房地产定位报告

【布吉项目】

定位报告纲要同致地产顾问集团同致行物业顾问有限公司第一部分项目地盘解析北：不远处巍巍青山

项目地块现状东：半岛苑西:大世纪花园南:布吉中心区项目分析

优势:依托布吉中心区未来规划，颇具升值潜力；高地上盖物业，视野开阔，属传统的风水宝地；项目周边居家氛围成熟，自然环境优雅；近临关口，来往市内其它区域及罗湖口岸交通便利。项目分析劣势：地处高地，规划难度大，工程造价高；地块规模小，项目自身环境营造困难；地块内电杆对后期营销有一定的影响；项目分析机会：取消关口车辆收费，撤关呼声日渐升高，关外房地产市场前景看好；布吉中心区日渐兴旺，逐步形成高尚住宅集中地；罗湖后花园，区域港人置业氛围成熟项目分析威胁：区域热点楼盘多且规模较大，瓜分市场份额，争夺有效购买力；

住房贷款政策面临调整，置业门槛升高，购房欲望将受到一定的制约；

第二部分项目定位1、目标产品属性

——提供什么样的产品？

属性定位——布吉中心区·中小户型样板社区

定位依据（1）

本项目地理位置非常优越，属于卫星城布吉的中心区。（2）项目紧邻青山，靠近区政府，有条件成为布吉新一代中小户型王中王地位。（3）项目环境以水景取胜，与山景融合，得天独厚。形成片区内独有的“山水居”特色。（4）加强对对项目社区居居家生活文化化的营造，推推荐特色酒店式物业管理理。（5）针对青青年引入培训训机构，使项项目不仅是居居家型社区，，同时也是学习习型社区。1、主力群体体2、客户定位位家庭特征28—40岁的家庭或首次置业者职业特征本地居民、企业白领、高级技术人员等心理特征以居家生活为主置业特征多为首次置业区域特征龙岗区域客为主，约50％以上收入特征家庭年收入集中在5万—15万间2、次主力群群体来自罗湖、香香港的部分客客户，一部分分受经济制约约，同时又又面临成家立立业的社会压压力，因此环环境较佳，价价格低廉的布布吉住宅满足足了他们的置置业愿望，另另一部分考虑虑生活习惯与与距离罗湖海海关不远，会会选择在房价价较低的布吉吉为亲友置业业。3、项目命名名建议主推广名幸福时时光命名诠释（1）幸福，，是一种温暖暖的感觉、一一种怡然的心心情、一种和谐的氛氛围、一种乐乐观的精神、、一种积极的人生态度度……（2）家，是是一个空间概概念。它是生生活状态的空空间载体，对于忙碌碌的城市人而而言，它更是是一个心灵的栖居地。家家的幸福是每每个人都极为为渴望的。（3）“幸福时光”，是一个幸福福生活的时间间概念。它依依附于项目的空间间，从而展现现家的永恒的的幸福与温馨馨。（4）《幸福福时光》是张张艺谋近年脍脍炙人口的电电影作品。项目可借其良良好的知名度度，深入人心心其他辅助命名名晴朗时空翠翠地雅居居慧山•雅筑绿林畅想云云中漫漫步4、项目形象象组合建议布吉中心区··幸福生活新新尺度住宅&青山秀水和和美人家诠释：新尺度住宅经济尺度：小高层（28万买3房！）空间尺度：一梯四户实用尺度：实用率≥85%户型尺度：主力户型60——70平方米2房2厅1卫卫健康尺度：户户采光，通通风顺畅共享尺度：绿化率≥60％诠释：青山秀水和和美人家1）项目内部部独特的水景景规划，与项项目得天独厚厚的山景相得益益彰。2）居家于山山水之间，享享有温馨、和和谐的人居氛氛围，拥有美满满幸福的家庭庭。第三部分项项目规划划建议地块规划条件件分析一、地块交通流流量分析1、地块北面面布龙公路是是一条快速干干道，车流量量大，在地块块所在区段没没有开口，如如果从地块内内出来则只能能单行。因此此小区主入口口不宜开在布布龙公路这边边。