学校物业管理思路和目标

学校物业管理思路和目标学校物业管理思路和目标学校物业管理思路和目标学校物业管理思路和目标编制仅供参考审核批准生效日期地址：电话：传真:邮编:某物业项目投标文件项目名称：某物业项目采购编号：号采购人：某学院采购代理机构：某采购中心投标人全称：某物业公司（盖单位公章）投标日期：目录TOC\o"1-5"\h\z\u32662第三部分：投标文件－技术与售后服务部分 217212一、项目实施方案 318493第一章物业管理基本思路和目标 320500第一节物业管理基本思路 38176第二节物业管理服务目标 813927第三节项目管理机构运作方法 2927726（一）管理机构设置与运作 2931844（二）机构职能与管理职责 427596（三）内部岗位人员职责 45第三部分：投标文件－技术与售后服务部分一、项目实施方案第一章物业管理基本思路和目标第一节物业管理基本思路一、某学院概述某学院新校园位于某市，新校园在校师生约9000人（不含在外实习学生），占地750亩，物业管理的建筑物41栋，物业管理的建筑面积约272500平方米。行政楼：建筑面积：10644㎡，共5层，地上四层，地下一层，有大小办公室91间，会议室15间。教学楼：建筑面积：35250㎡，1#教学楼A、B栋，2#教学楼A、B、C栋均为地上四层建筑，共有52人/间教室103间，120人间教室39间，200人间教室8间，400人/间教室1间，办公室31间，休息室11间。教研楼：建筑面积：9440㎡，1、2#共两栋楼，为地上四层建筑，有10人间办公室62间，20人间办公室16间，研讨室6间，社团活动室2间。实训楼：建筑面积：36354㎡，包括1、2、3、4#共4栋楼，均为地上五层建筑，有大小实训室176间，陈列室4间，标本室6间，尸库2间。实习工厂：建筑面积：17420㎡，包括1、2、3、4、5#共5栋楼。图书馆：建筑面积：21800㎡，地上五层，地下一层，报告厅2间，计算机中心、多媒体教学中心各1间，办公室24间，其余为书库及阅览室。礼堂：建筑面积：9051㎡，2000人会场1个，7个准备间，4间大办公室，4间控制室，1间休息室以及5间活动室。多功能训练馆：建筑面积：12213㎡，网球场4个，篮球场2个，配备4间办公室，8个活动室及2间器材室。游泳馆：建筑面积：1750㎡，1个室内游泳池，2个室外游泳池，淋浴室2间，更衣室2间。射击馆：建筑面积：1500㎡。后勤楼：建筑面积：8394㎡，主要功能：医疗、银行服务、社团活动。专家楼：建筑面积：1900㎡，23套两室两厅住房和1套值班室。学生公寓：建筑面积：76738㎡，1、2、3、4#楼共有6人寝室1702间。室外运动场地：总面积38000㎡，2个田径运动场16300㎡，23个篮球场10400㎡，9个排球场4600㎡，23个羽毛球场2900㎡，3个网球场2100㎡，1个地掷球场及1个单双杠场1700㎡。二、某物业项目项目分析某学院新校园立足于高规格设计规划，其物业管理必然要求体现高品质服务。“某学院新校园”在校师生约9000人（不含在外实习学生），占地750亩，物业管理的建筑物41栋，物业管理的建筑面积约272500平方米。其物业管理必须满足三大要求：一是物业保值增值的要求，资产的保值增值是确保的目标，高水平的物业管理将通过对物业的有效管理和科学的维修养护，确保物业始终处于良好的运行状态，降低故障率，延长设备的正常使用周期，从而增长房屋和配套设施设备的使用寿命，实现物业的保值增值；二是要为教学楼内师生人营造一个安宁、便捷的工作和学习环境，物业管理是对“物”的管理，对“人”的服务，优秀的物业管理能为物业使用人排除干扰，提供完善的后勤保障服务，使之提高工作效率和良好的学习环境；三是要为教学楼内师生提供细致、与大学使用功能相匹配的服务。“某学院新校园”设计有许多功能室如辅助室、辅助用房等，每天上课的内容不一样，则进行相应的上课准备也不一样，物业管理必须针对这一特点，努力为教学楼内师生提供方便，为正常教学秩序的维护提供管理服务方面的支持。三、物业管理基本思路根据对本项目物业管理的以上分析，按照ISO9001：2008国际质量管理体系、GB/T28001-2011职业健康安全管理体系和ISO14001:2004环境管理体系的要求，建立起实用、有效的管理体系，根据本公司“管理程序化、服务标准化、待人亲情化”的经营宗旨，我们确立对“某学院新校园”的管理服务理念为：以技术支持为基础，保障安全，营造环境，完善服务，提升形象。1、运用本公司的技术优势，保证设施设备持久地良好运行，为物业的保值增值提供物质基础物业的硬件设施能否持久的保持完好，是物业能否保值增值的基础，同时也是物业使用人赖以工作、学习和生活的物质条件。我公司在管理的大型、综合学校方面，不仅对大学、中学以及高层大厦物业管理独具心得，更造就和拥有了自己的专业技术人才队伍，公司现有高级工程师、工程师、技师十多名，熟练技术工人近百人，(若我公司中标)这些专业技术人员和成熟的管理经验将为“某学院新校园”物业管理提供有效的技术保障。针对教学楼的设施设备情况、范围和智能化程度，在保证对设施设备的有效管理方面，我们将运用专业技术和管理经验，对设施设备进行包括运行状态监测评估、维修保养计划（年、季度）、日常保养安排、技术档案等方面的管理。日常维护保养要注意巡视检查和清洁工作，定期做好性能状态检查、系统试验和计划性检修，做到因管理原因造成的设备故障发生率为零，使教学楼的各类设施设备始终保持良好的运行状态。2、做好安全防范，确保教学大楼正常教学、工作和学习秩序治安、消防管理工作是物业管理的一个极为重要的环节，是师生评价物业管理工作最基本是最重要的标准，在“某学院新校园”中，治安、消防和应急管理更是重中之重！为此，我们将采取严密、有效的手段和措施：首先，我们将把好安保队伍的素质关，一方面，利用我们与保安学校及部队建立的多年密切合作关系，选拔政治素质好，专业技能强的安保队员，另一方面，坚持我公司的一贯做法，凡到本公司工作的公共秩序维护人员均实行准军事化管理；其次，要充分运用教学楼本身的治安和消防监控设施，采取人防、技防相结合的办法，实行24小时监控，定时、定路线巡逻，及时发现和消除治安、消防和交通管理隐患；其三，考虑到某学院新校园”有可能出现应急突发事件的情况，公共秩序维护服务中心也将根据不同管理区域的特点和重点制订专门的《作业指导书》和《处理突发事件预案》，做好事先防范。3、完善服务，注重细节，营造良好的办公和学习环境，树立高品位教学楼宇的形象向物业使用人提供规范、严谨、细致、到位的服务，为前来学习和工作的人们提供便捷，是体现“某学院新校园”管理服务品位，提升物业使用人形象的重要方面。在日常管理服务中，我们将从细部做起，按照物业使用人的需要，在各岗位、各环节都精心安排，针对服务特点和要求修订各服务岗位的《作业指导书》。在人员出入管理、消防管理等方面要保持与业主和物业使用人的充分沟通。此外，根据教学楼的实际情况，我们还将根据实际需要制定“物资进出管理规范”等服务流程，为教学楼内师生做好服务，以维护和提升某学院新校园的良好形象。4、“环保”理念的推行“环保”是指物业经营服务过程中，以一种对社会、对环境负责的态度，以“合理利用资源，有效保护环境”的企业理念开展各项物业服务，核心是节约和健康。1)资源节约在保障正常使用条件下，充分考虑使用人的作息时间，制定切实可行的节能措施。在工作中做好每日能耗记录，要求数据准确、清晰。每月制作《能耗分析报表》，监控能源的消耗情况，及时发现能耗异常。——工程技术职员重点控制用水系统有无跑冒滴漏现象。——在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及通风系统开闭是否符合要求，并把异常情况及时反馈到服务中心。——保洁职员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电，卫生间保洁时合理使用水源，不能长流水。2)节能降耗节能管理不但包括传统所采用的节能方法，更重要的是采用先进的科技来达到更准确的调整和控制，使能源的消耗更趋合理。3)预防污染导入ISO14001环境管理体系规范，对垃圾回收系统进行规划，建立垃圾分类回收处理机制，使垃圾处于受控状态。通过各种形式向职员宣传垃圾回收的必要性和可行性，在服务过程中，应不断地灌输节能降耗的必要性。