北京迎宾路商业项目管理定位策划知识报告

北京迎宾路商业部分定位策划报告燕郊地区消费人群调研及分析任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响商业项目的定位及经营状况400份消费者问卷调查涵盖燕郊中心区、密集住宅区新兴十万平米以上大型住宅概况项目位置总建面（平方米）售价（人民币/平米）入住时间XX城迎宾路与神威北路交汇1,630,000均价50002009年6月（一期）星月云河迎宾路与神威北路交汇128,147均价27002003年紫竹园迎宾路88号

150,000均价40002003年上上城燕郊行宫东大街

1,700,000均价43002008年5月（一期）潮白人家燕郊102国道北侧

1,000,000均价56002008年12月底夏威夷北岸燕郊京哈公路北侧燕顺路西

370,000起价41002009年7月威毕欧溪谷东临燕顺路，北临神威北路121,000均价62002007年10月（一期）2008年底（二期）纳丹堡燕顺路西

905,635均价60002008年12月（一期）星河皓月燕顺路西潮白河畔

920,000均价62002008年华泰忆江南燕高路东侧

200,000均价42002007年7月（一期）2008年10月（二期）美林湾燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处500,000均价60002009年8月上京·壹世界神威北路与燕灵路交汇处1,200,000未开盘2009年（一期）意华·东贸国际花园102国道以北697,500均价55002009年风尚国际公寓102国道以南250,000均价55002009年新兴大型住宅分布概况已入住未入住神威北路燕顺路海油大街京哈高速学院路燕灵路迎宾路汉王路燕昌路燕高路潮白河行宫路102国道京通快速通往朝阳北路紫竹园夏威夷别墅普罗旺斯汇福园上上城上上城潮白人家纳丹堡星河皓月美林湾威毕欧溪谷夏威夷北岸华泰忆江南XX城现有燕郊居住中心区正在开发住宅区域正在开发住宅区域星月云河上京·壹世界风尚国际公寓成功大广场意华·东贸人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求注重商品品质、愿意尝试新事物注重商品价格冲动型消费，愿意为新鲜事物以及休闲娱乐等付费人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求主要人群为消费力较强的18-34岁燕郊地区居民收入水平偏低人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求消费结构是针对消费对象而言的，分为精神消费和物质消费。消费结构及其变化是衡量居民生活水平的重要标志，它反映居民的消费特征及消费趋势比较休闲娱乐等业态而言，燕郊地区居民对日常的生活必需品消费比例仍较大18-34岁消费人群对服饰、餐饮娱乐等方面的消费最为活跃人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求每次到商场消费的平均消费水平200-500元的消费额度占有相当数量人群，说明燕郊地区居民具有一定的消费潜力25-34岁消费人群最具消费潜力，消费额度较其他年龄段具有相当优势消费水平与收入水平成正比人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为公共交通仍为消费者首选的交通方式，而交通的便利对于消费者到达起着重要的作用商品种类购物环境商品价格123因收入水平的提高，燕郊地区消费者的消费习惯也随之变化，对商业业态的丰富性和环境为主要选择因素，对一站式购物休闲的需求增加人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求消费者对燕郊神威环岛附近期望增加的商业类型可供燕郊消费者购物的商业项目数量极少，目前只有京客隆和商业街是消费者经常光顾的地方。