上海五角场瑞安311地块整体定位研究详解课件

谨呈：瑞安房地产有限公司谨呈：瑞安房地产有限公司【江湾——五角场】上海十大商业中心，四大城市副中心之一区域优质次新房价格达35000元/平米【瑞安房地产】中国最具创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一善于打造具有城市影响力的高品质项目品牌知名度高【住宅】市场接受度最高的物业类型五角场已无住宅供应2012项目入市，整盘均价达到4万/m2【江湾——五角场】【瑞安房地产】【住宅】2012项目入市，整如果仅仅是这样，瑞安不会需要同策……如果仅仅是这样，瑞安不会需要同策……瑞安

能做什么？瑞安

改变了每一座城市杭州西湖天地武汉天地佛山岭南天地上海新天地重庆天地大连天地瑞安能做什么？瑞安改变了每一座城市杭州西湖天地武汉天地佛新江湾城上海财大复旦大学五角场商圈地铁十号线项目基地创智中心科技园区瑞安——311地块项目一定也将改变五角场改变大杨浦新江湾城上海财大复旦大学五角场商圈地铁十号线项目基地创智中心杨浦转型知识创新区曾经的百年工业，闻名全国，承担国家主要财源责任改革开放后衰败的“锈带”无法跟上时代的步伐江湾五角城市副中心工业杨浦“锈带”知识杨浦“智城”三区融合联动发展科技园区大学校区公共社区“三区联动、创新驱动”的老城区转型之路杨浦知识创新区2003年上海市委市政府敲定杨浦建设“知识创新区”的重大战略2005年瑞安建“创智天地”创新知识型社区2008年环同济知识经济圈聚集1000多家设计企业，总产值过100亿人民币，包括环保产业与新能源材料、现代设计、国际工程咨询三大产业2009年

杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心实行大学校区、科技园区、公共社区“三区联动、创新驱动”的策略，其中校区为园区提供智力支持，园区连接校区与社区发展，社区为园区、校区提供公共服务，最终形成大学的城市，城市的大学的氛围。杨浦转型知识创新区曾经的百年工业，闻名全国，承担国家主要财源311地块五角城市副中心规划定位融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色的城市公共活动中心杨浦城市副中心规划商业商务区知识创新中央社区高端知识创新基地江湾五角城市副中心分：南部中部北部南部——

商业商务区，上海十大市级商业中心之一；中部——

知识创新中央社区，打造上海中央智力区；北部——

高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中心等；北部——高端知识创新基地：建设成世界总部经济集聚区，包括国际技术转移重心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目。各区域定位——中部——知识创新中央社区：打造以“创智天地”为核心的上海中央智力区（CID），即专为大学师生、国内外机构和投资者、创业者提供公共交流活动的“智力社区”。南部——商业商务区：体验式消费商业定位。大体量商业结合个性化、特色化的休闲商业街：邯郸路—科技文化街、四平路—文化餐饮街、淞沪路—休闲健身街、黄兴路—购物休闲街、翔殷路—休闲街311地块311地块五角城市副中心规划定位融商业/金融/办公/文化/体城市副中心定位徐家汇城市副中心主要服务西南地区，规划功能定位为城市文化、体育、商业中心。江湾五角城市副中心主要服务东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心。真如城市副中心规划功能定位为服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心。花木城市副中心主要服务浦东地区，规划功能定位为浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心。城市副中心定位徐家汇城市副中心主要服务西南地区，规划功能定位大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知识杨浦”五角场目标：上海四大城市副中心，知识创新基地和上海中央智力区副中心目标：与其它副中心相比更为“高智力型”产业的规划带动目标规划目标规划中的五角场：以知识创新为发展目标，重点吸引高智力型企业大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知可是，五角场的现状是……可是，五角场的现状是……金宏商务大厦凯迪金融万达广场A座绿地汇创蓝天大厦富庆国定怡富广场新纪元中环大厦沪东金融五角场现状分析财富国际广场通过对五角场已落成使用的办公楼进行企业调研，了解发展现状金宏商务大厦凯迪金融万达广场A座绿地汇创蓝天大厦富庆国定怡富五角场办公企业统计杨浦区五角场(财富国际广场）办公企业名录江苏冠宇机械设备制造有限公司上海泽大投资有限公司上海宏峰投资管理有限公司上海高杰环保建设工程有限公司上海集佳知识产权代理有限公司上海普豪制浆造纸工程有限公司上海定音文化传播有限公司上海甬邦置业发展有限公司北京市集佳律师事务所上海分所上海鑫田国际贸易有限公司上海时点文化传播有限公司上海黎特服饰有限公司上海景恒国际货物运输代理公司上海千野实业有限公司上海扬风建筑有限公司上海明琦实业有限公司上海联伟项目管理咨询有限公司上海领佳机械有限公司中铁建工北京装饰工程有限公司上海玄博有限公司上海吴氏企业发展有限公司上海通申国际船坞代理有限公司上海晓非国际贸易有限公司上海民族贸易有限公司上海浩欧建筑材料有限公司扬州市华东动力机械有限公司中国人寿财产保险股份有限公司上海舜上工贸有限公司上海数茂企业发展有限公司上海伊美娜美容管理连锁有限公司上海荣川国际贸易有限公司浩视（中国）有限公司上海有邻广告有限公司新东京国际货运（上海）有限公司五角场办公企业统计杨浦区五角场(财富国际广场）办公企业名录江五角场办公企业统计杨浦区五角场(沪东金融）办公企业名录夏新上海分公司声辉工贸有限公司上海睿取计算机有限公司上海远昕国际贸易有限公司上海瑞硕软件专卖店杨浦赛博数码市场经营管理有限公司思马得进修学校上海瑞致计算机科技有限公司广东科龙电器股份有限公司上海分公司杨浦赛博数码市场经营管理有限公司盛泓投资管理有限公司夏新电子股份有限公司上海分公司上海鹤边标牌有限公司蓝资集团公司上海声辉货运代理有限公司上海诚驰企业管理咨询有限公司经邦企业管理咨询有限公司上海泰昕科技有限公司上海戎鑫置业发展有限公司上海瑞鑫经贸责任有限公司蓝资电气成套有限公司环球雅思(杨浦校区)上海同圆环保科技有限公司超捷系统集成有限公司龙域电器有限公司海闻投资咨询有限公司嘉怡美业企业管理有限公司上海翼展航空科技有限公司上海成品策品房地产整合服务机构杨浦区地下空间开发实业公司杨浦中央社区发展有限公司启迪健身美容会所仁兰计算机科技有限公司上海苏泰电子科技有限公司深圳市中裕国际货代有限(上海)公司恒久实业有限公司胜无涯国际贸易有限公司森格影视文化传媒有限公司中国铁通科技集团有限公司上海超捷系统集成有限公司铁通科技网络发展有限公司上海胜无涯国际贸易有限公司上海环欣饮食服务合作公司上海平盛置业发展有限公司上海恒久实业有限公司方开电子科技有限公司丰硕电脑网络服务有限公司上海思马得图书有限公司森茂电子有限公司美里同缘土木建筑工程咨询有限公司宝昌计算机有限公司可君电脑有限公司五角场办公企业统计杨浦区五角场(沪东金融）办公企业名录夏新上五角场办公企业统计杨浦区五角场（蓝天大厦）办公企业名录上海思第尔贸易有限公司上海昱星环境工程技术有限公司上海冠冶钢铁物资有限公司上海华程物资有限公司上海敖人物资有限公司上海闸电燃机工程有限公司上海鑫垦钢铁有限公司上海民鸥贸易发展有限公司上海申通投资有限公司上海盈科资产担保有限公司上海巨贝金属材料有限公司上海博冠金属材料有限公司上海北粤投资有限公司上海广信担保有限公司上海凌弘物资有限公司上海力创企业发展有限公司五角场办公企业统计杨浦区五角场（蓝天大厦）办公企业名录上海思五角场办公产业统计五角场办公楼内主要为贸易、投资类企业，软件工程和IT行业也占有一定份额调研办公产业比例五角场办公产业统计五角场办公楼内主要为贸易、投资类企业，软件五角场办公面积统计办公楼名称总套数总面积套均面积富庆国定大厦123986680平盛大厦477686164怡富商务广智天地坊42051468123黄兴广场85595170林绿家园83579170复旦科技园7213327185沪东财富国际广场8757136282绿地创汇国际广场182354131绿地汇创国际广场32344802139上海万达商业广场30550414165上海新纪元国际广场1731384980五角丰达商务广场21232066151平均套均面积11406~10年五角场办公楼套均面积统计数据来自：datareport五角场区域办公面积较小，平均套均面积约114㎡五角场办公面积统计办公楼名称总套数总面积套均面积富庆国定大厦五角场发展现状：以中小型企业集聚的城市副中心目前未形成“智力型”企业集聚的概念发展定位五角场的智力型企业在哪？五角场发展现状：以中小型企业集聚的城市副中心五角场的智力型企创智天地创智坊创智天地广场创智天地科技园思科全球领先的互联网解决方案供应商，2008年销售收入395亿美元，2009年美国《财富》500强中排行第57位甲骨文研发中心：全球最大的企业软件公司，全球员工超过40,000名，年收入过百亿美元，《财富全球500强》企业易宝软件：香港上市的IT企业易宝系统有限公司，主要为日本、欧美，新加坡、香港、内地等客户提供优质完善的软件外包服务EMC中国研发中心全球最大的企业存储设备和软件提供商，美国财富500强，2007年全球研发投入高达14亿美元百度：全球最大的中文搜索引擎，2011最新统计数据显示中文搜索引擎流量的比例百度为74.88%，Google为13.54%，而雅虎仅为3.94%软银赛富：主要从事私募投资及与股权相关的投资，投资中国企业包括阿里巴巴、百度、雅虎、携程等IDG资本：在中国主做风险投资，投资企业如搜狐、金蝶、当当、搜房、易趣、腾讯等80多个项目上海市大学生科技创业基金会：全国首家从事推动大学生进行科技创业活动的非营利性公募基金会，累积投资5700万元，投资项目300多个，撬动社会资金1.3亿南南全球技术产权交易所：由联合国开发计划署南南合作特设局、中国国际经济技术交流中心及上海联合产权交易所三方发起，全球技术产权的信息中心、服务中心、定价中心、交易中心和培训中心环球雅思：国内最大英语培训机构之一,全国十大知名学校，每年培训30多万学员。创智广场企业分布创智天地定位为大学校区、社区、科技园区“三区联动”的“智力创新社区”的典范。目前已成功引进国际一流研发设计中心、风险投资机构和教育培训机构来搭建不同大学、研发机构、大小企业、基金、现代服务业间的经济互动平台和智慧型创业者的天堂。311地块创智天地创智坊创智天地创智天地科技园思科全球领先的互联网周边高校资源上海财经大学第二军医大学体育学院复旦大学311地块周边高校资源上海财经大学第二军医大学体育学院复旦大学311地创智天地有条件成为杨浦实现“知识创新转型”五角场实现“智力型”企业集聚的

