房地产法第讲

房地产法

主讲：罗正相（人文院）电话房地产法》第七讲第三篇房地产交易第十一章商品房买卖基础

学习目的：了解商品房买卖的概念、流程和法律管制框架；熟悉现行法和实践中行政主管部门对商品房买卖的监管；掌握商品房预售的风险及其现行法确立的主要应对措施，如商品房预售许可制度、预售款监管、预售合同的备案制度及对预购人的权利保护。

第一节商品房买卖概述一、商品房买卖（一）商品房与非商品房买卖

商品房——

单位自建出售给职工的房屋不属于商品房。

商品房买卖——

二手房买卖不属于商品房买卖。建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等主要调整商品房买卖的行政法规，并不适用于二手房买卖。个人购买商品房适用消费者权益保护法。

（二）商品房买卖：预售和现售

为了推进我国商品房的建设，我国政府推行了商品房预售制度。

商品房现售（现房买卖）：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。由此签订的合同为商品房买卖合同。

商品房预售（期房买卖）：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。由此签订的合同为商品房预售合同（也是房屋买卖合同）。

二、商品房买卖的条件及其行政篮管（一）签订房屋买卖合同的条件在出卖人未登记取得法律意义上的所有权的情形下，并不能否定买卖合同的效力——对一手房买卖和二手房买卖皆然。

【案情】2003年5月26日，吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吴某交付了订金20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理产权过户手续。吴某夫妻则辩称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定，属于无效合同，应该予以解除。

【分析】显然，法院不能支持吴某夫妻的主张。因为，办理产权证不是双方签订买卖合同的前提条件。即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必须是登记的产权人，本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖，等出卖人获得产权时再履行过户登记手续。这样的规则，同样适用于商品房买卖合同。开发商不得以未取得房屋产权（大产证）而主张房屋买卖合同无效。否则就不可能存在商品房预售。（二）我国对商品房销售的规制