但这两个消费场所从各方面来看相对落后通州可为燕郊消费者提供百货及商品种类更多的大型超市的消费人口口构构成成人口口素素质质家庭庭状状况况居民民收收入入消费费结结构构消费费水水平平消费费习习惯惯消费费需需求求消费费者者调调研研总总结结燕郊郊地地区区人人口口增增长长快快速速，，且且人人口口素素质质将将有有较较大大程程度度的的提提升升，，对对居居住住环环境境及及配配套套设设施施的的需需求求也也相相应应提提升升区域域内内的的就就近近便便利利消消费费为为消消费费者者本本地地化化消消费费奠奠定定基基础础，，同同时时消消费费者者对对商商业业业业态态的的丰丰富富性性、、商商品品种种类类的的多多样样性性、、购购物物环环境境等等需需求求强强烈烈高品品质质的的服服装装服服饰饰较较其其他他业业态态的的需需求求大大，，而而原原有有商商业业街街等等商商业业物物业业因因自自身身硬硬件件及及定定位位原原因因，，品品牌牌档档次次低低，，无无法法满满足足消消费费者者更更高高的的需需求求。。可提提供供丰丰富富业业态态及及较较高高档档次次品品牌牌百货货及及购购物物中中心心可提提供供丰丰富富货货品品大型型仓仓储储式式超超市市可提提供供专专业业服服务务高品品质质专专业业卖卖场场燕郊郊地地区区商商业业市市场场调调研研及及分分析析针对对消消费费者者的的消消费费需需求求，，现现有有及及未未来来的的商商业业市市场场是是否否可可以以满满足足消消费费者者不不断断提提升升的的消消费费需需求求？？对对现现有有及及未未来来商商业业市市场场的的分分析析显显示示出出重重要要的的作作用用现有有商商业业市市场场分分析析全称称：：步步行行街街地址址：：燕燕郊郊经经济济技技术术开开发发区区行行宫宫西西大大街街与与学学院院街街之之间间经营营规规模模：：几几百百家家个个性性店店面面特色色：：服服装装、、鞋鞋帽帽、、装装饰饰、、游游艺艺、、餐餐饮饮等等全称称：：京京客客隆隆超超市市地址址：：燕燕郊郊经经济济技技术术开开发发区区迎迎宾宾路路与与102国国道道交交叉叉口口经营营规规模模：：大大型型超超市市特色色：：日日用用百百货货、、烟烟酒酒糖糖茶茶、、主主副副食食品品、、水水果果蔬蔬菜菜等等全称称：：行行宫宫市市场场地址址：：燕燕郊郊经经济济技技术术开开发发区区行行宫宫西西大大街街（（中中海海油油燕燕郊郊基基地地对对面面））经营营规规模模：：近近万万平平米米的的开开放放式式大大棚棚和和几几百百家家个个体体商商户户和和店店面面特色色：：各各种种肉肉、、蛋蛋、、奶奶、、蔬蔬菜菜、、水水果果等等农农副副产产品品全称称：：金金山山电电器器（（手手机机、、电电脑脑））城城地址址：：燕燕郊郊经经济济技技术术开开发发区区102国国道道南南（（燕燕郊郊人人民民医医院院斜斜对对面面））经营营规规模模：：近近万万平平米米的的四四合合院院式式建建筑筑和和近近百百家家商商铺铺特色色：：各种家家（商））用电器器、手机机、电脑脑等未来可比比较竞争争项目分分析成功(中国)时代广场场开发商：马来西亚成功时代广场有限公司总建筑面积：121万平方米商业面积：约20万平方米项目组成：由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库）项目定位：将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性休闲娱乐中心室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园，层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