某商业项目市场定位

王家湾商业项目市场定位1项目研究工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究房地产/商业地产市场调研项目属性研判与界定问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目商业定位建议产品规划建议2008/07/14第二阶段商业定位及商业设计调整建议2008/07/172008/07/30第一阶段市场调研2核心问题界定市场竞争机会挖掘项目商业定位建议产品规划建议项目研究工作步骤项目属性研判与界定项目整体战略定位项目价值实现3项目研究工作步骤项目属性研判与界定项目解析城市研究问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目商业定位产品设计优化建议区域属性城市整体环境分析城市属性界定4武汉城市圈规划及武汉的地位以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为核心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市，总面积约2.45万平方公里，人口1640万人。武汉首位度极高，城市圈内其他城市零售量分流到武汉。2005年度武汉首位度为6.21，2006年上升为6.4，首位度极高，核心优势和中心地位愈加明显。武汉地位武汉城市圈规划及武汉的城市地位，将有效增强处于门户区域商圈外围的辐射力度，位于武汉西南门户的王家湾商圈未来将扩至周边城市。5武汉城市规划城市西、南向的扩展战略实施为王家湾——“武汉城区西南向大门”的商业带来了无限契机和更大量消费群体。王家湾区域商业中心强化沿长江轴和垂直于长江的汉水－武珞轴，实施“两轴三城、多核放射”的空间优化战略，完善三镇功能，在三镇建设各自的功能中心，以东、西、南三个方向为城市未来的主要扩展方向。6武汉新区规划武汉新区由长江、汉水、京珠高速公路合围而成，规划面积368平方公里，包括汉阳区、武汉经济技术开发区以及蔡甸区、汉南区的一部分，方公里规划人口100万。目前，连通沌口、汉阳大道和月湖桥的原梅子（现命名“江城大道”）已全线通车，沌口开发区和汉口城区通过汉阳大道前往汉阳中心城区的时间大大缩短。从长远看来，梅子路的连通，必将带动其周边主要干线如汉阳大道等区域的发展。武汉新区的城市规划和路网规划为王家湾商圈发展提供了巨大的发展机会，将改变目前汉阳商圈级别的划分。7城市轨道交通规划武汉市最新修编的轨道交通线网规划：线路全长530公里，由3条市域快线，9条市区线构成，设站309座。3#，35KM,后湖-武汉开发区；

4#，50KM,永安堂-武汉火车站（延长线，武汉火车站－阳逻）

——3、4#线相交于十里铺6#，30KM,盘龙城-沌口；

10#，59公里，蔡甸－豹獬。

12#，73公里，永安－阳逻。其中，10#和12#线为市域线，最高速度140公里/小时，平均站距4－4.5公里，平均速度75公里/小时9条市区线，相“扣”成环成网，覆盖鲁巷、四新、杨春湖三大城市副中心，三大火车站，机场，武汉新区、王家墩商务区等城市发展热点和交通枢纽地区。城市轨道交通规划将进一步增强王家湾作为汉阳交通枢纽的地位，将使得商业进一步向该区域聚集，钟家村商圈地位将进一步降低，王家湾商圈在未来将成为整个汉阳区域的中心。8武汉城市商圈分布格局武汉城市商圈的格局反映出，钟家村商圈作为武汉市级商业中心的地位在受到汉口商圈的影响下，商圈将逐步没落。王家湾商圈受到外在竞争压力较小，发展潜力巨大，将取代钟家村成为市级商业中心。图例：汉口商业中心市级商业中心区市级商业副中心武汉城市商圈的格局反映出王家湾商圈完全理所当然的取代钟家村成为市级商业中心。9项目研究工作步骤项目属性研判与界定城市研究问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目商业定位产品设计优化建议城市整体市场分析城市研究小结项目解析区域属性10武汉作为城市市圈龙头城市市，将有力增增强处于武汉汉门户地位的的商圈的扩容容，辐射面将将更广，为王王家湾商圈发发展带来了契契机。城市研究小结结武汉新区规划划和轨道交通通规划，将进进一步增强王王家湾作为汉汉阳交通枢纽纽的地位，其其商业将进一一步向该区域域聚集，未来来发展有良好好的前景。武汉商业格局局发展，钟家家村虽被规划划为市级商业业中心，但受受到汉口商圈圈强力影响和和人口支持力力度不足的情情况，将逐步步没落，王家家湾将取而代代之。11项目研究工作作步骤项目属性研判判与界定项目属性城市属性问题界定与结结构化分析市场竞争环境境分析项目商业定位位产品设计优化化建议区域研究区域市场分析析区域属性界定定12汉阳片区商业业规划目前，汉阳片片区已成型的的商圈有三个个，分别为钟钟家村商圈、、王家湾商圈圈和沌口商圈圈，本案处于于王家湾商圈圈。十一五规划中中，钟家村规规划为市级商商业中心，十十升路（王家家湾）、四新新、沌口等地地规划为市级商业副中中心(指在居民稠密密区、历史商商业集中路段段、公共交通通集散地、新新兴大型住宅宅区周边设置置的区域性商商业服务中心心)。钟家村规划为为市级商业中中心，王家湾湾规划为市级级商业副中心心，区域商业业潜力被低估估，未来发展展前景看好13王家湾商业市市场分析王家湾商圈商商业体量超过过40万方，商业业业态齐全，市市场已进入白白热化竞争阶阶段。王家湾商圈内内已有、在建建和规划中的的大中型商业业单体的总体体量已超出40万方，以该商商圈5公里以内的总总人口为50万人计算，根根据人口及消消费能力确定定法，根据国国际经验，1万平方米的商商业面积必须须支持的服务务系数为87114。商圈内所支支持的项目体体量为7-8万平方米。大中型单体商业主营业态规模（万㎡）说明汉商21世纪中心百货、家乐福生活超市、餐饮娱乐、家电家居8规划扩建至12万㎡国美、工贸、苏宁家电专业卖场1.9金马、好美家家居3武汉摩尔城超市、百货、百货、餐饮、影艺、娱乐地上9.5地下4.5在建大洋百货中档百货3-4在建欧亚达家居6规划合计46（含扩建、在建和规划）商业项目适宜宜的规模X=（该项目辐射射的消费人口口×区域城镇居民民人均可支配配收入）/87114。