1、商品房现售应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水·供电、供热·燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。（详见《销售办法》第7条）2.销销售方方式监监管。。《销售售办法法》第第11条规规定：：“房地产产开发发企业业不得采采取返返本销销售或或者变变相返返本销销售的的方式式销售商商品房房；房房地产产开发发企业业不得采采取售售后包包租或或者变变相售售后包包租的的方式式销售未未竣工工商品品房。。”返本销销售———售后包包租———这些些销销售售形形式式存存在在最最大大风风险险隐隐患患就就是是可可能能存存在在欺欺诈诈：：开发发商商在在以以所所开开发发的的商商品品房房屋屋为为担担保保取取得得银银行行贷贷款款的的同同时时，，向向购购房房者者销销售售该该项项目目，，有有的的甚甚至至携携款款逃逃匿匿；；三、、商商品品房房买买卖卖的的一一般般流流程程商品品房房买买卖卖一一般般经经过过以以下下流流程程：：选定定房房屋屋————签签署署买买卖卖合合同同————签签署署抵抵押押或或按按揭揭贷贷款款合合同同————交交付付房房屋屋————办办理理登登记记。。（一一））选选定定房房屋屋现场场查查验验所所购购房屋屋的的位位置置、、价价款款、、朝朝向向、、结结构构、、面面积积、、周周边边环环境境等等，，了了解解房房屋屋建建造造材材料料、、结构构等，，最最后后选选定定所所要要购购买买的的房房屋屋。。在在购购房房合合同同中中明确确房房屋屋编编号号很很重重要要。。第二二节节期期房房买买卖卖：：商商品品房房预预售售（一一））商商品品房房预预售售商品品房房预预售售的的标标的的：：是正正在在建建造造的的未未建建成成的的房房屋屋，，习习惯惯上上称称之之为为期房房或或楼楼花花。包包括括已已经经开开始始建建造造但但未未竣竣工工或或已已经经竣竣工工但但尚尚不不具具备备交交付付条条件件的的房房屋屋。。商品品房房预预售售交交易易中中买买受受人人的的权权利利和和义义务务：：1、、买受受人人通通常常已已经经支支付付完完首首付付款款或或全全部部款款项项；；2、、只获获得得将将来来取取得得房房屋屋所所有有权权的的权权利利，，这这种种权权利利被被称称为为期待待权权。。期期待待权权本本质质上上属属于于债债权权，只只是是这这种种债债权权经经预告告登登记记可以以对对抗抗在在后后的的买买受受人人。。（二二））商商品品房房预预售售的的特特点点其一一，，交易易标标的的不不确确定定。。其二二，，开发发商商与与买买受受人人地地位位相相对对不不平平等等。。这两两点点决决定定了了对对商商品品房房预预售售必必须须实实施施必必要要的的行政政监监督督。现现行行法法规规定定了了商品品房房预预售售许许可可制制度度、、预预售售款款监监管管、、预预售售合合同同的的备备案案制制度等等行行政政措措施施。。二、、商商品品房房预预售售许许可可制制（一一））预预售售许许可可商品品房房预预售售的的条条件件：：（（1））已交交付付全全部部土土地地使使用用权权出出让让金金，，取取得得土土地地使使用用权权证证书书；；（2））持有有建建设设工工程程规规划划许许可可证证和和施施工工许许可可证证；；（3））按提提供供预预售售的的商商品品房房计计算算，，投投人人开开发发建建设设的的资资金金达达到到工工程程建建设设总总投投资资的的25%以以上上，，并并已已经经确定定施施工工进进度度和和竣竣工工交交付付日日期期。（（见见《《预预售售办办法法》》第第5条条））《商商品品房房预预售售许许可可证证》》：：开发发企企业业进进行行商商品品房房预预售售，，应应当当向向房地地产产管管理理部部门门申请请预预售售许许可可，，取取得得《《商商品品房房预预售售许许可可证证》》，，未未取取得得《《商商品品房房预预售售许许可可证证》》的的，，不不得得进进行行商商品品房房预预售售。。