上海汽车股份有限公司-某汽车仪征汽车城项目投资决策课件

上汽仪征汽车城项目投资决策报告2003-7-3112/20/20221上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽仪征汽车城项目投资决策报告12/18/20221上海汽车投资决策的研究思路上汽仪征汽车城项目投资决策研究1243能不能做？怎么做？投资决策？为什么做？12/20/20222上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting投资决策的研究思路上汽仪征汽车城1243能不能做？怎么做？投投资决策的研究结论仪征汽车城项目的土地一级开发是一个绝对值得介入的商业机会仪征汽车城项目存在很大的法规不确定性与仪征市政府合作可规避一定风险在某种意义上讲，这可能是较发达地区企业介入土地一级开发的“末班车”上汽股份应利用产业强势地位抓住这个商业机会12/20/20223上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting投资决策的研究结论仪征汽车城项目的土地一级开发是一个绝对值得主要内容上汽股份的战略意图汽车城项目的可行性项目的投资和开发模式经济模型构筑和决策测算谈判方案要点112/20/20224上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting主要内容112/18/20224上海汽车股份有限公司仪征汽车上汽股份的战略意图结论综述上汽股份的战略规划上汽股份的财务状况上汽股份的投资设想12/20/20225上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份的战略意图12/18/20225上海汽车股份有限公司上汽战略意图研究的结论上汽股份的整车战略任务与上汽股份参与仪征汽车城项目互为支撑上汽股份有能力投资仪征汽车城的土地开发项目上汽股份较强的财务能力和潜力需要盈利性好的项目来消化，但希望首期投资不超过3亿仪征汽车城项目三个影响力依次降低的战略考虑执行集团的自主品牌整车基地战略锁定低成本的扩展空间，构筑低成本竞争力获取产业经营之外的额外收益12/20/20226上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽战略意图研究的结论上汽股份的整车战略任务与上汽股份参与仪上汽股份的战略意图结论综述上汽股份的战略规划上汽股份的财务状况上汽股份的投资设想12/20/20227上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份的战略意图12/18/20227上海汽车股份有限公司上汽股份的基本情况公司情况上海汽车股份有限公司，前身为上海汽车工业总公司，是由上汽集团独家发起，于1997年11月25日在沪市上市。上海汽车现有28家参股控股公司，已经初步形成以汽车及零部件为核心的、多元化经营的汽车控股类上市公司。上海汽车2002年底总资产已达到107亿元，主营收入47.7亿元，净利润10.7亿元。证券汽车零配件金融汽车整车制造上汽股份主体公司参股控股公司信息产业12/20/20228上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份的基本情况公司情况上海汽车股份有限公司，前身为上海汽上汽股份的股权结构：一股独大主要股东：上海汽车工业(集团)总公司1763999510股70％

变更时间原因变更后总股本1997-11-24上市100000万股1998-9-15送红股140000万股2001-3-21配股182000万股2001-5-31送红股252000万股股本变更情况资料来源：上汽股份年报股本结构12/20/20229上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份的股权结构：一股独大主要股东：变更时间原因变更后总股上汽集团五年规划是上汽股份战略规划的基础2002年实现自主品牌汽车5万辆产销汽车100万辆跻身世界500强2002年上汽集团销售各类汽车61万辆，超过一汽集团，成为国内汽车销量最大的企业。其中沪产轿车41万辆，同比增长36％未有自主品牌汽车下线2001年，上汽销售收入约433亿元(注：上海大众、上海通用等参股公司，按股权比例计算上汽集团的销售收入)轿车占80万辆，各类商用车占20万辆。2007年，国内汽车总需求约508-557万量之间，上汽集团的目标是达到20％市场份额生产自主品牌的汽车整车5万辆2001年世界500强排名最后的企业销售收入为101亿美元，2007年上汽集团的销售收入目标为1080亿元。2007年三大目标12/20/202210上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽集团五年规划是上汽股份战略规划的基础2002年实现自主品上汽集团2007年收入分解和相应战略规划上汽股份的战略任务12/20/202211上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽集团2007年收入分解和相应战略规划上汽股份的战略任务1作为上汽集团主力企业的上汽股份当前的主营业务布局与集团战略要求尚有差距主要产品上汽股份当前以经营汽车零配件为主，主要产品为汽车齿轮与汽车底盘汽车底盘变速器悬架弹簧散热器车灯转向机ABS制动系统主营收入分布示意图12/20/202212上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting作为上汽集团主力企业的上汽股份当前的主营业务布局与集团战略要整车战略是上汽股份贯彻集团战略的重要举措，对未来产业布局的形成具有举足轻重的作用汽车整车生产上海汽车上海汽车未来产业三大版块，整车生产为主，汽车零部件与相关产业为辅上汽股份当前以经营汽车零配件为主，主要产品为汽车齿轮与汽车底盘上海汽车当前产业布局汽车零部件生产其它相关多元化产业2002200712/20/202213上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting整车战略是上汽股份贯彻集团战略的重要举措，对未来产业布局的形整车生产基地化初具规模，实现生产自主知识品牌汽车5万辆的目标，完成从汽车零配件到整车生产的战略转移。