某旧改项目定位策略

坑梓旧改项目定位策略案深圳中原物业顾问有限公司坑梓印象地理位置：坑梓位于深圳龙岗东北部，被坪地、龙城、坪山包围，东部与惠州接壤。是深圳市东北部的工业重镇。行政划分：1986年建镇。2004年，撤销坑梓镇，设立坑梓街道办事处。下辖坑梓、龙坑、秀新、龙田、金沙、沙田6个社区。面积人口：总面积40.49平方千米，总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万。交通状况：坑梓交通发达，深汕高速、深汕公路横贯全镇，周边有机荷高速、惠深高速和惠盐高速，镇内已实现村村通道路。且开通了到罗湖火车站和香港直通巴士。镇内主要有龙兴路、光祖路、以及人民路构成全镇内部主交通网络。生活配套：坑梓配套设施较为成熟，中行、农行在内的金融、保险、商贸服务等第三产业发展迅速。商业、金融、医疗、教育、文娱等配套基本能满足人们的居住、生活要求。经济发展：坑梓经济发展主要依靠加工制造业。工业主要以零散厂房和工业园区构成。目前主要有三大工业园区，同富裕工业园区、宝梓工业园区、沙田工业区。另外还有其他大型工业项目正在建设当中。发展产业从电子、电器到五金、塑胶、化工，从制革、服装、玩具到机械、纺织、印染、酿造，形成了较强大的工业阵容。外商主要来自于香港、日本、台湾及南韩等国家和地区。龙岗街道办坪地街道办坑梓街道办坪山街道办横岗街道办10分钟15分钟10分钟15分钟20分钟生活圈坑梓用地现状——从上可以看到，目前用地主要有4类：1、工业用地：占到坑梓已用地的70%，用量最大。2、4类居住用地：主要以目前的农民房现状为基础，占近30%的体量。3、科研用地：作为一些企业建立研发基地用。4、商业用地：以目前已经形成的商业为基础。深汕高速深汕公路龙兴路规划以工业为重，居住用地和工业用地相互混杂。使得目前片区形象较差，居住氛围不强，档次较低。坑梓印象成片的工业区+厂房+农民房19年来没有开发过商品住宅2006年，第一个商住项目——金田风华苑问世项目概况项目位置：深汕路和龙兴南路交汇。项目性质：旧城改造。用地面积：总用地面积为31676.2㎡，分为2个地块。1#用地面积——9718.3㎡，可用占地6000㎡。2#用地面积——21957.9㎡，可用占地18500㎡。容积率——未确定。永泰百货1#坑梓商业街区金田风华苑同富裕工业区5分钟生活圈光祖中学福万佳购物广场2#项目SWOT分析优势S（Strength）劣势W(Weekness)靠近坑梓传统商业街区（步行5分钟）周边配套齐全项目周边道路交通便利位于深汕公路旁，又处于坪山—坑梓的首站，昭示性强发展商1、具有开发经验。2、拥有大量的物业投资，进行出租收益，比较擅长长期投资收益。3、企业处于稳定发展及扩张阶段。4、有较多土地储备，可持续性发展。项目地块被龙兴南路分割成两块，不利形成规模，地块周边整体规划较差1#较小，不利于住宅的布置2#沿深汕公路有近250米，不利于噪音的规避紧靠深汕公路，噪音干扰非常大深汕公路一路之隔，商业氛围差距巨大旧城改造，2#地块需要拆迁，1、2#在开发时间的协调上有一定困难旧改的成本相对较高机遇O(Opportunity)威胁T(Threaten)高新技术、家具和自行车基地、沃尔玛物流的入驻带来的机遇外环高快路即将开工，地铁3号线可能延长带来新的机会地产市场供应的紧缺第二个旧城改造项目，借鉴成功经验，规避市场风险项目所在片区未来规划为住宅区，商业发展有较大的空间整体区域市场不成熟，处于起步阶段整体区域档次形象较差，没有形成市场关注龙岗、惠阳等周边区域竞争激烈，尤其是龙岗，分流部分高端客户关于项目的思考我们的项目究竟面临怎样的市场环境？未来的市场发展趋势如何？我们的项目所拥有得核心资源是什么？我们应该采用什么样的开发策略来赢得市场？