房房屋屋是是否否具具备备预预售售的的条条件件买买受受人人通通常常只只要要看看开开发发商商是是否否取取得得预售售许许可可证证。预售售许许可可证证是是预预售售合合同同生生效效要要件件。。（二二））预预售售许许可可证证与与预预售售合合同同的的关关系系开发发商商在在未未取取得得预预售售许许可可证证的的情情况况下下，，对对外外进进行行预预售售、、签签署署合合同同的的行行为为属属于于违违法法行行为为，，其其法法律律后后果果有有两两种种：：其一一，，行行政政责责任任。。开发发企企业业未未取取得得《《商商品品房房预预售售许许可可证证》》而而预预售售商商品品房房的的，，县县级级以以上上人人民民政政府府房地产开发发主管部门门可责令开发发商停止违法行行为，没收收违法所得得，可以并并处已收取取的预付款款1%以下下的罚款。其二，民事事责任。出卖人未取取得商品房房预售许可可证明，与与买受人订订立的商品房预售售合同应当当认定无效效。《商品房房解释》第第2条对此此作了宽限限处理：““在起诉前取得商品房房预售许可可证明的，，可以认定定有效。””如果合同同无效，按按照《合同同法》第58条规定定处理，如如果因无效效给买受人造造成损失，，开发商应应当承担相相应的过错错责任。三、预售合合同的备案案《城市房地地产管理法法》第44条规定：“商品房预售售人应当按照国国家有关规规定（自商商品房预售售合同签订订之日起30日内）将预售合合同报县级级以上人民民政府房产管理部部门和土地地管理部门门登记备案。。”———旨在对房房地产开发发商预售商商品房行为为的合法性性进行审查查，以保护护预购人的的合法权益益。预售合同备备案的效力力：最高院的《《商品房解解释》第6条规定：：“当事人以商商品房预售售合同未按按照法律、、行政法规规规定办理理登记备案案手续为由由，请求确确认合同无无效的，不不予支持。。”——说说明此备案案不是预售售合同生效效要件。但但该条第二二款认为如果当当事人约定定以办理登登记备案手手续为商品品房预售合合同生效条条件的，则则从其约定定；只是在在当事人一一方已经履履行主要义义务，而且且对方接受受的情形下下，不能以以有约定而而轻易地否否定合同效效力。四、买受人人对预售合合同权利的的处分《城市房地地产管理法法》第45条规定：：“商品房预售售的，商品品房买受人人将未竣工工的预售商商品房再行行转让的问问题，由国国务院规定定。”但至至今为止，，国务院关关于该问题题的规定一一直未出台台。——市场活活动中预售售商品房再再转让现象象较为普遍遍。第十二章商商品房买买卖合同学习目的：：商品房买卖卖关系的缔缔结要经历历认购和签署署合同两个环节。。了解认购书的性性质和效力力；熟悉商品房买卖卖合同内容容：通常条条款和补充充条款、条条款纠纷的的解决和售售楼广告的的法律效力力。第一节购购房过程中中的预约合合同一、预约合合同概述“商品房认认购书”（（或称“认认购意向书书”）———其通常只规规定了有关关商品房房房屋位置、楼层层、面积、、价格、定定金条款、、协商签订订房屋买卖卖合同的期期限等条款，并并不是面面面俱到。开发商设计计这种认购购书的主要要目的：就是约束认认购人在约约定时间内内前来签订订预售合同同或出售合合同。认购书为一一种预约合合同，它是和本本约合同相相对应的一一种合同。。认购书也也应当符合合合同的成成立要件和和生效要件件。唯如此此，才能对对各方当事事人产生合合同的约束束力。对违违反认购书书约定的一一方当事人人应当承担担相应的违违约责任二、认购书书的性质与与效力（一）如何何认定认购购书的违约约情形（最高院《商商品房解释释》第4条条）1.购房房者未按认认购书约定定时间前来来与开发商商协商签订订合同的显显属违约约行为，应应当承担相相应的违约约责任。2.如果预预购人在约约定时间内内已经前来来与开发商商协商但未未能达成合合意的，对对认购人而而言并不一一定构成违违约。（二）认购购书中的定定金的性质质——对认购书而而言属于解解约定金，，即当事人人可以适用用定金罚则则为代价而而拒绝签订订主合同。。