目前汉阳人人均可支配收收入=12866（按2006年水平，平均均涨幅10%计算）王家湾湾商圈可辐射射人口=50万X=（12866××500000）/87114=73845平方米14项目研究工作作步骤项目属性研判判与界定项目属性城市属性问题界定与结结构化分析市场竞争环境境分析项目整体致胜胜策略项目商业定位位区域研究区域市场分析析区域研究小结结15消费人口众多多区域研究小结结王家湾商圈位位处交通要道道，连通开发发区与汉口、、汉阳中心区区，辐射国家家级开发区——武汉经济开发发区，超越钟钟家村商圈指指日可待。王家湾商圈半半径5公里内，聚集集了50万人，已建和和在建的小区区有300多个，住宅项项目开发众多多，为区域商商业的发展提提供强有力的的支撑。王家湾商圈大大中型项目扎扎堆，总商业业体量近50万方，市场竞竞争进入白热热化16项目研究工作作步骤项目属性研判判与界定项目属性城市属性问题界定与结结构化分析市场竞争环境境分析项目整体致胜胜策略项目商业定位位区域属性项目解析项目属性界定定17项目地段分析析18项目位于王家家湾十字路口口东北角，位位置核心。随随着摩尔城和和大洋百货选选址龙阳大道道南段，商业业开发向南聚聚集。金马好美家本案汉商21世纪家乐福汉阳大道龙阳大道项目位于王家家湾商圈核心心，南临汉阳阳大道，与家家乐福相呼应应；西临龙阳阳大道，与金金马凯旋家居居隔街相望。。位于王家湾东东南角的家乐乐福聚集了商商圈的主要人人流，同时随随着摩尔城和和大洋百货选选址龙阳大道道南段，地块块周边商气更更显南聚。待本案和临近近的五星级酒酒店建成，联联合附近的苏苏宁，东北角角将有可能成成为王家湾商商圈重要一角角。五星级酒店苏宁工贸大洋百货国美摩尔城永丰丰路路项目交通分析析19本项目所在的的东北角交通通便利度较高高，虽人流较较为充足，但但均被目前的的21世纪购物中心心所吸引，本本案地块停留留时间不长。。人流测算：东东北角（1.36万/天）略低于西西南角（1.41万/天）；不到到东南角（2.83万/天）的½车流测算：东东北角（7.3万辆/天）略低于东东南角（9.1万辆/天）地块周边商业业价值有待挖挖掘，车流有有待转化为人人流。东北角东南角西南角西北角西向（3条）3/32/30/南向（9条）1/99/98/9东向（13条）12/1311/131/13北向（18条）13/1817/185/18交通便利度：：东南角＞东北北角＞西南角角＞西北角金马好美家家乐福本案摩尔城西通蔡甸：26、707、735北上汉口：535、705、716、720、70、520、575、604、5东往钟家村、武昌：222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站点400米367米600米1920项目技术指标标总用地面积：：18332平方米容积率≤4建筑密度：40％西临龙阳大道道232米南临汉阳大道道160米项目两面临街街，商业价值值较高。规模模中等，竞争争区域限于王王家湾商圈。。本案232米160米20项目资源大型住宅区：：玫瑰苑、南南国明珠、国国信新城、碧碧水晴天、新新澳蓝草坪……大型企业：武武烟、九州通通、神龙、晨晨鸣纸业、冠冠捷、唯冠、、海尔、美的的……21所处区域内大大型住宅和经经济开发区大大量工业企业业分布，为商商业消费囤积积大量人流。。武烟东风总部2122项目优势地段优势本项目地处王王家湾商圈核核心，商业气气氛较浓；地形优势地块两面临主主干道，商业业价值高。交通优势项目地处汉阳阳大道和龙阳阳大道交汇处处，公交网络络较成熟，交交通方便，满满足项目商业业的可达性要要求；同时，，项目周边有有地铁的规划划。2223项目劣势地块周边人流流、车流被其其他商业项目目分流。项目周边人气气、商气主要要集中在龙阳阳大道南段的的家乐福，本本案面临人流流引导的问题题。2324项目机会大量消费人群群推动商业发发展王家大型住宅宅和经济开发发区大量工业业企业分布，，为商业消费费囤积大量人人流。周边商业经营营环境较好目前项目周边边经营环境快快速向好，包包括汉商21世纪购物中心心、家乐福、、国美、工贸贸、苏宁电器器等商家集中中开业，商业业氛围渐浓，，为项目商业业价值易快速速形成；存在引进高端端百货的可能能性项目地块旁将将开发五星级级酒店，这为为引入高档百百货提供了可可能性，高档档百货是可成成为五星级酒酒店的配套，，同时酒店为为百货提供稳稳定的客源。。政策利好宏观政策对住住宅投资的打打压，促使投投资者把眼光光投向了商业业地产。2425项目威胁商气南聚摩尔城和大洋洋百货均选址址龙阳大道南南段，王家湾湾商气明显南南聚，位于北北面的本案将将面临孤军作作战。市场竞争激烈烈摩尔城和顶琇琇大厦的开建建，21世纪商业中心心的扩建，使使得09年区域商业供供应量大增，，本项目将面面临较大的市市场竞争压力力。同时，这这些项目业态态涵盖全面，，市场机会点点很少。2526商圈核心区的的中等规模商商业项目交通便利，商商业价值有待待挖掘竞争压力较大大项目属性小结结26核心问题界定定与结构化分分析市场竞争环境境分析项目整体致胜胜策略项目商业定位位项目研究工作作步骤项目属性研判判与界定项目商业定位位27我们采用S-C-Q结构化分析方方法我们应该怎么么办情境（Situation）（公认事实））冲突（Complication）（推动情境发发展并引发矛矛盾的因素））疑问（Question）(分析存在的问问题)需要完成某项项任务发生了防碍我我们完成任务务的事情存在某个问题题存在某个问题题采取了某项行行动知道解决的方方法有人提出一项项解决方案行动未能奏效效我们如何实施施解决方案该方案是否正正确为什么没能奏奏效28通过S-C-Q基本结构的分分析我们确定定了界定问题题的分析模型型？R1非期望结果——由特定情境导导致的特定结结果R2期望结果——不喜欢某一结结果，想得到到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R229S：情境（situation）——项目背景事实实（规模、交交通、市场等等）中等规模，最最大建面达7万方；两面临街；多路公交通达达开发区、蔡蔡甸及汉阳中中心区，交通通便捷；龙阳大道和汉汉阳大道交汇汇处；周边5公里内聚集了了50万人，为项目目带来大量的的消费群体；；地块无需拆迁迁；区域成熟度有有待提高，商商业氛围日趋趋成熟；大型超市、卖卖场聚集，经经营状况良好好；整体市场09年待售同类项项目较多，未未来面临残酷酷的竞争；大型商业聚集集在龙阳大道道南段，商气气南聚。规模交通位置区域现状市场现状项目现状30R1：非期望结果果——由特定情境导导致的特定结结果项目周边人流流被其他商业业项目分流，，商气南聚。。