某国际商贸物流园开发思路汇报

崇左（东盟）国际商贸物流园

开发思路汇报广西崇盛投资有限公司二O一三年五月八日目录一、项目及区位介绍

二、项目定位

三、项目产品规划

四、项目整体开发思路

五、项目招商运营思路

六、项目投资收益分析

七、项目开发难点问题一、项目及区位介绍

1、项目介绍1、项目介绍位于崇左市城南新区，崇左市主干道-友谊大道两侧，处于南新走廊、南崇经济带上；项目占地1866．8亩，预计总投资约50亿元，建设期约10年，该项目分为四大部分：一为国际商业贸易区，二为物流仓储区，三为配套住宅区，四为商务金融区；该项目分为四期建设，第一期建设中国·东盟特色产品大市场，第二期建设建材大市场及机电产品市场，第三期建设配套住宅区，第四期建设商务金融区；该项目已于2010年12月3日签约，已列入“崇左建市10周年重大建设项目，2011年5月5日开工建设，预计2020年底完成建设；2、区位优势项目所在的崇左市地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈交汇的中心地带及“南宁—崇左—凭祥--谅山—河内—海防—广宁经济走廊”的大通道上，具有沿边、沿江、沿铁路、近海港、邻首都、连首府、连东盟的区位优势和地缘优势，位置十分重要，呈现出既可承接发达地区产业转移，又可多方向经济辐射的“扇型”经济辐射发展状态；3、城市发展规划崇左市的规划按照“一心一轴五片区”的结构布局，南新区划分为特色景观区、行政居住区、教育科研区、国际物流区（项目所在区域）四大功能片区；本项目区域4、商圈分布及发展现状崇左市商圈分为城北旧城中心商圈及城南新区商圈，城北商业相对成熟，城南商圈尚未成型（项目所在区域），商业还有较大的开发空间;二、项目定位2、发展定位以中国-东盟自由贸易区建立为契机，充分发挥区位优势，依托中国内地尤其泛珠三角区域，打造一个“联接越南，辐射东南亚，面向东盟各国，以商贸物流一体化运作为核心，以便捷国际采购物流为目标，以现代信息技术为支撑，具有强大聚合力和辐射力的南中国一流国际物流园区”；2、整体定位中国～东盟商贸物流流集散地面向东盟的现现代物流产业业高地桂中南地区产产业链集成整整合示范区集商贸、商务务、居住、娱娱乐休闲、物物流、旅游于于一体的文化化交流平台面向国内的物物资区域转运运、分拨、配配送、储存基基地面向东盟的的货物集散散中心和国国际采购中中心、信息息处理中心心3、功能定位位以国际信息息平台为支支撑，重点点围绕友谊谊大道商贸贸发展轴，，以环城东东路为连接接线将商务配套区区、商务办办公区、国国际贸易区区、保税物物流区、综综合物流区区五大片区相相连，有层层次的打造造“一轴一一线五片区区”的功能能布局和商商贸物流产产业服务体体系，从而形成各各功能板块块结构分明明、相互促促进、协调调发展的格格局；4、业态分布布定位功能区划分主要业态综合物流区仓储、货运配载、公共停车场、餐饮、旅业、东盟进口产品加工国际贸易区东盟特色产品、红木、家居、五金机电、建材、钢材、家电及食糖等产品的展示展览、商贸交易市场商务办公区高档写字楼、信息服务中心、星级或商务酒店、精装公寓商务住宅区中高档多、中高层商住楼、商业天地楼5、各功能区区域用地三、项目产产品规划1、总平规划划采取“商贸组合氛氛围营造，，物流业务务体系运作作，专业服服务功能聚聚集，内外外交通流向向顺畅，各各大板块有有机结合”的规划思路路2、物业组合合根据各功能能组团的价价值点，本本项目规划划相应的物物业形态1）各类商贸贸市场：建材市场、、钢材市场场、五金机机电市场、、家居市场场等；2）酒店：星级酒店或或商务酒店店、宾馆等等；3）购物中心心、超级市市场、专业业卖场；4）东盟风情情、滨水风风情商业街街；5）写字楼、、商务公寓寓；6）商住楼、、纯住宅楼楼；7）仓储用房房等；四、项目整整体开发思思路1、开发模式式采取政府引导，，企业主导导的开发模式式1）在政府统统一规划下下，实业公司成成立独立的的崇左(东盟)国际商贸物物流园区项项目公司，，作为项目目的主开发发商，对项项目用地进进行整体开开发和项目目的投资开开发经营活活动；2）项目公司司单独组建建或与其他他投资机构构和企业集集团共同组组建运营管管理公司，，参与园区基基础设施、、重要功能能区块、楼楼宇仓库设设施、重点点项目等广广泛领域的的投资开发发活动及其其园区后期期的运营管管理活动；；2、各功能区区开发模式式

