房地产企业成本杀手之道

房地产企业“成本杀手之道”--如何构建企业全面计划预算管理系统100$200$300$

自我介绍观自在菩萨行深般若波罗密多心经时照见五蕴皆空度一切苦厄舍利子色不异空空不异色色即是空空即是色受想行识亦复如是舍利子是诸法空相不生不灭不垢不净不增不减是故空中无色无受想行识无眼耳鼻舌身意无色声香味触法无眼界乃至无意识界无无明亦无无明尽乃至无老死亦无老死尽无苦集灭道无智亦无得以无所得故菩提萨垂依般若波罗密多故心无挂碍无挂碍故无有恐怖远离颠倒梦想究竟涅盘三世诸佛依般若波罗密多故得阿耨多罗三藐三菩提故知般若波罗密多是大神咒是大明咒是无上咒是无等等咒能除一切苦真实不虚故说般若波罗密多咒即说咒曰羯谛羯谛波罗羯谛波罗僧羯谛菩提娑婆诃.曹海良

一个企业的知己管理之道：易经的智慧易者：一也易者：容易也易者：变易也房地产产业：市场经济的规则A、供需法则需求：供给：B、自由竞争法则

房地产企业生存的环境信息时代带来的高速变化(定时出击的强大压力)产品、技术、观念的更新成本快速增加（土地政策、金融政策）国际化竞争的日益激烈顾客期望的飞速提高更高素质与期望的员工案例：房地产成本的构成由直接成本和间接成本(1)直接成本:土地费用、前期工程费用、房屋开发费用等(2)间接成本:管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费和税费案例：某开发项目成本构成(协议地价)序号成本内容金额(万元)占费用比例一土地成本336915.52二前期工程费用7723.56三基础设施费5502.53四建安工程费1624274.83五配套设施费1290.6六开发费6423.0七合计21704100某开发项目成本构成(拍卖地价)序号成本内容金额(万元)占费用比例一土地成本1400043.30二前期工程费用7722.38三基础设施费5501.7四建安工程费1624250.23五配套设施费1290.4六开发费6422.0七合计32335100房地产企业经营的质变趋势混乱事后被动神奇局部系统事中、事前主动腐朽全面－－企业成长－－