我们的客户在哪里，他们需要怎样的产品？未来项目价格能够是多少？如何结合开发策略，合理利用地块资源，做到价值最大化利用？由于区域市场发展的极度不成熟，常规的房地产区域性研究可行吗？仅仅通过对本地考察就足够了吗？我们在思考。。。。看看市场20分钟生活圈，，将我们的思思维触角向四四周延伸龙岗中心城房房地产概况目前是深圳房房地产最为热热点的区域之之一。各大品牌开发发商云集（招招商、天健等等）。目前销售价格格在6000—7000之间。建筑多为小高高层和高层，，户型以大面面积的3房和4房为主。90%以上的本地客客户，辐射周周边区域（横横岗、东莞、、坪山、坑梓梓），同时吸吸引了关内投投资客户的关关注。片区氛围日益益成熟，交通通便利，片区区形象高档。。高起点规划，，片区未来发发展潜力巨大大。惠阳房地产概概况在沉寂了10年之后，随着着南海壳牌项项目的开工和和大亚湾开发发区的建设，，再次成为人人们的关注焦焦点。距离龙岗中心心城15公里，2005年成交均价达达到2500元/㎡，具有一定的的价格优势。。但同时也具具有10000元/平米的产品，，区域可塑空空间较大。建筑以小高层层为主，并有有别墅高档产产品的出现（（棕榈岛）。。在惠州的房地地产大开发的的背景下，房房地产发展逐逐步受到市场场的关注。房地产开发企企业63家，目前启动动的项目近20个，拥有大量量的土地储备备。以本地客户为为主，有辐射射周边区域的的趋势。目前前的客户有部部分是龙岗、、淡水、坪山山、坑梓、东东莞、关内以以及香港客户户。特别受到到深圳客户的的关注。各大知名品牌牌开发商对该该区域高度关关注，结合深深圳各大媒体体对其宣传，，极大的提升升了该地区的的知名度。坪山房地产概概况长期以工业为为支柱产业发发展，房地产产起步较晚，，发展速度较较快。产品发展多样样化，有商业业也有住宅。。目前销售价格格已经攀升至至4000元左右。主要为本地客客户，有辐射射周边区域的的趋势。目前前的客户有部部分是龙岗、、淡水、坪山山、坑梓等。。从规划的角度度看，坪山深深圳是7大住宅配套区区之一，片区房地产开开发前景较好好；（《深圳市近期建建设规划（2003－05）》，全市重点配配套建设后海海、横岗、龙龙岗、坪山、、新安、光明明、龙华七大大居住区。））坪地房地产概概况以工业为经济济支柱产业发发展，房地产产起步较晚。。西湖苑是坪地地开发的第一一个商品房项项目，目前销销售到3期。目前小高层销销售价格为4200元左右。别墅墅7800元。主要为本地客客户，有辐射射周边区域的的趋势。目前前的客户有部部分是龙岗、、淡水、坪山山等。受到关关内投资客户户的关注。从发展前景来来看，深圳特特区外8大组团分区规规划草案公布布后，坪地正正式被纳入到到龙岗中心组组团中去，作作为东部发展展州综合服务务中心的一部部分。重点点发展商业服服务业、房地地产业、金融融业等，就房房地产远景来来看，受益于于相对成熟的的龙岗老镇及及龙岗中心城城的带动。。坑梓房地产发发展概况交通位置上处处于龙岗中心心城、坪山、、惠阳之间，，4者之间的通达达性非常好。。长期以来以工工业为主的发发展模式，19年来房地产的的发展为零。。直到2006年1月，坑梓的第第一个房地产产旧改项目——金田风华苑才才正式推出（（目前销售商商业部分，销销售状况比较较理想.住宅和公寓还还没有推出））。目前客户基本本为坑梓本地地客户，近7成以上为自用用，近3成为投资。房地产尚未形形成规模，开开发处于空白白，目前不被被外界市场所所关注综合城市规划划发展前景、、房价、发展展速度、市场场关注度、购购买客户群体体、发展空间间片区房价市市场关注度城市规划发展展前景、发发展速度、可可发展空间低高低高龙岗中心城惠阳、惠州坑梓房地产市场重重点坪地坪山坑梓房地产未未来发展前景景坑梓用地规划划（2005—2020）2005年10月，深圳规划划部门结合东东部工业组团团分区规划，，对坑梓进行行了重新的整整体规划。