游乐的游乐场电影院+保龄球场拥有23000平米的会展中心室内商业步行街：层高7米停车位：地面6000个，停车楼共13400个预计开业日期：2009年项目目前前仍在建建设过程程中，商商业部分分招商尚尚未启动动，但项项目整体体定位以以娱乐为为主，目目的性消消费较为为明显意华·东贸国际花园园占地面积:150000平方米总建筑面积：697500平方米复合型社区商业面积：时尚商街71000平方米（底商）商场28000平方米项目组成：精品公寓为主导，将大型商业、五星级酒店、商务中心公寓：总户数6394户,一期1926户停车位：约2148个（地面297个，地下1851个）其他：3000平米“四季会所”，为业主提供各项主题服务及完善的休闲设施。预计交房：公寓：2009年5月栈桥幼儿园下沉广场温室/泳池S型镜湖四季会所清水木平台特色叠冰时尚商街银杏大道酒店式公寓大型商场酒店写字楼目前该项目只只建设公寓部部分，时尚商商街以售为主主，大型商场场、写字楼及及酒店目前只只停留在规划划阶段风尚国际公寓寓位置：北临102国道，东距迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米占地面积:43.5亩总建筑面积：25万平方米商业面积：24000万平方米项目组成：一栋３２层高的商务写字楼两栋34层的酒店式公寓购物中心。停车位：近1100个预计交房：公寓：2009年6月商业位于A座写字楼下面面，为写字楼楼配套商业，，目前尚无具具体定位。公寓B、C两座正在销售售中东杉淘宝广场场商业面积约6000平方米，1/F-4/F建筑，目前正正在招商进行行中。项目所所处地理位置置较为优越，，上盖文化大大厦为写字楼楼办公用途物物业。项目不具规模模优势，最终终成为小商品品市场的可能能性较大福成购物广场场约8000平方米，其中中规划地上两两层为超市，，地下一层为为韩风购物街街，预计6月月份营业；因因前期招商不不利，现正在在自行招商阶阶段（前期麦麦当劳和苏宁宁电器已基本本达成意向，，但后来客户户再次考察燕燕郊市场，认认为仍不够成成熟，重新选选址三河）。。本项目能否否在预期开业业需拭目以待待。4/F美食街

3/F玩具、玩意、科技电子产品、游戏、工艺礼品

2/F化妆品、美容美发用品、饰物1/F鞋、箱包皮具、钟表眼镜、文化用品

夏威夷北岸20,000平方米开发式式商业街，主主要为底商形形式威毕欧溪谷10,000平方米区域内内唯一的多功功能数字影城城。商业街主主要以底商形形式存在，部部分区域硬件件较灵活。开发商为兴达达房地产开发发公司，自身身拥有兴达超超市且商业街街为其开发项项目，拥有客客户资源，为为日后招商奠奠定基础星河皓月拥有60,000平方米商业街街，目前京客客隆已宣布进进驻纳丹堡项目分5期开发，主要要为底商形式式，52000平米,其中规划一个个独栋商业建建筑可满足大大型超市使用用美林湾拥有10,000平方米欧式风风情步行商业业街商业市场调研研总结现有商业市场场档次低，众众多发展商希希望打造的未未来高品质的的居住生活区区与现有的商商业市场不匹匹配；现有商业市场场水平的层次次也决定了所所属区域内生生活水平及消消费水平的档档次。就目前前燕郊现有商商业市场情况况来看，消费费者的消费水水平还处在较较低水平；现有燕郊市场场在住宅大盘盘的推出之际际，也纷纷打打造商业物业业。未来有较较大体量的商商业放量，且且多以住宅配配套商业为主主，使商业布布局呈现出分分散发展的趋趋势。目前绝绝大部分在售售住宅项目对对商业的定位位及租售策略略均不明确；；区域内缺乏政政府商业规划划，现有商业业放量基本为为开发商行为为，很难控制制商业整体形形象及档次的的定位；绝大多数商业业项目都是为为配合住宅销销售推出，对对外宣传多以以大型超市作作为其卖点，，但据我行了了解，部分项项目的硬件并并不适合引进进大型超市的的要求。