昆明世联房地产市场年报

2015年昆明市房地产市场报告年报阅读说明：本报告一、二级市场的主要监控范围为昆明市主城区及呈贡区；本报告数据来源：昆明市国土资源局、华房数据库、世联行平台监控数据。综述：宏观市场分析一级市场分析二级市场分析

2015年中国前三季度GDP增速为6.98%，第三季度最低达到6.80%，创下近5年新低。

2015年11月，房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%，自2013年以来持续下滑，目 前已跌至2000年以来第二低点，仅次于金融危机后的2009年2月。

2015年昆明主城区及周边郊县共供应土地248宗（不含工业用地），总面积为 8837.04亩，同比下跌52.6%。

2015年昆明主城区及周边郊县共成交土地131宗（不含工业用地），总面积为 6614.13亩，同比下跌44.13%。2015年昆明全市商品房新增批售总面积为1202.92万平米，同比下跌33.27%。2015年昆明全市商品房成交面积为957.23万平米，同比下跌18.44%；成交均价8293 元/平米，同比上涨1.41%；成交金额793.78亿元，同比下跌17.3%。2015年昆明商品住宅成交面积668.50万平米，同比下跌12.12%；成交均价7581元/平 米，同比上涨4.11%.片区市场分析 2016年昆明

楼市展望2015年，南市区供应、成交量分别为479.83万平米、381.19万平米，分别占昆明整 体供应、成交的40%、40%。东市区供应、成交量最低，分别为32.39万方、43.49

万方，各占昆明整体供应和成交的3%、5%。从成交均价看，均价过万的仍为中市区，为10237元/平米，东市区、南市区、西市 区和北市区均价分别为6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米， 呈贡均价较低，为5681元/平米。去库存已是楼市主基调，因此控制新增供应会是发力点之一，另外今年规划审批进一 步减少，双重因素决定了2016年新增供应仍将下行的态势。总体来说，2016年全国政策将更为宽松，成交价格也会在当地利好建设规划下回升。综述：2015年宏观经济概况 2015年昆明政策新闻盘点 2015年昆明市一级市场分析 2015年昆明市二级市场分析2016年房地产市场展望1 23452015年宏观经济概况2009-092010-032008-032008-092009-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092008-032008-082009-012009-062009-112010-042010-092011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-09宏观经济：国内生产总值

自2009年以来，我国国内生产总值逐年呈递增趋势；国内生产总值增长率则自2009年至2011年一直 维持在9以上，其中2010年为近年的高点，之后呈现递减态势，2015年中国前三季度GDP增速为 6.98%，第三季度最低达到6.80%，创下近5年新低。6.80

6.00 4.00 2.00 0.00数据来源：WIND数据8.0014.0012.0010.00国内生产总值（季度）GDP当季同比(%)8.308.006.004.002.000.0010.0018.0016.0014.0012.00昆明GDP累计同比GDP累计同比（%）200802292008043020080630200808312008103120081231200903312009053120090731200909302009113020100228201004302010063020100831201010312010123120110331201105312011073120110930201111302012022920120430201206302012083120121031201212312013033120130531201307312013093020131130201402282014043020140630201408312014103120141231201503312015053120150731201509302015113010.2 1.3宏观经济：房地产开发投资与固定资产投资

2015年11月，房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%，自2013年以来持续下滑，目前已跌至2000 年以来第二低点，仅次于金融危机后的2009年2月。固定资产投资同比增速不断下滑，创2000年以来新 低。

房地产行业投资情况

41

36 31 26 21房产开发累计同比(%)固定投资累计同比(%)

16 11 6 1数据来源：WIND数据2008022920080430200806302008083120081031200812312009033120090531200907312009093020091130201002282010043020100630201008312010103120101231201103312011053120110731201109302011113020120229201204302012063020120831201210312012123120130331201305312013073120130930201311302014022820140430201406302014083120141031201412312015033120150531201507312015093020151130数据来源：WIND数据