建议配备符合环保要求的各类垃圾处理设施，例如垃圾分类回收系统、食物碎渣处理机、封闭式垃圾中转站等，缩减垃圾排放量以及污染程度。第二节物业管理服务目标一、管理服务内容对区域内的行政楼、教学楼、教研楼、实训楼、实习工厂、图书馆、礼堂、后勤楼、专家楼、学生公寓、体育场馆及公共区域保洁、绿化养护、日常维修、楼宇保洁、设备设施巡视、会议客服及安保消防、能源管理等工作实施全方位、统一的物业管理及服务。委托物业服务的内容为以下10项：1、物业综合管理服务（1）日常管理：建立健全各项管理制度，具有完善的日常工作流程和物业工作手册以及定期进行物业工作人员岗位培训。（2）档案管理：建立完整的物业服务人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作；建立维修、保洁、秩序维护等日常运作管理档案；建立物业验收、设备维修、房屋修缮、外购存货、楼宇数据及资产管理档案；所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内；制定有关人、财、物移交的管理规定，所有有关校区管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交院方。（3）管理质量控制：按照ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康体系的要求，建立起实用、有效的管理体系。（4）投诉接待处理：流程合理，及时处理及消除不良影响，建立回访制度和记录。（5）报修受理：有完善的报修受理流程，急修15分钟到场，建立回访制度和记录。（6）外包服务监管：有明确的监管措施，由学院委托专业企业养护和管理的，需要协助学院对专业企业进行管理，达到外包合同规定的质量要求。（7）客户意见征询：定期向学院相关部门或相关师生进行物业服务满意度调查，征求物业服务意见，对合理的建议及时整改。（8）对外统筹与协调：同所有外部接口实现无缝衔接，接受学院的领导、学院相关部门共同完成指令任务。（9）物业需提供校园移动式（手机APP）后勤服务软件，提供一站式接待服务和专线电话接通，按照首问责任制的要求，接受区域内所有关于后勤保障服务的咨询、报修、建议等。满足师生线上报修（线下服务）、线上投诉、线上评价系统、后勤信息公开等服务需求，提供客户端的制作与管理（与学院网络中心进行对接）。（10）主动接受专业监督考核，定期汇报业务开展情况，充分听取和尊重学院师生意见，想方设法改进服务实现的方式和人性化服务时段，最大程度上满足师生需求。2、公共物业巡视、日常维修管理服务物业公司建立统一报修流程和快速反应机制，完善修理完毕后客户回访机制、用户评价机制。对区域内的消防设施、消防通道进行管理，定期巡查。发现问题时要及时向院保卫处和相关管理部门报告。对楼宇设备设施（门禁、开水器、电梯、给排水系统、照明系统、空调系统、停车场车牌自动识别管理系统等）巡查，定期对机房、泵房、配电间、集水井等设备进行巡查，对损坏或异常及时报修。对楼栋内通向顶楼的安全门、窗予以加锁或关闭，未经同意任何人不得进入楼顶。物业区域内施工跟进。日常维修单项单次在10000元及以下的维修项目，维修人员由物业公司负责，维修材料由学院负责，物业公司负责做好施工安全工作。单项单次在10000元以上的维修项目由学院负责，物业公司负责做好相关监管工作。中央空调的全系统维修保养、消防设施的维修保养，供配电的维保检测、电梯维修保养、锅炉、防雷检测、化粪池清掏等不在物业维修范围内，但是日常巡查工作由物业公司负责，发现问题及时上报学院，由学院另行组织安排维修和保养。（1）对区域内所有物业结构、屋面、外墙面、装饰等定期巡查、管理，公共设施设备（上下水管、卫生间设备、照明系统、门禁系统、避雷接地系统、泵房间设备、配电间设备、配电间及泵房间电路以及个别房间、教室（非系统性的）电线线路）的定期巡视、日常维修和管理，确保公共设施、设备的正常运行。（2）对日常维修项目（日光灯、吸顶走廊灯、筒灯、应急灯等灯具，电风扇、变速器、开关、插座、电源空气开关等，课桌椅、照明灯、水龙头、马桶、蹲便器、各类水阀、水箱、软管、水管、玻璃、窗叶、门锁等所有公共设施以及铰链、衣帽钩、卷纸洗手液盒、窗帘、窗钩、滑轮、部分吊顶扣板、衣架、木门、玻璃压条、楼梯压条、木扶手、所有五金件等）进行定期检修、及时维修、更换。（3）对区域内的特种设备如中央空调等定期巡查和管理，配合专业维保单位进行养护工作。（4）对会议室、教室等专有设备，如音响、灯光、投影仪、话筒等提供专业性设备操作及日常日常维修，泵房间、配电间的日常操作及巡检工作。（5）配合做好区域内其他大型设备设施的维修养护工作。（6）泵房、配电间的定期巡视，保证水泵、电柜等设备的正常运转，发现故障及时向物业管理办公室报修。（7）配合做好经学院批准的其他部门的施工，开关泵房、配电间，提供取水、用电服务等。3、环境保洁服务（1）公共区域的环境保洁（外场）空地的日常保洁：地面干净，无纸屑，无白色污染，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；窨井盖无缺失，无堵塞；道路两边无积泥沙，无杂草延伸。校区主干道和生活区道路的日常保洁：保持主干道、教学区、生活区道路干净、无尘土淤泥，整洁，干净，美观，定期对主干道进行清洗。运动场的保洁：篮球场等学生日常活动场地，需保持地面干净，无纸屑，无白色污染，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；主运动场保证大型活动前后，扶手和栏杆无陈灰陈垢，室外台阶干净、无纸屑、烟头等杂物，平时无白色垃圾，定期做好塑胶运动场的养护。果皮箱、垃圾箱的日常保洁：保证每日无堆积垃圾，无异味，并定期消毒。排洪渠、排洪沟的日常保洁：无垃圾，无堵塞；明渠干净，无积污水；水面保持干净，无杂物，无漂浮物，无杂草，夏季前后需喷洒灭蚊虫药水。绿化带的日常保洁：清除有机废弃物和白色污染、石块，使其干净、整洁。垃圾中转站的清洁：对垃圾中转站内外进行打扫清洁，喷药杀虫消毒，并建有台账。窨井的日常维护：定期有效的对窨井进行疏通、灭虫。窨井盖无缺损。水面的保洁：水面保持干净，无积污水，无漂浮物、杂草。对屋顶天沟的清理：无堵塞、无垃圾、无积水，下水沟通畅。定期在合适的地域摆放灭鼠药（2）建筑物内的保洁（含体育场馆内保洁）公共楼宇开水器清洁及排污工作的管理；配电间（强、弱电间）、水泵（消防、生活用水泵）的管理及清洁工作；地下停车库的管理及清洁工作；负责楼宇内部公共区域门厅、楼梯、扶手、电梯、楼梯间、盥洗室、会议室、资料室、公共部位的门窗、公共空间的设备设施（信箱、电控箱、售卖机、饮水机、垃圾桶、灯箱、黑板、课桌椅等）及院系指定的空间部位的表面清扫揩擦。在不影响正常教学的前提下，保证场馆内部公共区域（不含实验室内部）环境整洁做到地面干净，无垃圾、无灰尘、无水迹；公共卫生间做到无异味，卫生洁具做到无积便、无尿垢、无污渍；墙、地、顶面无污垢；垃圾桶、废纸篓、痰盂、烟缸无积存垃圾、污物；保持门窗明净；阳台、平台、天花板做到无垃圾、无积灰、无蛛网；负责公共区域垃圾袋的更换。（3）保洁安全作业规范要求①各清洁员工定时、定区域进行作业，各区域清洁员工仅限在本区域内作业，不得进入其它区域。②清洁员工对于各类废弃物，必须全部检查后才能清运出去，如发现可疑物或不能确认的物件，立即问询有关人员，经确认后方可清运出去。③在作业时注意裸露的电线、破碎玻璃，湿手不要触摸任何电器。④不要把工具横在过道上，擦试高处的物品要使用梯子，控制高空作业或可能危及施工人员及第三者安全的作业。⑤清洁作业完成后，要及时关闭在作业时打开的门窗等。⑥清洁作业过程中用洗地机、刀片之类或高空作业时，必须放置警示牌，操作前检查工具是否损坏、检查接电是否良好，如有损坏或漏电现象禁止使用；高空操作时需有专人扶梯或守护；用刀片作业时应注意安全，做好相应的防范措施，避免事故的发生。⑦洗手间便池用洁厕灵时，作业人员应在作业区域内先摆放“清洁中”指示牌，作业者戴好橡胶手套，进行药水清洗作业，清洗完后用清水多次冲洗，拖干地面。⑧地面需用强酸药水作业时，作业人中应在作业区域内先摆放“清洁中”和“停用”指示牌或用围栏围信住，以防车子等经过时烧坏车子表面，浓酸作业时应穿好胶鞋、戴好胶手套和口罩；进行药水清洗作业时，清洗完用清水多次冲洗，拖干地面。