－－领袖成熟－－

－－竞争加剧－－

－－客户至上－－从优秀到卓越一、、全全面面预预算算管管理理的的发发展展现现状状预算算管管理理的的产产生生与与发发展展一、、全全面面预预算算管管理理的的发发展展现现状状美国企企业运运用预预算管管理情情况调调查表表行业公司比重商业银行各种金融、财务结构各种服务机构医疗机构人寿保险公司大型生产制造企业中型生产制造企业批发商与零售商交通运输企业公共事业公司其他9893100100961009897949683一、全全面预预算管管理的的发展展现状状中国企企业实实行预预算管管理情情况调调查表表全面预算管理的内容采掘业制造业建筑业流通业其他行业总体比例利润预算生产成本预算管理费用预算财务费用预算销售量预算资本性支出预算存货预算应收账款预算现金预算应付账款预算10010010082556473555545100891008989786767392810067100100673367330100-8974744747472132715786291443029093599679675950483628房地产产企业业全面面预算算管理理的发发展现现状耗时的的不具有有战略略性不具有有现实实意义义没有增增加企企业价价值不具有有灵活活性强化指指令与与控制制不支持持新的的业务务模式式基于““拍脑脑门的的决策策”加剧本本位主主义侧重成成本削削减共性的的问题题一、全全面预预算管管理的的发展展现状状全面预预算管管理中中存在在的主主要问问题全面预预算与与企业业战略略的对对接只停留留在预预算编编制阶阶段预算不不够全全面预算调调整上下对对立年末狂欢高管层对全面面预算的共识识全面预算管理理的最终目的的是确保各项项经营目标的的顺利实现为企业成本、、费用控制提提供依据保证实现董事事会提出的年年度财务目标标全面预算管理理是目标管理理的重要支持持工具有效控制市场场高变化的手手段。。。。。。。二、全面预算算管理的内涵涵预算不是会计计师为会计目目的而准备的的会计工具。。预算是帮助管管理者进行计计划和控制的的工具，旨在在尽早发现经经营和财务等等方面的问题题，并及时采采取措施避免免或纠正问题题，最终确保保企业战略目目标的实现。。二、全面预算算管理的内涵涵全面预算管理理的功能之一一：规划就是迫使管理理者思想超前前，即对市场场的可能变化化情况作出预预测和准备，，认真考虑完完成目标的方方法，使企业业目标和政策策与企业资源源有效对接。。二、全面预算算管理的内涵涵全面预算管理理功能之二：：控制全面预算确定定了明确的目目标，从而为为控制提供了了明确的依据据通过预算执行行过程的反馈馈，可以了解解执行过程中中存在的问题题及原因，进进行过程控制制二、全面预算算管理的内涵涵预算管理功能能之三：沟通通和协调预算编制，是是上下、左右右沟通、协调调的过程和结结果预算的执行需需要公司各部部门充分配合合，加强对企企业整体目标标的认识。二、全面预算算管理的内涵涵预算管理功能能之四：激励励与约束预算与薪酬制制度的对接经理是千里马马，全面预算算系统是伯乐乐奖罚分明，强强化企业业绩绩管理文化预算管理全面预算管理理是集规划、、控制、考评评于一体的系系统化管理全面预算会计反映监督内部控制全面预算项目全程预算控制全员预算规则没有业务没有预算没有预算没有业务客观反映及时反馈业务制度化流程规范化权责明确化等于““经营目标””“制度规则””“经营责任””“奖惩依据””全面预算不等等于“财财务预算””三、房地产企企业全面预算算管理组织体体系的构建预算管理组织织预算执行组织织（一）预算管管理组织预算管理委员会设在财务部门，财务总监负责设在总经办，由总经理负责设在董事会，由董事长负责（一）预算管管理组织预算管理委员员会的职责审议通过预算算目标、预算算政策和程序序审定、下达正正式预算根据需要调整整或修改预算算制定相应的预预算控制措施施和激励制度度仲裁有关预算算冲突中国房地产集集团公司组织织机构对比分分析（内部资料严严禁外传））总经理财务部客服中心人力资源部合同预算部研发部经营部计划部公关部规划局、立项、证照办理凤凰城华亭嘉园优仕阁翡翠城公司投资地产产项目,以项目经理制制执行档案室总经办工程管理部行政部成都翡翠城华润俱乐部图例说明：华润置地组织织机构技术发展委员员会董事长资金管理中心心设计管理部招标采购中心心网络部法律部市场研究\土地谈判\前期策划总建筑师负责,每个项目目实行责任建筑师制总工负责制,实行资金的筹集\使用\结算统一管理合同起草\审审核\执行\监监约,做工程预算信息化平台建立维护华润特点:1\公司所有有项目营销由由华润置地经经济公司承担担,专业化与与职业化,形形成内部市场场化运作2\实行项目目经理制\总总工负责制\建筑师责任任制3\市场反应应较慢\管理理队伍年轻化化4\华远分流流人才,内伤伤较大5\资金\品品牌\规划有有优势6\逐渐形成成自己开发模模式,例如凤凤凰城项目与与翡翠城项目目由项目经理编编制预算，财财务部审核确确认总经理财务管理部人力资源部管理总部建筑研究中心心万科周刊秘书处大连万科投资决策中心档案室总经办工程管理部行政部万科集团组织织机构监事长