房地产市场报告3

杭州营销策划机构2008年6月安徽铜陵整体市场报告400-700-98001、观·世铜陵宏观市场研究2、阅·世铜陵房地产市场研究3、相·人客群分析内容纲要400-700-98001观·世铜陵宏观市场研究城市认知铜陵宏观经济解读铜陵城市解析铜陵房地产市场研究400-700-9800.1城市认知400-700-9800铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。

全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。"两山一湖"旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。1.铜陵的城市特性与区位优势400-700-9800自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。2.铜陵的城市背景与发展机遇400-700-9800城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。3.铜陵的交通状况400-700-98001956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43

万人。

4.铜陵行政区域划分400-700-9800铜陵城市发展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市5.铜陵城市发展定位400-700-9800.2铜陵宏观经济解读400-700-9800截至2007年铜陵陵市人均已已经突破4000美美元，标标志着铜陵陵市房地产产市场进入入高速发展展期。1、总量及及人均1.铜陵总总量及人均均分析安徽省排名名：2.铜陵全全省排名排名地市1合肥市13002安庆市6003芜湖市5804马鞍山5405滁州市4386宿州市4306六安市4307巢湖市4108淮南市3559亳州市34510宣城市35011铜陵市29012淮北市25813黄山市21514池州市158排名城市人均1马鞍山426642铜陵市356483合肥市281254芜湖市269765淮南市151976黄山市14052

7淮北市12900

8宣城市12500

9滁州市995410安庆市9836

11池州市901512巢湖市891313宿州市7049

14亳州市638815六安市62313.铜陵人人均可支配配收入涨幅幅收入水平的的不断提高高，居民消消费支出也也同步增长长，住宅消消费能力大大幅度提高高，推动了了铜陵市房房地产市场场的良性发发展。五年来，全全市生产总总值由2002年的的93亿元元增加到2007年年的290亿元，年年均增长16.6%，总量在在全省前移移2位；人人均地区生生产总值超超过5000美元；；财政总收收入由9.4亿元增增加到50亿元，年年均增长39.8%，总量在在全省前移移9位；累累计完成固固定资产投投资395亿元，相相当于2003年前前47年投投资额的总总和。过去去的五年，，是铜陵实实现跨越发发展的五年年，是铜陵陵整体形象象显著提升升的五年，，是人民群群众得到较较多实惠的的五年。地市可支配收入增幅安徽省1147417.4马鞍山1613717.7合肥市1342621.9铜陵市1326617.6芜湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7黄山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4安庆市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.44.铜陵人人均可支配配收入排名名改革开放以以来，在铜铜陵市委市市政府的坚坚强领导下下，铜陵市市利用外资资稳步发展展，自1989年批批准第一家家外商投资资企业开始始，到目前前为止，全全市累计批批准外商投投资企业227家，，外商投资资企业累计计投资总额额98267万美元元，注册资资本60629万美美元，合同同外资额34141万美元，，实际利用用外资28503万万美元。坚持从投资资导向着手手，积极引引导外资投投向我市重重点发展产产业。一是是明确提出出了铜陵投投资产业导导向，以基基本市情选选择投资对对象，针对对铜陵产业业特点，按按照国家产产业政策，，及时明确确了我市重重点发展的的外商投资资产业导向向：铜矿开开采、铜产产品系列加加工及精细细化学工业业项目；国国有企业出出售、转让让、嫁接改改造项目；；电子元器器件及电子子基础材料料产业项目目；建材、、纺织产业业项目；综综合利用资资源、防治治污染项目目；城市基基础设施及及配套建设设项目，社社会公益事事业及农业业产业化项项目，并做做到了根据据产业导向向选择投资资合作对象象，如铜都都铜业利用用亚行贷款款进行金昌昌冶炼厂技技术改造及及环境治理理项目和引引进深圳能能源、中国国华源等。。二是相继继出台了鼓鼓励外商投投资政策，，特别是对对高新技术术企业，在在所得税实实行二免三三减半的基基础上再延延续三年减减半，在土土地出让上上，实施以以项目带政政策的做法法，以此吸吸纳优质外外资。先后后引进跨国国集团7家家，其中世世界500强企业4家，分别别是日本住住友株式会会社、日本本伊藤忠株株式会社、、德国阿尔尔塔纳集团团和韩国公公司。与此此同时，也也加大了对对内开放的的步伐，引引进了华源源、深圳能能源、安徽徽海螺大型型国内企业业进入我市市。三是做做好规划，，引导外商商投资符合合国家产业业目录项目目，根据《《外商投资资产业目录录》，结合合铜陵产业业特点，对对全市所有有招商项目目进行认真真清理，编编制了《铜铜陵投资指指南》、《《铜陵招商商项目册》》，建立了了《铜陵招招商项目库库》和《铜铜陵招商网网站》，引引导外商进进行投资。。铜陵与其它它内陆城市市类似，外外资对城市市的贡献力力比较低。。5.铜陵招招商引资概概况政策/关键词核心内容影响央行5次加息7次上调存款准备金率

