投资性房地产的范围与后续计量

投资性房地产外币折算租赁

财政部会计司注册会计师处刘光忠企业会计准则第3号—投资性房地产讲解提纲一、本准则的适用范围二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的后续计量四、房地产的转换一、本准则的适用范围适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。下列各项，适用其他相关准则：自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》

二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。特征：目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；能够单位计量和出售（或转让）。

二、投资性房地产的范围（二）下列项目属于投资性房地产1、已出租的建筑物2、已出租的土地使用权已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产3、持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于二、投资性房地产的范围（三）下列项目，不属于投资性房地产1、自用房地产☆出租给本企业职工居住的宿舍2、作为存货的房地产二、投资性房地产的范围（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断

一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。二、投资性房地产的范围企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

二、投资性房地产的范围关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。二、投资性性房地产的的范围企业拥有并并自行经营营的旅馆饭饭店，不属属于投资性性房地产。。将其拥有的的旅馆饭店店部分或全全部出租，，且出租的的部分能够够单独计量量和出售的的，出租的的部分可确确认为投资资性房地产产。三、投资性性房地产的的后续计量量（一）通常常应当采用用成本模式式进行计量量（二）只有有符合规定定条件的，，可以采用用公允价值值模式进行行计量计量模式一一经确定，，不得随意意变更。成成本模式转转为公允价价值模式的的，应当作作为会计政政策变更，，将转换时时公允价值值与账面价价值的差额额，调整期期初留存收收益（未分分配利润））。已采用公允允价值模式式的，不得得转为成本本模式。三、投资性性房地产的的后续计量量（一）采用用成本模式式计量成本模式下下，应对投投资性房地地产计提折折旧或摊销销。计提折折旧或摊销销适用《固固定资产》》、《无形形资产》准准则。如存存在减值迹迹象，应按按《企业会会计准则第第８号———资产减值值》进行减减值测试，，并计提相相应减值准准备。三、投资性性房地产的的后续计量量（二）采用用公允价值值模式进行行计量前提：有确确凿证据表表明投资性性房地产公公允价值能能够持续可可靠取得的的，可以对对投资性房房地产采用用公允价值值计量。三、投资性性房地产的的后续计量量（二）采用用公允价值值模式进行行计量采用公允价价值模式需需要满足的的条件１、投资性性房地产所在地存在活跃交交易市场２、企业能能够从房地地产交易市市场取得同类或类似似房地产的市场价格格及其他相相关信息，，从而对投投资性房地地产的公允允价值作出出合理的估估计三、投资性性房地产的的后续计量量公允价值模模式下的会会计处理不计提折旧旧或摊销,以期末公公允价值为为基础,公公允价值与与原账面价价值的差额额计入当期期损益.借:投资性性房地产(公允价值值变动)贷:公允价价值变动损损益四、房地产产的转换（一）房地地产转换时时转换日的的确定1、投资性性房地产开开始自用，，转换日是是指房地产产达到自用用状态，企企业开始将将房地产用用于生产商商品、提供供劳务或者者经营管理理的日期。。2、作为存存货的房地地产改为出出租，或者者自用建筑筑物或土地地使用权停停止自用改改为出租，，转换日应应当为租赁赁期开始日日。四、房地产产的转换（一）房地地产转换时时转换日的的确定3、自用土土地使用权权停止自用用，改为资资本增值，，转换日是是指已停止止将该项土土地使用权权用于生产产商品、提提供服务或或经营管理理，且该土土地使用权权能够单独独计量和转转让的日期期。四、房地产产的转换（二）投资资性房地产产转换的会会计处理1、在成本本模式下,将房地产产转转换前前的账面价价值作为转转换后的入入账价值2、公允价价值模式计计量的投资资性房地产产转换为自自用房地产产时,以转转换日公允允价值作为为自用房地地产的账面面价值，公公允价值与与账面价值值的差额，，作为公允允价值变动动损益，计计入当期损损益。四、房地产产的转换3、自用房房地产或存存货转换为为采用公允允价值模式式计量的投投资性房地地产投资性房地地产按照转转换当日的的公允价值值计量。转换日的公公允价值小小于原账面面价值的，，其差额作作为营业外外支出，计计入当期损损益。转换当日的的公允价值值大于原账账面价值的的，其差额额作为资产产公积（其其他资产公公积），计计入所有者者权益。企企业在处置置该项投资资性房地产产时，原计计入所有者者权益的部