某县项目前期思考及合作意向书

——贵州湄潭县项目前期思考及合作意向书『一座城市的创见与新生！』项目面临五大对立关系开发模式与盈利周期的对立【战略层面】超大规模与市场需求的对立【市场层面】陌生区域与人口导入的对立【区域层面】城市空间与价值复合的对立【规划层面】产品快销与市场价值的对立【营销层面】1）开发模式与盈利周期的对立——选择单一的产品模型或简单的类别组合（如住宅+商铺或商业综合体）开发，走入市场瓶颈？还是理性的城市格局和节点定位，以创新的产品阵营构造具有影响力的营销势力从而推动成功大营销？2）超大规模与市场需求的对立——湄潭县城区总人口不足9万人，何以消化市场已开发的逾100万方的供应量？谁来买单？何种项目及产品足以吸引客户买单？何类产品阵营方能脱颖而出凝聚城市消费再生？3）陌生区域与人口导入的对立——尚不发达的湄潭新兴城区，单项60万方以上的新城大盘，区域不成熟的情况下，如何整合资源，实现项目价值最大化和提升影响力，吸纳老城区及外延人口导入？4）城市空间与价值复合的对立——局限的地块属性，如何规划出复合型、多功能、高价值的未来城市发展需求，引领市场前瞻性消费？5）产品快销与市场价值的对立——快销一般意味着价格与市场对位，本项目如何在保证价格与市场对位的同时提供价值最大化，提升附加值，在同质化竞争中走出独立竞争优势？我们的市场与客群市场竞争加剧，区域的优势和劣势在哪里？客户区域特征明显？如何满足？如何引导？开发体量巨大，如何进行产品稀缺性设计和差异化打造？现状规划点评：现有规划能解决5个对立吗？现规划只是按部就班的在土地上“画房子”，尚未根本挖掘和创造项目本体稀有性和独特竞争力！并且单体式商业的布局方式极大的增加了后期销售风险！商业规划与住宅整体互通性和空间共融性毫无体现！1、项目规划缺乏主题性引导，未能整合地区及城市资源，功能结构单一，营销卖点极弱，项目整体缺失地标性规划；2项目缺乏城市地产量化供需分析，对消费、购买及区域差异化竞争乃至营销的定位思考、3、建筑排布机械、动线规划简单缺乏趣味性、地块空间被人为地割裂、缺乏连续性和目的性，各个板块各自为阵；4、未能有效利用地形、将坡度、地上与地下建筑等空间贯穿，商业临街面及聚合性缺乏，价值未能最大化；5、地块功能和形象定位模糊，导致空间的塑造与建筑的设计呆板，没有重点；6、与城市主干道和支路的接驳以及人流导引缺乏依据，未能有效分析；与城市文脉及资源嫁接未能充分考虑；7、项目主题景观规划严重缺失，商业街区景观、主要空间节点、住宅底商等设计思路尚未能体现；8、项目整体设计仅是规模上的数据拼凑、未能在空间吸引力和功能提升上给湄潭带来新的风貌和变化，住宅和商业配比缺乏合理推敲，住宅外立面风格偏偏一律，缺乏市场特色化引导；在湄潭，对于城市地产来说，本案是做增量，如何形成新的区域热点？吸引新的购买人群？聚集更多的消费人气？挖掘地块自身最大价值？项目精准定位与体量设置将决定市场格局的成败创新的规划设计是成功的基础！全面复合的营销推广是成功的保障！高效资源整合与运作是成功的关键！本案案成成功功营营造造营营销销““8大基基础础6大要要素素””新区区与与老老城城规划划的的集集成成品牌牌的的影影响响入市市的的时时机机模式式的的设设定定资源源的的整整合合强势势的的营营销销拼差差异异拼规规划划早宣宣传传早运运作作定向向客客群群功能能的的主主题题拼概概念念本案案价价值值塑塑造造规划划大大作作，，区区域域重重塑塑项目目整整体体解解决决方方案案———定位位【颠覆覆】我们们将将对对项项目目重重新新定定位位！！项目目定定位位———湄潭潭，，后后现现代代城城市市发发展展集集合合体体Postmoderncitydevelopmentcollection整体体战战略略解解决决方方案案———后现现代代城城市市发发展展集集合合体体———对城城市市新新区区和和地地块块进进行行整整体体考考量量和和重重点点规规划划，，确确定定产产品品的的开开发发走走向向和和预预期期；；———对新新城城新新区区及及周周边边项项目目资资源源（（茶茶城城/茶文文化化/学校校资资源源））进进行行战战略略考考量量，，以以““资资源源集集合合，，超超脱脱规规划划，，提提升升价价值值””带带动动地地块块价价值值；；———针对对周周边边市市场场，，设设计计项项目目的的唯唯一一性性及及可可操操作作性性评评估估；；———项目目规规划划的的前前瞻瞻性性，，适适用用于于未未来来城城市市发发展展的的空空间间及及营营销销需需求求；；首创创———遵义义后后现现代代城城市市发发展展集集合合体体建筑筑观观城市市观观文化化观观规划划逻逻辑辑空间间层层面面丰丰富富功能能多多样样齐齐全全风格格文文脉脉交交融融设计计的的前前瞻瞻性性产品品形形态态商贸贸集集散散景观观商商街街游憩憩长长廊廊教育育集集成成整体体规规划划解解决决方方案案———规划划布布局局思思考考城市市游游憩憩与与商商业业长长廊廊