2007年9月15日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87

%；一年期贷款基准利率上调0.27

个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；

其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18

个百分点。

由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。同时提高资金成本，在一定程度上起到抑制投资的作用。提高了置业者的还贷成本，降低了购买力和有效需求。第二套房贷40%首付+1.1倍利率

中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率将会有效的抑制非刚性购房需求，有效的减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。本轮调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大，例如目前深圳地区房价是在大幅度地下降。很多大中城市出现观望情绪，交易量锐减。6.房地产产行业金融融政策部分分政策/关键词核心内容影响土地有偿使用费提高一倍财政部、国土资源部、中国人民银行三部们联合下发的《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。总的影响不会很大。在三部门联合下发的通知中规定，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍，这涉及到商品房销售单价涨幅具体情况。以上海为例，在新规定的要求下，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍后，商品房的销售单价每平方米仅上涨了15元，这样一来对于暴利房地产行业来说没有任何影响，同时对购房者来说影响也不大。廉租房的供应要求07年10月8日国土资源部下发通知，为确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地，其年供应总量不得低于住宅供应总量的70%近两年铜陵市政府对房地产行业的管理重心放经济适用房建设上，06年政府组织了房交会但今年不会组织以避免消费者对商品房过度关注的倾向。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证。该《规定》出台，将有助于房地产行业健康的发展。在《规定》出台之前，一些不正规的房地产企业可以采取拖欠等方式。不按合同缴纳土地全部出让金，并利用分期分块发放的建设用地使用权证，将未建成的楼盘通过预售渠道对外销售，再通过预售所得款项，进行下一步投资建设。该规定出台后，还会影响土地成本，并加大项目开发成本，缩小利润率。此外该规定还将对房地产业产生洗牌效应，将实力雄厚的开发公司留下来，间接提高了房地产行业的进入门槛。遏制土地囤积现象《办法》明确可以纳入土地储蓄范围的土地包括：依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，其它依法取得的土地。对纳入储蓄的土地，经市、县人民政府国土资源管理部批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时里利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年农用地转用计划时扣减相应指标。进一步表明国家对土地垄断，土地资源国有化；强调土地使用制度的规范性，遏制土地资源不良运作。7.房地产产土地政策策部分法规内容概要影响分析物权法物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。在整个《物权法》中充分体现了重视个人资产，且并对国有资产做特别保护。该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。

物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会影响房价的上涨。从长期的角度上看，该法规将提高土地及房地产的价值。对于城市拆迁也一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许增加。物权法的出台，对于开征物业税创造了前提条件。物业税物业税（ＰｒｏｐｅｒｔｙＴａｘ），即对于财产的征税，又称为不动产税，以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为４０％到７０％左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。