大型超市、卖卖场、百货、、餐饮娱乐一一应俱全，周周边商业业态态成熟、全面面。31R2：期望结果——我们的期望目目标（实现客客户目标）顺利实现可售售面积销售，，并实现项目目销售利润最最大化；在竞争激烈的的王家湾商圈圈中，成功突突围，打造项项目核心竞争争力，保证项项目后续经营营。32C：矛盾或冲突突（complication）——R1与R2之间存在着的的矛盾或冲突突R1R2矛盾冲突项目周边人流流不足，商气气南聚。如何引导人流流，营造良好好的商业氛围围，顺利实现现可售面积销销售，并实现现项目销售利利润最大化；；大型超市、卖卖场、百货、、餐饮娱乐一一应俱全，周周边商业业态态成熟、全面面在竞争激烈的的王家湾商圈圈中，本案以以何角色面市市？如何打造造项目核心竞竞争力，实现现成功突围。。VSVS33Q：提出问题（（question）——要实现从R1到R2必须面临的核核心问题项目如何规划划？？项目投资收益益如何最大化化？项目业态如何何组合？？？34问题界定与结结构化分析市场竞争机会会挖掘项目整体致胜胜策略项目商业定位位项目研究工作作步骤项目属性研判判与界定典型项目分析析项目商业定位位35经营面积8万方业态-1楼新加坡美食城1楼家乐福超市、武汉家具城、21数码通信城、汉商家电大卖场、肯德基、万客来牛排馆、天上人间美发馆2楼周大福、金伯利、欧莱雅、欧珀莱、百丽、TATA、声雨竹、KACO、ATTITUDE、劲霸、梦特娇，麦当劳、金童子3楼天空乐坊KTV、凯威啤酒屋、糖果酒廊、21网吧、红象电玩、天羽体育运动中心、养身足疗馆、天河21影城补充即将扩建至12万方，后期增加百货、休闲娱乐类等经营面积点评：王家湾区域最最早、业态最最全的综合商商业项目；超超市地位很难难被取代；业态齐全，但但经营档次偏偏低，且建筑筑老旧；预计将在现基基础上进行改改造扩建，形形成一个巨大大的商业综合合体。21世纪中心以家家乐福作为主主力店，为项项目聚集了充充足的人气，，本项目若要要占领市场分分额，需针对对其项目业态态进行升级或或补充汉商21世纪购物中心心36名称武汉摩尔城大洋百货地理位置隔龙阳大道与家乐福斜对汉阳好美家与国美之间建筑规模地上9.5万方，地下4.5万方3-4万方项目说明由三栋建筑合围而成，类似于汉口的万达商业广场。其中地上6层，地下2层。地面主要经营百货、餐饮、影艺等，地下一层为沃尔玛，地下二层为停车场大洋百货继汉口中山店和武昌光谷店之后的第三家店，主要从事中档百货零售业态王家湾区的百百货业竞争激激烈，本项目目再经营普通通百货零售业业的胜算机会会较小，必须须在档次方面面进行突破。。点评：摩尔城建成后后将成为王家家湾区域最大大的综合商业业体；摩尔城、大洋洋百货和21世纪内均存在在百货零售业业态，相互间间激烈的竞争争可见一斑。。本案规模不及及摩尔城，但但是从长远规规划来看，本本案的地段和和人流量将远远胜于此项目目以及大洋百百货；同时结结合市场上百百货业经营和和档次均一般般的现状，本本项目可尝试试走高档路线线。对本项目的启启示：武汉摩尔城、、大洋百货（（在建）37三大电器行业业巨头齐聚王王家湾商圈，，再加上21世纪中心的家家电卖场，基基本上垄断了了商圈内的家家电市场。名称国美电器工贸家电苏宁电器经营面积0.8万方0.5万方0.6万方业态主营IT、通讯、数码产品，兼营家电特色品种齐全、品牌众多、价格优惠点评：国美、工贸和和苏宁三大家家电专业卖场场汇聚，业态态相似，价格格相近，相互互间竞争激烈烈，同时门店店距离较近，，已接近“近近身战”；21世纪购物中心心的汉商家电电卖场也是区区域内的重要要家电供应商商家。对本本项项目目的的启启示示：：家电电类类业业态态本本项项目目定定位位时时根根本本不不用用考考虑虑。。国美美、、工工贸贸、、苏苏宁宁电电器器38名称金马凯旋家居好美家欧亚达（规划中）经营面积1万方2万方6万方业态主营家具，兼营家居用品主营各类建材主营家具，兼营家居用品特色品牌家具卖场，货品较齐全，品牌众多品种多而全、档次中端高端品牌家居卖场点评评：：受汉汉西西家家装装市市场场影影响响，，在在营营业业的的金金马马和和好好美美家家王王家家湾湾店店经经营营状状况况均均比比较较一一般般；；三家家大大型型品品牌牌家家居居齐齐聚聚王王家家湾湾商商圈圈，，虽虽档档次次不不同同、、针针对对的的客客户户群群体体各各有有差差异异，，但但由由于于综综合合体体量量将将近近10万方方，，且且受受外外界界影影响响较较大大，，因因此此必必将将导导致致该该商商圈圈内内家家居居供供给给的的过过剩剩。。规划划中中的的欧欧亚亚达达和和在在营营业业的的金金马马、、好好美美家家将将一一起起导导致致王王家家湾湾商商圈圈内内家家装装类类业业态态的的过过剩剩。。对本本项项目目的的启启示示：：家居居类类业业态态也也是是本本项项目目定定位位时时首首先先应应排排除除的的业业态态。。金马、好美家家、欧亚达家家居39问题界定与结结构化分析市场竞争机会会挖掘项目整体致胜胜策略项目商业定位位项目研究工作作步骤项目属性研判判与界定竞争业态分析析项目商业定位位40王家湾商圈在在营业商业中中：“家居、家电电”类业态基基本饱和；区区域内零售业业态较多，随随着摩尔城和和大洋百货的的加入，体量量还会大幅增增加；“餐饮”比例例较小，仅以以新家坡美食食城和玫瑰街街上的中低档档餐饮为主，，中高档次和特特色餐饮都比比较缺乏；即将扩建的21世纪中心顶层层规划为“娱娱乐中心”，，可在一定程程度上弥补““休闲娱乐””比例较小的的现状，但档档次较低。“时尚购物””业态和场所所均比较缺乏乏。大洋百货可能能在一定程度度上有所弥补补，但也无特特色可言。对本项目的启启示：从目前来看，，王家湾商圈圈业态较为齐齐全，本案可可立足“餐饮饮”、“休闲闲娱乐”“时时尚购物”等等市场空白，，在特色和档档次等方面下下功夫以寻求求市场突破。。王家湾商圈业业态齐全，但但餐饮和休闲闲娱乐等业态态相对较少，，且档次均中中档偏低，基基本无特色可可言；而时尚购物更更是比较缺乏乏，因此本案可可立足市场空空白，从业态态特色和档次次方面进行突突破，凸显自自身主题。王家湾商圈商商业业态分析析问题界定与结结构化分析市场竞争机会会挖掘项目整体致胜胜策略项目商业定位位项目研究工作作步骤项目属性研判判与界定机会挖掘总结结项目商业定位位42目前王家湾商商圈大中型商商业体量较大大，业态分布布齐全，市场场竞争非常激激烈，主要表表现为以下特特点：百货零售类：：大洋百货、摩摩尔城和21世纪商业中心心均涉及百货货业，但档次次均为中档，，本案可在特色色、档次上突突破。