因此此其日后是否否可以做到对对业主的承诺诺还尚未可知知；具有商业经验验或自己具有有商业品牌的的开发商在日日后招商过程程中将更具优优势；燕郊商业项目目均处于规划划阶段，集中中放量多在2009年及2010年，不确定因因素较多。燕郊地区商业业市场机遇分分析燕郊原住居民在燕郊置业的在京工作人员其他原有消费观念念较为落后，，新的消费需需求逐步提升升。燕郊现有商业业市场不能满满足其较高标标准的消费需需求居住人群提升升新的商业机机会消费者消费需求消费市场住宅人口增长长消费需求的提提升现有商业区的的档次及发展展限制燕郊地区新商机新的区域型商商业中心位置优势规模优势硬件优势本项目位于迎迎宾路与汉王王路之间，距距离原有商业业区及居住区区较近，具备备位置优势本项目拥有大大体量的住宅宅及商业面积积，且商业规规模预计较现现有竞争项目目具备相当优优势本项目在前期期进行专业的的、有针对性性地定位策划划，项目自身身硬件更趋于于市场化现有商业区档档次偏低、业业态单一，且且升级空间受受到一定限制制新兴商业物业业基本属于住住宅底商配套套功能，容易易形成物业功功能单一，且且业态重叠性性高本项目商业部部分定位为燕燕郊地区新的的区域型商业业中心XX商业定位社区商业严格格来讲就是配配套商业，但但发展商一旦旦要操作5万平平米米以以上上的的释释放放型型商商业业街街，，就就要要用用商商圈圈的的概概念念打打造造，，对对整整个个商商圈圈的的商商业业进进行行深深入入了了解解和和分分析析。。做做商商业业是是需需要要打打造造的的，，形形成成商商业业氛氛围围、、人人流流、、环环境境才才能能最最终终实实现现商商业业价价值值商业业档档次次定定位位建建议议新城市商业中心娱乐休闲新地标打破破区区域域内内传传统统或或现现有有商商业业推推广广模模式式，，将将本本项项目目商商业业部部分分作作为为重重点点单单独独推推广广，，以以商商业业带带动动住住宅宅，，同同时时淡淡化化住住宅宅商商业业气气氛氛，，变变被被动动为为主主动动传递递给给业业主主不不一一样样的的商商业业信信息息，，即即:商商业业中中心心区区的的精精品品住住宅宅，，而而非非住住宅宅的的配配套套商商业业。。住宅宅区区的的配配套套商商业业商业业中中心心区区的的精精品品住住宅宅商业业主主题题定定位位前前提提考考虑虑配合合XX城项项目目住住宅宅定定位位及及主主题题““鲜橙橙族族”定定位位商商业业主主题题概概念念，，达达到到住住宅宅与与商商业业有有机机结结合合的的目目的的，，体体现现XX城项目目商业业与住住宅的的统一一性，，有利利于整整个项项目的的整体体对外外宣传传。商业功功能定定位建建议综合考考虑XX城的地地理位位置、、未来来入住住的居居住人人群，，我行行对于于XX城商业业面积积功能能定位位如下下：立足于于区域域未来来居住住人口口变化化，面面向更更充满满活力力的新兴居居住人人群；开放、、友好好的商业业空间间，不不仅仅仅局限限于XX城的居居住人人群；；兼容多样化化的商业业业态态，提提供消消费人人群以以丰富富的物物质与与精神神消费费选择择；新颖的的建筑风风格，，吸引引消费费者到到达项项目消消费；；为消消费费者者营营造造休闲闲、、生生活活氛氛围围；提供供消消费费人人群群便利利性性消消费费。商业业功功能能定定位位关关键键词词释释义义居住住人人口口变变化化北京京地地区区的的新新移移民民提提升升了了燕燕郊郊整整体体居居住住人人群群的的消消费费档档次次。。开放放、、友友好好XX城的的商商业业面面积积具具有有更更大大的的包包容容性性，，服服务务于于整整个个燕燕郊郊。。多样样化化不同同于于目目前前燕燕郊郊地地区区的的现现有有商商业业，，具具有有更更丰丰富富的的商商业业业业态态选选择择。。新颖颖致力力于于打打造造燕燕郊郊地地区区商商业业项项目目的的地地标标性性建建筑筑。。休闲闲、、生生活活提供供消消费费者者以以单单纯纯购购物物外外的的解解压压与与放放松松的的精精神神消消费费环环境境。。