房地产开发企业会计之对外投资的核算

房地产开发企业会计第八章对外投资的核算本章要点房地产开发企业对外投资的类型掌握金融资产投资的核算掌握长期股权投资的核算了解投资发生减值的处理第一节交易性金融资产投资的核算一、投资概述根据我国企业会计准则的规定，企业对外投资的核算分为四类：交易性金融资产投资、可供出售金融资产投资、持有至到期投资和长期股权投资。其中，前三项金融资产投资由《企业会计准则--金融工具确认和计量》进行规范，长期股权投资由《企业会计准则--长期股权投资》进行规范。交易性金融资产投资的核算二、交易性金融资产投资的核算符合以下条件之一的金融资产，企业应当划分为交易性金融资产：1、持有金融资产的目的，主要是为了近期内出售或回购；2、金融资产是企业采用短期获利模式进行管理的金融工具投资组合中的一部分；3、属于衍生金融工具。房地产开发企业对交易性金融资产的投资，包括为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资、权证投资等应在“交易性金融资产”科目进行核算。本科目应当按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。交易性金融资产投资的核算交易性金融资产的投资成本按取得交易性金融资产的公允价值（不含支付的价款中所包含的已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利）计量，取得时按公允价值借记“交易性金融资产（成本）”，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利，借记“应收利息”或“应收股利”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。在持有交易性金融资产期间被投资单位宣告发放现金股利或在资产负债表日按债券票面利率计算利息时，借记“应收股利”或“应收利息”科目，贷记“投资收益”科目。收到现金股利或债券利息时，借记“银行存款”科目，贷记“应收股利”或“应收利息”科目。交易性金融资产投资的核算期末按照公允价值调整，对于公允价值与账面价值之间的差额计入损益，交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“交易性金融资产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。本科目期末借方余额，反映企业交易性金融资产的公允价值。

[例8-1]

交易性金融资产投资的核算三、可供出售金融资产投资的核算可供出售金融资产，指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产。房地产开发企业对可供出售金融资产的投资，在“可供出售金融资产”科目进行核算。本科目按照可供出售金融资产的类别和品种，分别“成本”、“利息调整”、“公允价值变动”、“应计利息”进行明细核算。对于划分为可供出售金融资产，包括划分为可供出售的股票投资、债券投资等金融资产。取得时按可供出售金融资产的公允价值（不含支付的价款中所包含的已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利）与交易费用之和，借记“可供出售金融资产（成本）”科目，按已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利，借记“应收利息”或“应收股利”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。交易性金融资产投资的核算持有的可供出售债券如为分期付息、一次还本付息债券投资，应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借记“应收利息”科目，按可供出售债券摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“可供出售金融资产（利息调整）”科目；如为一次还本付息债券投资，应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借记“可供出售金融资产（应计利息）”科目，按可供出售债券摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“可供出售金融资产（利息调整）”科目。可供出售权益工具投资持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，按应享有的份额，借记“应收股利”科目，贷记“投资收益”科目交易性金融资产投资的核算在持有可供出售金融资产期间收到的属于取得可供出售金融资产支付价款中包含的已宣告发放的债券利息或现金股利，借记“银行存款”科目，，贷记“应收利息”或“应收股利”科目。收到未发生减值的可供出售债券持有期间支付的利息，借记“银行存款”科目，贷记“应收利息”科目；收到可供出售权益工具投资持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，借记“银行存款”科目，贷记“应收股利”科目。