⑨对使用完毕的药剂空瓶，用清水洗净，废水排入污水沟，空瓶用垃圾袋装好封闭后运往垃圾站。⑩清洁员工不得擅自闯入无人的工作区域。⑪对易燃废弃物要每日清运到指定（或安全）的地方，不得在工作区域内堆集或过夜。产生的垃圾必须当天处理，并清运至指定地方。⑫培训员工基本的安全防范意识，培训员工如何使用防火报警设施，及在发生意外时，能采取适当、有效的应急措施。4、安保消防服务（1）秩序维护管理①物业公司须按照学院的要求配置值勤岗位，值勤时间、岗位职责，达到学院各项安全管理的要求。②物业公司须对来访人员严格实行出入管理，建立询问、登记制度，严禁闲杂人员进入校区；对访客指引行走路径；负责办公区前台接待、登记工作。③物业公司对突发事件有应急处理预案，制定电梯困人、突然停电、盗窃破坏、暴风雨、水灾、火灾、意外伤害、刑事、交通事故等有应急处理预案，并定期培训和实行突发事件的应急演练。当遇到紧急情况时，采取应急处理措施，防止事态进一步恶化，并及时报告学校并报警，协助保护现场。④对楼宇监控室、消防控制室实现24小时实时监控。⑤规范校区的内部装修管理，对进入校区各大楼内的施工人员严格把控，做好出入登记、物品登记，施工人员不得留夜施工。⑥配合学院对大型活动做好安全保卫和秩序维护工作。⑦对公共设施、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标识（物业管理公司提供标示内容，学校统一制作）。⑧根据学校安全管理制度，制定消防安全设施设备安全管理办法，每年配合学校保卫处、学生处共同开展消防安全及疏散相关的演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。⑨其它要求：严格执行保安岗位行为规范管理规定，24小时值班，维护日常安全秩序，认真做好中心区域防火、防盗、防破坏的安全工作；认真做好办公室、教室、会议室、公共部位和外围的巡视工作，巡逻安保根据当天巡逻路线巡视，巡逻时不得影响教学秩序，发现一般问题及时处理，发生紧急事件严格按应急预案规定程序处理；配合管理人员和保洁做好办公室、教室、会议室相关事项，确保上课、开会的正常进行；负责楼宇的安全监控工作，监控室24小时值班，发现问题时要及时向院保卫处和物业管理部门报告；监控室操作人员要持证上岗，接受设备安装单位的培训，熟练掌握手动操作程序；负责楼宇大门安全管理，来访人员登记，负责门前车辆停放管理，以及院系指派的其他工作。⑩校内重大活动的安全警戒与秩序保障。⑪工作纪律：遵纪守法，遵守学校规章制度。不迟到，不旷工，不脱岗，不漏岗；严禁在校大门口及值班室内吸烟。上班期间要着装，佩带工作证，不得接待外来闲杂人员，不得在值班室睡觉、打瞌睡。严禁酒后上班或上班期间饮酒。（2）消防管理积极配合学院进行消防管理，按消防管理条例要求，建立消防管理制度，包括消防责任制、消防档案、消防预案等。定期进行消防宣传，每年至少进行一次安全防火技能培训和消防演习，并对演练效果进行评价。定期对区域内的消防设施设备进行全方位的检查并记录反馈（巡视记录卡每月定期记录），确保消防设施和器材状态正常。在自动消防报警系统报警后，及时查看并处理，做好书面记录并及时上报。巡视检查区域内电线、插座等设施，做好书面检查记录，有故障及时处理。对员工进行安全教育和技能培训，合格后方可上岗，每位员工都必须熟悉各项应急预案和各项消防器材的使用方法。每天巡视检查消防通道，确保安全通道畅通无阻，检查各出入口安全钥匙是否完好，做好书面检查记录，有问题及时处理。（3）巡逻管理①对校区实行严格24小时巡逻管理，须配备不少于4名特勤人员。②学生宿舍属于安全防范重点部位，物业公司须加强对公寓的安全管理，增强巡逻频次，密切查看报警监控，切实保障学生公寓的安全。③夜班的巡查巡视密度间隔不大于一小时，接到突发事件报告后3分钟内到达现场；④车辆秩序按照学院要求，做好校园进出车辆的通行和停放管理。做好车辆的出入管理，包括来访车辆、人员的登记手续，联系被访人员及引导来访人员所需行走的路线。对学院车辆进行有效控制，指挥车辆按规定行驶和停放。责任区域没有重大交通安全事故。在特殊情况时，能及时做好车辆疏导、指挥等工作。5、学生公寓管理服务（1）学生公寓管理负责做好学生公寓的安全管理工作，昼夜巡查，认真做好防盗、防火、防斗殴和楼内消防设施器材及违规电器的管理工作。按作息时间关闭大门，做好访客登记工作。（2）公共卫生管理负责日常清洁卫生(大厅、楼梯、走道、平台、屋顶、盥洗室、厕所等公共部位卫生，实行垃圾袋装化并及时收集清运到垃圾中转站。⑶根据院方要求做好学生入住、公寓调整与退宿工作。⑷做好房间钥匙的管理工作，配合学管部门做好每天1次的夜间查房和白天的卫生检查工作。⑸做好公寓门窗、地面、墙面、室内设施以及水电设施等各类设备、设施的日常维修，维修材料由学院负责提供。⑹做好公寓内务管理，做好学生思想教育，检查室内卫生和纪律工作，配合搞好学院组织的评比、考核、评优和表彰，及时呈报，反馈给学工部、后勤处和相关部门，积极开展学生社区文化建设。6、会议客服服务（1）做好学院会议室使用登记工作，及时开、关会议室门，提前与会务主办方联系沟通会议相关流程和要求，根据主办方要求向物业相关岗位分配任务，根据会议需求准备热水。（2）会议开始前会议相关服务人员提前到岗做好会议准备工作，会议开始后直至会议结束，会议相关服务人员不得擅自离岗。（3）前台接待或客服负责每月做好会务的统计工作，并记录在《每月会务统计表》内。（4）负责行政楼报刊邮件的分发、投递与签收。7、楼宇管理服务（含运动场馆）（1）楼宇内部所有区域的环境卫生在不影响正常教学的前提下，保证楼宇内部（含场馆、教室内部、地下室）环境整洁做到地面干净，无垃圾、无灰尘、无水迹；教学楼内部做到桌椅、书架、橱柜、多媒体设备、楼梯扶手清洁、无灰尘，桌斗内无废纸和杂物，无“课桌文化”；公共卫生间做到无异味，卫生洁具做到无积便、无尿垢、无污渍；墙、地、顶面无污垢；垃圾桶、废纸篓、烟缸无积存垃圾、污物；保持门窗明净，墙面无脚印；阳台、平台、天花板做到无垃圾、无积灰、无蛛网；负责公共区域垃圾袋的更换。（2）楼宇内部设施设备的日常维护负责楼宇内公用设施和设备（含水电设施设备、课桌椅、消防设备、多媒体、监控设备、空调等）的日常管理，满足正常使用要求，完好率达95%以上；负责多媒体教学设备的软、硬件系统日常维护，保证在开课前满足课程教学的软、硬件环境要求；保证楼宇内供电、供水系统的完好，供电、供水正常，排水畅通；有巡查制度，能及时发现问题、及时报修、及时恢复；负责所有多媒体教室设备的管理；对于教学上有特殊要求的教师，保证提供技术支持和帮助。（3）楼宇内部水电管理适时开闭管理区域内房间和楼宇公共部位的灯光、空调等设备，节约能源，杜绝长明灯，长流水，杜绝发生跑、冒、滴、漏等浪费资源情况。（4）教学保障按时、按需要开闭管理的楼宇、房间和设备控制台柜，满足教学需要，按需登记、领取，保证教学正常进行。8、绿化养护服务（1）做好前期校园绿化规划咨询工作；（2）做好绿化维保期内监督及维护保养建议工作，提出整改建议，并监督整改结果；（3）绿化维保期到后，做好统计及交接工作；（4）维保外的绿化养护工作应按如下要求实施：①3—5月份修剪：3-4月，剪除冬、春季干枯的枝条，修剪常绿绿篱。5月，修剪残花，行道树进行第一次的剥芽修剪。草坪养护：修剪、清除杂草。防治病虫害：对绿地内所有植物的病害进行一次普防。补栽补种：对裸露地块进行补种和补栽，对长期生长不良的植物进行品种置换和更新。②夏季：6—8月份浇水：根据天气情况，及时浇水。修剪：继续对行道树进行剥芽、除蘖工作；对绿篱、球类及部分花灌木实施修剪。草坪养护：对校区内大面积草坪进行全面修剪，根据杂草情况，施除草剂。抗旱：7-8月，进入植物抗旱保苗关键时期，保障植物充足的生理水分需求和对半阴性和阴生植物采取遮荫处理，以防日灼病。迎新准备：8月底前，确保校区内草坪、绿篱及行道树已完成全面修剪。排水：有大雨天气时要注意低洼处绿地的排水工作。③秋季：9—11月份修剪：绿篱造型修剪，草坪修剪。病虫害防治：清理枯枝落叶，防止各种害虫潜入过冬。挖隔草沟：根据整体工作计划，合理安排草坪、绿地的切边。④冬季：12—2月份修剪：对乔木、灌木进行冬季修剪，调整树冠形态。病虫害防治:消灭越冬病虫害，做好对植物的“涂白”工作。