核心项目认知创智天地有条件成为项目认知而311地块将是区域生活需求得以满足城市综合体居住功能得以完善五角场城市副中心形象得以提升的重要载体项目认知而311地块将是项目认知他山之石——中关村龙湖·唐宁ONE他山之石——中关村龙湖·唐宁ONE中关村与五角场比较中关村五角场共性北京的高科技中心，被誉为“中国的硅谷”以知识创新为特色的城市公共活动中心地位：知识、科技中心联想、方正、诺基亚、惠普、IBM、微软等1600余家知名企业EMC、甲骨文、百度等世界500强公司企业聚集众多知名智力型企业清华、北大、北航、中国地质大学等众多知名高校环伺复旦、同济、财大等名校云集周边教育配套齐全当代商城、双安商场、欧美汇、新中关、中关村购物广场等万达广场、百联又一城、东方商厦、巴黎春天等商业配套完善地铁4、13号线地铁10号线、五条城市主干道交汇交通便捷中关村与五角场的情况极其相似中关村与五角场比较中关村五角场共性北京的高科技中心，被誉为“龙湖·唐宁ONE区位龙湖·唐宁ONE之于中关村，恰如瑞安311之于五角场大西洋百货瑞安311创智天地上海财经同济复旦万达巴黎春天百联又一城东方商厦龙湖唐宁ONE清华大学北大北京科技大学北京航空航天大学爱国者、新浪新东方总部五道口商圈北京语言大学中关村科学园搜狐、微软谷歌总部清华科技园中关村购物广场住宅、酒店式公寓中关村五角场龙湖·唐宁ONE区位龙湖·唐宁ONE之于中关村，恰如瑞安31龙湖·唐宁ONE销售情况客户情况：以中关村企业高管为主，包括部分周边清华、北大等高校的老师，以及部分购买学区房的客户主力面积：住宅（70年产权）：180㎡CEO官邸、270-360㎡世家公馆、550㎡“一层一宅”空中别墅的超大豪华户型酒店式公寓（40年产权）：40-60㎡行政公馆售价：住宅均价70000元/㎡，高出周边3万元/㎡！酒店式公寓均价42000元/㎡去化情况住宅463套，仅剩40套；酒店式公寓200多套，约剩一半；客户成交比1：9.3行政公馆行政公馆CEO官邸世家公馆空中别墅龙湖·唐宁ONE销售情况客户情况：主力面积：行政公馆行政CE龙湖·唐宁ONE无疑是成功的，其成功经验有哪些？龙湖·唐宁ONE无疑是成功的，其成功经验有哪些？龙湖·唐宁ONE定位精确锁定目标客户，精准定位以周边区域企业高管、高校老师客户为主。“立于中华文脉之上的精装大宅”，“中西融汇、定制城市高尚居住方案”，项目主打“入仕俊逸、出世静雅”的人生大境概念。龙湖·唐宁ONE定位精确锁定目标客户，精准定位以周边区域企龙湖·唐宁ONE建筑风格在法国腹地买断两座矿山，采撷世界石材经典“法国石灰石”作建筑用石，由美国最顶级的酒店设计公司HBA担纲设计，呼应城市文脉，打造100年都不会过时的建筑。建筑风格：ArtDeco建筑风格，全石材立面，打造100年都不会过时的建筑龙湖·唐宁ONE建筑风格在法国腹地买断两座矿山，采撷世界石材龙湖·唐宁ONE园林景观园林景观：以四季为主题，打造城市中央的森林溪谷由世界级造园大师户田芳树设计，以“时光的再现，历史的踪迹”为主题，将建筑巧妙融入坡地、花园、森林和湖泊之中，并精选原生大树，展现四季景物变化，漫步其间，恍如身处尘嚣世外的自然真境中。龙湖·唐宁ONE园林景观园林景观：以四季为主题，打造城市中央龙湖·唐宁ONE配套配套：精品商务街和高端私人会所规划有下沉式广场和精品购物廊，以步行截取的形式，打造城市中央专属的国际消费特区。会所，地下一层会所，玻璃建筑体，以养源修心为主题，以上流沙龙为仪制的高尚私人俱乐部，提供五星级的皇家体贴服务，健身、休憩、社交、养身等功能一应俱全。龙湖·唐宁ONE配套配套：精品商务街和高端私人会所规划有下龙湖·唐宁ONE户型户型特点：西技中魂，融合中西方生活方式270㎡360㎡中西厨家庭活动厅中、西双厨设置，留出家庭活动厅，享受家庭生活的乐趣180㎡龙湖·唐宁ONE户型户型特点：西技中魂，融合中西方生活方式龙湖·唐宁ONE户型户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢华舒适生活体验卧室留出独特的Retreat（静处）空间，可作主人书斋、琴室或处理公务的理事厅180㎡270㎡静处空间360㎡龙湖·唐宁ONE户型户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢龙湖·唐宁ONE户型户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢华舒适生活体验主卧总统套房规格（360、270㎡）/超五星级酒店豪华套房标准（180㎡