期末按照公允价值调整，对于公允价值与账面价值之间的差额计入权益，资产终止确认时转出，并计入当期损益。可供出售金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“可供出售金融资产”科目，贷记“资本公积——其他资本公积”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。交易性金融资产投资的核算出售可供出售金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”、等科目，按可供出售金融资产的成本，贷记“可供出售金融资产（成本）”科目，按应从所有者权益中转出的公允价值累计变动额，借记或贷记“资本公积——其他资本公积”科目，，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。[例8-2]

交易性金融资资产投资的核核算四、持有至到到期投资的核核算持有至到期投投资，是指到到期日固定、、回收金额固固定或可确定定，且企业有有明确意图和和能力持有至至到期的非衍衍生金融资产产。企业不能将下下列非衍生金金融资产划分分为持有至到到期投资：（（1）初始确确认时即被指指定为以公允允价值计量且且其变动计入入当期损益的的非衍生金融融资产；（2）初始确认认时被指定为为可供出售的的非衍生金融融资产；（3）符合贷款款和应收款项项的定义的非非衍生金融资资产。交易性金融资资产投资的核核算如果企业管理理层决定将某某项金融资产产持有至到期期，则在该金金融资产未到到期前，不能能随意地改变变其“最初意意图”。也就就是说，投资资者在取得投投资时意图就就应当是明确确的，除非遇遇到一些企业业所不能控制制、预期不会会重复发生且且难以合理预预计的独立事事件，否则将将持有至到期期。（一）到期日日固定、回收收金额固定或或可确定（二）有明确确意图持有至至到期（三）有能力力持有至到期期（四）至期前前处置或重分分类对所持有有剩余非衍生生金融资产的的影响（五）持有至至到期投资的的会计处理[例8-3]第二节长长期股权投资资的核算一、长期股权权投资的初始始计量长期股权投资资,是指企业业已经取得并并打算长期持持有的被投资资单位的股权权投资，包括括股票投资和和其他股权投投资。投资企企业作为被投投资单位的股股东，按所持持股份比例享享有权益并承承担责任。根据投资企业业与被投资企企业的关系，，长期股权投投资分为企业业合并形成的的长期股权投投资（又分为为同一控制和和非同一控制制）和其他方方式取得的长长期股权投资资。其中，企企业合并是指指将两个或者者两个以上单单独的企业合合并形成一个个报告主体的的交易或事项项。所谓同一一控制下的企企业合并，是是指参与合并并的企业在合合并前后均受受同一方或相相同的多方最最终控制且该该控制并非暂暂时性的情况况。长期股权投资资的核算长期股权投资资的初始计量量，是指取得得长期股权投投资时，对其其投资成本进进行计量。根根据企业会计计准则规定，，长期股权投投资初始投资资成本的确认认要区分企业业合并和非企企业合并形成成的长期股权权投资两种。。（一）企业合合并形成的长长期股权投资资，视投资方方与被投资方方是否属于同同一控制分别别确认：1、同一控制制下的企业合合并时，合并并方以支付现现金、转让非非现金资产或或承担债务方方式作为合并并对价的，应应当在合并日日按照取得被被合并方所有有者权益账面面价值的份额额作为长期股股权投资的初初始投资成本本。长期股权权投资初始投投资成本与支支付的现金、、转让的非现现金资产以及及所承担债务务账面价值之之间的差额，，应当调整资资本公积；资资本公积不足足冲减的，调调整留存收益益。长期股权投资资的核算合并方以发行行权益性证券券(如换股合合并)作为合合并对价的，，应当在合并并日按照取得得被合并方所所有者权益账账面价值的份份额作为长期期股权投资的的初始投资成成本。按照发发行股份的面面值总额作为为股本，长期期股权投资初初始投资成本本与所发行股股份面值总额额之间的差额额，应当调整整资本公积；；资本公积不不足冲减的，，调整留存收收益。[例8-4][例8-5]长期股权投资资的核算2、非同一控控制下的企业业合并时，购购买方在购买买日应当以按按照《企业会会计准则第20号——企企业合并》确确定的合并成成本作为长期期股权投资的的初始投资成成本。非同一一控制下的企企业合并与同同一控制下的的企业合并的的区别在于：：（1）同一控控制下的企业业合并，投资资方应当在合合并日按照取取得被合并方方所有者权益益账面价值的的份额作为长长期股权投资资的初始投资资成本；而非非同一控制下下的企业合并并，投资方在在购买日是按按照投资方投投出资产以及及承担债务的的公允价值，，确定长期股股权投资初始始成本。（2）同一控控制下的企业业合并，长期期股权投资初初始投资成本本与投出资产产以及承担债债务的账面价价值的差额，，调整投资方方的净资产；；非同一控制制下的企业合合并，长期股股权投资初始始投资成本与与投出资产以以及承担债务务的账面价值值的差额调整整投资方的当当期损益。