国家税务总局和财政部已于2007年9月5日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

（1）物业税对政府的影响。物业税的征收，加强了政府的税收收入，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。（2）物业税对房地产商的影响。房地产商投资的负担降低，有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。（3）物业税对消费者的影响。降低消费者在初期购买房子的门槛。物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。（4）物业税对二手市场的影响。产生“买房容易养房难“的现象。消费者会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。

综合分析：：2007年国家宏宏观调控政政策在2006年基基础更加严严厉跟进，，宏观调控控对房地产产市场的主主要影响体体现在投资资市场和市市场结构的的优化上，，将有力的的推动铜陵陵市房地产产市场的持持续健康稳稳定的发展展。8.房地产产相关法规规政策综合分析铜陵经济增增长速度连连续两年全全省第三，，进入经济济快速发展展通道，2007年,在中中国城市综综合竞争力力排名第78位，在在安徽省中中排列前茅茅。居民消费能能力强劲，，2007年铜陵市市居民的户户均存款达达到了4.3万元，，处于安徽徽省领先位位置。人均突破35000元，全省省排名第二二。城镇人人口占全市市人口58%说明城城市化水平平高。随着着经济水平平的提升这这部分城镇镇人口改善善居住意愿愿强。以上诸多多国家宏宏观政策策对铜陵陵房地产产市场总总体影响响不大，，仅对部部分投资资客有所所影响，，在后续续的房产产市场分分析中也也将有体体现。当地对房房地产行行业政策策相对宽宽松，如如申请预预售许可可证对工工程进度度要求低低1）多多层建筑筑进度到到3层。。2)无无需面积积预测。。3）无无需之前前进行物物业管理理招投标标。.3铜陵城市市规划解解析新一轮总总体规划划确定铜铜陵为全全国铜产产业基地地，电子子材料产产业基地地，长江江中下游游重要的的工贸港港口城市市，皖中中南中心心城市。。城市人人口规模模近期（（2010年））为60万，远远期（2020年）为为80万万人。1.建设设大铜陵陵城市空空间新体体系城市将形形成“一一城三区区，一主主两副””组团式式空间布布局结构构，主城城区是全全市的政政治，经经济，文文化，信信息和公公共服务务中心；；东部城区区由顺安安钟鸣和和金桥工工业园组组成，形形成富有有活力的的以工业业为主的的综合性性新城区区；南部城区区由横港港，大通通组成，，主要发发展商贸贸物流，，旅游服服务业，，工业形形成多种种功能协协调发展展的综合合性新城城区。2.主城城区东扩扩南拓以“山水水•铜都都”为核核心，通通过全面面保护、、严格控控制、重重点恢复复、综合合利用和和有序建建设，使使大铜官官山公园园成为成成为国家家级森林林公园、、国家矿矿山公园园、中国国第一铜铜文化旅旅游目的的地。““两山一一湖”北北部门户户景区、、城市市市民公园园和山态态城区，，全面打打造成为为铜陵市市山岳生生态景观观名片。。大铜官山山公园板板块分为为：战略区域域包括：：四大战战略板块块，两大大景观区区域。战略轴线线包括：：五条景景观轴线线。战略据点点包括：：七大核核心项目目。游客量（（预计））：2010年接待待游客15.02万人人次2020年接待待游客60.18万人人次2030年接待待游客100.13万万人次项目地块块地处城城市规划划的南部部城区,规划是是以商贸贸物流、、旅游、、工业等等行业为为主的综综合性新新城区。。项目紧紧邻城市市主干道道铜都大大道，铜铜都大道道直通长长江大桥桥是该区区域经济济交流的的重要渠渠道。项项目南靠靠大铜官官山，城城市规划划大铜官官山在2030年前会会建成大大铜官山山公园，，项目周周遍的旅旅游服务务业也将将成为该该区域的的重点经经济产业业，将很很大程度度的提升升项目地地块的价价值。