———重新新规规划划路路网网，，重重新新划划分分街街区区尺尺度度，，打打造造有有机机的的游游憩憩空空间间；；———整体体景景观观性性设设计计，，提提高高地地块块东东西西南南北北走走向向的的空空间间穿穿越越和和园园林林组组合合；；———设计计结结合合本本地地茶茶文文化化，，将将文文化化元元素素融融入入建建筑筑风风貌貌，，提提高高建建筑筑作作品品的的附附加加值值；；———组合合多多个个各各自自独独立立、、主主题题鲜鲜明明又又能能满满足足城城市市休休闲闲、、观观光光的的景景观观街街区区；；整体体规规划划解解决决方方案案———产品品规规划划及及业业态态思思考考Suburbanlargeneighborhoodcenter（郊郊区区型型大大型型邻邻里里中中心心））———脱胎胎于于stripmall(条形形购购物物中中心心）），，针针对对四四线线城城市市零零售售店店下下沉沉困困局局；；利利用用不不同同业业态态组组合合，，形成成对对周周边边极极强强的的商商业业辐辐射射力力；———不脱脱离离整整体体复复合合规规划划的的设设计计主主旨旨，，同同样样打打造造半开开放放的的空空间间体体验验；———植入入定定比比的的娱乐乐、、旅旅游游、、文文化化、、商商务务、、休休闲闲、、艺艺事事、、餐餐饮饮、、购购物物等业业态态；；———设计计地标标型型的的城城市市娱娱乐乐设设施施并引引入入相相关关配配套套；；整体体规规划划解解决决方方案案———产品品规规划划及及业业态态思思考考Cityrealestateeducationintegration（城城市市教教育育地地产产集集成成））———整合合周周边边学学校校资资源源，，打打造造城城市市级级教教育育地地产产集集成成，，以教教育育资资源源型型实实现现差差异异化化；；———引进进教教育育配配套套商商业业；；定定量量延延展展儿儿童童游游乐乐业业态态，，形成成目目的的性性消消费费；———设计计商商务务班班总总部部培培训训基基地地，，有有机机将将茶贸贸易易与与教教育育地地产产相相融融合合；项目目资资源源盘盘点点———竞争争差差异异化化区位位———可炒炒作作的的未未来来新新城城中中心心；；规划划———可放放大大的的全全新新项项目目规规划划；；资源源———可嫁嫁接接的的茶茶贸贸易易产产业业背背景景；；资源源———可运运作作的的城城市市教教育育地地产产；；规划划———可发发力力的的商商业业运运营营模模式式；；产品品———可竞竞争争的的集集合合居居住住产产品品特特色色；；主要要发发力力点点：：重新新规规划划的的功功能能复复合合性性与与空空间间关关系系、、商商业业租租售售比比、、业业态态组组合合定定位位及及盈盈利利模模式式设设定定、、住宅主题化化及产品结结构差异化化、项目标标示性及品品牌整合推推广、风格格独特性及及文化元素素导入现状资源：：路网、干干道、茶城城、学校资资源、茶文文化未来竞争点点：湄潭的城市市发展不该该仅止步于于目前的发发展水平；；商住存量高高企、不是是所有开发发商在湄潭潭都得要死死不活！城市空间不不是没有更更多创造的的可能性！！所以我们颠覆——与创造者共共创城市新新未来！之于市场，，本项目应应当是超前瞻规划划，以城市发发展20年后才会有有的发展理理念冲击市市场，不单单迎合城市市现有需求求，更具有有引领“穿穿越式”消消费未来的的广阔空间间。类似于汽车车产业从“概念”到“现实”重新定位目目的：重新定位优优势：·项目主题化化，功能升升级化；·区隔市场主主要竞争对对手；·实现强势品品牌推广需需求；·塑造项目市市场核心竞竞争力和形形象占位；；·打造规模化化的差异化化特质；·融入景观与与公共空间间的思考；；·有效接续地地区文脉和和现状资源源；·兼具时代性性、发展性性、未来性性；未来城市发发源地（商贸集散散+消费城+未来城）城市中的新新城市60万M2当代开放城城市集合体体最终将项目目打造成为为：湄潭城市文文化和国际际商旅度假假景点最终将项目目打造成为为：全天候休闲闲消费城市市集散中心心最终将项目目打造成为为：极富体验的的中心商业业线型公园园最终将项目目打造成为为：全家型一站站式城市休休闲购物乐乐园最终将项目目打造成为为：全日制城市市教育地产产名盘最终将项目目打造成为为：“3+X”模式3——邻里中心商商业、情境境式文化街街区、唯一一性地产名名盘招商模式设设计（指导导空间设计计）：X——如其他差异异类业态（如酒店、、游乐场、、特色集市市等）项目最终空空间塑形：：一个人的幸幸福、一座座城市的新新生项目整体解解决方案——营销【颠覆】营销卖点塑塑造及市场场传达：唯一公园式式消费环境境+唯一主题街街区+唯一特色商商贸集散+唯一消费目目的地+唯一高尚居居住地+唯一文化体体验区+唯一城市休休闲带+唯一后现代代体验+唯一教育基基地营销战略落落地及过程程贯穿：品牌大营销销——高占位案名名导入、品品牌整合推推广区域大营销销——运营区域+炒作区位+城市运营整合大营销