某地区项目管理及前期发展策划思路汇报

银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报谨呈：山东银丰房地产开发有限公司××（中国）山东公司Jinan.Sep.2010©2010特别提示：本报告仅供客户内部使用，版权归××(中国)所有。在获得××书面许可之前，不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传阅、引用、复制和发布。本报告汇报思路项目定位体系项目规划建议项目启动区建议城市宏观研究区域研究新城案例不同物业市场表现目标界定与本体分析竞争机会挖掘发展战略与整体定位城市宏观研究01宏观经济城市规划

政策环境中国经济高歌猛进统计数据显示，中国国内生产总值从2000年99214亿元猛增到2009年340507亿元，增长了343%，2010年有望实现翻两番。中国经济的高歌猛进全面推动了社会经济各个层面的发展，特别是为中国城市化进程提供了澎湃的动力。科目数据非农业部门经济比86%非农业部门就业比53%城市人口占全国人口百分比46.6%城市化进程相对滞后统计数据显示，目前，我国非农业部门经济总量占全国经济总量的86%；非农业部门就业率为53%；城市人口占全国人口约46.65%，城市化水平远远滞后于社会经济发展，具备发展空间和足够的推动力。中国经济增长依然处于高速增长通道，非农业部门增长空间和速度依然领先农业部门。非农业部门的比重、就业人口将持续增长。城市化进程必然要深化和加速。城市化进程阔步前行年份城镇人口（亿人）城市化率新增城镇人口（亿人）2000年4.5936.22%——2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.94——0.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15在经济推动下，中国城市化进程阔步前行，2000年以来，每年城镇新增人口最少也在1300万以上。城市规模扩张，城市人口规模增长已成为近年来中国社会发展的一个重要特点和关键性趋势。济南也同样进入了城市化快速扩张的发展阶段济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期排名城市GDP(亿元)增速1上海14900.938.2%2北京11865.910.1%3广州9112.7611.5%4深圳8201.2410.5%5天津7500.816.5%6苏州740011%7重庆652714.9%8杭州5098.6610%9无锡500011.5%21济南3351.3612.2%人均GDP济南7414——2009年全国各城市GDP排名GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型近几年济南GDP增速单中心城市扩张大都市化形成都市群形成对外形成区域中心主城新城新城新城新城济南北京特征：旧城改造+新城规划对内形成大都市从单核向多核转变下新成中心地位加强，对外联系和影响加大，房地产需求将呈逐年上升趋势。将从目前的入门级大城市发展成都市圈的核心资源集聚效应加剧，作为“区域中心”的城市地位得到加强，处于大都市形成过程中将由目前单核城市发展成为带状组群城市未来城市空间结构呈“带状组群”布局结构分布通过对区域经济、交通、资源等方面进行综合分析，济南市城市空间发展结构呈“带状组群”式布局结构分布。北京：单核城市空间青岛：组群城市空间深圳：带状组群城市空间城市规划：2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。重大利好：全运会大规模基础建设成就：全运会奥体中心场馆及相关配套建设催化城市面貌更新；旧城区大规模改造：小清河、徐李等北部、西部旧城区改造启动；东部高新区建设：高新区成为济南新的经济增长极，城市化区域加速扩大；市政府东迁：政府东迁至奥体文博区域，加速中心城区与高新区之间城市化进程；西部交通条件改善：张庄机场搬迁、腊山物流商务基地打造与高铁新客站建设，改善西部环境。阶段特征：旧城改造与新城规划同步进行；城市外围区域认知迅速提升；城市建设以大规模基础设施建设为主，迅速提高人们生活水平。直接表象就是各种利好因素对于不同区域的发展推动城市化与规划利好激励下，城市迅速扩张经十路沿线规划效果图济南城市面貌鸟瞰济南南唐唐冶冶东东部部新新城城规规划划已已经经形形成成，，随随着着济济南南城城市市规规划划和和发发展展结结构构的的改改变变，，城城市市发发展展速速度度迅迅速速，，新新城城的的发发展展将将出出现现跳跳跃跃式式前前进进。。城市市规规模模扩扩张张的的同同时时，，城城市市形形象象和和功功能能也也将将不不断断强强化化发展展势势头头强强劲劲，，城城市市面面貌貌快快速速更更新新，，看看齐齐一一线线城城市市唐冶冶新新城城部部分分规规划划海尔尔绿绿城城全全运运村村嫁接接绿绿城城南南方方开开发发经经验验，，项项目目实实现现园园林林实实景景展展示示与与精精装装修修现现房房，，是是济济南南市市场场比比较较少少见见的的高高端端精精装装产产品品。。中海海·奥龙龙观观邸邸中海海·紫御御东东郡郡奥龙龙观观邸邸依依靠靠与与奥奥体体文文博博区区域域的的位位置置优优势势以以及及相相对对稀稀缺缺的的山山体体别别墅墅实实现现市市场场突突破破，，中中海海物物业业服服务务也也高高于于济济南南市市场场平平台台。。济南南万万达达广广场场万达达拥拥有有全全国国多多个个城城市市中中心心综综合合体体开开发发经经验验，，大大户户型型产产品品豪豪华华精精装装以以及及6米左左右右客客厅厅开开间间，，冲冲击击了了济济南南客客户户的的市市场场认认知知，，迅迅速速实实现现了了项项目目形形象象突突破破。。