1.8-3.5

-14.7

10-10-30宏观经济：房地产开工、竣工、施工面积增速

2015年房地产开工、竣工、施工面积增速不断下降，波动较小，走势趋于平缓。其中竣工面积及新开 工面积均为负增长。

房地产新开工、竣工、施工面积

90 70 50 30施工面积(%)竣工面积(%)新开工面积(%)2015年政策新闻盘点一年期存 款利率一年内贷 款利率五年以上贷款利率2014年11月22 日前3.3%6%6.55%2014年11月22 日——5.6%6.15%2015年2月5日3.25%————2015年3月1日——5.35%5.9%2015年4月20日2.25%————2015年5月11日——5.1%5.65%2015年6月28日2%4.85%5.4%2015年8月26日1.75%4.6%5.15%2015年10月24 日1.5%4.35%4.9%宏观观政政策策：：2015年年央央行行多多次次降降准准降降息息中国国人人民民银银行行宣宣布布，，自自2014年年11月月22日日起，，金金融融机机构构一一年年期期贷贷款款基准准利利率率下下调调0.4个个百百分分点点至至5.6%，，一一年年期期存存款款基基准准利利率率下下调调0.25个个百分分点点至至2.75%，，同同时时结结合合推推进进利利率率市市场场化化改改革革，，将将金金融融机机构构存存款款利利率浮浮动动区区间间的的上上限限由由存存款款基基准准利利率率的的1.1倍倍调调整整为为1.2倍倍。。其其他他各各档档次贷贷款款和和存存款款基基准准利利率率相相应应调调整整，，并并对对基基准准利利率率期期限限档档次次作作适适当当简简并。。中国国人人民民银银行行决决定定，，自自2015年年2月月5日日起下下调调金金融融机机构构人人民民币币存存款款准备备金金率率0.5个个百百分分点点。。自2015年年3月月1日日起，，金金融融机机构构一一年年期期贷贷款款基基准准利利率率下下调调0.25个个百百分点点至至5.35%央行行发发布布公公告告称称，2015年年4月月20日日起下下调调各各类类存存款款类类金金融融机机构构人人民币币存存款款准准备备金金率率1个个百百分分点点。。中国国人人民民银银行行决决定定，，自自2015年年5月月11日日起，，金金融融机机构构人人民民币币一一年年期期贷款款基基准准利利率率下下调调0.25个个百百分分点点至至5.1%；；一一年年期期存存款款基基准准利利率率下下调调0.25个个百百分分点点至至2.25%。。同同时时结结合合推推进进利利率率市市场场化化改改革革，，将将金金融融机机构构存款款利利率率浮浮动动区区间间的的上上限限由由存存款款基基准准利利率率的的1.3倍倍调调整整为为1.5倍倍；；其其他各各档档次次贷贷款款及及存存款款基基准准利利率率、、个个人人住住房房公公积积金金存存贷贷款款利利率率相相应应调调整。。央行行今今日日决决定定，，自自2015年年6月月28日日起，，金金融融机机构构一一年年期期贷贷款款基基准准利利率下下调调0.25个个百百分分点点至至4.85%；；一一年年期期存存款款基基准准利利率率下下调调0.25个个百百分分点至至2%；；其其他他各各档档次次贷贷款款及及存存款款基基准准利利率率、、个个人人住住房房公公积积金金存存贷贷款款利率率相相应应调调整整。。央行行决决定定自自2015年年8月月26日日起，，金金融融机机构构一年年期期贷贷款款基基准准利利率率下下调调0.25个个百百分分点点至至4.6%；；一一年年期期存存款款基基准准利利率率下下调调0.25个个百百分分点点至至1.75%；；其其他他个个档档次次贷贷款款及及存存款款基基准准利利率率、、个个人人住住房房公公积积金金存存贷贷款款及及存款款基基准准利利率率、、个个人人住住房房公公积积金金存存贷贷款款利利率率相相应应调调整整。。同同时时，，放放开开一年年期期以以上上（（不不含含一一年年期期））定定期期存存款款的的利利率率浮浮动动上上限限，，活活期期存存款款以以及一一年年期期以以下下定定期期存存款款的的利利率率浮浮动动上上限限不不变变。。自2015年年10月月24日日起，，金融融机机构构一一年年期期贷贷款款基基准准利利率下下调调0.25个个百百分分点点至至4.35%；；一一年年期期存存款款基基准准利利率率下调调0.25个个百百分分点点至至1.5%；；其其他他各各档档次次贷贷款款及及存存款款基基准利利率率、、人人民民银银行行对对金金融融机机构构贷贷款款利利率率相相应应调调整整；；个个人住住房房公公积积金金贷贷款款利利率率保保持持不不变变。。继降降准准、、限限购购松松绑绑后后，，逐逐个个城城市市开开始始对对公公积积金金做做出出调调整整；；这这次次调调整整中中的的城城市市包包括括了了还还存存在在限限购购的的北北上上广广深深；；经一一系系列列利利好好政政策策实实施施后后，，在在5、、6月月份份一一二二线线城城市市的的成成交交量量有有明明显显的的提提升升。。楼楼市市长长期期的的低低迷迷状状态态，，导导致致现现在在大大多购购房房者者摇摇摆摆不不定定，，虽虽然然迎迎着着一一系系列列的的利利好好态态势势，，但但楼楼市市难难以以在在短短时时间间恢恢复复。。