房地产案例评估

1房地产开发企业

少列收入虚增成本企业所得税评估案例

2第一部分房地产企业纳税评估中应把握的几个主要路径3作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金4作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.虚列建安成本5.虚列材料成本6.虚列拆迁成本5作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混淆成本对象6作弊手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费常用评估方法7评估方法案头报表分析账簿核查第三方信息信息系统运用实地核查8第一部分基本概念（一）建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。9第一部分（二）楼面地价

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。10第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。11第二部分案件来源一纳税人基本情况二评估情况三评估点评四12一、案件来源源专项评估13二、纳税人基基本情况工商注册、税税务登记情况况（一）企业经营情况况（二）14（一）工商注注册、税务登登记情况金海岸房地产产开发有限公公司（以下简简称金海岸公公司），成立立于2003年10月。工商登记记类型：内资有限责任任公司；企业所得税税主管税务机机关：国税部部门。该企业业成立三年以以来，共取得得销售收入和和预售收入35685.13万元，缴纳企企业所得税47.48万元，营业业税金及附附加2337.38万元。该该地区预售售阶段适用用预计计税税毛利率15％15（二）企业业经营情况况该公司2003年以186.48万元每亩的的价格在市市中心取得得拍卖地块块85.8亩，开发了了两个项目目：都市花花园一期、、都市花园园二期，规规划建筑面面积20万平方米。。其中都市市花园一期期建筑面积积10万平方米，，于2006年竣工；都市花园园二期建筑筑面积10万平方米，，尚未竣工工。2004年实现预售售收入9863.90万元，2005年实现预售售收入10821.23万元，2006年实现一期期现房销售售收入12000万元，二期期预售收入入3000万元。16（二）企业业经营情况况都市花园一期建筑面积10万平方米2006年竣工取得拍卖地地块85.8亩开发了两个个项目

都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工17三、案件评评估情况案头分析准准备（一）评估实施（二）评估税款（三）18（一）案头头分析准备备评估人员在在入户前，，首先调阅阅了该企业业的企业所所得税纳税税申报表及及资产负债债表、利润润表。对报报表进行了了认真全面面的分析，，然后微服服私访，深深入到项目目售楼部进进行调查，，对楼盘销销售情况有有了一个全全面的了解解。发现该该企业成本明显偏偏高，毛利率明显显偏低，销售收入入同售楼部部了解情况况不一致。。19纳税申报情情况（一）案头分析准准备项目/年度200420052006销售收入

0032685.13预售收入

9863.9010821.233000计税成本

OO30397.17期间费用总计814.99788.7470.76利息支出582.34582.340业务招待费13512020.76其他期间费用97.6586.4050主营业务税金及附加646.09708.79660应纳税所得额18.51125.65-1418.07应纳所得税款6.1141.470已纳所得税款6.1141.47020（一）案头头分析准备备申报表比率分析1财务费用分分析2业务招待费分析321可能存在虚增成本或者少计收入问题

1.申报表比率率分析（完完工项目））缴纳所得税款47.57万元所得税贡献率为0.13%<3%毛利率为7%<20%收入32685.13万元222.财务费用分分析该企业2004、2005年利息支出出在财务费费用中列支支1164.68万元，评估估人员分析析，如此大大数额的利利息支出，，很可能是是企业为开开发项目而而借入的抵抵押贷款利利息。而该该企业销售售收入为零零，证明2006年以前所有有楼盘均未未完工。根根据总局税收政政策规定，从事房地地产开发业业务的纳税税人为开发发房地产而而借入资金金所发生的的借款费用用，在房地地产完工之之前发生的的，应计入入有关房地地产的开发发成本。因因此，该企企业存在税税前多列财财务费用的的嫌疑，需需要在检查查中进一步步核实取证证。233.业务招待费费分析该企业2004、2005年列支业务务招待费255万元。根据据国税发[2006]31号文件第八八条规定，，预售阶段段不允许扣扣除广告费费用、业务务宣传费、、业务招待待费。该问问题也需要要在查账阶阶段，取证证核实。约谈、核查查受阻2007年7月18日，xx市国税局评评估人员约约谈金海岸岸房地产开开发有限公公司有关人人员，并要要求提供账账簿核查。。企业态度强强硬，声称称所有账簿簿及其它会会计资料于于2007年5月财务室失失火中烧毁毁无法提供供，并出具具了当时消消防部门的的火灾事故故认定书和和企业自述述材料。24被迫交出账账簿Xx市国税局评评估人员讨讨论认为，，该企业办办公楼仅仅仅财务室失失火且烧毁毁账簿，而而其它房间间未受损失失的可能性性不大，经经报市局批批准，决定定参照同地地段楼盘销销售价格，，对该企业业采取惩罚罚性核定征征收措施核核定税款。。在税务部门门强大的压压力下，2007年7月23日，该企业业被迫交出出账簿，评评估人员对对其纳税情情况进行了了全面核查查。2526（二）账簿簿核查收入核查

