房地产开发课程设计攻略

房地产开发课程设计1CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation房地产开发课程设计内容房地产开发与经营课程设计选题：1、编制房地产开发项目可行性研究。2、见课程设计任务书2CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation房地产开发项目可行性研究报告基本内容□封面（项目名称、委托单位、编制单位、时间等）□摘要（项目情况、特点、研究基本内容、主要结论与建议）□目录□正文□附表□附图3CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation房地产开发项目可行性研究报告内容一总论二项目开发市场环境分析三项目建设方案四项目定位五总体开发经营模式六项目环境影响评价七项目建设指标及实施进度八项目投资估算与资金安排九项目融资方案十项目财务评价十一项目风险分析十二研究结论与建议4CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（一）项目背景1、项目名称2、项目承办单位概况3、项目提出的理由与目的4、项目开发的前提（二）项目概况1、项目区位2、项目现状与土地等级3、项目开发规模与目标4、项目主要建设条件5、项目主要技术经济指标一总论

5CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（三）项目可行性研究报告编制依据

1、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)(2006年)；2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)；3、国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15号)；（四）项目可行性研究报告研究范围（五）项目可行性研究主要结论、问题与建议一总论6CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation

（一）项目开发经营政策层面分析

1、土地供给政策调整2、房地产金融政策调整3、物业管理政策4、房地产业政策调整（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析二项目开发市场环境分析

7CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（四）武汉市房地产市场分析（五）项目供需圈区域房地产市场分析（六）项目开发经营机会

房地产开发经营机会是市场与环境诸条件综合作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域市场个性、开发企业个性与项目地块个性的结合。对项目（公司）的优势、劣势、机会和问题的全面评估称为SWOT分析二项目开发市场环境分析

8CourseDesignforRealEstateDevelopment&OperationSWOT分析模型二项目开发市场环境分析

9CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation

（一）项目规划设计方案选择的总体原则（二）项目规划设计方案选择1、空间组织和建筑布局5、环境设计2、建筑风格特点6、消防设计3、交通组织7、管理系统4、公共设施8、住宅户型平面三项目建设方案10CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（三）项目目规划设计计方案的技技术经济指指标序号项