周周边的海海螺水泥泥厂等市市重点企企业的发发展也有有助于项项目地块块的发展展。3.大铜铜官山公公园市政政概念规规划综合分析析发展战略略推动城城市扩容容，城市市发展跃跃上新平平台。“东扩南南拓”城城市发展展战略，，南部区区域交通通便利靠靠近铜陵陵长江大大桥有助助于物流流商贸行行业发展展，周边边天然生生态环境境资源充充分是政政府重点点规划的的旅游区区域，大大铜官山山森林公公园规划划将带动动整个南南部区域域的旅游游产业。。也将带带动整个个南部区区域经济济发展。。.4铜陵房地地产市场场研究全省房价价可能继继续稳步步上升大大环境境带动小小环境一、投资资住宅仍仍居主导导2007年，安安徽省房房地产开开发投资资延续上上年平稳稳快速的的增长态态势，增增速基本本保持在在40%左右，，全年完完成房地地产开发发投资891.51亿亿元，比比上年增增长39.9%。房地地产开发发投资指指数为114.4，是是8个分分类指数数中最高高的，比比上年提提高0.2个点点。从投资用用途看，，住宅投投资居主主导地位位。全年年住宅完完成投资资662.28亿元，，增长37.7%，投投资额占占房地产产投资的的74.3%;办公楼楼完成投投资23.88亿元，，增长52.6%，占占总额的的2.7%，所所占比例例最低；；商业营营业用房房投资109.94亿亿元，增增长37.8%，占总总额的12.3%。二、商品品房空置置率下降降截止2007年年12月月底，全全省商品品房空置置率面积积280.49万平方方米，比比上年下下降18.1%。商品品房空置置面积下下降，表表明安徽徽省房地地产业运运行的内内在质的的量逐步步提高。。从空置房房的用途途来看，，住宅空空置面积积172.13万平方方米，下下降18.9%，占全全省商品品房空置置面积的的61.4%；；办公楼楼16.45万万平方米米，下降降25.8%；；商业营营业用房房72.72万万平方米米，下降降20.8%。。从空置置的时间间来看，，空置1~3年年的商品品房面积积206.9万万平方米米，下降降9.1%；空空置3年年以上的的商品房房面积14.45万平平方米，，下降19.7%。三、2007年年“皖房房景气指指数”值值指数名称2007年指数（%）2006年指数（%）2007年比2006年增减（点）景气状况皖房景气指数104.2101.6+2.6景气开发投资指数114.4114.2+0.2景气资金来源指数108.3107.1+1.2景气购置土地面积指数99.394.6+4.7不景气土地购置费指数101.998.8+3.1景气空置面积指数106.2105.7+0.5景气新开工面积指数95.396.3-1.0不景气竣工面积指数104.8104.4+0.4景气销售价格指数104.6101.0+3.6景气1.安徽徽省总体体房地产产市场现现状据数据统统计显示示，2007铜陵市市区竣工工面积达达98.19万万平方米米，同比比去年增增长29.25%。其其中住宅宅面积67.51万平平方米，，同比去去年增长长15.46%。07年开工工面积101.6万平平方米，，同比去去年下降降30.81%。其中中住宅83.14万平平方米，，同比去去年下降降9.92%。。2007年铜陵陵市区成成交面积积54.61万万平方米米，同比比去年下下降25.41%。其其中：商商品住宅宅成交42.86万平平米，同同比下降降33.07%，占总总成交的的78.48%。整体体07年年房产市市场成交交量均同同比06年有大大幅度下下滑。07年整整体房产产市场供供需同比比06年年均有大大幅度的的下降。。07年年的开发发量少导导致现铜铜陵市场场可售房房源稀少少，全市市可售房房源仅1600余套远远底于同同规模其其他城市市。2007年铜陵陵房地产产市场的的供销关关系保持持活跃态态势。2.2007年铜陵陵房地产产市场回回顾商品房价价格稳步步上涨，，全市住住宅均价价突破3500元/平平方米，，同比已已超过安安徽省省省会城市市合肥。。。