），男女独立豪华衣帽间，独立化妆间客卧五星级酒店套房标准，独立衣帽间客厅10m/9.6m/8m景观面宽空中院馆180㎡270㎡360㎡空中院馆主卧客卧客厅龙湖·唐宁ONE户型户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢龙湖·唐宁ONE户型户型特点：确保居家私密性，尊享尊贵生活两梯一户，主仆分梯，主人与保姆活动动线完全分开，公共活动区域与主卧相隔较远270㎡360㎡保姆活动动线主人活动动线龙湖·唐宁ONE户型户型特点：确保居家私密性，尊享尊贵生活龙湖·唐宁ONE精装修欧美风格精装修龙湖·唐宁ONE精装修欧美风格精装修龙湖·唐宁ONE智能系统地暖、新风系统、VRV变频多联机分户式中央空调、LOW－E中空玻璃社区信息高速公路沟通无线畅达：EPON光纤入楼，100M宽带入户，无线上网系统

智能家居管理系统，比肩世界顶级豪宅科技指数：运用电脑即可远程操控家中影音、照明、电动窗帘、空调等家用设施，率先体验未来质感的数字豪宅生活。

安防系统：可视对讲平台、周界安防系统、电视监控系统、在线巡更系统、门禁体系龙湖·唐宁ONE智能系统地暖、新风系统、VRV变频多联机分龙湖·唐宁ONE小结客户以周边区域企业高管、高校老师客户为主。龙湖·唐宁ONE主打“入仕俊逸、出世静雅”的概念，园林景观配合这一主题，加强社区整体私密性；建筑立面、装修风格沉稳大气，精品购物廊、地下会所等配套功能设置契合高端人士需求；户型特点满足高智人群生活习惯，提倡中西融合的生活新主张，居住大面宽，设置中西厨、家庭活动厅、静处室等；通畅的信息通道（网络）、智能家居管理系统、安防系统等率先体验未来数字豪宅生活。龙湖·唐宁ONE小结客户以周边区域企业高管、高校老师客户为龙湖·唐宁ONE创造了销售奇迹，其客户正是以中关村企业高管、周边名校老师等高智力人才为主。瑞安311也将为五角场高智人群打造一片专属空间。龙湖·唐宁ONE创造了销售奇迹，其客户正是以中关村企业高管、瑞安311地块的客户究竟长什么样？瑞安311地块的客户究竟长什么样？客户区域杨浦各板块住宅价格分布41884元/平方米创智坊次新房价格35000元/平方米左右29268元/平方米30278元/平方米25432元/平方米二手次新房价格22000元/平方米左右（同策DATAREPORT系统数据，2010年下半年均价）客户区域杨浦各板块住宅价格分布41884元/平方米创智坊次新从周边区域价格判断，现有五角场的客户一定不是我们的目标客户，而可以与我们相匹配的客户层级只能是新江湾城目前新江湾城的客户层级判断？从周边区域价格判断，现有五角场的客户一定不是我们的目标客户，客户变化江湾住宅客户研究案例

售罄案例：涵碧景苑（同策操作项目）销售周期：2007.9-2010.1

物业类型：小高层产品类型：100㎡两房、120-150㎡三房、150-246四房建筑面积：11万㎡销售价格：12000-18000元/㎡五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑主要推案和销售期集中在07至09年九龙仓玺园客户变化江湾住宅客户研究案例五角场项目地块华润橡树湾涵碧景五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑客户变化“从07到09年，涵碧的客户来源区域并没有发生明显变动，一直是以杨浦本地客户为绝对主力，另加上一些上海北部的客户”。客户来源区域070809杨浦68.61%66.38%67.73%浦东5.01%4.48%5.11%虹口8.53%9.62%9.56%宝山7.31%8.19%7.21%涵碧07-09年，杨浦本地客始终占绝对主导（66%以上）小定、大定、签约客户来源地信息统计涵碧景苑销售经理访谈九龙仓玺园五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑客户变化“从07到09年，涵客户变化小定、大定、签约客户年龄信息统计五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑涵碧07-09年，客户年龄层次跨越31-55岁，集中于36-45岁客户职业集中政府机关、钢材市场老板和钢铁企业高管，教师群体不是主力客户客户年龄分布07080930岁以下8.46%9.67%9.82%31-35岁14.39%17.52%18.48%36-45岁39.42%40.21%41.08%46-55岁34.1%29.26%26.79%56岁以上3.63%3.25%3.83%“我们项目的客户职业主要是政府机关、钢材市场的老板和部分宝钢的高管，周边教师的比例非常少，特别是08年以后房价的提高，教师群体已经不是我们的主力客户了”。涵碧景苑销售经理访谈九龙仓玺园客户变化小定、大定、签约客户年龄信息统计五角场项目地块华润橡客户变化五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑江湾住宅客户研究案例

在售案例：华润橡树湾（同策操作项目）销售周期：2008.6-至今物业类型：小高层、联庭别墅产品类型：88㎡二房、175㎡三房、180㎡四房、280㎡大平层建筑面积：23万㎡销售价格：42000元/㎡（2010年均价）主要推案和销售期集中在08-10年九龙仓玺园客户变化五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑江湾住宅客户研究案例五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑“09年开始，浦东客户多起来了，这也跟我们在那边做了宣传有关，在联洋、碧云那边派了资料，杨浦区以外客户比例总体都有增加。”橡树湾2010年，杨浦区域客户比例28.6%，浦东16.3%虹口15.22%客户变化小定、大定、签约客户来源地信息统计（公寓房源）客户来源区域2010杨浦28.6%浦东16.3%虹口15.22%宝山2.17%华润置地橡树湾销售经理访谈九龙仓玺园五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑“09年开始，浦东客户多起来客户变化五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑九龙仓玺园橡树湾2010年，客户年龄层次集中于31-40岁（50.75%）客户职业以私营业主和外企高管为主小定、大定、签约客户年龄信息统计客户年龄分布201030岁以下14.93%31-40岁50.75%41-45岁15.67%46-50岁10.45%50岁以上8.21%华润置地橡树湾销售经理访谈“我们的客户以私营业主为主，还有一些外企的高管，以前在联洋、碧云有过置业经历的。”客户变化五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑九龙仓玺园橡树湾20五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑九龙仓玺园客户变化江湾住宅客户研究案例

