某国际项目策划构想

大亚湾华南国际项目策划构想..策划：策略树地产策划机构

目录

第一部分： 一、现代流通业的定义 二、专业市场成功的一些关键因素 三、大亚湾的产业特色和值得关注的问题第二部分： 一、石化产品交易与大亚湾经济发展的关系 二、华南国际项目与大亚湾石化、建材原料及产品交易中 心的关系 三、大亚湾华南国际早期产品定位的一些不足 四、对华南国际项目规划设计的一些框架性设想第一部分：认清形势把握规律

——专业市场发展的机遇一、现代流通业的定义 现代流通业是指以商品流通和为商品流通提供服务为经营内容的产业，主要包括批发和零售贸易业、餐饮业、仓储业，并涉及交通运输业等。现代流通业通过广泛采用现代技术和先进的管理模式，对传统流通形态进行改造、创新和发展，代表流通业的发展方向。大力发展现代流通业，提高流通业的整体素质，是提高经济运行质量和效率，优化经济结构。培育新的经济增长点，增强综合竞争力，整顿和规范市场经济秩序，完善市场经济体制的重要途径。

二、专业市场的成功的一些关键因素

1、市场的起源 市场起源于“集市”。 即人们定期聚集在一起买卖商品的活动场所。“集市”的诞生是人类商业行为的一大进步，它的出现极大的促进了商品的流通，并发展成由定期的“集市”到固定场所的“市场”。

. 2、市场的形成 随着社会的发展，社会财富的增加，人口的增长，居民聚集地的形成，商业行为也由单个自发行为的演变为有组织行为，商人们开始自发的集中在一起从事商业活动。市场也随之而诞生。 发展至现代社会，由于人们的活动半径不断增大，市场的功能也不断完善，市场也变得种类繁多。国民经济各个领域的物资流通的责任也落到了市场这只无形的“手”上，市场不再是承担着商品流通的责任，而且包括了资源的聚集、重新分配、发散等各项职能。市场形成的过程：外部环境促变

