东方太阳城高层公寓项目户型设计建议报告课件

东方太阳城高层公寓户型设计建议2010-04-04东方太阳城高层公寓户型设计建议2010-04-041一.椒江开发区公寓市场分析一.椒江开发区公寓市场分析2

板块楼盘分布——目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，即行政文化区、东商务区、西商务区、大学园区和西开发区，各大片区楼盘特征颇为鲜明，其中行政文化区以高端住宅为主，东商务区和西开发区以小盘住宅为主，而西商务区和大学园区则以大盘住宅为主。.玉兰广场东京湾金岸公寓白云山1号新明半岛香格里拉花园国际商务广场万家华庭台都名苑枫华嘉苑锦水湾金之领苑开发区板块楼盘NO1、行政文化区NO2、东商务区NO3、西商务区NO4、大学园区NO5、西开发区蓝庭花园目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，本案所处绿心生态区目前正逐渐形成片区。本项目板块楼盘分布——目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，即行3

整体规划：五大片区楼盘规划特征区分明显，其中行政文化区楼盘走高端路线，强调建筑品质高尚华贵；东商务区和西开发区楼盘走简约路线，强调居住实用便利；而西商务区和大学园区走规模路线，强调大盘规划和生活氛围；壹行政文化区社区规模：10-15万㎡中盘；建筑形态：22F以上高层为主；建筑风格：现代简约风格，建筑外立面成熟稳重，品质感强；景观营造：采用主题景观园林，以中庭水系、休闲广场、植被小品等为主，注重社区景观的均好性；配套资源：依托周边完善的休闲文化配套，自身主要有会所、运动设施、沿街商铺等配套；代表楼盘：万家华庭香格里拉1东商务区、西开发区社区规模：基本为10万㎡以下小盘；建筑形态：11-18F小高层为主；建筑风格：现代简约风格为主，部分采用中式风格，建筑外立面现代简洁，缺乏细部营造，整体质感一般；景观营造：受小盘规模制约，社区缺乏景观营造空间，以简单植被小品为主；配套资源：社区配套均以底层商业为主，其他配套匮乏，主依托周边生活配套资源；代表楼盘：国际商务广场金岸公寓2西商务区、大学园区社区规模：20万㎡以上大盘；建筑形态：11-18F小高层和22-26F高层为主；建筑风格：现代简约、欧式、地中海风格多样，注重建筑细部营造，强调个性发挥，品质感较为出众；景观营造：大盘景观优势明显，突出中庭水系、主题广场等公空活动空间，营造奢适且浓郁的生活氛围；配套资源：社区各类生活配套齐备；代表楼盘：东京湾新明半岛3高端路线简约路线规模路线整体规划：壹行政文化区代表楼盘：1东商务区、4

产品供给：与其开发路线相一致，五大片区楼盘供给产品特征鲜明，行政文化区产品供给以130-180㎡的三房和四房为主力；东商务区和西开发区产品供给以30-70㎡的单身公寓（一房）和120-150㎡的三房为主力；而西商务区和大学园区产品供给同样以130-180㎡的三房和四房为主力（不包括玉兰广场）。贰行政文化区主力户型：三房：130-160㎡四房：160-180㎡1东商务区、西开发区主力户型：单身公寓/一房：30-70㎡三房：120-150㎡2西商务区、大学园区主力户型：三房、四房：130-180㎡二房：80-110㎡3三房/四房130-180㎡二房80-120㎡跃层200㎡以上单身公寓/一房30-70㎡三房120-150㎡二房/四房80-110㎡160-180㎡三房/四房130-180㎡单身公寓/一房30-70㎡二房80-110㎡产品供给：贰行政文化区主力户型：1东商务区、52008.10开盘，一期售完