在售案例：九龙仓玺园销售周期：2010.7-至今物业类型：小高层产品类型：137㎡二房、150-180㎡三房、334㎡四房建筑面积：10万㎡销售价格：50000元/㎡（2010年年底新推房源）“我们项目10年12月最新的一批房源，杨浦区域的客户占到将近5成，外区域客户中浦东占到相当一部分比例，其中很多都是在碧云、联洋拥有物业的客户，北三区的虹口和宝山也是杨浦以外客户的主要来源区域。”“私营业主和外企的高管客户还是挺多的”九龙仓销售经理访谈玺园2010年年底客源：杨浦区域五成，外区域中浦东比例较大客户职业以私营业主和外企高管为主五角场项目地块华润橡树湾涵碧景苑九龙仓玺园客户变化江湾住宅客客户层级华润橡树湾涵碧景苑新江湾07-09年九龙仓玺园新江湾2010年杨浦本地66%以上杨浦本地五成或以下浦东、虹口比例上升集中年龄段36-45岁集中年龄段31-40岁政府机关、钢材市场老板私营业主、外企高管项目大客层特征描述联洋、碧云区域置业经验客户层级华润橡树湾涵碧景苑新江湾07-09年九龙仓玺园新江湾311地块项目新江湾城项目生态居住环境成熟商业中心高智力企业集群地高端居住阶层24小时不夜生活品牌项目一样的大客层，不一样的生活关注和习惯我们项目所要吸引的是同样的大客层特征下对于本项目区域特有属性更为关注和认同的人群多功能综合体宜居社区客户层级311地块项目新江湾城项目生态居住环境成熟商业中心高智力企业创智天地“智力型”企业多为欧美企业高管中的外籍人士欧美企业文化的熏陶联洋、碧云等国际社区居住经验“智力型”产业客户具有一种欧美生活习惯创智坊创智天地广场创智天地科技园客户描述创智天地“智力型”企业多为欧美企业创智坊创智天地创智天地欧美生活习惯普遍认知钟爱大户型户型面积较大，楼层以二三层最好，房间数量多，卫生间至少2个，淋浴和浴缸都要有，建筑面积在150~200平方米之间。高信息化全配全装修同时内有各种家具、家电齐全，有独立的厨房，并配备了齐全的厨具和餐具，有无卫星电视这一点是非常重要的，欧美人和日本人都要求必须可以收看到自己本国的电视节目住房不差钱高管人员住房补贴大致在每月８千至１万美元，中层管理人员每月５千美元多功能社区大堂、前台、餐厅、酒吧、商务中心等功能，也包括健身中心、小超市、休闲区域、图书馆、儿童娱乐中心、停车场等配套物业可以管家除提供酒店所有的叫早、客房清洁、洗衣等服务外，还可辅助住客安排孩子的入学、入托，定期组织业主聚会等，服务员会说英语与客人沟通，住在这里的客人也不用担心沟通问题北京《别墅》杂志执行主编博客阐述欧美生活习惯天津涉外服务式公寓成功经验欧美生活习惯普遍认知钟爱大户型户型面积较大，楼层以二三层最Party

欧美人热衷于参加party，一有适当的机会就会聚在一起乐一下，分享自己的和别人的快乐。穿漂亮的衣服娱人乐己，游戏人生。人是群居的动物，要快乐就要相聚。旅游欧美人一般都是拼命工作一段时间,积攒一定的钱,然后便制定旅游计划,外出旅游。他们喜欢到海边、乡间去体验大自然的情趣；或是探险式的、游学式、游历式的等。旅游要钱、旅游要闲、旅游更要情—快乐的性情。欧美生活习惯Party旅游欧美生活习惯阅读

书是美好的，是妙不可言的……看书是一种高尚的情操。欧美人已习惯了阅读，在阿姆斯特朗的机场，美国芝加哥的火车站……教会欧美人的精神生活是以信仰上帝为核心的,人是上帝的创造物,附属物。人是伟大的、人也是渺小的。心要有所依，心要有所系。快乐有所信。

物质生活物质决定意识，物质让享用物质的人姿态优雅举止大方。高度发达的物质文明使其可以充分享受物质带来的赤裸裸的快乐。欧美生活习惯阅读教会物质生活欧美生活习惯租赁需求欧美大尺度的居住需求住宅建面50000平米，以户均200平米计，约250套房源311地块项目住宅部分仅能满足的是250位左右智力型企业的领袖面对一个08年仅有单一住宅项目在售（创智坊），10年下半年已然售罄的五角场面对欧美智力型企业中层管理人员已达5千美元的住房补贴面对一个可租赁酒店式公寓寥寥无几的板块本项目客户层级中仍然存在无法释放的高品质居住物业的租赁需求租赁需求欧美大尺度的居住需求面对一个08年仅有单一住宅项目在租赁需求我们希望将项目商办物业打造为酒店式公寓与项目高品质住宅的定位相契合同时满足区域高端智力型客群存在的对于高品质居住物业的租赁需求本项目酒店式公寓专为沪上“财智”阶层打造成为他们的DAILY行政公馆租赁需求我们希望将项目商办物业打造为酒店式公寓项目发展建议项目发展建议客户需求产品定位住宅部分办公或酒店式公寓办公可行性分析酒店式公寓可行性办公或酒店式公寓方向选择客户需求产品定位住宅部分办公或酒店式公寓办公可行性分析酒店式办公可行性分析办公楼名称销售周期体量面积段备注历史项目新纪元国际广场09年5月～10年下半年2.6万方93~156沪东财富国际广场06年十月～11年15万方60~150绿地创汇国际广场08年7月～年底6万方100～320蓝天大厦08年底～10年9月4.4万方80～200目前出租万达广场C座05年至今2.1万方整层1150整层出售在售项目五角丰达商务广场10年3月至今5万方138～178未来可售项目创智天地2期待售7万方—合生国际广场待售一栋33层办公—五角场历史办公项目较多，未来除了创智天地本身有7万方办公推量外，合生国际广场有较大体量的高品质办公入市，故可采取错位发展策略，避开办公竞争·办公可行性分析办公楼名称销售周期体量面积段备注历史项目新纪元酒店式公寓分析一、总体住宅产品稀缺2007-2010年杨浦各板块住宅供应板块供应套数楼盘鞍山板块906海上海新城、君欣豪庭、恒阳花苑等东外滩2738圣骊河滨苑、合生高尔夫公寓、保利香槟苑、申润江涛苑等黄兴2156东岸新里、海上硕和城、韵都城、海上财智商务中心等五角场419创智天地坊新江湾5045合生江湾国际公寓、华润置地橡树湾、涵碧景苑、汉斯国际公寓等中原487星云苑、锦都玫瑰园杨浦五角场板块住宅物业历年来供应量相对最低目前创智坊已售罄，高品质可居住产品缺乏·酒店式公寓分析一、总体住宅产品稀缺2007-2010年杨浦各2006年2007年2008年2009年2010年市区：多为烂尾楼改造案例市区远郊华谊新城大厦建面：1万㎡住宅小区附属红楼财富广场建面：1万㎡酒店改造海怡大厦建面：3.3万㎡烂尾楼改造港隆休闲广场建面：2万㎡新建商办项目上海青年城建面：30万㎡新建综合体禹洲金桥国际建面：20万㎡烂尾楼改造万达周浦广场建面：30万㎡新建综合体静安紫苑建面：5.1万㎡新建商办项目鹏欣国际家纺中心建面：13万㎡新建综合体星河世纪城建面：4.5万㎡住宅小区附属三湘商业广场建面：10万㎡新建综合体珠江假日广场建面：7.7万㎡新建综合体北苑大厦建面：2万㎡烂尾楼改造远郊：大型综合体中的主力产品酒店式公寓分析二、市区酒店式公寓产品稀缺2006年2007年2008年2009年2010年市区：多为酒店式公寓分析三、酒店式公寓对地块价值提升大通过高品质酒店式公寓物业打造，增添社区的整体居住氛围与住宅物业结合形成项目高品质居住社区的概念且酒店式公寓物业能够更好的实现项目的利润价值北京酒店式公寓与普通公寓相比平均溢价达15%以上酒店式公寓分析三、酒店式公寓对地块价值提升大通过高品质酒店式办公、酒店式公寓方向选择综合市场分析和酒店式公寓对项目整体提升的帮助，确定在办公和酒店式公寓两个发展方向中选择酒店式公寓。办公、酒店式公寓方向选择综合市场分析和酒店式公寓对项目整体提发展建议整体产品定位：住宅+酒店式公寓+酒店住宅EMBA学院酒店及会所酒店式公寓总部办公发展建议整体产品定位：住宅+酒店式公寓+酒店住宅EMB整体定位整体定位：同步国际、高智领域、区域TOP豪宅整体定位整体定位：同步国际、高智领域、区域TOP豪宅未来卖点1、大隐隐于市，出则繁华，入则宁静市，即项目所在的大环境，五角场城市副中心核心位置，热闹繁华所在；隐，即311地块打造的居所整体私密性、隔断性较强；