重点点1允允许许职职工工购购房房时时同同时时申申请请使使用用父父母母、、子子女女的的住住房房公公积积金金鼓励励缴缴存存户户为为子子女女购购房房时时，，在在购购房房合合同同““买买受受人人””栏栏中中一一并并填填入入缴缴存存人人姓姓名名，，凭凭备备案案后后的的购购房房合合同同和和税税票票办办理理住住房房公公积积金金提提取或贷款。。住房公积积金贷款控控制在本省省范围。重点2推推行住房房公积金贷贷款偿还商商业银行住住房贷款业业务使用住房公公积金购买买首套普通通商品住房房且面积不不超过90平方米的的，首付比比例为20%；其余余的一、二二套房贷款款首付比例例均为30%。扩扩大异地购购房贷款范范围。重点3支支持职工工申请公积积金贷款或或提取公积积金装修自自住房职工凭《房房屋所有权权证》或房房产部门备备案的购房房合同及地地税部门的的销售不动动产统一网网络发票、、装修正规规合同、装装修结算的的税务发票及职职工购买装装修主材的的正规发票票，且确保保其真实性性的前提下下，提取规规定额度内内的住房公公积金。重点4放放宽住房房公积金支支取额度支持职工使使用住房公公积金满足足购房需求求，职工因因购建房提提取住房公公积金，账账户保底余余额降至1000元元。重点5公公积金异异地贷款业业务正式全全面推行公积金异地地贷款政策策对一线城城市影响不不大，反而而利好三四四线城市，，在一线城城市工作缴缴纳公积金金，在三四四线买房，，对于购房房者来说，购房房压力大大大减小。同同时，公积积金异地贷贷款政策将将促进三四四线城市房房价的上涨涨。宏观政策：：2015年年关于公积积金政策改改革宏观政策：：3月30日日五部委出出台政策组组合拳2015年年3月30日下午，，央行、住住建部和银银监会联合合发出通知知，对拥有有一套住房房且相应购购房贷款未未结清的居民家庭购购二套房，，最低首付付款比例调调整为不低低于40%。使用住住房公积金金贷款购买买首套普通通自住房，，最低首付付20%；拥拥有一套住住房并已结结清贷款的的家庭，再再次申请住住房公积金金购房，最最低首付30%；财政部、国国家税务总总局联合发发文，相应应调整了房房地产营业业税的免征征年限、由由五年改为为两年。2015年年9月1日日，住建部部、财政部部、中国人人民银行三三部门再度度下调二套套房公积金金贷款首付付比例，由由原先的最低30%降低至20%。二套房最低低首付比例例由过去的的六成降至至四成，降降低了改善型型客户的置置业门槛；；同时，对对于存量房房市场，二手房房营业税减减免从5年年改为2年年，能促进进交投活跃。以深圳圳一套总价价200万万、购置满满2年不足足5年的普普通住宅为例例，在此之之前，需要要交纳的主主要税费包包括房屋总价1%的契税、、评估价1%的所得得税以及全全额征收5.5%的的营业税；；“五改二二”以后，，为客户减减免了交易易环节占大头头的11万万营业税。。交易成本本降低带来来的影响是，存量房房的接盘者者增加，一一部分想换换房的客户户，可以通过先卖卖后买顺利利置换，同同时促进一一二手房的的交易活跃度。“3·30”房地产新政落落地，规定定对拥有一一套住房且且相应购房房贷款未结结清的居民民家庭，再再次申请商商业贷款购购买二套普通住房房的，最低低首付款比比例调整为为不低于40%；使使用住房公公积金贷款款购买首套套普通自住住房的，最最低首付20%；拥拥有一套住住房并已结结清贷款的的家庭，再再次申请住住房公积金金购房，最最低首付30%。宏观政策：：央行：首套套房最低首首付款比例例调整为不不低于25%为进一步改改进住房金金融服务，，支持合理理住房消费费，经国务务院同意，，现就个人人住房贷款款政策有关关事项通知知如下：一、在不实实施“限购购”措施的的城市，对对居民家庭庭首次购买买普通住房房的商业性性个人住房房贷款，最最低首付款款比例调整为不低低于25%。二、人民银银行、银监监会各派出出机构应按按照“分类类指导，因因地施策””的原则，，加强与地地方政府的的沟通，根根据辖内不同城市市情况，在在国家统一一信贷政策策的基础上上，指导各各省级市场场利率定价价自律机制制结合当地地实际情况况自主确定辖辖内商商业性性个人人住房房贷款款的最最低首首付款款比例例。2006年年出台台“国国六条条细则则”规规定：：首套套房贷贷首付付比例例不得得低于于30%，，其后后一直直保持持。而而之前是二二成。。如今今首付付降了了5个个百分分点，，幅度度不算算大，，但传传递出出一个个信号号：中中央支支持住住房消消费、自自住需需求方方针不不变、、力度度加大大。楼楼市必必须复复苏，，才能能稳定定经济济。在在二三三四线线房价价明显显上涨之之前，，楼市市政策策继续续宽松松！首套普普通住住房首首付最最低25%，其其实商商业银银行完完全可可以接接受！！去年年以来来，我我国商商业银银行贷贷款不良率率显著著上升升，而而个人人房贷贷却一一直是是银行行最优优质的的资产产。即即便全全国的的商业业银行行都按按25%首付放放贷，，也不不会有有多少少风险险，因因为：：绝大大多数数房价价不会会下跌跌超三三成。。首套普普通住住房首首付最最低25%，针针对性性很强强，主主要是是进一一步支支持刚刚需，，这类类需求求多为为年轻轻人，，他们收收入并并不一一定低低，但但积蓄蓄少，，也即即存在在一种种现象象：还还得起起贷款款，付付不起起首付付。