超市类：已有家乐福、、即将进入沃沃尔玛，该类类业态本案不不可考虑。专业市场：国美、苏宁、、工贸等家电电卖场汇聚；；好美家、金金马、欧亚达达等家居卖场场扎堆，本案案不宜涉足。。餐饮娱乐类：：仅有新家坡美美食城比较集集中，体量少少、档次低，，与王家湾大大型商圈定位位完全不符；；虽然后期摩摩尔城规划有有餐饮，但本案可以特色色和主题作为为重要的突破破口。时尚购物类：：大洋百货将引引入时尚购物物，但仍以中中档百货为主主，经营场所所和经营方式式的特色均不不足，本案可从特色色方面着手，，引领时尚潮潮流。总的来看，本本项目起步相相对较晚，在在规模上也无无法与竞争对对手硬拼，若若要有效抓住住目标消费群群体，争夺市市场分额，则则必须抓住市市场空白，进进行特色化和和主题化的市市场定位。市场竞争机会会挖掘总结本项目应抓住住市场上特色色餐饮、高档档百货及特色色时尚购物缺缺乏的现状，，从经营特色色和档次等方方面进行突破破，凸显自身身主题。43问题界定与结结构化分析市场竞争环境境分析项目整体战略略定位项目商业定位位产品设计优化化建议项目研究工作作步骤产品设计优化化建议44市场分析竞争机会挖掘掘大型项目扎堆堆，竞争激烈烈特色、档次上上寻求突破交通便利，商商业价值有待待挖掘核心问题人气不足，如如何引导人流流，营造商业业氛围？竞争激烈，何何种角色面市市，如何突围围？项目属性界定定商圈核心区的的中等规模商商业项目战略前回顾整整合：项目属属性分析、市市场分析、竞竞争机会挖掘掘在商圈内竞争争激烈、本案案周边人气不不足的情况下下，本案必需需先明确自身身的角色，才才能有的放矢矢，实现项目目成功操作。。45项目战略定位位：市场的挑挑战者

——垄断价格——产品引领当前市场

——不断创新，使后来者难以超越

——改变游戏规则——强调新的评估标准——强调产品特色和价值

——搭便车，借势——以小博大，杀伤战术——价格战的制造者

——目标明确，挖掘客户

——瞄准市场缝隙——创新产品和需求点行业老大领导者挑战者追随者补缺者非行业老大，，中等规模市市场次/非主流市场敏锐的机会主主义者在目前王家湾湾商圈大型商商业项目扎堆堆，各种业态态均已齐全的的状况下，本本案规模限定定不能成为市市场领导者；；本项目唯有有走特色商业业之路，以挑挑战者的身份份面市才能吸吸引人流，从从白热化的竞竞争市场中脱脱颖而出。√46整体战略落实实战略定位：市市场挑战者对业态进行补补充和升级，，与商圈内的的业态形成差差异化竞争引入特色业态态和打造有趣趣的商业空间间，为客户创创造一种体验验式消费概念念降低市场风险险，实现投资资收益最大化化差异化路线特色路线47问题界定与结结构化分析市场竞争环境境分析商业定位方案案项目商业定位位产品设计优化化建议项目研究工作作步骤问题界定与结结构化分析48业态组合建议议区域商业业态态组合原则业态业种选择择目前王家湾商商圈业态较为为全面，本项项目商业业态态定位需研究究区域现有商商业业态组合合和情况。百货类：从大洋百货、、摩尔城的国国际百货到21世纪商业中心心扩建引入百百货，档次集集中在中档，，本案可在档次次上突破。超市类：沃尔玛、家乐乐福，本案在在引入超市作作为主力店可可能性不大。。专业市场：国美、苏宁、、工贸等家电电卖场扎堆；；好美家、金金马等家居卖卖场扎堆，本本案不宜涉足足。餐饮娱乐类：：数量少、档次次低、无特色色，本案可作为重重要的突破口口。时尚购物类：：大洋百货将引引入时尚购物物，但仍以中中档百货为主主，经营场所所和经营方式式的特色均不不足，本案可从特色色方面着手，，引领时尚潮潮流。业态组合建议议49业态组合建议议业态业种选择择业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点百货店满足人们各种生活需求是百货最基本的特点，现代百货店商品结构更加多样化，突出主题性，品牌特点更强，仍占零售业态主导地位，很受消费者欢迎优选在武汉消费市场上，到百货购物的观念根深蒂固；同时零售业激烈竞争，使百货业态成为品牌零售商存活的重要载体。项目作为区域购物中心，需要主力店的支撑，并且从前期人气的培育及零售商的招商，都需考虑引入百货本案所在王家湾商圈未来百货业态竞争激烈，今后将聚集大洋百货、21世纪购物中心将扩建引入百货、摩尔城将引入百货。鉴于以上情况，结合项目旁五星级酒店的开发，建议本案引入高端百货，进行错位经营超市其经营是以最优惠的价格，提供最齐全的商品和家居用品，尤其大卖场这样主力店，可确保固定的客群定期重复到访，商圈附近的居民为项目带来稳定的客源优选为商业提供充足的人流，为项目提供问题的客源但周边已存在多个大型超市，引入超市的可能性比较小区域商业业态态组合原则业态组合建议议50业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点家居大卖场满足消费者家庭装修、装饰、家居需要为目的，采取自选式经营的业态，单店规模通常在1万平方米以上，经营的商品种类几乎覆盖装修、家饰、家居相关的所有商品种类不选周边已拥有好美，项目周边还有一个建材大市场。周边市场存在饱和，同时家居卖场租金水平较低，不建议引入。不建议引入专卖店是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创造者。服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，时尚化的服装旗舰店值得关注优选作为购物中心的商业形式，专卖店无疑是要引入的重要业态，涉及各类商品的专卖店，是商户组合及获取租金收入的重要组成部分。引入不同商品类别的专卖店覆盖不同档次品牌。业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议51业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点专业店电器专卖店为消费者提供低价高品质的家电业态，有持续发展空间，电器专业店多独立店，但逐渐成为购物招商的重要组合。不选作为一站式购物中心需要电器专业店不建议引入家居旗舰店家居品牌因为其自身品牌差异原因，往往各有特色，在购物中心往往能形成特殊的市场吸引力。不选租金承受力较弱，不建议设置不建议引入运动用品店随着消费者对健康意识的提高，对于健身中心体育用品及运动服装的需求甚为殷切。