某地产XXXX年某地产住宅产业化报告

住宅产业化一什么是住宅产业化二推行住宅产业化势在必行三我国建筑行业的现状四国外的住宅产业化五万科与住宅产业化一什么是住宅产业化

所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

二推行住宅产业化势在必行1.推动住宅产业化避免能源浪费

2.只有走住宅产业化路才能全面提升住宅品质3.推动住宅产业健康发展4.住宅产业化是可持续发展的需要1.推动住宅产业化避免能源浪费

今天住宅建设中，每平方米住宅可能带来20公顷标准煤的消耗，0.05立方米水的消耗，3%混凝土的损耗和3%钢材的损耗。0.05立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修过程中，每户还会带来2吨装修垃圾的消耗。通过住宅产业化进程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建筑垃圾，水资源，木材、钢材上都会带来大幅度的改变。假设2012年，中国住宅城市化进程依保持今天这个速度，达到10亿平方米住宅建设量的时候，如果说中国住宅产业化率达到20%，在那个时候，电的消耗可以节约2个月的消耗量，可以节约1.2公顷的森林，在水的消耗量可以节约出19个西湖，钢材消耗量又能节约出一个“鸟巢”。2.住宅产业化能全面提升住宅品质住宅产业化程度的提高，将极大促进产品品质的提升。因为产业化水平的提高，意味着各种房地产产品的质量性能的提高，意味着节约资源与能源水平的提高，及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者满意度的提高及客户价值的更大的体现。只有实现了住宅的产业现代化才能更好地促进减少建筑的生产建造能耗，才能将复杂的技术体系集成起来去实现使用过程的节能与减少排放。另外，通过工厂化生产和现场装配式施工，可大幅减少建筑垃圾，降低施工噪音的扰民，降低有害气体及粉尘的排放。3.推动住宅产业健康发展我国住宅建设产业化应围绕建立和完善住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系，加强住宅产业基础技术和关键技术的研究，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。4.住宅产业化是可持续发展的需要

首先，住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措其次，住宅产业化是推进节能降耗的重要手段根据万科新里程试点项目的相关资料，住宅的预置率达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%.最后，住宅产业化将提高效率降低劳动力成本根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高工作效率3到4倍。随着我国劳动力成本的逐步提高，住宅工业化的经济性将进一步显现。三建筑行业的现状住宅产业化从1996年开始正式在全国试点，至今已经过去了11个年头。业内专家表示，住宅产业化距原来预定的目标相差比较远。（一）我国住宅产业与先进国家的差距1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。2、住宅建筑标准化工作滞后。3、住宅部件标准化和通用化程度低。4、住宅科技含量偏低。