降降低首首付等于于降低低购房房门槛槛，这这有助助于这这类需需求的的释放放，从从而能能促进进楼市市继续续复苏苏。宏观政策策：二胎政策策全面放放开2015年10月29日，中中共十八八大五中中全会宣宣布，在在坚持计计划生育育的基本本国策的的前提下下，完善善我国的的人口发发展战略，全面面实施一一对夫妇妇可生育育两个孩孩子政策策，积极极开展应应对人口口老龄化化行动。。这标志志着全面面二胎政政策终于于得到了官方的的认可。。在现在的的房产市市场里。。两房的的刚需属属性已经经得到肯肯定。对对部分购购房者来来说，三三房也属属于刚需需范畴。。按照现现在的家庭构成成，三房房刚好符符合家庭庭居住需需要：父父母一间间、孩子子一间、、老人一一间。如如果不需需要老人人来带孩孩子，父父母一间、孩子子一间，，还有一一间作为为书房或或者休闲闲房间，，也是刚刚需范围围。但是是如果生生了二胎胎。三房房肯定是是不够住住的。孩子小时时候尚且且可以用用上下床床过渡。。但如果果孩子长长大，哪哪怕性别别相同，，还是需需要一定定的个人人空间。。那个时时候：父母一间间，孩子子一人一一间，老老人一间间，想要要三代同同堂，四四房才是是刚需产产品。全面放开开二孩政政策对房房地产影影响:四房才是是刚需五房成为为改需三房的市市场被大大大挤压压保姆房会会列入开开发范畴畴学区房地地位更加加不可动动摇地方政策策：城中村改改造项目目暂不审审批未审批的的城中村村改造项项目原则则上不再再审批；；拆除重重建类城城市更新新改造项项目征得得90%以上改改造范围围内权利利主体同意意方可申申报；投投资人在在规定时时限内，，将安置置房建设设启动资资金存入入辖区政政府（管管委会））指定共共管账户户，不低于安置置房建设设总投资资的70%………昆明市城城市更新新改造工工作会议议印发了了《昆明市城市市更新改改造管理理办法》》、《昆昆明市城市更新新改造管管理办法法实施细细则》、、《昆明市城市市更新改改造土地地补偿指指导意见见》、《昆明市市城市更更新改造造土地处处置指导导意见》、《《社会投投资人参参与昆明明市城市市更新改造项目目退出办办法》等等一揽子子城市更更新改造配套政政策，为为全市做做好城市市更新改改造工作提供了了政策支支撑。这这些办法法和意见见显示，，未审批的的城中村村改造项项目原则则上不再再审批;拆除重建建类城市市更新改改造项目目征得90%以以上改造范范围内权权利主体体同意方方可申报报;投资资人在规定定时限内内，将安安置房建建设启动动资金存入辖区区政府(管委会会)指定定共管账账户，不不低于安置置房建设设总投资资的70%。地方政策策：公积金政政策昆明明落地1月28日，住住房和城城乡建设设部、财财政部、、中国人人民银行行对外发发布《关关于放宽宽提取住住房公积积金支付付房租条条件的通知知》，今今后无房房职工缴缴存地租租房，只只需提供供租赁合合同、租租金缴纳纳证明或或无房证证明即可可提取住住房公积积金，而昆明在在1月30日执执行。4月27日昆昆公积金金执行新新政首套房最最高贷70万；；办理公公积金贷贷款不再再要收入入证明；；申请贷贷款时缴缴存时间间从开户户并连续续足额缴缴满12个月缩缩短为开户户并连续续足额缴缴满6个个月。5月昆昆明公积积金贷款款审批缩缩短至10个个工作日日5月25日起起公积金金还贷年年限延至至退休后后5年年住房公积积金购买买首套自自住住房房个人贷贷款首付付比例调调整为20%，，个人贷贷款最高高额度由由30万万元提高高至35万元，，双职工缴存存家庭由由60万万提高至至70万万元。还还贷年限限延长至至法定退退休年龄龄后5年年，不超超过规定定的最高高贷款期期限。6月28日昆昆明公积积金贷款款执行3.5%新利利率2015年06月28日(含含)后发发放的个个人住房房公积金金贷款执执行1-5年（（含5年年）3.0%，，5年以以上3.5%的的贷款新新利率。8月1日日昆明市市住房公公积金异异地贷款款户籍在昆昆明市行行政区域域内，购购买昆明明市行政政区域内内可以办办理产权权的自住住住房的的职工，，可持缴缴存地住住房公积积金管理中心心出具的的缴存证证明，向向昆明市市住房公公积金管管理中心心申请住住房公积积金异地地贷款。。9月21日起起，二套套首付由由30%降降低至20%小结：2015年，全全国经济济增速依依然处于于下滑状状态，国国内生产产总值为为676708亿元，，按可比比价格计计算，比上上年增长长6.9%，为为自1990年年以来首首次跌破破8%。。2015年，全全国房地地产开发发投资95979亿元元，比上上年名义义增长了了1.0%，是是自2000年年有数据据记录以来来的最低低点，其其中，占占房地产产开发投投资的比比重最大大，达到到67.3%的的住宅投投资，增增长仅为为0.4%，几近近停滞。。2015年全国国房地产产调控整整体表现现为：多多次降息息降准，，通过注注入流动动性，从从而活跃跃货币市市场和资本市市场，促促进购房房者购房房，同时时降低企企业成本本；降低低二套房房首付，，但是只只能缓解解短期的的市场，，虽虽然然部部分分改改善善型型需需求求短短期期内内受受刺刺激激入入市市，，但但对对于于二二三三线线城城市市以以刚刚需需为为主主的的项项目目刺刺激激作作用用有有限；；调调整整公公积积金金，，在在5、、6月月份份一一二二线线城城市市的的成成交交量量有有明明显显的的提提升升，，但但楼楼市市难难以以在在短短时时间间恢恢复复。。