在经营上需要增强差异化，以增强体育用品店的吸引力，如设置体验性设施优选随着人们对体育运动消费量逐渐增大，不可忽视就经营方式上需要区别于市场上目前以代理商专卖店的形式，覆盖各类用品的大型专业店和品牌折扣店符合未来消费需求建议引入大型运动用品专业店或者运动用品的工厂直销店或折扣店等。业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议52业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点专业店“时尚生活”书店是提供舒适，装修现代化及高雅的阅读环境体现时尚生活主题有一定规模的书店。这类书店的经营理念是将纯粹的购物行为转变为休闲享受过程，通常还提供饮品、简餐、并经营些特色的手工艺品等可选项目时尚，文化特色需要体现在商户的选择上鉴于周边商圈内未出现该类专业店，建议可以引入文化书吧，提供除购书、音像文化产品，提供简餐和饮品等玩具店现今儿童对成年人选择购物的地点越来越重要的影响力。可通过创造一个互动的经营环境以创新经营、用差异性吸引消费者可选满足家庭消费的主题概念建议通过各类专卖店的组合营造出专业店的经营环境业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议53业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮美食广场方便快捷的产品，便宜的价钱以及多元化，可让家庭或朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化消费群体。这个组合配合装饰和环境将对顾客形成一定吸引力优选餐饮形式能较好满足当地消费者的需求，但在环境上需要有所提升，以区别现有的消费场所。建议引入有一定特色的，如菜式丰富，特色的就餐环境等特色小吃通常规模在30—100平米，作为中国传统饮食文化的现代版延伸，它的价位填补了快餐市场中低端的空白，且更贴近国人生活优选满足大众消费需求建议引入武汉经营良好的商家，涵盖不同档次西式快餐品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径。且现以休闲为目的到此就餐。学生和白领是西式快餐店主力群体优选商圈内虽已存在肯德基、麦当劳等西式快餐，但一个大型商圈能支撑的西式快餐体量可能远大于此该业态可为项目提供较为充足的人流，是项目的人气店。业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议54业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮异国料理常见的日韩、东南亚法式、意式，品牌均有较高的知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情。优选能塑造项目差异性规划引入新品牌的异国料理连锁店主题，特色餐厅主题特色餐厅在于餐厅的菜品，装潢，布置服务，音乐，服务员及服装等营造出一个特定主题。优选可塑性高。可结合不同业态主题设置不同主题的餐厅。如：运动主题，儿童主题，情人主题餐厅等。可引入主题餐厅，增强消费者的购物体验大型餐饮在经营上各有特色，是购物中心主力店重要类型优选本案商圈内缺乏大型餐饮机构，其以后的经营效果十分理想。同时存在来自沌口区域的商务需求及周边居民消费需求可引入本地或外地的大型餐饮机构业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议55业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮甜品店需求面积从5座位的5个平方米到25-40平方米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人最爱优选休闲性强，冲动性消费适当布置可活跃零售氛围建议引入一些甜品，冰淇凌店及地方特色甜品店。咖啡店咖啡红茶音乐烘托出高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点品种丰富，是情侣约会，朋友座谈的好去处优选休闲性强，增强项目购物休闲功能性及体验性建议引入品牌连锁机构业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议56业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点娱乐电影院多屏幕的电影院是购物中心最普遍的娱乐设施电影院利用不断更换片源的优势，并配合其他餐饮与零售设施，吸引顾客重复到访不选21市级商业中心有环艺天河电影城，摩尔城将引入金逸国际影城，本案不宜设置不建议引入PUB有100多平方到几百平方米的迪吧、慢摇吧属于高压人群娱乐场所中青年是主力军，消费档次依装修档次和服务档次定位优选区域内无该类型商户，存在市场空白建议引入不同风格的酒吧，以形成消费氛围业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议57业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点娱乐KTV现在流行的量贩式KTV含大中小及VIP包房，现在KTV一般除上午时间可以营业，各时段折扣不同以吸引可消费能力的消费者优选该类型设施发展成熟，本案周边仍存在较大空缺，尤其是大型高档次的KTV引入品牌连锁店电玩游戏品牌电玩城设施完善安全，种类多，且配套设施良好，有稳定客户群优选目前电玩消费市场成熟，经营模式单一，以家庭游戏为主，如：汤姆熊等。要形成独特的经营特色差异化经营建议引入电玩游戏，增加成人游戏，如模拟游戏，与市场现有设施差异化经营，选择新的经营者，如：SEGA儿童娱乐中心父母可暂时把孩子寄托在商场的儿童设施内而轻松的去购物，可配置一个有托儿服务的软性游戏活动中心，以及一个以换领游戏卷形式经营的嘉年华摊位游戏和餐饮设施。