1、住宅建建设基本上上仍是粗放放型,科技技贡献率低低传统陈旧的的技术仍在在被大量的的采用，先先进的技术术及技术革革新往往被被建设中的的短期行为为而排除在在外。目前前我国科技技进步对住住宅产业发发展的贡献献率不到30％。按按照国际通通行说法，，科技进步步对产业的的贡献率超超过50％％才能算是是集约内涵涵型发展的的产业。2、住宅建建筑标准化化工作滞后后住宅建筑体体系大多数数局限于结结构形式或或施工技术术，没有从从建筑整体体出发，进进行成套技技术开发。。标准设计计文件、建建筑的模数数标准、住住宅部件产产品标准还还很不规范范和健全。。3、住宅部部件标准化化和通用化化程度低部件的配套套性、通用用性差，生生产规模小小，住宅与与住宅部品品的模数难难以协调：：住宅部品品尚未形成成配套系列列，部品、、材料以及及配套产品品品种少，，日本有10000多，中国国不足2000种。。4、住宅科科技含量偏偏低节电、节能能、节水等等的先进环环保技术尚尚不能有效效地得以推推广，新材材料、新部部品的优越越性未充分分发挥，一一定程度上上也影响智智能化住宅宅的发展。。日本新型型建筑材料料的应用在在墙体材料料中的比重重占80％％左右，但但我国还不不到20％％。（二）政府府相关的实实施措施1999年年，国务院院办公厅颁颁发了《关关于推进住住宅产业现现代化提高高住宅质量量的若干意意见》。1999年4月月29日，，建设部颁颁发了《商商品住宅性性能认定管管理办法》》，于7月月1日实施施。2005年年11月30日，《《住宅性能能评定技术术标准》由由建设部和和国家质量量监督总局局发布，2006年年3月1日日开始施行行。2006年年6月21日，建设设部颁布《《国家住宅宅产业化基基地实施大大纲》。四万科科在住宅产产业化过程程中所起得得作用万科与住宅宅产业化万科住宅产产业化的具具体计划如如何？万科为什么么要推进住住宅产业化化？对建筑行业业会产生何何种影响？？与住宅产业业化有关的的疑问.万科与住宅宅产业化99年政府府建设部等等八部委提提出住宅产产业化,王王石是第第一个也是是唯一一个个响应者.2005年年10月，，万科工业业化实验1号楼破土土动工.2007年年11月，，集合万科科工业化生生产资源的的第一个市市场化项目目“上海新新里程”进进入市场场。万科获授““国家住宅宅产业化基基地”万科住宅产产业化体验验馆万科住宅产产业化的具具体计划如如何？王石：今天天这两个试试点项目楼楼面面积只只有6000多平方方米，预计计2007年我们会会继续在上上海建设5万平方米米，2008年在上上海会达到到20万平平方米，全全国则会达达到50万万平方米。。住宅产业业化可以提提高我们的的资金利用用率，将来来项目交付付面积与开开工建设面面积的比例例会由1∶∶5提升到到1∶3，，甚至1∶∶2。万科为什么么要推进住住宅产业化化？万科正在发发生两点变变化，一是是产品线的的延伸，就就是为各个个消费阶层层、各个年年龄段的消消费者提供供住宅产品品；一是住住宅产业化化，万科每每年将建造造2000万平方米米住宅，要要持续领跑跑就必须要要有质量的的增长，必必须要进行行住宅产业业化。万科科聚焦三大大经济发达达区域的战战略，也需需要住宅产产业化的高高效率支持持。对建筑行业业会产生何何种影响？？对建筑施工工企业要求求自然更高高了。万科科在上海和和全国各地地将陆续跟跟有实力的的承建商结结成合作伙伙伴，共同同推进产业业化，万科科今后也将将寻求与更更多国有背背景的大建建筑公司合合作。而住住宅普遍实实现产业化化后，小建建筑队将逐逐渐失去生生存机会。。建筑民工将将转型为产产业工人,经过再教教育,收入入将翻倍.同时因为存存在运输建建材的关系系,将加大大物流业与与保险业的的发展.增增加就业机机会.