泰安泰山啤酒厂商业策划提案

泰安泰山啤酒厂商业策划提案

香港环球商机泰山啤酒项目组前言发展商的期望主要为将旧有厂房改为商业用房，以盘活资产围绕啤酒做定位，以商业地产的运作带动啤酒的销售和品牌效应，并最终形成固有模式，以利于推广以旧厂房、仓库改做商业的LOFT商业，在国内的成功案例并不少见，但其开发理念和文化理念各不相同，通过对这些案例的分析，为本项目的开发提供有益的经验2前言3开发理念自发形成企业/政府开发案例杭州49上海田子坊广州信义会馆深圳OCT发展轨迹创意企业/艺术家进驻商业功能配合旅游目的地文化符号杭派文化创意城市现代视觉艺术商业功能开发艺术氛围营造旅游目的地岭南会馆风情的体现移民与融合先峰和时尚结论LOFT具有独特的商业文化体系本地文化是最具生命力和吸引力的文化旅游功能不是最初的目的，而是必然的结果前言我们需要重点解决：发掘泰安特有的文化思念，为本项目注入文化基因，使之成为有生命力和影响力的“个体”建立啤酒与泰安文化（中国文化）的沟通点，使啤酒具有鲜明的本地特色，并带动啤酒的销售和品牌效应通过项目运营推广，不断建立并巩固消费群体4泰安分析商业分析项目分析项目定位服务收费52022/12/25泰安分析泰安是一座历史文化名城泰安市位于山东省中部，是古代齐鲁的中心地带。五岳独尊的泰山雄踞境内，是远古部落频繁活动和古帝王祭拜天地及封建帝王争相举行封禅大典的地方，这使泰山周围地区成为中华原始民族之发源地和宗教、文化圣地。6齐鲁文化的浪漫与厚重

齐鲁大地是中华文明最早的发祥地之一。

齐：重商、注重革新，在文化上表现为“浪漫”

鲁：重农、注重继承，在文化上表现为“厚重”泰安分析经济较发达在济南都市群经济圈总体规划中，整体都市圈包括7个城市，其中济南、淄博属于经济比较发达的第一方阵；泰安、莱芜处于较发达的第二方阵；而德州、聊城、滨州属于经济欠发达的第三方阵GDP2009年全市实现生产总值(GDP)1715.7亿元，比上年增长13.6%；人口规模

2009年全市常住人口548.0万人，增长4.4‰，其中城镇人口264.2万人消费能力2009年，市区居民人均可支配收入17672元，比上年增长9.8%；人均消费性支出12319元，增长5.0%7泰安分析8宜居城市自然条件优越，发展成其他城市居民的第二居住地交通发达高带公路、高等公路纵横交织城市互动积极与淄博、莱芜、德州等5市加强合作旅游名城山水圣人旅游线路的中心世界的泰山泰安发展的五大优势承接产业重汽制造、钢铁及纺织产业与济南对接2022/12/25泰安分析泰安是具有深厚文化底蕴的文化名城，其传统的齐鲁文化具有兼容并蓄、胸襟博大，富于人文关怀和人道精神等鲜明的精神特质泰安是拥有城区内约50万人口的大型城市，经济水平较为发达，使城市具有一定数量的追求精神生活、勇于尝鲜的个性化群体，具备发展个性化、独特性的商业项目的基础92022/12/25泰安分析商业分析项目分析项目定位服务收费102022/12/25市府广场商商圈，市政政府南市政政广场，以以金座地下下步行街和和易初莲花花为主。红门商圈，，泰山登山山入口处，，以经营泰泰山石、字字画为主，，兼营部分分当地土特特产。火车站银座座商圈，位位于东岳大大街、龙潭潭路交汇处处，以银座座为中心，，涵盖百货货、家电、、服装等。。青年路财源源街商圈，，泰安主要要商业聚集集地，以青青年路和财财源街的交交汇处为中中心，以百百货和精品品店为主。。