（l）因主主合同的主主要条件未未能达成一一致而未能能签订商品品房预售或或出售合同同的，开发发商应当将将定金返还给购房房人。(2)如果果认购协议议己经把将将来要签订订的本合同同的条件已已经作了明明确的约定定，而购房房人不同意意依预约合合同的条件件去签订本本合同，则则购房人应应承担预约约合同的违违约责任，，开发商有有权拒绝向购房房人返还定定金。如果双方方当事人就就认购协议议约定的条条件之外的的事项未能能达成一致致，从而未未能签订商商品房预售售或出售合合同的，购购房人和开开发商都不不存在违约约行为，亦亦不应承担担违约责任任；此时，，开发商应将定金返返还给购房房人。(3)如果果开发商在在签订预售售或出售合合同时，提提出了与认认购协议约约定不同的的条件而导导致商品房房预售或出出售合同无无法签订的的，开发商商应承担认认购协议的的违约责任任。依据我我国《担保保法》的规规定，开发商应向向购房人双双倍返还定定金。认购协议中中的定金，，在签订预预售或出售售合同以后后如不退回回则转化为为购房款（三）认购购书违约责责任的承担担认购书的违违约责任不不同于商品品房买卖合合同的违约约责任。以下简要要分析认购购书违约责责任的承担担方式：1.违反认认购书承担担违约责任任的主要形形式为适用用定金罚则则。2.如果认认购书约定定了违约金金条款的，，守约方可以以向违约方方主张违约约金。3.损失赔赔偿。如果认购书书所约定的的定金或违违约金的数数额低于守守约方造成成的损失，，则守约方方可以按照照实际损失失额来主张张赔偿责任任。4.不能强强求确认本本约合同已已经成立生生效。一方当事人人拒绝签订订本约时，，守约方只只能主张认认购书的违违约责任，，而不能直直接认定为为本约合同同已经成立立生效。第二节商商品房买卖卖合同条款款一、合同条条款概述（一）商品品房买卖合合同主要条条款商品房预售售合同、商商品房买卖卖合同的范范本。预售合同范范本主要条条款：（1）预售行行为合法的的依据，如如土地使用用权情况、、建设工程程情况以及及预售许可可证等；(2)预售售商品房的的坐落位置置；(3)预售商品品房的面积积（含套内内面积和公公摊面积））；(4)预售单价价和总价；；(5)付付款方式及及期限；（（6）竣工工、交付及及产权移转转的时间；；（7）风风险的移转转；(8)税费的负负担；(9)前期物物业管理事事项；（10）合同同的登记备备案事项；；（11））合同的解解除条款；；（12））违约责任任及争议的的解决方式式。（二）补充充条款商品房预售售合同除以以上主要条条款外，购房人尚可可与预售人人约定下列列补充条款款：1.房屋朝朝向、日照照时间、采采光程度等等自然条件件。2.贷款未未获通过与与预售合同同效力之间间的关系。。3.小区平平面布局情情况。4.质量及及维修条款款。5.市场差差价损失的的赔偿。6.广告的的约束力。。购房人尽量量将开发商商广告的内内容纳人预预售合同，，以作为预预售合同的的一个条款款来对待。。这样，就就赋予广告告内容以合合同的约束束力。7.建筑结结构、材料料及装修标标准、设备备。二、合同条条款争议的的解决1.商品房房价款的计计价单位。。建设部《销销售办法》》第18条条规定：商商品房销售售可以按套（单元元）计价，也可以按按套内建筑面面积或者建建筑面积计计价。实践中，，按套内建建筑面积或或者建筑面面积计价的的较多。按套内建筑筑面积或者者建筑面积积计价的：：当事人应当当在合同中中载明合同约定面面积与产权权登记面积积发生误差的的处理方式式。合同未未作约定的的，按以下下原则处理理：（一一）面积误误差比绝对对值在3%以内（含含3%）的的，据实结结算房价款款；（二）面积误差比比绝对值超出3%时时，买受人有权权退房。买受人退退房的，房房地产开发发企业应当当在买受人人提出退房房之日起30日内将将买受人已已付房价款款退还给买买受人，同同时支付已已付房价款款利息。