[例8-6]长期股权投资资的核算(二)对其他他方式取得的的长期股权投投资，应当按按照下列规定定确定其初始始投资成本：：1、以支付现现金取得的长长期股权投资资，应当按照照实际支付的的购买价款作作为初始投资资成本。初始始投资成本包包括与取得长长期股权投资资直接相关的的费用、税金金及其他必要要支出，但实实际支付的价价款中包含的的已宣告但尚尚未领取的现现金股利，应应作为应收项项目单独核算算。[例8-7]长期股权投资资的核算2．以发行权权益性证券取取得的长期股股权投资，应应当按照发行行权益性证券券的公允价值值作为初始投投资成本。3．投资者投投入的长期股股权投资，应应当按照投资资合同或协议议约定的价值值作为初始投投资成本，但但合同或协议议约定价值不不公允的除外外。投资者投入的的长期股权投投资，是指投投资者将其持持有的对第三三方的投资作作为出资投入入企业形成的的长期股权投投资。投资者者投入长期股股权投资时，，企业应当确确认对第三方方的长期股权权投资，同时时确认该项出出资形成的实实收资本及资资本公积（资资本溢价）。。4．通过非货货币性资产交交换取得的长长期股权投资资，以换出资资产的公允价价值作为初始始投资成本。。5．通过债务务重组取得的的长期股权投投资，按照将将享有债务人人股份的公允允价值作为初初始投资成本本。长期股权投资资的核算二、长期股权权投资的后续续计量长期股权投资资的后续计量量，是指由于于被投资的企企业财务状况况发生变化，，使得长期股股权投资的初初始计量结果果与根据被投投资企业现时时财务状况确确认的结果之之间形成偏差差，因此有必必要对长期股股权投资进行行后续计量。。长期股权投资资形成了投资资企业与被投投资企业之间间的关联方关关系，按其对对被投资单位位实施影响的的能力，分为为以下四种类类型：(1)控制。。是指有权决决定一个企业业的财务和经经营政策，并并能据以从该该企业的经营营活动中获取取利益。(2)共同控制制。是指按合合同约定对其其某项经济活活动所共有的的控制。(3)重大影响响。是指对一一个企业的财财务和经营政政策有参与决决策的权力，，但并不决定定政策。(4)无控制。。是指无共同同控制且无重重大影响。长期股权投资资的核算开发企业长期期股权投资的的后续计量，，应根据不同同情况，分别别采用成本法法或权益法核核算。下列长长期股权投资资应当采用成成本法核算：：（1）投资企企业能够对被被投资单位实实施控制的长长期股权投资资。（2）投资企企业对被投资资单位不具有有共同控制或或重大影响，，并且在活跃跃市场中没有有报价、公允允价值不能可可靠计量的长长期股权投资资。投资企业对被被投资单位具具有共同控制制或重大影响响的长期股权权投资，应采采用权益法核核算。在确定定能否对被投投资单位实施施控制或施加加重大影响时时，应当考虑虑投资企业和和其他方持有有的被投资单单位当期可转转换公司债券券、当期可执执行的认股权权证潜在的表表决权因素。。长期股权投资资的核算（一）成本法法成本法，是指指长期股权投投资按投资成成本计价的方方法。长期股股权投资采用用成本法核算算时，除追加加或收回投资资外，长期股股权投资的账账面价值一般般保持不变。。取得投资时时按照初始投投资成本计价价，记入““长期股权投投资”科目的的借方和“银银行存款”等等科目的贷方方。被投资单单位宣告分派派的利润或现现金股利，确确认为当期投投资收益。如如果被投资单单位无力分派派利润或现金金股利，企业业不作任何会会计处理。投投资企业确认认投资收益，，仅限于所获获得的被投资资单位在接受受投资后产生生的累积净利利润的分配额额，所获得的的被投资单位位宣告分派的的利润或现金金股利超过上上述数额的部部分，作为初初始投资成本本的收回，冲冲减投资的账账面价值。[例8-8]长期股权投资资的核算（二）权益法法权益法是指长长期股权投资资最初以初始始投资成本计计价，以后根根据投资企业业享有被投资资企业所有者者权益份额的的变化对投资资账面价值进进行调整的方方法。投资企企业对被投资资单位具有共共同控制或重重大影响的长长期股权投资资，应采用权权益法核算。。开发企业采用用权益法核算算长期股权投投资时，应在在“长期股股权投资”科科目下设置““成本”、““损益调整整”、“所有有者权益其他他变动”三个个明细科目。。[例8-9]长期股权投资资的核算企业在取得股股权投资后，，应按应享有有或分担的被被投资单位当当年实现的净净利润或发生生的净亏损的的份额，调整整投资的账面面价值，并作作为当期投资资损益。企业业按被投资单单位净损益计计算调整投资资的账面价值值和确认投资资损益时，应应以取得被投投资单位股权权后发生的净净损益为基础础。期末根据据被投资单位位实现的净利利润或经调整整的净利润计计算应分享的的份额，借记记“长期股权权投资（损益益调整）”科科目，贷记““投资收益””科目。长期股权投资资的核算确认投资损益益时，应当以以取得投资时时被投资单位位各项可辨认认资产等的公公允价值为基基础，对被投投资单位的净净损益进行调调整后加以确确定，比如以以取得投资时时被投资单位位固定资产、、无形资产的的公允价值为为基础计提的的折旧额或摊摊销额，相对对于被投资单单位已计提的的折旧额摊销销额之间存在在差额的，应应按其差额对对被投资单位位净损益进行行调整，并按按调整后的净净损益和持股股比例计算确确认投资损益益。在进行有有关调整时，，应当考虑具具有重要性的的项目。