某置业公司项目整体定位及物业发展建议方案

山东东营六项目整体定位及物业发展建议谨呈：山东鑫都置业有限公司2我们的工作内容及提交成果8个日历天前期市场调研阶段时间进度阶段划分工作内容《整体定位及物业发展建议初稿》提交成果

项目终稿汇报项目整体定位及发展战略调整与修改项目财务分析；项目规划设计任务书《整体定位及物业发展建议终稿》《规划设计任务书》2007/12/212007/12/282008/01/312008/02/18项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈潜在消费者访谈项目界定及研判市场机会分析案例借鉴和分析分项目发展战略及定位分项目物业发展建议2008/01/11项目界定及研判东营房地产市场分析阳光丽景、石大花园、商行小区、胜利大厦、胶州路项目定位初步沟通市调成果及项目定位初步沟通10个日历天初步沟通20个日历天中期汇报

商品住宅在整体开发战略中充当了“提款机”的角色——提高持续、稳定、尽可能充足的“现金流”，不仅能够保证项目自身的滚动还要有较强的为其他项目“输血”的能力。——持续——稳定——尽可能充足3向市场要速度的“突击战”

——阳光丽景定位与物业建议谨呈：山东鑫都置业有限公司5项目属性界定都市蔓延区，市政公园旁的，中小规模房地产开发项目6阳光丽景依托周边已经形成的区域价值，在项目整体安排中承担快速回现的作用石大花园开发条件成熟。紧邻石大花园，周边为万人居住区，周边商业以社区商业为主，商业需求量大。商业主要针对石大花园和周边小区客户，周边居住氛围尚未成熟，需培育；商行小区阳光丽景位于城市新区，重点发展方向，且紧邻东营区政府，具备优良的区位优势。项目周边居住意向还较陌生，生活配套还不成熟，随规划的实施，具备很好的发展潜力；拥有区位优势，周边居住氛围和配套相对成熟，紧邻规划中的公园具有成为市场明星产品的潜质。城市东区放量较大，竞争激烈，需找准入市时机，走差异化路线，快速回现。Step2短平快速战速决Step3控制节奏持续发力Step1抢占先机快速回现瑞鑫小区位于西城边缘，城乡结合部，且不在城市发展方向上；周边城市意向较差，周边的交通状况和配套状况尚未成熟；客户对项目所在区域认知较陌生，还有一定的认知抗性，项目的入市时机尚未成熟；等待时机，一旦成熟，差异化产品刺激市场，脱颖而出；Step4等待时机脱颖而出7阳光丽景项目研究思路导图项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算8东城已经形成了大规模项目激烈竞争的市场格局由于城市开发脚步的加快，以及房地产市场的火热，目前东城已入市的项目已经拥有很多大盘项目，而且后续也有具有品牌效应的大规模项目入市，未来东城将会形成中大规模项目为主的市场格局；大盘项目凭借自己的规模优势，在产品打造、营销推广等方面都具有规模效应。项目占地面积建筑面积已入市项目东辰鉴墅2619万达高尔夫花园2324大海鑫天地5.110.2国际新城133170阳光1003350即将入市项目水岸天华-6科达远鉴颐家1610绿洲国际花园9.29.2奥林匹克花园6780本项目4.4-9市场中大规模项目或依托于外部资源条件或内部制造吸引点，充分利用规模优势展示大盘力配套设施：会所、高尔夫依托资源：清风湖万达高尔夫花园项目聘请加拿大奥雅园境师事物所为项目提供园林景观设计方案，并将象征高品质的高尔夫生活引入社区生活。配套设施：会所依托资源：清风湖、内部景观东辰鉴墅采用英伦风格打造整体社区意向，湖中小岛式的别墅住区成为本项目的一大亮点。东辰鉴墅万达高尔夫花园阳光100配套设施：北大附属实验学校、风情商业街、社区直通车、会所阳光100以北欧风格打造整体社区意向，并且凭借其品牌影响力，在东营形成高端价值。10阳光丽景项目研究思路导图项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算11项目目操操作作思思路路分分析析适度度成成本本社区区领领先先企业业战战略略快速速回回笼笼资资金金：：从整体体战略略角度度，阳阳光丽丽景承承担快快速回回笼现现金的的角色色作用用，可可为其其他项项目的的开发发提供供所需需现金金；适度控控制成成本：：本项目目本体体是一一个中中小规规模的的项目目，不不具备备大盘盘持续续发力力的优优势，，因此此在成成本方方面应应当适适度投投入，，把钱钱花在在刀刃刃上来来保证证企业业的盈盈利空空间。。打造社区及及产品特色色：从市场角度度出发，目目前东城主主要是大盘盘竞争的舞舞台，市场场不缺乏展展现大盘力力、大手笔笔投入的项项目，本项项目不能淹淹没在这些些项目的光光辉之下，，因此我们们要通过打打造一个整整体向内发发展的精品品社区，将将特色优势势放大，使使产品在市市场上形成成亮点如何实现企企业目标，，首先要考考虑的是如如何营造社社区领先特特色？12住宅产品项项目开发特特色模式研研究通过对市场场上成功的的住宅项目目研究，总总结得出打打造住宅产产品项目特特色的六大大模式；1产品创新型型社区2科技领先型型社区3主题概念型型社区4规划领先型型社区5景观创新型型社区6配套升级型型社区13产品创新型型——基于客户细细分研究基基础上，打打造符合目目标客户需需求的创新新产品金色家园创创造了最简简洁的建筑筑形态和最最单纯的功功能形态楼楼体外檐是是低调而有有性格的颜颜色层次，，构成完整整的六面造造型，体态态绰约；一个单元的的纯板楼，，充分保障障了归属感感与私密性性，成双成成对的错落落布局，达达到共享与与均好的最最大化；三种户型，，构造了纯纯粹的居住住环境，营营造顺畅与与友善的沟沟通空间。。