投资性房地产 新会计准则课件

企业会计准则第3号

—投资性房地产

主讲人：高海军

深圳市鹏城会计师事务所副主任会计师

深圳市安联税务师事务所合伙人

深圳瑞和建筑装饰股份有限公司独立董事

深圳市注册会计师协会继续教育委员会委员

深圳市注册会计师协会考前培训辅导专家

第三届会计知识大赛深圳赛区专家组成员

中国注册会计师

中国注册税务师

上市公司独立董事一、本准则的适用范围二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的后续计量四、房地产的转换一、本准则的适用范围

适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。下列各项，适用其他相关准则：自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》

二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。特征：目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；能够单位计量和出售（或转让）。

二、投资性房地产的范围（二）下列项目属于投资性房地产

1、已出租的建筑物

2、已出租的土地使用权已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产

3、持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于二、投资性房地产的范围（三）下列项目，不属于投资性房地产

1、自用房地产☆出租给本企业职工居住的宿舍

2、作为存货的房地产二、投资性房地产的范围（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断

一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。二、投资性房地产的范围

企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

二、投资性房地产的范围

关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。二、投资性房地产的范围

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。三、投资资性房地地产的后后续计量量（一）通通常应当当采用成成本模式式进行计计量（二）只只有符合合规定条条件的，，可以采采用公允允价值模模式进行行计量计量模式式一经确确定，不不得随意意变更。。成本模模式转为为公允价价值模式式的，应应当作为为会计政政策变更更，将转转换时公公允价值值与账面面价值的的差额，，调整期期初留存存收益（（未分配配利润））。已采用公公允价值值模式的的，不得得转为成成本模式式。三、投资资性房地地产的后后续计量量（一）采采用成本本模式计计量成本模式式下，应应对投资资性房地地产计提提折旧或或摊销。。计提折折旧或摊摊销适用用《固定资产产》、《无形资产产》准则。如如存在减减值迹象象，应按按《企业会计计准则第第８号——资产减值值》进行减值值测试，，并计提提相应减减值准备备。三、投资资性房地地产的后后续计量量（二）采采用公允允价值模模式进行行计量前提：有有确凿证证据表明明投资性性房地产产公允价价值能够够持续可可靠取得得的，可可以对投投资性房房地产采采用公允允价值计计量。三、投资资性房地地产的后后续计量量（二）采采用公允允价值模模式进行行计量采用公允允价值模模式需要要满足的的条件１、投资资性房地地产所在地存在活跃跃交易市市场２、企业业能够从从房地产产交易市市场取得得同类或类类似房地地产的市场价价格及其其他相关关信息，，从而对对投资性性房地产产的公允允价值作作出合理理的估计计三、投资资性房地地产的后后续计量量公允价值值模式下下的会计计处理不计提折折旧或摊摊销,以期末公公允价值值为基础础,公允价值值与原账账面价值值的差额额计入当当期损益益.借:投资性房房地产(公允价值值变动)贷:公允价值值变动损损益四、房地地产的转转换（一）房房地产转转换时转转换日的的确定1、投资性性房地产产开始自自用，转转换日是是指房地地产达到到自用状状态，企企业开始始将房地地产用于于生产商商品、提提供劳务务或者经经营管理理的日期期。2、作为存存货的房房地产改改为出租租，或者者自用建建筑物或或土地使使用权停停止自用用改为出出租，转转换日应应当为租租赁期开开始日。。四、房地地产的转转换（一）房房地产转转换时转转换日的的确定3、自用土土地使用用权停止止自用，，改为资资本增值值，转换换日是指指已停止止将该项项土地使使用权用用于生产产商品、、提供服服务或经经营管理理，且该该土地使使用权能能够单独独计量和和转让的的日期。。四、房地地产的转转换（二）投投资性房房地产转转换的会会计处理理1、在成本本模式下下,将房地产产转转换换前的账账面价值值作为转转换后的的入账价价值2、公允价价值模式式计量的的投资性性房地产产转换为为自用房房地产时时,以转换日日公允价价值作为为自用房房地产的的账面价价值，公公允价值值与账面面价值的的差额，，作为公公允价值值变动损损益，计计入当期期损益。。四、房地地产的转转换3、自用房房地产或或存货转转换为采采用公允允价值模模式计量量的投资资性房地地产投资性房房地产按按照转换换当日的的公允价价值计量量。转换日的的公允价价值小于于原账面面价值的的，其差差额借记记“公允价值值变动损损益”，计入当当期损益益。转换当日日的公允允价值大大于原账账面价值值的，其其差额作作为“资本公积积——其他资本本公积”，计入所所有者权权益。企企业在处处置该项项投资性性房地产产时，原原计入所所有者权权益的部部分应