长期股权投资资的核算存在下列情况况之一的，可可以按照被投投资单位的账账面净损益与与持股比例计计算确认投资资损益，但应应在附注中应应当说明这一一事实及其原原因：（1）无法可可靠确定投资资时被投资单单位各项可辨辨认资产等的的公允价值；；（2）投资时时被投资单位位可辨认资产产等的公允价价值与其账面面价值之间的的差额较大；；（3）其他原原因导致无法法对被投资单单位净损益进进行调整。企业确认被投投资单位发生生的净亏损，，以长期股权权投资账面价价值以及其他他实质上构成成对被投资单单位净投资的的长期权益减减记至零为限限，投资企业业负有承担额额外损失的情情况除外。期期末对按被投投资单位发生生的净亏损计计算的应分担担的份额，应应记入“投资资收益”科目目的借方和““长期股权投投资（损益调调整）”科目目的贷方。长期股权投资资的核算其他实质上构构成对被投资资单位净投资资的长期权益益，通常是指指长期性的应应收项目，比比如，企业对对被投资单位位的长期债权权，该债权没没有明确的清清收计划且在在可预见的未未来期间不准准备收回，实实质上构成对对被投资单位位的净投资。。在确认应分担担被投资单位位发生的亏损损时，应当按按照以下顺序序进行处理：：首先，冲减长长期股权投资资的账面价值值。其次，如果长长期股权投资资的账面价值值不足以冲减减的，应当以以其他实质上上构成对被投投资单位净投投资的长期权权益账面价值值为限继续确确认投资损失失。第三三，，在在进进行行上上述述处处理理后后，，按按照照投投资资合合同同或或协协议议约约定定企企业业仍仍承承担担额额外外义义务务的的，，应应按按预预计计承承担担的的义义务务确确认认预预计计负负债债，，计计入入当当期期投投资资损损失失。。长期期股股权权投投资资的的核核算算发生生亏亏损损的的被被投投资资单单位位以以后后实实现现净净利利润润的的，，企企业业计计算算应应享享有有的的份份额额，，如如有有未未确确认认投投资资损损失失的的，，应应先先弥弥补补未未确确认认的的投投资资损损失失，，弥弥补补损损失失后后仍仍有有余余额额的的，，如如原原因因按按合合同同或或协协议议约约定定确确认认了了投投资资损损失失，，同同时时作作为为预预计计负负债债的的，，应应首首先先冲冲减减预预计计负负债债的的余余额额，，剩剩余余部部分分再再借借记记““长长期期股股权权投投资资（（损损益益调调整整））””科科目目，，贷贷记记““投投资资收收益益””科科目目。。被投投资资单单位位宣宣告告分分派派现现金金股股利利或或利利润润时时，，企企业业应应按按持持股股比比例例计计算算应应享享有有的的份份额额，，记记入入““应应收收股股利利””科科目目的的借借方方和和““长长期期股股权权投投资资（（损损益益调调整整））””科科目目的的贷贷方方。。对被被投投资资单单位位分分来来的的股股票票股股利利，，由由于于不不影影响响企企业业股股权权投投资资的的账账面面价价值值，，不不必必在在投投资资科科目目进进行行账账务务处处理理，，但但应应在在备备查查簿簿中中加加以以登登记记。。[例8-10]长期股权投投资的核算算持股比例不不变的情况况下，被投投资单位除除净损益以以外所有者者权益的其其他变动，，如被投资资单位因增增资扩股而而增加的所所有者权益益，和因接接受捐赠等等增加的资资本公积，，企业按持持股比例计计算应享有有的份额，，借记“长长期股权投投资（所有有者权益其其他变动））”科目，，贷记“资资本公积———其他资资本公积””科目。处置长期股股权投资，，其账面价价值与实际际取得价款款的差额，，应当计入入“投资收收益”科目目，出售采采用权益法法核算的长长期股权投投资时，还还应按处置置长期股权权投资的投投资成本比比例结转原原记入“资资本公积———其他资资本公积””科目的金金额，借记记或贷记““资本公积积——其他他资本公积积”科目，，贷记或借借记“投资资收益”科科目。长期股权投投资的核算算三、成本法法与权益法法的转换企业因追加加投资等原原因能够对对被投资单单位实施共共同控制或或重大影响响但不构成成控制的，，长期股权权投资的核核算应从成成本法改为为权益法，，应自实际际取得对被被投资单位位共同控制制、重大影影响时，按按股权投资资的账面价价值作为初初始投资成成本，初始始投资成本本小于占被被投资单位位可辨认净净资产公允允价值的差差额，借记记“长期股股权投资（（成本）””科目，贷贷记“营业业外收入””科目。长期股权投投资的核算算企业因减少少投资等原原因对被投投资单位不不再具有共共同控制或或重大影响响时，并且且在活跃市市场中没有有报价、公公允价值不不能可靠计计量的长期期股权投资资，应当中中止采用权权益法核算算，并按中中止采用权权益法时股股权投资的的账面价值值作为新的的投资成本本。其后，，被投资单单位宣告分分派现金股股利或利润润时，属于于已记入投投资账面价价值的部分分，作为新新的投资成成本的收回回，冲减新新的投资成成本。被投投资单位宣宣告分派现现金股利或或利润时，，企业按应应享有的现现金股利或或利润，记记入“应收收股利”或或“其他应应收款”科科目的借方方，按应冲冲减新的投投资成本的的金额，记记入有关股股权投资科科目的贷方方，按应确确认收益的的金额，记记入“投资资收益”科科目的贷方方。对中止止采用权益益法前被投投资单位实实现的净利利润和发生生的净亏损损，仍然按按权益法调调整投资的的账面价值值并确认投投资损益。。