1成本核查2期间费用审查

3271.收入核查侧面突破查查出少计收收入（1）巧妙分析发发现隐瞒首首付款项（2）现场核查违违章建筑收收租金（3）28（1）侧面突破查查出少少计收入营业费用偏偏高，针对对该企业采采取委托销销售方式的的特点，评评估人员全全面调阅了了该企业““营业费用用－佣金支支出”账簿簿支付销售佣金680.56万元按代销手续费3％推算出实际的预售收入22685.13万元该企业申报预售收入只有20685.13万元隐匿收入2000万元29（２）巧妙妙分析发发现隐瞒首首付款项该企业有按按揭贷款入入账，却未未有首付款款项收入记记录，根据据我国按揭揭贷款有关关法律规定定，这是非非常不正常常的，评估估人员分析析认为，可可能存在两两种情况：：一是可能存存在“假按按揭”二是企业可可能存在隐隐瞒首付款款项的情况况。30（２）巧妙妙分析发发现隐瞒首首付款项经到企业合合作按揭银银行调查取取证，发现现银行保存存有企业收收取首付款款收据的复复印件，金金额合计570万元。而企企业辩称这这是因为要要替业户办办理按揭贷贷款，从而而采取的变变通措施，，伪造了收收据，实际际并未收款款。尽管从从银行取得得首付款收收据的证据据已经比较较扎实，为为了让企业业心服口服服，评估人人员先后联联系了３户户购房户，，并作了询询问笔录，，证实了购购房户早在在2004年就已经将将首付款项项交付给金金海岸公司司。从而对对该项少记记收入问题题取得了确确凿证据。。31（３）现场场核查违违章建筑筑收租金为了解楼盘盘建设情况况，评估人人员来到了了项目所在在地进行现现场核查，，意外的发发现，有一一座商务楼楼居然比施施工图多出出了一层。。经了解，，2006年初该楼层层已出租给给某广告公公司作为办办公场所，，但是账面面并未体现现该部分租租金收入。。在铁证面面前，金海海岸公司不不得不承认认了将违章章建筑出租租，收取租租金400万元未申报报纳税的违违法事实。。322.成本核查综合评估寻找疑点（1）地税机关协查建安发票

