房地产的特点及评估方法

房地产评估基本概念房地产评估方法天津房地产特点近期房地产新政策基本概念房地产：物质实体：土地和建筑物权益：一切与房地产有关的权利和利益的总和，它是无形的。定义：土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，又称不动产。房地产的分类土地：1.按经济用途：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等。2.按经济地理位置：城市一级地、二级地等3.按土地所有权划分：国有、集体所有4.按土地开发程度：生地、毛地、熟地。房地产的分类建筑物：1.经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建筑、公共设施、公共筑等。2.按结构件材质:钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他房地产的特性位置固定性长期使用性价值昂贵性易受政策限制性房地产价格形成基础：房地产的有用性、房地产的相对稀缺性、房地产的有效需求。特征：价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房屋建筑物的价值的总和。既可表现为交换价格也可表现为租金房地产价格形成的不充分性房地产价格的分布具有明显区域性影响地价的主要因素一般因素：行政、经济、社会、人口、心理、国际因素等区域因素：交通，环境，位置，基础设施保证度，公共设施完备度等。个别因素：面积，地形地质，其他。影响建筑物价值主要因素坐落位置面积用途建筑结构建筑高度附属设施装饰质量和水平建成时间外观平面格局产权其他房地产评估的方法房地产评估的收益现值法房地产评估的现行市价法房地产评估的重置成本法一房房地地产产评评估估的的收收益益现现值值法法（一一））收收益益现现值值法法的的定定义义和和适适用用范范围围收益现值法又又称收益本金金化法、收益益还原法，在在土地经济理理论中时常称称作地租资本本化法。这种种方法是运用用适当的本本金化率，将将房地产未来来各期的正常常收益折算为为现值并求和和，从而得到到房地产评估估值。注：收益现值值法适用于有有收益或有潜潜在收益的房房地产的评估估。（二）收益益现值法的应应用公式1.一般情形形V=R1/（（1+i1））+R2/（（1+i1））（1+i2）+…+Rn/（1+i1）（1+i2）……（1+in）注（1）V表示示房地产价值值，R1、R2…Rn分分别表示房地地产未来各年年的纯收益,i1、i2…in分别别表示房地产产未来各年的的本金化率。。（2）此公式式是收益法基基本原理的公公式化，在评评估实务中无无法操作，当当公式中的R、I、n发发生变化时可可以导出下述述各种公式。。2.最简单的的情形V=A/I注（1）该公式式的假设前提提是：R每年年不变，固定定为年金A；；i每年不变变且大于零；；年期无限。。（2）该公式式的原理是V=A/（1+i）+A/（1+i）2+…+A/（1+i）n+……,其中n→∞3.年期有限限各年收益不不变且本金化化率大于零的的情形V=A/i*[1-1/(1+i)n]注(1)V表表示房地产价价值,A表示示房地产纯收收益,i表示示房地产本金金化率,n表表示房地产剩剩余使用年限限或仅有收益益的年限，一一般是以土地地的出让年限限减去已使用用年限求和。。(2)以下各各式中各变量量的含义于此此相同。4.纯收益在在前若干年内内有变化的情情形（1）无限年年期V=∑Rt/（1+i））t+A/[i（1+i）n]这一公式的前前提是：a））.前n年每每年的纯收益益有变化为Rt，n年以以后每年的纯纯收益无变化化为A；b））.i每年不不变且大于零零；3）.年年期无限。