施肥：对绿地内植物进行全面施肥。补栽补种：对裸露地块进行补种和补栽，对长期生长不良的植物进行品种置换和更新。⑤全年：防治病虫害：根据病虫害程度，对虫害较大的植物区域进行重点防治。白蚁防治。清理死树：发现死树枯枝，及时上报并清理。9、节能管理（1）在保证物业管理服务质量的条件下，要充分运用节能、环保的新方法和新技术，制定有效降低物业运行各类能耗和环境污染的措施；（2）贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生和安全生产的法律法规和有关要求，构建节能、低碳、环保、健康和安全的物业管理服务新模式。（3）协助学院做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业服务人员进行节能专业培训，加大节能力度，完成学院下达的物业公共部位年度节能指标。（4）学院每年对公共楼宇下达公共区域内的用能定额指标，指标的考核对象为楼宇所在的物业公司。考核采用综合评分方式，完成指标给予加分，未完成指标则考评扣分。（5）学院对楼宇实行节能环保项目改造时，中标物业应给予相应的配合，确保项目改造的顺利实施。（6）物业公司负责对楼内节能设施进行日常维护。10、其他与上述服务相关的物业管理及服务二、管理服务总体目标通过专业化的物业管理，加之与物业使用人的默契配合，我们有足够信心保证“某学院新校园”在管理期内达到下列管理目标：1、物业管理服务按照《招标文件》第六章招标项目技术、服务、政府采购合同内容条款及其他商务要求和《物业服务合同》约定执行；2、为物业使用人提供所需要的特约服务。三、物业服务标准为了实现以上管理服务目标，我们将执行以下工作标准：1、综合服务服务项目服务标准综合管理业务1.各楼宇值班员应向访客提供关于校园情况、办公楼内部各服务功能的咨询；2.行政楼大厅服务人员应注意维护大厅的整洁、有序和安全；3.当客户报修时应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）；4.实施值班经理制度，保证夜间突发事件应急处理的及时有效性；5.设立24小时服务中心，8小时/天接待服务；6.受理公共服务处指定的公共服务类业务；7.协助学院做好房屋、设施设备接管验收工作；8．恶劣天气，应加强教室、公寓的检查，及时排查并消除安全隐患，并做好相关突发事件的应急预案；投诉处理1.物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况及时处理并回复投诉者；2.属于物业管理责任的，应向师生道歉并及时纠正；3.属于无效投诉的应做好解释工作；4.物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报学院主管部门处理；5.管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不超过三个工作日；6.直接向有关部门投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实上报书面材料，协助有关部门做好相应工作；7.向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理；8.涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理；9.受理、处置的投诉应保持记录。会务服务1.会前服务a接到会议通知后，会议服务人员根据会议名称、性质、时间、与会人数、级别及布置要求调配桌椅，并确定台形；b会议服务人员根据会议需要摆放茶叶、开水、面巾纸、鲜花、会议桌签等物品，会务相关物料由学院提供；c工程专职人员对会议室的音响、麦克风、投影仪、幻灯机、电视、录像、照明等设备进行调试，保证设备设施正常使用；d会议开始前会议服务人员要在会议室门口迎接等候与会人员。2.会间服务a与会人员入席后会议服务人员根据其个人需要提供茶水服务；b会议期间会议服务人员要定时倒水，根据需要为与会人员提供小毛巾、果盘，食物、饮料（咖啡、矿泉水和其它饮料等）等其它服务；水果、饮料等由学院自行购买。c会议休息期间，会议服务人员要尽快整理会场，补充和更换各种物品；d会议期间，会场使用的音频、视频系统由专职技术人员操作，对设备出现的异常情况需进行及时排除。3.会后服务a会议结束与会人员全部退场后，会议服务人员做好会议物品（茶杯、毛巾、果盘、鲜花等）的整理，音响设备、空调的关闭，桌椅的清洁、复位，剩余食物、水果的处理，地毯的吸尘、清洗；b会议服务人员仔细检查会场，是否有与会人员遗忘的物品等，并及时与遗失方联系或移交院长办公室。c专职技术人员检查设施设备是否有损坏，并认真做好记录；d会议服务人员清洗、消毒会议用品（茶杯、茶碟等）。能耗统计与管理1.协助学院做好各项能耗计量表周期计数据的统计；2.适时提出有效的节能降耗管理意见，经学院认可后实施开展。2、校园安保服务服务项目服务标准综合服务运用新技术、新方法、新设备进行校园内消防管理、安全技术防范系统管理、治安秩序维护管理、楼宇门卫值班、交通管理等形成三维六防安全防护体系。1.设立24小时值班服务电话，实行24小时不间断巡逻，维护校园秩序，做好校园内陌生人询问工作，发现可疑人员立即处理未能处理的报告保卫部或公安部门。2.学院大门按学院的规定，做好来访登记，车辆出入管理，大件物品出入管理。3.积极做好安全防范宣传工作，组织建立义务消防队，制订群体事件、消防、治安、自然灾害、紧急突发事件处理预案，协助学院保卫处做好治安、消防等安全防范工作，做好四防(防火、防盗、防破坏、防自然灾害)工作，及时发现报告和消除各种治安、消防及其他安全隐患，维护校园稳定。4.制止乱涂乱画、乱张贴、乱拉乱接、乱倒垃圾、破坏校园公共设施等不文明行为，并作好说服教育工作。5.协助学院做好重大活动的安全保障工作。6.定期对校内消防设备进行例检，及时充装、更换过期灭火器。（灭火器药剂的更换由学院负责），代学院做好外包的消防设施维保监督工作，保障消防通道畅通，每月定期提交消防设备例检报告。7.做好校区交通秩序维护，按学院车辆停放管理相关规定做好停车场、露天停车位的管理工作，预防交通事故发生。8.每月定期向学院后勤保卫部门汇报校园安全防范工作小结和下月工作计划。3、楼宇管理服务服务项目服务标准楼宇值班服务1.行政楼实行24小时值班管理，教学楼、实训楼、教研楼等白天由保洁员兼职值班，晚上实行外场保安安全巡查，并做好楼宇出入口的人员进出管理；2.做好楼宇的开关门工作，教学楼教师休息室的开关门管理工作；3.教学楼、实训楼、教研楼需加强危化品预警管理工作，发现问题及时上报；4.图书馆需加强消防、安全管理，定期进行安全隐患排查工作；5.加强对楼宇消防器材的管理，如有缺失应及时补充。6.24小时楼内巡视管理、消防安全检查管理等；7.及时受理行政楼办公人员的报修、留言等相关工作；楼宇巡视服务1.楼内进行24小时不间断安全巡视，发现问题及时处理；2.巡视时应做好各项安全记录，主要关注防火、防盗、防水等相关工作，并作好各项巡视记录；3.巡视员应时刻关注自己的形象，穿戴整齐、巡视时不得吃零食、不得抽烟、不得闲聊；4.对于陌生人员应主动上前盘问，发现可以人员应及时汇报；4、学生公寓管理服务服务项目服务标准学生公寓值班服务1.学生公寓管理必须接受学院相关部门的指导、监督；聘请专职公寓公寓管理员实行24小时值班，实施学生公寓的管理，按教育部、学院及相关职能部门的有关文件精神要求，配合学院相关部门做好学生的日常行为规范的引导；2.学生公寓配置管理员，负责公寓区的综合管理服务，服务内容包括公寓区维修管理、协助学院做好卫生检查等相关工作；3.依据学院相关规定，做好公寓设施和物品的登记清查工作；4.做好空公寓的卫生清理、维修等管理工作，并协助学院做好学生住宿方案、办理学生入住接待、退房；5.来访登记、大件物品出入登记；6.督促学生自觉遵守学院的各项规章制度和作息时间，做好公共秩序维护，协助做好公寓的调整工作，发现问题及时处理并报学院有关部门7.学生公寓钥匙的交接、管理，备用钥匙管理，门禁系统的运行与管理；8．门前各类车辆停放秩序管理；9．运用互联网智慧管控平台及时受理报修、留言、小件寄存、失物招领等各项工作；10.