房屋空置置面积减减少，市市场呈需需大于求求状态至07年年底，全全市空置置商品房房面积约约在5.1万平平方米左左右，同同比减少少20.93%，市场现供供应量较较少，潜潜在竞争争力威胁胁较大截止到今今年3月月份，铜铜陵三个个区共有有1600余套套房屋可可以出售售，按照照平均面面积100㎡计计算，潜潜在供应应量大约约16万万㎡，同同比其他他同类城城市供应应量较少少。考虑虑到市区区内现土土地出让让情况，，保守估估计今年年商品房房市场将将新增供供应量在在70万万㎡以上上。年份投资额（亿元）施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）均价（元/㎡）空置面积（万㎡）20036.38117.3344.9934.0619009.7320049.50153.9151.0844.8627508.27200510.46151.3854.1639.5831006.06200617.79261.6675.9773.2132466.45200720.77262.0598.1954.6135875.103.2007年铜陵陵房地产产市场分分析29通过表中中数字我我们计算算出，07年1-12月份，，我市商商品方一一共销售售2600余套套。按照照每套100平平方米计计算，我我市房地地产交易易面积达达到260000平方方米左右右。销售售主要节节点为3、4月月；9、、10月月；1月月三大节节点。前前两大节节点是房房产市场场常规黄黄金时段段。而1月份这这一节点点主要因因为铜陵陵此类城城市打工工返乡一一族购房房的高潮潮。4.07年铜铜陵商品品房销售售走势有利因素素铜陵经济济5年内内持续高高速增长长及城市市规划有有利于房房地产的的发展；；铜陵市城城市规划划有助于于郊区房房地产市市场的发发展。铜陵房地地产市场场逐步走走向成熟熟，这将将在一定定程度上上促进项项目的发发展；不利因素素宏观政策策调控频频出，投投资客户户进一步步被打击；区域发展展还未兑兑现；5.铜陵陵房地产产发展环环境分析析08年将将持续宏宏观调控控，一些些新的政政策将出出台，积积极维护护和促进进市场健健康发展展；铜陵前几几年房产产市场平平均每年年按350元/平方米米左右，，属于稳稳健上涨涨。08年铜铜陵市商商品房价价格依然然会上涨涨，总体体上是稳稳中略升升。板块竞争争将进一一步加剧剧，有创创新产品品的发展展商领衔衔主演；；产品同质质化严重重，消费费者生活活质量需需求逐步步提高；；6.2008年铜陵陵房地产产市场前前景预测测2阅阅·世铜铜陵房地地产板块块竞争研研究铜陵新区区规划研研究铜陵陵新新区区与与各各区区的的竞竞争争房地地产产板板块块竞竞争争研研究究铜陵陵市市场场后后续续供供应应量量分分析析按照照地地理理位位置置与与楼楼盘盘聚聚集集情情况况，，铜铜陵陵市市城城区区大大致致可可以以划划分分为为中中心心区区板板块块、、新新城城板板块块、、东东郊郊板板块块、、城城南南板板块块、、环环天天井井湖湖板板块块五五大大房房地地产产板板块块，，呈呈现现““一一主主四四幅幅””的的格格局局：：新城板板块城南板板块东郊板板块中心区区板块块环天井井湖板板块1.铜铜陵房房地产产板块块竞争争研究究中心区区板块块（以以金山山路以以北，，翠湖湖路以以南，，铜官官大道道以东东，铜铜都大大道以以西））市场场供不不应求求、价价格稳稳定。。中心区区供地地有限限，尽尽管中中央华华庭、、阳光光山水水、香香樟花花园等等项目目陆续续有房房源推推出，，但区区域推推盘总总量不不大，，房价价稳定定在高高位。。该板板块一一直是是市民民居住住认知知度最最高的的区域域，拥拥有优优越的的区位位优势势和完完善的的生生活配配套设设施。。2.中中心区区板块块特征征分析析项目名称：中央华庭基本资料：地点：紧邻长江路，紧贴义安大道北段开发商：合肥火炬物业发展有限责任公司铜陵分公司总建面积：68077.70M2总套数：520套建筑形式：多层容积率：1.19绿化率：43.66%物管费：0.5元/平方米/月优劣势分析：1.优势■项目地处铜陵长江路黄金地段，周遍配套齐全。■教育学区好。■产品以大户型为主，定位市场上层高端客户群体为销售目标。在铜陵房产市场市区新盘较少的情况下该项目取得良好的销售业绩。