112022/12/19商业分析老县衙旅游游文化街分分析项目位置：：岱庙正南南，南依财财源大街,东邻通天街街、西邻青青年路建筑面积：：约2万平方米建筑风格：：采用环廊廊相连的仿仿明清古建建筑风格景区特色：：集观光、、住宿、休休闲、购物物、餐饮于于一体特色色旅游文化化景区面临问题业态缺少特特色：目前前引进的商商家中缺少本地化化、特色化化、个性化化的商家整体规划较较乱：购物物、餐饮等等业态规划划较混乱，，缺少统一、、鲜明的主主题营销方式较较少：项目目缺少统一一的运营管管理机构，，后期市场推推广工作缺缺失12商业分析泰安传统零零售商圈是是以火车站站为发展核核心，主要要商场、步步行街聚集集于火车站站周边；商商业面积较较小、周边边环境较差差、不利于于商业的长长期发展随着城市建建设和规划划的发展，，零售商业业开始向城城市周边区区域发展，，宝龙城市市广场和名名嘉广场的的建设将为为城市带来来新的商业业思念从老县衙旅旅游文化街街的案例来来看，泰安安发展旅游游地产应注注意：文化与旅游游相结合中中，既适合合本地人消消费又能吸吸引游客消消费以某一业态态做大做强强，带动整整体定位的的落实业态的有序序组合，协协调项目整整体发展，，实现盈利利后期营运推推广是长期期的、科学学的工作132022/12/19泰安安分分析析商业业分分析析项目目分分析析项目目定定位位服务务收收费费14项目目分分析析项目目概概况况占地地面面积积：：74841.7㎡㎡建筑筑面面积积：：36870.12㎡㎡可用用建建筑筑面面积积：：30000㎡㎡广场场面面积积：：约约25400㎡㎡项目目位位于于外外环环路路以以南南、、龙龙潭潭路路以以西西，，属属老老城城、、新新区区的的交交汇汇地地带带；；外部部交交通通相相对对便便捷捷，，人人流流车车流流主主要要通通过过龙龙潭潭路路到到达达，，公公交交线线路路数数量量偏偏少少；；建筑筑体体为为厂厂房房和和仓仓库库，，单单层层为为主主，，部部分分为为2-4层，，层层高高较较高高15出入口中心大道项目目分分析析项目目可可发发展展方方向向思思考考项目目的的个个性性定定位位方方向向项目目消消费费者者分分析析啤酒酒元元素素在在项项目目的的运运用用16项目目分分析析项目目的的个个性性定定位位方方向向本项项目目的的建建筑筑特特征征为为旧旧厂厂房房，，约约30栋，，层层高高较较高高，，楼楼龄龄为为20-30年，，可可利利用用和和改改造造的的空空间间较较大大本项项目目处处于于新新老老城城区区交交汇汇处处，，交交通通较较便便利利本项项目目空空地地较较多多，，停停车车较较方方便便利用用现现有有条条件件发发展展具具有有差异异化化特特色色的的LOFT商业业区区17项目目分分析析项目目消消费费者者分分析析以本本地地城城市市白白领领、、小小资资一一族族、、浪浪漫漫情情怀怀的的常常住住民民为为核核心心消消费费群群体体泰安安城城市市区区拥拥有有约约50万城城镇镇居居民民，，整整体体消消费费基基数数较较大大泰安安经经济济较较为为发发达达，，商商业业商商务务交交流流频频繁繁，，餐餐饮饮、、娱娱乐乐等等行行业业具具有有较较大大的的市市场场潜潜力力项目周边有山山东科技大学学、山东农业业大学、泰山山医学院、泰泰山学院等高高等教育机构构，教师和学学生等高素质质群体是本项项目主要消费费群体之一，，同时是本项项目文化与创创意产业链上上的重要一环环立足于本地消消费群体也易易于培养本地地文化特色，，最终形成旅旅游氛围18项目消费者分分析以游客为重要要的消费补充充泰山和方特乐乐园为泰安带带来大量的游游客，本项目目的独特商业业氛围将成为为吸引游客的的重要因素有利于适当提提高项目档次次有助于项目知知名度和泰山山啤酒美誉度度的扩张19项目分析啤酒元素在项项目的运用啤酒元素业态组合形象打造20体现经济收益体现文化品味项目分析啤酒元素直接关联餐饮、酒吧、、KTV利：容易吸引人气气突出项目特点点21选择补充业态态体现经济收益益主要特点：晚间经营周末/假日生意旺弊：租金承受能力力相对较低商业氛围培养养期长重点发展啤酒元素业态组合形象打造项目分析啤酒元素间接关联延长项目整体体经营时间画廊22补充业态实现较高的租租金收益与艺术、啤酒酒关联，能带带动人气选择标准可选业态电影院书吧健身房宠物医院…………啤酒元素业态组合形象打造项