社会发展需要个人生活需要团体生活需要 .内部环境促变剩余物品交换

简单投机行为获取高额利润集合社会资源.发展形式个体间物品交换

定期的“集市”固定的买卖街道商品交易市场. 3、市场的发展受制于哪些因素？ 市场作为商品的流通渠道，如果没有足够的物资流通需要，也就没有市场存在的必要。在当今社会中专业市场当担物质流通业的主角，而其形成与发展主要受到两种因素制约：.A、因“集集”而“散”专业市场与所所处地域的产产业结构有着着莫大的关系系，生产企业业集中，导致致大量的集中中采购，专业业市场也就因因运而生。比比如：围绕佛佛山石湾的建建陶企业而形形成的佛山建建陶市场、山山东淄博的建建筑材料市场场、浙江义乌乌的小商品市市场等等。与当地的优势势产业相互依依存、产销互互补而形成的的专业市场一一般规模比较较大，并且容容易“作大蛋蛋糕”。.B、因“散散”而“集””因为历史原因因而约定俗成成的专业市场场，因为优良良好的商品交交易渠道和网网络而形成产产品的聚集，，从而形成专专业市场，如如广州的中大大布匹、服装装辅料交易市市场；广州站站前路一带的的白马、黑马马、金马等服服装批发市场场等。新的专业市场场在业态和业业种的选择方方面，要充分分的考虑以上上两种因素，，从而降低风风险、]增加加成功的可能能性。.资源分配资源集中资源整合场地认知度流通、周转成本渠道畅通多样性及时性可比性稀缺性准确性针对性信息流通商业氛围可信性有效市场供给给有效市场需求求发散集中三、大亚湾的的产业特色和和值得关注的的问题1、大亚湾石石化区的定位位大亚湾经济技技术开发区于于1993年年5月经国务务院批准设立立，位于广东东省惠州市南南部，毗邻深深圳、香港、、属于广东经经济活跃的珠珠江三角洲经经济区范围。。、总辖陆域域面积273。68平方方公里，海域域面积488平方公里，，海岸线长52公里。开发区的产业业发展目标定定位是：以石石化产业为主主导，电子、、汽车零配件件工业协调发发展，并充分分发挥惠州港港的物流聚集集效应。据预测，未来来8—10年年，大亚湾区区将投入1100亿元的的建设资金，，不包括已经经投入和正在在投入的石化化工业区基础础配套建设资资金的投入。。.2、市场分析析未来的大亚湾湾将具有六个个城市区域。。南面海滨区区和荃湾半岛岛是一个功能能齐全、客货货两运的现代代港区；东面面的霞涌是一一个旅游、商商住区；霞涌涌和中心区之之间是大型的的石化区，位位于中部的中中心区将是一一个行政、金金融和商贸中中心；西南的的西区将是一一个钢铁工业业城和高新技技术工业区。。西南海滨区区、山区和海海岛还有待规规划。3、展望预计在未来十十年内，大亚亚湾将发展成成为一个新兴兴的港口工业业明星城市，，并以鲜明的的“个性特征征”屹立于粤粤港澳经济圈圈，那时的大大亚湾将成为为香港的重要要分流港和京京九铁路南端端最便捷的出出海口，并极极有可能与香香港、深圳优优势互补，组组成一个世界界级的主枢纽纽港群；将成成为广东省主主要的大型石石化、钢铁工工业记得和东东部沿海工业业走廊的发展展核心；将成成为我国兼有有海洋、海岛岛旅游、山地地探险和大工工业旅游特色色的重要旅游游城市；还将将通过两条工工业走廊与惠惠城区连接，，形成以惠州州——大亚湾湾为中心区的的功能齐全的的组团式现代代化城市。第二部分：（（大亚湾）华华南国际项目目的框架性构构想一、石化产品交易易与大亚湾经经济发展的关关系1、石化产品品的交易是石石化工业园区区建设的重要要一环。.随着中国最大大的中外合资资项目——中中海壳牌南海海石化项目正正式动工建设设，世界级的的石化项目相相继在大亚湾湾落户，如：：2004年年惠州惠菱化化成有限公司司MMA(即即甲基丙烯酸酸甲脂)项目目在惠州大亚亚湾动工建设设，中海油1200万吨吨炼油厂落户户大亚湾等，，一个世界级级的石化产品品生产基地已已经呼之欲出出。.珠江三角洲经经济最发达地地区的深圳、、东莞以及河河源、梅州和和潮汕地区等等，都是大亚亚湾石化产品品交易园区的的潜在客户。。.与珠江三角洲洲的其它地区区相比，我国国最主要的几几个大型石化化产品生产基基地如江苏省省扬子石化、、山东省齐鲁鲁石化、江西西省九江石化化、浙江化工工区、上海金金山石化等利利用海、陆、、空到惠州的的距离最近，，费用也最省省。.惠州地区对化化工产品的需需求也非常大大。惠州是亚亚洲最大的电电话机生产基基地，以及中中国最大的电电池、电视机机、汽车音响响、高级电工工产品、线路路板和照相机机生产基地之之一，整个惠惠州市对化工工原料的需求求，保守估计计每年最少需需要６０亿元元人民币，现现在所有这些些原料几乎都都是从外地购购入。