考察成果汇报-营销成本设计

2015年标杆项目调研成果汇报1、为售楼处儿童提供多个游乐区，场地不足可借助游戏设备；2、样板房包装主题化，内设软装建议形成量化标准；3、现场包装情境化、艺术化，商铺包装内外齐备做成随时可开业的即视感；4、卖点表述数字化，与标杆项目对比凸显性价比；5、卖点描述采用“情理结合”的形式，兼顾客户利益点、产品功能；6、营销说辞增强逻辑性，提炼卖点，缩短时间至15分钟以内（我项目说辞多在30分钟左右）。营销成本1、有商业的项目，尽量先开小批量商业出来，既能营造氛围，提高售价、卖点，又能做售楼处使用；2、拿地阶段尽可能向全国一、二线城市发展，有利于公司的推广及发展，且一、二线城市以刚需为主；3、户型的设计，在于精，不在于多，分区域推出2、3个认可度高的户型进行全项目推广；4、推行标准化，不光是户型的标准化，精装修的标准化同样推广，减少的成本可想而知；5、尽可能少做临时样板房，多做实体样板房。设计工作围绕营销需求展开。从规划，方案，细节，品牌宣传，实体展示等方面为营销提供支持。一、合理规划，提高利润二、提升建筑品质，增加销售卖点三、细节感动客户，处处“以人为本”四、充分展示地下空间，体现企业的个性五、展示产品价值，展示品牌形象六、体验区精心设计，增强客户的体验感设计营销xx管理中心2015年xx月xx日营销亮点与建议万科有山售楼处品质感打造内装选配表。精装房的“千人一面”常成为客户抗性。此项目在基础供应之上提供自选项，提升产品个性化，并为客户提供购置优惠。亚克力夹写真画面，更换快，成本低，表现好，品质高。我项目多采用喷绘，形式感较差营销亮点与建议万科有山产品卖点演示以可分解的建筑模型表现户型卖点视频讲解除霾空气系统我项目仍以静态方式呈现，表现力较弱营销亮点与建议万科有山营销活动提前公示、分步解析公示下两个月的活动安排，便于客户预约与时间安排。分步详解“全民经纪人”利益点与参与方式，增加吸引力。我项目提前量为一周，且缺少卖场公示我项目停留于置业顾问口头解释，有出偏可能性且工作量大。营销亮点与建议万科有山售楼处功能多样化儿童沙滩游戏立体式儿童游戏为儿童安排多处游乐空间，增加客户停留时间及到访欲望，间接增加人气。扫二维码加微信才能使用免费wifi——提高微信号关注度及客户黏性。我项目仍未普遍实行营销亮点与建议万科有山样板房包装主题化按照使用者的喜好，拟定主题进行装饰布置。更值得注意：软装配件（如靠垫枕头挂画玩具）陈设量较大，布置出杂而不乱的生活即景感。建议将软装布置标准化、量化。美国风hellokitty海洋风我项目做的相对散乱，不足以形成有效记忆营销亮点与建议万科有山样板房包装细节传递品牌营造生活感样板房电视播放企业宣传片休闲区放置啤酒饮料，生活气氛顿显大门口的来人计数器统计参观人数洗手台上放置洗手液护肤霜我项目已注意到细节，但做的还不够到位，细节较粗糙营销亮点与建议万科有山销售团队激励郑重的、大幅面的表彰销售精英，提振士气我项目仅以排名表展示，形式感略差营销亮点与建议万科时一区完备交通导视利于截客正规路政指示牌（需前期部门协助）导客之外更在客户潜意识里间提升了项目档次。现场围挡指路，便利、贴心，保证客户顺畅到场我公司项目未能普遍实现营销亮点与建议万科时一区现场包装情景化不仅外部，内部货架、货品业已齐备，似乎随时可以营业店招、雨篷、壁灯、海报完备的商业街用人形塑像情境化演绎未来生机勃勃的商业中心办公室内的高尔夫推杆练习器传递着未来客户的精英气息拉近远景，将未来现实化演绎我项目商铺包装仅有店招门头，商铺内部的装饰布置空缺营销亮点与建议万科时一区现场包装艺术化售楼处错层布置，传递艺术感之外更巧妙的凸显了层高优势。室内乔木高低错层的工作空间抽象小品与花卉结合的围挡小品、围挡、绿化、工作区，都以艺术化手法呈现项目倡导的办公理念。