可可以看到，这这次规划将居居住、商业、、工业区域作作了较好的有有机结合。使使得居住生活活，商业区域域与工业区域域基本分开，，较大的改善善了居住环境境，提升了片片区的形象和和档次。以深深汕路为界，，分为南北2个片区。2#地块1#地块深汕高速深汕公路龙兴路工业/农民房的旧城城拆迁改造发展前景坑梓街道3年来引进外资资企业158家，实际利用用外资达20多亿港元，投投资过亿元的的项目就有8个。高新技术产业业加快提升步步伐。用地23万平方米、投投资额8000万美元的莹展展电子科技工工业园，首期期工程开发10万平方米即将将竣工投产，，将成为大型型IT产业生产基地地；租厂1.5万平方米、投投资2000万美元的西铁铁城科润液晶晶电子制品厂厂，用地3.7万平方米、投投资1500万美元的韩国国世模铁钢有有限公司等相相继建成投产产，使坑梓的的高新技术产产业迅速扩张张，如虎添翼翼。优势传统产业业“强势集聚聚”。占地56万平方米、计计划总投资1.8亿美元的震雄雄工业园，又又投资2.5亿港元扩建二二期工程，为为建成全球最最大的注塑机机生产基地奠奠定了基础；；首期工程占占地70万平方米、总总投资40亿元的深圳家家具产业集聚聚基地已经进进入前期开发发阶段，未来来2至3年内将建成国国内领先、国国际一流的产产业园区；占占地50万平方米、总总投资33亿元的深圳自自行车产业集集聚基地也选选址落户坑梓梓街道，将建建成全球最大大的自行车产产业基地。发展前景震雄工业园，，占地56万万㎡天时达产业园园，3园合一一家具及自行车车产业基地，，占地130万㎡沃尔玛物流配配送中心项目目；投资10亿元元距离本项目5—8分钟车程发展前景宝安龙岗2005—2020组团功能规划组团范围总面积2020人口控制2020建设用地功能定位龙岗区布吉平湖横岗163.9㎞298万83.3㎞2物流基地龙城龙岗坪地185.5㎞274万82.4㎞2东部发展轴的综合服务中心坪山坑梓167㎞250万68.3㎞2先进制造业基地葵涌大鹏南澳289㎞225万40.9㎞2区域性滨海旅游度假和自然生态保护区宝安区沙井松岗福永北156.5㎞276万91.4㎞2先进制造业基地公明光明石岩221.2㎞275万87.4㎞2高新技术产业基地和生态旅游基地新安西乡福永南162.1㎞2100万84.6㎞2西部发展轴的综合服务中心，物流基地龙华观澜扳雪岗20.35㎞299万199.4㎞2市中心区的配套综合服务区宝安中心组团（福永南部、西乡、新安）、西部工业组团（沙井、松岗、福永北部）、西部高新组团（公明、光明、石岩）、中部服务组团（龙华、观澜、坂雪岗）、中部物流组团（平湖、布吉、横岗）、龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）、东部工业组团（坪山、坑梓）和东部生态组团（葵涌、大鹏、南澳）

发展前景总投资75亿元的外环高快路，全长85.3公，设计速度度100公里／小时，，预计06年底动工，09年底通车。地铁三号线有望延长，经经过坑梓，直直通惠州。目目前在轨道建建设上已经预预留了与惠州州城际铁路接接驳的条件。。“龙二线”和“复合通道2”、“复合通道4”的建设，标志志着坑梓交通通状况得到改改善。“南坪快速路”、横坪公路改扩建、沙湾湾连接大工业业区宝荷路段段的沙荷路、正在施工中中的深惠路、沿海高速公路路等对坑梓房地地产市场的影影响来得最为为直接。复合通道关系系图发展前景可以预见，随随着政府规划划的落实，大大型产业园区区陆续的建成成投产，交通通的改善，势势必带来强大大的经济拉动动力，也为坑坑梓未来房地地产发展带来来强大的经济济支撑力，同同时带来其他他区域的置业业者和投资者者，在未来的的3—5年内内进入稳步发发展的阶段。。