昆明明除除了了与与全全国国基基调调一一致致的的坚坚持持调调控控不不动动摇摇，，各各项项政政策策明明细细的的出出台台也也更更加加具具有有地地方方性性，，在在保障障合合理理购购房房需需求求同同时时，，适适当当放放宽宽调调控控，，将将房房地地产产也也推推向向市市场场化化。。2015年年昆昆明明市市一一级级市市场场分分析析2015年年昆昆明明主主城城区区及及周周边边郊郊县县共共供供应应248宗宗土土地地（（不不含含工工业业用用地地）），，供供应应面面积积为为8837.04亩亩，，同同比比2014年的的18643.58亩亩，，下下跌跌52.6%；；2015年年昆昆明明及及周周边边郊郊县县共共成成交交131宗宗土土地地，，总总成成交交面面积积6614.13亩亩，，与与2014年年全全年年成成交交总总面面积积14861.65亩亩相相比比，，同同比比下下跌跌55.50%；；成成交交金金额额为为102.74亿亿元元，，与与2014年年成成交交金金额额183.88亿亿元元相相比比，，同同比比下下跌跌44.13%。。昆昆明明郊郊县县数数据据为为不不完完全全统统计计。。———数据据来来源源：：昆昆明明市市国国土土资资源源局局一级级市市场场：：昆明明市市土土地地供供应应和和土土地地成成交交统统计计2015年年昆昆明明主主城城区区及及呈呈贡贡新新区区共共供供应应103宗宗土土地地，，供供应应面面积积为为4728.73亩亩，，占占整整体体供供应应的的53.51%；；昆昆明主主城城区区及及呈呈贡贡新新区区共共成成交交73宗宗土土地地，，成成交交面面积积为为3441.80亩亩，，占占整整体体成成交交的的52.04%，，成成交交金金额额为为94.45亿亿元。。据据不不完完全全统统计计，，昆昆明明郊郊县县区区供供应应土土地地145宗宗，，供供应应面面积积4108.30亩亩，，占占到到整整体体供供应应的的46.49%。。———数据据来来源源：：昆昆明明市市国国土土资资源源局局一级级市市场场：：分区区域域土土地地供供求求情情况况2015年年，，土土地地供供应应大大幅幅下下跌跌，，住住宅宅和和商商业业大大幅幅缩缩水水。。2015年年昆昆明明住住宅宅用用地地成成交交面面积积为为1747.22亩亩，，与与2014年年的的8790.71亩亩相相比比，，下下跌跌了了80.12%。。商商业业用用地地成成交交面面积积为为1403亩亩，，同同比比下下跌跌83.52%。。———数据据来来源源：：昆昆明明市市国国土土资资源源局局一级级市市场场：：历年年昆昆明明土土地地成成交交结结构构2015年年昆昆明明主主城城区区及及呈呈贡贡新新区区商商品品房房用用地地成成交交面面积积为为229.45万万方方，，成成交交单单价价为为4116元元/平平方方米米。。西西山山区区土地地成成交交面面积积为为67.49万万方方，，成成交交均均价价为为5880元元/平平方方米米，，成成交交量量价价均均居居各各行行政政区区之之首首；；其其次次是是盘盘龙龙区区和和呈呈贡贡区，，成成交交均均价价分分别别为为4246元元/平平方方米米和和3921元元/平平方方米米，，五五华华区区和和官官渡渡区区成成交交均均价价相相对对较较低低。。土土地地成成交交主主要要集集中于于西西山山区区及及呈呈贡贡区区，，分分别别成成交交67.49万万方方、、62.76万万方方。。———数据据来来源源：：昆昆明明市市国国土土资资源源局局一级级市市场场：：昆明明主主城城区区土土地地成成交交量量价价情情况况2015年年昆明明主城城区及及呈贡贡新区区共成成交住住宅用用地97.6万万方，，成交交量主主要集集中在在西山山区和和五华华区，，面积积分别别为49.77万万方和和20.07万万方。。盘龙龙区成成交均均价最最高，，为10544元/平方方米。。2015年年昆明明主城城区及及呈贡贡新区区共成成交商商业用用地84.12万方方，成成交量量最多多为呈呈贡区区，面面积为为49.42万万方，，其次为为盘龙龙区，，面积积为24.39万方方。成成交均均价最最高的的区域域为西西山区区，为为8291元/平方方米；；其次次是五五华区区，为为4471元元/平平方米米。——数据来来源：：昆明明市国国土资资源局局一级市市场：：昆明主主城区区土地地成交交量价价情况况小结与与猜想想：2015年年土地地市场场：由于受受整体体房地地产市市场低低迷影影响，，开发发商对对拿地地普遍遍持谨谨慎态态度，，虽然然为避避免流流标过过多，，政府部部门已已经在在放缓缓土地地上市市节奏奏，但但流拍拍比重重依然然较高高。供供应量量紧缩缩、成成交量量下滑滑，除除小部部分热点区区域地地块受受市场场热捧捧外，，整体体呈现现疲软软态势势，底底价成成交已已成主主流。。各区域域成交交表现现不同同，多多以住住宅和和商业业用地地成交交为主主，住住宅用用地供供求主主要集集中于于西山山区，，商业用用地则则集中中于呈呈贡区区。其其中西西山区区整体体成交交量价价均居居全市市区域域之首首，而而官渡渡区则则无人人问津津，成交量量价最最低。。