目单位数量一规划用地面积M2二总建筑面积M2其中：1多层、小高层、高层住宅M22别墅、联排别墅、复式洋房M23公建面积M2三道路及停车场

四建筑密度

五容积率

六绿化率

三项目目建设方案案11CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（一）项目目目标顾客客群定位职业、收入入、学历等等。（二）项目目产品定位位物业类型及及档次。（三）项目目价格定位位销售价格的的确定。四项目目定位12CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation主要定价方方法有两种种：1、成本法法计算公式：：价格＝单位位成本×（（1＋加成成率）加成率一般般在15%~20%之间。四项目目定位13CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation主要定价方方法有两种种：2、市场比比较法根据市场上上已有项目目的销售价价格确定本本项目的销销售价格。。即对每一一可比项目目的价格、得分分（评分））结果来计算算开发项目目的销售价价格。评分依据（（因素）：位置、环境境、价格、、规划、建建筑、规模模、物业管管理、交通通等。四项目目定位14CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation项目名称得分A销售价格B可比价格D权重w可比项目项目1A1B1D1w1项目2A2B2D2w2项目3A3B3D3w3项目4A4B4D4w4…………本项目CD？四项目目定位15CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation项目名称得分A销售价格B可比价格D权重w可比项目项目189320034520.2项目292360037560.4项目393365037680.3项目490340036270.1…………本项目96D？D=3452×0.2＋3756×0.4＋3768××0.3＋3627×0.1＝3686Example四项目目定位16CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（一）差异异化模式（二）分期期滚动开发发模式（三）充分分整合周边边资源，发发挥最大市市场价值模模式五总体体开发经营营模式17CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（一）项目目实施过程程中的环境境影响及对对策1、工程建建设对环境境的影响2、建设中中环境影响响的缓解措措施（二）项目目完成后的的环境影响响及对策六项目目环境影响响评价18CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（一）项目目建设指标标见第三部分分规划目标标（技术指指标）（二）建设设周期项目建设的的起止时间（三）项目目实施进度度安排主要里程碑事件时间，，如开工、、开盘、封封顶、交房房等时间。。（四）项目目实施进度度表用横道图表表示项目实实施进度。。七项目目建设指标标及实施进进度19CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation项目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期项目实施进进度表七项目目建设指标标及实施进进度20CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（一）建设设投资估算算1、投资估估算范围如建筑工程程、室外工工程2、投资估估算编制依依据1）国家、、湖北省、、武汉市相相关的政策策法规和基基本建设收收费标准；；2）《全国国统一建筑筑、市政、、安装工程程预算定额额湖北省统统一基价表表》及类似似工程经济济指标；3）《湖北北省建筑安安装工程费费用定额》》；4）有关合合同、协议议书等；5）其他。。八项目目投资估算算与资金安安排21CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项目投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明合计其中：外汇1建设投资1.1建设投资静态部分1.1.1土地费用1.1.2前期工程费1.1.3基础设施建设费1.1.4建筑安装工程费1.1.5公共配套设施建设费1.1.6工程建设其他费1.1.7基本预备费1.2建设投资动态部分1.2.1涨价预备费1.2.2建设期利息2流动资金3项目投资总计（1+2）表《《项目投资资估算汇总总表》22CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation3、投资估估算说明1）建筑工工程费估算算表建建筑安装工工程费估算算表序号建、构筑物名称单位工程量单价费用合计（万元）指标单位1写字楼M2700001450元/M210150.002住宅楼M2600001200元/M27200.003商务中心M21000001450元/M214500.004地下建筑M2700001700元/M211900.00合计43750.00八项目目投资估算算与资金安安排23CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation3、投资估估算说明2）室外工工程建设费费估算P42表表2－－2室外工程主主要包括地地下管线、、道路、绿绿化等工程程表室室外工工程建设费费估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价费用合计（万元）备注指标单位1道路M25400400元/M3216水泥路面2围墙M2300200元/M36砖墙和栏杆3地下综合管线M21000800元/M280水、电、气4绿化及小品M21890050元/M294.50乔、灌、草5环境景观处2200万元/处400小区主题园合计796.50八项目目投资估算算与资金安安排24CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation3、投资估估算说明3）工程建建设其他费费用估算工程建设其其他费用按按各项费用用科目的费费率或者取取费标准估估算表工工程程建设其他他费用估算算表NextPage八项目目投资估算算与资金安安排25CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号费用名称计算依据费率或标准总价1土地使用费土地使用权出让合同150.59万元/亩7700.002工程设计费勘察设计取费标准建安工程费用的2%，综合调整系数取1910.313工程勘察费勘察设计取费标准综合估算，设计费的15%136.554前期工作费省及当地概算取费标准工程费用的0.8%428.735工程建设监理费工程监理收费办法工程费用的1%535.926质量监督费省及当地概算取费标准工程费用的0.2%107.187竣工图编制费省及当地概算取费标准工程设计费的5%45.528标的编制及招标管理费省及当地概算取费标准工程费用的0.1%53.599工程保险费

工程费用的0.2%107.1810施工图预算编制费

工程设计费的10%91.03

合计

10651.93表工工程程建设其他他费用估算算表26CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation3、投资估估算说明4）基本预预备费估算算基本预备费费以建筑工工程费、设设备及工器器具购置费费、安装工工程费及工工程建设其其他费用之之和为计算算基数，基基本预备费费费率为5%。详见《项目投资资估算汇总总表》八项目目投资估算算与资金安安排27CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation3、投资估估算说明5）建设期期利息估算算利息计算对对象是债务务资金项目债务资资金的各项项建设借款款均假定在在每年的年中发生，建设设期利息的的计算公式式为：各年应计利利息=（年初借借款本息累累计+本年年借款额/2）×年年利率建设期利息息估算详见见《借款偿还还计划表》》八项目目投资估算算与资金安安排28CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目合

计计

算

期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余额5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年应计利息852.5110357.5330551.4本年还本付息9852.51103357.553301055

其中：还本9000

300050001000

付息852.5110357.5330551.5年末本息余额

40006000100002还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润

2.2当年可用于还本的折旧和摊销

2.3以前年度结余可用于还本资金

2.4用于还本的短期借款

2.5可用于还款的其他资金

表借借款偿还计计划表29CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明合计其中：外汇1建设投资73417.90