恒大大名名都都唐冶冶第第一一个个多多物物业业类类型型的的综综合合居居住住社社区区；；售售楼楼处处、、会会所所展展示示布布置置也也突突破破了了济济南南市市场场水水平平。。绿地地新新里里卢卢浮浮宫宫馆馆周围围青青山山环环绕绕、、绿绿树树成成荫荫，，交交通通便便利利。。既既有有山山景景又又有有水水色色，，环环境境优优美美空空气气清清新新，，堪堪称称人人与与自自然然和和谐谐统统一一的的绿绿色色生生态态社社区区。。阶段段特特征征：：一线线品品牌牌开开发发商商高高产产品品力力震震动动当当地地市市场场，，客客户户需需求求被被迅迅速速激激发发，，随随着着买买家家成成熟熟度度的的提提高高和和竞竞争争的的加加剧剧，，未未来来面面临临开开发发模模式式与与本本土土需需求求精精准准对对位位问问题题，，济济南南房房地地产产市市场场开开始始步步入入产产品品竞竞争争阶阶段段。。城市发发展为为房地地产产产业发发展提提供了了蓬勃勃动力力品牌开开发商商大举举进驻驻带来来房地地产市市场繁繁荣并并走向向成熟熟物业类型优势分析影响判断别墅属于稀缺资源，一直以来都是首付四成，购买全体资金实力强影响较小高端洋房豪宅多为资源型洋房豪宅，定价较高，多为购买力较强的二次置业影响较小自住中小户型90平方米以下的户型首次置业首付仅需两成影响较小商用物业包括商铺、写字楼、小户型公寓（商业性质）本身进入门槛较高，而且一直是四成或五成首付，利率也未变，有些投资者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范围。影响较小中心区物业一般拥有较为完善的市政配套、教育配套、生活配套等各种资源，居住便利且同时租赁市场活跃，自住和投资需求都较为旺盛影响较小赠送面积的中小户型90平方米以下的中小户型首次首付仍为两成，加上赠送面积，这样的户型会受到市场的追捧影响较小当前出出台的的房产产政策策对不不同物物业影影响程程度不不一对市场场影响响：豪豪宅、、自住住中小小户型型、商商用物物业、、中心心区地地段物物业受受影响响较小小城市宏宏观研研究小结1、中国国经济济推动动了中中国澎澎湃的的城市市化进进程；；2、济南南城市市化动动力充充裕，，城市市空间间将从从目前前单核核城市市成长长为带带状组组群城城市；；3、济南南城市市扩张张为房房地产产发展展提供供了历历史性性机遇遇；4、相对对于当当前政政策变变化而而言，，更多多属于于短期期因素素，无无改中中长期期发展展趋势势，而而且不不同物物业受受到的的影响响不尽尽相同同。区域研研究02现状与与未来来功能能定位位产业导导入交通条条件根据国国内外外带状状组群群城市市空间间的空空间布布局经经验，，该类类城市市通常常是由由一系系列的的分工工协作作的城城市组组群沿沿城市市交通通主轴轴分布布。每每一城城市组组群构构成城城市功功能上上的一一个重重要节节点，，担负负着不不同层层级城城市中中心的的职责责。组群城城市空空间具具有多多中心心结构构深圳——以交通通主轴轴贯穿穿的多多城市市中心心分工工协作作的组组群城城市空空间系系统新中心心根据规规划，，东部为为济南南主城城区的的主要要发展展方向向。在重点点片区区建设设上，，将把把唐冶冶新城城建设设成为为以商贸贸、金金融和和综合合产业业配套套为支支撑，，以行行政、、文化化、体体育为为核心心的东东部城城区中中心。。唐冶新新城将将成为为未来来多个个城市市副中中心之之一唐冶——以商贸贸、金金融和和综合合产业业配套套为支支撑，，以行行政、、文化化、体体育为为核心心的东东部城城区中中心唐冶新新城在在多组组群发发展中中具有有先发发优势势产业发发展已已经启启动，，历城城政务务区建建设初初见成成效高新区区：工业园区高新新技术产业为为主；从业人人口十万人。。入住企业：：正大集团、、三星化学等等。孙村郭店彩石石等片区：产业片区支柱柱产业为电子子信息、汽车车制造等，规规划用地面积积70平方公里，人人口70万人。进驻企企业：浪潮、、将军集团等等。唐冶位于高新新区和孙村产产业区等片区区的有效辐射射范围内唐冶片区处于于几个产业片片区企业活动动的经济辐射射范围之内，，作为新城对对周边片区的的吸纳作用较较强。随着规规划进度的实实施、本区域域作为未来新新城的功能不不断的完善，，在此基础上上区域住宅空空间和商务空空间需求逐步步的增强。空港组团：城市副中心之之一规划用地地面积20-30平方公里、人人口15万。两河庄科章锦锦汉峪等片区区：居住片区规划划用地80平方公里、人人口22万左右。唐冶新城是济济南城市空间间拓展的重点点区域唐冶新城位于于东部新城组组团中心，是是济南城市空空间拓展的重重点区域，城城市规划对唐唐冶新城发展展有巨大推动动作用济南市重点空空间布局建设设规划《济南城市总体体规划（2006-2020年）》东部城区以高高新技术产业业和高附加值值制造业发展展为重点，加加快推进孙村村工业区、章章锦工业园建建设，启动建建设唐冶新城城、郭店物流流园区，完善善彩石高教集集中区建设，，同步配建生生活服务设施施，在唐冶初初步形成东部部城区中心孙村“撤镇入入区”，纳入入高新区范围围在济南市2006-2020年总规中唐冶冶新城明确定定位为济南东东部城区中心，重点发展物流，是济南城市市空间拓展的的重要区域唐冶西城功能定位为：现代服务务业的核心聚聚集区和资源源节约型、环环境友好型、、可持续发展展型、生态自自然型的标志志性山水之城城、宜居之之城、体育健健康之城，使使之成为省城城东部城区的的政治、经济济、文化中心心和济南市““大经十路””发展带的新新亮点但是依然处于于起步阶段，，前景与现状状存在兑现时时间差目前唐冶新城城配套相对薄薄弱，未来政政府将大力投投入基础配套套将快速催熟熟区域