成交价价格方方面，，西山山区和和盘龙龙区成成交价价格相相对较较高，，市场场整体体多以以底价价成交交为主主，溢溢价率率较低。。住宅宅部分分盘龙龙区价价格最最高，，商业业土地地则是是西山山区价价格最最高。。预计2016年年土地地市场场不会会有太太大的的波动动，流流拍情情况会会有所所缓解解，纯纯商业业地块块占比比可能能有所所下降。。2015年年昆明明市二二级市市场分分析昆明商商品房房市场场仍处处于供供大于于求状状态，，但供供求量量有所所回落落。2015年年供求求比由由2014年的的1.53下滑滑至1.26，，企业业库存存压力力有所所缓解解。2015年年，商商品房房供应应面积积1202.92万万平米米，同同比2014年年的1802.80万平平米下下跌33.27%；；成交面面积957.23万万平米米，同同比2014年年的1173.71万平平米下下跌18.44%；；成交均均价8293元元/平平米，，同同比2014年年的8178元元/平平米上上涨1.41%；成交金金额793.78亿亿元，，同比比2014年的的959.82亿元元下跌跌17.3%。。二级市市场：：商品房房供求求量有有所回回落——数据来来源：：昆明明房产信信息网网和华华房数数据昆明商商品房房市场场仍处处于供供大于于求状状态，，但供供求量量有所所回落落。2015年年供求求比由由2014年的的1.53下滑滑至1.26，，企业业库存存压力力有所所缓解解。2015年年，昆昆明商商品住住宅成成交面面积668.5万平平米，，同比比下跌跌12.12%；成成交均均价为为7581元/平米米，同同比上上涨4.1%。商业物物业成成交面面积61.5万万平米米，成成交均均价19807元/平米米，同同比2014年年分别别下跌跌37.01%、6.35%。办公物物业（（含写写字楼楼及公公寓））成交交面积积124.28万平平米，，成交交均价价10552元元/平平米，，同比比2014年126.21万万平米、、10974元元/平平米分分别下下跌1.53%、3.85%。二级市市场：：商品房房供求求量有有所回回落——数据来来源：：昆明明房产信信息网网和华华房数数据从供销销走势势来看看，2015年年昆明明市基基本处处于供供过于于求的的态势势；特特别是是5、、6、、8、、9、、11这5个月月，供供应大大于需求尤尤为明明显。。上半半年5月、、6月月供大大于求求比较较明显显，主主要是是各项项利好好政策策推出出，促促使了了市场场放量量的增增加，，另外外定向供应的房房源占比较大大，同时客户户观望情绪浓浓，成交量并并没有显著提提升。二级市场：商品房供求量量有所回落——数据来源：昆昆明房产信息网和和华房数据2015年，，住宅供应面面积693.93万平米米，占整体供供应的58%；因房管局局系统问题新新增供应出现现43.38万方的差额部分，，此差额部分分无法区分物物业类型，差差额部分占整整体供应的4%，商业物物业供应面积积77.06万平米，占占整体供应的6%，办公物物业供应面积积131.25万平米，，占整体供应应的11%。。2015年住住宅成交面积积671.6万平米，占占整体成交的的71%，商商业物业成交交面积61.5万平米，，占整体成交交的7%，办公物物业成交面积积124.28万平米，，占整体成交交的13%。。二级市场：商品房供求结结构——数据来源：昆昆明房产信息网和和华房数据2015年，，南市区供应应、成交量分分别为479.83万平平米、381.19万平平米，分别占占昆明整体供供应、成交的的40%、40%。东市区区供应、成交交量最低，分分别为32.39万方、、43.49万方，各占占昆明整体供供应和成交的的3%、5%。可以看出，呈呈贡、南市区区、西市区依依然供大于求求，供求比分分别为2.15、1.26和1.7；其他市区区供求则趋于于平稳，分别为为北市区0.97、东市市区0.74、中市区0.83。从成交均价看看，均价过万万的仍为中市市区，为10237元/平米，东市市区、南市区区、西市区和和北市区均价价分别为6582元元/平米、8737元/平米、7877元/平平米和7674元/平米米，呈贡均价价较低，为5681元/平米。二级市场：区域商品房供供求分析——数据来源：昆昆明房产信息网和和华房数据说明：2015年，昆明明商品房新增增供应面积为为1202.92万平米米，因房管局局系统问题新新增供应出现现43.38万平米的差额部部分，此差额额部分无法区区分物业类型型，未体现在在分物业供求求情况中。从整体情况来来看，住宅市市场供求趋于于平稳。供求求比最高出现现在8月，达达到2.08，其次是6月、9月，，供求比分别为1.75、1.61。从区域来看，，南市区供供应、成交遥遥遥领先，其其次为北市区区、呈贡，东东市区供应、、成交量较小小。——数据来源：昆昆明房产信息网和和华房数据二级市场：住宅供求情况况从市场情况看看，2015年，开发商商推盘销售的的房型中，首首改户型占47%，其次次为首制户型型，占比为25%。而从商品住宅宅去化的情况况来看，90-144平平方米的户型型最受推崇，，占比50%，其次为90平米以下下面积的户型型，占比为26%。——数据来源：昆昆明房产信息网和和华房数据二级市场：住宅各面积段段供求情况市区