项目开发策略略以本地客户资资源为主体，，挖掘引导潜潜在客户。以大量住宅作作为短期资金金的回收点。。以商业作为开开发商的未来来长期收益以以及增值点。。细化目标客户户群体，对1#和2#地分别定位规规划，达到市市场细分。抢占坑梓市场场空白点，尽尽早启动项目目，占领市场场先机。在市场竞争策策略上，可采采用“市场追追随者”的方方式，对产品品进行全新打打造。项目开发策略略寻找我们的客客户我们的客户总人口15万人，其中本本地户籍人口口1.2万本地居民（原居民、私私营业主、公公务员）企业员工私营业主＋坑梓主要人口口构成＋本地居民户籍人数约在在1.2万左右，户数数近3000户。目前大多数住住自建房，一一般是楼下出出租，楼上自自己用。一般般一家人住在在一起。主要收入为物物业租金+分红，一部分分人自己做生生意。2005年人均可可支配收入达达到27072元。有较好的资金金实力。有部部分人会购买买龙岗中心城城的高档物业业，但是数量量较少。比较习惯于本本区域的生活活环境，有一一定的本地情情节。主力客户私营业主目前坑梓各类类法人企业近近300多家。各类私营经营营个体户超过过4000家。消费力比较强强。有能力购买龙龙岗一些高档档楼盘。（我司代理的的龙城国际、、东方御花园园、罗马公元元，均有坑梓梓客户购买，，大多数为私私营业主）。。由于积蓄丰厚厚，对生活等等各方面的要要求开始有较较高的要求。。主力客户公务员在本地有较高高的社会地位位，有着深厚厚的社会基础础。收入来源比较较多样化，有有一定的资金金实力。有改善居住环环境的需求，，已经有少量量人购买龙岗岗中心城的高高档物业。数量不详，但但预计保守数数量在400人以上。（工商+行政+税务+公安+政法+工业区管理处处+6个村委等）主力客户企业员工管理/技术人员

（基层、中层）高管/专家普通员工和工人为片区主要人人员组成部分分人数约在13.5万左右；月收入在600—1000元之间；该群消费者薪薪金待遇低，，消费能力较较低；行走工具主要要为公交车/步行，故多在在厂区周边活活动工作流动性较较大为片区第二大大组成人员，，人数约在2800人左右（1：50）；具有较好专业业技能或受过过较高的教育育程度，对生生活有一定的的追求，相当当一部分人与与家人生活在在一起；月收入在2500—5000元之间；多数仍以公交交车为主要交交通工具，少少数为“有车车一族”；工作地点相对对稳定，部分分员工流动性性大。该群人员数量量最少，约在在1400人左右（1：100）；该群消费者多多为知识分子子，受过一定定教育，对生生活有追追求，月收入在8000—10000元以上，消费费承受能力强强；自己租住，或或者居住在公公司的管理楼楼；对生活环境有有较高的要求求。总人数在14万左右可挖掘客户次主力客户潜在客户分析析群体总数量预计比例购买数量需求高管/专家140010%140自用/投资中层管理28005%140自用本地居民300040%1200投资/自用私营业主430050%2150自用公务员预计40050%200投资/自用备注对于高管层面，由于产业不同，所占比例也不同，以上只是最为保守的估计，预计实际群体数量将比该数量上升10%—20%。保守估计，目前仅坑梓本地潜在客户群近3790批。以上估计没有考虑未来人口的增加，以及经济的增长。以上数据对时间的估计是在目前房地产发展状况下，未来2年内的预估。可以看到，仅仅目前的人口口结构，按照照比较保守的的估计，就将将有近3800批地潜在客户户，其实际数数量预计将会会在4000批以上。市场供需分析析近4000批地较有效客客户。金田风华苑（（200套公寓+216套住宅）。近两年龙岗中中心城对坑梓梓客户的少量量消化。