2、地块南南面的小区区路现在尚尚未完工，，将来通车车以后将成成为后面几几个小区的的主要通行行道路，车车流量相对对较大，人人气较旺，，因此小区区主人口应应考虑放在在南面。3、地块东东西两侧如如果规划小小区路的话话，也是小小区内部道道路，交通通流量不大大。二、噪音污污染分析1、本项目目主要噪音音污染源来来自于道路路交通，因因此临布龙龙公路的噪噪音污染是是最严重的的，将来在在规划中可可以考虑采采用绿化或或将建筑后后退的方法法降低噪音音污染。2、地块南南面的道路路污染也会会比较严重重，而且这这边的住宅宅离道路很很近，降低低噪音的办办法不多，，将来可能能只有通过过住宅内采采用双层隔隔音玻璃来来处理。3、地块东东西两侧的的小区路交交通流量较较小，噪音音污染相对对较小。地块规划条条件分析地块规划条条件分析三、商业人人气分布比比较1、从目前前地块周边边的情况来来看，整体体商业气氛氛都不浓，，随着大世世纪商业街街的逐渐形形成，必然然在地块南南部会聚集集一定的商商业氛围，，而且是从从东向西渐渐弱。2、地块北北面的布龙龙公路是快快速干道，，商业氛围围也不浓，，如果将来来规划中在在地块西北北角设计次次要出入口口，将形成成一定的商商业氛围。。3、地块东东西两侧目目前没有形形成小区路路的情况下下是没有商商业气氛的的，如果将将来规划了了小区道路路，则也会会形成一定定的商业气气氛。四、地块竖竖向分析1、地块与与周围高差差将近20米，如何何在尽量减减少土方开开挖量的前前提下合理理解决小区区的高差，，以及最大大地提升商商业价值是是规划的重重点。2、在地块块南面临大大世纪商业业街建议做做一排沿街街商铺，商商铺一层高高4.5米米，二层3.6米，，商铺上做做部分住宅宅。3、小区内内沿着自然然坡度做成成阶梯状布布置，中间间形成阶梯梯状园林和和瀑布群，，住宅围绕绕园林布置置。4、在部分分住宅的地地下层做地地下停车库库，出入口口可以在利利用高差在在下面直接接开口。地块规划条条件分析沿街商铺利用高差形形成瀑布户型类型建建议1、跃式住宅【市场热销销户型】：：推论论：针对本项目目产品小、、精、奇，，开发营销销要短、平平、快的特点，和市市场上客户户所认同的的户型作综综合分析，，在户型设计上本司司一致推荐荐：小跃式住宅宅，每户赠赠送小型私私家花园。。户型面积建建议根据上次递递交的《布布吉市场调调研报告》》，布吉市市场具有以下特点：：1、整体布布吉房地产产市场是以以布吉原居居民为主力力客户群，，兼有小部部分的市区区工薪阶层层、白领阶阶层，普遍遍置业水平平不高。2、价格一一般在￥3800元元/米2左右，且装装修一般到到位。总价价不宜太高高，置业者者难以接受受，因此户户型面积不不宜过大。。3、在布吉吉片区占比比较大的市市场份额。。较大的户户型可针对对此类客户户群。4、布吉片片区的畅销销户型仍然然以一房、、两房、三三房的中小小面积户型型为主，但但随着布吉吉楼盘档次次的提高，，二次置业业者的增加加，中偏的的三房户型型亦开始畅畅销。5、以一次次性置业者者为主，客客户年轻化化，主要集集中在40岁以下，，两口之家家为主。6、大多客客户选择7~8成的的银行按揭揭，说明布布吉置业者者支付能力力不强。目前，布吉吉热销的中中城康桥的的热销二房房、三房的的面积分别为：65-70M2、80-90M2；桂芳园的热热销二房、、三房的面积分别为为：69M2、91M2；百合星城的的热销二房房、小三房的面积分分别为：70-77M2、85-89M2。项目户型和和面积定位位：户型面积范围比例两房两厅一卫60－70㎡46％三房两厅一卫75－83㎡26％三房两厅两卫80－90㎡20％105—115㎡8％二、推荐