已有配套规划配套教育青干院

唐冶镇小学伊顿国际双语幼儿园

恒大名都小学医疗以门诊为主

最近医院在高新区恒大名都医疗服务机构商业无银座、太平洋百货其他临港南区工商银行、农业银行

历城体育馆城市路网建设郭店中学省实验分校唐冶小学青干院工商银行农业银行历城体育馆伊顿国际双语幼儿园银座/太平洋百货近几年唐冶新新城基础设施施配套的投入入将有所增大大，配套将有有较大改善。。商业配套的的真正发展还还需要人气的的带动。经十路世纪大道东绕城高速胶济铁路围子山区域研究02现状与未来功功能定位产业导入交通条件空间上看，处处于多个工业业园区的包夹夹之中在东部产业规规划中，唐冶冶新城属多个个产业园包围围的新城中心心区，部分园园区已经发展展到比较成熟熟的水平，产产业绕城格局局已经形成目前唐冶周边边分布着高新新区、临港产产业园区等多多个吸聚大量量产业企业的的园区，已经经形成园区围围绕的空间态态势。众多高新技术术企业、重汽汽、浪潮等大大型企业也已已经入驻。产产业人口规模模已经非常可可观，而且将将持续增长。。符合济南城市市扩张的一般般规律外围工业区初初具规模后，，居住区的建建设才得以进进行，主要是是不断在原有有城区及各工工业区间的空空白地带进行行填充。工业的发展以以及近郊工业业区的建设是是济南城区拓拓展的主要动动力。工业区区一般都是在在原有城区空空间外围规划划，外围工业业区初具规模模后，居住区区等其他城市市功能的建设设才得以进行行，主要是不不断在原有城城区及各工业业区间的空白白地带进行填填充。非生产性产业业规划已经启启动唐冶新城目前前已经进入到到非生产型产产业注入阶段段，但是目前前仅有教育产产业、历城政政务功能和拟拟引进的商业业产业，其他他多数规划产产业正处于规规划启动初期期。历城区政务中中心历城区体育馆馆孙村信息产业业与彩石教育育板块高校教师、信信息产业中高高层人员收入入稳定，消费费力较强，为为洋房、高层层需求形成良良好基础

山东经济学院燕山学院山东商业职业学院孙村未来信息产业客户已入住孙村-彩石板块，目前区域在售楼盘存在高校教师目前还未入驻，未来会有大量高收入的信息产业人员进入客户特征收入稳定，有较强消费力，目前在恒大名都和火炬东第等高层有经济学院、商职、青干院和建大教师购买，周边高校是本项目高层、洋房的巨大消费力商职经济学院青干院山东经济学院院燕山学院山东商业职业业技术学院区位临港南区私营业主及企企业中高层收收入水平高，，购买力强，，区域情节弱弱，为别墅及及洋房类物业业形成客群基基础园区名称临港南区已入驻企业济南升晓精密机械有限公司、山东佳诚工程机械有限公司、山东丰展特家居有限公司、济南建筑机械厂有限公司、山东银企电子开发有限公司、济南固得电子器件公司、济南鲁冠、山东飞洋、济南中建建筑设备公司、山东四化环比节能工程有限公司、山东冠伟建筑工程有限公司、惠喜德贸易发展有限公司、山东黄金鑫意首饰公司、山东地址探矿机械厂现状入住企业14家，未来预计入驻企业继续增加潜在客户来源工厂情况收入情况客户特征置业需求物业类型企业高层主要是临港南区上述公司高层规模较大工厂为500人左右

部分企业为港台资背景有比较强的购买力因照顾企业原因，每天需往来于区域之间，大部分高层非济南本地人，区域情节弱，具备潜在购房需求工作便捷性

投资，性价比别墅及洋房区位临港南区力诺科技园企业中高管有有一定财富积积累，人数较较多，存在改改善型需求，，为洋房、高高层物业需求求形成客群基基础潜在客户企业情况收入情况客户特征置业需求物业类型企业中高管主要包括力诺太阳、力诺瑞特、力诺电力、宏济堂制药和双虎集团五大产业中等收入，有一定财富积累工作相对稳定，在唐冶附近工作，因地域因素，有潜在置业需求有一定品质的改善型产品，追求性价比；