（2）有限年年期V=∑Rt/（1+i））t+A/i（1+i））n[1-1/（1+i）m-n]这一公式的假假设前提是年年期有限且为为m，其他参参数含义及假假定同无限年年期的情况。。5.纯收益按按一定比率递递增或递减的的情形（1）.有限限年期V=A/（i－s）×[1－（1+s）n/（（1+i）n]注：s表示纯纯收益逐年递递增或递减的的比率，如果果纯收益第一一年为A，则则第二年为A×（1±s），第三年年为A×（1±s）2，，…，第n年年为A×（1±s）n-1，该公式式为递增时的的公式，递减减时公式中s前面的符号号与此相反。。切递增时i≠s，递减减时（i+s）≠0（2）.无限限年期纯收益逐年递递增时:V=A/(i－－s)(i＞s)纯收益逐年递递减时:V=A/(i＋＋s)(i＋s)＞＞0（三）几个重重要变量的确确定1.纯收益纯收益是由总总收益扣除取取得该收益所所必需的总费费用而求得的的，一般以年年为计算单位位。2.本金化率率（1）.安全全利率加风险险调整法本金化率=安安全利率+风风险调整值（2）.市场场提取法通过收集市场场上相同或相相似房地产的的纯收益、价价格等资料，，然后利用收收益公式反求求出本金化率率。二房地产评估估的现行市价价法（一）现行市市价法的基本本思路现行市价法又又称市场比较较法、交易实实例比较法，，简称市场法法或比较法，，是将被评估估对象房地产产与近期进行行交易的类似似房地产交易易案例相比较较对照，通过过调整已交易易的房地产价价格来确定被被评估对象的的合理价值的的一种评估方方法。（二）现行市市价法的评估估步骤1.广泛的收收集交易案例例2.选择可比比性较好的参参照案例3.交易情况况修正4.交易时间间修正5.区域因素素修正6.个别因素素修正7.确定待估估房地产价值值（三）基准地地价系数修正正法1.定义：利利用当地政府府制定的基准准地价作为参参照物，对其其市场转让因因素和个别因因素等进行系系数修正，从从而求取待评评估地块公平平市场价值的的一种方法。。2.计算公式式P=A×a1×a2其中P为宗地地土地使用权权转让价格；；A为基准地地价；a1为为一级市场和和二级市场地地价差异修正正率；a2为为个别因素和和区域因素修修正率。3.评估步骤骤（1）调查索索取当地基准准地价及土地地等级划分图图表等基准地地价资料（2）确定待待估对象所在在区域的土地地等级及其基基准地价（3）选择影影响因素，建建立指标修正正体系，进行行因素修正（4）计算并并确定宗地地地价4.特点及应应用条件（1）基准地地价系数修正正法，只适用用于制定了基基准地价的城城镇，并且评评估人员能够够掌握基准地地价的相关资资料。（2）进行评评估时必须搞搞清基准地价价的含义，基基准地价表示示的是熟地价价格还是生地地价格。（3）采用该该方法评估宗宗地土地使用用权价值时主主要适用于为为政府管理土土地市场服务务的标定地价价的评估。（4）一级市市场地价与二二级市场地价价之间的关系系取决于评估估时点二级市市场的活跃程程度。三房地产评估估的重置成本本法（一）重置成成本法基本思思路和应用公公式1.基本思路路重置成本法又又称成本法、、成本逼近法法或积算法，，是以开发或或建造被评估估对象房地产产或类似房地地产所需的各各项必需费用用为基础，再再加上正常的的利润和应纳纳税金并扣除除各种贬值来来确定房地产产价值的一种种评估方法。。2.