可选满足大型购物中心及家庭化消费的特点建议引入儿童娱乐城，如反斗城业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议58业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点服务美容美发、美甲、化妆面积几至几百平方米都有，标准服务行业，引入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客居多优选目的性较强的业态，有助于为本项目吸引一批固定的消费群体建议引入专业化较强的美容美发和美甲等店，如个人形象设计，Salon,美容Spa，瘦身美体、特色美甲、化妆及纹身等个人护理这个方面市场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为200-300平方米，经营所有类别的日用品不选受周边商业环境的影响，引入市场发展成熟的经营者较为稳妥本案所处商圈内已有屈臣氏，引入的可能性不大照相摄影此类专营店面积不大定，看引进品牌的档次和数量而定优选分家用级和专业级面向客户不同，是购物中心必然引进的项目建议此入新品牌的儿童摄影店、婚纱摄影店或个人形象摄影店银行银行网点90-200平方米，自助银行一般20-30平方米，作为方便顾客的基本配置，一般购物中心会有一个自助银行和几个ATM机优选需设置多个自助银行，以满足便利性的要求建议引入银行网点以及自助银行业态组合建议议业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议59业态组合建议议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点服务眼镜光学20-30平米左右，品牌众多，已经有比较多的代理店，以一个店面汇集多个品牌，可直接引进优选消费需求高，商家利润高，是承租能力相对较高的类别引入多家眼镜店，在经营上突出不同的特色，如近视镜框、隐形眼镜、名品太阳眼镜，引入档次权威性（眼科医院直属店）或品牌连锁店药店各地均有政策规定最小面积，一般店面在200平方米左右，作为人民生活的必需品，一个方便齐备的药店，可以极大的吸引周围的群众可选作为顺带消费品，满足一站式消费的定位需要建议引入结合药妆的药店。音像礼品经营包括音像制品，房间饰品，小物件，以及音像配套物品，购物中心必备可选一般的音像店多开设在沿街店铺及居民区附近，形象不佳，承租能力不高建议引入专业音像店，配备有音像视听系统，能体现体验性的商家业态业种选择择区域商业业态态组合原则业态组合建议议60业态组合建议议购物类百货店、专卖店专业店运动用品店、“时尚生活”书店餐饮类美食广场、主题特色餐厅、特色小吃、大型餐饮、甜品店、咖啡店休闲娱乐类PUB、KTV、电玩、儿童娱乐中心服务类美容美发、照相摄影、眼镜光学、银行业种业态组合合：从本项目目自身条件及及所处的市场场环境出发，，将本项目可可能选择的业业态业种进行行以下组合61高端百货货为主业态业种种选择区域商业业业态组组合原则则业态组合合建议61购物类专卖店、服饰精品店、运动用品店餐饮类美食广场、主题特色餐厅、特色小吃、大型餐饮、甜品店、咖啡店休闲娱乐类PUB、KTV、电玩服务类美容美发、美甲、彩妆、纹身、照相摄影、眼镜、银行时尚购物物为主，，特色商商业路线线，引领领汉阳时时尚潮流流业态组合合建议业态业种种选择区域商业业业态组组合原则则业态组组合建建议62项目功功能定定位一站式式购物物购物餐饮娱乐休闲服务63问题界界定与与结构构化分分析市场竞竞争环环境分分析项目产产品方方案建建议项目商商业定定位产品设设计优优化建建议项目属属性研研判与与界定定项目研研究工工作步步骤项目方方案建建议可借鉴鉴案例例研究究原规划划方案案研判判64地块商商业价价值分分析商业高高价值值区域域商业中中价值值区域域商业低低价值值区域域通过地地块商商业价价值分分析，，地块块商业业价值值主要要集中中在临临路区区域，，而该该区域域面积积占地地块面面积比比例较较小。。而地地块拥拥有较较大面面积的的腹地地面积积，这这块是是商业业面积积最低低的区区域。。如何将将人流流引入入地块块腹地地，有有效的的将人人流在在地块块内形形成循循环，，将是是项目目规划划首要要解决决的问问题。。其次，，在地地块中中应注注意道道路尺尺度规规划，，使之之能安安排垂垂直交交通系系统，，使人人流向向上，，提升升商业业价值值。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析65项目原原方案案从整整体效效果上上来看看，还还是很很有特特点，，立面面效果果都很很美观观。如：弧弧形集集中商商业体体、弧弧形交交通动动线、、现代代时尚尚商业业街区区、大大型入入口广广场。。但对方方案进进行仔仔细分分析，，会发发现方方案存存在比比较严严重的的缺陷陷，将将使整整个项项目将将面临临很大大的风风险，，导致致整个个项目目的失失败。。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析66通过我我司，，对方方案整整体规规划设设计的的分析析，存存在以以下八大问问题，将导导致项项目面面临开开发失失败的的风险险。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析67问题一一：项目柱柱网排排布不不合理理，这这样的的柱网网排布布，方方便了了地下下车库库的使使用，，但造造成了了地上上商业业面积积分割割存在在问题题，商商铺无无法使使用。。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析68问题二二：项目主主入口口广场场，好好看但但不实实用。。方案案中入入口广广场设设置在在项目目商业业价值值最高高的区区域，，对商商业价价值存存在浪浪费。。同时时距离离项目目人气气最旺旺的王王家湾湾车站站较远远，对对人流流吸引引汇集集作用用有限限。项目入入口设设计过过多，，造成成交通通动线线较为为混乱乱，人人气聚聚集度度不好好，同同时对对商业业价值值造成成浪费费。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析69问题三三：项目在在车行行交通通组织织上，，主要要考虑虑了私私车的的组织织，并并未考考虑到到从龙龙阳大大道和和汉阳阳大道道的士士停靠靠的问问题，，在两两条主主干道道的士士停靠靠均存存在违违规停停车的的问题题。这这将极极大的的影响响客户户的到到达性性，无无法将将车流流转化化为商商业人人气。。