中地，，带了大量的的人口与就业业机会；斯坦福大学、、伯克利大学学等的科研产产业转移为硅硅谷发展提供供了巨大的支支持。物业开发次序序淘金热带来的的人口转移、、硅谷产业发发展带来的人人口为本地区区住宅的发展展提供了强大大的客户支持持；社区内绿化带带、商业配套套（零售、餐餐饮、休闲、、酒店等）、、教育配套、、教堂等的完完善进一步加加快了区域的的成熟；客户多为在硅硅谷工作的人人。Caltrain、VTA、ACE等均经过该该区域，交通通便利，未来来，BART(湾区捷运运)将要在硅硅谷设站，进进一步缩减城城市间的距离离。圣荷西与圣克克拉拉政府规规划在两地进进行432英英亩的综合体体项目，包括括住宅、公寓寓、商铺、餐餐馆等，其中中圣克拉拉的的体量为244英亩，接接近100万万平米。20世纪70年代20世纪末21世纪初规划中规划中开发时间序列列物业开发情况况硅谷的发展住宅/社区商业/教育配套等交通发展(BART设站点)住宅/公寓/商铺/餐饮等（规划）站点分析SanClara23SantaClara站点周边区区域发展模式式总结美国案例特征：高端产业集聚聚导致区域人人口迅速扩大大，树立了片片区的高科技技产业基地形形象；住宅及及社区配套随随之而起，区区域逐渐走向向成熟；等区区域成熟后，，政府规划的的综合物业(住宅、公寓寓、商业等)兴起。物业构成：产业区约30%，住宅约约45%，商商业约7%，，配套约18%物业比例：产业：住宅：：商业：配套套=3：4.5：0.7：1.8交通发达（几几条交通线的的交汇处、临临圣荷西国际际机场）高端产业集聚聚（产业及人人口推动区域域发展）政府投入力度度较大（重视视产业区发展展及区域规划划）发展模式成功KPI站点分析SanClara24Millbrae站—交通枢纽型型(综合物业业)25圣荷西国际机场19.5公里旧金山国际机场600米47公里圣荷西市25公里圣马刁－海沃德大桥10公里旧金山市中心旧金山海湾Millbrae位于旧旧金山海湾西西部，距离市市中心19.5km，距距离圣马刁-海沃德大桥桥10km，，毗临旧金山山国际机场(600m处处)，距离圣圣荷西25km，距离圣圣荷西国际机机场47km，交通条件件优越美国案例站点分析MillbraeMillbrae占地8万平方公里里，人口2万万多；04年为了实实现与BART（湾区区快速运输线线）接驳，，MillbraeIntermodalStation向北北迁移了61公里，原来来的站点成为为博物馆。现现在这个站包包含3条BART的主要要轨道和2条条Caltrain轨道道，一个岛屿屿平台成为两两个系统的连连接处，例如如可以在圣荷荷西乘Caltrain到Millbrae，，转乘BART到湾区东东部。一次换换乘可以解决决湾区四分之之三地区间的的交通，这是是湾区第一个个区域性轨道道交通系统，，该系统将163KM的的BART和和123KM的Caltrain连连接起来，为为周围社区提提供通勤交通通。Millbrae站点周边区域域物业比例(500米范范围内)：住宅约45%，商业约30%，办公约10%，配套约15%客流量（规划划中2010年客流量））：每天增加客流流9000人人26Millbrae站周边边物业功能布布局图：住宅宅、零售、餐餐饮、办公、、酒店、娱乐乐于一体的综综合区域Millbrae站点所所占区域为15英亩，即即6万平米；；2003年BART在Millbrae建站，，预计2010年BART在该站创创造人流3.3万人/日日；根据政府规划划：Millbrae站站点周边的116英亩（（即47万平平米）范围内内，是高密住住宅、零售、、餐饮、办公公、酒店、娱娱乐于一体的的综合区域（（1998年年）；政府在站点周周边设计了公公园、广场、、高密度住住宅、综合用用建筑物，目目的在于吸引引更多的酒店店、办公、零零售等的进驻驻；美国案例站点分析Millbrae旧金山国际机场Bayside公园医院高密住宅高密住宅高密住宅公园学校宗教协会零售/餐饮/办公/酒店/娱乐的综合区停车场商业/办公/交通配套（规划）27Millbrae站周边边区域交通图图美国案例站点分析MillbraeCaltrain站台架空架空过斑马线达主入口28Millbrae站点周周边区域开发发模式总结：：凭借其交通通枢纽的位置置，开发住宅宅、商业、办办公的综合物物业，提升区区域成熟度美国案例站点分析Millbrae特征：交通枢纽，路路网发达；凭凭借其绝对的的交通优势，，建设住宅、、零售、酒店店、餐饮、办办公、配套等等综合物业，，提升整个区区域的成熟度度。