房地产开发项目实施阶段管理

第八章房地产开发项目实施阶段管理本章要点：基于委托咨询机构模式下的业主方项目管理是工程项目管理的发展趋势，本章主要讨论的是包括勘察、设计、施工、竣工验收及保修等工作的实施阶段房地产开发企业的项目管理。在国内，目前房地产开发企业主要委托的工程咨询机构是监理公司；从发展趋势上看，未来房地产开发企业主要委托的工程咨询机构应是项目管理公司，监理公司只不过是项目管理公司的分包单位。本章主要介绍了工程项目管理模式及发展趋势、基于委托咨询机构模式下的业主方项目管理、房地产开发项目勘察阶段管理、房地产开发项目设计阶段管理、房地产开发项目施工阶段的管理、房地产开发项目的竣工验收及保修等内容。第八章房地产开发项目

实施阶段管理工程项目管理模式及发展趋势

基于委托咨询机构模式下的业主方项目管理

房地产开发项目勘察、设计阶段管理

房地产开发项目施工阶段的管理

房地产开发项目的竣工验收及保修

8.1工程项目管理模式及发展趋势

工程项目管理模式

工程项目管理的发展趋势

工程项目管理模式

建设单位自行组织工程项目管理机构进行管理委托咨询公司协助业主进行项目管理设计一采购一建造（EPC）交钥匙模式由专业机构进行项目管理建造一运营一移交模式工程项目管理的发展趋势