销售情况：整体上看，五大片区中东商务区和西开发区楼盘销售价格最低，平均在8000元/㎡上下，加上其以中小户型为主力，总价优势明显，因此其去化速度最快，平均销售率达90%以上；而行政文化区楼盘销售价格最高，平均在10000元/㎡以上，由于总价过高，其去化速度最为缓慢；此外，西商务区和大学园区楼盘销售价格两极分化明显，较为突出是绿城玉兰广场个案，销售价格和销售速度均表现突出。从户型上看，区域120㎡以下中小户型去化速度较快，而140㎡以上大三房和四房户型去化速度相对缓慢，同时众多楼盘中朝北户型出现明显滞销。叁行政文化区销售情况:目前价格：12000-14000元/㎡销售速度：去化较为缓慢1东商务区、西开发区销售情况：目前价格：7000-10000元/㎡销售速度：去化较快2西商务区、大学园区32006.3开盘，09年底售完2005.12开盘，09年底售完香格里拉:14000元/㎡万家华庭:12000元/㎡100%销售率20000元/㎡销售价格2008.5开盘，，09年年初售完2007.1开盘，09年年中售完国际商务广场:10000元/㎡金岸公寓:8000元/㎡销售率20000元/㎡100%2008.1开盘，09年中售完枫华嘉苑:7000元/㎡新明半岛:10000元/㎡销售率20000元/㎡销售价格100%2005年开盘，09年年中售完东京湾:8500元/㎡销售价格销售情况：目前价格：8000-17000元/㎡销售速度：总体较快，部分较慢玉兰广场:17000元/㎡2009.4开盘，一期剩楼王10套（25000元/平米）2008.10开盘，一期售完销售情况：叁行政6

