房地产金融第章3

房地产金融政策性住房金融

住房公积金制度，住房公积金管理的原则个人住房公积金贷款的要点，个人住房公积金贷款和个人商业性商品住房贷款的主要差异政策性住房置业担保及其特点和主要内容。第五章政策性住房金融第一节住房公积金制度一、住房公积金住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

以住房公积金制度为基础我国建立了政策性的住房金融，初步形成商业性和政策性并存的住房金融体系。

本质属性是工资，是住房分配货币化的需要形式。住房公积金的个人所有权是限制性所有权，职工对公积金的占有、使用、收益和处分四项权利的行使受到一定程度的限制。住房公积金未被提取之前，职工不能实际占有。由所在单位缴存到住房公积金管理中心，在受委托银行设立的专户统一管理，实现保值和增值，个人不能直接决定保值方法和收益率。

1、强制性：凡在职职工及其所在单位都需要按规定的缴存基数、缴交比例并按月缴存住房公积金。2、互助性：集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利，有房的人帮助无房的人，或者所有职工互帮互助。“低存低贷”3、保障性：公积金通过运做实现合理增值，增值收益全部用于职工住房。二、住房公积金的管理1、住房公积金管理委员会的决策管理（P125）直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会的成员中，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3。

住房公积金管理委员会主任应当由具有社会公信力的人士担任。

住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行下列职责：

（一）依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；

（二）拟订住房公积金的具体缴存比例；

（三）确定住房公积金的最高贷款额度；

（四）审批住房公积金归集、使用计划；

（五）审议住房公积金增值收益分配方案；

（六）审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。2、住房公积金管理中心的运作管理（P126）直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。县（市）不设立住房公积金管理中心。住房公积金管理中心可以在有条件的县（市）设立分支机构。住房公积金管理中心与其分支机构应当实行统一的规章制度，进行统一核算。

住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。住房公积金管理中心履行下列职责：

（一）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；

（二）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；

（三）负责住房公积金的核算；

（四）审批住房公积金的提取、使用；（五）负责住房公积金的保值和归还；

（六）编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；

（七）承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。3、银行专户：住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金的专用帐户。住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）；住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。