营销亮点与建议万科时一区卖点表述数字化将卖点量化，结合概念转换作广告演绎350位、6月、300万，清晰的数字化表述让卖点更醒目易记“距离华尔街16小时，距离中环120分钟”，一方面将自己与世界级金融中心比肩，另一方面将靠近虹桥机场的地利以空间变时间的方式突出营销亮点与建议万科时一区环保细节体现项目精神内部空间大量装饰以再生纸做的造型，彰显环保主题贴合现代文明诉求分类处理垃圾桶再生纸形成的造型再生纸作艺术桌子营销亮点与建议上坤红树湾以标杆品牌为背书，以对比凸显性价比以公认豪宅大名金茂府为产品标杆对比显示品质优越；以黑森林蛋糕为品牌标杆作背书彰显品牌价值与普通住宅对比产品性能凸显品质优越。“又拉又踩”，突出自身。营销亮点与建议上坤红树湾卖点表述情理结合主标+副标形式阐述卖点。主标感性，承诺客户利益点；副标理性，解释产品功能。虚实结合入情入理。我项目卖点表述则略显干巴、或流于空洞营销亮点与建议旭辉香格里投影——售楼处空间受限时的游戏解决方案顶部向地面投影形成光斑，当儿童踩踏时光斑迅速位移引逗儿童追逐踩踏——当售楼处空间有限没有独立的儿童游戏区时，可采用此方案代替。营销亮点与建议旭辉香格里结合第三方推出信贷解决方案与第三方合作推出更优惠更便利的信贷政策帮助客户成交。重点：现场物料展示配合置业顾问的解释与前相同，第三方的支持宜以物料形式公示，口头解释推广效果弱、工作量大营销亮点与建议中瑞星公园“强迫性”的看房动线前台接待品牌展示馆工艺工法展示沙盘样板段样板房一个行程约15-20分钟，多卖点集中轰炸，迫使客户对项目了解更深。我项目5u概念推广可借用此方法，“强迫”植入访客脑海成本成本管理中心2015年5月15日万科时一区商业先开发模式既可当售楼处使用，又能营造氛围，提升售价。旭辉地产拿地布局项目开发立足上海布局全国，扎根“长三角”区域、“环渤海湾”区域及“中西部”区域，从照片上不难看出，旭辉地产基本都是在全国一、二线城市拿地，公司处于良性发展。旭辉香格里注重人性化设计，如：采用灯具双控开关、门上安装隔音条、入户门旁安装挂钩等，提高卖点及售价。青秀城外立面装饰简化，成本控制较好，全部采用真石漆。开发节奏大部分楼盘的销售期均短于24个月，开发节奏快户型的成熟、重复性，一栋楼只有两个户型，个别项目只有一个户型，有利于套图，控制设计成本等。推行标准化旭辉的精装修房施工期交房才18个月，销售到交房只有15个月，包括精装修图纸也是标准化套图。我司学先考察的均是上海、南京、广州、深圳、苏州等一、二线城市，但实际操控的楼盘是三、四线，甚至排不上名的城市，我司开发项目的成本优化的科学性有待于商榷。三点一线景观打造苏州旭辉香格里项目，三点一线景观示范区打造，通过这种美景小道，使靠近路边的会所减少了水景的打造，石材的铺装，节约了成本。标杆企业的三点一线样板示范区是不做降本优化的，且除首期开盘建造临时样板房外，其他均为实体样板房。设计一、中铁青秀城概况：上海郊环楼盘，目标客群为刚需及周边改善，开盘时间较长，相对处在价格洼地。产品特征：1、1.5容积率，小高层+花园洋房+沿街商铺2、区域人车分流3、一梯两户高得房率4、精装交付差异化价值点配置无一、中铁青秀城在售主力产品二、万科时一区二、万科时一区概况：1、上海大虹桥核心商务区楼盘，区域发展前景好，潜力大，交通便捷。2、差异化复合地产，小型办公楼+多层洋房+小高层住宅，1.58容积率。3、产品定位清晰，目标客户群明确，营销、设计、成本紧密配合的典型产品。4、卖点明确：差异化产品、万科品质、万科物业。虹桥商务区北片区（核心区二期）虹桥商务区核心区一期虹桥商务区南片区（核心区二期）虹桥枢纽中南借鉴点：1、对市场、客户深入研究，精准定位，结合土地条件，推出满足市场需求的产品。2、产品创新能力。项目分析虹桥国际汇社区热点关键词：稀缺、稀缺、稀缺资源稀缺坐拥虹桥国际交通枢纽，轻松举步全球交通稀缺快速干道，地铁上盖直达城市中心；配套稀缺周边知名商业综合体聚集，尽享品质生活土地稀缺规划200万办公商务区，“第二个陆家嘴金融区”项目分析不利因素：1、目前周边多工地配套欠缺、交通不便。2、临近机场，噪声影响较大，对住宅不利。3、周边办公较多、商业较多，如何错位竞争。住宅办公“品质办公、舒适住宅、调性商业街、社区中心广场”