目分析23啤酒元素业态组合形象打造形象打造项目氛围营造造项目概念传导导品味生活的空空间朋友欢聚的场场所打发时间的地地方啤酒主题乐园园厂房、场地利利用机器、设备利利用啤酒包装利用用泰安分析商业分析项目分析项目定位服务收费24项目定位整体定位25泰安商业新名名片全新的时间型型消费空间一种崭新的餐餐饮、娱乐方方式一个活动的品品牌营销方式式项目定位主题定位泰山啤酒嘉年年华广场嘉年华是起源源于欧洲的一一种民间狂欢欢活动，其特特点为热烈、、开放泰安所处的齐齐鲁文化中，，齐文化的特特点浪漫、开开放、兼容啤酒作为泊来来品，通过““浪漫与开放放”的中西文文化交融点，，在泰安不断断发展26项目定位整体发展27综合性历史文化特色的都市旅游景点区域交流和聚会的地点GoingUp项目定位档次定位28高档（10-15%）中高档（50-60%）中档（20-35%）项目定位业态组合与分分布项目特征：不不规则步行街街区以主通道为轴轴心，项目按按可展示性、、人流引导性性，可分为核核心区、次级级区和边缘区区设置三大主题题食神大道艺术长廊时光隧道29人流主动线重要展示面人流次动线需要引导的路路线核心区次级区边缘区项目定位业态组合与分分布30沿人流主动线线作为主要展展示面，突显显主题定位和和特色规划要点控制体量创造双边铺业态组合餐饮、餐吧、、酒吧、KTV主题：食神大大道项目定位食神大道意向展示31部分商家为餐餐吧式经营，，白天经营餐餐饮，晚间经经营酒吧项目定位食神大道意向展示32部分商家为餐餐吧式经营，，白天经营餐餐饮，晚间经经营酒吧项目定位业态组合与分分布33靠近主出入口口的位置作为为特色零售区区规划要点利用公共空间间创造双边铺业态组合外贸服装、画画廊、书吧、、奇石展示、、古董主题：艺术长长廊项目定位艺术长廊意向展示34外贸服装画廊书吧古董充分利用室内内空间，设置置外摆区域，，营造氛围，，减少空旷感感项目定位业态组合与分分布35项目边角区域域需要以目的的性消费的业业态/主力店来充实实通过主力店的的带动作用，，使得项目各各区域的人流流达到一定的的均衡性，为为各个商户创创造商机主题：时光隧隧道业态组合电影院、健身身房、快捷酒酒店、工业展展示中心、项项目营销中心心项目定位业态组合与分分布36招商中心营销中心保安服务点宠物医院工业展示中心心电影院运动集中营快捷酒店项目定位时光隧道意向展示37快捷酒店宠物医院电影院运动集中营项目定位时光隧道意向展示——工业展示中心心38废弃机器展示示整体设备微缩缩展示部分环节可手手动操作可现场品味啤酒销售中心心项目定位形象打造以啤酒为核心心展示，通过过声、光、电电、色等多种种手段营造啤啤酒主题乐园园通过细部塑造造，开发“时时间型消费””空间通过整体氛围围的营造，突突出泰山啤酒酒的个性特征征39项目定位外观形象打造造基本保持物业业现有形象对新增部分应应“做旧如旧旧”，保持统统一性40厂区大门塑造项目主体体形象整体色彩或装装饰风格偏向向厚重——黑啤意意向化化整体色色彩或或装饰饰风格格偏向向轻盈盈——原浆意意向化化41主通道道轴线线北部部主通道道轴线线南部部食神大大道意向展展示项目定定位主展示示面打打造打造““三点点一线线”，，保障障主展展示面面的视视线通通透性性通过设设置点点节，，缓解解道路路过长长造成成的疲疲惫感感，引引导人人流进进入项项目内内部设置三三大广广场啤酒喷喷泉广广场啤酒风风情广广场啤酒假假日广广场421234项目定定位主展示示面打打造具体建建议1号位置置现为为旗杆杆，建建议拆拆除，，以保保持主主动线线的视视线通通透性性2号位置置现在在空地地，建建议作作为次次广场场。