便利利性性通过过设设置置方方便便的的停停车车以以及及其其他他交交通通手手段段达达成成消消费费者者的的便便利利消消费费。。商业主题题定位建建议我行建议议商业主主题定位位充分体体现项目目商业面面积的功功能定位位，使得得消费者者能够通通过主题题概念加加深对商商业面积积功能的的了解，，进而加加深其消消费观念念，培养养其消费费习惯。。主题概念念：rangeTown商业主题题概念解解析OrangeTown揭示了XX城未来居居住人群群的属性性“鲜橙橙族”；；Orange这个单词词的6个字母又又是体现现XX城商业功功能的6个英文单单词的首个字母母缩写（（详细解解析在后后）；Orange单词认知知度高，，发音简简单，易易于口口口相传；；OrangeTown的“Town”能够充分分体现XX城住宅规规模以及及商业体体量；商业主题题概念解解析Original:原创的（建筑风风格与形形式）Recreational:休闲的（生活氛氛围）Abundant:丰富的（商业消消费选择择）Neighborly:友好的（商业空空间）Glowing:生气勃勃勃的（新兴居居住人群群）Expedite:便利的（物质与与精神消消费）商业业态态初步规规划建议议日常生活活大型超市市小型便利利店大型专业业卖场家庭生活活家居家电儿童聚会生活活餐饮休闲娱乐健康生活活健身诊所药店美好生活活美容美发发服装服饰饰一站式购购物、一一家休闲闲、一天天逛街！！区域型商商业的主主要特点点所处地理理位置优优越区域型商商业中心心都具有有相当优优越的地地理位置置，一般般位于城城市的核核心区域域，交通通便利，，无论消消费者采采取何种种方式均均可方便便到达经过一定时间间的市场培养养期和成熟期期区域型商业中中心一部分为为经过长时间间的市场自然然形成，或在在政府规划和和支持的影响响下而快速形形成，但无论论是哪种形式式，商业区中中商业氛围的的形成均需要要相当长的一一段时间进行行培养和成熟熟自身拥有多家家聚客能力强强的大型主力力店有规模的主力力店对消费人人群的吸引力力较强，能在在短时间内强强力提升商业业氛围，利于于其他小型商商铺的招租或或销售，且为为租售价值的的提升提供条条件业态丰富区域型商业中中心需要有相相当丰富的业业态支持，能能使消费者真真正体会到一一站式购物休休闲的乐趣，，延长消费者者在本区域内内的停留时间间，增加消费费机会区域型商业中中心案例分析析商业地产是个个性化的，每每个项目都有有自己的特性性和不可复制制性，在此只只用典型案例例说明某些商商业的特质北王府井步行街长安街东安门大街金鱼胡同东方广场王府井书店工美大厦街面店丹耀大厦新中国儿童用品商店apm大厦北京饭店百货大楼街面店街面店北京饭店III期因具有多个大大型商业项目目的存在，形形成了非常成成熟的商业氛氛围和日均40万人的步行客客流，提升了了大型商业项项目之间街面面店的租金水水平（其租金金水平可达到到￥50-80元/天/平米）王府井商业街街影响因素北京王府井燕郊XX城XX城业主能够影响的因素地理位置城市中心区，并且周边地区发展已非常成熟未来规划的城市中心，但目前尚未成熟交通状况10多条公交线路，距离东单和王府井地铁站均较近；公交线路预计在一期交付时使用；未来连通朝阳北路公交线路的设置可通过开发商工作达成，但朝阳北路连通神威北路的时间开发商无法控制。形成原因自然形成政府与开发商规划形成过程始于元初，100多年来始终保持北京第一商街地位预计需要未来2-3年或更长时间逐渐培养XX城项目自身可由开发商在一定程度上控制周期，但项目周边区域，特别是项目北侧区域，开发商无法控制。主力店/商业项目王府井百货大楼、新东安、东方广场、妇女儿童用品商店、工美大厦等可通过开发商资源或优惠租赁条件达成，但前提是项目硬件条件可以满足主力店需求。我行建议在开开发商能够控控制的因素方方面尽量扩大大项目优势，，加大创造城城市商业中心心的可能性。。