多产品、全系列，打造“全球旅居上海站”的创新社区概念项目整体定位具体产品定位：办公：产品类型：100-300㎡办公楼，独立产权、自由分割、灵动办公。

3000㎡独栋办公，附带顶层花园以及地下空间。目标客户：500强配套服务商，错位、补位。

独栋可作为小企业总部，辐射长三角。旅居概念：高性比品质办公推出全新高性比办公产品线，让客户坐拥枢纽，一览全球办公产品类型总面积（㎡）栋数平均每栋面积（㎡）层数层高（m）标准层面积（㎡）标准办公5131441282884.5约1700独栋办公11201330003~44.5约1000住宅住宅定位：旅居概念五大产品线，面向不同人群；酒店级服务，就在客户身边产品面积（㎡）户型套比服务式公寓50-60一房、两房9.45%公寓两房78两房一卫27.98%公寓小三房90三房一卫15.69%公寓大三房105三房两卫27.79%花园洋房133四房两卫19.09%总体规划分析•功能分析图配套服务设施住宅商业、文化展示服务(商业)办公三、万科有山你可以拥有的人生第一墅中南借鉴点：1、对市场、客户深入研究，精准定位，结合土地条件，推出满足客户需求的产品。2、产品标准化、集约化，10万平方米，除了少量安置房、商铺、合院外，主力产品只有叠加别墅的两个户型。3、社交平台化特色社区配套，满足客户群体所需。4、健康步道系统、除霾新风系统等健康价值点，低成本提升产品品质，增加产品卖点。5、首创4S墅定制体系，满足不同客户需求。你可以拥有的人生第一墅！目标客户：有着别墅梦，但是对其价格望而却步的置业者产品特征：赵巷最便宜的入门级别墅（370万），叠加小户型（附赠高），总价低、受众人群广。下叠1-2F附赠地下室，三房两厅两卫，110㎡上叠3-4F附赠阁楼，三房两厅三卫，115㎡社交平台化社区配套社区内会客厅——i.living创意咖啡书吧展示区开放即刻对外营业的首家以儿童食品为主打的快客概念便利店健康价值体系吊顶敷设新风机，两级过滤，每个主要空间送新风。除霾新风系统首创4S墅预设定制体系经典深色系经典深木色，家居装饰百搭色系，提升尊贵感定制精装时尚浅色系时尚浅色，清新明快，易打理，放大空间感。首创4S墅预设定制体系智能化选装智能灯具开关面板增加智能家电系统控制器智能入户门锁老人／儿童房增加智能摄像增加智能开关窗器模块增加庭院智能灌溉系统模块首创4S墅预设定制体系收纳选装玄关柜定制衣柜老人房工作室阳台柜次卧衣帽柜四、九龙仓兰宫四、九龙仓兰宫产品特点：1、1.0容积率叠墅+联排，行列式规划，全地下车库人车分流。2、法式建筑风格，石材立面，相对奢华。3、景观做法类似龙湖“五重绿化”，但硬景比例较多，成本较高。五、首创锦悦五、首创锦悦产品特点：1、1.8容积率，花园洋房（4F，5F，6F）+高层（17F,18F）+沿街商业（2F）2、现代建筑风格，仿石涂料立面3、高层精装交付，花园洋房毛坯交付。七、中锐星公园名邸概况：

1、位于湖东中央商业文化区，湖东中心双水岸精工洋房住区。紧邻苏州体育公园（在建）、苏州市儿童医院（在建），500米通达地铁五、六号线（规划），方洲小学、园区外国语学校、新加坡外国语学校等名校云集，永旺梦乐城园区购物中心、欧尚商业中心、华润商业中心及多个园区邻里中心等繁华配套环伺。2、总建筑面积22万方，项目共规划30栋住宅，其中10栋18层高层住宅、3栋11层小高住宅和17栋多层，面积在118-200㎡。产品特征：1、德系精工装修洋房住区2、学区房,科技住宅