住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。4、住住房公公积金金的监监督管管理完整的的监督督体系系，包包括财财政监监督、、审计计监督督、职职工和和单位位监督督、社社会监监督。。住房公公积金金管理理中心心在编编制住住房公公积金金归集集、使使用计计划时时，应应当征征求财财政部部门的的意见见。住住房公公积金金管理理委员员会在在审批批住房房公积积金归归集、、使用用计划划和计计划执执行情情况的的报告告时，，必须须有财财政部部门参参加。。住房公公积金金管理理中心心编制制的住住房公公积金金年度度预算算、决决算，，应当当经财财政部部门审审核后后，提提交住住房公公积金金管理理委员员会审审议。。住住房房公积积金管管理中中心应应当每每年定定期向向财政政部门门和住住房公公积金金管理理委员员会报报送财财务报报告，，并将将财务务报告告向社社会公公布。。住房公公积金金管理理中心心应当当依法法接受受审计计部门门的审审计监监督。。住房公公积金金管理理中心心和职职工有有权督督促单单位按按时履履行下下列义义务：：（（一））住房房公积积金的的缴存存登记记或者者变更更、注注销登登记；；（（二））住房房公积积金账账户的的设立立、转转移或或者封封存；；（（三））足额额缴存存住房房公积积金。。住房公公积金金管理理中心心应当当督促促受委委托银银行及及时办办理委委托合合同约约定的的业务务。受受委托托银行行应当当按照照委托托合同同的约约定，，定期期向住住房公公积金金管理理中心心提供供有关关的业业务资资料。。职工、、单位位有权权查询询本人人、本本单位位住房房公积积金的的缴存存、提提取情情况，，住房房公积积金管管理中中心、、受委委托银银行不不得拒拒绝。。职工、、单位位对住住房公公积金金账户户内的的存储储余额额有异异议的的，可可以申申请受受委托托银行行复核核；对对复核核结果果有异异议的的，可可以申申请住住房公公积金金管理理中心心重新新复核核。受受委托托银行行、住住房公公积金金管理理中心心应当当自收收到申申请之之日起起5日日内给给予书书面答答复。。职职工工有权权揭发发、检检举、、控告告挪用用住房房公积积金的的行为为三、住住房公公积金金的主主要内内容（一））住房房公积积金储储蓄的的对象象所有国国家机机关、、国有有企业业、城城镇集集体企企业、、外商商投资资企业业、城城镇私私营企企业及及其他他城镇镇企业业、事事业单单位、、民办办非企企业单单位（（包括括外商商办事事机构构、代代表处处、联联络处处等））、社社会团团体等等注册册单位位的在在职职职工（（外方方职工工除外外）。。（二））住房房公积积金的的缴存存单单位位应当当到住住房公公积金金管理理中心心办理理住房房公积积金缴缴存登登记，，经住住房公公积金金管理理中心心审核核后，，到受受委托托银行行为本本单位位职工工办理理住房房公积积金账账户设设立手手续。。每个个职工工只能能有一一个住住房公公积金金账户户。1．构构成：：职工工每月月实际际缴存存的住住房公公积金金为职职工个个人缴缴存的的住房房公积积金和和单位位为职职工个个人缴缴存的的住房房公积积金之之和。。2．．归属属：属属于职职工个个人所所有。。3．确确定办办法：：北京京市目目前住住房公公积金金年度度为7月1日到到下一一年的的6月月30日，，住房房公积积金缴缴存额额采取取一年年一定定的办办法。。即每每年7月1日，，以职职工个个人去去年1月1日至至12月31日日的月月平均均工资资为基基数，，分别别乘以以单位位和职职工住住房公公积金金缴存比比例，确定定新住住房公公积金金年度度每个个职工工的住住房公公积金金缴存存额。。如何确确定？？装修不不能动动用（三））住房房公积积金的的支取取职工有有下列列情形形之一一的，，可以以提取取职工工住房房公积积金账账户内内的存存储余余额：：1）购购买、、建造造、翻翻建、、大修修自住住住房房的；；2）离离休、、退休休的；；3）完完全丧丧失劳劳动能能力，，并与与单位位终止止劳动动关系系的；；4）出出境定定居的的；5））偿还还购房房贷款款本息息的；；6）房房租超超出家家庭工工资收收入的的规定定比例例的。。经同意意，可可动用用配偶偶、同同户成成员或或非同同户成成员的的直系系亲属属的住住房公公积金金。依照前前款第第（二二）、、（三三）、、（四四）项项规定定，提提取职职工住住房公公积金金的，，应当当同时时注销销职工工住房房公积积金账账户。。职职工死死亡或或者被被宣告告死亡亡的，，职工工的继继承人人、受受遗赠赠人可可以提提取职职工住住房公公积金金账户户内的的存储储余额额；无无继承承人也也无受受遗赠赠人的的，职职工住住房公公积金金账户户内的的存储储余额额纳入入住房房公积积金的的增值值收益益。