项目企划方案范文

项目企划方案范文来福士广场一一凯德置地项目企划方案来福士广场简介：上海来福士广场是一座集51层甲级智能化写字楼、8层大型购物中心和2层停车场为一体的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。来福士广场是上海最高的写字楼之一。黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。来福士广场购物中心已于xx年11月1日开业。凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理专家们已为来福士广场的每个楼面精心规划了相应的风格与主题。每个楼面的商铺都经营着相关商品，配合遍布商场的指示牌，顾客能享受极大的购物便利，而租客也从大量客流中获得商机。来福士广场各楼主题：地下1楼特色集市1楼摩登精品2楼流行服饰3楼休闲服饰4楼男性世界与运动5楼运动生活天地6楼美食广场7楼健身与美容来福士广场行销企划1、定位楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。定位分以下几种内容：1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60%的广州市区人，30%的外地人，10%为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3a、5a、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5a即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5a级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5a级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征一一象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。2、价格设定一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。3、定价比例一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3—4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8—10%左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3—5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。4、概念的策划与引导从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距一一感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。5、销售的策略销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85%以上，才能保证毛利润20%以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。6、销售的组织和实施楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。凯德置地房产项目开发企划方案凯德置地开发企划房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。第二节房地产业的地位和作用房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下：.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；.可以改善人民的居住和生活条件；.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；.有利于产业结构的合理调整；.有利于深化住房的改革，调整消费结构；.有利于吸引外资，加速经济建设；.可以扩大就业面。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。第三节房地产业的历史沿革1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。50年代中期到60年代中期，随着对资本主义业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。第四节房地产项目开发程序概述房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。.项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。.项目立项程序项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。.