第三节投投资减减值的核算算交易性金融融资产之外外的金融资资产减值房地产开发发公司应当当在资产负负债表日对对交易性金金融资产以以外的金融融资产的账账面价值进进行检查，，有客观证证据表明该该企业金融融资产发生生减值的，，应当计提提减值准备备。投资减值的的核算1．金融资资产发生减减值的判断断企业判断金金融资产是是否发生减减值，应当当以表明金金融资产发发生减值的的客观证据据为基础。。表明金融融资产发生生减值的客客观证据，，是指金融融资产初始始确认后实实际发生的的、对该金金融资产的的预计未来来现金流量量有影响，，且企业能能够对该影影响进行可可靠计量的的事项。这这些客观证证据主要包包括下列各各项：（1）发行行方或债务务人发生严严重财务困困难；（（2））债务人违违反了合同同条款，如如偿付利息息或本金发发生违约或或逾期等；；（（3）债权权人出于经经济或法律律等方面因因素的考虑虑，对发生生财务困难难的债务人人作出让步步；（（4）债债务人很可可能倒闭或或进行其他他财务重组组；（（5）因因发行方发发生重大财财务困难，，该金融资资产无法在在活跃市场场继续交易易；投资减值的的核算（6）无法法辨认一组组金融资产产中的某项项资产的现现金流量是是否已经减减少，但根根据公开的的数据对其其进行总体体评价后发发现，该组组金融资产产自初始确确认以来的的预计未来来现金流量量确已减少少且可计量量，如该组组金融资产产的债务人人支付能力力逐步恶化化，或债务务人所在国国家或地区区失业率提提高、担保保物在其所所在地区的的价格明显显下降、所所处行业不不景气等；；（（7）债务务人经营所所处的技术术、市场、、经济或法法律环境等等发生重大大不利变化化，使权益益工具投资资人可能无无法收回投投资成本；；（（8）权益益工具投资资的公允价价值发生严严重或非暂暂时性下跌跌；（（9）其其他表明金金融资产发发生减值的的客观证据据。投资减值的的核算2．可供出出售证券减减值及转回回可供出售金金融资产发发生减值的的，按应减减记的金额额，借记““资产减值值损失”科科目，按应应从所有者者权益中转转出原计入入资本公积积的累计损损失金额，，贷记“资资本公积———其他资资本公积””科目，按按其差额，，贷记“可可供出售金金融资产———公允价价值变动””科目。对于已确认认减值损失失的可供出出售金融资资产，在随随后会计期期间内公允允价值已上上升且客观观上与确认认原减值损损失事项有有关的，应应按原确认认的减值损损失，借记记“可供出出售金融资资产——公公允价值变变动”科目目，贷记““资产减值值损失”科科目；但可可供出售金金融资产为为股票等权权益工具投投资的（不不含在活跃跃市场上没没有报价、、公允价值值不能可靠靠计量的权权益工具投投资），借借记“可供供出售金融融资产———公允价值值变动”科科目，贷记记“资本公公积——其其他资本公公积”科目目。例8-11投资减值的的核算3．持有至至到期投资资减值持持有至到期期投资发生生减值时，，应当将该该金融资产产的账面价价值减记至至预计未来来现金流量量（不包括括尚未发生生的未来信信用损失））现值，减减记的金额额确认为资资产减值损损失，借记记“资产减减值损失””科目，贷贷记“持有有至到期投投资减值准准备”科目目。对持有至到到期投资确确认减值损损失后，如如有客观证证据表明该该金融资产产价值已恢恢复，且客客观上与确确认该损失失后发生的的事项有关关（如债务务人的信用用评级已提提高等），，原确认的的减值损失失应当予以以转回，在在原已计提提的减值准准备金额内内，按恢复复增加的金金额，借记记“持有至至到期投资资减值准备备”科目，，贷记“资资产减值损损失”科目目。[例8—12]投资减值的的核算为了使会计计核算资料料能够较真真实地反映映长期股权权投资的可可收回金额额，避免虚虚列资产价价值，企业业应定期或或年终对长长期股权投投资进行检检查，如有有由于市价价持续下跌跌或被投资资单位经营营状况恶化化等原因导导致其可收收回金额低低于其账面面价值的，，应当计提提长期股权权投资减值值准备。企业在计提提长期股权权投资减值值准备时，，对长期股股权投资是是否应当计计提减值准准备，可以以根据下列列迹象判断断：投资减值的的核算1．市价持持续两年低低于账面价价值；2．该项投投资暂停交交易一年或或一年以上上；3．被投资资单位当年年发生严重重亏损；4．被投资资单位持续续两年发生生亏损；5．被投资资单位进行行清理整顿顿、清算或或出现其他他不能持续续经营的迹迹象。企业计提的的长期投资资减值准备备，应在““长期股权权投资减值值准备”科科目进行核核算。当长长期股权投投资的预计计可收回金金额低于其其账面价值值时，按按应减记的的金额，借借记“资产产减值损失失”科目，，贷记“长长期股权投投资减值准准备”科目目。处置长长期股权投投资时,应应同时结转转已计提的的长期股权权投资减值值准备。本章小小结结房地产开发发企业的对对外投资是是指企业所所拥有的资资金，除了了主要用于于自身开发发经营业务务外，还可可以将其投投放于股票票、债券和和其他单位位，获得预预期的经济济效益。对对外投资按按其性质不不同，可分分为交易性性金融资产产投资，可可供出售金金融资产投投资，持有有至到期投投资和长期期股权投资资。