房地产评估课件

第四章房地产评估本章学习目的和要求：1、了解房地产评估的基本内容和特点2、掌握影响房地产价格的各种因素3、了解房地产评估中的一般程序4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用11．房地产的概念：（1）房地产土地、建筑物、其他地上建筑物评估对象；土地建筑物房地合一一、房地产的概念和特点22．房地产的特性：（1）土地自然特性（2）土地经济特性（3）房地产特性（4）房地产市场特性3二、房地产评估的理论1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。4（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。52．地价理论（说明地产价格的决定理论）一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化6三、房地产评估的原则(p131)1、合法性2、最佳使用3、区域地段4、房地综合考虑7四、房地产评估的程序（p133）A、明确基本事项，签订评估协议B、选择评估方案C、实地勘察，收集资料D、配备人员，制定并实施评估计划E、计算、确定评估价格F、撰写评估报告书8五、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格的特点1、土地价格的特点（p135）2、房地产价格的特点（p137）9（二）房地产价格的种类土地价格、建筑物价格、房地产价格土地价格分为：基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、其他价格总价格、单位价格、楼面价格楼面地价＝总价格/建筑总面积容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地面积）10楼面地地价的的计算算珠江路路一商商业办办公用用地，，净地地，容容积率率小于于等于于2.0，，面积积约2万平平米，，成交交价25400万。。则楼楼面地地价为为25400万万/4万＝＝6350元/平米米。聚宝山山一住住宅用用地，，净地地，容容积率率：别别墅<0.3，，多层层<1.1，小小高层层<2，面面积43.9万万平米米，成成交价价91100万万，则则别墅墅楼面面地价价4707元/平米米，多多层楼楼面地地价1280元元/平平米。。雨花台台宁南南新区区，住住宅，，净地地，容容积率率小于于等于于1.8，，面积积4277万平平米，，价格格1900万，，则楼楼面地地价为为2468元/平米米。11（三））房地地产价价格的的构成成（p140））房地产产价格格=土土地取取得费费+开开发成成本+管理理费用用+利利息+销售售费用用+开开发利利润12（四））房地地产价价格的的影响响因素素（p143））一般因因素，，包括括：社社会、、经济济、政政策因因素区域因因素个别因因素13六、房房地产产评估估的方方法（一））收益益法1．基基本思思路2．计计算方方法：：（1））纯收收益：：实际际纯收收益与与客观观纯收收益客观总总收益益（年年收益益）－－客观观总费费用（2））资本本化率率：综综合折折现率率、土土地折折现率率、建建筑物物折现现率14（1））适应应于单单独评评估土土地或或建筑筑物的的价值值时（2））可可以检检验建建筑物物与土土地价价值是是否匹匹配收益法法的派派生－－－残残余法法15案例例1：：某用用于出出租写写字楼楼，占占地面面积1000平平方米米，建建筑物物容积积率2，每每年来来自土土地的的总收收益20万万元，，总费费用5万元元，建建筑物物折现现率12%，综综合折折现率率10%，，使用用期限限假设设为无无限期期，该该建筑筑物现现时价价格150万元元，求求楼面面地价价和土土地折折现率率。16例2、、某房房地产产公司司1996年取取得一一块土土地50年年使用用权，，于1998年年11月建建成一一栋写写字楼楼，造造价2000元元/平平方米米，耐耐用年年限55年年，2000年年该类类建筑筑重置置价格格2500元/平方方米，，占地地面积积500平平方米米，建建筑面面积900平方方米。。出租租期间间每月月实收收租金金3万万元。。当地地同类类建筑筑物租租金一一般为为每月月50元/平方方米，，空置置率10%，支支付管管理费费、维维修费费、房房产税税等73260元/年，，土地地折现现率7%，，建筑筑物折折现率率8%，评评估2000年年11月土土地价价值。。17（二）市场法法（p166）1.基本思路路2.适用范围围：3．计算方法法：交易情况况的调整、交交易时间差异异的调整、区区域因素的调调整、个别因因素如年限、、容积率面积积等的调整4.市场法的的特例－－基基准地价修正正法18（三）成本法法（p148）1、思路：房房地产价值=土地价格+建筑物价格格-损耗2、适用范围围：成本易确确定的较新建建筑物和折旧旧易确定的旧旧建筑物，及及市场交易数数据资料缺乏乏的不动产类类型的评估。。比如：公用用、公益性房房地产，工业业不动产和特特殊用途的不不动产。193、土地成本本：土地价值值=土地取得得费+土地开开发费+管理理费用+利息息+税费＋利利润（1）取得费费：征用农业业土地；城镇镇征地补偿（2）开发费费：基础设施施配套费；公公共事业配套套费；小区开开发配套费20（3）投资利利息：借入和和自有资金；；计息期；计计算基数（4）投资利利润：利润率率例：待开发土土地取得费8万元每亩，，开发费1.5亿元/平平方公里，银银行一年期贷贷款利率6%，两年期利利率10%，，开发周期两两年，第一年年投资3/4，利润率10%，试估估算土地价值值214、建筑物成成本：建筑物物价值=建筑筑物重置成本本-实体贬值值-功能贬值值-经济贬值值（1）重置成成本：建筑安安装工程费+管理费+投投资利息+销销售费+利润润重重编预算算法；预决算算调整；物价价指数法（2）实体贬贬值：使用年年限法；打分分法（3）功能贬贬值：用途，，使用强度；；设计，结构构；装修，设设备（4）经济贬值：空空房闲置等22案例例：某教学楼楼位于市中心心，占地800平方米，，建筑面积2400平方方米，始建于于1993.7，试评估估2003.7市场价值值。根据市场场调查有下列列资料：1.类似似土地1280元/平平方米，，当地商商业类建建筑物建建筑费1150元/平平方米，，该建筑筑重置成成本确定定为1100元元/平方方米（含含利润税税费）2.据分分析尚可可用40年。评估后将将用于商商业用途途，内部部结构需需要重新新装修布布置，估估计费用用200元/平平方米23（四）剩剩余法1．基本本思路剩余法又又称假设设开发法法、倒算算法或预预期开发发法。剩剩余法是是将被评评估地产产的预期期开发值值，扣除除正常投投入费用用、正常常税金及及合理利利润后，，依据该该剩余值值测算被被估地产产价格的的方法。。242、计算算方法：：（1）地地价=预预期楼价价-建筑筑费用-专业费费用-利利息-税税费-利利润（2）在在建工程程价值=预期续续建完成成后楼价价-续建建成本-管理费费用-投投资利息息-销售售费用-续建利利润-购购买在建建工程税税费25例：某七七通一平平待建空空地，土土地总面面积10000平方米米，允许许用途商商业或居居住、容容积率7，建筑筑覆盖率率不大于于50%，使用用年限50年，，出售时时间2003年年10月月，评估估出售价价格。根根据市场场得到下下列资料料：1.最佳佳用途为为商业居居住混合合，14层，1-2商商业用，，建筑面面积10000平方米米，以上上居住用用，建筑筑面积60000平方方米。262.预计计建设期期3年，，预计建建造完成成后商业业用楼可可以全部部售出，，售价4500元/