出则繁华，一路之隔即五角场商业中心所在；

入则宁静，回到家中一切喧嚣拒之门外；

体验大隐于市的生活大境，出世、入世瞬间切换。

未来卖点1、大隐隐于市，出则繁华，入则宁静市，即项目所在的大未来卖点2、产品独特性，具备区域内的排他性方圆5公里内主要有新江湾居住板块和曲阳居住板块，曲阳居住板块目前以老公房为主，新江湾居住板块则以生态居住为主，相比其他两大板块，本项目产品独具特色：新江湾居住板块曲阳居住板块有机复合综合社区；产品户型设计体现欧美风格；产品细节融入欧美生活方式。未来卖点2、产品独特性，具备区域内的排他性方圆5公里内主要有未来卖点3、欧美的现代居住方式中西厨户型有几大基本功能模块组成；居住私密性强，动静功能分区明显；精装修，设置中西双厨、壁炉、大书柜等；智能化，智能家居远程管理系统、3G网络等。未来卖点3、欧美的现代居住方式中西厨户型有几大基本功能模块发展建议设置独立的全玻璃外墙的半地下会所可在如图所示位置设置独立的会所，供住宅、酒店式公寓及酒店三部分共同使用b.会所可设计成半地下式风格，全玻璃外墙，成为社区的地标性建筑c.可设置恒温游泳池、健身房、桑拿、球类、书吧、亲子活动室、酒吧、中西式餐厅、多功能会议中心等功能，尤其是游泳池、健身房、壁球、网球等针对拥有欧美生活习惯的客户的功能住宅EMBA学院酒店式公寓总部办公会所酒店发展建议设置独立的全玻璃外墙的半地下会所住宅EMBA学院酒店住宅EMBA学院酒店及会所酒店式公寓总部办公发展建议酒店式公寓及酒店共用大堂a.功能集中，酒店式公寓与酒店客户共享社区配套，但主入户区域（如电梯区域）仍然分离b.一层接待区，挑空结构，大堂装修以华丽宽敞的欧陆风格或简洁明快的现代风格为首选c.可设置休息等待区域，提供简单的茶水、饮料服务住宅EMBA学院酒店酒店式总部办公发展建议酒店式公寓及酒店共发展建议精装租赁公寓——空间舒适度提高a.

70平米一房，100平米以上两房，欧美生活大尺度风格化精装，高标准配置，管家式服务五星级酒店装修标准：高档品牌卫浴、床上用品、地板、墙砖、灯具等地中海、美国加州等多种装修风格全方位设施配备：卫星电视、微波炉、冰箱、保险箱、洗衣机、电磁炉共享酒店服务：租车、票务、快递、酒店预订、洗衣、叫醒、免费报纸等卫星电视洗衣机、冰箱、微波炉二房公寓117平方米三房公寓150平方米楼层发展建议精装租赁公寓——空间舒适度提高卫星电视洗衣机、冰箱、发展建议住宅产品建议——尺度建议客厅超大面宽8米以上卧室总统套房规格/超五星级酒店豪华套房标准设计具有配备男女独立豪华衣帽间、独立化妆间的空间尺度宽景阳台5-8米唐宁ONE180㎡二房270㎡四房360㎡四房仁恒河滨——联洋270㎡四房二房150-180平米三房200-250平米四房270平米以上发展建议住宅产品建议——尺度建议唐宁ONE180㎡二房270住宅产品建议——功能建议卧室均配备独立卫生间淋浴和浴缸均有配备和餐厅及客厅相通、空间开阔的家庭活动室发展建议d.具备中、西厨房功能的烹饪空间e.

Retreat空间，用作书斋、琴室、处理公务空间唐宁ONE180㎡二房Retreat空间270㎡四房Retreat空间360㎡四房Retreat空间仁恒河滨——联洋270㎡四房Retreat空间住宅产品建议——功能建议发展建议d.具备中、西厨房功能的烹发展建议总结项目整体定位：同步国际、高智领域、区域TOP豪宅项目卖点：大隐隐于市的生活大境，具备区域内排他性的独特产品，欧美的现代生活方式产品组合建议：住宅+酒店式公寓+酒店产品细节建议：a.设置独立的全玻璃外墙的半地下会所，供住宅、酒店式公寓及酒店三者使用，功能设置体现欧美生活需求；b.酒店式公寓及酒店共用大堂，挑高设计，提供休憩区；c.酒店式公寓五星级酒店精装标准，全方位设施配备，高级定制服务水准；d.住宅体现欧美居住习惯，精装修，大尺度，融合中西生活方式的功能设置。发展建议总结项目整体定位：同步国际、高智领域、区域TOP豪后续研究课题后续研究课题<<城市综合体发展模式研究>><<智力型城市副中心的住宅市场发展研究>><<瑞安产品线专题研究>><<城市顶级豪宅专题研究>><<创智天地智力型企业中高管居住需求调研与分析>><<精装修专题研究>><<酒店式公寓专题研究>><<项目面积配比研究>>后续研究课题<<城市综合体发展模式研究>>后续研究课题<<城市综合体发展模式研究>>

瑞安五角场项目作为一个城市综合体项目，经历了怎样的发展阶段？要使其持续成功运营乃至影响力进一步提升可采取哪些举措？通过实地考察、查阅文献资料等方法，研究国内外知名城市综合体发展历程、发展阶段、驱动因素、空间布局、物业配比、运营模式等情况，借鉴知名城市综合体的成功经验，进一步提升项目价值。2.<<智力型城市副中心的住宅市场发展研究>>通过调研，研究智力型城市副中心的住宅市场发展情况，包括住宅市场整体发展阶段、市场供需情况、产品特点、客户特点等，尤其针对智力型客户这一特殊群体，重点研究其产品偏好对住宅市场的影响，以期为本案住宅产品定位、设计、营销等提供市场依据。<<城市综合体发展模式研究>>3.<<城市顶级豪宅专题研究>>

通过实地调研，对国内外顶级豪宅的区域环境、产品特征、客户特点等方面进行考察分析，研究城市顶级豪宅的价值内涵和亮点卖点，以借鉴适合的元素提升本案的价值。4.<<创智天地智力型企业中高管居住需求调研与分析>>通过对创智天地及国内外智力型办公园区中企业高管的访谈，了解目标客户的生活习惯、居住需求及闲暇喜好等，以打造更贴近客户心理需求的产品。3.<<城市顶级豪宅专题研究>>5.<<瑞安产品线专题研究>>