与住宅产业业化有关的的疑问.住宅产业化化的成本如如何，消费费者会认可可吗？原来一层楼楼需要一周周时间才能能建好，现现在只需要要一天了，，至于试点点项目的建建安成本比比以前增加加了40%，但当建建筑面积达达到10万万平方米以以上，成本本只会增加加25%，，并基本固固定下来。。成本增加加了，但建建筑质量也也提高了一一倍。这样样的建筑几几年之内可可能看不出出特别优点点，但三五五年或更长长时间后，，跟其他房房子相比就就很不一样样了。这个个相信会得得到消费者者的认可，，户型也不不是大问题题，在发达达国家这早早就解决了了。住宅产业化化怎么确定定标准?标标准化是否否意味着产产品的单一一?产业化的标标准可以由由国家制定定.万科也也可以制定定企业标准准.标准化是一一种模式,正如汽车车和电脑,模式是多多样化的,可以将多多样化的模模式再组合合.绝对的的定制将是是极个别豪豪宅的专利利,正如汽汽车中的劳劳斯莱斯.将客户分类类,根据客客户类型建建造产品.同样能达达到量身定定做的效果果.成本高是否否意味着房房价将继续续增加?买东西不是是单看价格格，从来都都是看性价价比，如果果增加10元成本，，给客户带带来11元元的价值，，性价比反反而高了。。传统建造，，设备与结结构不分离离，比如管管线埋在混混凝土里，，混凝土寿寿命长，但但管线寿命命相对短，，坏了怎么么维修？你你不可能把把混凝土砸砸了维修里里面的管道道。所以你你会看到很很多老房子子维修后，，外墙裸露露一排排管管线，以致致房子非常常丑陋。产产业化生产产，外墙是是在厂房用用混凝土生生产，传统统外墙可以以用30年年，产业化化的寿命70年。同同时，因为为设备与结结构是分离离的，便于于维修、升升级。站在在长久的角角度就能看看出区别，，初期多投投入一点，，将会给客客户带来更更长久的价价值.住宅产业化化发展的趋趋势今后的住宅宅将向着节节能指标达达到70%,零能耗耗住宅(不不消耗不可可再生资源源，没有采采暖设施的的住宅)的的方向发展展.今后将是PC(PrecastConcrete即预预制混凝土土)大行其其道的时代代.住宅产业化化将在今后后五年到十十年内实现现.万科部分产产业化楼盘盘大有恬园———节能型型住宅典范范星河·丹堤堤——中水水回用的典典范星河·丹堤堤新里程———“搭积木木时代”的的到来新里程万科科工业化生生产资源的的第一个市市场化项目目，是中国国真正意义义上的第一一套工业化化住宅五住住宅产业化化在国外（一）瑞瑞典的住宅宅产业化（二）日日本的住宅宅产业化（三）澳澳大利亚的的住宅产业业化（一）瑞瑞典的住宅宅产业化瑞典从50年代开始始在法国的的影响下推推进建筑工工业化政策策，并由民民间企业开开发了大型型混凝土预预制板的工工业化体系系。目前瑞瑞典的新建建住宅中，，采用通用用部件的住住宅占80％以上。。有人说：：“瑞典也也许是工业业化住宅最最发达的国国家”。1、较完善善的标准体体系基础上上发展通用用部件瑞典早在40年代就就着手建筑筑模数协调调的研究，，建筑部件件的规格化化在60年年代大规模模住宅建设设时期，逐逐步纳入瑞瑞典工业标标准（SIS）。颁颁布了“浴浴室设备配配管”标准准、“门扇扇框”标准准、“主体体结构平面面尺寸”和和“楼梯””标准、““公寓式住住宅坚向尺尺寸”及““楼梯”标标准、“公公寓式住宅宅坚向尺寸寸”及“隔隔断墙”标标准、“窗窗扇、窗框框”标准、、“模数协协调基本原原则”、““厨房水槽槽”标准等等等，襄括括了公寓式式住宅的模模数协调，，各部件的的规模、尺尺寸。七十十年代，日日本专家对对瑞典和世世界主要经经济发达国国家进行考考察后说：：“SIS作为全国国统一规则则通用体系系，是世界界上最完美美的”。