买受人不退退房的（买买受人会获获得一些好好处），产权登记记面积大于于合同约定定面积时，，面积误差差比在3%以内（含含3%）部部分的房价价款由买受受人补足；；超出3%部分的房房价款由房房地产开发发企业承担担，产权归买受受人。产权登记记面积小于于合同约定定面积时，，面积误差差比绝对值值在3%以以内（含3%）部分分的房价款款由房地产产开发企业业返还买受受人；绝对对值超出3%部分的的房价款由由房地产开开发企业双倍返还买买受人（105、、100））－（100、105）产权登记面面积－合同同约定面积积面积误差比比=─────────────────××100%合同约定面面积第三节售售楼广告与与宣传资料料的效力一、广告法法律效力的的一般规则则房地产开发发商为了推推销自己的的商品房，，会利用各各种宣传媒媒介做商品品房预售广告告。广告中可可能作出有有关商品房质量量、购房优优惠条件、、商品房所所在小区设设施环境等等方面的承承诺。然而，，交付房房屋时购购房人却却发现原原先广告告中的许许诺都成成了泡影影。如如何维权权？（一）合合同法《合同法法》第15条规规定：““要约邀请请是希望望他人向向自己发发出要约约的意思思表示。。。。。。。。商商业广告告等为要要约邀请请。商业业广告的的内容符符合要约约规定的的，视为为要约。。”如果商品品房销售售广告中中所承诺诺的关于于商品房房及其物物业小区区的内容容已经明明确具体体，而不不是采用用难以量量化的模模糊语言言的，如如采用绿绿化率不不低于50%、、小区有有游泳池池、小学学等表达达方式的的，应当当将其视视为要约约。除非预售售合同明明确将其其排除作作为合同同条款，否则开开发商均均应兑现现广告中中的许诺诺；未兑兑现广告告中的具具体内容容的，应应承担违约约责任。（二）最最高人民民法院的的司法解解释最高人民民法院《《商品房房解释》》第3条条规定：：“商品房的的销售广告告和宣传传资料为要约邀邀请，但但是出卖卖人就商商品房开发规划划范围内内的房屋屋及相关关设施所所作的说说明和允允诺具体体确定，并对商品房买买卖合同同的订立立以及房房屋价格格的确定定有重大大影响的的，应当视为为要约。。该说明和和允诺即即使未载载入商品品房买卖卖合同，，亦应当当视为合合同内容容，当事人违违反的，，应当承承担违约约责任。。”二、售楼楼广告和和宣传资资料中的的民事欺欺诈房地产开开发商为为吸引购购房人，，常故意意在商品品房预售售宣传、、广告中中，作出出一些难难以实现现的承诺诺，如，，许诺解解决当地地户口、、提供银银行按揭揭和不可可能有的的配套设设施等，，误导和和诱骗购购房人，，则构成欺诈诈。房地产产开发商商除了承承担民事事责任之之外，还还应承担担相应的的行政责责任。（一）民民事责任任1．合同同法。依据《合合同法》》第54条之规规定，一一方以欺欺诈的手手段，使使对方在在违背真真实意思思的情况况下订立立的合同同，受损损害方有有权请求求人民法法院或者者仲裁机机构变更更或者撤撤销。2.消费费者权益益保护法法。依据《消消费者权权益保护护法》第第49条条之规定定，经营营者提供供商品或或者服务务有欺诈诈行为的的，应当当按照消消费者的的要求增加赔偿偿其受到到的损失失，增加赔赔偿的金金额为消消费者购购买商品品的价款款或者接接受服务务的费用用的1倍。案例分析析陈丽丽诉诉北京海海润房地地产有限限公司、、北京顺城城拆迁服服务有限限公司、、陈杰房房产所有有权利纷纷案【一审案案件事实实及证据据】经审理查查明：2003年3月月16日日，陈杰以被被拆迁人人委托代代理人的的名义，与海润润房地产产公司签签订“北京市住住宅房屋屋拆迁货货币补偿偿协议””，该协协议所列列明的被被拆迁人人为陈明明、陈杰杰、陈雅雅丽、陈陈丽丽。陈丽丽丽与陈杰杰系兄妹妹关系，，陈丽丽丽声称陈陈杰是在在未获得得自己授授权委托托的情况况下与海海润房地地产签订订拆迁补补偿协议议的，为为此诉至至法院。。庭审中中，海润润房地产产公司明明确表示示，签订订协议时时陈杰未未向其提提供陈明明、陈雅雅丽、陈陈丽丽的的委托手手续。