2015年12

月底住宅 库存面积（万平米）2015年1-12月住宅平均 销售面积（万平米）存量消化时间（月）全市690.5355.9712东市区79.132.8927南市区204.8421.5110西市区77.555.9713北市区77.5911.427中市区54.97.947呈贡196.526.2332截止2015年底，昆明明全市二级市市场商品住宅宅库存量为690.53万平米，若若以2015年1-12月的平均销销售速度来计算的话话，存量面积积需近12个个月的时间进进行消化，库库存压力较大大。从库存的的区域分分布来看看，南市市区库存存量最大大，为204.84万万平米，，其次为为呈贡，，存量为为196.52万平米米；中市区存量量最少，，为54.9万万平米。。——数据来源源：昆明明房产信息息网和华华房数据据二级市场场：各区域住住宅存量量情况从供应面面积来看看，2015年年商业月月度供应应中，5月及11月供供应超出出10万万方，其其中5月月供应量量最大，，达到11.33万方方。4月月及10月供应应量则最最低，不不足4万万方。从成交面面积来看看，2015年年商业月月度成交交面积最最高为7月，成成交7.4万平平米；最最低为2月，成成交3.19万万平米。从成交均均价来看看，每月月成交均均价在13884-25000元元/平米米之间，，以20000元/平平米左右右的成交交均价居居多，成交交均价最最高的为为10月月23990元元/平米米，最低低为9月月的13884元/平平米，整整体均价价波动较较大。从各区域域来看，，2015年供供应主要要来自南南市区、、西市区区、呈贡贡区，3区域占占据全市市商业总总供应量量的83.52%；；成交方方面南市市区居首首位，成成交面积积为25.94万平米米；其次次为中市市区，成成交面积积为15.73万平米米。从成成交均价看看，西市市区最高高，为25496元/平米；；其次是是南市区区，均价价为21082元/平平米。均均价最低低为呈贡贡区的13929元/平米。。——数据来源源：昆明明房产信息息网和华华房数据据二级市场场：商业物业业供求情情况截止2015年年底，昆昆明全市市二级市市场商业业物业库库存量为为310.21万平米米，从库库存的区区域分布布来看，，南市区区库存量最最大，为为113.64万平米米；东市市区存量量最少，，为9.75万万平米。。——数据来源源：昆明明房产信息息网和华华房数据据二级市场场：各区域商商业存量量情况从整体来来看，9月办办公出现现集中放放量，供供应量为为38.09万万平米，，其余各各月表现现平稳。。从供应面面积来看看，2015年年办公月月度供应应面积达达20万万平米以以上的月月份还有有有6月月、11月，供供应量分分别为27.24万平平米、20.38万平平米，3月供应应量最小小，仅为为0.03万平平米。从成交面面积来看看，2015年年办公月月度成交交表现平平稳，面面积除11月达达到15.46万平平米外，，其余各各月均在在8万平平米左右右。从成交均均价来看看，每月月成交均均价在9000-12000元/平平米之间间，以10000元/平米米左右的的成交均均价居多多，整体体成交均均价较稳稳定。从各区域域来看，，除南市市区、西西市区供供应、成成交差距距较大外外，其他他区域相相对平衡衡。2015年年西市区区办公供供应最多多，为51.2万平米；南南市区办办公成交交最多，，为54.65万平米米。东市市区办公公物业供供应、成成交最低低，分别别为0.03万万平米、、0.85万平平米。从从成交均均价看，中市市区均价价最高，，为13340元/平平米，呈呈贡区最最低，仅仅7476元/平米。。——数据来源源：昆明明房产信息息网和华华房数据据二级市场场：办公物业业供求情情况截止2015年年底，昆昆明全市市二级市市场办公公物业库库存量为为326.19万平米米。从库库存的区区域分布布来看，，南市区区库存量最最大，为为116.48万平米米，其次次为西市市区、中中市区，，存量分分别为78.38万平平米、61.29万平平米；东东市区存存量最少，，为1.5万平平米，其其次为北北市区，，存量为为30.01万万平米。。——数据来源源：昆明明房产信息息网和华华房数据据二级市场场：各区域办办公存量量情况排名项目套数面积(万方)金额（亿元）1昆明广场57319.624.462海伦国际253825.0618.393俊发城269221.7118.094润城193416.9117.265融城昆明湖256824.7017.006云南艺术家园157022.5012.907领秀星辰园242521.6512.858蓝光天娇城383125.1912.489马街摩尔城64811.1511.1710大都193610.610.5811九夏云水89410.1110.512希望汇178614.8210.3113山水润城95219.5510.2914广福城70014.449.7215中航云玺大宅1483.249.616别样幸福城150314.119.5817中天城113411.919.3718金地悦天下9259.649.2619都铎城邦107710.498.8820摩根道4947.228.87排名开发商