（2）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票

（3）拆迁办协查查出假拆迁协议

（4）不配比结转成本热力站成本全入一期

（5）33（1）综合评估估寻找疑点点总成本3.039亿元单位工程成本3039元（单位工程成本偏高）总地价8000万元楼面地价800元（排除异常）建安成本2.009亿单位建安成本2009元（高出预警值）拆迁补偿款2300万元（可能存在问题）甲供材料成本1.237亿元（虚增成本高危环节）建安费7731万（发票当地开具）地税机关协查建安发票（确定了多列成本）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）拆迁办协查“拆迁补偿协议”（确定伪造补偿协议）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）34（2）地税机关关协查建安安发票发票存在疑疑点：一是同一时时间、同一一开票人开开出的代开开发票号码码不在一个个号段上；；二是发票上上代开机关关的印章字字体、大小小、清晰程程度存在微微小差别；；三是机打发发票票面信信息的字体体、排版格格式等存在在微小差别别，有的票票面看似人人为调整过过打印格式式。经过协查，，共有19份加盖有该该局代开发发票专用章章的建筑安安装（代开开）发票并并非该局开开具，属假假票，涉及及金额1450.05万元。35（3）CTAIS“发票流向查查询”查出出假材料发发票评估人员对对该公司大大额支出的的成本费用用项目涉及及的发票进进行全面核核查，对发发现疑点的的货物销售售发票，借借助CTAIS系统查询询发票流流向，再再对发票票流向有有问题的的发票进进行外调调取证。。针对CTAIS系统“发发票流向向查询””，可以以查询全全省范围围内商品品销售发发票发票票流向的的功能，，评估人人员采取取了将所所有的成成本项目目发票以以明细表表形式登登记造册册的方式式，分别别录入CTAIS系统进行行查询。。经证实实属不符符合规定定发票列列入都市市花园一一期的开开发成本本1961.28万元。是否假票票金额均均要调减减销售成成本？36假票金额一期直接成本(已完工)已售面积部分调减销售成本未售部分调减存货成本二期直接成本（未完工）调减二期开发成本共同成本配比原则在两个成本对象间分摊属于一期成本已售面积部分，调减销售成本未售部分调减存货成本属于二期成本调减二期开发成本37（4）拆迁办办协查查查出假拆拆迁协议议该企业开开发成本本中共列列支拆迁迁补偿费费2300万元，评评估人员员怀疑拆拆迁补偿偿费过高高，经核核查拆迁迁补偿协协议时，，发现有有多份拆拆迁协议议签字，，笔迹似似乎一致致。带着着这些疑疑问，评评估人员员来到了了拆迁管管理办公公室。查查实了该该企业伪伪造拆迁迁协议25份，经过过分摊计计算，都都市花园园一期涉涉及虚列列开发成成本701.11万元。38（5）不配比比结转成成本热力力站成本本全入一一期房地产企企业的成成本核算算方法非非常复杂杂，既然然该企业业在成本本归集方方面做了了不少手手脚，会会不会在在计算方方法上也也作文章章呢？带带着这些些疑问，，评估人人员不辞辞辛苦，，对该企企业的成成本结算算进行了了重新核核实，发发现属于于全体业业主所有有的热力力站已经经于2006年完工，，其成本本全部记记入都市市花园一一期项目目。39（5）不配比比结转成成本热力力站成本本全入一一期根据国税税发[2006]31号文件对对于计税税成本的的规定，，其发生生的1000万元配套套设施成成本，应应当按照照配比原原则分摊摊，该企企业都市市花园一一期、都都市花园园二期建建筑面积积均为10万平方米米，一期期应分摊摊开发成成本500万元，企企业多列列开发成成本500万元。鉴于一期期开发产产品均已已售出，，该企业业多列销销售成本本500万元。403.期间费用用核查未完工开开发产品品多列利利息支出出（1）多列业务务招待费费（2）41（1）未完工工开发产产品多列列利息支支出根据案头头分析阶阶段发现现的疑点点，经过过调查取取证，证证实该企企业2004年初取得得了两年年期开发发项目贷贷款9000万元，2004年和2005年共多列列支“财财务费用用－利息息出”1164.68万元。42（1）未完工工开发产产品多列列利息支支出根据《企业所得得税税前前扣除办办法》（国税发发[2000]84号文）第第三十五五条规定定，从事事房地产产开发业业务的纳纳税人为为开发房房地产而而借入资资金所发发生的借借款费用用，在房房地产完完工之前前发生的的，应计计入有关关房地产产的开发发成本。。该企业业2004年、2005年所有楼楼盘均未未完工，，因此其其利息支支出不应应当记入入“财务务费用””在税前前直接列列支，而而应当列列入开发发成本，，都市花花园一期期两年共共应摊入入利息资资本化支支出582.34万元。？？43（2）多列业业务招待待费根据案头头分析阶阶段发现现的疑点点，评估估人员对对预售阶阶段列支支业务招招待费的的问题，，进