当当日，陈陈杰将房房屋拆迁迁款1250000元元全部领领取，上上述款项项中含电电器移机机费925元、、搬家费费1859元、、停产停停业综合合补助费费139425元。庭庭审中，，陈明、、陈雅丽丽、陈丽丽丽均认认可陈杰杰个人在在被拆迁迁房屋中中经营饭饭馆，海海润房地地产公司司认可顺顺城拆迁迁公司在在对法华华寺地区区拆迁行行为，均均是接受受海润房房地产公公司委托托所实施施。上述事实实，有双双方当事事人陈述述，北京京市住宅宅房屋拆拆迁补偿偿协议，，拆迁补补偿款领领款凭证证在案佐佐证。【原告诉称称】陈丽丽诉称：海海润房地地产公司司委托顺顺城拆迁迁公司对对法华寺寺一带进进行拆迁迁，我父父母所遗遗留的房房屋在拆拆迁范围围之内。。该房屋屋虽由陈陈杰个人人经营饭饭馆，但但产权属于于我与陈陈杰、陈陈明、陈陈雅丽共共有。但二被被告公司司在没有有其他共共有人授授权的情情况下，，与陈杰杰达成拆拆迁协议议，并将将全部拆拆迁款交交给陈杰杰。现起起诉要求求确认陈陈杰与海海润房地地产公司司所签合合同无效效，三被被告支付付我拆迁迁款312500元，，并负担担本案的的全部诉诉讼费。。【被告辩辩称】海海润房地地产公司司辩称：陈丽丽丽的户口口确系落落在被拆拆迁房屋屋但其实实际并不不在此居居住，经经我们多多方寻找找均未能能与其取取得联系系，而只只有陈杰杰在被拆拆迁房屋屋内居住住并经营营饭馆。。陈杰以以被拆迁迁人代理理人的名名义与我我公司签签订了拆拆迁协议议，但其其确系未向我公公司提供供其他被被拆迁人人的委托托手续。另外，，顺城拆拆迁公司司系接受受我公司司的委托托对法华华寺地区区进行拆拆迁，其其在此次次拆迁中中的行为为均是代代表我公公司实施施，故其其不应成成为本案案的被告告。现我我公司可可以同意意与被拆拆迁人重重新签订订协议，，但前提提是陈杰杰必须将将拆迁款款先返还还我公司司。陈杰辩称称：被拆迁的的房屋系系我父母母购买并并由我扩扩建而成成，故扩扩建部分分的产权权应归我我所有，，且我一一直在被被拆迁房房屋内居居住并经经营饭馆馆，陈丽丽丽已明明确表示示放弃对对被拆迁迁房屋的的继承权权，现我我不同意意陈丽丽丽的诉讼讼请求。。问题：：一、本案房屋屋征收补补偿款1250000元包含含了对哪哪些方面面的补偿偿？如何何在被征征收人中中分配？？二、本案房屋屋征收补补偿的权权利人有有哪些？？为什么么？三、本案被告告陈杰的的代理行行为属哪哪种代理理？其与与海润房房地产公公司签订订房屋拆拆迁货币币补偿协协议的效效力如何何？四、狭义的无无权代理理主要有有哪几种种情况？？本案属属其中的的那种？？何谓表表见代理理?本案案属于表表见代理理吗？五、本案当事事人海润润房地产产公司与与陈杰的的行为是是否构成成共同侵侵权？两两者应承承担怎样样的责任任？六、本案中顺顺城拆迁迁公司应应否承担担连带责责任？七、常见的效效力待定定合同有有哪些？？八、本案该如如何判决决？参考答案案：一、房屋拆迁迁补偿款款1250000元包包括了：：（一））被征收收房屋价值值的补偿偿；（二））因征收收房屋造造成的搬搬迁补偿偿1859元；；（三））因征收收房屋造造成的停停产停业业损失补补偿139425元；；（四））电器移移机费925元元。其中中1859元、、139425元和925元元共计142209元元归陈杰杰个人所所有。余余款为1250000元﹣142209元元=1107791元元应在征征收补偿偿权利人人之间均均分。（（5分））二、根据陈丽丽丽的陈陈述，该该处房屋屋是父母母遗留给给陈丽丽丽、陈杰杰、陈明明、陈雅雅丽共同同共有的的遗产，，因而他他们四人人是被征征收房屋屋的共同同共有人人。又根根据陈杰杰与海润润房地产产所签订订的《北北京市住住宅房屋屋拆迁货货币补偿偿协议》》中明确确被拆迁迁人为陈陈明、陈陈杰、陈陈雅丽、、陈丽丽丽，可以以判断以以上四人人是房屋屋征收的的被征收收人。根根据《国国有土地地上房屋屋征收与与补偿条条例》第第2、17、25条规规定，该该四人应应为本案案房屋征征收补偿偿的权利利人。