总备案 面积（万方）总金额（亿元）金额市 场占有率在售项目个数1俊发71.269.988.86%102云南城投55.141.35.20%73子元42.6729.883.78%34中原实业24.4624.513.10%55同德18.424.463.10%16实力33.9121.762.75%37蓝光30.8821.362.70%38海伦堡25.4319.072.41%29万科24.3517.782.25%510云南京鹏房地产开发有限

公司19.74162.03%311云南长丰房地产开发有限 公司21.6412.851.63%112江东16.5211.671.48%313金成矿业9.2311.641.47%214中航5.2311.221.42%215云南正林实业集团有限公 司11.1511.171.41%116云南艺术家园房地产开发 经营有限公司17.710.751.36%117官房15.0610.731.36%218昆明鼎杰房地产开发有限 公司10.610.581.34%119新希望14.8510.331.31%220云南集成广福房地产开发

公司12.329.71.23%1二级市场场：开发商及及商品房房金额排排名TOP20楼楼盘——数据来源源：昆明明房产信信息网和和华房数数据TOP20开开发商小结与猜猜想：2015年商品品房市场场：2015年，昆昆明房地地产市场场整体呈呈现量跌跌价升的的形势。。昆明商商品房市市场仍处处于供大大于求状状态，但供供求量有有所回落落。2015年年供求比比由2014年年的1.53下下滑至1.26，供求求比趋于于稳定，，企业库库存压力有有所缓解解。住宅继续续占据市市场主导导，供求求量占比比均超过过50%，以首首置首改改为主，，虽有大大量利好好政策出出台，但昆昆明反应应较慢，，市场场有效需需求不足足，成交交量依然然处于下下行状态态，且定定向团购购房占比比较大。。住宅成交交面积668.5万平平米，同同比下跌跌12.12%；成交交均价为为7581元/平米，，同比上上涨4.1%。。商业物业业成交面面积61.5万万平米，，成交均均价19807元/平平米，同同比2014年年分别下下跌37.01%、、6.35%。。办公物物业（含含写字楼楼及公寓寓）成交交面积124.28万万平米，，成交均均价10552元/平米，同同比2014年年126.21万平米米、10974元/平平米分别别下跌1.53%、3.85%。南市区商商品房的的供应、、成交量量均占主主导，同同时其各各物业形形态的存存量也最最大，反反之，东东市区供应、成成交量均均较低，，存量也也较低。。整体来来说，去去化的压压力相对对较重。。预测2016年年商品房房市场：：定向团团购房所所占比例例将逐渐渐下降，，对市场场影响力力降低。。市场整整体去化压力力不会有有太大变变化，可可能有些些微缓和和。2016年房地地