建立一个功能能完善的石化化产品交易园园，既可方便便企业的采购购工作，降低低成本，同时时无形中加快快了大亚湾石石化工业园区区的建设速度度，支持了地地方政府的工工作，从而有有机会争取到到政府在资金金和政策方面面的大力扶持持。.2、大亚湾石石化产品交易易园的建立，，完全有可能能成为大亚湾湾经济的一个个新的增长点点.●传递行业最最新信息，加加强产品创新新能力，促进进产业改造与与升级建设大亚湾石石化、建材原原料及产品交交易园，通过过把世界各地地的新、优材材料和产品进进行集中展示示、销售，可可以增强市场场快速反应能能力，及时向向本地生产厂厂家传递行业业最新信息，，加强产品创创新能力，促促进产业改造造与升级。.●加强供需方方的沟通，有有效降低企业业经营成本建设大亚湾石石化、建材原原料及产品交交易园，可以以促进惠州及及珠三角地区区石化产品的的出口。一方方面，成本的的降低、国际际最新行业信信息的及时掌掌握等有助于于提高本地区区石化产品的的出口竞争力力；另一方面面，石化原材材料交易园是是供需方的桥桥梁，本地企企业可利用市市场的宣传、、沟通功能向向全世界推荐荐自己的产品品，促进产品品出口。●增强企业竞竞争力，又有有利于地方经经济的发展建设大亚湾石石化、建材原原料及产品交交易园，可为为石化产品的的生产、加工工和使用企业业提供新的、、具有竞争力力的原材料供供给渠道与产产品销售渠道道，从而有助助于这些企业业开拓国内市市场，发展一一般贸易出口口，实现成功功转型。助于于既可增强企企业竞争力，，又有利于地地方经济的发发展。.●有利于本地地区居民创业业，促进当地地整体经济的的发展建设大亚湾石石化、建材原原料及产品交交易园，有利利于本地区居居民创业。在在惠州及珠三三角地区，有有许多先富起起来的居民，，他们拥有大大量资金，想想进行产业投投资，但缺乏乏创业经验，，不知道市场场需要什么，，大亚湾石化化、建材原料料及产品交易易园帮助这些些潜在投资者者了解市场情情况，这些都都助于他们创创业，从而进进一步促进当当地整体经济济的发展。3、建设大大亚湾石化交交易区可与惠惠州经济发展展的支柱产业业具有良性互互动关系.建设大亚湾石石化、建材原原料及产品交交易园可与惠惠州经济发展展的支柱产业业具有良性互互动关系，有有助于加快大大亚湾石化工工业园区的建建设，完善惠惠州的产业结结构，吸引跨跨国石化公司司采购中心落落户惠州，使使惠州成为国国际石化产品品及原料的采采购中心。.目前，惠州正正在逐渐形成成由石化产业业为代表、电电子、汽车零零配件制造业业为两翼代表表三大支柱产产业。大亚湾湾石化、建材材原料及产品品交易园与这这三大支柱产产业具有良好好的互动关系系，因而有助助于完善惠州州的产业结构构。例如，为为相关产业提提供价廉物美美的原材料与与及时的行业业信息，从而而促进相关产产业的发展；；为石化产品品生产企业提提供原材料批批发、展示、、配送等服务务的原材料专专业市场已成成为现代物流流业的重要组组成部分。因因此，对大亚亚湾石化产业业园区而言，，建设一个大大亚湾石化、、建材原料及及产品交易园园非常必要，，并且拥有良良好的市场前前景。.二、华南国国际项目与大大亚湾石化、、建材原料及及产品交易中中心的关系系华南国际项目目成为大亚湾湾石化、建材材原料及产品品交易园的优优势.华南国际项目目位于惠州大大亚湾经济技技术国家级开开发区，上杨杨商业区新澳澳大道旁，距距离惠州码头头5公里，离离惠澳（头））疏港大道与与深汕高速、、惠盐高速、、广汕高速和和在建的广惠惠高速、惠河河高速等干线线道路联通，，澳（头）深深（圳）沿海海一级公路正正在筹建中，，区内高标准准的城市道路路交通网络已已基本完善，，可以适应发发展的需要。。京九铁路和和广梅汕铁路路横贯惠州，，由惠澳铁路路连接惠州港港，惠州平潭潭机场距开发发区仅36公公里，深圳宝宝安机场仅70公里均在在1个小时车车程内。惠州州港是国家一一类对外口岸岸，可以直航航世界各大港港口。华南国际项目目区位条件优优越，交通与与信息基础设设施优势明显显。这种区位特点点使项目对国国内外石化产产品的生产、、加工、原材材料供应等方方面企业的企企业具有显著著的吸引力；；同时项目背背靠大亚湾这这个世界级的的石化工业园园区，有非常常强大的产业业依托，潜在在的市场空间间很大；借助助于发达的交交通与信息基基础设施，为为大亚湾石化化、建材原料料及产品交易易园的孵化创创造了有利条条件，也有利利于增强其对对周边地区、、对全国、乃乃至世界的辐辐射能力。华南国际项目目是大亚湾石石化产品交易易区的最佳位位置，把握好好有利的市场场因素，找准准契合点，华华南国际项目目是完全可以以成为大亚湾湾国际石化工工业园区灿烂烂明珠的。三、大亚湾湾华南国际早早期产品定位位的一些不足足华南国际项目目功能现有设设计功能定位位不太清晰，，具体表现在在以下几个方方面：所有的的物业业的群楼都是是大面积的商商业，群楼以以上部分是住住宅，居住空空间与商业空空间大体量重重叠。