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析70问题四四：项目在在商业业体量量分布布上较较不合合理，，将商商业位位置最最好的的位置置设置置体量量较小小，而而将大大规模模的高高楼层层集中中商业业放在在地块块商业业价值值最低低的位位置，，这势势必将将造成成高楼楼层区区域商商业价价值更更低且且商业业经营营也无无法存存活。。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析71问题五五：项目在在尺度度的设设计把把握上上存在在较大大偏差差。1、方案案中商商铺的的面宽宽与进进深的的比例例关系系在1：1，按经经验值值面宽宽与进进深的的比例例关在在1：2为合理理范围围。项项目规规划中中的沿沿街商商铺面面宽与与进深深关系系不合合理，，造成成商铺铺的分分割存存在较较大问问题。。2、街道道空间间尺度度设计计不合合理，，方案案中街街道宽宽度最最宽不不足8米，最最窄为为2米，这这在很很大程程度上上，影影响消消费者者的舒舒适度度。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析72问题六六：项目在在规划划中缺缺乏垂垂直交交通体体系。。1、由于于街道道宽度度的限限制，，使得得无法法设置置自动动扶梯梯，使使人流流无法法向上上，无无法提提升高高楼层层的商商业价价值。。2、项目目街区区商铺铺很多多是用用楼梯梯来解解决垂垂直交交通，，而楼楼梯在在购物物中心心更多多是作作为辅辅助交交通和和消防防问题题，根根本是是无法法来解解决垂垂直交交通问问题。。3、项目目为规规划用用观光光电梯梯，这这直接接影响响了项项目档档次和和消费费者的的体验验性和和趣味味性，，同时时无法法满足足高楼楼层目目的性性消费费的需需要。。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析73问题七七：项目方方案中中集中中商业业体的的规划划后，，项目目规划划了两两条商商业街街区，，直接接导致致了街街道尺尺度的的设计计。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析74问题八八：项目腹腹地缺缺乏较较大空空间的的中庭庭或室室外广广场规规划，，使得得整个个商业业空间间缺乏乏趣味味性，，各商商业空空间缺缺乏交交流，，对人人流缺缺乏引引导性性。同同时，，后期期经营营缺乏乏足够够的商商业促促销展展示区区。原方案案评判判地块价价值研研究方案分分析75问题界界定与与结构构化分分析市场竞竞争环环境分分析项目产产品方方案建建议项目商商业定定位产品设设计优优化建建议项目属属性研研判与与界定定项目研研究工工作步步骤项目方方案建建议原规划划方案案研判判可借鉴鉴案例例研究究76入口广广场时代广广场由由一个个“TIMESSQUARE”英文文字母母构成成的古古式方方形时时钟，，指针针永远远凝固固在十十点十十分。。这是是时代代广场场最标标准，，最具具美感感又神神秘的的时间间坐标标上。。上海恒恒隆广广场在在入口口广场场规划划一个个喷泉泉和一一些绿绿化设设置。。可借鉴鉴案例例研究究入口广广场商业节节点空空间垂直交交通体体系街道尺尺度主题街街区77室外及及中庭庭广场场又一城城的室室内购购物空空间设设计成成层层层叠叠叠，商商场设设计强强调空空间感感和透透明感感，创创造一一种国国际化化生活活休闲闲概念念。汉口新新民众众乐园园1-2楼楼梯梯转角角处有有一个个小型型舞台台设计计，可可不定定期举举办促促销活活动，，有效效吸引引消费费者眼眼球。。世界城城1期商业业中，，规划划一个个中心心广场场，成成为后后期商商业运运营主主要商商业活活动场场所。。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区78垂直交通体体系香港时代广广场购物中中心是一栋栋高15层的都会型型垂直式大大型购物中中心，约有有300个店铺专柜柜，建筑物物内利用升升降梯与自自动扶梯的的连结，时时代广场的的中庭呈环环型，自动动扶梯安放放在中庭的的两端，垂垂直升降观观光梯在中中部。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区79通道尺度购物中心的的规划尺度度必须充分分尊重人的的感受，满满足人的需需要。在中中国的购物物中心规划划中，必须须要根据人人的习惯来来进行设计计。宽敞的的通道可以以更大程度度提升商业业档次，不不但可以给给经营商家家与消费者者营造一个个舒适的经经营与购物物环境，而而且可以更更大程度地地提高商铺铺的商业价价值。如：：上海港汇汇广场，上上海恒隆广广场等。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区80主题商业的的构建愉景新城有有三条主题题街区：儿儿童街、愉愉景街、滋滋味街。愉愉景街为主主流购物街街区，儿童童街集中于于儿童主题题，滋味街街是美食广广场。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区81问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目产品方方案建议项目商业定定位产品设计优化化建议项目属性研判判与界定项目研究工作作步骤原规划方案研研判项目方案建议议可借鉴案例研研究82本项目柱网规规划应采取多多种形式进行行组合，并通通过中庭、街街道来进行转转换，以保证证地上商铺的的使用价值为为原则。1、项目在沿龙龙阳大道沿街街商铺柱网规规划应与龙阳阳大道垂直，，以提高街铺铺的使用价值值；2、其他区域柱柱网规划应结结合主力店、、中庭、弧形形街区等进行行变化，以保保证地上商业业空间的使用用为原则，进进行多种组合合。项目规划建议议商业入口建议议商业体量分布布建议柱网规划建议议商业主力店设设置建议商业节点设置置建议商业空间规划划建议83根据对地块商商业价值分析析得出了商业业价值高、中中、低三个价价值不同等级级商业价值区区。针对不同同等级商业价价值区安排商商业体量，来来实现整个项项目的商业价价值。在商业高价值值区，规划较较大体量的商商业，将商业业价值最大程程度利用。同同时，以平衡衡在商业低价价值区的体量量。在低商业价值值区，规划低低容积率水平平，降低商业业体量，避免免产生无效商商业。