房地产投资第章房地产置业投资项目案例

第11章房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目分析简述房地产买卖投资分析房地产置业消费投资分析房地产租赁投资分析房地产置业出租经营投资分析12/16/2022房地产投资分析课件11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。12/16/2022房地产投资分析课件11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.2房地产置业投资分析的基本指标1．投资成本2．投资回收期3．投资利润率4．资本金利润率5．资本金净利润率6．财务净现值7．财务内部收益率12/16/2022房地产投资分析课件11.2房地产买卖投资分析

案例11-1：某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？12/16/2022房地产投资分析课件11.2房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：1．计算相应指标1）投资成本（购买价）：300000元2）销售手续费：400000×1.5%=6000元12/16/2022房地产投资分析课件11.2房地产买卖投资分析3）有关税费（1）营业税：400000×5%=20000元（2）城市建设维护税：20000×1%=200元（3）印花税：400000×0.5%=200元（4）契税：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1800元（6）评估、交易、登记等费用：约2000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12760元12/16/2022房地产投资分析课件11.2房地产买卖投资分析4）投资净收益（1）税后利润：51040元（2）投资利润率：63800÷300000=21.27%（3）资本金净利润率（年投资收益率）：51040÷3÷300000=5.67%12/16/2022房地产投资分析课件11.2房地产买卖投资分析2．简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31500元，扣除20%的利息税6300元，净收益为25200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。12/16/2022房地产投资分析课件11.2房地产买卖投资分析两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。12/16/2022房地产投资分析课件11.5房地产置业出租经营投资分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。12/16/2022房地产投资分析课件11.5房房地产产置业业出租租经营营投资资分析析假设在在该写写字楼楼的出出租经经营期期内，，其月月租金金水平平始终终保持持在160元/㎡，，前3年的的出租租率分分别为为65%、、75%、、85%，，从第第4年年开始始出租租率达达到95%，且且在此此后的的出租租经营营期内内始终终保持持该出出租率率。出出租经经营期期间的的经营营成本本为毛毛租金金收入入的28%。如如果购购买投投资发发生在在第1年的的年初初，每每年的的净经经营收收入和和抵押押贷款款还本本付息息支出出均发发生在在年末末，整整个出出租经经营期期为48年年，投投资者者的目目标收收益率率为14%。试从投投资者者的角角度，，计算算该项项目自自有资资金的的财务务净现现值和和财务务内部部收益益率，，并判判断该该项目目的可可行性性。12/12/2022房地产产投资资分析析课件件11.5房房地产产置业业出租租经营营投资资分析析解：简简要分分析如如下：：1．相相应指指标计计算1）写写字楼楼投资资的基基本情情况:（1））写字字楼购购买总总价：：27000×10000=27000（万万元））（2））购买买写字字楼的的税费费：27000××5.3%=1431（万万元））（3））股本本投资资：27000×30%+1431=9531（万万元））（4））抵押押贷款款额：：27000××70%=18900（万万元））12/12/2022房地产产投资资分析析课件件11.5房房地产产置业业出租租经营营投资资分析析2）抵抵押贷贷款年年还本本付息息额12/12/2022房地产产投资资分析析课件件11.5房房地产产置业业出租租经营营投资资分析析3）写写字楼楼各年年净经经营收收入情情况第1年年净经经营收收入：：27000××160××12×65%×（（1-28%））=2426.11（（万元元）第2年年净经经营收收入：：27000××160××12×75%×（（1-28%））=2799.36（（万元元）第3年年净经经营收收入：：27000××160××12×85%×（（1-28%））=3172.61（（万元元）第4年年及以以后各各年净净经营营收入入：27000××160××12×95%×（（1-28%））=3545.86（（万元元）本项目目投资资自有有资金金的现现金流流量表表，如如表11-3所所示。。12/12/2022房地产产投资资分析析课件件年末01234~1516~48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有资金净现金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3现现金金流量量表（（自有有资金金、税税前））单单位位：万万元12/12/2022房地产投投资分析析课件11.5房地产产置业出出租经营营投资分分析4）该投投资项目目的财务务净现值值因为ic=14%，故12/12/2022房地产投投资分析析课件11.5房地产产置业出出租经营营投资分分析5）该投投资项目目的财务务内部收收益率因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，，设i2=15%，则：：用插入法法12/12/2022房地产投投资分析析课件11.5房地产产置业出出租经营营投资分分析2．