供不应求客户需要怎样样的产品龙岗街道办坪地街道办坑梓街道办坪山街道办横岗街道办10分钟15分钟10分钟15分钟西湖苑风华苑泰富华庭东方威尼斯金田风华苑占地面积:33377㎡建筑面积:73600㎡（商业、住宅宅和酒店式公公寓）容积率：：2.2总户数：住宅宅216户公寓200户金田风华苑产品介绍：商业2.9万㎡，含集中商业业和100间街铺（39～201㎡）公寓2.0万㎡，1栋12层和19层组合而成。。主要户型面面积在50㎡左右，共200套。住宅2.3万㎡，1栋11层和1栋15层；两房75～84㎡，三房110～130㎡，四房140㎡，复式250～394㎡；金田风华苑住住宅户型配比比项目两房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）复式（㎡）总计面积区间75-84110-130140250-394－－套数9650673216套数比例45％23％31％1％100％金田风华苑项目分析：地理位置非常常好，处于坑坑梓商住核心心。住宅户型型方正实用，，但大户型客客厅、卧室开开间较小，不不够舒适。06年1月11日推出1＃、3＃、4＃的72间商铺，06年5月推出2＃商铺、均价价15000元/㎡。目前仅剩余15间，销售率达达90％，销售理想。住宅、公寓06年11月推出。其价价格将参照坪坪山、坪地项项目。住宅尚未销销售。住宅部部分客户积累累登记中。金田风华苑置业用途客户来源大工业区项目目地理位置：大工业区燕子子岭金牛路与与荔景路交叉口物业类别：公寓、

专家家公寓、酒酒店式公寓、商业街（（小高层））户型产品：专家公寓70㎡2房24㎡/45㎡/60㎡㎡公寓销售价格：专家公寓4500（豪装全家私私电）酒店公寓3800元/㎡客户：80%以上的投资客客户，来自深深圳、龙岗、、坪山、坪坪地等。部部分工业区内的的高管购买买自用。销售：05年6月第一批72套专家公寓寓，4个月销售完完毕。05年12月推出460套公寓，目目前销售80%。开发背景：：大园区的高高速发展（（沃尔玛、、日立、赛赛格三星））工业区外资资、高薪企企业高管有有改善生活活环境的需需求西湖苑1期：别墅墅2期：中小小户型1房：40—50㎡㎡2房：：70—803房房：90——100销售价格：：内部价格格2200元/㎡㎡，对外价价格：2600元/㎡，带带装修3期：3栋栋小高层（（11层））、别墅销售价格：：第一批3600元元/㎡第第二批4200元/㎡第三三批4400—4500元/㎡1栋102套去年已已经销售完完毕，2、、3栋于2005年年12月开开始销售，，目前还有有2个单元元未推出，，预计6月月推出。购买客户本本地人占到到50%，，私营业主主及企业人人员占到40%，投投资客占到到10%。。坪地第一个个住宅项目目，档次较较高户型面积套数比例3房110、1143631%4房1265444%5房1351915%复式170510%东方威尼斯斯花园坪山首个住住宅小区，，400套套单位，规规模中等。。整体规划为为多层和小小高层（6、12））。整体园林以以威尼斯水水景为主题题，档次较较高。销售价格为为2800—3000元/㎡㎡。购买客户主主要为本地地人（客家家人较多）），其次为为私营业主主和企业高高管。还有有部分坑梓梓、淡水等等客户。户型面积套数比例2房80—838021%小3房81308%3房96、108、110、11422056%4房120—1254010%复式187、210205%泰富华庭坪山核心位置置，211套单位，规模模较小。整体规划为小小高层（10、11）。。整体园林以中中心水景为主主题。销售价格为3300—3500元/㎡。购买客户主要要为私营业主主和企业高管管，其次为本本地人。另外外还有部分坑坑梓、惠州等等客户。