利利用工工厂里里的废废弃管管道、、机器器零件件改造造成装装饰品品，打打造小小型喷喷泉广广场，，广场场旁安安排项项目总总平图图431234啤酒喷喷泉广广场项目定定位主展示示面打打造具体建建议3号位置置现为为大棚棚区，，建议议改为为主广广场——啤酒风风情广广场风情广广场建建筑风风格建建议以以现代代简洁洁方式式结合合山东东民居居风格格，整整体形形象与与周边边旧厂厂区统统一平时做做为公公共空空间，，放置置小型型快餐餐座，，节假假日作作为表表演广广场441234啤酒风风情广广场项目定定位主展示示面打打造具体建建议4号位置置现为为空地地，建建议改改为啤啤酒假假日广广场假日广广场是是衔接接主通通道之之北南南的交交汇点点，是是人流流的汇汇集区区和发发散区区广场上上设置置标志志性物物体451234项目定定位细节处处理导视系系统厂区内内有大大量的的管道道，建建议将将管道道做为为指引引，沿沿人流流动线线的设设置方方式重重新规规划拆除的的管道道可做做为景景观小小品的的主材材料，，或商商铺装装饰的的材料料项目内内所有有指示示牌、、标志志均用用与啤啤酒相相关的的物件件进行行设计计，如如酒瓶瓶、瓶瓶盖……46项目定定位细节处处理烟管作为本本项目目的主主要形形象展展示，，重新新包装装47加镭射射效果果包装效效果一一加条幅幅装饰饰包装效效果二二项目定定位细节处处理墙体墙体整整体保保持现现有的的形象象啤酒风风情广广场和和假日日广场场旁边边的墙墙体，，设置置顾客客/游客留留言区区，加加强互互动效效果部分墙墙体作作为广广告出出租给给其它它商家家，如如汽车车经销销商、、房地地产商商……绿化发展““园林林式厂厂区””的良良好基基础，，利用用现有有的野野生绿绿色植植物，，丰富富项目目景观观48泰安分分析商业分分析项目分分析项目定定位服务收收费492022/12/19服务内内容本项目目操作作的两两大难难点为为招商资资源后期运运营从目前前短期期考察察的情情况来来看，，泰安安本地地符合合本项项目需需求的的商业业资源源较少少，需需要由由济南南、青青岛等等异地地引进进招商资资源和和硬件件设计计，可可以简简单的的复制制，而而真正正能使使项目目保持持生命命力的的后期期管理理，特特别是是管理理与品品牌营营销的的联动动，这这是能能够带带动泰泰山啤啤酒品品牌形形象的的关键键点50服务内内容我司拥拥有强强大的的品牌牌资源源，针针对本本项目目的实实际情情况，，将专专门组组织专专职小小组进进行招招商项目组组招商商：济济南、、青岛岛、泰泰山总部部支支援援组组：：广广东东、、上上海海资资源源整整合合我司司拥拥有有丰丰富富的的商商业业管管理理经经验验，，将将本本项项目目的的运运作作与与泰泰山山啤啤酒酒的的品品牌牌营营销销相相结结合合，，实实现现多多赢赢51服务内内容1、城市市市宏宏观环环境分分析（1）城市市人口口因素素分析析（2）城市市GDP发展状状况、、内外外商投投资及及产业业结构构情况况（3）城市市消费费品零零售总总额及及商业业总体体情况况（4）城乡乡居民民收入入水平平2、区域域零售售业结结构、、酒店店、公公寓分分布及及经营营状况况调查查分析析（1）区域域内各各类型型物业业分布布（商商业、、酒店店）（2）区域域内的的商业业市场场竞争争状况况及其其竞争争者的的调查查分析析（3）现阶阶段该该区域域各商商业地地产的的总体体租金金水平平及比比较分分析（4）未来来该区区域内内零售售业及及商业业发展展分析析52第一项项、市市场调调查服务内内容3、区域域经营营商调调查（1）主要要业种种业态态经营营状况况（2）经营营者基基本资资料调调查（3）经营营者对对项目目区域域意向向调查查分析析（4）经营营者对对项目目意向向调查查分析析（5）项目目业态态功能能需求求调查查4、项目目商圈圈范围围内消消费者者调查查（1）人口口、年年龄、、职业业、文文化水水平统统计（2）消费费者消消费数数据统统计（3）购物物习惯惯及购购物心心理调调查（4）消费费者对对项目目意向向调查查分析析（5）项目目业态态功能能需求求调查查53服务内内容一、市市场定定位1、项目目分析析（1）地块块分析析（2）区位位分析析