11层的建筑，，采用了重重度纯色方方案，从视视觉上降低低了色彩的的刺激度，，拉开了楼楼与楼之间间的心理距距离；另外一种18层的建筑，，则采用了了高、中、、低三种明明度的深色色设计，在在与纯色11层建筑相融融合的基础础上，丰富富了色彩感感，提高了了整体建筑筑群的层次次感，凸现现建筑的个个性风格与与时代感。。基于对天津津市整体人人群的分类类，万科针针对10万平的楼盘盘规模，采采取了不同同于大盘的的运作方式式：首先是在市场研究和和客户细分分的基础上聚聚焦目标客客户，确定定了两种人人群，一类类是“社会新锐”，一类是“望子成龙”然后根据对对这两类客客户的家庭结构、、生活习惯惯、空间审审美的研究究，设计和推推敲适合他他们的具体体户型。最终金色家家园一共只只推出11层和18层两种楼型型、3种户型，分分别是105平米平层两两室、101平跃层两室室、117平三室。其其中面向“社会新锐”的设计的101平的两房跃跃层，获得得天津创新新户型大奖奖，被誉为为“最具个性的的品质婚房房”。在101平的两房跃跃层户型中中，除了情情趣感和舒舒适度之外外，最大的的亮点是近近8平米的超大大露台，将将户外生活活尽情发挥挥，并与楼楼上主卧外外阳台遥相相呼应，平平添一份生生活情趣。。聘请著名建建筑设计公公司，在成成熟社区注注重功能和和实用的开开发，外观观时尚、现现代的露台台，还能兼兼顾其他功功能。万科天津金金色家园产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向14科技领先型型——凭借高档、、高科技含含量的建材材、设备设设施创造产产品价值位于海淀万万柳居住区区;经典城市豪豪宅，建筑筑面积8万，容积率率3，四栋塔楼楼和两栋板板楼组成;颠覆板与塔塔的比较体体系;欧洲居住标标准，新风风系统、LOW-E玻璃、外墙墙保温、地地板热辐射射采暖等科科技住宅八八大子系统统;周边价格平平台7000～8000元/平米，本项项目实现均均价10500元/平米。整体规划外部看板裸体样板间高科技住宅宅的定位符符合区域中中关村客户户的价值取取向，实现现了超额溢溢价。成功案例：：北京锋尚尚国际公寓寓、南京锋锋尚国际公公寓等北京锋尚产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特特色六大方方向15景观创新型型——通过全景观观打造实现现园林景观观精细化，，建立核心心竞争优势势北京星河湾湾：引进了近百百种7000多棵树，保保证秋冬两两季1/3落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色植物搭配，，重木轻草草；多软绿绿，少硬绿绿冬与夏皆呈呈现出美轮轮美奂的生生态景观冬夏两季社社区内不同同的楼间景景致情趣开放空间室内景观楼间景观生态公园成功案例：：广州星河河湾、北京京星河湾、、绿城桂花花城系列产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特特色六大方方向16配套升级型型——通过配套设设施的全面面升级，实实现市场超超越，建立立差异化竞竞争优势珠江帝景：精装修公寓寓，塔楼均均价9300元/平米，板楼楼均价11000元/平米，实现现市场平台台超越；2.5公里长，10万平米欧陆陆风情商业业街五星级酒店店会所5A级写字楼星级酒店式式商务公寓寓成功案例：：北京珠江江帝景、惠惠州帝景湾湾、国美第第一城产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特特色六大方方向17主题概念型型——围绕主题打打造整个社社区意向，，创造全新新的居住理理念东莞金地格格林小城：典雅明快的的德式建筑筑风格缤纷浪漫的的欧洲风情情商业街特色配套：印象馆音乐坊标志物花塔塔……格林系列：：北京金地地格林小镇镇、北京金金地格林小小镇6、武汉金地地格林小城城、东莞金金地格林小小城等主题社区主主要类别与与典型代表表：风情主题：：金地格林系系列运动主题：：奥林匹克花花园教育主题：：深圳桃源居居产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特特色六大方方向18东莞金地格格林小城项目位置：南城区东东莞大道与与四环路交交汇处，北北临四环路路，西近东东莞大道，，南靠新中中路，东至至宏伟路项目规模：项目总占占地面积13.6万平方米，，总建筑面面积25万平方米容积率:1.9主题概念型型案例产品类型：多层、小小高层、高高层、商业业街客户构成：：聚焦城市中中坚阶层，，为客户创创造全方位位高档品质质生活19格林小城整整体规划由由一条横向向景观轴贯贯穿整个社社区，将各各组团有机机组合在一一起，沿轴轴线布置景景观节点采用东莞首首创的曰形形组团，住住宅与住宅宅之间形成成内庭环境境，整体规规划上，构构成围合式式院落横向景观轴轴贯穿整个个社区，将将各组团有有机组合在在一起沿景观轴布布置景观以以广场为核核心的景观观节点主入口处设设置假日休休闲广场，，与商业街街有效结合合，展示项项目形象格林小城整整体规划图图假日广场实实景图景观轴运动休闲区商业街20建筑风格典典雅明快，，为东莞市市场首个纯纯正德国现现代建筑风风情项目，，获得市场场的高度认认可材料局部采采用石、木木本色，顶顶部以白色色为主调，，外墙以米米白色为主主，结合绿绿色的透明明玻璃窗，，穿插灰色色、深色的的线条和色色块，丰富富的色彩变变化为整体体注入活力力，表现亲亲切快乐，，很有浓郁郁生活气息息；总建筑面积积２５万，，２００４４年９月开开盘，２０００６年３３月包括商商业整盘售售磬21带有创新亮亮点的住宅宅产品，体体现了居住住品质的提提升东莞首创全全落地飘窗窗全景致洋房房的五度空空间：宽度：相同的面积积，比别人人多了30公分，景致致更宽阔高度：全落地窗，，比普通窗窗户高了30公分角度：实用的90度角度，户户型设计特特点为方正正、实用360度：一梯两户，，南北通透透，享受不不同方向风风景。