配合学院做好学生日常防火、防盗、安全用水用电宣传教育工作，对违章者及时通报学院相关部门处理；11．遇突发事件，管理人员、值班管理人员必须在第一时间报告学院保卫处及相关人员，如情况紧急更应同时直接报警（110、120或119等），主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题；12．寒暑假期间加强安全管理和能源管理；13．根据实际情况制定除四害、消毒工作细则；14.建立学生住宿管理信息系统。保洁服务1.走道、门厅等公共区域要求每日保洁一次、实时巡扫。做到地面干净整洁，无明显积尘、污迹和湿滑现象，扶手和栏杆无明显积尘；2.公寓范围门窗设施光亮、玻璃明亮，窗台无积灰、无污渍；墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蜘蛛网、昆虫，无乱张贴现象；垃圾箱（桶）干净整洁、垃圾入箱、清运及时，无异味、无不文明现象；消防栓、信箱外表无明显积尘；定期清洁供电设施外表，照明灯具、插座开关和电视机；2.公共卫生间要求每日保洁两次、每两小时巡扫一次离开前检查设施是否完好，不好及时报修。做到室内无异味、臭味；地面清洁，无烟头、无垃圾、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，排水通畅，无垃圾堵塞；卫生设施表面清洁，无污迹黄斑，保持畅通；垃圾筐表面清洁，垃圾及时清理；墙面、隔板、器具表面无涂鸦和乱张贴；保持通风排气，空气良好；保洁工具、用品统一放在指定地点；3.开水房保洁要求开水房地面及墙面保持清洁无烟头、无垃圾、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，排水通畅，无垃圾堵塞；垃圾筐表面清洁，垃圾及时清理。4.学生毕业离校后，对搬空公寓进行清扫，保证室内整洁干净、无垃圾杂物；新生报到前，于暑假提前对入住公寓进行清扫，保证室内墙面、地面、家具整洁干净、无污渍、无灰尘。5、校园环境管理服务服务项目服务标准保洁服务1.道路、广场：每日8：00，15：00前各完成一次保洁，期间每二小时巡扫一次，重大活动期间实施冲洗保湿，做好重大活动组织期间的保洁服务；暴雨、大雪时及时组织保洁人员共同清扫。做到干净整洁，无明显垃圾、杂物、积水、泥沙，下水道口保持畅通；雨雪天气时，保证路面、广场不积水。2.室外体育场：每日保洁一次，巡扫二次，大型赛事活动期间实施持续保洁，且每二小时巡扫一次。做到干净整洁、无明显垃圾、杂物、积水、泥沙，下水道口保持畅通。3.停车场（含户外、地下）：每日清扫一次。做到干净整洁、无明显垃圾、杂物。4.户外设备设施：①垃圾桶每日保洁一次，巡查保洁二次。要求外表面完好干净、无明显污迹、无异味；②玻璃设施每日巡查保洁一次。要求干净、明亮，无污迹、无明显灰尘、无乱张贴；③校标、指示标志每周保洁一次。要求干净、无灰尘、无污迹；④宣传栏、橱窗（非广告）每日巡查保洁一次。要求边框干净整洁，玻璃明亮，无明显灰尘、无污迹、无张贴；⑤灯杆每周保洁一次。要求干净、无污迹、无乱张贴；⑥草坪、桥头灯每周巡查保洁一次。要求干净、无积尘、无污迹；⑦休闲设施每日巡查保洁一次。要求干净整洁，无积尘、无污迹；⑧雕塑每周保洁一次，要求干净、无积尘、无污迹。5.消害灭杀：“灭四害”有季节防疫工作方案，实施措施和效果有验收，妥善投放药物，防止对环境造成次生污染。6.化粪池清理：每季度清理一次，每日巡查一次（涉及相关费用由学院负责）。做到无粪便堵塞或满溢现象，保证出入口畅通，污水不溢出地面。垃圾清运服务1.室外垃圾桶每日清运二次。做到无满溢、散落现象；2.室内日产垃圾包装后定点集中堆放，定时清运，保持周边环境整洁、无散落现象；垃圾清运费用由学院支付；3.垃圾中转站每日清扫保洁二次。配合垃圾清运单位做好垃圾外运，清运后地面冲洗干净，要求环境整洁，无积压、无散落和乱堆放垃圾、无污水、无臭味；4.日常巡查中发现废弃物及时妥善处置，做到无卫生死角；5.负责校区垃圾中转站的运行管理工作；6.负责与环卫部门协调、沟通做好垃圾外运工作。绿化养护服务1.绿化养护应达到绿地或花坛内黄土不裸露，各类乔、灌、草等绿化存活率95%，植物群落完整，层次丰富，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛；2.制定完整的养护月历，定期进行水肥管理、整形修剪、中耕除草、围护巡查等养护工作；3.病虫害防治应以预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标；所用的农药符合“低毒，高效，无残素毒”的环保标准。4.绿地整洁，无杂物、堆放物、堆料、搭棚，树干上无钉、拴、刻画等现象，无白色污染（树挂）；绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）、水面杂物应日产日清，重点地段做到随产随清；做到保洁及时。6、楼宇保洁服务楼宇保洁服务1.楼宇大厅、楼道要求每日保洁二次，每小时巡扫一次。做到地面、台阶无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘；墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蛛网；公共设施表面(如宣传窗、垃圾桶、装饰柱、灭火箱、植物花盆等)无积尘、无污渍、无手印、光亮；高度2米以下的门、窗框、外立面表面干净、玻璃明亮、无积灰、无污垢、无水迹、无乱张贴。2.校领导办公室每日保洁一次。将室内垃圾、杂物，集中收放于垃圾袋中（包括清洗烟灰缸），擦拭文件柜、门窗、家具、画框等。做到文件柜、画框表面无灰尘、无污渍，玻璃明亮；地面、墙面、门窗（２米以下）干净整洁、无积尘、无污渍、无蛛网、无水迹湿滑现象；电脑、电话、传真机、复印机、打印机、饮水机表面无积灰、无污渍并定期消毒；垃圾筐内垃圾清理及时。3.教室休息室每日保洁二次，巡扫二次。做到墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蜘蛛网、无乱张贴现象；地面无积灰、杂物、垃圾；沙发、茶几、文件柜、饮水机表面干净光亮，无积灰、无污渍、无杂物、无异味；窗帘挂放整齐；垃圾筐及时清理。4.教室要求每日保洁二次、巡扫二次。做到墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蜘蛛网、无乱张贴现象；地面无积灰、杂物、垃圾；高2米以下门窗玻璃明亮，窗台无积灰、无污渍；桌椅、讲台、中控台、教学设备干净整洁，无积灰、无污渍、无杂物、无异味，表面光亮；定期清洁照明灯具、音响设备、电风扇；定期清除课桌涂鸦；窗帘挂放整齐；垃圾筐及时清理。5.会议室、接待室每日保洁一次，巡扫二次。根据会议室的不同要求，以及会议安排，在会议前一小时完成保洁。要求经常开窗通风，保持室内空气清新；墙面、天花板、吊灯表面无积灰、无污渍、蜘蛛网；桌椅、沙发、设备表面干净整洁，无积灰、无污渍，光亮；地面、踢角线无积灰、无杂物垃圾；音视频设备表面无积灰、无污渍，话筒定时消毒；细心整理窗帘并挂放整齐；垃圾筐中垃圾清理及时；地毯每两月清洗、消毒一次。6.礼堂报告厅平时每周保洁一次，但使用前需提前做好保洁，；控制设备、布景、灯光、音视频设备配合专业人员保洁。墙面、地面、门窗、设备保洁要求按照上条会议室保洁标准；化妆台、桌椅、机柜、水池表面干净整洁，无积尘、无污渍、无乱张贴，镜子明亮；道具表面无积尘、无污渍，摆放整齐；窗帘挂放整齐。7.图书馆大厅、楼道、电梯、屋顶平台、地下室、公共卫生间、开水间的保洁要求按照公共空间标准。书刊阅览室、电子阅览室、自修区要求每日上班前完成清洁工作。做到墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蛛网；地面无积灰、无垃圾杂物；高2米以下门窗玻璃明亮，窗台无积灰、无污渍；桌面清洁、桌椅摆放整齐；窗帘挂放整齐；垃圾筐内垃圾清理干净（白天中午再清除一次），外表面干净无污迹；捡拾物品需及时上交图书馆工作人员做失物招领，不私自处理；电子阅览室要求每日擦拭键盘、鼠标，电脑桌下不留积尘和死角。书库开馆期间要求每周清洁一次，墙面、地面、门窗保洁要求按照阅览室标准，书架表面无积灰、无污渍，架上图书移动后需恢复原位、码放整齐。