（3）交通通分析析（4）政策策分析析（5）SWOT分析（6）项目目开发发面临临关键键问题题分析析2、宏观观背景景分析析（1）城市市市经经济数数据分分析（2）房地地产行行业环环境分分析（3）宏观观背景景分析析总结结54第二项项、项项目商商业策策划服务内内容3、城市市及项项目周周边商商业、、酒店店物业业分析析（1）各物物业规规划格格局（2）项目目分析析（3）租金金水平平分析析（4）竞争争分析析4、品牌牌商家家研究究（1）主力力店、、次主主力店店及各各品类类代表表品牌牌商家家访谈谈（2）商家家访谈谈小结结（3）商家家对本本项目目物业业要求求汇总总及建建议（（针对对不同同业态态建议议有所所侧重重）555、商业业消费费者分分析研研究（1）消费费者收收入、、文化化、支支出水水平等等基本本资料料总结结分析析（2）消费费者对对消费费习惯惯分析析总结结（3）消费费者消消费结结构、、品类类等分分析总总结（4）消费费者对对本项项目区区域意意向及及认同同分析析总结结（5）消费费者对对本项项目产产品结结构、、消费费意向向分析析总结结（6）消费费者对对本项项目经经营方方式、、品牌牌、消消费爱爱好等等分析析总结结6、商业业经营营者分分析研研究（1）主要要业种种业态态经营营状况况分析析总结结（2）经营营者基基本资资料分分析总总结（3）经营营者对对项目目区域域意向向分析析总结结（4）经营营者对对项目目意向向总结结分析析（5）项目目业态态功能能需求求总结结分析析（6）经营营者对对项目目的经经营要要求及及建议议56服务内内容7、项目目定位位（1）项目目市场场战略略定位位（2）项目目商业业属性性的判判断（3）项目目产品品结构构及总总体平平面布布局建建议（4）项目目规模模建议议（5）功能能定位位（6）形象象定位位（7）档档次定定位（8）目目标消消费群群定位位（9）项项目的的开发发策略略建议议（10）项目目的租租金建建议57服务内内容第三项项、建建筑规规划设设计建建议1、建筑筑风格格与立立面效效果设设计方方案建建议2、商铺铺结构构与内内部分分割方方案建建议3、景观观设计计方案案建议议4、商业业动线线设计计建议议5、商业业氛围围建议议58服务内内容1、业态态组合合影响响因素素分析析（1）项目目定位位（2）消费费群需需求2、业业态组组合建建议（1）业态态组合合建议议（2）目标标商家家举荐荐3、业业态布布局总总体思思路（1）业态态布局局一般般原则则（2）地块块、商商家因因素影影响（3）业态态布局局总体体思路路4、业业态具具体布布局（1）各层层业态态布局局思路路（2）各层层业态态具体体布局局（3）总体体业态态组合合比例例59第四项项、商商业业业态布布局建建议服务内内容第五项项、营营销推推广策策划1、营销销推广广整体体策略略建议议；2、现场场包装装策略略建议议（配配合专专业广广告公公司））；（1）项目目外立立面包包装建建议（2）招商商中心心包装装建议议（形形象、、功能能分区区建议议）（3）建立立品牌牌加盟盟中心心3、营销销宣传传工具具建议议（配配合专专业公公司））；；（1）招招商手手册及及楼书书（2）宣宣传单单张（3）3D宣传片片4、项目目媒体体推广广策略略建议议；5、营销销活动动建议议。60服务内内容第六项项、招招商代代理1、招商商模式式及策策略的的制定定2、项目目招商商流程程制定定3、招商商优惠惠政策策制定定4、招商商媒体体组合合及策策略制制定、、调整整5、招商商推介介会活活动策策划组组织及及执行行6、前期期招商商文件件准备备（包包括合合同，，意向向书，，商户户公约约等））7、前期期招商商人员员培训训8、协助助当地地有投投资意意向的的商家家进行行品牌牌投资资分析析和寻寻求品品牌加加盟代代理9、负责责商户户的拜拜访、、跟进进、谈谈判、、签约约全过过程10、提供供商铺铺租金金及租租赁条条款厘厘定方方案61服务内内容第七项项、商