适度：适合人居的的尺寸设计计六层全景致致洋房效果果图22较之市场平平台，强化化了社区公公共空间的的品质和社社区氛围的的营造，社社区形象具具有浓郁的的小镇风情情意向小城符号花花铝板——体现着对欧欧洲现代主主义建筑的的完美演绎绎23案例总结：：围绕主题题，做足文文章，形成成系统化的的开发体系系，在系统统化的同时时形成项目目优势价值感浓缩展示AB紧扣主题的的社区精神神营销D体系化表达达C重点打造体体现社区主主题的风情情示范区，，形成鲜明明的形象标标签。营销社区生生活领先性性。社区主题具具有鲜明的的市场识别别性，并能能够激发客客户的价值值联想围绕主题，，形成体系系化的物业业体系，社社区风格统统一匀质，，大量使用用“点题””的符号与与元素。主题24规划领先型型——通过整体规规划布局，，打造超越越市场平台台水平的社社区形式建筑指标：：占地面积9.88万平米，容容积率1.13，低容积率率使得整个个社区保持持了舒适的的人居尺度度。建筑形式：：26栋4-6层的平层，，围合成13个院落。户型尺度：：户型面积从从130平米到280平米不等，，前期主力力户型为160-170平米的舒适适三居，后后期主力户户型是280平米的四居居。项目概况：：区位条件：北京海淀淀区圆明园园西路，周周边学府云云集，人文文环境好，，区域认知知度高。产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特特色六大方方向北京万科西西山庭院——人文大宅，，院落友居居生活2513个独立空间间既彼此相相对独立，，又在整体体空间中相相互呼应、、合为一体体采用院落式式规划布局局，以庭院院、园林为为核心分隔隔居所、商商业街等各各个功能空空间，形成成了公共空空间——半公共空间间——半私密空间间——私密空间逐逐级递进的的环境；营造由公共共广场、商商业街、大大尺度绿地地——各个庭院间间的过渡——庭院围合空空间——居室逐级过过渡内庭院院式设计；；13个院子围合合，每个BLOCK庭院由两栋栋建筑围合合成一个邻邻里单元，，庭院户数数是50到60；实行人车分分流，全部部采用全地地下停车，，车入口分分布在小区区的四周。。10个友居院落3个高华院落26通过围合式式建筑，体体现了整体体建筑的沉沉稳风格及及院落生活活建筑局部和和细节的干干净简洁，，庭院和公公共景观的的朴素天成成；外墙材料富富有质感，，建筑色彩彩纯净和谐谐，形成厚厚重、含蓄蓄的风格，，与周边环环境和谐统统一；建筑要素的的具体运用用力求沉稳稳，不张扬扬，强调光光影效果和和体积感；；27园林：接近近自然，亲亲密自然是是贯穿西山山庭院园林林规划始终终的设计理理念西山庭院的的园林景观观是用地区区域环境和和周边景色色优势的延延续;每个组团拥拥有各自的的主题与园园林规划，，独享各自自景观元素素；宅间绿化、、道路绿化化、私家园园林绿化采采用近人尺尺度，体现现了人与自自然的和谐谐。28西山庭院凭凭借其院落落友居生活活得到市场场认可，均均价上涨幅幅度达到50%一期：开盘日期：：2004-5-29；入住日期：：2004-6-30；均价：7380元/平方米；；二期：开盘日期期：2004-10-23；入住日期期：2005-12-31；均价：8500元/平方米。。三期：开盘日期期：2005-5-1；入住日期期：2005-10-20；均价：10000元/平方米。。一期二期二期二期三期29案例总总结：：产品品具体体发力力方向向——规划排排布形形式、、建筑筑形象象是最最易被被感知知的升升级动动作大型集集中景景观道路交交通组组织配套布布局规划排排列形形式建筑与与景观观布局局可持续续发展展景观点点公共交交往节节点建筑质质量多条景景观副副轴DIS系统创新设设计社区边边界封封闭建筑外外立面面形象象景观中中心轴轴线大型公公共交交往空空间户型设设计功功能宅间、、庭院院景观观精装修修立体景景观建筑社区景观规划高低感知度度产品力力方向向根据成成功案案例所所在城城市的的市场场发展展阶段段和表表现出出的产产品力力着力力点，，同时时总结结不同同发展展程度度市场场的产产品表表现，，可以以得到到产品品力客客户认认知排排序如如下随着房房地产产市场场的不不断发发展成成熟，，产品品力也也将不不断扩扩展和和升级级本项目目可发发力方方向30打造产产品特特色的的六大大模式式总结结模式类别典型动作模式总结客户感知价值产品创新型社区具备个性风格的建筑外形注重功能与实用的创新户型强调舒适度与情趣空间依靠强大的产品研发能力，扮演需求引领者，基于不同客户细分和城市阶段形成产品系列，“选择填空式”的复制方便实用舒适度科技领先型社区从通风、保温、采