客群特征：开发区楼盘客群主要分为三类，一类为金字塔顶端客群，其来源台州各地，以私营业主、成功人士居多，主要选择行政文化区和其他区域的高端楼盘，购房看重地段价值和楼盘品质，习惯用房产来诠释身份和地位；另一类为年轻中产阶级客群，以在椒江工作的新椒江人为主，购房关注总价和配套优势；此外，还有一类是以三区、温岭等地为主的投资客群，喜好中小户型投资，看重房产升值潜力，但这部分客群自去年下半年以来基本消失。肆行政文化区区域来源：分布广泛，台州各地均有；年龄特征：40岁以上中年人为主；职业特征：高收入群体，其中私营业主、成功人士居多；购房动机：看重行政文化区稀缺的地段价值和高尚的生活氛围，主要为改善型多次置业；客群特征：区域多源金字塔顶端1东西商务区、大学园区、西开发区区域来源：以温岭、路桥、黄岩等周边地区为主，其次为椒江本地；年龄特征：25-40岁中青年人为主，高端项目以40岁以上中年人为主；职业特征：教育层次普遍较高，在椒江工作，其中很大一部分在开发区工作，具备中等及以上收入；购房动机：首次购房，想长期在椒江置业生活，以三口之家为主，购房看重总价优势和周边配套。客群特征新椒江人年轻中产阶级2客群特征：肆行政文化区客群特征：1东西商务区7楼盘名称户型配比万家华庭住宅540套；三房：137-145㎡，占19%；四房：150-174㎡，占81%香格里拉住宅908套；二房：80-120㎡，占7%；三房：130-160㎡，占91%；跃层：200㎡，占2%新明半岛宅3200多套，分两期开发，一期推出885套；二房：88㎡，占20%；三房：112㎡、130-170㎡，占73%；四房：233、260㎡，占8%玉兰广场一期住宅300多套（12万㎡）；三房：165㎡，占10%；四房：170-180㎡、228-280㎡，占80%；跃层：300㎡-455㎡，占10%蓝庭花园普通住宅500多套；四房：146-168㎡，占85%；跃层：170-180㎡，占15%伍个案户型从个案户型来看，目前椒江市场除了投资型的中小户型外，居家型户型设计普遍偏大，基本以140-170的三房四房较大户型为主，而个别高端项目玉兰广场则户型全面向大户型靠拢，与市场形成差异化竞争。目前市场情况下，户型设计不断提升舒适度和居住功能的前提下，户型设计也朝着创新化不断发展，椒江市场也是如此，才能顺应市场发展的主流。楼盘名称户型配比万家华庭住宅540套；三房：137-1458竞争市场总论目前竞争市场的产品缺乏创新，停留于满足空间需求状态，未来竞争市场将致力于产品方面的研究和创新，改变中高端市场局面；创新性产品，经市场验证已经为消费者所青睐，但同时需要细分中高端消费者，以满足不同消费者的心理界限；竞争市场面临的竞争更多的转化为未来对项目规划、产品设计等方面的研究，因此需要致力于做足这方面的研究；中高端市场是一个仍未被真正激发的市场档期，市场面留给我们的空间还有很多，因此在看好整个市场的同时，我们也看好本项目；竞争市场总论目前竞争市场的产品缺乏创新，停留于满足空间需求状9二.本项目公寓户型设计建议二.本项目公寓户型设计建议10户型建议需要把握原则：本项目公寓产品需要能够提供高品质、舒适的居住环境，并且在产品设计上应尽量提升户型舒适度、深化居住功能的设计手法，提升居住品质。通过适度控制户型面积、合理添加赠送空间来控制产品总价，从而降低风险，保证项目的顺利销售。致力于产品方面的研究和创新，以全新的产品形象入市，形成差异化竞争，并为市场客户所接受；户型建议需要把握原则：111、户型面积及比例控制建议从市场调研可以发现，椒江地区楼盘的热销户型都以面积在130平米以下的中小户型为主，个别案例如玉兰广场除外，同时客户对中小户型需求面积也基本集中90-130平米，同时对总价问题较为敏感，带有一定的投资升值意识。而除了中小户型除外，140-170的三房四房中大户型在目前市场上占据了主流地位，改善型需求占据了目前开发区优质楼盘的主导，但是这些楼盘在09年之前销售周期相对较长，进入09年下半年，需求得以释放，特别是高端市场，大量资本进入高端市场，也让高端住宅掀起了一波市场热情，玉兰广场就是个很好的例子因此结合市场需求特点和项目开发特性，初步建议如下的户型面积配比方案：房型建筑面积所占比例两房两厅一卫85-9520%三房两厅两卫（标准）135-14322%四房两厅两卫(景观舒适型）150-17040%TOWNHOUSE（四房二厅三卫）19015%空中别墅（四房二厅三卫）200以上3%公寓合计100%1、户型面积及比例控制建议从市场调研可以发现，椒江地区楼122、户型设计建议综合椒江当地市场及消费者对产品需求分析，户型设计力求：南北通透，全明户型同时根据椒江市场，把握以下几大亮点：满足空间奢侈感：大客厅、大主卧仍然是不变的主流，且日渐奢华。重视其他家庭成员的需求，次卧开间较普通住宅增大。空间的舒适性与功能性要求越来越强：如独立工人房，双套房（多套房），中西式厨房，卫生间男女宾卫具分离、淋浴器分离，配置服务阳台、设备阳台等不同功能阳台。注重创新，增加赠送面积：主要包括：增加飘窗、落地飘窗、挑空设计等，具体视当地要求而定。别墅空间概念引入公寓；如复式住宅前庭后院、入户花园、空中花园等。景观价值最大化：除了一般意义上的全明、南北通透等评价标准外，高端公寓力求多明，并通过如270度景观阳台、大面积使用落地窗等增加房间通透性及最大限度实现景观价值。小体量特色产品：如复式TOWNHOUSE，户型设计各具特色，满足特定人群的价值需求。2、户型设计建议综合椒江当地市场及消费者对产品需求分析，户型1395平米两居户型特点：方正，赠送两个阳台95平米两居户型特点：方正，赠送两个阳台14东方太阳城高层公寓项目户型设计建议报告15东方太阳城高层公寓项目户型设计建议报告16137平米3居户型特点：房间都朝阳，带佣人房137平米3居户型特点：房间都朝阳，带佣人房17160平米三居户型特点：主卧书房一体，赠阳光室160平米三居户型特点：主卧书房一体，赠阳光室18户型特点：三房朝南，大面宽阳台户型特点：三房朝南，大面宽阳台19电梯直接入户，圆厅设计，更显奢华北京御园、深圳碧海蓝天电梯直接入户，圆厅设计，更显奢华北京御园、深圳碧海蓝天20产品创新——高层TOWNHOUSE设计“高层Town—House”,前庭后院，入户花园。挑空餐厅。客厅与书房一体，形成大面宽客厅。客卧全落地窗。四房二厅三卫190平米产品创新——高层TOWNHOUSE设计“高层Town—Hou21空中别墅空中别墅22空中别墅空中别墅23东方太阳城高层公寓户型设计建议2010-04-04东方太阳城高层公寓户型设计建议2010-04-0424一.椒江开发区公寓市场分析一.椒江开发区公寓市场分析25

板块楼盘分布——目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，即行政文化区、东商务区、西商务区、大学园区和西开发区，各大片区楼盘特征颇为鲜明，其中行政文化区以高端住宅为主，东商务区和西开发区以小盘住宅为主，而西商务区和大学园区则以大盘住宅为主。.玉兰广场东京湾金岸公寓白云山1号新明半岛香格里拉花园国际商务广场万家华庭台都名苑枫华嘉苑锦水湾金之领苑开发区板块楼盘NO1、行政文化区NO2、东商务区NO3、西商务区NO4、大学园区NO5、西开发区蓝庭花园目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，本案所处绿心生态区目前正逐渐形成片区。本项目板块楼盘分布——目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，即行26