由于这这两种物业各各自有其特征征，很难在同同一空间里满满足各自的设设计需要，因因此在设计时时很难使不同同功能的物业业优势充分的的表现出来；；商业物业没有有明确的业态态和业种的划划分，对将来来的营销形成成压力；.四、对华南南国际项目规规划设计的一一些框架性设设想.1、规划划设计原则建设中国最好好的化工、建建材产品交易易中心●作为新世纪纪建设工程，，规划设计应应具有超前性性和先导性。。体现新理念念和新手法，，达到高起点点，同时兼顾顾市场的具体体情况，追求求高品质，高高档不高价。。●贯彻“以人人为本”，““尊重市场””与“可持续续发展”思想想。倡导新营营商模式的现现代物流交易易园区。●适应土地开开发与建设实实际，面向向市场，有利利于起步与分分期开发。2、关于定定位依托大亚湾的的石化产业优优势、惠州港港的深水良港港优势、优越越的海、陆、、空交通环境境，建设中国国一流石化、、建材产品交交易园区。.3、设计理念念我们给市场所所提供的不仅仅仅是一个商商品的集散地地，一个交易易中心，更具具有价格形成成中心功能和和信息发布中中心功能，是是中国石化产产品物流“引引擎”。.4、业态和业业种业态：厂家直直接经营，贸贸易行、代理理商等业种：化工产品具体品种如下下表示：大类具体品种PVC、改性PVC、LDPE、HDPE、LLDPE、PP、改性PP、PS、改性AS、酚醛树脂、尿酚醛树脂，环氧树脂等工程塑料、复合塑料功能性母料ABS、PA、POM、PC、PET、PBT、PU、PF、DAP、EVA、PPS、PEEK、PSU、PI、PPO、PAST等；塑料合金，共混材料，复合材料，热塑性弹性体。各种工程改性塑料、色母料、功能性母料。塑料助料抗氧剂、抗静电剂、光稳剂、着色剂、偶联剂、增强剂、填充剂、阻燃剂、成型剂、热稳定剂、润滑剂、增塑剂、紫外线稳定剂、抗微生物剂等；其他原料各种橡胶原料的副牌料、废料、再生、改性粒料。建材产品：具体品种包括括：建材陶瓷瓷、建筑涂料料、油漆、地地毯、墙纸、、五金交电等等。5、功能设设计●交易功能：以产品集中中优势、物流流交通通优势、、交易渠道畅畅通优势形形成一个综综合合全面的交易易中心。.●交流功能：提供实景交交流平台，开开拓极富价值值的“互动空空间”，实实现点对点沟沟通，面对面面交流。吸引引国内国际行行业精英通过过大亚湾国际际石化产品及及原材料交易易园实现业内内的全方位、、多层面合作作。.●会展功能：设立国家级级的展览中心心，，通过举办大大型的化工行行业博博览会、采购购大会、新产产品发布会会，提高自身身影响力，拓拓宽业务务渠道。。.●培训功能：行业专业人人才是行业发发展的关键。。大亚湾国际际石化产品及及原材料交易易园将通过合合作或者引进进的方式打造造专业的行业业技术培训中中心、为产业业的创新与发发展、交易中中心的永续经经营提供人才才保障。.●物流功能：组建大亚湾湾国际石化产产品 及原原材料交易园园储运公司，，与知名物流流 公司合合作，提供全全方位物流配配送服务。外外贸运输输服务则选选择与国内外外知名的物流流公司合作作；在大亚湾湾国际石化产产品及原原材材料交易园内内部建立长短短途客货运中中心心，开通通珠三角地区区的客运班班车及惠州区区域的公交交线路。●物流配送服服务。外贸运运输服务则选选择与国内外外知名的物流流公司合作；；在大亚湾国国际石化产品品及原材料交交易园内部建建立长短途客客货运中心，，开通珠三角角地区的客运运班车及惠州州区域的公交交线路。.●品牌推广功功能：行业协会、、培训机机构、展览公公司、专业媒媒体、策划公公司、市市场营销推广广中心等强强强联 手，，利用多方资资源，实施品品牌推广广，推动物业业升值。.●信息功能：：全力推行电子子商务。通通过过电子网络了了解最新市场场信息息，进行行远程交易，，通过各种媒媒体体，将发散散的信息整合合成商务的焦焦点，为商户户创造价值。。.●特色产品发发布功能：了解相关行业业的特色及急急需的国内外外产品品品种。在招商商过程中，将将有针对性地地重点引进特特色产品及特特殊材材料，，确保大亚湾湾国际石化产产品及原材料料交易园经营营品种的齐全全和特色色。.●技术研发功功能：提供行业技技术交流平台台，吸引高水水平技术研究究机构进驻驻，为大亚湾湾国际石化产产品及原材料料交易园引入入技术专家家，为工艺创创新、技术发发展提供导引引，启迪方向向，推动产业业升 级。。.●仓储功能：：配备普通仓储储和保税、监监 管仓储储，为商户提提供规范、实实用的专用存存储空间间，确保充足足的货源。增增加商户对对采购企企业的吸引引力。.●生活服务功功能：提供高质量的的生活活配套套服务中心，，其中包括旅旅游业业、商商务、超级市市场、高级住住宅公公寓等。6、建筑风格格设计●建筑识别感强强烈，现代物物流、国际性性的建筑筑原素，在在成本投入许许可的情况下下可多使用用。.