2、独户住住宅建造工工业十分发发达20年代瑞瑞典新建公公寓式住宅宅所占比例例较大，以以后独立式式住宅超过过公寓式住住宅，目前前独立式住住宅大约占占80％左左右，而这这些独立式式住宅90％以上是是工业化方方法建造的的。在50几个工业业化住宅公公司中，有有12家大大型住宅公公司。建筑筑体系有小小型和大型型大框架包包括高效保保温板材体体系。工厂厂的生产技技术较先进进，同时考考虑住宅套套型的灵活活性。瑞典典的住宅生生产商向西西德、奥地地利、瑞士士、荷兰、、以及中东东、北非出出口住宅，，同时还打打入了美国国市场。3、政府重重视标准化化和贷款制制度推动住住宅工业化化政府一直重重视标准化化工作，早早在40年年代就委托托建筑标准准研究所（（Byggstandis--eringen）研究模模数协调，，以后又由由建筑标准准协会（BSI）开开展建筑化化标准方面面的工作。。为了推动住住宅建设工工业化和通通用体系的的发展，瑞瑞典1967年制定定的《住宅宅标准法》》规定，只只要使用按按照瑞典国国家标准协协会的建筑筑标准制造造的建筑材材料和部件件来建造住住宅，该住住宅的建造造就能获得得政府的贷贷款。(二)日日本的住宅宅产业化（1）产生生背景和发发展状况（2）住宅宅建筑标准准化（3）住宅宅部件化（4）钢结结构占主导导的住宅建建筑体系（1）产生生背景和发发展状况日本是世界界上率先在在工厂里生生产住宅的的国家，早早在1968年“住住宅产业””一词就在在日本出现现，住宅产产业是随着着住宅生产产工业化的的发展而出出现的.基础――住住宅建筑体体系和住宅宅部品体系系成套化、、通用化和和标准化.特征――资资金和技术术集中、工工业化规模模生产、社社会化市场场供应.（2）住宅宅建筑标准准化标准化是推推进住宅产产业化的基基础。1969年，，日本制订订了《推动动住宅产业业标准化五五年计划》》，开展材材料、设备备、制品标标准、住宅宅性能标准准、结构材材料安全标标准等方面面的调查研研究工作。。而后分别别制订了““住宅性能能标准”、、“住宅性性能测定方方法和住宅宅性能等级级标准”以以及“施工工机具标准准”、“设设计方法标标准”等。。目前日本本各类住宅宅部件（构构配件、制制品设备））工业化、、社会化生生产的产品品标准十分分齐全，占占标准总数数的80％％以上，部部件尺寸和和功能标准准都已成体体系。只要要厂家是按按照标准生生产出来的的构配件，，在装配建建筑物时都都是通用的的。所以，，生产厂家家不需要面面对施工企企业，只需需将产品提提供给销售售商即可。。（3）住宅宅部件化日本住宅部部件化程度度很高。由由于有齐全全、规范的的住宅建筑筑标准，建建房时从设设计开始，，就采用标标准化设计计，产品生生产时也使使用统一的的产品标准准。因此，，建房使用用部件组装装应用十分分普及。在在东京的东东急酒店（（TOKUYOINN）是是日本国内内一家较大大的酒店连连锁集团，，酒店给人人印象最深深的是客房房卫生间。。全套的卫卫生洁具―――浴缸、、坐厕、洗洗脸盆，包包括地板、、墙面，是是由一个整整体部件安安装而成，，没有混凝凝土和瓷砖砖，所用材材料都是复复合塑料材材料，全部部在工厂生生产。它达达到了经济济而不失舒舒适，节简简又具现代代化的效果果。（4）钢结结构占主导导的住宅建建筑体系日本各种建建筑结构中中，钢结构构的建筑数数量最多，，占住宅建建筑总面积积的20％％左右，多多数为低层层独立住宅宅。钢结构构住宅的主主要特点是是：（1））有着更好好的抗震、、防腐、耐耐久、环保保和节能效效果，并能能将使用面面积增加5－8％，，并得到较较高的层高高空间；（（2）可实实现构架的的轻量化和和构件大型型化，运送送简便，加加工性能优优异，质量量稳定；（（3）吊装装施工较为为简便，比比混凝土施施工所需的的现场劳动动量小，不不需要钢混混凝土结构构的养护期期，提高施施工效率。。