户型面积套数比例2房897536%3房11010751%4房125—135251.5%复式16040.5%区域项目户型面积比例规划层数坪山东方威尼斯2房80—83㎡21%6层、12层小3房81㎡8%3房96—114㎡56%4房120—125㎡10%泰富华庭2房89㎡36%11层、12层3房110㎡51%4房125—135㎡1。5%坪地西湖苑3期3房110—114㎡31%10层4房126㎡44%5房135㎡15%坑梓金田风华苑（未销售）2房75—84㎡45%11层、15层、19层3房110—130㎡23%4房140㎡31%龙城东方御花园2房84㎡5%11层、18层3房118㎡78%4房135㎡18%罗马公元3房138㎡70%全部18层4房175㎡30%龙城国际3房135㎡50%全部18层4房142—160㎡35%5房190㎡15%市场产品分析析通过对周边市市场的调查，，我们可以看看到，几个市场基本本呈现区域市市场特征，即即以满足本地地/区域为主，但但在产品方面面则有一定差差异性。2房：84㎡4房：135—160㎡龙岗中心城坪地、坪山、、坑梓3房：118—135㎡4房：120—140㎡3房：96—130㎡2房：80—83㎡㎡等量级差15㎡级差5—10㎡市场空白市场空白低高低高东方御花园、、罗马公元、龙龙城国际风华苑泰富华庭东方威尼斯档次区域成熟度西湖苑主力市场研判判城市规划、人人口结构、未未来经济发展展等因素户型定位策略略方向解释目的条件1条件2条件3结果及注意事项1）主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型。走量市场变化不大竞争不太激烈一般大盘必须面向主流市场或微调市场规划、位置等有竞争力直面竞争，靠产品实力说话走势平稳户型本身不易发力2）主流市场微调略走大或略走小5-10个平方。走量，并一定程度回避竞争适应市场趋势变小：面向更广的客户群，降总价变大：抓住相对高端的客户，提升单价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支持3）补缺市场抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。抓机会，回避竞争快速回笼资金可能实现高价小量市场市场缺乏一类产品能够发现新的客户群；目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群很快消化定价标准不清晰后期市场迅速跟风4）组合方案分区，每区由完全不的市场需求方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次必须考虑多样性给售增加的难度稳健发展，分分散风险，采采用组合策略略1#地块定位总占地面积9718.3，可建筑用地面面积—6000㎡退红线——有较大的商业业广场，户型面积比例客户群体/用途1房4235%企业中层、高层管理人员，迫切改善现有居住环境，作为过渡性居住。企业购买、商务用途。本地投资客户，用来出租以后转卖。周边区域投资客户（坪山、龙岗、深圳）2房6050%企业中层、高层管理人员，私营业主，阶段性居住，企业购买、商务用途。投资，用来出租以后转卖。小3房8015%私营业主经济能力一般的中高层管理人员，与家人同住，苏耀改善生活环境。精品住宅公寓寓2#地块定位总占地面积21957.9㎡，可建筑用地18500㎡。户型面积比例客户群体2房705%企业中高层管理人员，长期在坑梓工作，需要居住方便舒适，不愿意居住公司房和农民房，私营业主，用改善居住条件，或者商务用途。长期居住或作为阶段性过渡、兼顾投资性质。8015%3房10515%高层管理人员，长期在坑梓工作，改善生活环境经济能力较低，不想租房，改善现有居住条件的私营业主。11520%经济能力一般的私营业主、原居民、公务员。13020%经济能力较好的私营业主、公务员、原居民。