工程项目全寿命管理

工程项目管理的集成化

工程项目协作（Partnering）概念的出现

工程项目总控（ProjectControlling）概念的出现

信息技术及网络技术在工程项目管理中的应用

8.2基于委托咨询机构模式下的

业主方项目管理

项目业主对项目的管理咨询工程师对顶目的管理

8.3房地产开发项目

勘察、设计阶段管理

房地产开发项目勘察阶段管理

房地产开发项目设计阶段管理

房地产开发项目勘察阶段管理

勘察工作的主要任务和目的

勘察工作的主要程序

勘察过程的分类

勘察工作的原则

勘察工作的具体内容

勘察阶段监理单位的主要工作

勘察阶段房地产开发企业主要工作

1）委托监理单位进行勘察阶段的监督管理。2）对勘察阶段的勘察质量、进度、费用进行论证。3）选择勘察单位并签订《勘察合同》。4）在勘察工作开始前，房地产开发企业应当向勘察单位提供勘察的基础资料，即提交由设计单位提供经房地产开发企业同意的勘察范围、设计单位填写的勘察技术要求及其附图。5）房地产开发企业应负责勘察现场的水、电、气的畅通供应，平整道路、现场清理等工作，以保证勘察工作的开展。勘察阶段房地产开发企业主要工作6）在勘察人员、监理人员进入现场作业时，房地产开发企业应负责提供必要的工作和生活条件。7）根据《勘察合同》的规定履行自己的义务。8）监督监理单位履行《监理合同》。9）进行项目系统外的协调工作。10）验收勘察单位提交的勘察成果。11）支付勘察费及监理费。房地产开开发项目目设计阶阶段管理理设计工作作的原则则工程设计计阶段设计工作作的基本本内容设计阶段段的特点点设计阶段段监理单单位的主主要工作作设计阶段段房地产产开发企企业的主主要工作作设计阶段段房地产产开发企企业的主主要工作作（1）选选择设计计阶段的的监理单单位。（2）与与设计阶阶段的监监理单位位共同对对设计阶阶段设计计质量、、费用、、进度以以及施工工阶段质质量、费费用、进进度目标标进行论论证。（3）选选择设计计单位与与其签订订《设计计合同》》。（4）如如果委托托初步设设计，房房地产开开发企业业应在规规定的日日期内向向设计单单位提供供经过批批准的可可行性研研究报告告、选址址报告和和能满足足初步设设计要求求的勘察察资料及及其他技技术资料料。（5）如如果委托托施工图图设计，，房地产产开发企企业应当当在规定定日期内内向设计计单位提提供经过过批准的的初步设设计文件件和能满满足施工工图设计计要求的的勘察资资料、施施工条件件以及有有关设备备的技术术资料。。设计阶段段房地产产开发企企业的主主要工作作（6）房房地产开开发企业业应及时时向有关关部门办办理各设设计阶段段设计文文件的审审批工作作。（7）为为设计人人员了解解现场情情况创造造条件。。（8）依依照合同同的约定定支付设设计费用用。（9）验验收设计计单位提提交的设设计成果果。8.4房房地地产开发发项目施施工阶段段的管理理施工阶段段的特点点施工阶段段监理单单位的主主要工作作房地产开开发企业业的主要要工作施工阶段段房地产产开发企企业的主主要工作作（1）选选择施工工阶段的的监理单单位。（2）房房地产开开发企业业指定驻驻工地的的代表（（或指定定履行《《建设工工程施工工合同》》的代表表）。（3）施施工阶段段的质量量、投资资、进度度目标进进行论证证。（4）通通过招标标投标方方式选择择施工单单位并与与其签订订《建设设工程施施工合同同》。（5）申申请领取取《施工工许可证证》。（6）进进行施工工现场的的“三通通一平””工作。。（7）进进行甲供供材料、、设备的的订购。。（8）履履行《建建设工程程施工合合同》中中规定的的甲方的的权利和和义务。。（9）监监督工程程建设监监理单位位履行施施工阶段段的《建建设工程程委托监监理合同同》。施工阶段段房地产产开发企企业的主主要工作作（10））根据资资金使用用计划，，进一步步筹措建建设资金金。（11））处理工工程建设设中重大大问题。。例如：对对设计变变更、重重大质量量事故的的处理等等。（12））做好项项目系统统外的协协调工作作。例如：与与供水、、供电、、供气等等部门的的协调，，与工程程相邻单单位、政政府有关关部门的的协调。。（13））处理好好索赔与与被索赔赔中的有有关事项项。（14））按照《《建设工工程施工工合同》》的规定定支付工工程款。。（15））组织项项目的竣竣工验收收。8.5房房地地产开发发项目的的竣工验验收及保保修竣工验收收的条件件建设工程程竣工验验收的程程序工程决算算房地产开开发项目目的保修修建设工程程竣工验验收应当当具备下下列条件件（1）完完成工程程设计和和合同约约定的各各项内容容；（2）施施工单位位在工程程完工后后对工程程质量进进行了检检查，确确认工程程质量符符合有关关法律、、法规和和工程建建设强制制性标准准，符合合设计文文件及合合同要求求，并提提出工程程竣工报报告。工工程竣工工报告应应经项目目经理和和施工单单位负责责人审核核签字。。（3））对于于委托托监理理的工工程项项目，，监理理单位位对工工程进进行了了质量量评估估，具具有完完整的的监理理资料料，并并提出出了工工程质质量评评估报报告。。工程程质量量评估估报告告应经经总监监理工工程师师和监监理单单位有有关负负责人人审核核签字。建设工工程竣竣工验验收应应当具具备下下列条条件（4））勘察察、设设计单单位对对勘察察、设设计文文件及及施工工过程程中由由设计计单位位签署署的设设计变变更通通知书书进行行了检检查，，并提提出质质量检检查报报告。。质量量检查查报告告应经经该项项目勘勘察、、设计计负责责人和和勘察察、设设计单单位有有关负负责人人审核核签字字。（5））有完完整的的技术术档案案和施施工管管理资资料。。（6））有工工程使使用的的主要要建筑筑材料料、建建筑构构配件件和设设备的的进场场试验验报告告。（7））建设设单位位已按按合同同约定定支付付工程程款。。（8））有施施工单单位签签署的的工程程质量量保证证书。。（9））城乡乡规划划行政政主管管部门门对工工程是是否符符合规规划设设计要要求进进行检检查，，并出出具认认可文文件。。(10)有有公安安消防防、环环保等等部门门出具具的认认可文文件或或者准准许使使用文文件。。（11）建建设行行政主主管部部门及及其委委托的的工程程质量量监督督机构构等有有关部部门责责令整整改的的问题题全部部整改改完毕毕。建设工工程竣竣工验验收的的程序序工程完工工后，，施工工单位位向建建设单单位提提交工工程竣竣工报报告，，申请请工程程竣工工验收收。实实行监监理的的工程程，工工程竣竣工报报告须须经总总监理理工程程师签签署意意见。。建设单单位收收到工工程竣竣工报报告后后，对对符合合竣工工验收收要求求的工工程，，组织织勘察察、设设计、、施工工、监监理等等单位位和其