100.00%

1.1建设投资静态部分70667.90

96.25%

1.1.1建筑安装工程费44546.50

60.68%

1.1.2室外工程费(基础设施费)8076.00

11.00%

1.1.3工程建设其他费用10651.93

14.51%

1.1.4基本预备费6424.35

8.75%

1.2建设投资动态部分2750.00

3.75%

1.2.1涨价预备费

0.00%

1.2.2建设期利息2750.00

3.75%

2流动资金

0.00%

3项目投入总资金73417.90

100.00%

表《《项目投资资估算汇总总表》30CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（二）项目目投入总资资金及分年年投入计划划反映项目每每年资金投投入额、占占总投资的的比重、资资金筹措渠渠道、财务务利息等情情况。详见《投资计划划与资金筹筹措表》八项目目投资估算算与资金安安排31CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目合计计

算

期2005200620072008200920101投资计划

分年计划（%）100%22.82%21.46%19.15%17.88%11.21%7.47%1.1建设投资（不含建设期利息）138279.7231557.8729675.3426483.4724728.4515500.7610333.841.2建设期利息3284.08330.00825.001033.641095.44

1.3流动资金

1.4项目总投资（1+2+3）141563.8031887.8730500.3427517.1125823.8915500.7610333.842资金筹措

2.1自有资金

2.1.1企业自筹资金48767.7519557.8711941.948711.258556.69

2.1.2销售收入（预售款）65511.97

11733.3911772.2216171.7615500.7610333.842.2借款27284.0812330.006825.007033.641095.44

2.2.1长期借款

其中：银行借款24000.0012000.006000.006000.00

建设期利息3284.08330.00825.001033.641095.44

2.2.2流动资金借款

2.2.3短期借款

资金筹措合计141563.8031887.8730500.3427517.1125823.8915500.7610333.84表《《投资资计划与资资金筹措表表》32CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（一）项目目融资主体体（二）项目目资金来源源1、项目资资本金筹措措2、项目债债务资金筹筹措九项目目融资方案案33CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（三）融资资方案分析析1、资本金金来源可靠靠性分析2、融资结结构分析3、融资成成本分析九项目目融资方案案34CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（一）财务务评价基础础数据与参参数选择1、财务价价格项目财务评评价对未来来的偿债收收入和建设设投资进行行分析时所所采用的价价格是预测测价格。2、利率项目债务资资金的借款款利率3、项目计计算期选取取建设期和销销售期4、财务基基准收益率率（Ic））设定根据项目建建设标准和和同类项目目的情况确确定财务基基准收益率率十项目目财务评价价35CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（二）营业业收入与成成本费用估估算1、销售收收入估算根据销售计计划、销售售价格计算算销售收入入。见《销售计划划、收入表表》。《销售收入入、经营税税金与附加加估算表》》NextPage十项目目财务评价价36CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项目合计销

售

期20052006200720082009201020111一期销售面积（M2）

50%50%

189334.2894667.1494667.14

单价（元/M2）

22002300

销售收入（万元）42600.2120826.7721773.44

2二期销售面积（M2）

25%45%20%10%

84000.42

21000.1137800.1916800.088400.042

单价（元/M2）

3600400045004000

销售收入（万元）33600.17

7560.0415120.087560.043360.02

3三期销售面积（M2）

20%45%35%

298134.82

59626.96134160.67104347.19

单价（元/M2）

240024502500

销售收入（万元）73266.63

14310.4732869.3626086.80

4四期销售面积（M2）

20%50%30%84000.42

16800.0842000.2125200.13单价（元/M2）

500054005600销售收入（万元）45192.23

8400.0422680.1114112.07合计194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4037846.8622680.1114112.07表销销售计划、、收入表37CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目合

计计

算

期200520062007200820091一期

1.1销售收入42600.2120826.7721773.44

1.2经营税金及附加2343.011145.471197.54

1.2.1营业税2130.011041.341088.67

1.2.2城市维护建设税149.1072.8976.21

1.2.3教育费附加63.9031.2432.66

2二期

2.1销售收入33600.17

7560.0415120.087560.043360.022.2经营税金及附加1848.01

415.80831.60415.80184.802.2.1营业税1680.01

378.00756.00378.00168.002.2.2城市维护建设税117.60

26.4652.9226.4611.762.2.3教育费附加50.40

11.3422.6811.345.043收入合计76200.3820826.7729333.4815120.087560.043360.024经营税金及附加4191.021145.471613.34831.60415.80184.80表销销售售收入、经经营税金与与附加估算算表38CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（二二））营营业业收收入入与与成成本本费费用用估估算算2、、成成本本费费用用估估算算见《《总总成成本本费费用用表表》》NextPage十项项目目财财务务评评价价39CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目合计计