办公室保洁要求按照办公室保洁标准。8.电梯每日保洁一次，每二小时巡扫一次。做到电梯轿厢内地面干净、无积尘、无污渍、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、无张贴物；灯具、指示板明亮；门槽内无垃圾杂物；9.屋顶平台每日保洁一次。做到干净整洁，无明显垃圾、杂物、无积水、无泥沙，落水口畅通；10.地下室每日保洁一次。做到干净整洁，无明显垃圾、杂物、无积水；11.公共卫生间每日保洁二次、每二小时巡扫一次。要求作业前，门口放置“工作进行中”的黄色告示牌；作业时，开窗通风，先擦门窗，室内由上至下，从里到外逐一保洁和收集垃圾；离开前检查卫生设施是否完好，不好需及时报修。做到室内无异味、臭味，无烟头、无纸屑、无污渍，无蜘蛛网、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，无垃圾堵塞现象；卫生设施表面清洁卫生、无污迹黄斑、烟头、纸屑，保持畅通；废纸篓干净、及时更换垃圾袋；墙面、隔板、器具表面无涂鸦和乱张贴；保洁工具、用品统一放在指定地点。12.开水间每日保洁三次，每二小时巡扫一次。做到供水设备表面清洁、无污渍；地漏排水通畅，无积水、无垃圾堵塞现象；地面无污渍，无积水、无湿滑现象；垃圾篓及时清洁7、设施设备运行管理服务房屋设施设备运行与维护服务房屋维护管理房屋维修管理1.建立健全房屋档案，检查、督促办公楼业主正确使用房屋，指导学院遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；2.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全；3.定期检查房屋共用部位的使用状况；4.需要维修，属小修范围的，及时组织修复，属大、中修范围的，及时编制维修计划向业主提出报告与建议；5.每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查，建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人报告，根据业主的委托，安排专项修理；6.遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。建筑装饰维修养护（地面/墙面/顶面/屋面）1.墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；2.屋面排水沟、室内室外排水管道应保持排水畅通，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；3.保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损，发现损坏应在规定时间内修复；4.管理区域内各项日常维修服务，接到报修4小时内完成，合格率100%，如确无法完成，必须提出解决方案。房屋设施维修养护（门/窗/管井/护手/围栏1.玻璃无破碎，五金配件完好；2.门、窗开闭灵活，密封性好，无异常响声。厕所洁具设施维护维修1.保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞；2.保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。室外景观设施养护1.绿地、花坛的龙头出水正常、无滴漏现象；2.水管无堵塞、无漏水现象，花坛完整。二次装修管理按照《学校室内装饰装修管理办法》、《学校装饰装修验收标准》（DB31/30）要求配合学院有关部门参与实施及验收管理。房屋结构检查应根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查，检查中发现问题应及时修缮。供电系统高（低）压配电设备1．制定工作计划，临时用电管理措施，运用现代化技术手段对供配电运行进行24小时监控；2．遇供电部门停电通知要第一时间通知后勤处，遇紧急情况需临时停电应采取必要的紧急处理措施；3.高压变电柜操作运行正常，检测表显示准确。4.高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；5.变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；6.低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；7.功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；8.变（配）电系统联络自切正常；9.供电维修人员必须持证上岗；10.一般故障排除时间不超过2小时，维修合格率100%；11.供电设备完好率99%；12.年内确保无重大责任事故，确保用电安全；13.配电间实行封闭管理，配备灭火器材。安全防范系统中央监控系统1.确保安保总监控中心、正常运作。2.定期巡视控制中心、管理终端、显示设备、UPS电源、网络设备、各摄像头、云台等，实施故障报修。3.联络和协调专业单位开展定期检测，跟踪协调监测过程以及出现的问题，跟进后续相关事宜。巡更系统周界报警系统对讲系统电子门禁系统消防报警与灭火系统给排水系统消防/喷淋泵等1.应定期对给排水系统进行巡视、润滑；2.定期对污水处理系统全面维护管理，系统无明显异味和噪声；3.每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行油漆；4.如遇供水单位限水、停水应按规定时间通知业主；5.水箱每半年由具备资质条件的专业清洗公司清洗消毒，无二次污染,并出具专业检测报告；（费用学院支付）6.做好节约用水的工作和宣传。生活水泵蓄水池储水箱生活热水热网系统维护1.制定维保计划，联络专业单位定期检测，维保费用由学院支付；2.定期巡视热交换机房，及时进行故障报修。污水处理1.公共生活污水排放每月自检；2.实验室污水排放根据相关规定执行，含有污染物（化学物质、重金属）的废水，由相关人员联系外运处理，污水处理费用由学院支付；3.定期对排水系统实施维护保养和污水处理，并出具合格排污报告，检测及报告费用由学院支付。公共照明系统校区照明1.每天一次巡检，路灯、大厅、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；2.每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大厅吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率；3.每天一次巡检公共电器柜设备、遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。楼道照明大厅及办公室照明应急照明避雷系统避雷针1.每年检查办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；2.定期对办公楼顶层的避雷带、避雷针、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查，定期对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决，保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有金属物体的接地完好；3.定期对办公楼变配电室的设备接地带进行检查，并对办公楼各重要机房内的配电柜及设备进行检查，保证所有机电设备接地良好；4.楼宇的所有避雷设施完好；5.组织实施避雷设施检测，并留存专业机构检测报告，防雷检测费用由学院支付。避雷带消防系统维护与检测1.按照规范对消防系统实施维护保养；2.协助做好系统和设备的相关专业检验检测报告工作。并对报告留存。空调系统空调系统的维修养护1.制定管理计划，定期开展外部网罩和过滤网的清洗、电机和风扇轴承润滑。清洗过滤网时，视破损情况即时维修或更换；2.定期巡视空调运行系统，定期测量区域温度，及时进行故障维修；3.