余余款1107791元应在在陈杰、、陈明、、陈雅丽丽、陈丽丽丽之间间均分，，每人得得拆迁款款276947元。三、属无权代代理，因因为陈杰杰并未获获得陈丽丽丽等人人的委托托授权。。在没有有陈丽丽丽授权委委托情况况下，以以陈丽丽丽的名义义与海润润房地产产公司签签订房屋屋拆迁货货币补偿偿协议，，因此该该协议属属于表见见代理以以外的欠欠缺代理理权而代代理订立立的合同同，从效效力上来来看属于于效力待待定的合合同。如如果陈丽丽丽等人人追认授授权，则则合同有有效；如如果陈丽丽丽等人人拒绝追追认，则则合同无无效。但但本案并并不能确确认补偿偿协议全全部无效效，因为为陈杰虽虽无权代代理陈丽丽丽等人人，但陈陈杰自己己个人的的名义签签订的协协议部分分，亦即即有关陈陈杰本人人与海润润房地产产公司的的权利义义务关系系约定则则合法有有效。只只是由于于该合同同事后未未获得陈陈丽丽授授权，因因此合同同中有关关陈丽丽丽等人权权利义务务的约定定部分无无效。《《合同法法》第五五十六条条规定：：“合同同部分无无效，不不影响其其他部分分效力的的，其他他部分仍仍然有效效。”（（5分））四、、狭义义的的无无权权代代理理主主要要有有以以下下几几种种情情况况：：第第一一，，根根本本无无代代理理权权的的无无权权代代理理，，即即代代理理人人在在未未得得到到任任何何授授权权的的情情况况下下，，以以本本人人的的名名义义从从事事代代理理活活动动；；第第二二，，超超越越代代理理权权的的无无权权代代理理，，即即代代理理人人虽虽享享有有一一定定的的代代理理权权，，但但其其实实施施的的代代理理行行为为超超越越了了代代理理权权的的范范围围或或对对代代理理权权的的限限制制；；第第三三，，代代理理权权消消灭灭以以后后的的无无权权代代理理。。根据据我我国国《《合合同同法法》》第第四四十十八八条条的的规规定定，，无无权权代代理理合合同同是是效效力力待待定定的的合合同同，，只只有有经经过过被被代代理理人人的的追追认认，，才才能能对对被被代代理理人人发发生生效效力力；；未未经经被被代代理理人人追追认认，，对对被被代代理理人人不不发发生生效效力力，，由由行行为为人人负负责责。。本案案属属根根本本无无代代理理权权的的无无权权代代理理。。表见见代代理理：：是指指代代理理人人虽虽无无代代理理权权，，在在其其实实施施代代理理行行为为时时，，如如果果善善意意的的相相对对人人有有正正当当的的理理由由相相信信其其有有代代理理权权而而与与其其为为法法律律行行为为，，该该法法律律行行为为的的效效果果应应由由被被代代理理人人承承担担。。本案案不不属属于于表表见见代代理理。。因因为为在在庭庭审审中中，，海海润润房房地地产产公公司司明明确确表表示示，，签签订订协协议议时时陈陈杰杰未未向向其其提提供供陈陈明明、、陈陈雅雅丽丽、、陈陈丽丽丽丽的的委委托托手手续续。。这这就就使使海海润润房房地地产产公公司司没没有有理理由由相相信信陈陈杰杰有有代代理理权权。。五、、海润润房房地地产产公公司司明明知知陈陈杰杰并并未未取取得得陈陈丽丽丽丽等等人人的的委委托托授授权权而而仍仍然然与与陈陈杰杰签签订订拆拆迁迁补补偿偿协协议议与与陈陈杰杰构构成成共共同同的的侵侵权权。。共同同侵侵权权：：是指指两两个个或或者者两两个个以以上上的的行行为为人人，，由由于于共共同同的的过过错错致致他他人人合合法法权权益益损损害害，，应应当当承承担担连连带带责责任任的的侵侵权权行行为为。。《《民民法法通通则则》》第第130条条规规定定：：““二二人人以以上上共共同同侵侵权权造造成成他他人人损损害害的的，，应应当当承承担担连连带带责责任任。。””共同同侵侵权权行行为为具具有有如如下下特特征征：（（1））主主体体的的复复数数性性，，即即共共同同侵侵权权的的加加害害人人为为两两个个或或者者两两个个以以上上。。（（2））复复数数的的加加害害人人主主观观上上上上存存在在共共同同过过错错，，即即加加害害人人对对损损害害后后果