上汽股份的整车战略的时间进程公司持有上海通用汽车的19%股权,涉足轿车整车领域配股融资收购重型汽车整车生产企业上海汇众汽车制造有限公司50%股份以自有资金3亿元收购上汽集团仪征汽车有限公司99%的股权,迈出了整车生产基地化战略的重要一步2003年3月上海汽车整车战略的时间进程2007年2001年1998年初12/20/202214上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting整车生产基地化初具规模，实现生产自主知识品牌汽车5万辆的目标仪征汽车城在上汽股份有着重要的战略地位整车生产平台新的利润增长点扩充产品结构在坚持“集成全球资源、打造自主品牌”的原则下,仪征汽车将成为上海汽车建立自主品牌整车的基地,同时也将作为上汽集团自主品牌的生产基地仪征有提高市场竞争力的成本优势,加上上海汽车提供的配套优势、管理优势、资金优势，高利润的整车制造给上海汽车的持续成长打开空间上汽以乘用车生产为主，商用车尚无法与一汽、东风等厂家媲美，仪征赛宝车使上汽完善产品结构，增强了市场竞争力延伸战略影响使上汽集团在与跃进集团重组搁浅后，重新布下关键棋子，可以缓解上汽在长江流域的压力，而且为进一步进入江苏打下基础完善战略布局使上汽初步形成以上海为中心、辐射全国更多的生产工厂的格局，完善了上汽沿长江流域的大上海汽车产业布局12/20/202215上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征汽车城在上汽股份有着重要的战略地位整车生产平台新的利润增上汽股份的战略意图上汽股份的战略规划上汽股份的财务状况上汽股份的投资设想12/20/202216上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份的战略意图12/18/202216上海汽车股份有限公上汽股份的基本财务状况总体上良好上汽股份2002年实现主营业务收入476924万元，净利润107044万元，分别比2001年度增长了28.7%，35.98%。在汽车类上市公司中居于前列。其中2001年初的配股使上汽股份在销售收入及资产规模上有了一个较大提高。上汽股份近三年财务状况十分良好，持续稳定增长资料来源：“证券之星”网站上汽股份年报12/20/202217上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份的基本财务状况总体上良好上汽股份2002年实现主营业但主营业务的盈利能力有所下滑上汽股份主营业务利润率从2000年的29%下滑至22％，净资产收益率也从2000年的16.75％降到2002年的12.94%。整体盈力能力在同行业中处于中游。原因主要是因为主要客户上海通用、上海大众调整车型、压缩成本所致。上汽股份的主营业务盈利能力近年来处于下滑状态资料来源：“证券之星”网站上汽股份年报12/20/202218上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting但主营业务的盈利能力有所下滑上汽股份主营业务利润率从2000使上汽股份持续成长性面临巨大挑战上汽股份在2002年净利润的增长率达到36％，而主营收入与主营利润率是降低的，两者出现严重背离，主要是2002年净利润中有近70％是由上海通用及其它项目的投资收益贡献的。对上汽股份来讲，在稳定汽车零部件业务的基础上，全面进入具有更高利润空间的整车生产将会为上汽股份带来新的增长。上汽股份的主营收入的增长率与净利润增长率背离，持续成长性面临巨大挑战资料来源：“证券之星”网站上汽股份年报12/20/202219上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting使上汽股份持续成长性面临巨大挑战上汽股份在2002年净利润的上汽股份偿债能力很强，资金充裕上汽股份财务流动比率2001年超过了2.6，2002年也接近2左右，而速动比率、现金比率在2001、2002年一直大于1，偿还到期债务的风险小。三类比率虽然在2002年有所下降，但整体偿债能力一直处于同行业前列，龙其是速动比率和现金比率，在2002年在同行业50余家上市公司中排在前列。上汽股份的资金实力较强，可能存在资金闲置，利用率不高的现象资料来源：“证券之星”网站上汽股份年报12/20/202220上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份偿债能力很强，资金充裕上汽股份财务流动比率2001年而且拥有稳定的增量资金来源和较强的融资能力上汽股份直接全资子公司资金收入资本市场投资收益长期股权投资收益直接股权融资债务融资投资项目上汽股份资金来源稳定、充足，融资能力很强12/20/202221上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting而且拥有稳定的增量资金来源和较强的融资能力上汽股份直接全资子1997年上市融资20.82亿元。2001年2月至3月实施了2000年度配股方案，实际募集资金33.07亿元，其中实物资产17.62亿元。（上海汽车控股股东上汽集团将“上海汇众制造有限公司50%股权项目”和“上海万众汽车零部件有限公司50%股权项目”作为实物资产参与配股，其余部分以现金配股。）至2002年底，尚余未投资的募集资金3.6亿元。但近年的投资操作并没有充分发挥公司的资金优势股权融资：股权融资：至2002年12月31止，上汽股份总负债24.15亿元，资产负债率仅为22.57％，远低于同行业平均水平，具有良好的债务融资能力。资金优势明显，但在近年的投资中并未充分利用手中的资金优势，体现在资金利用率较低，需要有新的资金投向。12/20/202222上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting1997年上市融资20.82亿元。但近年的投资操作并没有充分上汽股份近年来主要投资项目12/20/202223上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份近年来主要投资项目12/18/202223上海汽车股上汽股份近年投资分布上汽股份近三年对汽车整车的投资总额已远远大于汽车零部件投资。上汽股份投资的零部件项目都是与国际知名企业合作,引进当今世界先进的生产技术,预计未来2-3年为企业带来稳定增长的经济效益。上汽股份主营业务汽车零部件项目规模较小，所以上汽股份除进行大额度的整车生产投资之外，围绕其开展了一些相关的多元化项目,如参股上海汽车财务公司、南方证券和信息产业公司等，这些投资项目为上汽股份主业提供了完善辅助功能，并且带来了良好的短期收益。从投资布局而言，上汽股份正处于由汽车零部件生产到整车生产的战略转变过程510152025303540整车生产金融投资汽车零部件生产其它总计17.718.329.761.1536.9412/20/202224上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份近年投资分布上汽股份近三年对汽车整车的投资总额已远远上汽仪征项目将充分发挥上汽股份强大的财务能力，激活公司的财务资源财务总体稳定增长主体上海汽车的财务状况总体上保持稳定，其中资产负债管理能力、偿债能力、盈利能力等指标良好。主营业绩增长面临巨大压力虽然上海汽车的净资产收益率、利润率良好，但主要的利润来自投资收益，在主营利润率的降低将使上海汽车未来面临更大的压力。资金利用效率不高，充足资金支持2002年末资产负债表显示，公司流动资产合计为43.07亿元，存货7.04亿元，流动负债为16.34亿元，流动比率比率分别高达1.91，而货币资金高达18.89亿元，远远超过流动负债，说明公司资金闲置严重，运用效率偏低。