金融资产包包括交易性性金融资产产、持有至至到期投资资、可供出出售金融资资产。根据据其持有意意图和持有有期限而分分为交易性性金融资产产投资和长长期投资，，一般来讲讲，持有期期限不超过过一年的为为交易性金金融资产投投资，超过过一年的为为长期投资资。长期股权投投资的核算算有成本法法和权益法法两种，投投资企业对对被投资企企业具有共共同控制或或重大影响响的，长期期股权投资资应采用权权益法核算算。处置投投资时，投投资的账面面价值与实实际取得收收入的差额额，确认为为当期投资资损益。企业应当在在资产负债债表日对交交易性金融融资产以外外的金融资资产的账面面价值进行行检查，有有客观证据据表明该企企业金融资资产发生减减值的，应应当计提减减值准备。。第八章完[例8-1]宏坤房地产产开发公司司2005年12月月1日购入入股票100000股，作作为交易性性金融资产产，当时每每股市价4.8元，，交易费用用960元元，12月月31日，，市价为每每股5元。。相关账务务处理如下下：12月1日日购入时借：交易性性金融资产产——成本本480000投资收益960贷：银行存存款48096012月31日借：交易性性金融资产产——公允允价值变动动20000贷：公允允价值变动动损益20000企业如将购购入的证券券转让、出出售时，应应按实际收收到的款项项，借记““银行存款款”科目；；按账面实实际成本，，贷记“交交易性金融融资产（成成本）”科科目，按该该项交易性性金融资产产的公允价价值变动，，贷记或借借记交易性性金融资产产（公允价价值变动））科目；按按其差额，，记入“投投资收益””科目的借借方或贷方方。同时，，按该项交交易性金融融资产的公公允价值变变动，借记记或贷记““公允价值值变动损益益”科目，，贷记或借借记“投资资收益”科科目。接上例，假假如该公司司2006年4月1日将上述述股票出售售，每股5.2元，，交易费用用1040元。作分分录如下：：借：银行存存款518960贷：交易性性金融资产产——成本本480000——公允价价值变动20000投资收益18960借：公允价价值变动损损益20000贷：投资收收益20000返回[例8-2]宏坤房地产产开发公司司2006年3月1日通过拍拍卖方式取取得M上市市公司的法法人股100万股，，作为可供供出售金融融资产，每每股3元，，交易费用用5000元，2006年年年末市价为为每股4元元。2007年4月月1日M公公司宣告发发放现金股股利10000元。。2007年年末发发生了减值值，可收回回金额每股股2.5元元。相关账账务处理如如下：（1）购入入时借：可供出出售金融资资产——成成本3005000贷：银行存存款3005000（2）宣告告发放现金金股利借：应收股股利10000贷：投资收收益10000（3）06年末按市市值调整其其账面价值值借：可供出出售金融资资产----公允价价值变动1000000贷：资本公公积——其其他资本公公积1000000（4）07年末发生生减值按市市值调整其其账面价值值借：资本公公积——其其他资本公公积1000000资产减值损损失500000贷：可供出出售金融资资产减值准准备1500000返回[例8-3]2006年年1月1日日，宏坤房房地产开发发企业支付付价款1000元（（含交易费费用）从活活跃市场上上购入某公公司5年期期债券，面面值1250元，票票面利率4.72%,按年支支付利息(即每年59元),本金最后后一次性支支付。合同同约定，该该债券的发发行方在遇遇到特定情情况时可以以将债券赎赎回，且不不需要为提提前赎回支支付额外款款项。宏坤坤房地产开开发企业在在购买该债债券时，预预计发行方方不会提前前赎回。不不考虑所得得税、减值值损失等因因素。计算实际利率率r：59×(1+r)-1+59×(1+r)-2+59××(1+r)-2+59×(1+r)-3+59×(1+r)-4+(59+1250)××(1+r)-5=1000元，由由此得出r=10%.根据上上述数数据，，宏坤坤房地地产开开发企企业的的有关关账务务处理理如下下：2006年年1月月1日日，购购入债债券借：持持有有至到到期投投资———成成本1250贷：银银行存存款1000持有至至到期期投资资———利息息调整整250（2））2006年年12月31日日，确确认实实际利利息收收入、、收到到票面面利息息等借：应应收利利息59持有至至到期期投资资———利息息调整整41贷：投投资收收益100借：银银行存存款59贷：应应收利利息59（3））2007年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入、收收到票票面利利息等等借：应应收利利息59持有至至到期期投资资———利息息调整整45贷：投投资收收益104借：银银行存存款59贷：应应收利利息59（4））2008年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入、收收到票票面利利息等等借：应应收利利息59持有至至到期期投资资———利息息调整整50贷：投投资收收益109借：银银行存存款59贷：应应收利利息59（5））2009年年12月31日日，确确认实实际利利息收收入、、收到到票面面利息息等借：应应收利利息59持有至至到期期投资资———利息息调整整54贷：投投资收收益113借：银银行存存款59贷：应应收利利息59（6））2010年年12月31日日，确确认实实际利利息收收入、、收到到票面面利息息等借：应应收利利息59持有至至到期期投资资———利息息调整整60贷：投投资收收益119借：银银行存存款59贷：应应收利利息59借：银银行存存款等等1250贷：持持有至至到期期投资资———成本本1250假定在在2008年12月月31日，，宏坤坤房地地产开开发企企业预预计本本金的的一半半（即即625元元）将将会在在该年年末收收回，，而其其余的的一半半本金金将于于2010年末末付清清。