一般房屋屋的龙骨现现场装配包包括所有的的精装修和和设备安装装，整个建建造过程大大约只需要要3个月时时间。如果果工厂预制制就只需1个半月左左右的时间间。但钢结结构住宅存存有成本较较高、墙体体隔音性能能差、防火火处理复杂杂的缺点。。（三）澳澳洲住宅产产业化在澳大利亚亚,几乎所所有的建筑筑材料都是是工厂按照照国家标准准生产的半半成品或成成品，建筑筑商只是买买来这些住住宅构件和和部品，按按照设计图图纸组装。。1990年年代以来，，政府修改改了住宅墙墙体标准,从新颁布布了《建筑筑法》，在在立法上为为住宅产业业化铺路.短短的十十几年,澳澳洲的住住宅产业化化已经完全全成熟,住住宅工艺和和品质均得得到大幅度度提高.以一套住宅宅工业化成成熟后的2006年年的住宅为为例.建建筑商提交交给税务局局有关这所所住宅的折折旧计划中中,整个住住宅价格的的61.73%可以以进入折旧旧，而38.27%属于劳务务和土地价价值，不能能进入折旧旧.也就是是说，建筑筑商用于购购置住宅部部品的花销销占售价的的60%以以上，而在在1930年代，建建筑商用于于购置建筑筑材料的花花销只占售售价的30%左右.我们值得借借鉴之处:先造制度后后造房:澳澳大利亚为为实现建筑筑节能，政政府修改了了住宅墙体体标准，如如要求和允允许使用特特殊化纤板板和隔热填填充材料。。标准一改改，建筑师师就必须修修改设计，，保险公司司也来了，，不按设计计标准建房房，则增加加保险费或或不予保险险；没有质质量保险的的房子谁敢敢买？于是是，建筑商商就得到市市场上去买买这些建筑筑部品；有有了需求，，自然有人人投资建厂厂。在西方方发达国家家，住宅工工业化就是是在这样的的制度机制制下实现的的。政府干预所所起的作用用:还是以澳洲洲为例,不不管建筑商商愿意不愿愿意，他们们都必须到到市场上去去买几乎所所有的住宅宅构件和部部品，这样样做的原因因有三，一一是可以降降低造价，，二是可以以借到款和和获得建筑筑保险，三三是政府规规范要求他他们必须如如此，否则则连建筑执执照也会被被吊销。所所以说，住住宅部品的的市场化是是在政府和和私人机构构的双重干干预下建立立和运行起起来的.国外的工业业住宅图组组布鲁塞尔海海德堡库盆盆海姆节能能住宅社区区比利时在建建筑节能方方面位居世世界前列。。本社区除除使用加厚厚外墙保温温层、利用用“断桥””式窗框、、使用中间间充惰性气气体的中空空玻璃等欧欧洲比较普普及的技术术外，在利利用太阳能能、采集雨雨水、中水水（淋浴等等生活用水水的二次利利用）循环环、冷热空空气交换等等方面也颇颇具匠心。。由此，降降低了50％的能耗耗。世界著名的的节能住宅宅项目———“三升房房”（THE3-LITER-HOUSE））本项目是世世界最大的的化学公司司——巴斯斯夫在一幢幢已有70年历史的的老建筑基基础上改造造而成，因因其每年每每平米（使使用面积））消耗的采采暖耗油量量不超出3升（相当当于当量煤煤约4.5千克）而而被称为““三升房””。埃森RWE办公楼本楼高达30层，由由透明玻璃璃环抱，外外形呈圆柱柱状，这种种设计既能能降低风压压，减少热热能流失和和结构损耗耗，又能优优化自然光光照的射入入；固定外外层玻璃幕幕墙的铝合合金构件呈呈三角形连连接，使日日光的射入入达到最佳佳状况；内内走廊的墙墙面与顶部部采用玻璃璃，折射办办公室内的的阳光以作作照明；外外墙由双层层玻璃幕墙墙构成，用用于有效的的太阳热能能储备；内内层可开启启的无框玻玻璃窗，可可使办公室室空气自然然流