通过瑞安集团高管访谈、瑞安全产品系列的实地调研、市场客户对于瑞安品牌的认知调研，香港瑞安总部的观摩，了解瑞安集团的开发历程、独特的企业精神和开发理念。使得项目能够传承瑞安的开发精髓，拥有瑞安集团特有的精神标签，打造北上海具有全市影响力的又一精品楼盘。6.<<精装修专题研究>>

针对项目目标客户中拥有欧美居住习惯的高智人群对于高品质生活的需求，通过对相似客群集聚的居住产品（住宅、酒店式公寓等）作深入调研，同时对相关方面资深人士进行访谈，研究目标客群对于精装修的理解和需求癖好（装修标准、风格等），为目标客户提供专业定制的精装修产品。5.<<瑞安产品线专题研究>>7.<<酒店式公寓专题研究>>

通过实地调研，对沪上酒店式公寓分布、供需、客户等情况进行分析，重点研究涉外人士和高智型人才聚集的酒店式公寓产品的特点，包括面积尺度、功能设置、设施配套、装修情况等，为本案酒店式公寓产品设计提供参考依据。8.<<项目面积配比研究>>

通过对于沪上欧美客户集聚住宅区（古北、碧云、联洋等）实地调研、高端涉外酒店式公寓实地调研，深入了解欧美生活习惯和偏好，研究本项目产品尺度及功能性，以此来确定具有针对性的面积段、配比、户型功能等产品定位。7.<<酒店式公寓专题研究>>公司简介公司简介公司简介公司简介公司简介公司简介公司简介公司简介公司简介公司简介公司简介公司简介南昌同策公司简介南昌同策公司简介2009年总代理销售金额突破400亿七度荣膺上海“金桥奖”六年蝉联中国房地产策划代理

综合实力TOP10中国房地产策划代理公司价值

10强企业上海商业地产金牌策划服务机构上海地产十大代理机构中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10中国房地产策划代理服务标准专业领先品牌CRF“2010中国杰出雇主”全国策划代理行业综合实力排名第三企业荣誉TOSPUR·Honor2009年总代理销售金额突破400亿七度荣膺上海“金桥同策·合作TOSPUR·PARTNER合作对象同策·合作TOSPUR·PARTNER合作对象合作项目保利叶上海（上海）、保利香槟苑（上海）、保利梧桐语（上海）、保利紫晶山（南京）、保梨香槟国际（南京）、保利东湾（杭州）、保利江语海（杭州）、保利里院里（青岛）合作项目招商依云郡（上海）、招商南桥1号（上海）、招商雍华府（上海）合作项目金地自在城（杭州）合作项目万科第五园（上海）、万科润园（南昌）、万科良诸文化村（杭州）合作项目华润橡树湾（上海）、华润中央公园（上海）合作项目红星海世界观（大连）全国房地产开发企业前20强合作项目合作对象合作项目合作项目合作项目合作项目合作项目合作项目全国房地产开四大服务平台拥有专业的权威的房地产咨询及研究平台---同策房产研究系统拥有体系化的专业资源服务平台---

咨询及研究发展中心拥有业界认可度高的策划平台---策略中心拥有业界权威认可的营销平台---同策事业部同策资源四大服务平台拥有专业的权威的房地产咨询及研究平台---同两大客户渠道上海同策关联专业会员制置业服务机构---同策汇高端不动产4S购房体馆---华屋会同策资源两大客户渠道上海同策关联专业会员制置业服务机构---同策同策汇通过一对一的定制式服务，提升高端会员的信任度与依赖度

专业团队保持与高端会员的实时沟通，深入了解会员近况与置业需求

通过对会员的了解，挖掘潜在需求，创造置业需求抓住核心会员，充分发挥会员的“种子效应”

圈层营销，重点维护具有说话权的高端会员，以点带面进行圈层渗透

通过关键会员与高端俱乐部、商会等组织形成互动合作途径①

会员粘黏性提升途径②

核心话语权

会员经营同策汇通过一对一的定制式服务，提升高端会员的信任度同策汇途径③

交互式营销网络同策汇充分发挥“同策咨询”上海40余个营销点的终端作用，资源整合，总体把控，对客户资源进行有效运作

交互式信息整合，所有营销点的销售人员发掘客户需求，可针对性进行项目推荐

多维销售模式，灵活的转推荐机制途径④

完善的

客户信息系统CRMSystem，同策汇具有自主研发内容在内的会员信息管理工具

通过技术支持，可分析筛选并迅速准确找到目标客户，从而有针对性地服务目标项目

在传播信息指导置业上具有系统性、可识别性、保密性、有效性的特点同策汇途径③

交互式营销网络同策汇充分发挥“同策咨询”上海4同策汇会员服务中心多维尊崇体验空间同策咨询专业至上·服务至诚

创享置业财富分享智慧人生尊荣贵宾体验2010年同策汇会员服务中心全新亮相多维尊崇体验空间多维项目展示手段尊崇贵宾房务服务专业置业顾问一对一房务服务会员沙龙、专题讲座、专业咨询服务艺术品鉴赏咨询、项目体验…更多专业化定制服务同策汇会员服务中心多维尊崇体验空间同策咨询专业至上·长三角首家高端项目专精营销平台（2010上海古北｜静安杭州）华屋会－“全国首家4S购房体验馆”更高端的服务标准更专精的客户渠道更丰富的销售手段华屋会长三角首家高端项目专精营销平台（2010上海古北｜静安THEEND!THANKYOU!THEEND!谨呈：瑞安房地产有限公司谨呈：瑞安房地产有限公司【江湾——五角场】上海十大商业中心，四大城市副中心之一区域优质次新房价格达35000元/平米【瑞安房地产】中国最具创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一善于打造具有城市影响力的高品质项目品牌知名度高【住宅】市场接受度最高的物业类型五角场已无住宅供应2012项目入市，整盘均价达到4万/m2【江湾——五角场】【瑞安房地产】【住宅】2012项目入市，整如果仅仅是这样，瑞安不会需要同策……如果仅仅是这样，瑞安不会需要同策……瑞安

能做什么？瑞安

改变了每一座城市杭州西湖天地武汉天地佛山岭南天地上海新天地重庆天地大连天地瑞安能做什么？瑞安改变了每一座城市杭州西湖天地武汉天地佛新江湾城上海财大复旦大学五角场商圈地铁十号线项目基地创智中心科技园区瑞安——311地块项目一定也将改变五角场改变大杨浦新江湾城上海财大复旦大学五角场商圈地铁十号线项目基地创智中心杨浦转型知识创新区曾经的百年工业，闻名全国，承担国家主要财源责任改革开放后衰败的“锈带”无法跟上时代的步伐江湾五角城市副中心工业杨浦“锈带”知识杨浦“智城”三区融合联动发展科技园区大学校区公共社区“三区联动、创新驱动”的老城区转型之路杨浦知识创新区2003年上海市委市政府敲定杨浦建设“知识创新区”的重大战略2005年瑞安建“创智天地”创新知识型社区2008年环同济知识经济圈聚集1000多家设计企业，总产值过100亿人民币，包括环保产业与新能源材料、现代设计、国际工程咨询三大产业2009年

杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心实行大学校区、科技园区、公共社区“三区联动、创新驱动”的策略，其中校区为园区提供智力支持，园区连接校区与社区发展，社区为园区、校区提供公共服务，最终形成大学的城市，城市的大学的氛围。杨浦转型知识创新区曾经的百年工业，闻名全国，承担国家主要财源311地块五角城市副中心规划定位融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色的城市公共活动中心杨浦城市副中心规划商业商务区知识创新中央社区高端知识创新基地江湾五角城市副中心分：南部中部北部南部——