●整体规划上须须考虑城市规规划的因素素，如西部部临新澳大道道的建筑风格格等，为为将来成为大大亚湾石化新新城城标志志性建筑打下下埋伏。●处理好车行系系统和人行系系统。.●注重分期开发发，使建设工工期和销售售分期完善善结合，充分分考虑一期开开发的物物业，把它很很好的融入到到项项目目的总体规划划中。7、规划建议议（1）总体结构布局局：●组织结构：：建议项目划分分成4个组团团：第一组团：生生活配套组团团（以一期正正在在施工的8栋建筑为主主体）第二组团：交交易组团第三组团：会会展组团第四组团：商商务组团●小区空间结结构：建议主入口设设置在地块西西部，使项目目更接近主主干道，以以形成气势宏宏伟的标志性性主体；在建筑平面布布局上尽可能能突破专业市市场常用的的呆板大兵兵营式的行列列布局。可以以营造灵气和和动感感，，令人愉悦、、振奋；高高瞻远瞩，充充分考虑项目目东部部市政路网的的布局，留出出东部入口，，使其很好好的与大亚亚湾火车站形形成呼应，为为未来开发提提供最最佳佳的接续、延延展点。.●道路系统组组织项目内道路应应构架清晰，，功能明确，，并充分考虑虑停车泊位问问题。.●生活配套商、饮、服等等功能配套，，尽可能布置置在生活服务务中心，可以以聚集人气，，带旺商铺。。生活配套主要要包括以下内内容：超市、、银行、邮局局、美容美法法、洗浴桑拿拿、药店、花花店、证券、、家饰店、五五金店、酒吧吧、茶馆、餐餐饮、网吧、、面包屋、报报亭、音影房房、冲晒、干干洗店、车辆辆保养、影楼楼等。●设施配套建议议A,必要的的管网配套如如给水、排水水、电力、燃燃气、通讯、、电视电缆等等应在规规划中中综合布置，，其中排水实实行雨、污分分流制。B．智能化管管网配套，应应考虑宽带网网络服务的管管线配置或者者预留问题。。C．35KV的的高压线线改为落落地地管管线，应应在规划划中应统统一考虑虑。D．社社区设施施如灯具具、室外外音响、、标识设设施以及及垃圾筒筒等其它它服务设设施施，应有有机地融融入整体体景观环环境中。。E．安全全设施需要通过过先进的的技术设设备，以以及完善善的保安安管理，，细致的的安排，，买家就就 会对对项目的的安全有有足够的的信心。。2004-11-279、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:51:3602:51:3602:5112/14/20222:51:36AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2202:51:3602:51Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。02:51:3602:51:3602:51Wednesday,December14,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2202:51:3602:51:36December14,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。14十十二二月月20222:51:36上上午午02:51:3612月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:51上上午午12月月-2202:51December14,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/142:51:3702:51:3714December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:51:37上上午2:51上上午02:51:3712月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:51:3702:51:3702:5112/14/20222:51:37AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2202:51:3702:51Dec-2214-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:51:3702:51:3702:51Wednesday,December14,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2202:51:3702:51:37December14,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像