暖八大系统，满足居住标准国际领先节能技术通过先进材料设备的引入，引发生活品质的明显提升或变革性改良生活便利高科技、时尚景观创新型社区精细化园林种植系统化观景体系在景观开发的某一方面形成领先能力，形成项目强化优势，社区其他部分采用定型化开发居住环境社区形象配套升级型社区五星级酒店会所5A级写字楼商场通过开发商自身强势的资源能力，整合高档或大规模配套的强势拉动，提升项目竞争力生活便利形象档次主题概念型社区风情主题运动主题教育主题……风格化建筑风格风情商业街社区标志物围绕主题，做足文章，形成系统化的开发体系，在套路化的同时形成品牌优势社区感社区形象规划领先型社区形式感的整体规划特色的建筑外立面设计发力，推出高辨识度的创意形象，锁定城市中日益增加的创意敏感人群，城市新面孔的制造者新颖、个性昭示性与形象标签31本项目目选择择的打打造产产品特特色方方向——主题概概念型型社区区及创创意领领先型型社区区产品配套景观科技房地产产发展展到一一定阶阶段建立在在对客客户需需求非非常明明确基基础上上产品研研发能能力较较强不宜采采用结合自自身项项目特特点及及适度度控制制成本本的开开发理理念，，通过过打造一一个具具有主主题概概念型型的创创意规规划社社区形成竞竞争优优势，，实现现快速速销售售。规划主题一般适适用于于一二二线城城市客户接接受度度受当当地文文化影影响投入成成本高高不宜采采用使项目目在市市场站站位鲜鲜明易于被被客户户接受受，迅迅速见见效成本投投入适适中适宜本本项目目一般适适用于于大规规模项项目开发商商需具具有强强势资资源整整合能能力成本投投入大大非本项项目的的核心心发力力方向向易于被被客户户感知知实体展展示将将会提提升项项目价价值前期投投入及及后期期维护护费用用较高高不宜采采用使项目目在市市场中中眼前前一亮亮需与客客户特特性相相结合合成本投投入不不高适宜本本项目目32阳光丽丽景项项目研研究思思路导导图项目发发展战战略及及整体体定位位项目物物业发发展建建议项目操操作理理念竞争格格局分分析（案例例）经济测测算33项目发发展战战略通过整整体规规划弥弥补项项目规规模小小的劣劣势，，通过过围合合式布布局加加强小小区的的归属属感及及楼体体之间间的景景观面面；以一个个主题题为引引线，，打造造一个个整体体向内内发展展的精精品社社区，，满足足市场场客户户的潜潜在品品质追追求脱脱颖而而出，，最终终实现现叫好好又叫叫座；；将钱花花在刀刀刃上上，合合理的的控制制成本本以控控制总总价，，追求求销售售速度度以领先先规划划和主主题社社区发发力，，打造造院落落友居居生活活，适适度控控制成成本，，快速速回笼笼资金金。34产品和和指标标的确确定1、根据据项目目在整整体战战略中中的回回现功功能以以及市市场的的实现现程度度推荐荐本项项目物物业类类型为为多层层及洋洋房类类产品品。2、从地地块利利润价价值最最大化化角度度测算算，推推荐本本项目目物业业类型型为纯纯多层层；3、从项项目整整体安安排及及品牌牌价值值最大大化角角度考考虑，，推荐荐本项项目物物业类类型为为多层层及洋洋房类类产品品；详细推推算过过程见见附件件产品定定位项目整整体安安排市场实实现规划实实现地块价价值最最大化化产品定定位思思路图图35规划指标标的确定定低密度高高档社区区，多种种物业类类型组合合：1、花园洋洋房——作用：1.项目的标标杆产品品，提升升项目档档次与形形象2.提升企业业的品牌牌形象3.为后续商商行小区区的成功功奠定高高端形象象品牌基基础；规划要点点：在规规划布局局中，占占据一定定的景观观资源。。2、多层——作用：项项目的主主体产品品，是销销售速度度支撑的的重要保保证，加加速资金金回笼。。本测算为为初步计计算，以以大致确确定项目目总容积积率，具具体物业业类型设设置以规规划建议议为准综合考虑虑地块的的资源条条件及市市场实现现条件，，以及总总开发周周期，建建议本项项目容积积率在1.2-1.3之间，以以多层、、花园洋洋房类产产品为主主，多种种产品组组合，扩扩大客户户层面，，降低开开发风险险。从地块资资源条件件排布实实现性综综合得出出最后指指标。花园洋房多层总计占地面积（平米）7543.7536831.2544375容积率1.01.31.25建筑面积（平米）7543.7547880.6355424建筑面积比例14%86%100%产品定位位——物业类型型36客户定位位IIIⅡ舒适型客客户职业类型型：事业业单位、、油田职职工、周周边县市市客户基本描述述：25-45岁居多，，乐于与与同事、、朋友相相邻居住住，部分分刚参加加工作预预备做婚婚房置业目的的：改善善居住品品质，首首次置业业和二次次置业置业特征征：关注注生活的的便利度度，易接接受新鲜鲜事物Ⅰ升级型客客户职业类型型：政府府公务员员、生意意人、油油田管理理层基本描述述：30-45岁居多，，拥有私私家车，，关注交交通便利利性置业目的的：改善善居住环环境，二二次置业业置业特征征：会为为产品的的创新而而买单，，关注资资源的占占有，支支付能力力较强，，以居住住在一个个高档小小区而自自豪客户定位位37从市场供供应原则则与客户户需求原原则出发发，确定定本项目目主力户户型的面面积区间间代表楼盘均价主力户型面积区间比例海通骏景2700三居125-156平米100%新新家园2500三居110-120平米59%伟浩假日广场2400三居123-130平米63%凤凰国际城3000三居100-110平米70%结论：东营市场场上在售售项目的的主力户户型为110-130平米的3房。