商业商务区，上海十大市级商业中心之一；中部——

知识创新中央社区，打造上海中央智力区；北部——

高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中心等；北部——高端知识创新基地：建设成世界总部经济集聚区，包括国际技术转移重心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目。各区域定位——中部——知识创新中央社区：打造以“创智天地”为核心的上海中央智力区（CID），即专为大学师生、国内外机构和投资者、创业者提供公共交流活动的“智力社区”。南部——商业商务区：体验式消费商业定位。大体量商业结合个性化、特色化的休闲商业街：邯郸路—科技文化街、四平路—文化餐饮街、淞沪路—休闲健身街、黄兴路—购物休闲街、翔殷路—休闲街311地块311地块五角城市副中心规划定位融商业/金融/办公/文化/体城市副中心定位徐家汇城市副中心主要服务西南地区，规划功能定位为城市文化、体育、商业中心。江湾五角城市副中心主要服务东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心。真如城市副中心规划功能定位为服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心。花木城市副中心主要服务浦东地区，规划功能定位为浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心。城市副中心定位徐家汇城市副中心主要服务西南地区，规划功能定位大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知识杨浦”五角场目标：上海四大城市副中心，知识创新基地和上海中央智力区副中心目标：与其它副中心相比更为“高智力型”产业的规划带动目标规划目标规划中的五角场：以知识创新为发展目标，重点吸引高智力型企业大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知可是，五角场的现状是……可是，五角场的现状是……金宏商务大厦凯迪金融万达广场A座绿地汇创蓝天大厦富庆国定怡富广场新纪元中环大厦沪东金融五角场现状分析财富国际广场通过对五角场已落成使用的办公楼进行企业调研，了解发展现状金宏商务大厦凯迪金融万达广场A座绿地汇创蓝天大厦富庆国定怡富五角场办公企业统计杨浦区五角场(财富国际广场）办公企业名录江苏冠宇机械设备制造有限公司上海泽大投资有限公司上海宏峰投资管理有限公司上海高杰环保建设工程有限公司上海集佳知识产权代理有限公司上海普豪制浆造纸工程有限公司上海定音文化传播有限公司上海甬邦置业发展有限公司北京市集佳律师事务所上海分所上海鑫田国际贸易有限公司上海时点文化传播有限公司上海黎特服饰有限公司上海景恒国际货物运输代理公司上海千野实业有限公司上海扬风建筑有限公司上海明琦实业有限公司上海联伟项目管理咨询有限公司上海领佳机械有限公司中铁建工北京装饰工程有限公司上海玄博有限公司上海吴氏企业发展有限公司上海通申国际船坞代理有限公司上海晓非国际贸易有限公司上海民族贸易有限公司上海浩欧建筑材料有限公司扬州市华东动力机械有限公司中国人寿财产保险股份有限公司上海舜上工贸有限公司上海数茂企业发展有限公司上海伊美娜美容管理连锁有限公司上海荣川国际贸易有限公司浩视（中国）有限公司上海有邻广告有限公司新东京国际货运（上海）有限公司五角场办公企业统计杨浦区五角场(财富国际广场）办公企业名录江五角场办公企业统计杨浦区五角场(沪东金融）办公企业名录夏新上海分公司声辉工贸有限公司上海睿取计算机有限公司上海远昕国际贸易有限公司上海瑞硕软件专卖店杨浦赛博数码市场经营管理有限公司思马得进修学校上海瑞致计算机科技有限公司广东科龙电器股份有限公司上海分公司杨浦赛博数码市场经营管理有限公司盛泓投资管理有限公司夏新电子股份有限公司上海分公司上海鹤边标牌有限公司蓝资集团公司上海声辉货运代理有限公司上海诚驰企业管理咨询有限公司经邦企业管理咨询有限公司上海泰昕科技有限公司上海戎鑫置业发展有限公司上海瑞鑫经贸责任有限公司蓝资电气成套有限公司环球雅思(杨浦校区)上海同圆环保科技有限公司超捷系统集成有限公司龙域电器有限公司海闻投资咨询有限公司嘉怡美业企业管理有限公司上海翼展航空科技有限公司上海成品策品房地产整合服务机构杨浦区地下空间开发实业公司杨浦中央社区发展有限公司启迪健身美容会所仁兰计算机科技有限公司上海苏泰电子科技有限公司深圳市中裕国际货代有限(上海)公司恒久实业有限公司胜无涯国际贸易有限公司森格影视文化传媒有限公司中国铁通科技集团有限公司上海超捷系统集成有限公司铁通科技网络发展有限公司上海胜无涯国际贸易有限公司上海环欣饮食服务合作公司上海平盛置业发展有限公司上海恒久实业有限公司方开电子科技有限公司丰硕电脑网络服务有限公司上海思马得图书有限公司森茂电子有限公司美里同缘土木建筑工程咨询有限公司宝昌计算机有限公司可君电脑有限公司五角场办公企业统计杨浦区五角场(沪东金融）办公企业名录夏新上五角场办公企业统计杨浦区五角场（蓝天大厦）办公企业名录上海思第尔贸易有限公司上海昱星环境工程技术有限公司上海冠冶钢铁物资有限公司上海华程物资有限公司上海敖人物资有限公司上海闸电燃机工程有限公司上海鑫垦钢铁有限公司上海民鸥贸易发展有限公司上海申通投资有限公司上海盈科资产担保有限公司上海巨贝金属材料有限公司上海博冠金属材料有限公司上海北粤投资有限公司上海广信担保有限公司上海凌弘物资有限公司上海力创企业发展有限公司五角场办公企业统计杨浦区五角场（蓝天大厦）办公企业名录上海思五角场办公产业统计五角场办公楼内主要为贸易、投资类企业，软件工程和IT行业也占有一定份额调研办公产业比例五角场办公产业统计五角场办公楼内主要为贸易、投资类企业，软件五角场办公面积统计办公楼名称总套数总面积套均面积富庆国定大厦123986680平盛大厦477686164怡富商务广智天地坊42051468123黄兴广场85595170林绿家园83579170复旦科技园7213327185沪东财富国际广场8757136282绿地创汇国际广场182354131绿地汇创国际广场32344802139上海万达商业广场30550414165上海新纪元国际广场1731384980五角丰达商务广场21232066151平均套均面积11406~10年五角场办公楼套均面积统计数据来自：datareport五角场区域办公面积较小，平均套均面积约114㎡五角场办公面积统计办公楼名称总套数总面积套均面积富庆国定大厦五角场发展现状：以中小型企业集聚的城市副中心目前未形成“智力型”企业集聚的概念发展定位五角场的智力型企业在哪？五角场发展现状：以中小型企业集聚的城市副中心五角场的智力型企创智天地创智坊创智天地广场创智天地科技园思科全球领先的互联网解决方案供应商，2008年销售收入395亿美元，2009年美国《财富》500强中排行第57位甲骨文研发中心：全球最大的企业软件公司，全球员工超过40,000名，年收入过百亿美元，《财富全球500强》企业易宝软件：香港上市的IT企业易宝系统有限公司，主要为日本、欧美，新加坡、香港、内地等客户提供优质完善的软件外包服务EMC中国研发中心全球最大的企业存储设备和软件提供商，美国财富500强，2007年全球研发投入高达14亿美元百度：全球最大的中文搜索引擎，2011最新统计数据显示中文搜索引擎流量的比例百度为74.88%，Google为13.54%，而雅虎仅为3.94%软银赛富：主要从事私募投资及与股权相关的投资，投资中国企业包括阿里巴巴、百度、雅虎、携程等IDG资本：在中国主做风险投资，投资企业如搜狐、金蝶、当当、搜房、易趣、腾讯等80多个项目上海市大学生科技创业基金会：全国首家从事推动大学生进行科技创业活动的非营利性公募基金会，累积投资5700万元，投资项目300多个，撬动社会资金1.3亿南南全球技术产权交易所：由联合国开发计划署南南合作特设局、中国国际经济技术交流中心及上海联合产权交易所三方发起，全球技术产权的信息中心、服务中心、定价中心、交易中心和培训中心环球雅思：国内最大英语培训机构之一,全国十大知名学校，每年培训30多万学员。创智广场企业分布创智天地定位为大学校区、社区、科技园区“三区联动”的“智力创新社区”的典范。目前已成功引进国际一流研发设计中心、风险投资机构和教育培训机构来搭建不同大学、研发机构、大小企业、基金、现代服务业间的经济互动平台和智慧型创业者的天堂。311地块创智天地创智坊创智天地创智天地科技园思科全球领先的互联网周边高校资源上海财经大学第二军医大学体育学院复旦大学311地块周边高校资源上海财经大学第二军医大学体育学院复旦大学311地创智天地有条件成为杨浦实现“知识创新转型”五角场实现“智力型”企业集聚的