土地使用权取得的程序土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过（取得建议书批复,可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。.项目规划程序项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目，必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前，开发商要向规划局中报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后，应向规划部门提出审查中请。（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备文件。（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。（6）中领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。.征地拆迁程序征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。.工程建设程序工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工中请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议，支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。.房地产经营程序房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。凯德置地开发项目荣誉xx-10凯德?风尚在第34届成都市房地产交易会上被评为“居有所值？科技名盘xx-06凯德?泊宫荣获XX’广佛新人居十大高端领袖名盘”称号xx-03凯德?风尚被成都传媒集团誉为“XX年度科技创新楼xx-03凯德置地被评为xx年度黄浦区优秀外商投资企业xx-03“天山河畔花园”被评为xx年度创建上海市节能省地型“四高”优秀小区xx-03“林茵湖畔园”东西被评为xx年度创建上海市节能省地型“四高”优秀小区xx-01卓锦万代获得搜狐网焦点网xx中国地产新视角“北京别墅销售十强”xx-01凯德置地获第五届北京地产年度风云榜“全国性及国际地产品牌北京表现力十强企业”xx-01凯德?品元项目获第五届北京地产年度风云榜“xx年最值得期待楼盘”xx-11凯德?上元项目在搜狐网、焦点房地产网举办的“xx中国住宅户型设计大赛”中获得“最佳景观户型奖”xx-10凯德置地在由新华社上海证券报主办的xx“责任中国?和谐地产”评选颁奖典礼上，获得“xx最具社会责任房地产公司”称号。xx-09凯德视界：全国人居经典双金奖xx-09凯德视界：国际住协绿色建筑奖xx-08凯德?上元项目在建设部主办的第13届中国国际城市建设（案例）展览会的主题活动上获得了“高品质复合型绿色人文社区项目”的荣誉深圳市品琦实业发展有限公司企划案目的：为了让深圳市品琦实业发展有限公司走上管理规范化、发展战略化、目标有计划的踏上旅程，并有效推动公司改革，推动品琦品牌全面转型的大计，将为深圳市品琦实业发展有限公司提供企业发展战略规划/营销规划/品牌推广计划/产品开发规划/内部管理规划等相关项目，并负责所有项目战略规划的实施工作。l计划时间：（xx--xx）l计划内容：为公司提供6大系统服务。第一：企业发展战略规划与组织建设；第二.品牌推广计划的制定第三.品牌产品开发规划制定第四：企业发展方向的规划第五：企业人才规划（招聘/考核/培训）第六：品牌发展规划制定内容细则：第一：企业发展战略规划与组织建设一、公司管理章程与规范部分1、组织架构2、员工职责3、行为要则4、各部门职责分工5、人事管理a.招聘及入职管理b.考勤管理c.工作证、工衣管理d.出差管理e.请假管理f.奖惩管理g.薪资管理h.离职管理i.劳动合同管理6.人事考核管理员工异动制度员工培训与进修管理福利管理先进工作者、优秀员工评选工伤管理条例文件管理制度内部稽查管理制度体检管理制度7.行政管理食堂管理宿舍管理tel、fax、管理办公用品管理印鉴管理制度公司参观接待管理制度安全管理车辆管理出差管理会议管理制度保密制度计算机及信息技术管理管理人员工作纪律出入公司管理制度采购管理制度二：营销部管理规划部分（一）营销中心的组织架构1、编制设置原则：2、岗位分类3、机构及人员设置：（二）、营销中心的工作职能（三）、营销中心工作责任（四）、营销中心的工作联系（五）、营销中心下辖各部门的工作职能1、市场部的工作职能2、业务部的工作职能（六）、营销中心各岗位职责1、营销总监的工作职责：a.营销中心的日常营销管理工作b.与各部门的协调管理c.营销总监的权限d.营销总监的职务要求如下：2、市场部所辖各岗位职责a.市场部经理的工作职责b.广告企划经理的工作职责c.设计主任的工作职责3、销售部内各岗位的工作职责a.销售部经理的工作职责b.销售部经理助理的工作职责c.零售经理的工作职责d.店长的工作职责e.