产品定位位——户型代表楼盘畅销滞销户型分析新新家园106-120平米三居畅销伟浩假日广场106平米三居畅销；万达高尔夫花园110-120三居畅销凤凰国际城100-110平米普通三居畅销；70-80平米两居滞销；市场供应应主力户户型分析析市场畅滞滞销户型型分析实用三房房：100～120平方米；；舒适性三三房：120-140平方米主力客户户主要为为解决居居住需求求及换房房需求，，关注生生活的便便利度，，景观环环境等，，主力需需求为实实用三居居及舒适适三居；；38目标客户户核心价价值取向向与楼盘盘价值元元素的对对应分析析客户分类核心价值取向产品需求应对策略核心客户升级型客户关注居住的产品升级同时考虑景观、园林等外延产品因素花园洋房类产品强调创新、生活品质重要客户舒适型客户通过面积改善提高居住的舒适度考虑一定的生活便利度同时景观、物业管理、社区环境等会对项目产生增值舒适3房实用3居提高品质感增加景观价值展示附加值低总价39户型定位位物业类型户型面积套数比例目标客户客户产品对位解析多层三居实用100-120平米63%事业单位油田职工周边县市客户三口之家，解决居住需求或换房需求，关注项目与单位的距离以及生活的便利度，但是承受能力有一定限制，关注实用性舒适120-140平米20%政府公务员生意人油田职工三口之家，关注项目与单位的距离，生活的便利度，产品的舒适度，同时关注周边环境洋房一层二层三层四层+五层150平米140平米130平米120+60平米17%政府公务员生意人油田管理层多为换房需求与资产保值，倾向于购买舒适感更强住宅，关注地段与资源，产品的舒适性与品质感、私家感受，追求身份标签与阶层感总计100%——产品定位位——户型40公园旁的的院落友居居生活深深的院院落情结是中国几几千年建建筑文化化积淀的结果北方的四四合院和和南方民民居的天天井都是是从空间间上区分了屋的的内外，，也从心心理上界界定了家家的内外外正是对院院落空间间不同体体验的表表述赋予了住住宅建筑筑个性的魅力物业发展建议院落规划划产品打造造系列景观观主题社区区通过规划划布局凸凸出市场场平台水水平，弥弥补项目目由于规规模过小小而缺少少的规模模优势，，通过打打造院落式生生活方式式，从而打打造一个个小而精精的特色色社区。。以新德式式为主题题，注重重建筑和和景观的的有机结结合，各各物业类类型建筑筑风格一一致，体体现院落落式生活活方式；；多层产品品在满足足市场平平台标准准的前提提下，在在适度控控制成本本的前提提下，给给与到客客户实惠惠的创新新；洋房房产品采采用一些些创新举举措，突突破市场场平台水水平；以细节取胜胜，一条景景观主轴+院落内部景景观形成整整体园林意意向，保证证前期投入入及后期维维护成本费费用不能过过高；42整体规划布布局——以围合式院院落为基调调，营造整整个社区氛氛围院落生活在在中国具有有极深的渊渊源，邻居居之间亲密密无间，人人情浓厚，，但随着城城市建筑森森林的不断断侵蚀，院院落将渐渐渐不再存在在，人与人人之间多了了冷漠，少少了关心与与爱护。通通过独特的的院落规划划设计使各各个组团围围合成封闭闭的院落，，使居住者者回归自然然，找寻到到遗落已久久的邻里情情愫，再现现和谐邻里里关系。围合式布局局的优点：：一、能形成成有效的社社区边界，，创造领域域感和归属属感，符合合人的心理理需求。二、腾出中中间的土地地用于小区区景观。三、安全且且易于管理理。提倡邻里概概念，以两两幢住宅为为一个邻里里单位。两两幢住宅入入口相对形形成邻里空空间，增加加了人与人人之间交流流、沟通的的机会。规划主题产品景观山东人特点点：受儒家家文化的熏熏陶，特别别讲究人际际关系和尊尊卑等级，，爱走上层层路线。因因此围合式式布局满足足了山东人人爱交朋友友的性格特特点。43停车方式——院落内部全全部为人行行道，实现现小区部分分人车分流流邻里组团封封闭，车行行在邻里外外解决，减减少车行及及闲杂人员员的干扰。。实现部分分人车分流流。产品类型车位比车位数（个）停车方式花园洋房1.048集中停车普通多层0.5144集中停车合计-192-车位比满足足基本使用用需求的基基础上适当当上调，不不同物业类类型配置标标准不同；；停车方式结结合当地市市场现状及及项目定位位，建议以以地上停车车；车位布局体体现就近原原则，结合合物业类型型，建议以以宅前集中中停车为主主。集中停车位位结合树木木绿化统一一设计；规划主题产品景观44整体建筑风风格——新德式以新德式为为主题贯穿穿整个社区区的规划中中，要充分分展现新德德式建筑的的特点。规划主题产品景观1.外形简练、、现代，充充满活力，，色彩采用用暖色调，，现代简约约派。2.功能讲求实实用，摒弃弃任何多余余的装饰。。3.注重细节设设计。4.外立面通过过体量变化化，使视觉觉效果更加加丰富，增加房屋的的别致感，，避免平板立立面；45每个组团内内部打造不不同的空间间意象，整整体成为一一个体系以庭院、园园林为核心心分割出富富有归属感感的不同区区域；庭院根据不不同的活动动分区，采采取草地、、铺装、花花坛的穿插插组合分割割空间、限限定不同区区域。