生活环境改善，追求更舒适洋房

高层区位力诺科技园郭店工业区企业高层来自自省内各地，，区域情节弱弱，存在置业业需求，为洋洋房需求形成成客群基础园区名称临港南区已入驻企业济南钢铁集团、济南山松工程机械有限公司、齐鲁制药有限公司、济南中大国际物流港、齐鲁天和惠世制药有限公司、济南旭升金属物资有限公司、济南丰润达建材有限公司、济南重工晨光起重机制造有限公司‎、济南正大有限公司‎、老万热能科技（山东）有限公司‎济南金粮面粉有限公司‎、济南鲁东耐火材料有限公司、济南大板轻型建材有限公司、济南新龙化工有限公司、济南钢远洋实业有限公司、济南兴祥源实业有限公司、山东岩土工程公司、济南新润泽实业有限公司现状以重工业上下游及周边产业为主，未来预计入驻企业继续增加区位郭店工业区从以上典型企企业可以得到到潜在客户主主要特征客户数量及特特征购买能力需求物业类型型目前区域聚集集大量的企业业中高管及私私营业主，未未来该群体的的范围会进一一步扩大，同同时私营业主主来自全国各各地，置业以以近生意为主主，区域情节节弱该区域客户财财富有一定积积累，整体购购买能力强对于区域内生生意人，资金金占用量不宜宜过大，为经经济型别墅产产品、以及性性价比突出的的别墅及小高高层产品的需需求客群区域研究02现状与未来功功能定位产业导入交通条件唐冶新城对外外交通依靠经经十路与世纪纪大道唐冶新城主城区机场章丘淄博济青高速青银高速绕城环线通过经十路与与世纪大道，，东西连接主主城区与章丘丘。至主城区：驾车22分钟，公交平均50分钟至章丘市区：：驾车30分钟，公交平均64分钟济莱高速世纪大道经十东路道路体系发达达，公众交通通严重滞后，，通勤成本高高唐冶与济南的的公众交通尚尚未纳入济南南市区公交体体系规划，现现主要依靠原原有的中长途途城乡公交保保证唐冶居民民进入济南，，济南市区居居民对城乡公公交认可度低低，区域交通通方式亟待改改善。现有的中长途途城乡公交：：（1）从公交驾校校至济南职业业学院的线路路1条（2）文化路东口口至虎门线路路3条（3）文化路东口口至南泉线路路1条（4）文化路东口口至商职学院院线路1条（5）洪家楼至大大正路线路1条（6）洪家楼至鸡鸡山村线路1条（7）洪家楼至孙孙村线路1条济南轨道交通通远景规划：：将极大降低低通勤成本济南市政府于于2009年6月与北京城建建院就轨道交交通规划技术术咨询签约，，标志着济南南市轨道交通通建设工作正正式启动。唐冶距主城区区较远，主要要体现在通勤勤成本上，交交通方式的转转变，将极大大的缩短唐冶冶与主城区的的时间距离。。新城发展研究究03新城案例研究究唐冶新城发展展预测国内新城的发发展无一例外外都是在政府府高调推动之之下进行的，，政府是最有有力的资源统统筹调度者城市政府作用结果深圳东莞南京郑州•中心区规划方方案国际招标标•中心基础设施施持续投入•中心区香港招招商推荐会•政府高调搬迁迁至市民中心心•区域价值提升升至全市最高高•带动区域房价价上涨•吸引中大型企企业入驻•1992年提出新城中中心概念但政政府未引导•2001年起政府重提提概念，投入入设施，政府搬搬迁•10年间未发展，，住宅、写字字楼开发量少，档档次低•新城中心成形形，成为东莞莞价值最高区域•政府02年提前推出河河西新区规划及概念•多次举办南京京新CBD论坛•申办十运会•吸引开发商早早期介入开发发高档房地地产产•河西西新新区区区区域域价价值值提提升升•新区区方方案案国国际际招招标标•提前修建核核心建筑会会展中心和和会展宾馆•郑东新区成为为新的开发热热点•高档住宅、写写字楼大量开开发深圳坂雪岗新新区：城市新新区规划、产产业带动、交交通网不断完完善促使其完完成了“郊区区-新区-新城”的飞跃跃式发展发展程度承担城市功能能（平稳发展期期）房地产快速发发展（全面建设期期）产业初步形成成（建设初期））区域初步发展展（启动期）时间成为城市又一一中心，发展另一级大量开发商进进驻区域，推动房房地产价格快速上上涨公共配套进一一步完善产业导入拉动动区域发展明确规划定位位、区域基础础建设12345大量开发商（（万科、中海海、珠江合生生、佳兆业等等）纷纷进驻驻，促进区域域发展片区住宅均价价有原来的2000元/㎡涨到7000元/㎡2007年11月开始建设坂坂雪岗大道（（南段），建建成后与市区区直接相连轻轨11号线设有雪岗岗车站，并将将改造平南铁铁路和平盐铁铁路的既有通通道坂雪岗规划为为高新技术产产业为核心、、综合配套、、功能完善的的新区公交线路设计计被纳入到市市内的公交线线路总体规划划坂雪岗划入大大深圳城市发发展的新城范范围内新城中心发展展的规律新城中心发展展规律1——各物业演变周周期新城中心开发发一般经历由由住宅---办公---商务公寓、商商业的次序，，总开发周期期一般在10年以上新城中心成功功开发次序不同新城中心心的开发历程程基本一致不同城市，开开发力度不同同，则开发周周期不同功能的实现前前提条件是：：顺应市场，，政策干预太太多，即使物物业建设完毕毕，区域功能能也不能完善善开发类型商业项目办公项目居住项目市政配套开发次序规划期建设期快速发展期稳定繁荣期社区级商业区域级商业社区级商业区域级商业政府相关部门办公物业中高档办公高档办公中高档住宅高档住宅土地开发路网设施市政设施政府公务类设施时间0-3年4-5年6-10年10年后新城中心发展展规律2——住宅演变周期期一般在建设期期时，住宅供供应量是最大大的，竞争较较为激烈，集集中供应时间间在3年以上深圳中心区合肥政务区郑东新区河西新区钱江新城4.2KM212KM233KM24KM215.8KM21998-20032003-20062002-20062002-20062002-2006住宅集中供应时间在3年以上1-2年＞3年规划期建设期快速成长期稳定繁荣期住宅供应新城中心发展展规律3——商业、商务演演变周期商业和商务公公寓开发成功功一般处于快快速发展期后后期和稳定繁繁荣期，一般般距离启动8-10年规划及市政设施建设大型公共设施建设，住宅开始全面开发住宅供应进入高峰期，商业设施开建设始商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能规划期建设期快速发展期繁荣稳定期空间历程时间历程住宅供应量曲线写字楼供应量曲线商业供应量曲线商业和商务供应峰值点新城中心发展展规律4——人口演变与物物业的匹配周周期新区人口是个个不断演变的的过程，其中中领先用户和和城市白领在在区域的快速速发展阶段后后期迅速形成成阶段项目建设人口特征标志规划期、启动动期：建设期快速发展期稳定繁荣期无人气时间政府前期造势势住宅用地出让让基础设施建设设公共设施建设设