上汽股份投资仪征汽车城项目提高资金的利用率获得主营利润增长进一步提高资产管理能力改善资产负债结构12/20/202225上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽仪征项目将充分发挥上汽股份强大的财务能力，激活公司的财务上汽股份的战略意图结论综述上汽股份的战略规划上汽股份的财务状况上汽股份的投资设想12/20/202226上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽股份的战略意图12/18/202226上海汽车股份有限公鉴于超过3000万美元的汽车工业项目投资审批权在国家部委，审批程序较麻烦，一期投资最好控制在限额以下在上汽对外投资中，主要受到投资额度审批的限制文件名称上海发展计划委员会的《外商直接投资工业项目建议书审批和审核上报》办理机构市计委或市外资委具体规定3000万美元以上属于国家鼓励类不需要综合平衡的或3000万美元以下1000万美元以上的工业项目，由市外资委会市计委等有关职能部门审查后，市外资委行文出批复意见3000万美元以上非国家鼓励类或属国家鼓励类但需综合平衡的工业项目，由市计委会市外资委等有关职能部门审核后，市计委与市外资委联合行文上报国家计委申办对象中外合资项目的中方投资企业（本市范围内大型企业：总公司、集团公司、控股集团公司）或无上级主管的中方企业工商登记所在区（县）计划委员会外商独资项目由其委托的有资质的本市咨询代理机构企业。法规依据1.国家发展计划委员会、国家经贸委、国家对外贸易部1995年6月20日第五号令、1997年12月29日第七号令2.国家计委、国家经贸委[计外资（1999）2147号]3.上海市人民代表大会常务委员会公告1996年9月2日第47号12/20/202227上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting鉴于超过3000万美元的汽车工业项目投资审批权在国家部委，审主要内容上汽股份的战略意图汽车城项目的可行性项目的投资和开发模式经济模型构筑和决策测算谈判方案要点212/20/202228上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting主要内容212/18/202228上海汽车股份有限公司仪征汽汽车城项目的可行性结论综述汽车产业政策和产业趋势仪征区位优势和资源条件仪征经济状况和发展规划12/20/202229上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车城项目的可行性12/18/202229上海汽车股份有限公汽车城项目可行性的结论综述国家的产业政策支持本国企业发展自主知识产权、自主品牌的汽车生产我国汽车产业处于黄金上升通道，产业前景明朗仪征低成本、丰裕的资源支持仪征汽车城的发展仪征市处于南京、扬州汽车产业圈内，近上海大都市的区位优势，以及当前的汽车企业为仪征汽车城提供了一定的产业基础汽车城项目符合仪征经济状况的现实和发展规划12/20/202230上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车城项目可行性的结论综述国家的产业政策支持本国企业发展自主汽车城项目的可行性结论综述汽车产业政策和产业趋势仪征区位优势和资源条件仪征经济状况和发展规划12/20/202231上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车城项目的可行性12/18/202231上海汽车股份有限公从汽车产业政策、产业趋势对汽车行业，进而具体到对上汽集团、上汽股份角度探讨仪征汽车城项目的可行性产业趋势上汽集团上汽股份上汽仪征汽车城项目汽车产业政策12/20/202232上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting从汽车产业政策、产业趋势对汽车行业，进而具体到对上汽集团、上我国1994年的《汽车工业产业政策》主题：扶持汽车企业做大做强，并在投资上向上汽等企业倾斜支持2-3家汽车生产企业迅速成长为具有相当实力的大型企业，6-7家汽车生产企业成为国内的骨干企业，在2010年以前形成3-4家具有一定国际竞争能力的大型汽车企业集团。从历史沿革上讲，上汽仪征项目总体上符合该政策做大做强国内民族汽车工业的战略意图汽车行业总投资的80%以上集中于前13家骨干企业1994《汽车工业产业政策》对行业的影响对仪征汽车城的影响对上汽集团和上汽股份的影响重点支持上汽集团不断做大做强汽车业务，上汽股份在关键零部件领域国产化方面发挥重要作用资料来源：《汽车工业产业政策》《汽车工业“十五”规划》12/20/202233上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting我国1994年的《汽车工业产业政策》主题：扶持汽车企业做大做2000年底出台的《汽车工业“十五”规划》为仪征汽车城做大做强整车和零部件业务创造了有利条件形成2－3家有较强国际竞争能力的大型汽车企业集团，其国内市场占有率达到70%。培育5－10家具有较强国际竞争力的大型汽车零部件企业集团，部分关键零部件前三家国内市场占有率超过70%。仪征汽车城在做大做强整车业务和关键零部件业务方面吻合汽车工业“十五”规划的战略目标在政策上继续向大型汽车企业和零部件企业倾斜《汽车工业十五规划》对行业的影响对仪征汽车城的影响对上汽集团和上汽股份的影响推动上汽集团确立、执行三大整车生产基地的规划，提升了上汽股份在零部件市场的地位资料来源：《汽车工业“十五”规划》12/20/202234上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting2000年底出台的《汽车工业“十五”规划》为仪征汽车城做大做仪征汽车城可通过申报成为国家级整车和零部件开发中心得到中央政府的更多支持措施和优惠政策初步建成2－3个国家级整车开发中心和6－8个国家级关键零部件开发中心，形成货车以我为主、轿车以联合开发为主的产品开发能力，开发具有一定竞争力和自主知识产权的经济型轿车等产品加强自主开发能力求，争取将仪征汽车城发展为国家级整车开发中心和国家级关键零部件开发中心，进而中争得中央政府的支持。（具体支持内容需新的《汽车工业产业政策》出台后才能明确）从政策上支持自主开发《汽车工业十五规划》对行业的影响对仪征汽车城的影响对上汽集团和上汽股份的影响上汽股份尚未与国际汽车巨头合资，是国内为数不多的具有自主开放能力汽车企业。资料来源：《汽车工业“十五”规划》12/20/202235上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征汽车城可通过申报成为国家级整车和零部件开发中心得到中央政根据“十五”规划正在酝酿的汽车消费政策将极大刺激汽车消费需求，上汽的整车战略正好抓住了这一市场机遇出台全国统一汽车消费政策，调整汽车消费税税率结构，降低税负总水平；制定全国统一收费项目和收费水平，消除不合理汽车收费和地方保护；方便汽车购买、注册和使用。