每个院落内内部以一个个主题为核核心思想打打造，整个个项目的主主题成为一一个系列，，建议以园园林类词语语为主题，，易于被山山东客户所所感知；规划主题产品景观花园洋房多层46市场多层平平台户型要要素——主功能朝南南，全明设设计，带飘飘窗，并存存在一定的的创新项目客厅卧室其他国际新城朝南1-2个朝南飘窗步入式衣帽间洗浴分离全明设计错层科达远鉴朝南1-2个朝南270度转角飘窗全明设计错层部分北向生活阳台海信盈城朝南1-2个朝南270度转角飘窗全明设计阳光房部分北向生活阳台格林枫景朝南1-2个朝南飘窗步入式衣帽间洗浴分离全明设计阳台百叶窗水岸名都朝南1-2个朝南飘窗洗浴分离横厅市场平台水水平：基本面——客厅及1-2个卧室朝南南、卧室带带飘窗、全全明设计、、洗浴分离离创新面——错层、阳光光房、横厅厅设计、阳阳台百叶窗窗、步入式式衣帽间、、北向生活活阳台规划主题产品景观多层产品户户型建议：：保证市场场平台水平平，可以适适度加入阳阳光房、步步入式衣帽帽间、北向向生活阳台台等客户易易于感知且且实用的元元素。注重重交通组织织，尽量减减少空间面面积浪费。。47通过端头户户型营造围围合式小区区方式一、通通过端头户户型加大进进深，形成成围合意向向。方式二、通通过端头单单元的转折折形成围合合式布局。。结合东营人人的居住喜喜号，建议议采用方式式一，加大大进深来营营造围合型型社区；规划主题产品景观方式一示意意图方式二示意意图48提升舒适度度——阳光房设计计，通过垫垫高至2.2米全部赠送送阳光房外景景阳光房内景景阳光房内景景阳光房外景景阳光房方正实用观景良好附送面积规划主题产品景观49洋房产品功功能研究基本功能院错露退一步式阳台双流向设计跃式下沉式前庭后院交错阳台第一代第二代第三代第五代本项目功能首现从居住的舒舒适性角度度考虑，建建议本项目目的洋房在在户型功能能上具有院院、错、露露、退、错错层、下沉沉式、前庭庭后院功能能；综合建筑成成本考虑，，建议本项项目洋房具具有的基本本户型功能能为前庭后后院引入私私家会所，，错层设计计体现完美美功能空间间，退台设设计展示洋洋房真实本本质；规划主题产品景观第一代、第第二代花园园洋房产品品主要关注注产品本身身，单体色色彩重要整整体，只是是外在形式式上与多层层相区格；；从第三代代产品开始始更加注重重住宅带给给人们的身身份感；第第四代产品品将园林景景观与建筑筑相融合，，为后续的的第五代产产品，类似似于别墅一一样的生活活品质奠定定了基础；；住宅不仅仅是人们居居住的场所所，它也是是人们身份份的象征。。50资料料来来源源：：世世联联分分析析目前前东东营营的的花花园园洋洋房房只只是是注注重重单单体体，，而而尚尚未未将将社社区区景景观观与与产产品品相相结结合合第二二代代第一一代代第三三代代第四四代代第五五代代“院、、错错、、露露、、退退”定义义了了花花园园洋洋房房的的概概念念“通过过朝朝向向，，功功能能布布局局、、双双流流线线设设计计等等功功能能的的调调整整使使生生活活更更加加舒舒适适功能能分分区区更更加加明明确确，，使使住住宅宅带带有有身身份份的的象象征征通过过前前庭庭后后院院、、镂镂空空光光井井、、下下沉沉式式庭庭院院等等功功能能升升级级，，使使花花园园洋洋房房达达到到别别墅墅的的生生活活品品质质注重重周周围围景景观观与与建建筑筑的的融融合合早期期花花园园洋洋房房产产品品主主要要关关注注产产品品本本身身，，单单体体色色彩彩重重要要整整体体后期期花花园园洋洋房房产产品品主主要要关关注注通通过过更更加加区区分分化化的的功功能能分分区区，，以以及及单单体体与与整整个个外外部部景景观观的的结结合合达达到到更更加加舒舒适适的的居居住住品品质质东营营的的花花园园洋洋房房目目前前尚尚处处于于早早期期阶阶段段，，未未能能将将景景观观与与建建筑筑相相融融合合，，且且在在功功能能布布局局方方面面只只是是满满足足了了日日常常的的生生活活需需求求，，而而并并未未给给到到业业主主尊尊贵贵的的生生活活感感受受规划主题产品景观我们们的的目目标标51退台台花花园园洋洋房房———层层层退退台台，，每每户户都都可可享享受受退退台台花花园园，，室室外外景景观观与与空空中中景景观观相相互互辉辉映映规划主题产品景观52洋房房产产品品入入户户方方式式———不同同的的入入户户方方式式，，享享受受不不同同的的生生活活方方式式设计计层层数数为为4+1层，，南南入入口口首首层层通通过过独独立立小小院院，，形形成成私私密密性性很很强强的的入入户户形形式式，，2层通通过过露露台台入入户户，，3、4层则则是是在在楼楼梯梯间间。。一层从花园入户二层从露台入户改变变原原有有的的““多多层层住住宅宅””单单一一、、过过堂堂式式的的““回回家家感感觉觉””，，使使家家的的归归属属感感更更强强。。规划主题产品景观53双向向私私家家花花园园，，高高性性价价比比，，别别墅墅生生活活感感受受首层层私私家家花花园园，，业业主主可可自自由由打打理理，，繁繁忙忙的的工工作作之之余余品品位位生生活活的的乐乐趣趣；；南北北小小院院设设计计，，可可以以根根据据业业主主需需要要，，自自由由安安排排院院落落空空间间；；北向向庭庭院院南向向庭庭院院前庭庭，，主主要要承承担担入入户户功功能能，，完完成成院院落落公公共共空空间间向向家家庭庭私私密密空空间间的的过过渡渡，，也也是是邻邻里里交交流流的的一一个个空空间间。。后院院，，更更加加私私密密一一些些，，面面积积有有效效控控制制，，给给到到客客户户花花园园的的感感觉觉即即可可。。