开发模式功能区自营模式出租模式专营权模式BOT模式BLT模式TOT模式土地出让模式土地出租模式土地入股模式商务配套区商务住宅√√√√√√√购物休闲√√√√√√√√商务办公区商务办公√√√√√√√国际贸易区东盟特色大市场√√√√商贸展示√√√√市政绿化区雕塑广场√

湖景公园√

综合物流区保税库√√√√监管仓√

√

√√集装箱堆场

√√

√√√流通加工√√√仓储配送√√√货运配载√√√√√配套服务√√√√√“√”处为可选择择的开发模模式3、开发分期建建议三期开发部部份四期开发部部份二期开发部部份一期开发部部份整体开发周周期计划约约10年，分四期期开发，分分业态整体体招商，多多次推售，，初步分期期开发建设设如下：4、开发节奏安安排开发阶段时间节点主要建设内容一期建设区域2011.9～2014.12启动并完成中国～东盟特色大市场建设、主力店招商，同时启动配套住宅销售，落实物流拓展区域用地二期建设区域2013.9～2015.9启动并完成东盟钢材、建材大市场建设、销售、招商，完成物流仓储、配套服务项目，启动建设配套商业住宅三期建设区域2015.9～2018.6启动汽车机电产品市场项目，完成配套商业住宅项目四期建设区域2018.6～2020.9启动建设国际商务区，构建并完善各类信息交易中心，搭建高端、综合性国际商贸物流拓展平台东盟特色大大市场5、开发资金金筹措1)银行贷款积极与各大大商业银行行洽谈固定定资产项目目贷款，土土地及在建建工程作为为抵押，从从而为项目目开发快序序有效推进进开发建设设；2）由集团财财务公司牵牵头利用我我公司已取取得的土地地资源及在在建项目与与金融机构构组成银团团组织贷款款；3）销售回款款通过中国～～东盟特色色产品大市市场商业天天地楼、商商铺的销售售获得回款款，进行分分期分批建建设，滚动动开发，缓缓解项目投投资压力；；东盟特色大大市场作为首发功功能组团，，已完成商商超中心施施工，项目开发周周期约3年，计划2015年底完成6、组团开发发思路1)中国～东盟特色产产品大市场场组团东盟特色大大市场借助商超中中心现已建建成，主动动招商，引引进南宁百百货大楼入入驻或意向向进驻，完完成六大展展馆区域整整体部份或或大部份招招商，引入大型家家居建材商商（计划引引入富安居居）、红木木品牌主力力、旗舰店店等，并以以南宁百货货、富安居居的强势进进驻，从而而借势有效效推出稀缺缺产品——商业天地楼楼（东盟风风情街、滨滨水风情街街）的销售售，快速回笼笼资金；与此同时，，展开其它区区域的招商商与商超中中心、展示示中心、商商贸市场铺铺面的销售售或带租约约销售，实实现商业投投资回现，，进而完成项项目招商、、销售，最最后投入项项目商业运运营；6、组团开发发思路1)中国～东盟特色产产品大市场场组团东盟特色大大市场2）崇左东盟盟钢材、建建材大市场场组团崇左东盟钢钢材大市场场崇左东盟建建材大市场场计划2013年下半年进进行开发建建设，预计计开发周期期约3年6、组团开发发思路东盟特色大大市场按获得崇左左城南新区区独家建材材市场经营营权的政府府承诺，划行归市细细分为钢材材、铝材、、板材、五五金、灯饰饰、水暖器器材、陶瓷瓷、石材等等八大经营营区域，打破目前崇崇左市建材材行业分散散经营的布布局，强势势抢占崇左左家装建材材、钢材市市场空白；；并依托实实业公司司的贸易易渠道和和营销网网络，组组建贸易易公司，，大力发展展建材、钢钢材、红红木贸易易，打造造崇左钢钢材、建建材交易大平平台、大大物流形形象；6、组团开开发思路路2）崇左东东盟钢材材、建材材大市场场组团东盟特色色大市场场3）105亩商品房房住宅项项目打造崇左左首个智智能化小小区、人人文小区区，拟引进项项目合作作投资商商进行合合作开发发，解决决部分项项目资金金投入，，同时，，借鉴和和学习房房地产领领域项目目运作成成熟、经经验丰富富、有资资金实力力的房开开企业，，培养和和锻炼项项目管理理、营销销队伍，，为后续续商务、、其它住住宅项目目的投资资开发打打下基础础；计划2014年上半年年开发建建设，周周期约2年本案6、组团开开发思路路五、项目目招商运运营思路路2、招商思思路树立品牌牌整体招商商统一形象象统一管理理2、招商思思路整体招商商对项目五五大功能能区要进进行整体体或分区区招商，，同时多多头并进进，分行业在在全国及及东盟各各国展开开招商推推介，创创造多个个目标市市场，达达到同步步招商；；奉行“蓄水养鱼鱼”政策，同时要引引进几大大主力商商家的进进驻，但但是主力力商家的的招商又又是一个个长期细细致工作作，而且且项目需需要的各各大主力力商家一一定要求求是实体体店，另外也要要让商家家对项目目、城市市、地点点认可，，这样双双方才能能合作，，才能完完成项目目招商，，取得开开业运营营；树立品牌牌策划整体体项目品品牌形象象，强势势树立项项目总的的商业定定位，通通过良好好