仪征汽车城作为上汽股份的整车生产基地将为上汽股份的利润作出巨大的贡献将极大地激发国内的汽车消费需求《汽车工业十五规划》对行业的影响对仪征汽车城的影响对上汽集团和上汽股份的影响迎合需求的激增，增加在国内汽车市场中的份额，为上汽股份进入整车市场创造了良好的外部条件资料来源：《汽车工业“十五”规划》12/20/202236上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting根据“十五”规划正在酝酿的汽车消费政策将极大刺激汽车消费需求汽车资本市场的放开将为仪征汽车城的招商引资、快速形成完善的汽车产业链创造良好的外部条件加快汽车投融资体制改革，减少对市场准入的行政性审批，限制财政性资金而支持直接融资和外资以及民营资本进入汽车领域，实现多渠道筹措和集中投入，资金来源主要靠从市场直接融资能够吸引到更多的民营资本和外资进入汽车城，加快招商的进程，在汽车城内快速建立完善的汽车产业链可以使汽车企业获得更多的资金投入，加速汽车企业的发展。准入的放开促进了汽车市场的繁荣《汽车工业十五规划》对行业的影响对仪征汽车城的影响对上汽集团和上汽股份的影响汽车市场的繁荣发展为上汽集团和上汽股份创造了更大的发展空间资料来源：《汽车工业“十五”规划》12/20/202237上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车资本市场的放开将为仪征汽车城的招商引资、快速形成完善的汽但是，随着WTO条款的逐步执行，国家将逐步降低汽车关税和取消配额，对该项目会造成一定的负面影响汽车及零部件关税大幅度降低，进口许可证逐步取消仪征汽车城以生产轿车和关键零部件为主，因此仪征汽车城在充分发挥自身的成本优势和规模优势的同时，也必须积极应对入世所带来的挑战。对各类汽车及零部件都有一定影响。其中轿车和技术含量高的发动机、驱动桥及关键零部件受到的冲击最为严重，其次是高档重型载货汽车，对微型汽车、中型载货汽车和大中型客车影响较小中国加入WTO对行业的影响对仪征汽车城的影响对上汽集团和上汽股份的影响上汽集团以轿车产品为主，上汽股份以关键零部件为主，受到的冲击都较大资料来源：《汽车工业“十五”规划》12/20/202238上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting但是，随着WTO条款的逐步执行，国家将逐步降低汽车关税和取消国产化政策的逐步取消也将使仪征汽车城失去一系列优惠政策，有可能削弱上汽在零部件研发方面的能力“入世”后将取消鼓励汽车产品国产化的优惠政策仪征汽车城在自主开发方面的能力可能会被削弱，进而影响到整车和关键零部件在市场上的竞争力对吸引外资发展关键零部件，提高技术水平，促进产品更新换代，会有一定影响。中国加入WTO对行业的影响对仪征汽车城的影响对上汽集团和上汽股份的影响国产化政策的取消将使上汽集团和上汽股份失去合作厂家零部件本土化开发和生产业务，影响到整体技术水平的提高，弱化核心竞争力资料来源：《汽车工业“十五”规划》12/20/202239上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting国产化政策的逐步取消也将使仪征汽车城失去一系列优惠政策，有可汽车产业政策和WTO条款必然对目前国内汽车行业散、乱、差现象产生极大“整合”影响资料来源：中国汽车工业协会:汽车行业形势及2003年发展分析零部件厂1558改装车（专用车）厂525企业总数2401家摩托车厂148整车厂116发动机厂540500100015002000250030002001年末国内汽车行业企业数量2001年国内汽车行业集中度一汽、东风、上汽产销总量占全行业49%前15家企业产销总量占全行业90.92%12/20/202240上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车产业政策和WTO条款必然对目前国内汽车行业散、乱、差现象国内汽车市场巨大的消费潜力为整车市场创造了良好的外部条件资料来源：《汽车行业形势及2003年发展分析》中国汽车工业协会2002年国内汽车产销量达到325万辆，成为世界第五大汽车生产国。年度总销量轿车客车载货车2001237.772.283.182.22002324.8112.6104.54107.662003380—410130—140110—120140—150单位：万辆12/20/202241上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting国内汽车市场巨大的消费潜力为整车市场创造了良好的外部条件资料事实上，由于汽车行业的利好因素，在原有汽车城基础上，目前各地正大量兴建各种汽车城，积聚行业资源以汽车制造为主，已形成了功能比较完善的区域经济结构和比较完整的汽车产业链以汽车制造为主，但目前区域经济结构不够完善或正在规划中以汽车交易为主，功能集中于产业链的下游12/20/202242上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting事实上，由于汽车行业的利好因素，在原有汽车城基础上，目前各地这些趋势在促进行业性繁荣的同时，也将在一定程度上降低仪征汽车城的聚集效应和对零部件厂商的谈判能力周边其他汽车城扬州亚星客车厂上海国际汽车城张家港启亚汽车城南京跃进汽车苏州金龙汽车上汽仪征汽车城仪征周边主要汽车城和汽车企业政府资源分流客源分流入驻企业分流投资分流周边汽车城对仪征汽车城的影响12/20/202243上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting这些趋势在促进行业性繁荣的同时，也将在一定程度上降低仪征汽车ThreatsOpportunities降低关税和取消配额使国外汽车产品更容易进入中国取消国产化政策有可能削弱上汽零部件研发能力WTO逐步降低国外汽车厂商进入门槛，将面临强有力竞争对手吉利、奇瑞等国产整车汽车厂商对上汽股份具有一定的先入优势国内整车研发技术的落后，面临车型创新等技术挑战汽车产业政策向上汽倾斜，支持上汽做大做强汽车工业十五规划支持上汽做大做强整车业务和关键零部件业务十五规划支持自主开发，仪征汽车城可以争取成为国家级整车和关键零部件开发中心，获得中央政府的支持汽车消费政策将刺激汽车消费需求汽车资本市场的放开为招商引资和完善产业链创造了条件中国广阔的汽车市场前景，整车市场利润丰厚仪征地域的低成本优势综而言之，机会大于风险，上汽股份应积极促成仪征汽车城项目，推进整车战略，获得更大的发展空间12/20/202244上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsultingThreatsOpportunities降低关税和取消配额使汽车城项目的可行性结论综述汽车产业政策和产业趋势仪征区位优势和资源条件仪征经济状况和发展规划12/20/202245上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车城项目的可行性12/18/202245上海汽车股份有限公仪征市区位优势明显，是扬州和南京之间唯一节点城市，在上海300公里辐射范围内，海陆空交通十分便利仪征市西接南京、东临扬州、南濒长江、北椅两淮，距南京市区66公里,距扬州市区29公里,是南京都市圈和扬州“一体两翼”城市发展战略的重合辐射部位，也是南京