做好各类风机及相关暖通、新风、排风排烟等机房内设备的巡视，及时进行故障维修；4.定期检查机柜内有无积水，如有则排堵疏流、安放药剂；检查表冷器，如必要则进行水清洗5.做好中央空调水处理系统、板式交换机保养6.做好中央空调全系统的维护保养，维护保养费用由学院支付。第三节项目管理机构运作方法（一）管理机构设置与运作一、管理机构设置根据“某学院新校园”物业的实际情况，为更好满足物业使用人的需求，拟设置以管理处主任为中心的四个职能部的直线职能制的组织管理体系。管理处实行公司领导下的管理处主任负责制，采取整体协调调度和各部门分职能管理相结合的管理方式，管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。公司作为管理处的坚强后盾，并提供人、财、物、技术等方面支持。物业管理处组织机构图物业公司物业公司管理处管理处特殊项目管理公共秩序维护服务中心客户服务中心特殊项目管理公共秩序维护服务中心客户服务中心工程维养服务中心环境维护服务中心环境维护服务中心检查维护管理治安消防监控固定守卫岗应急管理服务巡逻岗环境绿化服务杀虫灭害服务环境清洁保洁服务综合管理档案管理特约服务受理咨询报修投诉给排水运行维修强弱电器维修电梯运行管理强电运行值班服务准备管理检查维护管理治安消防监控固定守卫岗应急管理服务巡逻岗环境绿化服务杀虫灭害服务环境清洁保洁服务综合管理档案管理特约服务受理咨询报修投诉给排水运行维修强弱电器维修电梯运行管理强电运行值班服务准备管理二、机构运行、职责分工描述1、指挥机构“某学院新校园”物业管理处除接受公司的领导外，同时接受学校的监督和指导。本着编制精干、职责明确、分工协作的原则，日常管理服务工作的安排及临时性任务均由主任直接向各服务中心下达，各服务中心主管直接对管理处主任负责，各岗位服务人员直接对所属服务中心主管负责。在具体运作中，管理处主任是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令下达后，执行机构(各服务中心)开始运作，执行过程中的信息通过回馈管道(客户服务中心)回到指挥机构(主任办公室)，供管理处主任做出判断、校正、总结和必要的回复。在整个过程中，主任通过从检查、考核、回访等管理手段中发现存在的问题，并及时加以纠正，从而保证整个“某学院新校园”物业管理工作的有效性。2、执行机构为了做好物业服务工作，“某学院新校园”物业管理处下设五个部门：工程维养服务中心、客户服务中心、环境维护服务中心、公共秩序维护服务中心以及特殊项目管理中心。2.1工程维养服务中心主要负责对本物业的房屋本体、设施、设备进行运行管理和维修保养，包括对房屋公共部位、强电、弱电系统、电梯、给排水系统、中央监控系统在内的各项硬件设施，以及日常的零星维修服务，确保教学楼的硬件设施始终保持良好的运行状态。2.2客户服务中心的职能由接受咨询、报修、受理投诉、提供特约服务、物业档案资料管理等几部分构成。除了提供日常的对客服务以外，该部门还发挥着管理处人力资源管理、质量体系文件管理、后勤保障等管理职能，确保管理处的管理与服务质量严格按照公司制订的ISO9001：2008国际质量管理体系、GB/T28001-2011职业健康安全管理体系和ISO14001:2004环境管理体系及《物业服务合同》运行，并对服务过程中的各类信息进行搜集和建立必要档案，开辟一条师生与物业公司之间的良好沟通渠道。2.3环境维护服务中心将根据某学院新校园的具体情况，为教学楼的内、外环境制订完整的绿化管理方案及保洁措施，竭诚为教学楼区域提供整洁、舒适、有序、便捷的现代化办公和学习环境；2.4公共秩序维护服务中心负责对“某学院新校园”及其师生提供24小时的，包括治安、监控、消防、交通管理在内的全方位服务。3、监督机构在保证“某学院新校园”物业管理处指挥机构和执行机构正常运作的同时，我公司还根据多年从事大学物业管理的经验，建立起一套从公司业务管理中心到管理处，再从管理处到基层服务中心的管理和服务双重监督体系，通过管理处每月对下属服务中心的考核以及公司业务管理中心每季对某学院新校园物业管理处的绩效评价，来确保“某学院新校园”的物业管理和服务水平始终处于行业的领先水平。三、工作职能运行图1、“某学院新校园”物管处工作职能运行图检查监督检查监督服务过程执行机构（工程服务中心）服务过程执行机构（工程服务中心）服务过程执行机构（环境维护中心）服务过程执行机构（环境维护中心）服务过程执行机构（秩序服务中心）指挥机构（管理处主任）服务过程执行机构（秩序服务中心）指挥机构（管理处主任）执行机构（特项管理中心）服务过程执行机构（特项管理中心）服务过程教学楼师生教学楼师生服务过程执行机构（客户服务中心）服务过程执行机构（客户服务中心）信息反馈信息反馈检查监督检查监督

2、客户服务中心工作职能运行图客户服务中心客户服务中心其它服务综合管理接待服务其它服务综合管理接待服务监督考核来访引导报修受理投诉咨询监督考核来访引导报修受理投诉咨询代办服务特约服务委托服务档案管理人力资源管理代办服务特约服务委托服务档案管理人力资源管理3、工程维养服务中心工作职能运行图工程维养服务中心中心工程维养服务中心中心维修服务中央监控强弱电运行维修服务中央监控强弱电运行给排水维修弱电维修强电维修附属设施维修房屋维修安保监控消防监控通讯系统电梯系统供配电系统给排水维修弱电维修强电维修附属设施维修房屋维修安保监控消防监控通讯系统电梯系统供配电系统

4、公共秩序维护服务中心工作职能运行图公共秩序维护服务中心公共秩序维护服务中心应急管理安全管理应急管理安全管理消防管理其它应急管理突发火灾管理消防安全巡查消防设备运行管理其它应急管理突发火灾管理消防安全巡查消防设备运行管理突发时间管理治安巡逻管理安全监控人员出入管理突发事件预防与处理消防训练突发时间管理治安巡逻管理安全监控人员出入管理突发事件预防与处理消防训练5、环境维护服务中心工作职能运行图环境维护服务中心环境维护服务中心环境消杀清扫保洁绿化管理环境消杀清扫保洁绿化管理针对性消杀周期性消杀循环保洁绿地管理养护针对性消杀周期性消杀循环保洁绿地管理养护定时保洁植物管理养护定时保洁植物管理养护

6、特殊项目管理服务中心工作职能运行图特殊项目管理服务中心特殊项目管理服务中心多媒体教室管理多媒体教室管理公寓管理语音教室管理公寓管理语音教室管理上课准备日常设备管理检查维护服务上课准备检查维护服务学生公寓检查学生公寓管理日常设备管理上课准备日常设备管理检查维护服务上课准备检查维护服务学生公寓检查学生公寓管理日常设备管理四、物业服务标识部分物业工作人员服饰标识建设示意图男女公共秩序维护人员服装驻场经理、管理人员服装保洁、服务人员服装物业维护保洁标识建设示意图（二）机构职能与管理职责一、“某学院新校园”物业管理处职能与管理职责1、以“追求师生满意”为服务目标，按《招标文件》和《物业服务合同》要求与标准，为“某学院新校园”的师生提供高品质的物业服务。负责维护教学楼内部公共秩序；定期进行巡视检查、消除火险隐患和其它各种不安全因素，防止发生可能出现的意外事件，及时处理发生问题，做好突发事件处理预案。2、对教学楼内公共设施、设备实施管理。定期检修，制定相应维保方案，及时满足师生提出的自用部位维修服务要求。监护教学楼附属设施，如电话、电视线路、上、下水管道、供电线路等，发现故障及时修复或通知相关单位处理；确保师生财产得到有效的保护。3、接受物业使用监督、广泛听取使用人的意见，为师生提供优质服务；受理师生咨询、报修、特约服务等事宜；建立健全师生档案及其相关文件，实行人性化管理。4、检查、督促清洁、绿化人员做好大学环境卫生，保障教学楼整体绿化工作；根据师生需求提供特约保洁及绿化服务。5、协助学校做好精神文明建设工作。6、负责贯彻执行公司的各项管理制度，并负责监督落实其标准与质量。建立并组织实施本物业服务中心的作业规程，在不违反公司管理制度的前提下可制定一些临时性管理措施。7、负责指导、监督、检查各部门各项工作及下属人员的工作完成情况，并填写相关考核记录。8、负责参与、组织每年的物业管理质量大检查及配合做好质量体系管理评审的有关工作。9、负责制定本物业服务中心工作计划和物品需求计划，并保证计划的贯彻执行。10、协助搞好业主协调工作，负责妥善解决客户投诉，组织客户意见征询活动，定期及非定期了解客户对公司各项服务的意见及建议。