遇遇到这这种情情况时时，宏宏坤房房地产产开发发企业业应当当调整整2008年年年初的的摊余余成本本，计计入当当期损损益；；调整整时最最初确确定的的实际际利率率。据据此，，调整整上述述表中中相关关数据据后如如表8-2：根据上上述调调整，，宏坤坤房地地产开开发企企业的的账务务处理理如下下：2008年年1月月1日日，调调整期期处摊摊余成成本借：持持有至至到期期投资资———利息息调整整（1138-1086）52贷：投投资收收益52（2））20×2年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入、收收回本本金等等借：应应收利利息59持有至至到期期投资资———利息息调整整55贷：投投资收收益114借：银银行存存款59贷：应应收利利息59借：银银行存存款等等625贷：持持有至至到期期投资资———成本本625（3））20×3年12月月31日，，确认认实际际利息息等借：应应收利利息30持有至至到期期投资资———利息息调整整27贷：投投资收收益57借：银银行存存款30贷：应应收利利息30（4））20×4年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入、收收回本本金等等借：应应收利利息30持有至至到期期投资资———利息息调整整30贷：投投资收收益60借：银银行存存款30贷：应应收利利息30借：银银行存存款等等625贷：持持有至至到期期投资资———成本本625假定宏宏坤房房地产产开发发企业业购买买的债债券不不是分分次付付息，，而是是到期期一次次还本本付息息，且且利息息不是是以复复利计计算。。此时时，甲甲公司司所购购买的的债券券的实实际利利率r计算算如下下：（59+59+59+59+59+1250））×（（1+r））-5=1000,，由由此得得出r≈9.05%.根据上上述数数据，，宏坤坤房地地产开开发企企业的的有关关账务务处理理如下下：2006年年1月月1日日，购购入债债券借：持持有至至到期期投资资———成本本1250贷：银银行存存款1000持有至至到期期投资资———利息息调整整250（2））2006年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入借：持持有至至到期期投资资———应计计利息息59——利利息调调整31.5贷：投投资收收益90.5（3））2007年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入借：持持有至至到期期投资资———应计计利息息59——利利息调调整39.69贷：投投资收收益98.69（4））2008年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入借：持持有至至到期期投资资———应计计利息息59——利利息调调整48.62贷：投投资收收益107.62（5））2009年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入借：持持有至至到期期投资资———应计计利息息59——利利息调调整58.36贷：投投资收收益117.36（6））2010年12月月31日，，确认认实际际利息息收入入，收收到本本金和和名义义利息息等借：持持有至至到期期投资资———应计计利息息59——利利息调调整71.83贷：投投资收收益130.83借：银银行存存款1545贷：持持有至至到期期投资资———成本本1250——应应计利利息295返回[例8-4]2006年年7月月1日日，同同一控控制下下的甲甲房地地产开开发企企业以以1000万万元现现金、、1000万万元固固定资资产，，并且且承担担乙企企业200万元元债务务的合合并对对价取取得乙乙企业业60%的的股权权。乙乙企业业合并并日账账面资资产4000万元元、债债务200万元元（不不含已已由甲甲企业业承担担的债债务））、所所有者者权益益3800万万元。。甲企业业取得得乙企企业60%的股股权，，甲企企业长长期股股权投投资的的初始始投资资成本本应确确认为为2280万万元（（3800××60%））。长长期股股权投投资初初始投投资成成本与与支付付的现现金、、转让让的非非现金金资产产以及及所承承担债债务账账面价价值之之间的的差额额80万元元[2280－（（1000＋＋1000＋＋200））]，，调整整资本本公积积。甲甲企业业会计计分录录如下下：借：长长期股股权投投资2280000贷：银银行存存款10000000固定资资产10000000长期借借款2000000资本公公积———其其他资资本公公积800000返回[例8-5]A企业业与B企业业是同同一控控制下下的两两家房房地产产开发发公司司。