店员的工作职责4、直属分公司内各岗位的工作职责a.直属分公司总经理的工作职责b.直属分公司总经理助理的工作职责（七）、营销中心员工薪酬绩效考核管理制度1、适用范围2、基本原则3、目标体系4、目标的确立5、薪金标准及人员编制a.岗位分类b.分级标准及工资待遇c.其它补贴6、工资/奖金的提取及发放a.销售部经理月度工作考核标准b.销售部拓展业务人员工作考核标准c.销售部客户人员工作考核标准d.销售支援系统员工（含市场部、商品部及销售助理）工作考核标准e.年底发放年终任务风险金f.年终奖发放管理三：生产部管理规划部分（一）生产部组结构（二）生产部人员配置（三）生产部作业流程（四）生产部工作职责（五）生产部各岗位职务说明书.生产部经理职务说明书.生产调度主任职务说明书.采购主任职务说明书.车间生产主管职务说明书.工程部主管职务说明书.仓库管理员职务说明书.生产组长职务说明书.包装组长职务说明书（六）生产部员工绩效考核评分标准三：人力资源部管理规划部分（一）、人力资源部组织架构（二）、人力资源部人员配置（三）、人力资源部作业流程（四）、人力资源部工作职责（五）、人力资源部各岗位职务说明书.人力资源部经理职务说明书.公司办公室主任职务说明书.文员职务说明书.后勤主任职务说明书.资料室主任职务说明书.保安组长职务说明书.伙房组长职务说明书.卫生组长岗位职责（六）、人力资源部员工绩效考核评分标准.经理绩效考核评分标准.办公室主任绩效考核标准.办公室文员绩效考核标准.后勤员工绩效考核标准.资料室主任、后勤主任、人事主任四：商品开发部管理规划部分（一）商品开发部组织结构（二）商品开发部人员配置（三）商品开发部作业流程（四）商品开发部工作职责（五）商品开发部各岗位职务说明书.产品开发部经理职务说明书.产品开发部副经理职务说明书.首席设计师职务说明书.设计师职务说明书：.设计助理员职务说明书.样板师职务说明书（六）商品开发部员工绩效考核评分标准.商品开发部经理绩效考核评分标准.首席设计师绩效考核评分标准.设计师绩效考核评分标准.设计助理员绩效考核评分标准五：财务部管理规划部分（一）财务部组织结构（二）财务部人员配置（三）财务部工作流程（四）财务部工作职责（五）财务部各岗位职务说明书.财务部经理职务说明书.主办职务说明书.出纳员职务说明书（六）财务部员工绩效考核评分标准.财务部经理绩效考核评分标准.主办会计绩效考核评分标准.出纳员绩效考核评分标准六：品质管理部管理规划部分（一）品管部组织结构（二）品管部工作流程（三）品管部人员配置（四）品管部工作职责（五）品管部各岗位职务说明书.品管部经理职务说明书.品管助理职务说明书（六）品管部员工绩效考核评分标准.品管部经理绩效考核评分标准.品管助理绩效考核评分标准七：员工手册的编制第一章/总则第二章/考勤第三章/聘用与异动第四章/假期第五章/薪酬及福利制度第六章/人事考核制度第七章/培训制度第八章/奖惩制度第九章/行为准则第十章/其它第二.品牌推广计划的制定一：负责组建公司营运团队二：负责制定公司订货方案三：负责公司合同书的编制工作（营销部所有用的合同）第三.品牌产品开发规划制定一：产品风格定位方案二：协助公司做好产品开发工作三：协助公司做好产品组合工作四：为公司提供产品的资息第四：企业发展方向的规划第五：企业人才规划（招聘/考核/培训）第六：品牌发展规划制定以上方案是本人为公司的现状所做的企划案，请参考。项目企划资料如何写投资项目企划书有了项目以后，没有钱怎么办?寻找风险投资是最佳选择。但风险投资在中国广大地区还很陌生，很多民营企业家都不知道商业企划书怎么写，甚至还不知道是叫商业企划书。商业企划书在项目融资中十分重要。事关风险投资成败。投资企划书主要是风险企业家有了好的风险投资项目后寻找风险投资家来投资的商业说明书或鼓动风险投资家投资的商业计划说明。因此，要写好投资商业企划书，第一，是要鼓动风险投资家投资，这就要激发起风险投资家投资的狂热激情与投资欲望，商业企划书的写法就要或引人入胜或震撼人心或扣人心弦。第二是要打消风险投资的疑虑，大多数情况下，风险投资家都是对项目将信将疑，因此，商业企划书要周密、慎重、详细、精当。第三是条件充足，即项目开发（技术含量）有前景，产品（服务）有市场，管理团队精干高效，财务管理稳当、周靠；因此商业企划书要素必须齐备，至少要有技术分析（技术前景及成熟程度、产能设计、制造优势及制造计划、质量控制与质量管理）、产业分析（包括宏观政策）、市场分析（包括营销策略、竞争对手及竞争环境分析）、财务分析（投资概算、估算、预测分析、风险及收益分析）、管理分析（管理团队、风险企业家本人，必须介绍整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献；同时商业企划书中还应明确管理目标以及组织机构图）。第四，格式要正确，即要按照规范的商业企划书模式来写出，要有计划摘要，这个摘要必须能让投资家有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给投资家留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，它十分重要。主要包括从计划中摘录出与筹集资金最相干的细节：即对公司的基本情况，公司的优势以及局限，公司的竞争对手，营销和财务战略，公司的管理队伍等情况，要求概括得简明而生动。