房地产开发与经营第二版房地产交易2

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第11章房地产交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要

房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行讨论。重点问题房地产交易的过程土地出让价格及其评估房地产交易价格的形成房地产抵押登记房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.1房地产交易的概念及形式房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。房产交易地产交易房地产交易房地产交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的特性标的物位置的固定性房地合一的特性房地产交易标的价值金额大、专业性强房地产交易标的供给的稀缺性房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的原则及时登记原则房地连动原则交易价格遵循国家政策的原则交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.3房地产市场广义：是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称狭义：固定的房地产交易所分为3级11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.4房地产交易机构建设行政主管部门土地管理部门房地产管理部门交易管理机构房地产咨询、房地产价格评估房地产登记房地产经纪中介机构11.1房地产交易概述11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1国有土地使用权出让国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为协议拍卖招标挂牌出让方式11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1国有土地使用权出让前期准备拟定方案正式报批组织实施登记发证备案建档11.2国国有土地地使用权交交易房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材11.2.1国有有土地使用用权出让国有土地使使用权出让让价格以基准地价价为基础确确定土地出出让价格。。以市场资料料为基础确确定土地出出让价格市场比较法法收益还原法法成本法剩余法11.2国国有土地地使用权交交易房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材11.2.1国有有土地使用用权出让国有土地使使用权出让让合同主要项目合同双方当当事人订立合同的的宗旨地块的范围围和面积合同的期限限出让土地的的交付与出出让金的缴缴纳土地开发建建设与利用用规则土地使用权权转让、出出租和抵押押权利的确确定合同终止的的条件11.2国国有土地地使用权交交易房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材11.2.2国有有土地使用用权转让是指国有土土地使用权权人按照法法定程序将将其所拥有有的土地使使用权转移移给他人的的行为。国有土地使使用权转让让以出让方式式取得的土土地使用权权转让以划拨方式式取得的土土地使用权权转让11.2国国有土地地使用权交交易房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材11.2.3国有有土地使用用权出租是指国家以以土地所有有者的身份份，将一定定年限的土土地使用权权出租给土土地使用者者，并由土土地使用者者按期向国国家缴纳租租金的国有有土地配置置方式，是是土地有偿偿使用的方方式之一。。在法律上应应满足以下下条件：土地地使使用用权权出出租租时时，，出出租租人人与与承承租租人人应应当当签签订订租租赁赁合合同同，，租租赁赁合合同同的的内内容容不不得得违违反反国国家家法法律律、、法法规规和和土土地地使使用用权权出出让让合合同同的的规规定定。。土地地使使用用者者如如果果未未按按土土地地使使用用权权出出让让合合同同规规定定的的期期限限和和条条件件投投资资、、开开发发土土地地的的，，不不得得出出租租土土地地使使用用权权。。土地地使使用用权权和和地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物出出租租时时，，出出租租人人必必须须依依法法办办理理登登记记手手续续。。11.3房房地地产产买买卖卖房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材11.3.1房房地地产产买买卖卖市市场场细细分分房地地产产买买卖卖市市场场的的特特征征细细分分按营营业业区区域域细细分分按客客户户类类型型细细分分按开开发发经经营营的的商商品品种种类类细细分分按购购房房原原因因细细分分按经经营营方方法法细细分分11.3房房地地产产买买卖卖房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材11.3.1房房地地产产买买卖卖市市场场细细分分房地地产产买买卖卖市市场场的的级级别别细细分分一级级市市场场——————商商品品房房销销售售市市场场二级级市市场场——————房房地地产产转转让让市市场场11.3房房地地产产买买卖卖房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材11.3.2房房地地产产买买卖卖程程序序及及操操作作技技巧巧买卖卖程程序序订立立买买卖卖合同同接受受审审查查签订订合合同同缴纳纳税税费费办理理产产权权转移移过过户户手续续11.3房房地地产产买买卖卖房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材11.3.2房房地地产产买买卖卖程程序序及及操操作作技技巧巧操作作技技巧巧房地地产产广广告告技技巧巧确定定最最佳佳售售楼楼时时机机突出出项项目目的的差差别别优优势势买卖卖中中的的调调价价技技巧巧选择择适适合合的的付付款款方方式式11.3房房地地产产买买卖卖房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材11.3.3房房地地产产买买卖卖价价格格房地地产产买买卖卖价价格格的的特特殊殊性性位置置对对价价格格起起着着决决定定作作用用能完完全全依依成成本本定定价价房地地产产价价格格的的趋趋升升性性房地地产产价价格格的的垄垄断断性性11.3房房地地产产买买卖卖房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材11.3.3房房地地产产买买卖卖价价格格房地地产产买买卖卖价价格格评评估估新建建房房地地产产成成本本法法公公式式：：旧有有房房地地产产成成本本法法公公式式11.3房房地地产产买买卖卖房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材11.3.4房房地地产产买买卖卖合合同同主要要内内容容当事事人人双双方方商品品房房基基本本情情况况房价价款款的的确确定定方方式式及及总总价价款款、、付付款款方方式式、、付付款款时时间间交付付使使用用期期限限及及保保固固期期限限双方方责责任任与与义义务务违约约处处罚罚11.4房房地地产产租租赁赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.4.1房地产租租赁市场分类类和细分按客户类型细细分按租赁原因细细分按租赁用途细细分按房地产产权权性质细分11.4房房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.4.2房地产租租赁的一般程程序和方法调查房屋所有有权证和出租租人、房屋现现状签订合同租赁登记合同执行租赁合同的终终止11.4房房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.4.3房地产租租赁价格房地产收益水水平或效用决决定租赁价格格水平租赁合同条件件影响租赁价价格水平房地产租赁价价格特点房地产租金评评估积算法租赁实例比较较法收益分析法11.4房房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.4.4房地产租租赁合同符合国家法律律和政策的原原则符合等价有偿偿的原则符合平等互利利、协商一致致的原则制定租赁合同同的原则11.4房房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.4.4房地产租租赁合同租赁房地产的的基本情况租金及租期承租方的权利利承租方的义务务出租方的权利利出租方的义务务违约规定租赁合同的内内容11.5房房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.5.1房地产抵抵押的概念房地产抵押，，是指抵押人人以其合法的的房地产以不不转移占有的的方式向抵押押权人提供债债务履行担保保的行为。债债务人不履行行债务时，抵抵押权人有权权依法以抵押押的房地产拍拍卖所得的价价款优先受偿偿。11.5房房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.5.2设定抵押权权的原则与范范围房地合一原则则法登记原则设定抵押权的的原则设定抵押权的的范围11.5房房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.5.3房地产抵抵押合同抵押人、抵押押权人的名称称或者个人姓姓名、住所主债权的种类类、数额抵押房地产的的处所、名称称、状况、建建筑面积、用用地面积以及及四至等抵押房地产的的价值抵押房地产的的占用管理人人、占用管理理方式、占用用管理责任以以及意外损毁毁、灭失的责责任抵押期限抵押权灭失的的条件违约责任争议解决方式式抵押合同订立立的时间与地地点双方约定的其其他事项主要内容11.5房房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.5.4房地产抵抵押登记抵押登记的程程序申请受理验证审批收费登记发证11.5房房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材11.5.5房地产抵抵押受偿同一财产向两两个以上债权权人抵押的，，拍卖、变卖卖抵押物所得得的价款按照照抵押物登记记的先后顺序序清偿。抵押物折价或或者拍卖、变变卖后，其价价款超过债权权数额的部分分归抵押人所所有，不足部部分由债务人人清偿。抵押人未按合合同规定履行行偿还债务义义务的，依照