规划主题产品景观54私家家庭庭院院与与阳阳光光、、空空气气全全接接触触，，并并在在院院内内栽栽植植鲜鲜花花和和树树木木，，形形成成室室内内小小公公园园和和室室外外大大公公园园的的互互相相辉辉映映院墙墙可可采采用用植植物物+栅栏栏的的隔隔离离方方式式，，既既能能向向外外展展示示漂漂亮亮的的私私人人花花园园、、又又利利用用植植物物形形成成的的天天然然屏屏障障保保证证生生活活隐隐私私私家家庭庭院院保保证证首首层层居居住住空空间间的的私私密密感感高大绿植植以遮挡挡视线，，保证庭院院空间的的私密规划主题产品景观55下沉式庭庭院——业主的实实惠及生生活品质质的体现现半地下室室改建的的视听室室下沉式庭庭院增加加了室外外空间的的层次感感，业主主可随意意分配各各类使用用功能于于此；下沉式庭庭院对支支付能力力有限、、非常向向往别墅墅庭院生生活的客客户很有有打动力力。下沉沉式庭院院已经成成为小别别墅必备备点；下沉面积积20-30平方米。。规划主题产品景观56顶层阁楼楼、大面面积露台台，别墅墅式生活活体验阁楼提供供了丰富的室室内空间间变化，而丰富富的变化化正是居居住品质提高高的重要要标志；阁楼的设设计，是是打造别墅墅感的重要标标志；规划主题产品景观57退台洋房房户型设设计建议议——采用第五五代产品品的设计计方案层数：地地上四层层半，地地下一层层（半地地下）面积：首首层150，二层140，三层130，四层120+60平米半地下室室面积30平方米设计要点点：建议议采用成成熟产品品的设计计方案实惠亮点点：首层层赠送私私家花园园及30平米半地地下室；；二层赠送送约20平米露台台；三层赠送送约20平米露台台；四跃五层层赠送约约30平米超大大露台规划主题产品景观58户型推荐荐——退台花园园洋房首首层建筑面积积：149.14㎡㎡架空层储储藏室：：28.37㎡错层四室室两厅双双卫开间宽大大客厅和和餐厅，，视野开开阔、采采光充分分超过20㎡主人房宽宽敞舒适适，可设设置走入入式衣帽帽间三间主卧卧组织紧紧凑，空空间利用用合理架空层平平面错层南入口首首层，位位于首层层，独享享50㎡左右私家家花园，，花池的的设置，，平添主主人生活活情趣。。独有阳光光房，倍倍添院居居情趣，，并可根根据业主主需要，，自行进进行空间间改造。。下沉式庭庭院可根根据业主主需求打打造成为为会客室室、娱乐乐室、房房间等；；规划主题产品景观59户型推荐荐——退台花园园洋房二二层户户型建筑面积积：140.48㎡㎡错层三室室两厅双双卫独创露台台入户方方式，私私密性、、归属感感更强7.35米开间，，近40㎡横向客厅厅和餐厅厅，视野野开阔，，采光充充分超过20㎡的主人房房宽敞舒舒适，可可设置走走入式衣衣帽间三间卧室室组织紧紧凑，空空间利用用合理活动区（（客厅、、餐厅））与休息息区呈小小错层格格局，空空间层次次丰富·附带观景景露台露台入户户错层规划主题产品景观60户型推荐荐——退台花园园洋房三三层户户型建筑面积积：128.92㎡㎡错层三室室两厅双双卫7.35米开间，，近40㎡横向客厅厅和餐厅厅，视野野开阔，，采光充充分超过20㎡的主人房房宽敞舒舒适，可可设置走走入式衣衣帽间三间卧室室组织紧紧凑，空空间利用用合理卫生间洗洗卫分离离，互不不干扰活动区（（客厅、、餐厅））与休息息区呈小小错层格格局，空空间层次次丰富附带观景景露台错层规划主题产品景观61户型推荐荐——退台花园园洋房顶顶层户户型建筑面积积：186.59㎡㎡跃层四室室两厅三三卫上层——豪华主人人区，设设卧房、、休闲厅厅、超大大卫生间间、走入入式衣帽帽间、书书房。·主卧室连连通观景景楼台，，采光通通透，情情趣盎然然。·坡屋顶，，低于2.2米处可设设壁橱、、书架等等，空间间利用充充分，富富有新意意·卫生间、、化妆间间设有天天窗，市市内屋顶顶采光明明亮，空空气流通通更加顺顺畅·顶层双向向“观景天窗窗”，近收阳阳光与惬惬意下层——18.1米开间宽宽大客厅厅与餐厅厅，三间间卧室、、三间卫卫生间。。层高达达3米，辟有有6米共享空空间，空空间宽敞敞明亮·客厅与观观景露台台相通，，便于干干燥通风风。附带带超大观观景露台台露台主人区露台露台规划主题产品景观62一条景观观主轴将将社区由由公共空空间引入入私密空空间一条景观观主轴：：贯穿社区区；一个景观观核心和和两个景景观节点点：社区中央央公共核核心景观观，2-3个主题小小型景观观节点；；规划主题产品景观63景观打造造注重一一年四季季的季节节性影响响，使风风景无处处不在避免大面面积用水水，以减减小后期期维护费费用；水轴打造造要注意意枯水期期的景观观，即使使在枯水水的季节节，丰富富的造型型也可以以成为另另一道风风景线。。可采用用强烈的的色彩配配搭，将将艺术和和自然结结合在同同一景观观主题之之中，对对客户有有很强的的感染力力。规划主题产品景观64院落内内部园园林景景观——体现系系列性性、参参与性性布置休休闲座座椅、、凉亭亭，以以提供供业主主可停停驻的的空间间，休休息、、聊天天，增增加社社区交交往性性。以盆栽栽和草草皮为为主，，辅以以硬铺铺，每每个组组团内内设置置一个个亲景景景观观点。。选择不不同植植物种种类形形成高高低错错落的的绿化化，道道路以以硬铺铺为主主，营营造亲亲切宜宜人交交通空空间。。各院落落内部部以不不同的的主题题布置置不同同的主主题景景观，，通过过相同同的建建筑元元素或或者材材料使使各景景观之之间既既区别别又同同呈一一个系系列。。规划主题产品景观65久违的的院落落在城城市中中复兴兴66阳光丽丽景项项目研研究思思路导导图项目发发展战战略及及整体体定位位项目物物业发发展建建议项目操操作理理念竞争格格局分分析（案例例）经济测测算67项目用用地规规划指指标、、项目目利润润估算算表序号