416m(52*8)120m(15*8)48m96m208m56m120m东方广场apm广场百货大楼目前商业业态态在不同零售售模式商业项项目中均基本本相似，已较较难形成商业业业态的差异异化，因此出出现了通过售售卖有形商品品外的其他形形式创造项目目特色，如商商业环境、景景观、建筑形形式等来突现现商业项目的的特色。同时时，现代人越越来越注重精精神消费和精精神愉悦感，，愿意为精神神消费付费。。出现了更新的的商业项目形形式——LifeStyleShoppingCenterLifeStyle商业定义“LifeStyle”字面含义为““生活方式”。国际购物中心心协会(ICSC)指出，Lifestyle商业作为一种种有别于ShoppingMall的商业形态，，必须具备下下列要素：接近有影响力力的居住社区区；中高档以上的的定位；迎合本商圈消消费者对休闲闲的追求；与Mall和传统的商业业步行街相比比，LifestyleCenter更加注重环境境和建筑设计。而LifestyleCenter的开发地理位位置，则通常常在非传统商商业区，在那那些接近交通要要道和大规模模中高档住宅宅区、开发前前土地价值被被低估的区域域。这一概念目前前在国外非常常流行，美国率先兴起起了LifestyleShoppingCenter的开发热潮。。作为洛杉矶矶最时尚的购购物中心，Grove是洛杉矶的商商业热点，仅仅2006年Grove就吸引了约1800万的观光客和和消费者。Grove拥有位于洛杉杉矶都市中难难得的开放式式购物环境，，它的前身是是位于洛杉矶矶第三街区的的Fairfax路的一个蔬果果农贸市场，，4年前由洛杉矶矶当地一家开开发商将其重重新规划建设设成为一个独独具特色的LifestyleShoppingCenter。美国洛杉矶TheGroveLifeStyle商业项目案例例服装服饰娱乐/休闲餐饮其他珠宝/饰品化妆品/个人护理TheGrove项目业态组合合主力店-电影院主力店-服装服饰TheGrove项目商业业态态与其他美国国商业项目乃乃至中国大城城市的商业项项目均无差异异：服装服饰业态态所占比例最最大娱乐业态：电电影院休闲业态：SPA和书店餐饮：咖啡、、冰激凌、冷冷饮店、快餐餐、正餐其他：化妆品品/个人护理、珠珠宝等TheGrove项目吸引大量量消费者的亮亮点：建筑形式TheGrove项目吸吸引大大量消消费者者的亮亮点：：建筑形形式店店铺形形象TheGrove项目四四大标标志物物之一一：TheSpiritofLosAngelesTheSpiritofLosAngeles为铸铜铜雕像像，历历时14个月完成；；高18英尺，，宽10英尺，，底座座22英尺。。铜像为为两个个天使使翱翔翔在天天空，，喻义义洛杉杉矶为为人们们提供无无限的的机会会，不不仅是是TheGrove的标志志物，，同时也也是整整个城城市的的标志志。TheGrove项目四四大标标志物物之一一：有轨双双层电电车电车为为50年代波波士顿顿有轨轨电车车有轨电电车35英尺长长，13英尺高高有轨电电车6分12秒穿行行1/4英里（（从TheGrove至FarmersMarket）TheGrove项目四四大标标志物物之一一：音乐喷喷泉喷泉设设置在在TheGrove的中心心位置置项目营营业时时间内内每半半小时时有音音乐喷喷泉表表演喷泉每每2小时用用水50000加仑，，喷射射高度度最高高可达达60英尺TheGrove项目四四大标标志物物之一一：电影院院电影院院拥有有14个大屏屏幕，，3000个豪华华高背背座椅椅共80000平方英英尺，，2个设有有90个包厢厢的500座椅影厅，，其余余均为为140-300座椅的的12个影厅厅每周一一11：00设有妈妈咪电电影TheGrove定期举举办各各种表表演/亲子活活动上海证证大·大拇指指广场场项目类类型：：区域