与扬州间的唯一节点城市，在上海300公里辐射范围内，独特的区位优势，使仪征能够充分利用大都市的诸多优势发展相关产业12/20/202246上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市区位优势明显，是扬州和南京之间唯一节点城市，在上海30仪征市劳动力成本与上海地区相比每人每年要低一万元左右，对上汽及入驻汽车城企业降低生产成本作用巨大序号劳动力类型工资标准1工资最低标准300元/人2普通工人500元/人3一般管理人员800-1200元/人序号劳动力类型工资标准1工资最低标准570元/人(不含四金)2普通工人1500元/人3一般管理人员2000-3500元/人仪征市上海市资料来源：政府网站12/20/202247上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市劳动力成本与上海地区相比每人每年要低一万元左右，对上汽仪征市的供水、供电价格相对上海地区较低,也将有利于上汽及入驻汽车城的企业降低生产成本序号用水类别基准水价格（元/吨）1工业用水(仪征1.42)(上海:1.73)2门市用水(仪征1.64)(上海:1.73)3饭店、浴室、饮料水2.02序号电价类型电力价格(元/千瓦特)1大工业(仪征0.473)(上海:0.865)2非工业0.6493商业0.8844其他照明0.776市供水价格：市供电价格：资料来源：政府网站12/20/202248上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市的供水、供电价格相对上海地区较低,也将有利于上汽及入驻仪征市目前的给水、排水条件和未来的建设规划能充分满足汽车城入驻企业正常生产经营的需要给水:市区目前有三座水厂：仪征市自来水厂、仪化自来水厂、港六公司水厂，仪征市自来水厂水源取自长江，取水能力20万立方米/日，制水能力10万立方米/日，目前供水5万立方米/日，汽车城项目用水规划由仪征市自来水厂供应

仪征市给水：排水:市区目前有一座污水处理厂：仪化污水处理厂，处理能力为6.5万立方米/日,正在建设仪征市污水处理厂一座,规划污水处理能力10万立方米/日,以解决城区生活污水和工业废水处理问题仪征市排水：资料来源：仪征市政府提供12/20/202249上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市目前的给水、排水条件和未来的建设规划能充分满足汽车城入仪征市目前的供电、供气条件能充分满足入驻汽车城的企业正常生产经营的需要供电:目前有电厂一座:仪化自备电厂,境外电源有220KV线路2回,分别来自扬州和六合.目前有220KV变电站一座,110KV变电站5座,正在建设110KV变电站一座,规划在开发区新建一座220KV变电所,另外,计划在第十一个五年计划中规划建设泗源沟扬州第三电厂,并已经进行初步选址,该电厂的建成将为仪征市及周遍提供充足的电源.国际汽车城项目用电规划由220KV仪征变电所供电仪征市供电：供气:由西气东输仪征门站通过城市燃气管网供应,规划近期供期能力：7400万立方米/年仪征市供气：资料来源：仪征市政府提供12/20/202250上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市目前的供电、供气条件能充分满足入驻汽车城的企业正常生产汽车城入驻企业的大宗物资进出，可以得到仪征市十分便利的公路、铁路和水路交通条件的保证一公路情况：宁通高速公路通过仪征二铁路情况：宁启铁路：仪征铁路货运站、仪征铁路客运站公路、铁路交通：港口情况：仪征市有港口码头20个，其中地方港口8个，码头岸线2公里长，泊位36个，最大泊位5000吨，年通过国际标准箱5000只，可达国内沿江、沿海各港口城市，扬州现有万吨级码头4个，-10米以下的深水岸线约14公里，-5米——-10米以下的中深水岸线约2.6公里,-5米以下的浅水岸线约11公里,目前以开发利用8.1公里,未开发利用岸线19.5公里,其中适宜建深水港岸线8.8公里,可建造一批万吨级码头.港口和水路交通：资料来源：仪征市政府提供12/20/202251上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车城入驻企业的大宗物资进出，可以得到仪征市十分便利的公路、

劳动力知识结构分布劳动年龄内人口：41.2万人小学文化:9.38万人初中文化:20.23万人高中文化:8.77万人(含中专)大专以上:1.71万人仪征市目前的乡村人口比例较高、技术工人相对稀缺。劳动力中，小学和初中文化占74%，知识水平普遍较低城镇人口：254666乡村人口：355690外来人口：23146数据来源：仪征市政府提供汽车城入驻企业需要/可以通过在扬州和南京地区招工来解决劳动力的供应问题12/20/202252上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting劳动力知识结构分布仪征市目前的乡村人口比例较高、技术工汽车城项目的可行性结论综述汽车产业政策和产业趋势仪征区位优势和资源条件仪征经济状况和发展规划12/20/202253上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车城项目的可行性12/18/202253上海汽车股份有限公仪征市近几年GDP稳定增长,经济发展形势良好，为仪征汽车城的建设打下了较好的经济基础计量单位2000年2001年2002年GDP万元604928559235610314一产万元583776139765119二产万元393077329447357911三产万元153474168391187284从2003年的之后5年，GDP年均增长30%，到2007年，人均GDP达到5000美元资料来源：仪征市政府提供发展目标12/20/202254上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市近几年GDP稳定增长,经济发展形势良好，为仪征汽车城的2002年的财政收入增长迅速,预计2003年财政收入仍将有较大增长计量单位2000年2001年2002年财政收入万元762727084893470-8%32%资料来源：仪征市政府提供12/20/202255上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting2002年的财政收入增长迅速,预计2003年财政收入仍将有2002年仪征市房地产开竣工面积增长迅速，预计2003年的住宅房地产开竣工面积仍将大幅度提高，市场购买力较强年份开工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）完成投资额（亿元）空置率（%）199812.146.40.8199917.4914.31.079%200019.117.61.369.6%20012212.51.142.4%200233.413.43.94.7累计104.1364.28.292003年预测43.449.45.6资料来源：仪征市政府提供12/20/202256上