4房14015%经济能力较强的私营业主、公务员、原居民。提升居住档次，彰显身份。有较高的本地情结。16010%复式180——本地情结高档居家大社社区产品多样化，，满足不同层层面需要住宅价格预测测从以上数据可可以看出，坪坪山房地产虽虽然起步较晚晚，但是发展展速度较快，，销售价格从从2003年到2005年分别增长了了11%，25%。住宅价格预测测目前坑梓只有有风华苑进行行房地产开发发销售，据了了解将会参照照坪山/坪地的价格，，如果按照该该项目在10月销售，栖湖苑均价：：3600(开盘）—4100（目前）坑梓房地产整整体环境与发发展前景与坪坪山比有一定定的差距，所所以预计到风风华苑10月销售时，价价格会比坪地地价格略低一一些，达到3700—3900左右。考虑到本项目目是旧改项目目，开发周期期会较长，如如果按照2007年时间销售，，考虑深圳房房地产市场发发展到2007年，会趋向平平稳发展（10—12%的增长幅度）），再结合项项目实际的开开发条件，预预计2007年本项目住宅宅价格为4100—4300元/平米商业定位坑梓商业概况况展丰万佳风华苑商业街街大新百货泰和超市福万佳购物广广场宏富百货人民路商业街街坑梓商业概况况位置名称经营面积业态经营内容经营状况龙兴南路福万佳购物广场2800㎡百货1精品、烟酒、首饰低档，人流一般，有购物车2超市+日用百货3品牌服装、游戏、卡拉OK泰和超市800㎡超市2楼：超市+日用百货很低档，人流较少，有购物车人民路大新百货8000㎡百货1手机、服装中档、人流较多，有购物车2超市(生鲜类）3家电数码、日用百货4品牌服装、皮具宏富百货4500㎡百货1超市（生鲜类）、手机低档、人流一般，有购物车2百货、服装、电器展丰万家购物广场3000㎡(不包括1楼）超市1菜市场（2500㎡)很低档、人流一般，有购物车，周边是大卖场，晚上是夜市2超市、化妆品、首饰3家电（500㎡）风华苑商业街29000㎡超市+百货+专业市场1商铺：自行经营中档、规模较大，招商进行中2、3、4集中商业：超市、百货、中西餐、电脑城坑梓商业概况况居民消费习惯惯普通用品中档用品高档用品普通餐饮中高档餐饮娱乐消费本地居民本地龙岗、深圳、其他本地龙岗惠州、淡水、其他高层管理本地龙岗、深圳、其他本地龙岗、其他惠州、淡水、其他中层人员本地本地、龙岗——本地本地本地普通员工本地————本地——本地通过调研看到到，由于本地地的人口结构构，以及商业业的发展整体体状况及周边边区域发展的的不平衡性，，目前坑梓居居民的消费也也呈现不平衡衡性。目前整体商业业分布以深汕汕公路为界，，分为南北两两大区域。坑梓传统的商商业区域集中中在南区域，，北区则主要要是工业厂区区和农民房居居住区。长期期以来政府没没有对商业进进行统一规划划，属于自然然形成。商业区域分布布比较集中，，主要集中在在人民西路和和龙兴南路。。商业业态90%以上都为超市市，百货较少少，没有专业业市场。商业普遍档次次不高，超市市消费多以廉廉价生活日用用品，以及食食品类为主。。消费群体多为为周边工业区区员工，消费费能力不强。。没有高档消费费场所，目前前比较高档的的只有名典咖咖啡，除了润润祥酒店外，，没有高档消消费场所和高高档酒楼。一直没有商业业销售，直到到2006年1月金田风华苑苑商业的销售售。坑梓商业概况况小结坑梓缺乏中高高档消费和综综合性商业坑梓用地规划划（2005—2020）北生活区南生活区深汕高速深汕公路商业定位定位考虑方向向长远考虑，结结合坑梓及项项目所在区域域发展。考虑项目开发发时间因素。。考虑结合坑梓梓本地商业状状况，寻找空空白点。集购物、休闲闲、饮食、娱娱乐为一体的的中高档商业业综合体坑梓北区商业业中心商业定位（初初步）楼层业态面积经营方式备注1楼精品、服装、电子餐饮6700㎡直接销售内铺+街铺高档西餐厅300㎡招租，带租约销售2楼超市7000㎡整体招租前期开发商收取租金，等待经营状况好后可再考虑销售3楼家电/日用百货4500㎡整体招租高档酒楼1500㎡整体招租/自营娱乐1000㎡整体招租备注1#商业整体指标为21000平米，层数在3层左右。