（四））公积积金的的转移移、中中断和和恢复复单位与与职工工终止止劳动动关系系的，，单位位应当当自劳劳动关关系终终止之之日起起30日内内到住住房公公积金金管理理中心心办理理变更更登记记，并并持住住房公公积金金管理理中心心的审审核文文件，，到受受委托托银行行办理理职工工住房房公积积金账户转转移或者封封存手手续。。该职工工住房房公积积金账账号作作相应应调整整（五））住房房公积积金储储蓄的的计息息、对对帐和和查询询计息：：每年年6月月30日按按上年年7月月1日日银行行挂牌牌的住住房公公积金金储蓄蓄利率率结息息。对帐：：每年年6月月30日结结息后后2个个月内内对帐帐单同同单位位对帐帐，并并委托托单位位同职职工对对帐。。查询：：网上上、手手机短短信、、电话话查询询、金金融机机构、、住房房公积积金管管理中中心。。第二二节节住住房房公公积积金金贷贷款款一、、住住房房公公积积金金贷贷款款的的主主要要内内容容（一一））贷贷款款对对象象和和条条件件在住住房房公公积积金金管管理理中中心心系系统统缴缴存存住住房房公公积积金金的的住住房房公公积积金金缴缴存存人人，，和和住住房房公公积积金金缴缴存存单单位位的的离离退退休休职职工工。。（（住住房房公公积积金金处处于于封封存存状状态态的的职职工工，，不不能能申申请请住住房房公公积积金金贷贷款款））。。同时时要要求求：：1．．具具有有北北京京市市城城镇镇常常住住户户口口或或有有效效居居留留身身份份2．．具具有有稳稳定定的的职职业业和和收收入入，，信信用用状状况况良良好好，，有有偿偿还还贷贷款款本本息息的的能能力力；；3．．在在本本市市（（包包括括所所属属区区县县））购购买买自自住住住住房房；；4．．具具有有购购买买住住房房的的合合同同或或相相关关证证明明文文件件5．．申申请请贷贷款款前前已已连连续续缴缴存存住住房房公公积积金金6个个月月（（含含））以以上上或或累累计计缴缴存存住住房房公公积积金金12个个月月（（含含））以以上上，，且且申申请请贷贷款款时时仍仍正正常常缴缴纳纳。。6.提提供供管管理理中中心心认认可可的的担担保保方方式式；；7.符符合合管管理理中中心心规规定定的的其其他他条条件件。。※夫夫妻妻双双方方申申请请过过一一次次住住房房公公积积金金贷贷款款的的，，须须将将贷贷款款全全部部还还清清后后，，才才能能再再次次申申请请该该类类贷贷款款(二二)贷贷款款额额度度、、贷贷款款期期限限和和贷贷款款利利率率根据据贷贷款款资资金金来来源源及及成成本本、、借借款款职职工工的的还还款款能能力力和和人人民民银银行行的的利利率率政政策策确确定定。。贷款款额额的的确确定定————以以北北京京市市为为例例1．．计计算算借借款款申申请请人人及及其其共共同同申申请请人人的的月月收收入入。。月收收入入=职职工工个个人人住住房房公公积积金金月月缴缴存存额额÷÷职职工工住住房房公公积积金金缴缴存存比比例例；；2．．计计算算最最高高可可贷贷款款额额度度。。借款款人人家家庭庭月月收收入入(指指夫夫妻妻双双方方月月收收入入、、离离退退休休职职工工与与其其子子女女等等其其他他共共同同申申请请人人的的月月收收入入，，下下同同)，，每每月月至至少少扣扣除除400元元的的生生活活费费后后所所剩剩余余额额，，再再除除以以申申请请贷贷款款年年限限的的每每万万元元贷贷款款月月均均还还款款额额的的所所得得即即为为最最高高可可贷贷款款额额度度。。3．．具具体体贷贷款款额额度度和和年年限限，，必必须须同同时时满满足足单单笔笔最最高高贷贷款款额额度度、、最最高高可可贷贷款款额额度度和和最最低低首首付付款款的的要要求求。。※借借款款人人及及其其共共同同申申请请人人的的月月收收入入是是以以住住房房公公积积金金月月缴缴存存额额反反推推计计算算的的，，对对于于其其它它不不能能由由住住房房公公积积金金月月缴缴存存额额推推算算出出的的月月收收入入不不作作为为计计算算可可贷贷款款额额度度的的月月收收入入基基数数。。※离离退退休休职职工工以以单单位位开开具具的的““收收入入证证明明””来来确确定定计计算算可可贷贷款款额额度度的的月月收收入入基基数数。。※计计算算借借款款人人月月收收入入时时，，住住房房公公积积金金缴缴存存比比例例按按8%计计算算；；对对于于外外商商投投资资企企业业职职工工，，如如缴缴存存比比例例为为10％％，，则则按按10%计计算算。