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting2002年仪征市房地产开竣工面积增长迅速，预计2003年的住根据仪征市目前的房地产价格分析：随着仪征市经济的发展，住宅房地产较大的升值空间是可以预计的一等地二等地三等地四等地解放路商圈及鼓楼周围的中心地带，房价约为：2000-2500元/平方米北至真州路、东至东园路、西至大庆路、南至扬子路，房价约为：1500-1800元/平方米二等级周围的，北至沿山河路、东至石河桥、西至胥浦河、南至仪扬河，房价约为：1000-1200元/平方米三等级以外用地，房价约为800元/平方米资料来源：仪征市政府提供12/20/202257上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting根据仪征市目前的房地产价格分析：随着仪征市经济的发展，住宅房仪征市制订的2003年发展目标和中心任务充分体现了市政府对汽车整车和汽车零部件产业化的重视程度加强重点项目的储备工作，突出抓好化工、化纤、汽车零部件、纺织等项目前期工作，继续抓好项目审批制度改革，提高投资项目的服务质量对汽车、活塞环、荧光灯、船舶、电机、风鹅等优势产品进行分类指导，加强跟踪服务。鼓励、支持和引导非公有制经济的发展合理布局汽车、化工、船舶、生态农业四大产业板块。规划开发公路两侧1-2公里陆域范围约40平方公里面积；结合沿江块状经济发展，培育集聚优势明显、竞争力强的特色工业园区市政府中心任务导向为仪征汽车整车和零部件产业化目标的实现提供了一定的保障资料来源：仪征市政府提供全市国内生产总值比上年增长11-12%。全市地方工业总产值86亿元，规模以上工业总产值51亿元，分别增长22%、25.9%。自营出口总额增长21.2%，达到4000万美元；实际利用外资增长80%以上，达到6000万美元；实际利用民资增长50%以上，超过10亿元；向上争取国资增长67%，达到2亿元城镇登记失业率控制在4.5%以内；下岗职工再就业率40%以上2003年目标2003年中心任务12/20/202258上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市制订的2003年发展目标和中心任务充分体现了市政府对汽仪征市未来几年的发展规划将对汽车城的开发建设产生积极的促进作用加强项目建设、改善投资环境、加大招商引资力度、坚持以民为本的发展思想为汽车城项目的发展提供了很好的契机，从政府方面将会得到较为充分的支持，包括优惠的开发条件一是继续加强项目建设。没有项目，增长就没有后劲，开放就没有载体，建设就没有依托。坚持项目推进的原则二是继续改善投资环境。环境就是竞争力，环境能够转化为生产力。坚持环境先行的原则，让投资者放心三是继续加大引资力度。抓住新一轮经济建设的良机，以更灵活的策略，在利用外资、民资、国资上求突破。加强开发区功能建设四是继续坚持“以民为本”。为人民群众谋利益，是发展经济和各项社会事业的出发点和落脚点。顺应民心民意，形成群策群力谋发展的合力。资料来源：仪征市政府提供12/20/202259上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市未来几年的发展规划将对汽车城的开发建设产生积极的促进作汽车产业为仪征市的三大支柱产业之一，汽车城项目将获得政府全力推动和支持资料来源：仪征市政府工作报告汽车工业:现有零部件企业23家,主要产品为:整车、活塞环、车桥、凸轮轴、挺拄、气门座、弹力弹簧、缸套、活塞、轮毂、车用涂料、钢化玻璃、线束、饰件、车用灯具等。纺织工业:化纤业的发展带动了纺织工业的发展,2002年纺织业产值15.06亿元化纤工业：仪征化纤是我国最大的化纤和化纤原料生产基地仪征市的三大支柱产业仪征市12/20/202260上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting汽车产业为仪征市的三大支柱产业之一，汽车城项目将获得政府全力对于发展汽车城，仪征市政府有三个待论证的设想重点发展汽车整车和零部件工业,重点发展轿车、面包车、多用途车辆建成具有自主知识产权的汽车研发基地和生产基地围绕整车，重点发展发动机、内燃机、车桥、钢圈、弹簧钢板、积极引进电路总成、电喷系统、等零部件工业汽车城发展目标资料来源：仪征市政府提供12/20/202261上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting对于发展汽车城，仪征市政府有三个待论证的设想重点发展汽车整车仪征市对和上汽合作开发汽车城持积极态度，希望探讨双赢的合作方式，分期开发汽车城，共担风险收益汽车城第一期开发汽车城第二期开发汽车城第三期开发汽车城第四期开发土地征用如果采用分四期付款的方式:仪征市政府希望第一期征地款不少于10亿元,但对第一期开发面积没有明确要求资料来源：仪征市政府访谈记录12/20/202262上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市对和上汽合作开发汽车城持积极态度，希望探讨双赢的合作方仪征市政府愿意在三方面的政策上，给予仪征汽车城的主导开发者：上汽股份和汽车城入驻企业最大优惠有偿使用土地价格优惠政策各种税收的优惠政策水、电、气等资源的使用价格优惠政策仪征市对外商投资企业所提供的优惠政策，可完全适用于入驻汽车城的企业，以提高汽车整车生产企业和汽车零部件生产企业入驻的积极性,在较短的时间内使汽车城的投入和产出达到一定规模，从而为汽车城的后续开发打好基础，提高开发、招商的成功系数，保证汽车城开发公司的利益。目前，仪征市对外商投资企业所提供的优惠政策主要为三大类：12/20/202263上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市政府愿意在三方面的政策上，给予仪征汽车城的主导开发者：对用地取得成本和工业用地的协议均价，访谈和测算结果有差距。但政府都承诺为协议转让提供财政补贴优惠江宁工业园：8年，40亿，70平方公里，九通一平：4万/亩盐城开发区：11年，5亿，6平方公里，六通一平：1.6万/亩仪征市国际汽车城项目所在的区域属市区四级地，其土地取得费用（不含基建成本），按1.2平方公里的起步区数据测算，完成全部拆迁，达到基建前状态的成本8800万/1670亩=5.27万/亩资料来源：仪征市政府访谈一般工业用地开发成本：17万/亩汽车城用地开发成本估计：12-13万/亩协议均价：110-125元/平方米=7-8万/亩政府补贴：10万/亩汽车城基建成本估计4万/亩汽车城开发成本测算：10万/亩12/20/202264上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting对用地取得成本和工业用地的协议均价，访谈和测算结果有差距。但仪征市可以对入驻仪征汽车城的企业提供如下税收优惠政策