结论论因为NPV=789.81万元元＞0，，FIRR=14.78%＞14%，故故该项目目可行。。12/12/2022房地产投投资分析析课件11.5房地产产置业出出租经营营投资分分析案例11-5：：某写字楼楼售价1950万元元，该楼楼宇拥有有办公单单元60个，每每个单元元平均月月租金6000元，，并以每每年5%的速度度递增。。设每单单元每年年的空置置及其他他损失费费为单元元月租金金收入的的2倍。。第1年年的经营营成本为为毛租金金收入的的20%，以后后每年按按6%的的幅度递递增。投投资者可可获得利利率为12%，，期限15年的的1500万万元的贷贷款，要要求按月月等额还还本付息息。贷款款成本（（申报费费、评估估费、活活动费等等）占贷贷款额的的2%。。该物业资资产使用用15年年，按线线性折旧旧法计算算折旧费费用。折折旧基数数为投资资额的85%。。若投资资者要求求的投资资收益率率为20%，该该项目是是否值得得投资？？12/12/2022房地产投投资分析析课件11.5房地产产置业出出租经营营投资分分析分析：大部分投投资者都都要依赖赖筹措的的资金进进行房地地产投资资，而抵抵押贷款款是房地地产资金金筹措的的主要形形式。投投资者经经常面临临的问题题之一就就是权衡衡抵押贷贷款投资资的效益益，作出出投资决决策。本本案例实实际上是是想考察察该项目目的抵押押贷款投投资决策策是否可可行。也也就是说说，该项项目在贷贷款的情情况下再再考虑各各种应交交税款，，还能否否获得预预期收益益。为了求解这一一问题，应分分别计算该项项目的贷款分分期偿付计划划、年度折旧旧额、税额、、税前及税后后现金流量，，并依据税后后现金流量及及投资者要求求的收益率计计算该项目的的净现值及内内部收益率，，据此作出投投资决策。12/12/2022房地产投资分分析课件11.5房地地产置业出租租经营投资分分析解：1．贷款分期期偿付计划已知:该笔笔贷款年利率率r=12%，，期限n=15×12=180个个月，要求按按月还本付息息，则：（1）每月计计息利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月还款款系数:12/12/2022房地产投资分分析课件11.5房地地产置业出租租经营投资分分析（3）月还本本付息额:1500×0.012=18(万元元)（4）年还本本付息额:18××12=216(万万元)（5）年贷款款余额：12/12/2022房地产投资分分析课件11.5房地地产置业出租租经营投资分分析把上述已知条条件代入，将将会得到各年年末的贷款余余额数值。例：第5年末末贷款余额为为：又∵某年年偿还本金=上一年年贷款余额––该年贷贷款余额某年偿还利息息=每年年付款额––该年偿还还本金∴各年偿偿还本金和利利息情况依次次可以算出。。详见抵押贷款款分期偿还计计划,见表11-4。12/12/2022房地产投资分分析课件年份每年付款额贷款余额本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表11-4抵抵押押贷款分期偿偿还计划表单单位：万万元12/12/2022房地产投资分分析课件11.5房地地产置业出租租经营投资分分析2．折旧计划划已知：该物业业按线性折旧旧法计算折旧旧额；折旧基数为：：1950×85%=1657.5万元元；则年平均折旧旧额为：1657.5×1/15=110.55（万元元）12/12/2022房地产投资分分析课件11.5房地地产置业出租租经营投资分分析3．税前现金金流量各年税前现金金流量=各年潜在总总收入-各年年空置及其他他损失-经营营成本（或经经营费用）-年还本付息息额。按题设已知条条件，（1）该项目目年潜在总收收入=单元月租金金×单元数××12个月××（1+升升幅）（2）该项目目空置及其他他损失=2×单元月月租金×单元元数×（1+升幅）（3）实际总总收入=潜在在总收入-空空置其他损失失12/12/2022房地产投资分分析课件11.5房地地产置业出租租经营投资分分析（4）经营成成本：第1年年为当年实际际总收入的20%，以后每年按6%比例递增增，即：经营成本=第第1年实际总总收入×20%×（1+升幅）（5）净经营营收入=实际际总收入-经经营成本（6）年还本本付息额，见见表11-4①栏。。（7）税前现现金流量=净净经营收入-年还本付息息额上述计算结果果见表11-5。12/12/2022房地产投资分分析课件年份经营收入空置及其他损失实际总收入经营成本净经营收入年还本付息额税前现金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表11-5税税前现金金流量计算表表单单位位：万元12/12/2022房地产投资分分析课件8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98续表11-5税税前现现金流量计算算表单单位：万元12/12/2022房地产投投资分析析课件11.5房地产产置业出出租经营营投资分分析4．税金及税税后现金金流量计计算税后现金金流量=税前现现金流量量-应纳纳税额应纳税额额=应纳纳税收入入×综合合税率应纳税收收入=净净经营收收入-利利息-折折旧-年年均分摊摊融资成成本其中：年年平均分分摊融资资成本=1500××2%÷÷15=2（万万元）；；本案例中中，该项项目应交交纳的税税金主要要有：营营业税、、印花税税、房产产税、所所得税分分别为租租金纯收收入的3%、0.1‰‰、18%、9.84%。上上述四项项合计的的综合税税率为租租金纯收收入的30.85%。。上述税后后现金流流量计算算结果如如表11-6所所示。12/12/2022房地产投投资分析析课件年份净经营收入还贷利息折旧费分摊融资成本应纳税收入综合税率税额税后现金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表11-6税税后后现金流流量计算算表单单位：万万元12/12/2022房地产投投资分析析课件8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16续表11-6税税后现金金流量计计算表单单位：：万元12/12/2022房地产投投资分析析课件11.5房地产产置业出出租经营营投资分分析5．净现现值及内内部收益益率的计计算（1）净净现值计