(三三)贷贷款款手手续续（（P132））1、借借款款申请请人填填写申申请表表；2、向向受托托银行行提交交申请请资料料；3、受受托银银行初初审确确认客客户的的贷款款资格格；4、在在贷贷款合合同、、抵押押合同同上签签字；；5、、贷款款合同同公证证、抵抵押合合同公公证和和登记记；（四））贷款款支付付贷款银银行用用转帐帐方式式划入入在银银行开开立的的售房房存款款户。。（五））贷款款偿还还借款人人可用用现金金、自自筹资资金帐帐户和和公积积金存存款偿偿还贷贷款本本息。。（六））住房房抵押押抵押期期间，，借款款人无无权出出租、、变卖卖、馈馈赠或或再抵抵押。。银行行保管管抵押押房地地产的的他项项权证证。（七））抵押押物保保险：：可改改为住住房置置业担担保（八））抵押押物的的处分分公积金金贷款款ｖｓｓ商业业贷款款一、贷贷款对对象有有所不不同。。住房房公积积金管管理机机构发发放的的住房房抵押押贷款款的对对象是是住房房公积积金的的交存存人和和汇交交单位位的离离退休休职工工，其其贷款款的对对象必必须具具备下下列条条件：：１、持持续缴缴存６６个月月住房房公积积金或或已累累计缴缴存２２４个个月以以上且且目前前还在在继续续缴存存。２２、、具有有稳定定的职职业和和收入入，有有偿还还贷款款本息息的能能力。。３３、具具有购购买住住房的的合同同或有有关证证明文文件。。４４、提提供住住房资资金管管理中中心及及所属属分中中心同同意的的担保保方式式。５５、、符合合住房房资金金管理理中心心规定定的其其他条条件。。而一般般的金金融机机构发发放的的住房房抵押押贷款款对象象应是是具有有完全全民事事行为为能力力的自自然人人，即即不限限于住住房公公积金金的交交存人人和离离退休休职工工，也也就是是说其其对象象的范范围大大于前前者。。二、贷贷款额额度有有所不不同。。一般般的金金融机机构发发放的的住房房抵押押贷款款的最最高贷贷款额额不得得超过过购房房款的的８００％。。三、贷贷款管管理不不同。。公积积金贷贷款必必须先先到住住房资资金管管理中中心进进行申申请，，接受受住房房资金金管理理中心心的初初审，，初审审合格格后由由住房房资金金管理理中心心出具具证明明，方方可办办理公公积金金贷款款。因因此公公积金金贷款款的手手续较较一般般住房房贷款款的手手续更更为复复杂。。商业业贷款款在借借款人人签订订购房房合同同后，，直接接到相相关银银行经经办机机构或或与银银行签签订合合作协协议的的开发发商处处提供供有关关材料料即可可办理理。四、贷贷款利利率不不同。。公积积金贷贷款的的利率率是按按照国国家规规定在在住房房公积积金计计息利利率的的基础础上加加规定定利差差。公积金金贷款款比商商业贷贷款多多了评评估费费。商商业贷贷款不不需要要评估估，但但用公公积金金贷款款购买买商品品房，，目前前必须须进行行评估估，交交纳评评估费费。商业贷贷款比比公积积金贷贷款多多了律律师费费。商商业贷贷款委委托律律师事事务所所对借借款人人进行行资信信调查查，律律师收收取４４‰的的律师师费，，公积积金贷贷款则则不需需个人人交纳纳律师师费。。第三节节政政策性性住房房置业业担保保一、政政策性性住房房置业业担保保的概概念政策性性住房房置业业担保保是政政策性性住房房置业业担保保公司司（以以下简简称担担保公公司）），在在借款款人无无法满满足贷贷款人人要求求提供供担保保的情情况下下，为为借款款人申申请个个人住住房贷贷款而而与贷贷款人人签订订保证证合同同，提提供连连带责责任保保证担担保的的行为为。。二、政政策性性住房房置业业担保保的特特点1、为为申请请个人人住房房公积积金贷贷款的的借款款人担担保，，并且且是连连带责责任保保证；；2、借借款人人抵押押所购购住房房，担担保机机构承承担连连带责责任的的反担担保；；3、借借款人人所付付费用用较低低。三、政政策性性住房房置业业担保保的机机构1、住住房置置业担担保公公司：：收收费盈盈利2、住住房置置业担担保中中心：：不以以盈利利为目目的四、政政策性性住房房置业业担保保的内内容（一））政策策性住住房置置业担担保的的对象象同住房房公积积金贷贷款对对象（二））设立立保证证担保保和反反担保保（P139））（三）追追偿权和和反担保保权的行行使6个月以以上，可可处置，，期间担担保机构构按月还还款。处分所得得价款，，先还银银行，再再还担保保机构债债务和实实现抵押押权费用用。（四）债债务免除除的规定定（P140））在还款期期间，主主借款人人因意外外事故造造成死亡亡或因意意外事故故致残完完全丧失失劳动能能力的，，由其继继承人、、受遗赠赠人提出出书面申申请，经经住房置置业担保保机构查查证情况况属实的的，由住住房置、、业担保保机构承承担连带带保证责责任。对于生活活特困的的借款人人给予罚罚息减免免待遇：：在还款期期内，主主借款人人