应用公式式(1)新建房房地产在新建房地的的情况下:新建房地产价价值=(购置置土地费用+建造建筑物物费用)××(1+管理理费率)××(1+成本本利润率)+投资贷款利利息+税金在新建建筑物物的情况下:新建建筑物价价值=建造建建筑物费用××(1+管管理费率)××(1+成成本利润率)+投资贷款款利息+税金金－(2)新开发发土地新开发土地价价值=取得待待开发土地费费用+开发土土地所需费用用+正常利税税(3)旧有房房地产旧有房地产价价值=土地的的重置成本+建筑物的重重置成本－各各种贬值旧有建筑物价价值=建筑物物的重置成本本－各种贬值值非新开发土地地的价值=土土地的重置成成本－各种贬贬值(二)新建房房地产价值的的一般构成1土地取得得费用2前期工程程费3基础设施施建设费4建筑安装装工程费5公共配套套设施建设费费6管理费7销售费用用8利息9税费10利润(三)成本法法中重置成本本的评估1直接法所谓直接法就就是调查旧有有建筑物的用用料种类、品品级、数量及及所需劳务的的种别、时间间等，并以旧旧有建筑物所所在地区估价价期日时的各各种单价为基基础，计算直直接工程费，，加上间接工工程费及适当当的承包人利利润利润和税税金，求取标标准建筑费，，进一步加上上通常应直接接负担的附带带费用，以求求取建筑物的的复原重置成成本。2间接法：：以临近地区区或同一供求求范围内的类类似地区为依依据。（四）建筑物物各种贬值的的测算建筑物有形损损耗率及成新新率的测算建筑物功能性性贬值的测算算建筑物经济性性贬值的测算算（五）地产经经济性贬值的的测算案例天津房地产特特点一政治地产产天津房地产发发展是靠市政政建设拉动的的，天津近几几年将要投入入大量资金全全部用于市政政建设，其中中包括道路、、桥梁、能源源系统、通讯讯系统等方面面的全面改造造，略加揣摩摩，有以下几几个特点：1土地2政政策3规划4市市场二民俗地产产天津是个老城城市，在天津津卖房子，不不能忽视这里里长久沉淀的的个性。1天津是北北京的后院，，却不似北京京追崇地产概概念，而更多多南方的务实实。2天津经济济不够发达，，百姓却很重重视面子。3天津民风风朴实。三模式创新新天津地产操作作模式的大胆胆创新。例如以下几个个房产集团：：1松江置业业2顺驰3泰达4郭均5万达拍卖提高贷款款利率仅仅仅是手手段之一一，更主主要的还还是要加加快资本本市场的的发展，，一方面面拓宽开开发商的的融资渠渠道，另另一方面面拓展老老百姓的的投资在在房地产产信贷政政策紧缩缩的压力力之下，，地产信信托作为为一种创创新的融融资方式式天津市有有关部门门出台了了规范房房地产交交易行为为的政策策，被称称作“八八条军规规”，在在业界引引起了热热烈的反反响。通过中介介机构实盘在先先外汇买买卖(柜柜台交易易,电话话交易,网络交交易,自自助交易易等方式式).四房房地产价价格倍率率尚未形形成如果市中中心的房房价过低低，会造造成整个个城市的的消费集集中在市市中心，，这样会会造成市市中心的的交通、、水、电电、煤等等运行成成本的增增加。1上海海出现““5，3，1””的局面面2天津津房价差差异没有有全面拉拉开五无无与伦比比的工业业基础国国内罕见见1天津津无与伦伦比的工工业基础础令他们们惊讶和和震撼。。2天津津的市政政建设力力度之大大，经济济发展之之神速，，工业基基础之完完好近期房地地产新政政策2005年3月月17日日，央行行突然宣宣布调整整个人住住房贷款款政策：：将现行的的住房贷贷款优惠惠利率回回归到同同期贷款款利率水水平同时对房房地产价价格上涨涨过快城城市或地地区，个个人住房房贷款最最低首付付款比例例可由现现行的20%提提高到30%以一栋100万万元的房房子为例例：按照新规规定首付付3成计计算，70万元元的住房房商业性性贷款，，贷款期期限20年，如如果按现现在5.51%的利率率计算，，每月多多偿还贷贷款79元，20年总总共多出出了18902元。此项新政政策的出出台立即即在市场场上引起起了连锁锁反应。。3月26日出台台《切实实稳定住住房价格格的通知知》4月27日日出台台《进进一步步加强强房地地产市市场宏宏观调调控八八项措措施》》5月11日日转发发建设设部、、发改改委、、财政政部、、国土土资源源部、、人民民银行行、税税务总总局、、银监监会等等国家家七个个部委委联合合出台台一项项更为为猛烈烈的房房产新新政策策的通通知。。