域型商商业街街经营类类型：：购物物、休休闲、、娱乐乐美食食、度度假、、艺术术等项目总总规模模：11万平方方米商业经经营面面积：：11万平方方米开发商商：上上海证证大商商诚房房地产产开发发有限限公司司为上海海市规规模最最大、、功能能最全全的复复合式式社区区&区域型型商业业中心心证大·大拇指指广场场LifeStyle商业项项目案案例项目位位置及及交通通陆家嘴金融商贸区洋泾金桥进出口加工区大拇指广场新上海商业城碧云国际社区六里花木文化行政区张江高科技园区联洋新社区大拇指指广场场罗丹广广场联洋社社区以以大拇拇指广广场为为中心心，由由围绕绕着它它的华华丽家家族、、联洋洋花园园、联联洋年年华、、中邦邦风雅雅颂、、当代代清水水园、、水清清木华华、仁仁恒河河滨城城、第第九城城市等等大量量公寓寓楼盘盘以及及中邦邦晶座座、金金色维维也纳纳、水水清木木华别别墅等等别墅墅楼盘盘共同同组成成，区区域内内拥有有近45万高层层次消消费人人群消费人人群大拇指指广场场的主主力消消费人人口为为追求求品质质、崇崇尚时时尚、、热爱爱生活活的中中高收收入阶阶层人人士，，年龄龄在25-45岁左右右经常性性消费费商圈圈即联联洋国国际社社区有有10万高收收入消消费人人口（（一级级消费费群））基本性性消费费商圈圈消费费者（（二级级消费费人群群）超超过25万旅游性性消费费商圈圈消费费者（（三级级消费费者））辐射射浦东东乃至至整个个大上上海，，人口口数量量逾10万店铺分割布局局主力店主力店分散店铺分散店铺业态布局主力店(家乐福/好乐迪)餐饮休闲娱乐美容美发个人护理诊所银行服装服饰家居饰品儿童游乐及用品书店项目借鉴证大·大拇指广场地理位置处于新发展的浦东新区，原有商业氛围不够浓郁，周边环境周边拥有相当数量的中高档住宅项目目标消费人群25-45岁的追求品质、崇尚时尚的中高收入人群，以区域内住宅人群为主项目规模商业面积11万平方米建筑模式商业街形式业态布局家乐福作为其第一主力店，成为整个商业区中聚集人气的中心，各类型餐饮品牌丰富并集中，形成特色餐饮街。娱乐、服装服饰、家居、儿童游乐及用品、银行等特点商业街为围合式内街形式，较易形成商业氛围，便于消费者到达不同商户。整个广场文化氛围浓郁、且业态丰富，雕塑和装饰提升了整个广场的档次，使整个商业广场热闹与恬静相得益彰，多方面的满足消费者对环境与商品的综合性需求。区域内住宅人人群为主，消消费者对日常常用品的需求求不可避免，，故可聚集人人气的大型主主力店不可或或缺；主要商业面积积位于主干道道上，有利于于店铺形象的的展示，较易易形成商业氛氛围可通过前期规规划，加重特特色商业的打打造对商业区内的的建筑及装饰饰加重完善力力度，为消费费者提供优美美的购物及休休闲环境商业规划建议议方案商业地产是独独特的，它既既属于地产，，同其他地产产一样占地开开发，但又不不同于地产，，因为它与商商业形影相随随。商业是动动态的，它的的业态、需求求是不断变化化着的；而商商业地产是静静态的，如果果要想做得成成功就要适应应商业的不断断变化。做商业地产要要用动态的眼眼光，不但要要面对现在还还要预测未来来重点规划商业建议本案商业业部分采取2-3个阶段开发考虑因素：商业对目标消消费人群的依依赖性较强，，自身住宅和和周边住宅入入住人群的数数量是商户首首要考虑的问问题。故我行行认为从稳健健方面考虑，，建议商业的的开发尽量配配合住宅的开开发周期，分分阶段开发，，可在日后招招商时具有一一定的灵活性性。R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8第一阶段开发第三阶段开发第二阶段开发商业放量的速速度和体量取取决于商业氛氛围的培养，，而主力店对对加速新项目目的商业培养养期具有重要要作用。我行行建议，在商商业开发第一一阶段至少要要引进一家主主力店，以达达到缩短商业业的培养期的的作用。