由管理公司进行整体统一招商，控制业态。商业价格预测测商业的地域性性非常明显，，只能够从本本地的商业进进行参考商业价格预测测从商业租金区区域级差分布布可以看到，，以人民北路路大新百货一一带为中心，，租金级差呈呈现较大差异异。深汕公路路以北商业氛氛围非常淡。级差20—30元/㎡3030—5090—100110—12090—100级差80元/㎡级差10元/㎡商业价格预测测商业面积2.9万㎡，包括集中商商业和商铺。。集中商业规划划为2·、3、4层，1层为商铺，分分为内铺和街街铺，其中中商铺近6000㎡㎡，共72间商铺。整体规划业态态有超市、百百货、以及商商业街（精品品、服装等）），目前招商商进行中，主主力商家没有有完全确定。。商铺面积在39—201㎡，主力面积集集中在52—55㎡㎡。商铺层高5.9米，实用率90%。销售均价在15000元/㎡左右，价格最最高的街铺为为20000元/㎡。购买客户基本本为坑梓客户户。2006年1月推出，4.5个月达到97%的销售率，效效果非常好。。金田风华苑置业用途客户来源本地具有一批批购买力强的的客户。投资意识较强强。有不少想作为为长线投资，，做生意。该批具有有长长期的投资意意向。19年积累，投资资渠道少。黄金地段，认认可度高。规模较大，周周边租金较高高，客户信心心支持大。档次形象较高高，有良好的的未来预期。。商业价格预测测预测基础本项目商业的的规模化。商业布局的合合理规划。主力商家的招招商顺利。业态的合理化化搭配及招商商控制。项目周边商业业环境改善。。（政府旧改改进程、风华华苑经营等））预计本项目的的1层商铺销售价价格为：12000——14000元/㎡预期租金水平平：85—90元/㎡地块价值（容容积率指标））如何规划将能能够达到我们们的地块价值值最大化数据对比分析析总用地面积容积率建筑面积户数容积率建筑面积户数容积率建筑面积户数9718.303.513014.052304.522732.354015.532450.6557221957.903.576852.656554.598810.558435.5120768.51030备注

本表只测算住宅指标，1#地块3层商业，2.1万平米，均未计入上述层数和建筑面积指标，但容积率是住宅+商业面积来计算的最终结果。

户/栋单元数层数单元数层数单元数层数1#方案16410417424

方案283103173242#3112011261131方案1容积率3.5方案2容积率4.5方案3容积率5.5住宅层数评定定分析容积率3.54.55.5地块1#2#1#2#1#2#平均层数10层20层17层26层24层31层户/梯单元户/梯单元户/梯单元户/梯单元户/梯单元户/梯单元方案1643116431164311方案283————84————83————户数2306554018435721030体量规模一般适中较大成本适中较高非常高施工周期中短期中期较长时间1、旧改项目，，投资成本较较大，多建住住宅，利于资资金快速回笼笼。2、目前客户已已购买的项目目都在18层以下，对小小高层有较好好的接受度。。3、地块周边临临路，，景观观资源较少，，主要依靠社社区内部园林林景观，不宜宜过高。4、成本适当控控制。建议层数控制制在22—24层以内，容积积率在4.5以内END9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:16:35AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222