物业构成：住宅约45%，商业约30%，办公公约10%，，配套约15%物业比例：市政设施：住住宅：商业：：办公=4.5：3：1：1.5交通枢纽（几几条交通线的的交汇处、临临国际机场、、临高速干道道、大面积停停车场等）政府投入较大大（政府策划划了Millbrae站站点的迁址、、BART线线路的延伸，，及整个片区区的物业规划划等）综合物业定位位（吸引客户户层面广）发展模式成功KPI29SanBruno站—居住物业型型30SanBruno站位位于旧金山湾湾区，毗临旧旧金山国际机机场1.1公公里，距离旧旧金山市中心心16.5公公里，距离圣圣荷西市28.5公里SanBruno位于于旧金山南部部，毗临旧金金山国际机场场，占地16.5平方公公里，人口近近4万；交通：Caltrain、BART（湾区捷运运）等都有设设站点，交通通便利。美国案例站点分析SanBruno旧金山市旧金山国际机场旧金山湾区圣马刁－海沃德大桥圣荷西市16.5公里1.1公里14.5公里28.5公里奥克兰SanBruno站点周边区域域物业比例(500米范范围内)：住宅约70%，商业约10%，配套约20%客流量：日均客流量1000人/天31SanBruno站点点周边区域功功能定位：居居住功能为主主，辅以商业业、教育、市市政配套等美国案例SanBruno站的的战略地位可可以支持和提提供对SanBruno社区的商商业和零售服服务。车站附附近有大量和和种各样的商商店、餐馆、、影院，对居居民和乘客形形成交通———商业联系，，附近四层的的停车库可停停放约1000辆小汽车车。SanBruno站点点周边的功能能定位：周边1.1公公里范围内都都是居住社区区，辅以社区区商业配套/教育配套/市政配套等等站点分析SanBrunoSanBruno公园1公里旧金山国际机场1.1公里商业/停车场500米住宅区域/社区商业配套/教育配套32SantaBruno站点周边区区域发展模式式总结：以居居住物业为核核心驱动力，，扩大区域人人口，带动区区域成熟美国案例站点分析SanBruno特征：以交通便利性性吸引人群凝凝聚，以高密密度住宅汇聚聚人口，带动动区域成熟。。物业构成：站点周边500米范围内内均是高密度度住宅，辅以以社区商业配配套、教育配配套、市政配配套等。住宅约70%，商业约10%，配套套约20%物业比例：住宅：商业：：配套=7：：1：2区位条件（国国际机场旁边边，城际轨道道站点）居住物业先行行（扩大区域域人口）物业构成合理理（住宅/商商业配套/教教育配套等））发展模式成功KPI339、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:35:4500:35:4500:3512/25/202212:35:45AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2200:35:4500:35Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:35:4500:35:4500:35Sunday,December25,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2200:35:4500:35:45December25,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。25十十二月202212:35:45上上午00:35:4512月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:35上上午12月-2200:35December25,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/250:35:4500:35:4525December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:35:45上午午12:35上上午00:35:4512月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。00:35:4500:35:4500:3512/25/202212:35:45AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2200:35:4500:35Dec-2225-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一