核心项目认知创智天地有条件成为项目认知而311地块将是区域生活需求得以满足城市综合体居住功能得以完善五角场城市副中心形象得以提升的重要载体项目认知而311地块将是项目认知他山之石——中关村龙湖·唐宁ONE他山之石——中关村龙湖·唐宁ONE中关村与五角场比较中关村五角场共性北京的高科技中心，被誉为“中国的硅谷”以知识创新为特色的城市公共活动中心地位：知识、科技中心联想、方正、诺基亚、惠普、IBM、微软等1600余家知名企业EMC、甲骨文、百度等世界500强公司企业聚集众多知名智力型企业清华、北大、北航、中国地质大学等众多知名高校环伺复旦、同济、财大等名校云集周边教育配套齐全当代商城、双安商场、欧美汇、新中关、中关村购物广场等万达广场、百联又一城、东方商厦、巴黎春天等商业配套完善地铁4、13号线地铁10号线、五条城市主干道交汇交通便捷中关村与五角场的情况极其相似中关村与五角场比较中关村五角场共性北京的高科技中心，被誉为“龙湖·唐宁ONE区位龙湖·唐宁ONE之于中关村，恰如瑞安311之于五角场大西洋百货瑞安311创智天地上海财经同济复旦万达巴黎春天百联又一城东方商厦龙湖唐宁ONE清华大学北大北京科技大学北京航空航天大学爱国者、新浪新东方总部五道口商圈北京语言大学中关村科学园搜狐、微软谷歌总部清华科技园中关村购物广场住宅、酒店式公寓中关村五角场龙湖·唐宁ONE区位龙湖·唐宁ONE之于中关村，恰如瑞安31龙湖·唐宁ONE销售情况客户情况：以中关村企业高管为主，包括部分周边清华、北大等高校的老师，以及部分购买学区房的客户主力面积：住宅（70年产权）：180㎡CEO官邸、270-360㎡世家公馆、550㎡“一层一宅”空中别墅的超大豪华户型酒店式公寓（40年产权）：40-60㎡行政公馆售价：住宅均价70000元/㎡，高出周边3万元/㎡！酒店式公寓均价42000元/㎡去化情况住宅463套，仅剩40套；酒店式公寓200多套，约剩一半；客户成交比1：9.3行政公馆行政公馆CEO官邸世家公馆空中别墅龙湖·唐宁ONE销售情况客户情况：主力面积：行政公馆行政CE龙湖·唐宁ONE无疑是成功的，其成功经验有哪些？龙湖·唐宁ONE无疑是成功的，其成功经验有哪些？龙湖·唐宁ONE定位精确锁定目标客户，精准定位以周边区域企业高管、高校老师客户为主。“立于中华文脉之上的精装大宅”，“中西融汇、定制城市高尚居住方案”，项目主打“入仕俊逸、出世静雅”的人生大境概念。龙湖·唐宁ONE定位精确锁定目标客户，精准定位以周边区域企龙湖·唐宁ONE建筑风格在法国腹地买断两座矿山，采撷世界石材经典“法国石灰石”作建筑用石，由美国最顶级的酒店设计公司HBA担纲设计，呼应城市文脉，打造100年都不会过时的建筑。建筑风格：ArtDeco建筑风格，全石材立面，打造100年都不会过时的建筑龙湖·唐宁ONE建筑风格在法国腹地买断两座矿山，采撷世界石材龙湖·唐宁ONE园林景观园林景观：以四季为主题，打造城市中央的森林溪谷由世界级造园大师户田芳树设计，以“时光的再现，历史的踪迹”为主题，将建筑巧妙融入坡地、花园、森林和湖泊之中，并精选原生大树，展现四季景物变化，漫步其间，恍如身处尘嚣世外的自然真境中。龙湖·唐宁ONE园林景观园林景观：以四季为主题，打造城市中央龙湖·唐宁ONE配套配套：精品商务街和高端私人会所规划有下沉式广场和精品购物廊，以步行截取的形式，打造城市中央专属的国际消费特区。会所，地下一层会所，玻璃建筑体，以养源修心为主题，以上流沙龙为仪制的高尚私人俱乐部，提供五星级的皇家体贴服务，健身、休憩、社交、养身等功能一应俱全。龙湖·唐宁ONE配套配套：精品商务街和高端私人会所规划有下龙湖·唐宁ONE户型户型特点：西技中魂，融合中西方生活方式270㎡360㎡中西厨家庭活动厅中、西双厨设置，留出家庭活动厅，享受家庭生活的乐趣180㎡龙湖·唐宁ONE户型户型特点：西技中魂，融合中西方生活方式龙湖·唐宁ONE户型户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢华舒适生活体验卧室留出独特的Retreat（静处）空间，可作主人书斋、琴室或处理公务的理事厅180㎡270㎡静处空间360㎡龙湖·唐宁ONE户型户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢龙湖·唐宁ONE户型户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢华舒适生活体验主卧总统套房规格（360、270㎡）/超五星级酒店豪华套房标准（180㎡

），男女独立豪华衣帽间，独立化妆间客卧五星级酒店套房标准，独立衣帽间客厅10m/9.6m/8m景观面宽空中院馆180㎡270㎡360㎡空中院馆主卧客卧客厅龙湖·唐宁ONE户型户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢龙湖·唐宁ONE户型户型特点：确保居家私密性，尊享尊贵生活两梯一户，主仆分梯，主人与保姆活动动线完全分开，公共活动区域与主卧相隔较远270㎡360㎡保姆活动动线主人活动动线龙湖·唐宁ONE户型户型特点：确保居家私密性，尊享尊贵生活龙湖·唐宁ONE精装修欧美风格精装修龙湖·唐宁ONE精装修欧美风格精装修龙湖·唐宁ONE智能系统地暖、新风系统、VRV变频多联机分户式中央空调、LOW－E中空玻璃社区信息高速公路沟通无线畅达：EPON光纤入楼，100M宽带入户，无线上网系统

智能家居管理系统，比肩世界顶级豪宅科技指数：运用电脑即可远程操控家中影音、照明、电动窗帘、空调等家用设施，率先体验未来质感的数字豪宅生活。

安防系统：可视对讲平台、周界安防系统、电视监控系统、在线巡更系统、门禁体系龙湖·唐宁ONE智能系统地暖、新风系统、VRV变频多联机分龙湖·唐宁ONE小结客户以周边区域企业高管、高校老师客