算

期20052006200720082009201020111制造成本

14794.6720837.5720906.5228719.7626885.2016111.2310024.771.1开发成本138279.7214794.6720837.5720906.5228719.7626885.2016111.2310024.772期间费用14963.631579.612585.012799.473521.202270.811360.81846.722.1管理费用1946.59208.27293.33294.31404.29378.47226.80141.122.2销售费用9732.961041.341466.671471.532021.471892.341134.01705.602.3财务费用3284.08330.00825.001033.641095.44

3总成本费用(1+2)153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9629156.0117472.0410871.494经营成本11679.551249.611760.011765.832425.762270.811360.81846.72表总总成成本本费费用用表表40CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项目20052006200720082009合计1建设投资18881.820782.9243568.619738.628202.8131174.722销售收入

2461134516.462697.229533.6151358.23销售比例

16.26%22.80%41.42%19.51%100.00%4开发成本

21329.1529913.6754336.5825595.32131174.72Example：：开开发发成成本本的的分分摊摊41CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（三三））项项目目利利润润估估算算与与财财务务评评价价表表1、、现现金金流流量量表表现金金流流量量表表反反映映项项目目计计算算期期内内各各年年的的现现金金流流入入和和现现金金流流出出，，用用以以计计算算财财务务内内部部收收益益率率(FIRR,FinancialInternalRateofReturn)、财务务净净现现值值(FNPV,FinancialNetPresentValue)及投投资资回回收收期期(Pt，PayBackPeriod)等评评价价指指标标，，分分析析项项目目财财务务盈盈利利能能力力。分为为现金金流流量量表表（（全全部部资资金金））、、现现金金流流量量表表（（自自有有资资金金））十项项目目财财务务评评价价42CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（三三））项项目目利利润润估估算算与与财财务务评评价价表表1））现金金流流量量表表（（全全部部资资金金））是从从项目目本本身身角度度出出发发，，不不分分资资金金来来源源，，来来考考察察项项目目盈盈利利能能力力。。该该表表设设定定全全部部投投资资均均为为自自有有资资金金，，用用以以计计算算全全部部投投资资所所得得税税前前和和所所得得税税后后财财务务内内部部收收益益率率（FIRR）、、财务务净净现现值值（FNPV）及投投资资回回收收期期（Pt）等评评价价指指标标。2））现金金流流量量表表（（自自有有资资金金））从投资资者者角度度出出发发，，以以投投资资者者的的出出资资额额作作为为计计算算基基础础，，把把借借款款本本金金偿偿还还和和利利息息支支付付作作为为现现金金流流出出，，用用以以计计算算自自有有资资金金财财务务内内部部收收益益率率、、财财务务净净现现值值等等评评价价指指标标，，考考察察项项目目自自有有资资金金盈盈利利能能力力。。十项项目目财财务务评评价价43CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目合

计计算期200520062007200820111现金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072现金流出（CO）

35044.2634466.8831222.9231346.222436.152.1建设投资138279.7231557.8729675.3426483.4724728.45

2.2流动资金

2.3经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.4经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.5所得税10134.181091.321418.191354.941968.39813.263净现金流量（CI-CO）

-14217.49-5133.40-1792.379083.1811675.924累计净现金流量

-14217.49-19350.89-21143.27-12060.0923859.535折现净现金流量

-13164.35-4401.06-1422.846676.416812.796累计折现净现金流量

-13164.35-17565.41-18988.25-12311.8410575.76

所得税前

7净现金流量

-13126.18-3715.21-437.4411051.5712489.188累计净现金流量

-13126.18-16841.38-17278.82-6227.2533993.719折现净现金流量

-12153.87-3185.19-347.258123.247287.3210累计折现净现金流量

-12153.87-15339.06-15686.31-7563.0718107.09表现现金金流流量量表表（（全全部部资资金金））44CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目合

计计算期200520062007200820111现金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072现金流出（CO）

23374.2631498.4528132.9552358.702436.152.1资本金

19557.8723675.3420483.4724728.45

2.2借款本金偿还24000.00

2206.571876.3919917.04

2.3借款利息支付3284.08330.00825.001033.641095.44

2.4经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.5经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.6所得税