打个比方，公司是一本书，那么计划摘要就是这本书的封面，做得好，一下子就可以吸引住投资者目光。情系中秋节健康送父母各市场：中秋节即将到，现将中秋节市场企划参考方案发往市场，希望对各市场有所帮助。带有抽奖的联欢活动，有奖品抽大家肯定会很活跃很期待，效果很好，屡试不爽。中秋节是向客户和公司员工表达敬意和感情的好机会，作为公司来讲，送礼肯定希望礼品能够起到长久宣传和记忆的作用，月饼作为食品可能很快就消耗掉容易被淡忘。企业完全可以利用中秋做一些纪念性的礼品，或员工福利品，印上公司的标志发给客户或员工。一年一度的中秋佳节是呵护亲情、答谢客户、激励员工的好时机，推出中秋礼品组合套餐：把产品跟月饼或是和中秋节相关的礼品组合包装在一起，分为几档，如99元、199元、299元….中秋节，将产品和与中秋节相关的产品或纪念组合在一起，既方便了顾客购买，在价格上也可以采取一定优惠。活动目的：1、通过对服务站驻点促销并强化管理、培训，开展对重点服务站的集中攻坚，推出限期建设“百盒店”“万元店”终端工作。2、分别把握各个方面的消费者需求：1）体面、精致礼盒装，迎合社会节日送礼需求；2）实在、功效，为解决身体某些问题而买保健品，用有说服力的实例、承诺打动消费者的心。3、充分了解现有保健品库存。目标顾客：“四有老人”会场布置：突出喜庆气氛，灯笼、礼花、气球、中国结月饼如能定做有公司标志的小礼品是最好的，参加会议的每人送一个挂有月亮的钥匙扣，月亮钥匙扣形状多样，制作精致，上面刻有一些祝福语：如中秋快乐、祝美满、平安、快乐等话语以及一些描写中秋节和月亮的诗歌词句。操作说明：.钥匙扣由商家定做，根据参会人数确定定做数量，每个钥匙扣定做成本控制在一元以内。2.在钥匙扣上刻上公司名称，也可以跟祝福语结合起来，如XX祝您中秋节快乐”。制作条幅：在原开会条幅的基础上，再建议加上的内容有：“中秋月圆，一珍健康天下父母！”“稻花香里说丰年，中秋佳节话团圆”人串词：（附后）优惠政策：各地区根据情况而定，我建议优惠政策能适当的大点,理由有二。一：现长沙市场销量提不上去，员工的信心受到打击，乘中秋节能提高销量，增加士气，也好给新来的员工展示好的企业面貌。二：中秋节适当的把优惠提高，老客户该补货的也能补货了，也能让新客户出一部分的货。主要是提高整个公司的士气。个人建议：形式一：购核酸8盒送4瓶购10盒送8瓶购12盒送12瓶形式二：购核酸6盒送4瓶购核酸8盒送6瓶购核酸10盒送8瓶购核酸12盒送12瓶中秋节歌曲：1、《岁月中秋》（德德玛）2、《中国的月亮》（彭丽媛）（需注明）3、《月满西楼》（安雯）4、《花好月圆》（任贤齐）5、《明月几时有》（王菲）6、《十五的月亮》7、《月亮代表我的心》8、《月圆时节》（宋祖英）9、《床前明月光》（梅艳芳）10、《半个月亮爬上来》（民歌）11、《但愿人长久》12、《月亮船》（杨钰莹）13、《弯弯的月亮》（吕芳）14、《念亲恩》（陈百强）15、《当归》（卢中强）中秋节联谊会流程9：00——片头曲片头曲：倒计时5、4、3、2、1……开场白9：00—9：05八月红花似火，朵朵花蕊让我们激情燃烧,八月桂子飘香，累累硕果让我们心潮澎湃，今天我们带着微笑，我们相聚在星城长沙，尽情享健康与快乐凝聚的时刻尊敬的各位来宾、亲爱的中老年朋友：大家，早上好！欢迎您走进XX健康家园参加今天的“迎中秋一一一珍健康联谊会;本次活动是由XX协会、XX集团股份有限公司联合举办的。借此机会，请允许我代表XX集团公司的全体同仁对您光临珍XX健康家园表示衷心地感谢和热烈的你们!欢迎你们！在这我想问大家一个问题，你们知道明天是什么日子啊，答对了9月14日是农历八月十五是我国传统的中秋节，中秋节是我国仅次于春节的第二大传统节日。关于中秋节又许多动人的故事,你比如“嫦婀奔月，后羿射日”等等，但是我觉得我们中国的老百姓更多的是把中秋形容成团圆的意思,是啊，中秋之夜、月色皎洁所以又称为团圆节，今天有这么多的朋友欢聚XX健康家园就充分的体现出了团圆二字,下面让我们一同来认识一下首先欢迎宜昌的朋友，欢迎来徜徉的朋友，欢迎来葛洲坝集团的朋友!还有中区xx单位的朋友!在这里请允许我们代表XX集团公司的全体同仁祝在坐的每一位来宾朋友身体健康，中秋节快乐.合家欢乐！（鞠躬）放礼花我们都知道，中秋节又称团圆节，全家团圆，父母尽享天伦之乐，是每一位儿女的心愿。是的，要想现实这个心愿，最重要的前提就是使天下的每一位父母健康平安。作为发展健康产业的88人，始终以“立足生命科学、造福人类健康”为已任，为人类的健康事业做着不懈地努力。9：10——9：15一珍基因专题片9：15——25中秋传说（中秋传说共三个,请任选其一）中秋节有悠久的历史，和其它传统节日一样，也是慢慢发展形成的，古代帝王有春天祭日，秋天祭月的礼制，早在《周礼》一书中，已有“中秋”一词的记载。后来贵族和文人学士也仿效起来，在中秋时节，对着天上又亮又圆一轮皓月，观赏祭拜，寄托情怀，这种习俗就这样传到民间，形成一个传统的活动，一直到了唐代，这种祭月的风俗更为人们重视，中秋节才成为固定的节日，《唐书•太宗记》记载有“八月十五中秋节”，这个节日盛行于宋朝，至明清时，已与元旦齐名，成为我国的主要节日之一。中秋节的传说是非常丰富的，嫦娥奔月，吴刚伐桂，玉兔捣药之类的神话故事流传甚