的形象象推广打打造强大大的项目目品牌知知名度和和影响力力，同时时通过项项目将要要打造、、引进的的先进的的商业经经营管理理模式和和良好的的经营服服务理念念，赢得得市场，，获得招招商成功功，最终终保障整整个项目目旺场经经营；2、招商思思路统一管理理组建或引引入专业业商业管管理公司司，将招招商、经经营、管管理三者者有效结结合，统统一经营营管理的的理念采采用“六个统统一”的的管理模模式，即即：统一一招商管管理、统统一服务务监督、、统一物物业管理理、统统一员工工管理、、统一一财务管管理、统统一营销销推广管管理，以“专业业、快捷捷、创新新”来体体现更人人性化经经营管理理服务，，全面面提高项项目整体体经营管管理服务务水平，，打造旺旺场经营营，真正正把项目目做活、、做旺、、做强！！统一形象象不管在现现场驻场场招商，，还是外外围主动动招商，，都要统统一项目目整体商商业定位位，统一一项目整整体商业业形象，，统一进进行有计计划、有有目的宣宣传推广广，统一一形象有有利于提提升项目目的品牌牌知名度度，构筑筑核心竞竞争力；；4、盈利模式式5、商业运营营模式鉴于本项项目规模模宏大且且长远发发展的需需要，也也为了取取得收益益最大化化，吸取取有益经经验和培培养自己己的商业业管理人人才，商商业运营营模式为为：自营（自自行注册册组建商商管公司司）+知名商管管公司担担当顾问问6、商业合作作模式1)租赁经营营：纳租金和和相应的的物业管管理费；2)保底提成成：以收取的的租金一一般分两两部分，，一部分分是按面面积收取取，称为为保证租租金，另另一部分分按总营营业额的的一定比比例收取取；3)品牌加盟盟：商家进行行品牌输输出，负负责培训训经营管管理团队队，开发发商支付付一定的的加盟费费用，组组建经营营管理团团队，自自行经营营管理；；4）联营扣扣点：开发商从从营业额额中提取取一部分分作为回回报（具具体提取取额度双双方约定定）；项目规模模宏大，，业态丰丰富，商商家较多多，在洽洽谈招商商合作过过程或根根据业态态进行灵灵活选择择商业合合作模式式；东盟特色色大市场场六、项目目投资收收益分析析东盟特色色大市场场项目支出（亿元）载至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小计3.403.805.107.005.209.006.0039.501、项目支支出东盟特色色大市场场项目收入（亿元）载至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小计3.400.609.6012.0013.0624.008.202.002、项目收收入东盟特色色大市场场建设年限回款年限开工时间开始回款时间回款完毕时间备注1备注2物业出售/出租完全建成后开始回款/开发过程回款6252011.52015.62025.5物业出售、出租/开发过程回款3、回报年年限东盟特色色大市场场七、项目目开发难难点问题题东盟特色色大市场场问题一：：在现有有总平基基础上，，如何优优化物业业组合与与规划布布局？问题二：：项目整整体开发发节奏及及产品组组合？问题三：：项目启启动期做做多大面面积？在在哪个位位置？启启动时机机及策略略如何？？问题四：：区域陌陌生，人人气不足足，如何何造势？？问题题五五：：如如何何推推动动各各大大业业态态主主力力商商家家进进驻驻和和吸吸引引合合作作伙伙件件？？问题题六六：：招招商商与与销销售售如如何何结结合合？？如如何何有有效效实实现现资资金金回回笼笼？难点点、、问问题题东盟盟特特色色大大市市场场项目目各各项项情情况况汇汇报报结结束束欢迎迎各各位位领领导导、、老老师师、、专专家家指指正正谢谢谢！！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20222:39:25AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。14十十二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/142022/12/1414December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20222:39:26AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。14十二月月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/142022/12/1414December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。2022/12/142022/12/142022/