房地产开发与经营3

7、房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填为层建筑面积之和。

8、房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

9、平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期一房屋施工面积／新竣工面积。

10、竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。二、需求指标

1、房屋空间使用数量是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。

2、商品零售价格指数是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。

3、城市居民消费价格指数是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。三、市场交易指标

1、销售量是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

2、出租量是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。3、吸纳量是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。4、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。5、吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

6、预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。

7、房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

8、房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。

9、房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。第八节房地产市场的特性

1市场供给的垄断性开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视2市场需求的广泛性和多样性3市场交易的复杂性4房地产价格与区位密切相关5存在广泛的经济外部性6市场信息的不对称性第九节房地产市场的功能

一、配置存量房地产资源和利益；二、显示房地产市场需求变化；三、指导供给以适应需求的变化；四、指导政府制订科学的土地供给计划;五、引导需求适应供给条件的变化。

第十节房地产市场与资产市场

房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。、房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。第十一节房房地产市场周周期循环房地产市场周周期循环是指指房地产业活活动或其投入入与产出有相相当的波动现现象，且此现现象重复发生生。第十二节房房地产泡沫房地产泡沫是指由于房地地产投机引起起的房地产市市场价格与使使用价值严重重背离，脱离离了实际使用用者支撑而持持续上涨的过过程及状态。。房地产泡沫沫是一种价格格现象，是房房地产行业内内外因素，特特别是投机性性因素作用的的结果。房地产泡沫的的成因：土地的有限性性和稀缺性是是房地产泡沫沫产生的基础础，投机需求求膨胀是房地地产泡沫产生生的直接诱因因，金融机构构过度放贷是是房地产泡沫沫的助燃剂。。过度开发的诱诱因：开发商对市场场预测的偏差差、开发商之之间的博弈和和非理性行为为以及开发资资金的易得性性。第十三节政政府干预房地地产市场的原原则、手段和和措施原则：目标的确定性性、政策的连连续性与协调调性、政策的的针对性和导导向性、政策策的公平性和和效率。手段：土地供应政策策、金融政策策、住房政策策、城市规划划、地价政策策、税收政策策、租金控制制。措施：健全市场准入入制度、推动动行业诚信体体系建设、规规范交易程序序、加强产权权管理。第四章房房地产开发发程序1.教学内容：讲讲授房地产开开发程序概述述、投资机会会选择与决策策分析、前期期工作、建设设阶段、租售售阶段2.掌握：房地产产开发的概念念、主要程序序及各阶段的的主要工作内内容。3.熟悉：投资机机会选择与决决策分析的方方法，土地使使用权获取方方式，建设过过程中相关管管理工作的内内涵，房地产产开发项目租租售阶段物业业销售形式，，制定租售方方案。4.了解：规划审审批、开工审审批、建设工工程招标的工工作程序和内内容，租售阶阶段的垦传与与广告策略。。第四章房地地产开发程序序第一节房地产开发程程序概述第二节投资机会选择择与决策分析析第三节前期工作第四节建设阶段第五节租售阶段第一节房房地产开发程程序概述房地产开发是通过多种资资源的组合使使用而为人类类提供入住空空间、并改变变人类生存的的物质环境的的一种活动。。这里的资源源包括了土地地、建筑材料料、城市基础础设施、城市市公用配套设设施、劳动力力、资金和专专业人员经验验等诸方面。。房地产开发程程序包括投资机会会寻找、投资资机会筛选、、可行性研究究、获取土地地使用权、规规划设计与方方案报批、签签署有关合作作协议、施工工建设与竣工工验收、市场场营销等步骤骤。