董事长资金结算中心心企划部物业管理部审计法务部万科特点:1\最早提出出职业经理人人理念的企业业,倡导职业业化管理2\管理比较较规范3\集团本部部为投资决策策中心,从事事战略高度事事宜4\各地区为为法人治理机机制企业,通通过产权控制制5\分公司授授权较大,机机构尽量简单单,总部提供供支持和监约约功能6\人力资源源管理非常重重视,强调人人才的轮岗和和晋升,职业业生涯较好7、薪酬较低低，强调职业业生涯，人才才流动大深圳万科北京万科天津万科沈阳万科南京万科武汉万科副总经理副总经理副总经理办公室法律部物业公司分管财务\成本\预算分管营销分管工程(规划设计\工程\采购\预算)人力资源\行政\信息等功能集合区域项目利润中心成本费用中心心区域子公司作作为利润中心心全责编制预预算，对财务务指标负责董事长计划财务中心心经营开发中心心人力资源中心心信息管理中心心市场开发中心心经济法律中心心总裁秘书处编辑部行政管理部信息资源部战略规划部集团总裁战略发展决策策委员会财经、审计委委员会客户服务部市场研究部计划财务部金融信贷部金融资本部审计部总会计师总工程师总经济师品牌推广部经营管理部项目管理部前期工程部子公司A子公司B子公司C子公司D集团投资控股企业薪酬福利绩效考核招聘培训总工办公室合同管理部法律事务部预算管理部集团参股企业业当代投资集团团组织机构当代特点:1\高速成长长的企业，原原始积累后迅迅速突破2、从人控制制到制度控制制转变较为出出色3、一手抓管管理、一手抓抓人才4、管理先行行，平台先建建5、注重成本本控制6、骨干人才才缺乏，领军军人物缺乏房房地产专业知知识，识才不不利，对高级级人才缺乏信信任感7、项目战略略定位缺乏独独到见解，使使企业拖入泥泥潭8、总裁事无无巨细，一抓抓到底，即耽耽误工作，又又不利于培养养高级人才每个子公司出出经营计划，，依据集团全全面预算管理理系统编制与与执行，财务务权利集中极重视计划管管理和全面预预算管理，控控制成本非常重视人力力资源管理，，认为人才决决定项目成功功股东大会住宅建设事业业部商用物业事业业部土地经营事业业部控股公司支持系统定制服务事业业部监事会亚运新新家园房地产公司北京万置房地产开发公司总经理龙山新新小镇北京京伯房地产开发公司北京万泉花园物业开发公司三亚万通房地产开发公司北京先锋置业股份有限公司北京万通新世界房地产公司北京万通新世界商城公司万通广场房地产公司战略与与金融融部总经理理办公公室人力资资源部部法律部部北京万通新概念集成住宅开发公司北京万通鼎安国际物业管理顾问公司万通集集团组组织机机构董事会会财务管管理部部会计部部公共关关系部部客户关关系部部与香港港置地地共同同开发发新城城国际际项目目，万万通控控股51%万通特特点:1\以以投资资公司司为定定位,在地地产和和风险险投资资两个个领域域发展展,相相互支支持2\较较早实实现所所有者者和经经营者者分离离,走向“两权分分离”，引进进大批批职业业经理理人，，全面面推动动“资本社社会化化、公公司专专业化化、经经理职职业化化、发发展本本土化化”3\企业文文化则则从充充满理理想色色彩发发展到到强化化商人人精神神，坚坚持“以股东东利益益最大大化”为核心心价值值观。。万通通集团团认为为自己己基本本克服服了民民营企企业成成长过过程中中自身身的一一些致致命障障碍，，完成成了民民营企企业的的理性性变革革和体体制创创新这这一重重要转转折，，使公公司上上升到到一个个新的的发展展平台台。4\通通过产产权控控制保保障公公司扩扩张与与发展展5\认认为房房地产产将重重走到到定制制时代代(成成立万万通研研究院院\定定制事事业部部)6\人人才比比较稳稳定,强调调企业业文化化认同同与人人才培培养,年轻轻人才才承担担较大大责任任7\战战略清清晰,对企企业自自身认认识较较为深深刻,具有有长远远发展展动力力事业部部出自自己预预算管管理制制度，，集团团汇总总报表表（二））房地地产企企业全全面预预算执执行机机构预算执执行主主体由由全面面预算算管理理部门门和直直线经经理共共同组组成预算责任经理全面预算管理部角色1．主角2．球员1．设计师2．咨询顾问与伙伴3．全面预算管理者职责1．制定分管领域的经营计划2．学习掌握公司全面预算管理制度和应用工具3、参与公司预算管理计划会4、按照全面预算管理编制计划完成预算表的编制并交财务审核5、同上级领导审核确认6、依据财务管理制度执行预算1．建立全面预算管理流程与体制，交委员会审批2．发布公司全面预算管理制度，培训全面预算管理技能3、制定全面预算编制计划，上级审批后严格实施4、全面预算编制过程中的辅导预审和5．参与基于预算指标的激励政策讨论6．追踪全面预算执行状况，提出修正意见7．执行公司财务授权政策8．例外事件处理四、预预算管管理循循环企业战战略薪酬计计划预算目目标预算编编制预算执执行预算考考评房地产产企业业管理理的本本质是是？韩非子子说！！一流房房地产产企业业管理理平台台的组组成各岗位位职位位说明明书职位评评估各部门门目标标管理理岗位工工资系系统绩绩效奖奖金系系统（（预算算奖金金）人力资资源开开发（（招聘聘录用用、培培训、、职业业生涯涯