项目规划建议议商业入口建议议商业体量分布布建议柱网规划建议议商业主力店设设置建议商业节点设置置建议商业空间规划划建议84项目规划建议议商业入口建议议商业体量分布布建议柱网规划建议议商业主力店设设置建议商业节点设置置建议商业空间规划划建议将原方案多个个入口设计，，建议修改为为3个入口规划：：1、取消原方案案中的主入口口广场设计，，将其作为整整个项目的形形象面；2、在地块公交交站点区域规规划为项目主主入口，利用用该区域的公公交站点，人人流量大等优优势，将人流流引导项目商商业腹地；3、在地块北面面与龙阳大道道交汇处规划划为项目次入入口，引导项项目北面人流流；4、取消原方案案中龙阳大道道区域3个入口的设计计，将其规划划为一个路口口，作为项目目辅助入口；；85项目规划建议议商业入口建议议商业体量分布布建议柱网规划建议议商业主力店设设置建议商业节点设置置建议商业空间规划划建议在大型商业项项目中，主力力店是商业成成功的重要因因素。主力店店对整个商业业起到创造稳稳定人流，引引导人流的作作用。通过对业态组组合的筛选，，本案主力店店最有可能引引入的是高端端百货。而其其他的超市、、专业卖场及及电影院等基基本不可能引引入。根据本项目单单主力店结构构的特征，其其主力店设置置地块腹地，，以起到引导导人流的作用用。86项目规划建议议商业入口建议议商业体量分布布建议柱网规划建议议商业主力店设设置建议商业节点设置置建议商业空间规划划建议建议项目规划划中加强中庭庭等商业节点点的设置，对对人流进行引引导。在商业业节点空间组组织促销活动动，提供休息息功能，来聚聚集人气，打打造商业特色色，形成项目目自身亮点。。87商业街道尺度度修改建议室内主通道的的宽度设置在在4-6米，次通道在在2.8-3.6米，否则纵深深的较深的商商铺就会成为为“死铺”。。宽敞的通道道可以更大程程度提升商业业档次，不但但可以给经营营商家与消费费者营造一个个舒适的经营营与购物环境境，而且可以以更大程度地地提高商铺的的商业价值。。街道设置在10-20米之间，超过过20米宽的商业街街道，行人很很可能只关注注街道一侧的的店铺。项目规划建议议商业入口建议议商业体量分布布建议柱网规划建议议商业主力店设设置建议商业节点设置置建议商业空间规划划建议88构建垂直交通通体系建议以电梯形成““循环”人流流，手扶电梯梯不仅仅能将将人流往上提提升，更是关关系到购物中中心交通组织织的重要部分分。不但延长长了消费者的的停留时间，，更是有利于于在购物中心心内的人流形形成一个“循循环”的网络络。规划观光电梯梯可提高电梯梯的趣味性。。同时可考虑虑为高楼层的的娱乐、餐饮饮项目设置一一步到位的自自立电梯，提提升高楼层的的商业价值。。项目规划建议议商业入口建议议商业体量分布布建议柱网规划建议议商业主力店设设置建议商业节点设置置建议商业空间规划划建议89主题商业空间间的构建面对项目周边边未来将有40万平方米的商商业竞争环境境，本案应从从项目的特色色、功能等方方面入手，增增加和补充项项目的特殊功功能，突出与与其他项目的的区别，形成成差异化竞争争和特色化经经营，最大程程度上满足客客户的观光购购物，娱乐、、休闲的体验验。综上，我司建建议：本案应应注重打造主主题购物的商商业空间，对对不同购物区区域实现不同同的主题商业业空间设计，，通过特色的的购物体验，，来吸引消费费者，为项目目聚集人气。。商业入口建议议商业体量分布布建议柱网规划建议议商业主力店设设置建议商业节点设置置建议商业空间规划划建议项目规划建议议90问题界定与结结构化分析市场竞争环境境分析项目商业定位位产品设计优化化建议项目属性研判判与界定项目价值实现现产品设计优化化建议项目运营策略略建筑规模思考考项目形象定位位91租金水平1F180-1F1502F1503F1204F705F506F50容积率水平建筑面积可规划楼层可实现程度2.6（原方案）大型商业：321008-11F5楼以上商业价值低且难以存活商业步行街：15560地下商业：150503-4F可实现商业步行街1-2楼和地下1层商业销售根据项目商业业价值实现程程度来分析。。商业租金按按楼层层层递递减。且商业业经营难度和和风险也越来来越大。本项目要突破破2.6的容积率，若若通过增加商商业楼层来进进行，无疑是是只有投入无无产出的效果果。项目规模建议议租金比较分析析投资收益分析析92容积率水平建筑面积总成本静态投资收益2.6（原方案）476601446436400.894.0733282174996910.39注：包含土地地费用及土地地增值税从投资收益测测算分析，本本项目要突破破2.6的容积率，若若通过单纯增增加商业面积积来进行，无无疑是只有投投入无产出的的效果，势必必造成整个项项目的失败。。项目规模建议议租金比较分析析投资收益分析析单纯增加商业业面积来提高高容积率水平平，只会增加加无效商业面面积，降低项项目整体投资资收益水平。。93考虑到本项目目地段，完全全可以通过不不增加无效商商业面积，根根据经验，可可通过规划小小户型产品来来提升项目规规模，实现项项目价值最大大化。通过投资收益益测算，当项项目容积率水水平在3.0水平，静态投投资收益最大大，随着容积积率水平的提提升，项目投投资收益在减减少。项目规模建议议租金比较分析析投资收益分析析投资测算前提提条件：1、本案单一主主力店规划，，其单层面积积至少需要5000平方米，商业业可规划面积积为5层，剩余3000平方米规划商商业步行街，，可规划3层商业；2、商业可销售售面积为商业业步行街1-2层及地下一层层商业，共计计2.4万平方米，全全部实现销售售；3、利润中包含含土地费用及及增值税费用用未扣除；94问题界定与结结构化分析市场竞争环境境分析项目商业定位位产品设计优化化建议项目属性研判判与界定项目价值实现现产品设计优化化建议项目运营策略略建筑规模思考考项目形象定位位95商业功能定位位小户型产品开开发周边配套购物、娱乐、、休闲、餐饮饮一站式购物物中心SOHO公寓，提供居居住和商务功功能地块旁五星级级酒店规划项目三大资源源将有机整合合成王家湾商商圈都市综合合体形象定位：汉阳都会生活活体验中心项目作为王家家湾商圈都市市综合体项目目，将有效提提升王家湾商商圈档次，提提升区域价值值。区域价值值的提升将推推动项目价值值提升，形成成良性循环，，为项目创造造更高价值。。项目形象定位位——汉阳都会生活活体验中心96问题界定与结结构化分析市场竞争环境境分析项目商业定位位产品设计优化化建议项目属性研判判与界定项目价值实现现产品设计优化化建议项目