项目总用地规划指标1用地面积(㎡)44,375.002容积率1.253总建筑面积55,424.383.1多层(㎡)47,880.633.2洋房(㎡)7,543.75用地规规划指指标序号项目计算公式

金额（万元）1销售经营收入

17627.582开发成本

9921.123销售费用

528.834销售税金及附加

974.815利润总额(1)-(2)-(3)-(4)6,202.836所得税(5)×25%1,550.717净利润(5)-(6)4,652.138投资利润率利润/总投资54.29%9投资净利润率净利润/总投资40.72%预售项项目利利润估估算表表68项目投投资计计划表表单位：：万元元项目投投资计计划表表序号项目名称投资金额2007年2008年上半年下半年上半年下半年1土地成本1,828.241,828.24

2前期费用191.21

191.21

3建安工程5,746.43

2,873.212,873.214管理费用172.39

86.2086.205不可预见费143.66

71.8371.836其他费用731.60

365.80365.807基础设施费1,107.58

553.79553.79合计9,921.121,828.24

4,142.053,950.8369现金流流量表表（全全部投投资））现金流流量表表项目现现金流流量图图序号

项目

合计

2007年

2008年

2009年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入17,627.58

4,194.558,808.554,624.492现金流出12,975.461,828.24

4,142.054,308.631,244.571,451.973净现金流量4,652.13-1,828.24

-4,142.05-114.087,563.983,172.514累计净现金流量

-1,828.24-1,828.24-5,970.29-6,084.631,479.614,652.1370项目利利润分分析项目总总投资资：11424.75万元；；税前投投资利利润率率=利润总总额/总投资资=54.29%；税后投投资利利润率率=净利润润/总投资资=40.72%；项目动动态回回收期期=1.5年项目损损益及及利润润分配配表（（万元）

序号

项

目

合计2007年2007年2008年2008年2009年2009年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1经营收入17,627.58

4,194.558,808.554,624.492开发成本9,921.121,828.24

4,142.053,950.83

3销售费用528.83

125.84264.26138.734销售、经营税金及附加975

2324872565营业利润6,203-1,828.24

-4,142.05-1148,05742306补前期亏损

1,828.241,828.245,970.296,084.36

7利润总额6202.83-1,828.24-1,828.24-5,970.29-6,084.361972.824,2308所得税1,550.71

493.21,057.59净利润4,652.13

1,479.613,172.5171项目方方案二二研究究72阳光丽丽景项项目方方案二二研究究思路路方案一一是基基于市市场条条件给给出的的最优优化方方案，，但是是由于于地块块所处处的位位置，，政府府对地地块有有以下下要求求：1.在地块块的东东南角角规划划有一一个标标志性性建筑筑2.规划方方案要要考虑虑城市市形象象为了使使方案案顺利利的通通过审审批，，并且且承担担项目目在整整体战战略安安排中中的回回现功功能，，提出出方案案二。。73基于政政府形形象要要求、、市场场实现现以及及地块块本体体条件件限制制，建建议本本项目目物业业类型型组合合为多多层+洋房+小高层层政府要要求在在地块块的东东南角角规划划有一一个标标志性性建筑筑，因因此建建议在在地块块的东东南角角布局局一小小高层层建筑筑，一一方面面满足足政府府的形形象要要求，，另一一方面面提高高项目目的容容积率率，符符合审审批需需求；；产品定定位政府形形象地块排排布实实现市场实实现产品定定位思思路图图由于本本项目目在六六项目目的整整体战战略安安排中中承担担回现现功能能，因因此从从市场场实现现角度度出发发本项项目仍仍以多多层为为主，，作为销销售速速度支支撑的的重要要保证证，加加速资资金回回笼，，在地块块排布布可实实现的的前提提下尽尽量多多排多多层；；由于在在地块块的东东南角角布置置一个个小高高层建建筑，，因此此小高高层所所对的的北面面地块块，从从日照照条件件分析析，能能排布布三排排六层层的多多层或或者四四排五五层的的洋房房，综综合市市场实实现价价值考考虑，，建议议排布布四排排五层层的洋洋房；；18米29.7米东营营日日照照系系数数：：1.65六层层多多层层房房屋屋间间距距＝＝18米*1.65＝29.7米五层层洋洋房房房房屋屋间间距距＝＝15米*1.65＝24.8米小高高层层房房屋屋间间距距＝＝33米*1.65＝54.5米74规划划核核心心要要点点———以点点带带面面，，提提升升项项目目的的城城市市形形象象在行行人人视视线线到到达达区区域域范范围围内内，，布布局局具具有有城城市市元元素素的的建建筑筑，，打打造造城城市市界界面面，，以以体体现现城城市市形形象象，，通通过过政政府府审审批批；；东二路黄河路城市展示面城市展示面城市形象视觉焦点以点点带带面面示示意意图图东二路黄河路多层小高层洋房项目目规规划划布布局局示示意意图图小高高层层建建筑筑作作为为本本项项目目的的视视觉觉焦焦点点，，结结合合洋洋房房山山墙墙与与立立面面处处理理展展示示整整个个社社区区的的城城市市意意向向；；75方案案二二规规划划示示意意图图多层洋房小高层本图仅为规划示意图，最终以设计院实现为准方案案二二整整体体以以院院落落式式布布局局，，容容积积率率较较方方案案一一有有一一定定提提升升；；小高高层层作作用用：：1.满足足政政府府城城市市标标志志性性建建筑筑要要求求；；2.作为为视视觉觉焦焦点点，，提提升升项项目目的的形形象象与与档档次次；；3.提高高项项目目的的容容积积率率及及利利润润；；多层层作作用用：：1.项目目的的主主体体产产品品，，项项目目现现金金流流的的保保证证；；洋房房作作用用：：1.作为为对对外外展展示示的的城城市