投资客、豪宅宅客商务人士、领领先人士、豪宅客户户以及投资客城市白领为主主、创意人士、都市市游走者政府公建建设设政府部门搬迁迁高档住宅建设设住宅和写字楼楼商业用地出出让公众对新区前前景不确定写字楼大量开开发大型商业开发发区域基本成熟熟区域内土地出出让完毕公众对区域确确立信心区域成为城市市中心，成为为城市经济发发展引擎区域成为活力力中心，经济活动和社社会活动引领领城市生活基础设施住宅、基础设施写字楼、商业大型综合体大型的MALL新城中心发展展规律5——综合物业综合体商业和和商务公寓在在具备发展条条件后启动，，可以最大化化的享受区域域发展的红利利深圳万象城、、中信城市广广场、SOHO现代城和建外外SOHO、日本六本目目、纽约洛克克菲勒中心……综合体客户消消费特征为体体验性和娱乐乐休闲性消费费，商业和商商务公寓的成成功能聚集人人气，极大化的的提升品牌……新城中心发展展规律6——商业与商务商业和商务公公寓的成功运运营对项目后后期以及区域域内其他项目目价值具有极极大的提升作作用成功的商业和和商务公寓运营，是企业业博取项目后后期、区域内其其他项目利润润最大化的直接接影响因素。。SOHO中国在北京CBD成功开发SOHO现代城（二期为商业业和商务）后，获得了巨巨大的品牌、、经济收益；华润置地成功功运作深圳万象城商业项项目，后期公公寓也将挑战区区域价格新高高价格成功的商业/商务前期成功运作作商务/商业综合体鲜明价价格曲线一般项目价格格曲线项目分期/时间Soho公寓价格Soho现代城建外SohoSoho尚都明外Soho光华路Soho新城发展研究究03新城案例研究究唐冶新城发展展预测产业规划根据新城中心心的发展规律律，当周边产产业组团初具具规模时，新新区将进入健健康持续发展展阶段，据此此规律唐冶新新城尚未进入入快速发展通通道入驻初期以传传统的工业生生产型产业为为主，产业园园规划指向性性弱、各组团团的功能与区区域经济结合合比较弱产业网络覆盖盖面扩大，综综合性增强，，区域优势的的高新技术产产业的比重迅迅速上升，产产业的枢纽指指向性明显强强化，区域内内和区域间的的融合性加强强，主导产业业对区域经济济发展的促进进作用开始显显现现代服务业和和高新技术产产业共同成为为新区的主要要产业，产业业结合成为集集群，复合型型的枢纽功能能与区域经济济完全融合，，成为区域经经济的增长点点随着济南东部部经济的快速速增长和周边边条件的不断断改善，济南南进入快速成成长阶段，对对区域经济的的拉动作用将将逐渐明显发展阶段经济增长初期起步阶段段快速成长阶段段成熟阶段产业规划周边产业园区区驱动区域快快速发展的同同时，随之而而来产业人口口大量涌入，，客户构成及及经济水平发发生较大变化化，客户群体体的来源会更更加广泛周边产业链客户导入制造业物流业贸易新区总部经济有效客户为工工厂老板，具具有较强消费费力，为联排排别墅、洋房房目标人群产业导入是新新区发展重要要动力商贸公司老板板具有一定消消费力，区域域情节弱，一一般有置业需需求公司高校中高高层，收入稳稳定，消费力力强，因工作作原因，在济济南置业需求求强烈唐冶新城发展展分析结论唐冶新城当前前处于产业初初步形成的建建设期（初步步起步阶段））唐冶新城将在在项目开发期期内迅速发展展，但尚不能能成熟政府规划唐冶新城位于东部新城组团中心，是济南城市空间拓展的重点区域，城市规划对唐冶新城发展有巨大推动作用目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府大力投入基础配套有望区域的催熟产业导入在大济南产业规划中，唐冶新城属东部各产业组团环抱的核心区，现代服务业和物流业等成为唐冶重点发展产业及核心竞争力交通条件立体交通网络已形成，承接产业经济的硬件条件已经成熟区域内部交通骨架形成，部分正在规划房地产市场现状：唐冶新城房地产市场楼盘数量少，“配套完善，环境优美”成为区域的明显特征土地供应：周边区域潜在竞争激烈，未来唐冶板块将成为热点板块新城背景下的的客户演变伴随唐冶新城城的发展历程程，客户不断断发生演变，，投资、休闲闲居住及被动动外溢客户逐逐步向内生客客户和主动外外溢客户转变变前期中期后期客户比例50%30%10%年份10111213141516171819被动外溢人群群休闲居住客群群投资客产业内生客户户主动外溢人群群项目开发周期前期中期后期区域发展配套落后，区域认知差配套逐步完善，区域认知提高城兴：配套成熟，生活便利，人气旺客户变化价格外溢人群＞休闲居住＞地缘人群＞产业内生人群＞主动外溢人群产业内生客户逐渐增多，随着配套完善，价格提升，被动外溢人群减少产业内生人群＞主动外溢＞被动外溢＞休闲居住人群＞投资客，产业内生客户占主导地位当前所处阶段段房地产市场研研究04新格局及客群群竞争不同物业市场场周边土地及项项目竞争机会挖掘掘将来的城市格格局下的房地地产市场：彻彻底颠覆原有有市场空间格格局和空间认认知模式从一个入门级级的单核大城城市，到未来来10年初具雏形的的带状组群都都市圈核心城城市。济南城城市空间和规规模的巨变，，将彻底颠覆覆目前的房地地产市场格局局。未来需求特征征、市场空间间格局、空间间认知模式将将彻底颠覆，，形成以老城城之外其他组组群为主要供供应来源，以以新扩张人口口和原有人口口再布局为主主导需求，以以所在组群为为生活核心的的市场特征。。在未来市场格格局下，目前前的市场认知知价值体系、、客户确认方方式、核心价价值诉求体系系构建等操盘盘模式都需要要改革。新市场格局形形成过程中，，区域之间的的竞争关系经经历变化从单核向组群群城市发展是是一个渐进的的过程，发展展初期各新组组群的配套水水平较低，受受到的挑战较较多。各组群发展初初期，不同组组群之间的功功能分工尚未未完全落实，，彼此之间竞竞争来自老城城区的资金、、人口等资源源，存在一定定的竞争关系系。组群体系初具具规模，各组组群之间的分分工协作关系系基本明确，，每一组群基基本形成成熟熟内部城市功功能系统，则则组群内部的的市场竞争将将成为主流，，组群间竞争争将不再是主主要影响因素素。