这些步骤骤可以划分为为四个阶段，，即投资机会会选择与决策策分析、前期期工作、建设设阶段和租售售阶段。第二节投资资机会选择与与决策分析投资机会选择择主要包括投投资机会寻找找和筛选两个个步骤。投资资决策分析主主要包括市场场分析和项目目的财务评价价两部分工作作。第三节前期期工作一、获取土地地使用权土地收购储备备是指城市政府府通过设立的的专责机构，，统一负责行行政区域内土土地整理、征征用、收购、、收回、置换换、储备、一一级开发以及及土地交易等等活动的一种种工作制度。。获取土地使用用权的途径：：1、土地使用权权出让方式包包括：招标、、拍卖、挂牌牌、协议；2、土地使用权权划拨；3、原有划拨土土地上存量房房地产土地使使用权；4、与当前土地地使用权拥有有者合作。二、确定规划划设计方案并并获得规划许许可规划设计条件件的内容包括括：地块面积积、土地使用用性质、容积积率、建筑密密度、建筑高高度、停车位位数量、主要要出入口、绿绿地比例、须须配置的公共共设施和工程程设施、建筑筑界限、开发发期限及其他他要求。附图图应当包括：：地块区位和和现状、地块块坐标、标高高，道路红线线坐标、标高高，出人口位位置，建筑界界限以及地块块周围地区环环境与基础设设施条件。房地产开发前前期的规划管管理主要体现现在：开发项项目的选址定定点审批，核核发“建设用地规划划许可证”及规划设计条条件，规划方方案及初步设设计审批以及及核发“建筑工程规划划许可证”等方面。三、建设工程程招标建设工程招标标方式可以分分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人以以招标公告的的方式邀请不不特定的法人人或者其他组组织投标。进进行公开招标标时，开发商商或其委托的的招标代理机机构，可通过过海报、报刊刊、广播、电电视等手段，，在一定范围围内，如全市市、全国，大大项目甚至可可在全世界，，公开发布招招标公告，或或直接将招标标公告寄给具具有投标潜力力的某些公司司，以招揽具具备相应条件件而又愿意参参加的一切承承包商前来投投标。邀请招标是指招标人以以投标邀请书书的方式邀请请特定的法人人或者其他组组织投标。邀邀请招标也称称选择性招标标。进行邀请请招标时，由由开发商或其其委托的招标标代理机构可可向所信任的的、具有相应应资格的建筑筑承包商发送送招标通知书书或招标邀请请函，邀请其其参加开发项项目建设投标标竞争的一种种发包方式。。房地产开发项项目建筑工程程招标程序：：申请招标，，编制招标文文件，编制招招标工程标底底，确定招标标方式并发布布招标公告或或邀请投标函函，投标人资资格审查，招招标工程交底底及答疑，开开标、评标和和决标，签订订合同。四开工申请与与审批开工前向县级级以上人民政政府建设行政政主管部门申申请领取《建设工程施工工许可证》上述四个环节节外，前期工工作还包括1施工现场的水水电路通和场场地平整2市政设施接驳驳的谈判与协协议3安排短期和长长期信贷4市场调研5制定开发过程程的监控策略略、保险事宜宜等第四节建建设阶段建设阶段是指开发项目目从开工到竣竣工验收所经经过的过程。。开发商在建建设阶段的主主要工作目标标，是要在投投资预算范围围内，按项目目开发进度计计划的要求，，高质量地完完成建筑安装装工程，使项项目按时投入入使用。开发发商在建设阶阶段所涉及的的管理工作，，是从业主的的角度，对建建设过程实施施包括质量、、进度、成本本、合同、安安全等在内的的工程项目管管理。一、质量控制制是指项目管理理机构以合同同中规定的质质量目标或以以国家标准、、规范为目标标所进行的监监督与管理活活动，包括决决策阶段、设设计阶段和施施工阶段的质质量控制。二、进度控制制是指以项目进进度计划为依依据，综合利利用组织、技技术、经济和和合同等手段段，对建设工工程项目实施施的时间管理理。建设工程程进度控制工工作的主要内内容包括：对对项目建设总总周期目标的的论证与分析析；编制项目目建设工程进进度计划；编编制其他配套套进度计划；；监督项目施施工进度计划划的执行；施施工现场的调调研与分析。。横道图法是是一种用直线线线条，在时时间坐标上表表示出单项工工程进度的方方法。网络计划是以以网络图的形形式来表达工工程的进度计计划，在网络络图中可确切切地表明各项项工作的相互互联系和制约约关系；其次次是可以计算算出工程各项项工作的最早早和最晚开始始时间，从而而可以找出关关键工作和关关键线路。三、成本控制制的主要工作：：编制成本计计划，确定成成本控制的目目标；审查施施工组织设计计和施工方案案；控制工程程款的动态结结算；控制工工程变更。三控两管一协协调四、合同管理理开发商的主要要合同关系：：土地使用权权出让或转让让合同、勘察察设计合同、、融资合同、、咨询合同、、工程施工合合同、采购合合同、销售合合同、联合开开发或房地产产转让合同等等。承包商的主要要合同关系：：工程承包合合同、分包合合同、供应(采购)合同、运输合合同、加工合合同、租赁合合同、劳务供供应合同、保保险合同、融融资合同、联联合承包合同同等。五、安全管理理原则是安全第第一、预防为为主。六、竣工工验收依据：经经过审批批的项目目建议书书、年度度开工计计划、施施工图纸纸和说明明文件、、施工过过程中的的设计变变更文件件、现行行施工技技术规程程、施工工验收规规范、质质量检验验评定标标准，以以及合同同中有关关竣工验验收的条条款。工作程序序分为两两大阶段段：单项项工程竣竣工验收收、综合合验收。。涉及部门门：建委委、发改委、建行、人防、环保消防防、规