整体规划：五大片区楼盘规划特征区分明显，其中行政文化区楼盘走高端路线，强调建筑品质高尚华贵；东商务区和西开发区楼盘走简约路线，强调居住实用便利；而西商务区和大学园区走规模路线，强调大盘规划和生活氛围；壹行政文化区社区规模：10-15万㎡中盘；建筑形态：22F以上高层为主；建筑风格：现代简约风格，建筑外立面成熟稳重，品质感强；景观营造：采用主题景观园林，以中庭水系、休闲广场、植被小品等为主，注重社区景观的均好性；配套资源：依托周边完善的休闲文化配套，自身主要有会所、运动设施、沿街商铺等配套；代表楼盘：万家华庭香格里拉1东商务区、西开发区社区规模：基本为10万㎡以下小盘；建筑形态：11-18F小高层为主；建筑风格：现代简约风格为主，部分采用中式风格，建筑外立面现代简洁，缺乏细部营造，整体质感一般；景观营造：受小盘规模制约，社区缺乏景观营造空间，以简单植被小品为主；配套资源：社区配套均以底层商业为主，其他配套匮乏，主依托周边生活配套资源；代表楼盘：国际商务广场金岸公寓2西商务区、大学园区社区规模：20万㎡以上大盘；建筑形态：11-18F小高层和22-26F高层为主；建筑风格：现代简约、欧式、地中海风格多样，注重建筑细部营造，强调个性发挥，品质感较为出众；景观营造：大盘景观优势明显，突出中庭水系、主题广场等公空活动空间，营造奢适且浓郁的生活氛围；配套资源：社区各类生活配套齐备；代表楼盘：东京湾新明半岛3高端路线简约路线规模路线整体规划：壹行政文化区代表楼盘：1东商务区、27

产品供给：与其开发路线相一致，五大片区楼盘供给产品特征鲜明，行政文化区产品供给以130-180㎡的三房和四房为主力；东商务区和西开发区产品供给以30-70㎡的单身公寓（一房）和120-150㎡的三房为主力；而西商务区和大学园区产品供给同样以130-180㎡的三房和四房为主力（不包括玉兰广场）。贰行政文化区主力户型：三房：130-160㎡四房：160-180㎡1东商务区、西开发区主力户型：单身公寓/一房：30-70㎡三房：120-150㎡2西商务区、大学园区主力户型：三房、四房：130-180㎡二房：80-110㎡3三房/四房130-180㎡二房80-120㎡跃层200㎡以上单身公寓/一房30-70㎡三房120-150㎡二房/四房80-110㎡160-180㎡三房/四房130-180㎡单身公寓/一房30-70㎡二房80-110㎡产品供给：贰行政文化区主力户型：1东商务区、282008.10开盘，一期售完

销售情况：整体上看，五大片区中东商务区和西开发区楼盘销售价格最低，平均在8000元/㎡上下，加上其以中小户型为主力，总价优势明显，因此其去化速度最快，平均销售率达90%以上；而行政文化区楼盘销售价格最高，平均在10000元/㎡以上，由于总价过高，其去化速度最为缓慢；此外，西商务区和大学园区楼盘销售价格两极分化明显，较为突出是绿城玉兰广场个案，销售价格和销售速度均表现突出。从户型上看，区域120㎡以下中小户型去化速度较快，而140㎡以上大三房和四房户型去化速度相对缓慢，同时众多楼盘中朝北户型出现明显滞销。叁行政文化区销售情况:目前价格：12000-14000元/㎡销售速度：去化较为缓慢1东商务区、西开发区销售情况：目前价格：7000-10000元/㎡销售速度：去化较快2西商务区、大学园区32006.3开盘，09年底售完2005.12开盘，09年底售完香格里拉:14000元/㎡万家华庭:12000元/㎡100%销售率20000元/㎡销售价格2008.5开盘，，09年年初售完2007.1开盘，09年年中售完国际商务广场:10000元/㎡金岸公寓:8000元/㎡销售率20000元/㎡100%2008.1开盘，09年中售完枫华嘉苑:7000元/㎡新明半岛:10000元/㎡销售率20000元/㎡销售价格100%2005年开盘，09年年中售完东京湾:8500元/㎡销售价格销售情况：目前价格：8000-17000元/㎡销售速度：总体较快，部分较慢玉兰广场:17000元/㎡2009.4开盘，一期剩楼王10套（25000元/平米）2008.10开盘，一期售完销售情况：叁行政29