免二减三的优惠政策交纳地方所得税的优惠政策对个人所得税依照《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按每月扣除4000元以后的余额征收个人所得税额的优惠政策出口退税的优惠政策免交城市维护建设税、固定资产投资调节税、土地使用税的优惠政策政策一政策二政策三政策四政策五12/20/202265上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市可以对入驻仪征汽车城的企业提供如下税收优惠政策仪征市可以对入驻汽车城的企业在水、电、通信提供如下优惠政策

对企业所需的水、煤、电、原料、电话及其他通讯设施等由市列入计划，保征优先给予安排的优惠政策企业的水增容费全部免交的优惠政策企业免缴教育附加费和每度电增收的0.02元电网建设费，企业的用电单独立户装表，按实计算的优惠政策企业可按实际投资比例，每吨水优惠0.1元；如是产品出口企业或先进技术企业当年可按外商实际投资比例，每吨水可优惠0.2元的优惠政策企业安装电话及其他通信设施装机费用一律给予20-30%的优惠的优惠政策政策一政策二政策三政策四政策五12/20/202266上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting仪征市可以对入驻汽车城的企业在水、电、通信提供如下优惠政策主要内容上汽股份的战略意图汽车城项目的可行性项目的投资和开发模式经济模型构筑和决策测算谈判方案要点312/20/202267上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting主要内容312/18/202267上海汽车股份有限公司仪征汽项目的投资和开发模式结论综述相关背景讨论相关法规讨论投资模式分析开发模式分析开发阶段分析12/20/202268上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting项目的投资和开发模式12/18/202268上海汽车股份有限上汽仪征汽车城投资和开发的决策建议（定性）企业介入工业房地产、旅游房地产和综合房地产开发既有苗头，也有先例，上汽股份可以为之房地产业与汽车产业是不同的专业门类，在专业化趋势下，上汽应重投资管理，推行专业开发仪征项目，介入一级开发有较大的商业利益，作为“外行”，在二级市场，上汽并无优势企业介入一级土地开发存在法规政策变动风险与政府合作进行仪征汽车城开发是一种较优的选择，有两种可能的合作模式较好的开发模式是：不直接介入土地二级开发建议将仪征汽车城项目的开发初步划分为四个阶段进行：成型期、成长期、成熟期和后成熟期12/20/202269上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting上汽仪征汽车城投资和开发的决策建议（定性）企业介入工业房地产项目的投资和开发模式结论综述相关背景讨论相关法规讨论投资模式分析开发模式分析开发阶段分析12/20/202270上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting项目的投资和开发模式12/18/202270上海汽车股份有限背景一：以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形成了多元化投资开发和多种管理模式格局政府投资兴建园区为主流政府主导、企业参与兴建园区为主流政府配合、企业主导兴建园区为主在政策没有放开，思想没有解放，也无较好的市场化经济主体时，“筑巢引凤”策略曾是各地政府互相学习，极其推崇的工作经验在政策逐渐放开，思想逐渐解放，出现实力强大、良好运营的市场化经济主体，各地政府在工业房地产开发中非常注意与龙头企业的积极合作在政府与企业，企业与企业之间专业化分工越来越细，在“筑巢引凤”策略基础上，一些有胆识和远见的政府开始推行“引凤筑巢凤引凰”的策略土地开发的投资主体外商独资中外合资合作中方企业独资政府投资模式土地开发的管理主体政府直接管理开发区管委会管理名为管委会管理，实为公司管理管委会/开发公司关系政企合一模式政企分开模式公司自治模式12/20/202271上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting背景一：以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形专题研究揭示了工业房地产开发较为集中的东部城镇在开发中四大经验教训对上汽项目有很强的借鉴意义土地投机往往导致开发失败没有最终需求的土地开发注定失败政府与企业在开发中应追求“双赢”研究表明：外商从事土地投机的动机很大，很难进行有效的土地开发，鲜有“外商独资”模式的成功案例研究表明：没有产业经营者认同的工业房地产开发，无论地价和税收如何优惠，也难以获得成功，与开发模式选择并无关系政府与企业进行讨价还价的目标应是“双赢”，而非“双亏”。政府与企业的讨价还价增加了土地开发的交易费用，从而损失了土地开发的一部分效率，必须把握分寸土地资源最有效的配置方式是以市场机制为主，政府宏观调控为辅的方式，土地成片开发必须坚持滚动开发机制，否则，必然造成土地资源的闲置和耕地的大量占用以市场机制和原则提高土地开发效率12/20/202272上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting专题研究揭示了工业房地产开发较为集中的东部城镇在开发中四大经案例1：北京实创科技园和四川碧峰峡模式——创新的园区开发模式和土地开发模式北京实创科技园开发，先以基地为依托，以房地产开发为主业进行园区配套服务区的开发，以实现园区可持续发展的资金保障，然后开发产业区，吸引高科技企业入驻。北京实创高科技园区的开发模式创造了全国之最，产业区每公顷土地创造产值365亿元，被誉为“钻石效益”。

北京实创科技园首创“资源所有权和经营权”分离的土地开发模式。“在一个风景区内，由政府统一规划，授权一家企业独立建设、经营、管理。”“整体控制、独家开发”在保护自然资源的前提下，碧峰峡模式为地方培育了实现“多赢”的动力十足的全新经济增长点，受到党和国家领导人频频考察和赞赏四川碧峰峡模式12/20/202273上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting案例1：北京实创科技园和四川碧峰峡模式——创新的园区开发模式案例2：天津开发区的融资划片开发模式贷款起家以地养地融资划片开发初期依靠国家开发性贷款３.７亿元，完成３平方公里起步工业区和１.２平方公里生活区的土地开发，为开发区的发展起了良好的开端。到1990年，开发区由负债开发转变为滚动开发，其方针就是“开发一片，收益一片，以收益养开发”。进入边投入、边回收、边开发的良性循环。到1991年，天津开发区已具备依靠自身积累每年开发一平方公里土地的土地开发能力。1992年，小平同志南巡谈话以后，外资涌入迅猛增长，项目用地快于土地开发速度，土地供不应求，从而影响招商引资。天津开发区抓住这一有利时机，及时转变土地开发策略，在坚持自身开发为主的基础上，"大胆利用外资，以抓大项目、大财团为重点全方位融资开发"，走出一条全方位融资划片土地开发的新路子。吸引国外一个或几个大财团的资金，采取外商独资、合资或合作等方式，独立承担某一区域规划、开发、招商等一系列开发性经营活动。