无疑，，这些些新政政策的的出台台立即即在社社会上上出现现了一一系列列的连连锁反反应。。那么么这些些新政政策对对天津津市又又有哪哪些影影响呢呢？1.对对各大大银行行贷款款利率率的影影响a.根根据央央行文文件的的规定定，银银行可可执行行5.51%或或者上上浮到到6.12%。。天津津市工工行、、农行行、中中行、、建行行都表表示执执行的的是央央行规规定的的基准准利率率、即即6.12%。。只有有交行行和商商业银银行表表示，，对于于优质质客户户以及及风险险较小小的贷贷款项项目将将执行行优惠惠利率率，最最低达达到贷贷款利利率5.51%。中中德住住房储储蓄银银行仍仍执行行以往往的贷贷款年年利率率，最最低为为3.3%。占据本本市住住房贷贷款业业务主主导地地位的的建行行表示示该行行在继继续执执行央央行规规定的的同期期同档档次利利率水水平的的基础础上，，各支支行可可以针针对不不同信信用的的贷款款人、、不同同开发发商项目采采取上上下浮浮动政政策，，利率率下浮浮幅度度为10%。以以5年年以上上贷款款为例例，建建行的的利率率下限限达到到了5.51%。工工行、、中行行与农农行也也表示示采取取同样样比较较灵活活的贷贷款政政策。。b.天津市市住房房公积积金管管理中中心也也正式式对外外宣布布，根根据央央行调调整商商业银银行住住房信信贷有有关政政策的的通知知，本本市个个人住住房公公积金金贷款款利率率各档档次均均上调调0.18个百百分点点。。2.开开发商商方面面的反反应天津乐乐康置置业的的陈起起总经经理表表示，，对于于提高高住房房贷款款利率率，开开发商商已经经有了了一定定的心心理准准备。。他们们目前前最关关心的的是结结合天天津市市场的的土地地政策策、拆拆迁进进度等等具体体情况况，这这比央央行利利率水水平更更能影影响楼楼盘的的开发发销售售进度度。对于此此次央央行政政策能能否有有效地地遏制制炒房房行为为，许许多开开发商商认为为：相相比之之下，，那些些投资资者更更关心心银行行如何何界定定“第第二套套住房房”来来限制制贷款款发放放，以以及遗遗产税税、物物业税税的开开征。。毕竟竟对于于大资资金的的炒房房者来来说，，那些些政策策的施施行比比每月月还款款多支支出百百十元元，以以及提提高一一成首首付款款所带带来的的压力力大得得多。。3.七部委委《意意见》》对天津市市商品品房市市场的的销售售进度度没有有明显显影响响。。近期天天津市市有多多个新新楼盘盘进行行产品品展示示。买买主表表示：：买房房不是是为了了短线线炒作作，主主要是是作为为自用用或长长线出出租。。销售售人员员说，，不仅仅已销销售的的产品品没有有“撤撤单””现象象，还还有许许多购购买一一期产产品的的老顾顾客表表达了了购买买二期期产品品的意意向，，销售售进度度非常常理想想。许许多开开发商商则表表示，，此次次七部部委意意见如如同上上次房房地产产信贷贷政策策调整整一样样，对对炒楼楼现象象比较较普遍遍的南南方部部分地地区影影响更更多一一些，，而对对天津津市拆拆迁刚刚性需需求拉拉动的的房地地产市市场影影响不不是很很大。。一些天天津业业内人人士对对此的的看法法：国家的的房产产新政政策主主要目目的是是为了了抑制制投机机性购购房行行为，，与上上海、、温州州、南南京等等长三三角城城市相相比，，天津津楼市市并非非处于于这次次“调调控风风暴””的中中心。。对于于天津津这样样一个个购房房以自自住型型需求求为主主的城城市而而言，，“期期房禁禁止转转让””等新新政的的出台台只是是起到到了一一个警警示作作用。。天津经经济正正处在在上升升期，，目前前很多多购房房需求求都是是由新新增人人口所所带来来的自自住需需求，，这一一点和和南方方一些些城市市是有有明显显区别别的。。因此此预计计下半半年天天津