11、负责做好物业项目服务中心与公司其他部门之间的沟通及协调工作。12、负责并保证本物业项目服务中心质量记录的完整、准确有效，并做好归档工作。13、负责培训和提高全体员工的文体素质，工作能力及业务能力，做好政治思想工作，提高员工企业责任感。14、负责员工成本经营意识的培养、开源节流、增收节支，力争工作效率和效益最大化。15、完成公司领导交办的促进项目物业服务工作及其他工作任务。二、客户服务中心职能与管理职责1、建立对师生服务及信息传递的固定窗口，负责教学楼内师生服务信息的处理，包括师生诉求接待、信息收集、整理及分析工作，为管理处调整服务重点及方式提供依据。2、负责物业管理费及与其相关服务费用的收、交及建帐工作；负责教学楼管理处物业档案的建立和使用管理。3、组织本部门的员工培训工作，并定期开展各项应急演练。4、负责管理处的人力资源管理，协助主任对各部及其管理人员进行考核；负责管理处有关文件、档案资料的发放、收集、保存、销毁等文件管理工作。5、代表管理处对外与师生沟通，对内做好工作协调，受理各类投诉与合理化建议，并组织安排管理处的各类会务和文娱活动；6、协助管理处主任对教学楼各值班岗位实施监督管理；在发生意外、紧急情况时，协同相关部门做好疏导及救助工作。7、努力满足使用人需求，做好特约服务工作。三、工程维养服务中心职能与管理职责1、通过对房屋及其附属设施的养护维修，确保设施设备的正常运行，促进楼宇物业得到保值、增值。2、根据设施设备的实际使用情况，制定年度养护维修计划，经上级(或业主单位)审批后组织实施。3、负责房屋及附属设施的维修保养工作，保证物业的正常使用。4、负责教学楼内各种机电、消防、供水供电设备的养护与维修工作，保证各种设备始终处于良好的运行状态。5、定期检查各种设施设备的技术状况,分析存在的问题，提出维修解决办法和制定维修方案。6、利用春秋两季相关设备停机的间歇期，做好停机间歇期的检查和维修。7、对教学楼日常报修项目进行及时处理，维修率达到“国家优秀项目”标准。8、教学楼设施设备如发生突发事件，维养服务中心必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。9、负责制定节能管理方案，并组织实施。10、负责教室、休息室、会议室等物业区域内部的门窗、桌子、椅子、灯具、开关、水阀等小水电维修工作。11、协助业主单位做好房屋装修的监督、检查工作。四、公共秩序维护服务中心职能与管理职责1、认真贯彻国家有关法律法规及公司各项规章制度，保障大学师生人身财产的安全，确保“某学院新校园”治安、消防管理正常有序，使大学广大师生拥有一个安全、便捷的学习、办公环境。2、落实教学楼的各项治安和消防责任制，负责大学责任范围内的安全工作，发现隐患及时督促整改。3、负责教学楼的治安和消防档案的建立及管理。4、宣传国家的法律法规，努力增强教学楼内师生的安全意识。5、配合学校作好教学楼内的安全工作。6、负责拟定教学楼公共秩序维护方案和安全管理制度，处理师生提出有关安全的建议和意见。7、保守物业使用人的商业机密，坚决同盗窃等违法犯罪的人和事做斗争。8、加强对进入教学楼的易燃、易爆、有毒物品等的管理。9、定期向大学安全领导小组汇报工作。10、制定本部门管理制度，作好安全防范工作；完成管理处下达的年度目标任务。五、环境维护服务中心职能与管理职责1、负责教室的钥匙管理及清洁卫生管理，负责会议室的准备及清洁卫生管理。2、负责公共区域及公用设施设备表面的清扫、保洁，为师生创造整洁、舒适的工作环境。3、负责公共区域绿化工作管理，重大活动、节日绿化租摆方案的策划与实施；负责专项绿化工作的实施。4、负责制定物业周期性清洁计划，并组织实施。如：化粪池清掏等；负责卫生、绿化用具及设施的放置与管理。5、负责物业管理区域内的环境消杀工作。如：灭鼠、灭蝇、灭蟑等工作。6、在发生意外、紧急情况时，协助管理处各部门做好疏散及救助工作；7、做好其他特约服务工作。六、特殊项目服务中心职能与管理职责1、负责语音教室、多媒体教室的日常保洁、为师生创造整洁、舒适的环境。2、负责语音教室、多媒体教室的管理工作及物品财产的整理工作。3、负责老师上课物品的准备及物质资料配置的检查。4、负责学生公寓的管理。（三）内部岗位人员职责1、管理处主任职责直接上级：公司业务管理部门下设岗位：客户服务中心主管、工程维养服务中心主管、公共秩序维护服务中心主管、环境维护服务中心主管、特殊场地管理服务中心主管职责：1.1认真贯彻执行国务院颁发的《物业管理条例》及相关配套文件，按相关工作标准进行日常物业管理。1.2全面负责管理处物业管理工作，制定各项工作细则、工作程序、工作标准，保障物业正常使用及管理处各岗位的正常运转。1.3建立健全管理处奖惩制度和各级岗位考核办法，调动员工工作积极性，全面负责管理处员工考核等其它行政事务。1.4制定管理处年度工作计划，对各部门工作任务进行划分并监督落实。1.5督促本处员工切实履行各工作岗位职责、遵守各项规章制度和安全操作规程；对本处员工的技能和工作情况进行检查、指导。1.6全面负责本处使用的机电设备、大型机器具的管理工作。1.7熟悉管理处师生基本情况，指导各部门日常工作及临时性工作调度指挥。1.8加强对本处员工的思想教育工作，引导员工遵守国家法律法令和公民道德规范，树立服务第一、用户至上的思想，搞好本管理处的精神文明建设。1.9受理师生来访、投诉等事宜，积极听取师生意见或建议，不断改进管理、努力提高工作效率和质量。1.10对外联络相关办事机构、管理机关，接待和处理公安局、市城管办等有关主管单位交待办理的相关事宜。2、客户服务中心：2.1主管岗位职责直接上级：管理处主任下设岗位：客服管理员、综合管理员及其所属服务人员岗位职责：2.1.1贯彻执行公司及管理处的各项规章制度，全面负责本部门工作计划的制定和措施的落实，协调教学楼各部门的物业服务工作，确保师生服务信息的有效传递。2.1.2负责建立、完善和管理教学楼内师生档案，负责策划、组织、实施与师生的交流、联谊活动。2.1.3负责师生的接待、咨询、投诉、报修、报刊收发等工作的安排及确保顺利开展，并负责物业管理费及其相关服务费用的收、交及建帐工作。2.1.4做好教学楼的巡查监督、组织及协调工作，负责做好管理处对内的沟通与协调，受理员工投诉，做好员工的思想工作。2.1.5负责部门工作计划的制定及措施落实，协助公司做好管理处人员的考核、录用及调配工作，包括员工的入职、离职及其相关手续的办理、监督工作。2.1.6负责监督检查部门员工的日常工作，协助管理处有关部门实施对第三方服务机构在教学楼物业内的监督管理工作。2.1.7在发生紧急情况时，协助管理处各部门做好疏散及救助工作。2.1.8负责管理处的员工培训工作计划并监督实施。2.2综合管理员岗位职责直接上级：客户服务中心主管岗位职责：2.2.1协助部门主管开展日常行政事务及办公室接待工作。2.2.2负责管理处人事管理工作，包括员工的入职、离职及其相关手续的办理、监督工作，负责汇总核对员工考核工作。2.2.3协助客户服务中心主管完成部门计划任务，妥善保管管理处印章及对票据实施管理。2.2.4对教学楼管理处各类办公自动化设备及微机软件系统进行管理。2.2.5负责管理处有关文件、档案资料的发放、收集、录入、保存、销毁等文件管理工作。2.2.6负责管理处文件资料的打印、复印、分发和登记工作，负责与相关部门的信息传递。2.2.7负责管理处的钥匙发放及应急备份管理工作。2.2.8负责管理处内勤及办公用品发放工作。2.2.9负责大学物业服务费、代收代交费用、支出的统计和分析。2.3接待服务人员岗位职责直接上级：客户服务中心主管岗位职责：2.3.1严格遵守公司的各项规章制度和员工行为规范。2.3.2熟悉教学楼内各师生单位的基本情况，发挥与师生沟通联络员的作用。2.3.3随时收集师生意见和要求，在符合政策法规和力所能及的前提下，尽可能满足师生提出的各种咨询和服务要求。2.3.4根据客户服务中心主管的安排，结合师生的需要提供高品质的会议服务和专项配套服务。2.3.5协调教学楼各部门的物业服务工作，确保师生服务信息的有效传递。2.3.6及时准确地收集和报告师生变动情况，并作好记录。2.3.7定期巡查教学楼公共设施的使用及完好状况，发现问题及时报告工程维养服务中心修复。2.3.8负责物业服务费、能耗费、特约服务等费用的收缴。2