客群特征：开发区楼盘客群主要分为三类，一类为金字塔顶端客群，其来源台州各地，以私营业主、成功人士居多，主要选择行政文化区和其他区域的高端楼盘，购房看重地段价值和楼盘品质，习惯用房产来诠释身份和地位；另一类为年轻中产阶级客群，以在椒江工作的新椒江人为主，购房关注总价和配套优势；此外，还有一类是以三区、温岭等地为主的投资客群，喜好中小户型投资，看重房产升值潜力，但这部分客群自去年下半年以来基本消失。肆行政文化区区域来源：分布广泛，台州各地均有；年龄特征：40岁以上中年人为主；职业特征：高收入群体，其中私营业主、成功人士居多；购房动机：看重行政文化区稀缺的地段价值和高尚的生活氛围，主要为改善型多次置业；客群特征：区域多源金字塔顶端1东西商务区、大学园区、西开发区区域来源：以温岭、路桥、黄岩等周边地区为主，其次为椒江本地；年龄特征：25-40岁中青年人为主，高端项目以40岁以上中年人为主；职业特征：教育层次普遍较高，在椒江工作，其中很大一部分在开发区工作，具备中等及以上收入；购房动机：首次购房，想长期在椒江置业生活，以三口之家为主，购房看重总价优势和周边配套。客群特征新椒江人年轻中产阶级2客群特征：肆行政文化区客群特征：1东西商务区30楼盘名称户型配比万家华庭住宅540套；三房：137-145㎡，占19%；四房：150-174㎡，占81%香格里拉住宅908套；二房：80-120㎡，占7%；三房：130-160㎡，占91%；跃层：200㎡，占2%新明半岛宅3200多套，分两期开发，一期推出885套；二房：88㎡，占20%；三房：112㎡、130-170㎡，占73%；四房：233、260㎡，占8%玉兰广场一期住宅300多套（12万㎡）；三房：165㎡，占10%；四房：170-180㎡、228-280㎡，占80%；跃层：300㎡-455㎡，占10%蓝庭花园普通住宅500多套；四房：146-168㎡，占85%；跃层：170-180㎡，占15%伍个案户型从个案户型来看，目前椒江市场除了投资型的中小户型外，居家型户型设计普遍偏大，基本以140-170的三房四房较大户型为主，而个别高端项目玉兰广场则户型全面向大户型靠拢，与市场形成差异化竞争。目前市场情况下，户型设计不断提升舒适度和居住功能的前提下，户型设计也朝着创新化不断发展，椒江市场也是如此，才能顺应市场发展的主流。楼盘名称户型配比万家华庭住宅540套；三房：137-14531竞争市场总论目前竞争市场的产品缺乏创新，停留于满足空间需求状态，未来竞争市场将致力于产品方面的研究和创新，改变中高端市场局面；创新性产品，经市场验证已经为消费者所青睐，但同时需要细分中高端消费者，以满足不同消费者的心理界限；竞争市场面临的竞争更多的转化为未来对项目规划、产品设计等方面的研究，因此需要致力于做足这方面的研究；中高端市场是一个仍未被真正激发的市场档期，市场面留给我们的空间还有很多，因此在看好整个市场的同时，我们也看好本项目；竞争市场总论目前竞争市场的产品缺乏创新，停留于满足空间需求状32二.本项目公寓户型设计建议二.本项目公寓户型设计建议33户型建议需要把握原则：本项目公寓产品需要能够提供高品质、舒适的居住环境，并且在产品设计上应尽量提升户型舒适度、深化居住功能的设计手法，提升居住品质。通过适度控制户型面积、合理添加赠送空间来控制产品总价，从而降低风险，保证项目的顺利销售。致力于产品方面的研究和创新，以全新的产品形象入市，形成差异化竞争，并为市场客户所接受；户型建议需要把握原则：341、户型面积及比例控制建议从市场调研可以发现，椒江地区楼盘的热销户型都以面积在130平米以下的中小户型为主，个别案例如玉兰广场除外，同时客户对中小户型需求面积也基本集中90-130平米，同时对总价问题较为敏感，带有一定的投资升值意识。而除了中小户型除外，140-170的三房四房中大户型在目前市场上占据了主流地位，改善型需求占据了目前开发区优质楼盘的主导，但是这些楼盘在09年之前销售周期相对较长，进入09年下半年，需求得以释放，特别是高端市场，大量资本进入高端市场，也让高端住宅掀起了一波市场热情，玉兰广场就是个很好的