A企业业2006年7月1日以以发行行股票票的方方式取取得B企业业60%的的股权权。A企业业发行行3000万万股普普通股股，每每股面面值1元。。合并并日B企业业账面面净资资产4500万元元。合合并日日A企企业资资本公公积为为100万万元，，盈余余公积积150万万元，，未分分配利利润500万元元。A企业业取得得B企企业60%的股股权，，A企企业长长期股股权投投资的的初始始投资资成本本应确确认为为2700万万元（（4500××60%））。长长期股股权投投资初初始投投资成成本与与A企企业发发行股股票面面值（（股本本3000万万元））之间间的差差额300万元元，应应调整整资本本公积积100万万元，，调整整盈余余公积积150万万元，，再调调整未未分配配利润润50万元元。A企业业会计计分录录如下下：借：长长期股股权投投资27000000资本公公积1000000盈余公公积1500000利润分分配———未未分配配利润润500000贷：股股本30000000返回[例8-6]甲乙两两房地地产公公司是是非同同一控控制下下的企企业，，2006年7月甲甲公司司以机机器设设备对对乙公公司进进行投投资，，该设设备原原值2000万元元，已已提折折旧200万元元，该该设备备的公公允价价值1900万元元，乙乙公司司接受受甲公公司投投资后后账面面净资资产为为3000万万元，，甲公公司取取得乙乙公司司60%的的股权权。甲公司司对乙乙公司司的长长期股股权投投资的的初始始投资资成本本按投投出设设备的的公允允价值值1900万万元确确定，，公允允价值值与账账面价价值的的差额额100万万元记记入甲甲公司司的当当期损损益。。甲公司司的会会计分分录如如下：：借：长长期股股权投投资19000000累计折折旧2000000贷：固固定资资产20000000营业外外收入入1000000乙公司司的会会计分分录如如下：：借：固固定资资产19000000贷：实实收资资本18000000资本公公积———其其他资资本公公积1000000返回[例8-7]M房地地产开开发公公司2006年年2月月10日购购入K公司司股票票100万万股并并准备备长期期持有有，每每股价价格5.1元（（其中中含有有已经经宣布布发放放但尚尚未支支取的的现金金股利利0.1元元），，另支支付手手续费费20000元，，款项项已经经用银银行存存款支支付。。M公司司对K公司司的长长期股股权投投资初初始成成本＝＝（（5.1－－0.1））×1000000＋20000＝5020000元元借：长长期股股权投投资5020000应收股股利100000贷：银银行存存款5120000返回[例8-8]宏坤房房地产产开发发公司司2006年1月1日以以银行行存款款购入入C公公司10%的股股份，，并准准备长长期持持有。。初始始投资资成本本110000元元，采采用成成本法法核算算。C公司司于2006年年5月月2日日宣告告分派派2005年度度的现现金股股利100000元。。假设设C公公司2006年年实现现净利利润400000元；；2007年5月1日宣宣告分分派现现金股股利300000元。。宏坤坤公司司的会会计处处理如如下：：2006年年1月月1日日投资资时借：长长期股股权投投资———C公司司110000贷：银银行存存款1100002006年年5月月2日日宣告告发放放现金金股利利时借：应应收股股利（（100000×10%）10000贷：长长期股股权投投资———C公司司10000注：通通常情情况下下，投投资企企业投投资当当年分分得的的利润润或现现金股股利，，是由由投资资前被被投资资单位位实现现的利利润分分配得得来的的，故故一般般不作作为当当期投投资收收益，，而作作为初初始投投资成成本的的收回回。2007年年5月月1日日宣告告分派派现金金股利利时应收股股利＝＝300000××10%＝＝30000元应收股股利累累积数数＝10000＋＋30000＝40000元元投资后后应得得净利利累积积数＝＝0＋＋400000××10%＝＝40000元因应收收股利利累积积数等等于投投资后后应得得净利利累积积数，，所以以应将将原冲冲减的的投资资成本本10000元恢恢复。。或：““长期期股权权投资资”科科目发发生额额＝（（40000－40000））－10000＝＝－10000元元，应应恢复复投资资成本本10000元。。借：应应收股股利30000长期股股权投投资———C公司司10000贷：投投资收收益40000假设上上述C公司司于2007年年5月月1日日宣告告分派派现金金股利利450000元元，则则应收股股利＝＝450000××10%＝＝45000元“长期期股权权投资资”科科目发发生额额＝[（10000＋＋45000）－－40000]－－10000＝5000元，，应冲冲减投投资成成本5000元。。借：应应收股股利45000贷：长长期股股权投投资———C公司司5000投资收收益40000返回[例8-9]宏坤房房地产产开发发公司司2006年1月1日以以银行行存款款200万万元购购入乙乙公司司40%的的表决决权资资本。。乙公公司2006年年1月月1日日所有有者权权益为为400万万元，，公允允价值值为450万