2.劣势■项目户型结构较差，使用率低；■项目产品外立面较差。销售情况：销售率：项目07年上旬开盘至今已全部售罄。价格；均价4900左右3.中中心区区板块块代表表项目目分析析-中中央华华庭36项目名称：阳光山水基本资料：地点：长江东路开发商：铜陵有色铜冠房地产集团有限公司总建面积：45990.45M2总套数：352套建筑形式：多层容积率：1.14绿化率：40%物管费：0.6元/平方米/月项目分析：项目从06年开盘至今一期已即将售磬，2期将在08年5月份推出，项目价格从06年的均价3800元/㎡涨至07年4300元/㎡，现一期销售均价在4600元/㎡左右。预计二期销售价格还会有一定幅度的上涨。1）优势■项目地处铜陵长江路沿线，属铜陵较好地段紧邻市中心。■项目北靠景观大山，园区内有人工水系环境好。■项目周遍配套齐全生活方便，地属15中学区教育好。■小区智能化安保系统完善。2）劣势■项目建筑立面效果较差，外立面类似安居房。■项目户型面积同比其他项目偏大导致总价偏高。■项目销售现场销售气氛差，业务员不专业。。销售情况：销售率：一期可销售套数370套,已销售352套，二期今年5月开盘价格；均价4600左右3.中中心区区板块块代表表项目目分析析-阳阳光山山水新城区区板块块（翠翠湖路路以北北，泰泰山大大道以以东））规模模楼盘盘最为为集中中区域域，领领袖地地位已已然确确立。。依托于于政府府规划划的重重心倾倾斜，，新城城区板板块加加速掘掘起，，已成成为铜铜陵市市场上上最热热门的的板块块。周边扎扎堆有有万泰泰翡翠翠城、、豪邦邦康城城、五五环国国际等等一批批高品品质楼楼盘。。该板块块是主主城区区连接接经济济技术术开发发区的的前沿沿，是是顺应应城市市空间间战略略“北北扩””的要要地，，受石石城大大道的的改造造、翠翠湖公公园建建设等等大型型市政政工程程的利利好影影响，，该板板块近近2年年上升升势头头非常常明显显。随随着石石城大大道的的扩改改工程程结束束，连连接新新老城城区的的价值值链正正在拉拉开，，拉近近该板板块地地产和和主城城区距距离。。5.新新城区区板块块特征征分析析项目名称：五环国际基本资料：地点：翠湖二路北侧开发商：铜陵华源房地产开发有限责任公司容积率：1.42绿化率：40%物管费（元/平方米/月）未定一期总建筑面积：29440.70M2产品类型：多层项目分析：项目07年12月28日开盘销售，前期客户积累时间在2个月左右。项目一期推出可售房源266套，开盘一个月内即销售200余套在业内造成一定轰动。项目的热销也反映出07年底的国家调控并未为对铜陵房地产市场造成很大的波动，也反映出了铜陵市场中底价位楼盘的需求量较大。1）优势■项目销售均价在3600元/㎡左右，相对周遍楼盘具有一定的价格优势。■项目规划理念先进，景观组团，奥林匹克广场，景观水系设计具有很大卖点，会所等配套规划齐全。■项目地处铜陵规划的经济开发区，地块升值潜力较大。■园区靠近翠湖公园，增加了项目的景观卖点。■项目产品以多层为主，户型也以中小户型为主。建筑设计如底层架空、大堂挑高、底层下沉式私家庭院等，具有较大的产品优势。■集中布局太阳能热水器。■项目销售现场销售气氛营浓厚，销售员业务能力强。2）劣势■项目周遍现配套较差，无生活配套设施，无交通配套。