1091.321418.191354.941968.39813.263净现金流量（CI-CO）

-2547.49-2164.971297.60-11929.3011675.924累计净现金流量

-2547.49-4712.46-3414.86-15344.1620575.455折现净现金流量

-2358.79-1856.111030.07-8768.396812.796累计折现净现金流量

-2358.79-4214.90-3184.82-11953.2210934.38

所得税前

7净现金流量

-1456.18-746.772652.54-9960.9112489.188累计净现金流量

-1456.18-2202.95449.59-9511.3230709.639折现净现金流量

-1348.31-640.242105.67-7321.577287.3210累计折现净现金流量

-1348.31-1988.55117.12-7204.4518465.72表现现金金流流量量表表（（自自有有资资金金））45CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本2.4经营税金及附加2.5所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量

所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量序号项

目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1资本金2.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本2.5经营税金及附加2.6所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量

所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量现金金流流量量表表（（自自有有资资金金））现金金流流量量表表（（全全部部资资金金））全部部资资金金：：是从从项目目本本身身角度度出出发发，，不分分资资金金来来源源，，来来考考察察项目目盈盈利利能能力力。。自有有资资金金：：从投资资者者角度度出出发发，，以以投资资者者的的出出资资额额作作为为计计算算基础础，，把把借借款款本本金金偿偿还还和和利息息支支付付作作为为现现金金流流出出。。两表表区区别别：46CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation根据据现现金金流流量量表表计计FNPV、、Pt、、FIRR1、、FNPV的的计计算算。。2、、Pt的的计计算算。。十项项目目财财务务评评价价47CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation3、、FIRR的的计计算算。。方法法1：：插插值值法法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi十项项目目财财务务评评价价48CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation3、、FIRR的的计计算算。。方法法2：：Excel函函数数法法IRR（（X:Y））十项项目目财财务务评评价价49CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（三三））项项目目利利润润估估算算与与财财务务评评价价表表2、、利利润润和和利利润润分分配配表表利润润和和利利润润分分配配表表反映映项项目目计计算算期期内内各各年年利利润润总总额额、、所所得得税税及及税税后后利利润润的的分分配配情情况况，，用用以以计计算算投投资资利利润润率率指指标标。。该该表表根根据据总总成成本本费费用用估估算算表表、、销销售售(营营业业)收收入入和和销销售售税税金金及及附附加加估估算算表表填填写写。。十项项目目财财务务评评价价50CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目合

计计

算

期200520062007200820111经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.163增值税

4总成本费用153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9610871.495利润总额（1-2-3-4）30709.633307.024297.564105.875964.822464.426弥补以前年度亏损

7应纳税所得额（5-6）30709.633307.024297.564105.875964.822464.428所得税10134.181091.321418.191354.941968.39813.269税后利润（5-8）20575.452215.702879.372750.933996.431651.1610提取法定盈余公积金2057.55221.57287.94275.09399.64165.1211提取公益金1028.77110.79143.97137.55199.8282.5612提取任意盈余公积金

13可分配利润（9-10-11-12）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4914应付利润（股利分配）

15未分配利润（13-14）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4916累计未分配利润

1883.354330.816669.1010066.0717489.13表利利润润和和利利润润分分配配表表51CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（四四））盈盈利利能能力力分分析析1、、财财务务内内部部收收益益率率2、、财财务务净净现现值值3、、投投资资回回收收期期4、、投投资资利利润润率率计算指标所得税后所得税前财务净现值(FNPV)10575.7618107.09静态投资回收期4.76年4.34年动态投资回收期5.29年4.62年财务内部收益率(FIRR)20.67%30.60%十项项目目财财务务评评价价52CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation（五五））不不确确定定性性分分析析对影影响响项项目目财财务务指指标标的的因因素素（销售售收收入入、、总总投投资资、、容容积积率率）进行行单单因因素素敏敏感感性性分分析析，，分分别别计计算算财财务务内内部部收收益益率率、、财财务务净净现现值值、、静静态态及及动动态态投投资资回回收收期期指指标标，，分分析析影影响响因因素素的的敏敏感感程程度度。。一般般取取因因素素变变化化值值的的±±5%～～±±15%。。见《敏敏感感性性分分析析计计算算表表》》。十项项目目财财务务评评价价53CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation序号项

目基本方案销售收入总投资-5%5%10%-5%5%10%1全部资金

1.1所得税前

1.1.1内部收益率(FIRR)