3、1.60容积率，小高层+花园洋房项目卖点：1、体育公园2、湖东中心3、交通便捷4、繁华配套5、生态水岸6、德系精工7、智能科技8、经典户型9、品质物业七、中锐星公园名邸德系精工：1、电梯--德国帝森克虏伯2、卫浴洁具—德国杜拉维特3、卫浴龙头—德国汉斯格雅4、水槽—瑞士弗兰卡5、地暖系统—美国耶鲁6、新风系统—日本佐原7、浴霸—美国百朗8、电暖毛巾架-德国瑞泰阁9、厨房电器—德国西门子七、中锐星公园名邸泛会所：七、中锐星公园名邸中南借鉴点：1、充分挖掘项目卖点构建项目价值体系（九大能给用户切实带来好处的卖点）2、打出“德系精工”装修，吸引用户眼球3、采用“架空层泛会所”产品均好性进一步凸显，并将底层不利空间消化4、通过精装修进行细节打造提升产品品质，如厨卫精细化设计，收纳空间的打造八、上坤-红树湾概况：1、位于松江唯一城市副中心商务区：松江国际生态商务区内万达广场旁，是未来松江的城市名片和唯一中心。2、项目同时邻近地铁9号线松江大学城站，周边商业购物、休闲娱乐、公园、菜场等配套齐全，非常方便，适宜居住。3、项目为区域内唯一的花园洋房，同时为松江首个科技精装洋房。产品特征：1、户型为精装公寓+花园洋房，容积率1.52、临近松江万达广场2、科技精装洋房3、一梯两户得房率高八、上坤-红树湾科技精装洋房：打出“上海滩防霾绿色住宅”理念1、玄关感应灯2、智能化门禁3、红外小夜灯4、全屋安防系统5、手机APP遥控系统6、集成智能一卡通7、利用地源热泵的中央空调8、全热交换新风系统八、上坤-红树湾厨房、阳台等空间精细化设计：中南借鉴点：1、精准项目定位，通过打造差异化的产品抢占市场份额。1）项目为区域内唯一的花园洋房。2）区域内首个科技精装洋房2、打出“上海滩防霾绿色住宅”理念吸引用户眼球九、旭辉香格里概况：1、旭辉香格里，坐落于苏州核心中轴塔园路上，香格里拉大酒店向南3公里，商业配套完善，交通便利。旭辉香格里产品特点1、景观：具有龙湖的特色与品质旭辉香格里产品特点2、精装修：具有万科特色与品质旭辉香格里产品特点3、星级绿建、智能化配置旭辉香格里产品特点4、主力户型，三房朝南，得房率高中南借鉴点：1、超强的学习整合与转化能力，对目前标杆企业的产品研究与学习比较深入，很快把学习成果转化到项目中落实，且整体效果与品质不错。2、强大的品质把控能力，精装修学万科品质已不次于万科，景观学龙湖品质已不次于龙湖。产品亮点总结：1、规划方面，2.0以下容积率，高低配为标准做法。2、单体方面，立面基本上都趋向现代简约。3、交付标准，精装交付为标准配置，风格现代简约为主调。

万科开始推出定制精装及智能化选装业务。4、产品差异化价值点逐步增多，智慧、健康、科技为主要方向。标杆项目调研成果汇报xx管理中心2015年xx月xx日设计部设计工作围绕营销需求展开。从规划，方案，细节，品牌宣传，实体展示等方面为营销提供支持。一、合理规划，提高利润二、提升建筑品质，增加销售卖点三、细节感动客户，处处“以人为本”四、充分展示地下空间，体现企业的个性五、展示产品价值，展示品牌形象六、体验区精心设计，增强客户的体验感一、合理规划，提高利润1.1、小区内部引入商业街，既增加销售利润，又满足业主购物，休闲的需求1.2、在地段较好的位置，引入大体量商业，提高了容积率，最大限度的增加销售货值。一、合理规划，提高利润1.3、车流，人流，商流分流设计，巧妙利用屋顶空间做为人流路线，提高住宅品质。一、合理规划，提高利润1.4、商业部分增加竖向交通，体现