销售情况：销售率：一期可销售套数291套,已销售266套。价格；一期销售均价3600元2。6.新新城区区板块块代表表项目目分析析-五五环国国际39项目名称：万泰翡翠城基本资料：地点：石城大道于翠湖一路交汇处开发商：安徽万泰置业有限公司容积率：1.7绿化率：35.5%物管费：0.65元/平方米/月总建筑面积：30万平方米产品类型：多层项目分析：项目分四期开发分多个组团，04年开盘至今已销售700余套。价格从开盘是的2050元/㎡涨至现在3900元/㎡。项目一期现已交房入住二期基本都已结构封顶，会所等配套设施均已投入使用。该项目以绿城经典多层产品桂花城以模板，从规划、景观、配套、物业等方面均体现出铜陵一线大盘的形象。但现在由于该区域一些较具竞争力的新生楼盘推出影响下，项目的销售情况正大幅度的下滑。一些如户型配比不合理大户型偏多之类劣势也慢慢的体现出来。1）优势■项目整体总建面积30万平方米，是铜陵规模最大的项目。■项目一期已入住增加项目后期销售的人气。■项目规划设计模仿绿城桂花城，在景观产品上居有较大卖点。■项目规模园区配套设施齐全，如会所、游泳池等。■项目物业由绿城做物业顾问，物业管理在铜陵数一数二。2）劣势■项目立面颜色当地人较不认可，色彩偏灰。■项目大户型偏多，当地大户型相对销售进度较慢。■项目价格在同区域中偏高。■项目销售现场销售气氛较差，销售人员较不专业