新格局之下的的唐冶房地产产竞争关系：：初期新城区区域将分流主主城区外溢的的高端客群唐冶大学城西客站中后期客群逐逐渐转变为区区域内生的新新城市化人口口唐冶板块目前无上市项项目大学城板块西客站板块恒大名都：7500元/㎡火炬东第：6200元/㎡鲁商常春藤：：4500元/㎡同圆润和山居居：4880元/㎡区域争夺新城区域形成成初期，将对对主城区外溢溢的别墅、洋洋房类等高端端客群形成争争夺黄河的限制南控山区房地产市场研研究04新格局及客群群竞争不同物业市场场周边土地及项项目竞争机会挖掘掘别墅市场分析析竞争形势已开发别墅未未来供应量大大，开发周期期长，本项目目别墅将面临临现有楼盘的的激烈竞争诺贝尔城奥龙观邸御龙湾天马相城全联排，建筑筑面积200-257㎡，一期剩余余约25套，二期预计计供应150套，总价180万左右，以团团购为主6联排和双拼，，建筑面积370-470㎡，可售量40-50套，蓄客期长长，开盘成交交好建筑面积85万㎡，产品涵涵盖类独栋、、双拼、四组组院、联排，，国企高管购购置多总建筑面积57万㎡，户型面面积：335-460㎡，总价460-800万/套2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年开发周期项目初步估计，已已开发别墅未未来供应量约约91.4万㎡，开发周周期大部分在在5年以上未来潜在竞争争未来中长期面面临项目周边边火炬东第、、翡翠东郡的的竞争，区域域外中建瀛园园、康桥圣菲菲、大溪地等等即将上市东部区域潜在在别墅项目主主要为两个：：(1)火炬东第(2)翡翠东郡火炬东第待推推别墅东部板块未来来竞争西部板块未来来竞争西部板块未来来销售别墅项项目（1）中建瀛园（2）康桥圣菲（3）蓝石大溪溪地别墅面临激烈烈的现状和潜潜在竞争，需需要从市场中中充分挖掘突突破竞争机会会…中建瀛园火炬东第诺贝尔城解析析及竞争策略略多物业类型社社区，自身配配套优势明显显、建筑风格格鲜明，以团团购为主项目概况未来待推产品品情况该项目优、劣劣势规模总建面：83万㎡；容积率1.2；一期别墅3万㎡，125套，二期别墅预计3.4万㎡，约150套户型别墅面积200-257㎡客户电力系统中高层销售别墅价格0.9万-1万/㎡，总价在180万以上卖点社区配套丰富，规模效应一期共125套，剩余25套，二期预计计150套待售优势：大社区的丰富富配套劣势：1.产品粗糙2.私密性不佳产品粗糙大盘配套资源源本项目的竞争争策略走精品别墅路路线，提升产产品品质奥龙观邸解析析及竞争策略略主打中海品牌牌及奥体板块块资源和前景景，城市高端端别墅规模总建面：46万㎡；容积率1.63；别墅可售0.63万㎡户型6联排370-420㎡，双拼430-470㎡客户外地生意人居多销售价格在650万元/套以上卖点中海外品牌，奥体前景本项目的竞争争策略该项目优、劣劣势优势：1.奥体板块发展展前景2.中海外品牌劣势：1、别墅产品缺缺乏特色2、部分户型空空间处理不得得当1、增强产品的的主题风格，，增加产品特特色的打造和和渲染2、创新户型、、面积赠送御龙湾解析及及竞争策略通过山水资源源及园林的打打造体现品质质感；产品品品质粗糙规模占地面积：75.2万㎡，建筑面积：14万㎡，容积率0.5户型类独栋、双拼、四组院、联排；215-560㎡客户鲁商内部中高层、山东省国有企业高管销售175-210万/套卖点园林绿化好未来待推产品品情况本案产品线丰丰富，未来将将有大量别墅墅待推。该项目优、劣劣势优势：1.园林的打造2.周边山水资源源劣势：1、产品品质粗粗糙2、产品对客户户关注的豪华华感体现不够够本项目的竞争争策略1、产品品质提提升2、合理控面积积+赠送天马相城解析析及竞争策略略内部资源有限限，主要通过过双拼产品竞竞争规模占地面积：37万㎡；建筑面积：58万㎡；容积率0.61户型全双拼，335-460平米客户私营业主、银行高管销售460万-800万/套卖点托斯卡纳风格，周边自然环境该项目优、劣劣势优势：1.地理位置良好好2.双拼产品优势势劣势：1、产品对现代代居住习惯的的关注不够2、没有对自然然资源的充分分利用未来待推产品品情况二期、三期待待建，产品与与一期相同。。别墅客户总结结独栋客户多是是生意人，喜喜欢高端、豪豪华阔气、追追求自然闲适适，别墅已经经成为其炫富富的载体购买力800万以下职业特征生意人为主居住现状在济南有一处或多处房产，大部分居住于市区的高层住宅中置业目的资源占有，炫富、身份标识、圈层感、面子感来源主要来自济南本地，部分来自周边县市需求特征所购物业能代表济南高端水平、产品显豪华和阔绰、配套高端、物管优良需求物业小独栋/豪华的双拼和联排端头套1.生活习惯-重视生活品质质，注重休闲闲；2.生活态度-倾向于自然、、轻松、简单单的生活方式式；3.消费取向—消费时更希望望得到身份和和地位的认同同他们事业已经进入入顶峰，经济济实力雄厚，，愿意为符合合其需求的物物业支付高总总价他们大部分属属于炫富型，多数数属于暴富阶阶层，需要通通过别墅让别别人认同其身身份，因此，房屋为为其社会标签，他们关注圈层感、面子子感和身份认同他们大部分为生意意人，有接待商务客人人及朋友的需需求，因此，希望通通过高端商务配套套显档次和身份感别墅对他们而而言，是一个个炫富品和身份标识，因此，他们们对产品的要要求是：房屋能代表高高端、产品显豪华和和阔绰、配套需满足高高端商务接待待别墅客户总结结购买联排产品品的群体追求求别墅梦，关关注性价比（（对总价敏感感）、居住环环境、产品舒舒适实用、物物管良好、配配套完善购买力500万以下职业特征生意人、企事业高管、高校教授、医院中高层、政府官员、周边县市类似客户居住现状在济南有一处或多处房产，大部分居住于市区的高层住宅中置业目的追求别墅梦、区别于市区高层的生活方式、养老来源主要来自济南本地，部分来自周边县市需求特征性价比（对总价敏感）、居住环境、产品舒适实用、物管良好、配套完善需求物业联排为主1.生活习惯：认为会所、自自家庭院和大大露台是享受受生活的地方方2.生活态度：他们希望在职职场辛苦打拼拼后，能有个个怡人的地方可可以安度晚年年3.消费取向：喜欢能切实际际提高生活质质量的产品，，他们买别墅墅主要就是为为了居住，因此，他们们关注性价比、居住环境、物管和配套他们主要来自济南南、部分来自周边边区域他们事业已有所成成，多年形成成了不少的积积蓄，愿意在在总价承受范范围内选择性性价比高的别别墅他们基本为追求别墅梦，，向往原理城城市污染和喧喧嚣、田园牧牧歌式的生活活，因此，别墅意意味着区别于于市区高层住住宅的生活方式，他们关注优美的居住环环境和优良的居住品质别墅竞争机会会总结总体竞争环境境：未来唐冶新城城周边区域及及济南市别墅墅供应量大，，本项目做别别墅将面临激激烈竞争物业类型选择择：做独栋别墅将将面临如下风风险：投入增增加、走量慢慢本项目面临全全市范围竞争争，要具竞争争力，必须增增加投入提升升产品综合品品质，并面临临走量慢的风风险本项目做别墅墅的竞争发力力点：营造环境、提提升品质，面面积控制，做做足赠送多层市场分析析多层短期内唐冶周周边区域此物物业类型稀缺缺，客户接受受度高，走量量迅速且价格格比高层稍高高项目物业类型别墅洋房高层多层天鸿万象新天