设置主力店的的作用：在商业项目初初期通过主力力店的设置达达到在最短时时间内聚集大大量客流，提提高项目在区区域内的认知知度，以达到到提升项目其其他商业面积积租金或售价价，以及住宅宅售价的效果果。主力店类型选选择：百货公司、大大型仓储式超超市、大型专专业卖场（家家电、建材等等）、大型餐餐饮娱乐业态态等，满足目目标消费群多多样化的消费费需求，同时时最大程度的的吸引最广泛泛的消费人群群。主力店设置考考虑要素：大型主力店硬硬件需求示意意家乐福沃尔玛东方家园百货公司电器卖场地理位置交通方便、人口集中，要求在两条城市道路的交叉口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道路口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口建筑物1.建筑单层面积不低于5000平方米2.层高：板到板不少于4.4米3.楼层：不超于地上四层1.面积需求在12000-13000平方米左右2.层高：板到板不少于5.5米3.楼层：B1-3F均可，但总需求楼层不超过二层4.楼层载荷：1000公斤5.进深：不少于70米1.家居建材超市：单层面积原则上不少于5000平米，标准店层高8.5米，荷载2500千克；非标准店层高5.5米以上，荷载800千克，基本柱距8×8米以上；正立面宽度原则上不少于80米；卸货平台（与货梯相连的室内部分）不少于100平米；建筑物外与货梯连接部位（如为2层门店），需500平方米左右的收卸货区2.家居建材社区店：单层面积3000-6000平方米3.家居广场经营面积在20000平方米以上，整栋建筑物（3-4层）5.进深：不少于70米单层面积：6000-8000左右，整块面积，有独立出入口，承重：一般在350kg-400kg/平方米左右单层面积：3000-4000左右，整块面积，有独立出入口停车场免费机动车停车位不少于100辆免费机动车停车位不少于300辆每万平方米200辆左右有需要有需要电二路供电二路供电90-110VA/平方米水二路供水二路供水3-5L/平方米/天排水排污要求可排油污要求可排油污其他至少两部专用运货电梯至少两部专用运货电梯中央空调中央空调中央空调大型主力店位位置、楼层、、硬件等建议议位置：位于主干道十十字路口，展展示效果优越越，受主力店店客户喜欢环境：因主力店聚客客能力强，日日常经营将给给住宅人群带带来一定的嘈嘈杂，将其放放在靠近路口口的位置最大大程度的优化化内部住宅人人群的居住环环境硬件条件：选择最具有硬硬件修改优势势的，便于根根据主力店的的需求重新设设计的位置R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8R9R8汉王路21m107m27m27m楼层建议业态布局建议面积建议（营业面积）3F大型超市9000-10000平米2F大型超市9000-10000平米1F超市入口/大型建材超市入口9000-10000平米商业楼层：1-3F层高：1F：8.5米以上2-3F：不低于5.5米（板到板）最小进深：70米电梯：专用货梯及坡梯停车位：每万平米200个以上硬件需求待建市市政政路路建材超市+大型超市独栋商业建筑筑（预留位置置，按客户要要求定制）百货公司R321m55m待建市政路商业楼层：1-4F层高：不低于5.5米（板到板）最小进深：50米停车位：每万平米100个以上硬件需求楼层建议业态布局建议面积建议（营业面积）4F百货公司3000-4000平米3F百货公司3000-4000平米2F百货公司3000-4000平米1F百货公司3000-4000平米R3待建市政路建议该商业建建筑以时尚和和通透的玻璃璃幕墙为主，，凸显商业氛氛围。同时建建议利用临近近广场的优势势，突出广场场特色景观，，以吸引消费费者到达R1328m75m商业楼层：1-2F层高：不