形成开发区土地开发投资多主体、大面积的开发局面，将投资机制直接引入土地开发，使得土地开发与招商引资、投资收益直接挂钩，最大限度地激发了开发者集约利用土地、提高土地利用效益的欲望。融资划片开发12/20/202274上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting案例2：天津开发区的融资划片开发模式贷款起家融资划片开发初期背景二：房地产企业的商业模式正发生转变，专业分工、市场细分将取代“全能”模式、“百货店”模式成为主流房地产企业的商业模式经营类投资类开发类服务类地产开发房产开发混合开发香港模式—开发高度的专业化发达的不动产金融服务工厂化生产美国模式—经营储备土地挖坑卖房炒卖楼花赌博式经营12/20/202275上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting背景二：房地产企业的商业模式正发生转变，专业分工、市场细分将背景三：区域开发的历史演绎出现专门的住宅房地产开发和住宅房地产开发商，着眼于解决当时的紧张的住房状况，随着改革的深入，逐渐出现市场化的商品房交易工业化对城市化提出加速要求，中国出现深度、逆向和农村城市化三大趋势，城市经营大行其道，以多种形式参与城市建设的“城市运营商”浮出水面，居民住宅、商业设施和工业园区建设异常活跃随着业界专业化趋势，开始出现专业的住宅房地产商、商业房地产商和工业房地产商。发展趋势为：聚合三种地产开发于特定区域的“造城运动”将大量出现在深度城市化的进程中，逐渐步入区域开发的时代改革开放和市场化进程推动房地产空前繁荣，出现专门的商业房地产开发，住宅房地产呈郊区化和大盘化趋势，旅游、体育等复合房地产概念开始流行，出现大量由政府投资，以园区为载体的工业房地产开发改革开放初期90年代中后期21世纪（00-02）2003～未来区域开发的本质内涵：试图在一定地域建设“微型”社会，提供人类生活所需要的大多数功能，从生产和生活两大部类的生产上取得相对平衡，再作为一个整体系统与大社会发生交换，其交换的效率决定了区域的发达程度，其交换的内容决定了区域的经济特性。12/20/202276上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting背景三：区域开发的历史演绎出现专门的住宅房地产开发和住宅房地区域开发的三个层面区域开发必须站在城市的高度，考虑区域综合的社会、经济功能，必须设计政府职能和政策，它既适用于独立的新城开发，也适用于既存的旧城改造；它既要变革图新，实现跨越式发展，又需承接历史、保留时间性风格。它可能涉及全新管理体系和政策机制的改革尝试，也可能需要顺应原有管理体系和政策机制，保证全局一盘棋。区域开发应给予地产开发足够的重视。区域开发绝对不等同于地产开发，但地产开发也不应被政府规划替代，被产业投资造厂的壮举埋没！地产开发在区域开发中起着“承上启下”的作用，是区域成功开发的关键环节。纵向：它包括规划层次、建造层次和管理层次。横向：它包括住宅地产、商业地产、工业地产产业是区域开发的灵魂，它既决定了能否融资、招商成功，实现区域开发目标，又是区域可持续发展的关键。只要产业的商业特性和区域的综合条件良好匹配，成就了资本的逐利特性，资本就会蜂拥而至；再加上企业群聚导致的基建成本外部性节省，以及产业集群导致的增值性创新，经济资源将在低成本基础上保持持久繁荣，区域开发断无不成功之理12/20/202277上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting区域开发的三个层面区域开发必须站在城市的高度，考虑区域综合的区域开发的三类主体区域开发商通过产业趋势和资源分析，进行产业定位和产业发展分析，组织地产开发联盟，出资建园区（地产），建设配套设施，招产业投资者入驻（产业），向政府管委会（城市）争取统一的园区政策，向入驻企业提供增值性经济服务，以制度和契约设计界定产业投资者、政府、地产商之间的关系。这是国内目前正在酝酿的一种区域开发模式，它演绎自单纯的住宅郊区化、住宅房地产大盘化，在此基础上更一步追求生产型房地产和生活型房地产投资的平衡，从趋势上看，将成为一种主流模式政府出资建园区（地产），招产业投资者入驻（产业），引资做配套或者自己做相关服务、生活配套（地产），组建管委会（城市）对园区进行管理。这是国内目前一种主流园区（区域开发）模式，但也是弊病最大的一种地方政府区域开发商产业经营者因为自身经营和战略扩张需求，需要一定面积的工业房地产用地。由于产业经营者的行业聚集特性和自身在价值链的实力，可在自用面积之外，与政府达成一揽子购地计划，除自用外，还开发工业房地产供上下游企业租赁、购买，以产业地位和实力谋求产业经营外的投资利益。身兼地产商和产业经营者双重身份，园区接受政府管委会管理。这种模式在过去和目前都有不可忽视的影响，是一种次主流模式，其园区规模一般较小，主要以生产型房地产开发为主，由于不规范、不专业往往对区域整体开发造成诸多后遗症产业投资者中国国情12/20/202278上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting区域开发的三类主体地方政府区域开发商产业投资者中国国情12/区域开发商的角色定位区域开发商的角色定位总体规划商业操作地产管理金融管理政府关系区域规划/产业规划/配套规划/功能区划总体商业设计/地产商业操作/产业招商操作专业规划管理/建筑工程管理/物业增值管理融资操作/投资管理/地产联盟银行管理管理体系建议/政策机制协调12/20/202279上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting区域开发商的角色定位区域开发商的角色定位总体规划商业操作地产区域开发商的核心能力战略管理能力规划管理能力工程管理能力金融管理能力区域开发中的产业定位能力多赢商业模式的创新能力12/20/202280上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting区域开发商的核心能力战略管理能力规划管理能力工程管理能力金融结论：背景讨论与上汽仪征汽车城决策的相关性分析顺应主流趋势，上汽仪征汽车城在投资、管理和政府关系方面应该做三点考虑投资：独资/合资/合作管理：开发公司管理关系：政企分开模式根据成功案例和经验，在开发仪征汽车城时上应注意产业、配套和开发权控制问题产业：产业经营是关键配套：服务配套是支撑模式：成片规划/滚动开发顺应房地产企业商业模式转变和专业化趋势，上汽在汽车城开发中的定位应考虑主导：以投资、控制为主经营：以汽车业经营为主房产：委托修建自用为主根据区域开发和区域开发商分析，汽车城开发公司在汽车城开发时应做三点考虑功能：以投资、管理为主地产：以地产开发为主合作：推动专业化开发上汽在汽车城投资和开发模式上必须充分考虑公司战略和核心竞争力，不做力不能及和不擅长的事，专注于产业经营，为成功开发和持续繁荣提供持久增长点上汽在汽车城投资和开发模式选择上必须充分认识到汽车城开发的区域性特点和房地产行业特点，以多种方式合作，确保汽车城开发的专业性12/20/202281上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003By