***海尔绿城****凯旋新城

**历山名郡*

**多层产品存在在市场空白，，有一定市场场空间以天鸿万象新新天为例，多多层项目在入入市时市场消消化速度迅速速，平均月销销100套以上，明显显高于现阶段段市场畅销楼楼盘的走量，，因此多层产产品客户的接接受程度较高高同时多层作为为洋房产品的的替代产品，，整体舒适度度及氛围营造造强于小高层层及高层产品品，具备成本本优势，可调调整空间较大大，因此多层层未来的市场场发展空间较较大洋房市场分析析洋房从本地市场来来看，多层产产品稀缺性较较强，市场接接受度极高，，而真正的洋洋房作为界乎乎多层与联排排之间的产品品，供应量较较小在售/潜在项目物业类型别墅洋房高层汇中沁园

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诺贝尔城***黄金99***翡翠东郡***火炬东第***建大教授花园**未来城

**鑫苑名家**从东部区域来来看，洋房产产品潜在供应应量大诺贝尔城洋房房产品依托较较高性价比及及美观的立面面效果提升了了市场关注度度，去化率较较高；汇中沁园及黄黄金99三个在售项目目来看，其洋洋房产品不过过是低密度多多层，主打““洋房”概念念；就洋房产品特特点而言，退退台式洋房与与多层相比可可实现一定的的溢价。高层市场分析析总体销售情况况大部分新区大大盘走量迅速速但品牌发展展商拉动影响响大，新区高高层大盘客户户以济南本地地购房者、主主城价格外溢溢及部分周边边客户为主常春藤4500元恒大名都7500元诺贝尔城4600元翡翠东郡3600元主要新城项目目月均成交套套数项目套数恒大名都55火炬东第10翡翠东郡/中国诺贝尔城15鲁商常春藤30火炬东第6150元区域供应量高层楼盘众多多，规模巨大大，项目前期期推出高层将将面临密集竞竞争，推售时时机选择是关关键恒大名都火炬东第中国诺贝尔城城翡翠东郡鲁商常春藤总建面35万㎡，分三期期，一期在售售。已推近1万㎡新城大盘市场场未来供应至至少160万㎡量2010年2011年2012年2013年2014年2015年总建面39万㎡，分三期期，二期在售售。总建面83万㎡，在售西西区尾盘，东东区尚未开发发。总建面50万㎡，认筹中中。总建面85万㎡，紫薇园园蓄客中。价值驱动分析析以配套成熟度度、距市区方方便程度作为为核心驱动，，以经十东路路等交通干道道形成区域价价值峰值，自自主城区向外外形成区域组组团唐冶组团-区域价值最高高位于唐冶核心心位置，是东东部新城未来来价值峰值代表楼盘有：：恒大名都、、火炬东第圣井组团章丘境内，区区域价值相对对较低，代表表楼盘有：中中国诺贝尔城城，翡翠东郡郡大学城组团临近长清，交交通便利，区区位价值较高高，代表楼盘盘为常春藤圣井组团唐冶组团位于唐冶新城城核心位置，，价值最高章丘境内，区区域价值有所所减弱6200-7500元3800-4600元项目所在片区区位置相对偏偏远，配套缺缺乏，高层产产品前期推出出将陷入价格格比拼12住宅项目工业园区1山东省立医医院高新区区分院2山东省实验验中学郭店店分校绕城高速以以东区域目前购房者者对片区认认识相对偏偏远楼盘数量比比较少但品牌开发发商率先进进入恒大名都通过实景、、准现房、、精装修，，市场销售售情况较好好价格7200元/㎡-7500元/㎡走量平均55套/月客户此项目所面对的客户群为普通阶层的消费者，尤其是首置的客户群，同时由于其也有一定的大面积房源，所以同样适合普通的首改客户群配套跟进商业配套：银座或太平洋百货