销售情况：销售率：一期98%；二期80%价格；一期销售均价3600元2。二期销售多层销售均价39002，小高层均价430026.新新城区区板块块代表表项目目分析析-万万泰翡翡翠城城40项目名称：豪邦康城基本资料：地点：螺丝山西侧开发商：安徽省豪邦置业有限责任公司容积率：1.45绿化率：36.52%物管费：（元/平方米/月）未定一期总建筑面积：14874.14M2产品类型：多层项目分析:项目06年中旬开盘至今天一期已售磬，开盘运用摇号造势的推广手段取得良好的效果，加以项目以85左右二房110左右三房为主力户型，价格同比周遍项目略低，在短时间取得了良好的销售业绩。1）优势■项目以堆坡造林方式制作园区景观。■项目一期已售磬增加项目后期销售的口碑。■项目规模大，小区配套设施齐全，地处铜官山区，具有优异的教学配套优势。■项目户型以中小户型为主打，符合当地市场客户需求。2）劣势■项目销售现场销售气氛差，销售人员不专业，原销售已解散。

销售情况：销售率：一期已售罄，二期08年中旬推出价格；一期销售均价3850元2。6.新新城区区板块块代表表项目目分析析-豪豪邦康康城东郊板板块（（铜都都大道道以东东）借借题材材发力力。代表楼楼盘中中房东东郡、、铜官官书香香苑、、物华华•臻臻邸。。该区区域曾曾是一一个““脏、、乱、、差””的市市场聚聚集之之地，，不宜宜居住住。然然而经经过几几年来来的发发展，，东郊郊区域域在一一波波波的发发展浪浪潮中中迎来来了它它的巨巨变。。7.东东郊板板块特特征分分析项目名称：物华·臻邸基本资料：地点：北京东路北侧开发商：铜陵市物华房地产开发有限责任公司容积率：1绿化率：40.5%物管费：0.6元/平方米/月总建筑面积：31848.07M2总套数：210套优势：■项目从景观、户型等方面规划档次比较高。■销售人员专业。■销售形象包装比较好。劣势：■户型面积偏大以140左右大户型为主，单价相对偏高导致总价高。■部分户型设计不合理，南向房间少，当地人较难接受。销售情况：销售率：15%。价格；4800元/㎡。8.东东郊区区板块块代表表项目目分析析-物物华臻臻邸城南板板块（（金山山路以以南））蓄势势待发发，性性价比比较高高。该板块块代表表楼盘盘有世世纪花花园、、香格格里拉拉、金金色兰兰庭等等，以以丰收收门为为中心心的城城市南南向板板块被被称为为铜陵陵城市市生活活的发发源地地之一一。南部城城区是是构成成我市市“一一城三三区，，一主主两副副”城城市空空间结结构的的三三个城城区之之一。。该区域域依托托交通通便利利和市市政重重点规规划的的旅游游产业业，将将对本本板块块有较较大的的经济济发展展后发发优势势。9.城城南板板块特特征分分析项目名称：金御华府基本资料：地点：淮河大道南段开发商：铜陵城乡置业有限责任公司占地面积：12.71公顷一期总建筑面积：68610M2容积率：1.51物管费（元/平方米/月）：未定项目优势：■规模相对比较大。■可能规划有5000平方方米的购物中心（沃尔玛）。■有露天游泳池。■车位比例45%，能满足现客户的需求。■很多户型有入户花园，增加产品卖点。项目劣势：■户型普遍次卧开间小，采光差。■高层产品较多，当地人对高层产品认可度较差。■项目周边靠近焦化厂对项目周边环境污染较多，道路情况差。■项目靠近铜陵火葬场，当地客户比较忌讳。销售情况：销售率：08年中旬开盘暂未销售。价格；未定。10.城南南板块块代表表项目目分析析-金金御华华府环天井井板块块（铜铜官大大道以以西））板块块借助助天井井湖、、南湖湖等天天然湖湖泊景景观，，在五五大板板块中中具有有独一一无二二的生生态优优势。。该板块块代表表楼盘盘托莱莱多、、秀水水山庄庄、春春江花花月、、映湖湖山庄庄等生生态优优势是是该区区域的的关键键词。。该板板块所所处区区域环环境优优美，，靠近近市县县两级级政府府办公公地，，1999年底底，天天井湖湖地区区整治治与建建设拉拉开帷帷幕，，经过过几年年实践践，““青山山碧水水、相相映成成趣；；随坡坡就势势、错错落有有致；；动静静相宜宜、处处处皆皆景的的花园园式城城市空空间””的规规划设设想正正逐步步成为为现实实。坐坐拥天天井湖湖，远远眺笠笠帽山山，难难得中中的真真山真真水环环境，，成就就了该该板块块的特特质，，这也也是该该板块块进入入公众众视野野被普普遍看看好的的主要要原因因。11.环天天井湖湖板块块特征征分析析项目名称：托莱多基本资料：地点：淮河大道南段开发商：铜陵拓基房地产开发有限责任公司占地面积：12.71公顷一期总建筑面积：21229.27M2一期可售套数：188套容积率：0.75物管费（元/平方米/月）：未定优劣势分析：项目优势：■项目紧邻天井湖公园生态生活环境好。■可能规划有12000平米的家乐福。■项目产品户型有阳光房，下沉式地下室，同比其他项目具有其独特的产品特点。■周边生活配套齐全，教育医疗环境成熟。■项目低容积率低建筑密度。项目劣势：■户型面积普遍偏大，总价高。销售情况：销售率：一期销售95%以上，二期08年中旬推出价格；4800元2。12.环天天井湖湖板块块代表表项目目分析析-托托莱多多3相相··人客客群群分析析.1客群数数据分分析铜官山山区有有76人，，占92%；郊郊区有有3人人，4%；；狮子子山区区有1人，，占1%；；铜陵陵县有有1人人