教育配套：小学、伊顿国际双语幼儿园

公共设施：会所、商业街

休闲配套：滨水湖畔等通过实景、、准现房、、精装修，，价格高于于火炬东第第1000元以上恒大名都成成交量月度度走势火炬东第前期资金链链断裂对项项目影响较较大处于经十东东路与世纪纪大道中间间位置，交交通便利交通便利；；区域及自自身配套欠欠缺限制产产品价格价格均价6150元/㎡走量平均10套/月客户1.早期为建行、晚报、历城区管委会购买；2.由于价格压力，主城区的外溢群体；3.区域周边人群；4.周边工作人员。配套跟进游泳池、小学等火炬东第成成交量月度度走势中国诺诺贝尔尔城章丘首首个外外销复复合型型社区区，通通过性性价比比及样样板展展示区区的营营造宜宜居环环境，，市场场销售售情况况较好好价格4600元/㎡走量平均35套/月客户80%以上为济南购房者，以投资客为主。自住用户主要为周边孙村、鸡山及白谷堆居民为主。配套跟进前期承诺4万平方米的大学中央园林、1万余平米的大学校园草坪，3000平方米的大学运动会所，2000平米的大学图书馆、大学咖啡馆，1.8万平方米的生态峡谷公园、2.5万平方米大学文化商业庭院等，但在后期兑现较少中国诺诺贝尔尔城成成交量量月度度走势势高层客客户特特征总总结价格驱驱动置置业，，可以以为了了高性性价比比的产产品放放弃城城市生生活，，但交交通要要求高高基本居居住类类客户户敏感感点价格交通配配套居住品品质客户特特征：：他们们或是是刚进进入职职场，，或是是刚步步入婚婚姻，，又或或是刚刚有了了自己己的小小孩，，他们们需要要有个个固定定的属属于自自己的的家职业：：重大大企业业的普普通职职员、、基层层管理理者、、学校校普通通教师师、医医生等等自然属属性：：25-30岁，单单身或或者二二人世世界，，工作作年限限短置业特特征：：良好好的生生活环环境、、居住住舒适适度、、高性性价比比，地地缘性性明显显、对对舒适适度要要求高高、价价格敏敏感度度较高高居住升升级类类客户户的置置业诉诉求；；房子对对他们们来说说是必必需品品，是是刚性性需求求；价格是是置业业的首首要因因素；；可以远远离城城市，，放弃弃成熟熟配套套，但但交通通对他他们来来说很很重要要；他们对对品质质有一一定的的鉴赏赏力，，同事事注重重实用用性。。房地产产市场场研究究04新格局局及客客群竞竞争不同物物业市市场周边潜潜在竞争机机会挖挖掘泛唐冶冶板块块主要为为恒大大名都都、火火炬东东第及及距离离唐冶冶片区区较近近的天天马相相城、、诺贝贝尔城城、翡翡翠东东郡项项目。。燕山奥奥体政政务区区板块块是济南南市以以全运运会为为契机机，以以奥体体中心心、新新市府府建设设为起起点，，进行行了大大规模模的城城市建建设开开发，，是济济南市市东拓拓战略略的又又一重重要题题材。。高新区区板块块是济南南市高高新技技术产产业开开发区区的行行政、、商务务、商商业中中心。。区内内的房房地产产项目目主要要分布布在高高新区区管委委会和和国际际会展展中心心周边边。燕山奥体政务区板块高新区板块泛唐冶板块黄金99奥龙观邸名士豪庭都市阳光大地锐城名筑美嘉未来城火炬东第诺贝尔城翡翠东郡天马相城海尔绿城项目周周边竞竞争格格局恒大名名都恒生伴伴山建大花花园二二期周边土土地周边板板块潜潜在竞竞争激激烈，，未来来唐冶冶板块块将成成为热热点板板块周边区区域土土地出出让情情况恒生伴伴山御园··官邸邸周边土土地大大量出出让：：唐冶新新城周周边土土地大大量出出让，，除唐唐冶新新城外外，燕燕山立立交至至刑村村立交交的经经十路路两侧侧土地地已大大量出出让众多开开发商商关注注：恒生、、百替替、黄黄金、、保利利等多多家开开发商商已在在周边边区域域拿地地开发发区域属属于新开发发的热热点区区域，，是济南南东拓拓的又又一热热点区区域。。随着着区域域品质质楼盘盘的纷纷纷入入市，，对市市区东东部客客户以以及章章丘客客户的的吸引引力增增大，，市场场关注注度持持续升升温。。产品类类型丰丰富，，低密度度的类类别墅墅产品品、高高层、、小高高层产产品搭搭配合合理。。营销方方面多多以配套完完善、、环境境优美美、社社区规规模为卖点点，形形成高高端印印象，，再以以有性价比比实现客客户的的成交交。该区域域价格格梯度度明显显，自绕城城高速速由西西向东东依次次递减减。项目周周边竞竞争格格局小小结竞争机机会挖挖掘04新格局局及客客群竞竞争不同物物业市市场周边土土地及及项目目竞争机机会挖挖掘竞争机机会挖挖掘结结论1以前唐唐冶新新城卖卖低价价，中中长期期唐冶冶新城城卖““宜居居”，，远期期卖新新城生生活是是未来来唐冶冶新城城房地地产的的发展展趋势势以前：：卖低价价中长期期：卖宜居居缺少：：缺少少配套套、人人气通过低低价吸吸引力力，弥弥补配配套不不足以第一一居所所为主主的高高层迅迅速发发展缺少：：配套套和高高品质质的居居住社社区通过完完善的的生活活配套套、宜宜居环环境和和物业业弥补补区域域缺口口配套完完善的的宜居居社区区符合合唐冶冶新城城的发发展趋趋势远期：：卖新城城生活活新城氛氛围逐逐渐成成熟大盘社社区的的城市市，配配套的的完善善，带带动新新城生生活氛氛围的的成熟熟新城功功能健健全，，购房房者居居住、、工作作以新新城为为主，，乐于于选择择新城城生活活方式式竞争机机会挖挖掘结结论2小高层层高层层前期期推出出将陷陷入价价格比比拼，，中后后期待待区域域成熟熟和项项目形形象树树立后后，将将能实实现更更好的的溢价价动因1：配套套成熟熟度原因：：看重重低价价购买买小高高层、、高层层的客客户，，基本本为自自主客客户，，因此此关注注配套套动因2：至市市区的的距离离认识识原因：：看重重低价价购买买小高高层、、高层层的客客户，，大部部分为为主城城区价价格外外溢客客户，，他们们工作作仍在在市区区，因因此关关注至至市区区距离离小高层层、高高层价价值驱驱动因因项目现现状推出时时机分分析区域配配套缺缺乏购房者者仍认认为距距离市市区远远世纪大大道经十东东路前期推推出，，将陷陷入价价格比比拼供应量量大，，竞争争激烈烈本项目目区位位上不不成熟熟，竞竞争优优势不不高中后期期推出出，将将能实实现更更好的的溢价价区域更更成熟熟配套改改善通过别别墅启启动，，树立立项目目高端端形象象，与与其他他高层层楼盘盘形成成差异异竞争机机会挖挖掘结结论3前期以以别墅墅和洋洋房启启动，，能够够克服服区域域陌生生，塑塑造项项目高高端形形象克服区区域陌陌生能能力形象卖点别墅洋房普通多层小高层层高层休闲度度假客客户、、投资资客户户、唐唐冶新新城周周边客客户对对区域域成熟熟度要要求不不高提升综综合品品质，，打性性价比比能争争取到到此类类客户户经过前前面分分析，，唐冶冶新城城周边边买不不起别别墅，，但又又追求求居住住品质质的客客户大大有人人在他们工工作在在周边边产业业区，，不存存在经经常往往来市市区的的问题题同洋房房见前述述，此此类客客户对对区域域成熟熟度要要求高高本项目目面临临其他他项目目竞争争，而而自身身优势势尚不不突出出形象档档次高高形象档档次较较高目前市市场上上真正正意义义洋房房少，，容易易突破破市场场形象档档次一一般在唐冶冶新城城不容容易突突破市市场形象档档次不不高在唐冶冶新城城很普普遍，，不容容易突突破市市场物业类类型+资源生活方方式+创新产产品舒适度度+稀缺价格+成熟度度前期以别墅墅和洋洋房启启动能够克克服区区域陌陌生，，塑造造项目目高端端形象象竞争机机会挖挖掘结结论4依托规规模优优势和和中低低密度度地块块，本本项目目有机机会通通过配配套和和宜居居物业业型态态发力力，营营造唐唐冶新新城第第一宜宜居社社区，，形成成项目目核心心竞争争力与唐冶冶新城城其他他楼盘盘相比比，本本项目目具规规模和和中低低密度度地块块优势势契合唐冶新新城房地产产的发展趋趋势项目核心竞竞争力项目容积率占地面积(㎡)本项目A,C为1.0,B,D为2.8，E为4.01,226,000恒大名都2.8134,100火炬东第1.8154,744中国诺贝尔城1.2691,333重汽翡翠东郡1.6300,000恒生伴山2.450,000保利花园2.6101,923未来唐冶新新城卖“宜居”，，配套完善的的宜居社区区是未来唐冶冶新城房地地产的发展展趋势通过配套和和宜居物业业形态发力力，营造唐唐冶新城第第一宜居社社区目前的唐冶冶新城未来的唐冶冶新城前面形成的的分析结论